4. Приобретательная давность
Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дачного участка (дома) — по приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Согласно этому принципу гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество.
В случае с заброшенным дачным участком главное препятствие — добросовестность владения (гражданин не должен знать, что собственником участка является другое лицо), считают юристы. Именно с этим условием возникают трудности: если запись о собственнике есть в ЕГРН, его выполнение становится невозможным. Но если правообладатель участка в ЕГРН не внесен (что в РФ не редкость), то добросовестность вполне можно доказать.
В целом, завладеть заброшенным участком быстро можно только одним способом: найдя владельца и заключив сделку купли-продажи или аренды. Если же возникает соблазн обойти законодательные нормы и начать пользоваться землей без оформления, стоит помнить: самовольное занятие участка грозит административным штрафом (ст. 7.1 КоАП РФ). Для физических лиц это 1–1,5% от кадастровой стоимости (но не менее 5 тыс. руб.), а если кадастровая стоимость не определена — от 5 тыс. до 10 тыс. руб.
#полезное
Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дачного участка (дома) — по приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Согласно этому принципу гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество.
В случае с заброшенным дачным участком главное препятствие — добросовестность владения (гражданин не должен знать, что собственником участка является другое лицо), считают юристы. Именно с этим условием возникают трудности: если запись о собственнике есть в ЕГРН, его выполнение становится невозможным. Но если правообладатель участка в ЕГРН не внесен (что в РФ не редкость), то добросовестность вполне можно доказать.
В целом, завладеть заброшенным участком быстро можно только одним способом: найдя владельца и заключив сделку купли-продажи или аренды. Если же возникает соблазн обойти законодательные нормы и начать пользоваться землей без оформления, стоит помнить: самовольное занятие участка грозит административным штрафом (ст. 7.1 КоАП РФ). Для физических лиц это 1–1,5% от кадастровой стоимости (но не менее 5 тыс. руб.), а если кадастровая стоимость не определена — от 5 тыс. до 10 тыс. руб.
#полезное
🟢 Вычет при продаже жилья
Налоговым вычетом могут воспользоваться и продавцы недвижимости. По закону, если недвижимость находится в собственности меньше минимального срока владения - пяти лет (или трех лет, если недвижимость подарена или получена в наследство), то продавец должен заплатить налог в 13% с продажи недвижимости. При этом он может воспользоваться налоговым вычетом с продажи.
Максимальная сумма вычета при продаже жилых домов, квартир, комнат составляет 1 млн руб., а при продаже гаражей и нежилых помещений - 250 тыс. руб. В данном случае налогооблагаемую базу можно уменьшить на указанные суммы вычета, а не вернуть назад 1 млн руб. и 250 тыс. руб. соответственно. Вычет НДФЛ при продаже жилья можно использовать многократно в течение жизни, но не более одного раза в год.
Пример: Если собственник приобрел квартиру за 5 млн руб. и продал ее через два года (раньше предельного срока владения) за 6 млн руб., то он может заявить в свой декларации имущественный вычет с 1 млн руб. и уплатить налог по ставке в 13% с 5 млн руб. — 650 тыс. руб.
Но если у собственника есть все документы, подтверждающие покупку, то выгоднее уменьшить доход от продажи квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением квартиры. То есть собственнику надо будет уплатить 13% налог только с 1 млн руб., а это 130 тыс. руб. (6 млн руб. минус 5 млн руб. расход)
В начале июля президент России подписал закон, который освобождает граждан в ряде случаев от подачи налоговой декларации 3-НДФЛ после продажи недвижимости. Речь идет о сделках по продаже квартиры, загородного дома или комнаты, доход от которых не превышает 1 млн руб. Продавцы нежилых помещений и гаражей освобождены от подачи декларации и уплаты налога с тех сделок, доходы от которых не превысили 250 тыс. руб. В данном случае благодаря вычету налогооблагаемая база обнуляется и подавать декларацию не нужно.
#полезное
Налоговым вычетом могут воспользоваться и продавцы недвижимости. По закону, если недвижимость находится в собственности меньше минимального срока владения - пяти лет (или трех лет, если недвижимость подарена или получена в наследство), то продавец должен заплатить налог в 13% с продажи недвижимости. При этом он может воспользоваться налоговым вычетом с продажи.
Максимальная сумма вычета при продаже жилых домов, квартир, комнат составляет 1 млн руб., а при продаже гаражей и нежилых помещений - 250 тыс. руб. В данном случае налогооблагаемую базу можно уменьшить на указанные суммы вычета, а не вернуть назад 1 млн руб. и 250 тыс. руб. соответственно. Вычет НДФЛ при продаже жилья можно использовать многократно в течение жизни, но не более одного раза в год.
Пример: Если собственник приобрел квартиру за 5 млн руб. и продал ее через два года (раньше предельного срока владения) за 6 млн руб., то он может заявить в свой декларации имущественный вычет с 1 млн руб. и уплатить налог по ставке в 13% с 5 млн руб. — 650 тыс. руб.
Но если у собственника есть все документы, подтверждающие покупку, то выгоднее уменьшить доход от продажи квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением квартиры. То есть собственнику надо будет уплатить 13% налог только с 1 млн руб., а это 130 тыс. руб. (6 млн руб. минус 5 млн руб. расход)
В начале июля президент России подписал закон, который освобождает граждан в ряде случаев от подачи налоговой декларации 3-НДФЛ после продажи недвижимости. Речь идет о сделках по продаже квартиры, загородного дома или комнаты, доход от которых не превышает 1 млн руб. Продавцы нежилых помещений и гаражей освобождены от подачи декларации и уплаты налога с тех сделок, доходы от которых не превысили 250 тыс. руб. В данном случае благодаря вычету налогооблагаемая база обнуляется и подавать декларацию не нужно.
#полезное
📍 КАК УЗНАТЬ ГОД ПОСТРОЙКИ ДОМА
Информация может понадобиться:
✅ при разделе имущества;
✅ для понимания графиков капитальных ремонтов дома;
✅ при расчете износа здания;
✅ при покупке и продаже собственности;
✅ для оформления ипотеки.
Кадастровый номер
Кадастровый номер - уникальная характеристика объекта недвижимости, с помощью которой можно получить необходимые сведения о собственности. Его можно найти в свидетельстве о праве собственности, в кадастровом паспорте (не выдаются с 2017 года), в договоре купли/продажи, в выписке из ЕГРН. По кадастровому номеру можно узнать и год постройки дома, в котором находится квартира. Чтобы получить эту информацию, стоит обратиться в Росреестр или БТИ. Для этого понадобятся паспорт, адрес постройки, квитанция об оплате госпошлины. Такой вид информации могут предоставить только собственникам, поэтому для покупки недвижимости он не подходит.
Выписка из ЕГРН
Информация о доме, в котором находится квартира, можно узнать из выписки ЕГРН. Чтобы ее получить, можно обратиться в офисы госуслуг «Мои документы», Росреестра и кадастровой палаты. Понадобятся паспорт и заполненное заявление, которое можно найти на сайте Росреестра. Могут потребоваться дополнительные документы в зависимости от формы запроса и его автора; если эту информацию за вас выясняет законный представитель, то необходима нотариально заверенная доверенность. Также документ может быть получен почтовым отправлением или с помощью выездного обслуживания.
БТИ
Запросить данные о годе постройки дома можно и в БТИ: это организация, в которой хранятся сведения о технических характеристиках зданий. Чтобы получить выписку, где будет указан год постройки дома, необходимо заявление по форме 1б, паспорт, документ, подтверждающий право собственности, или доверенность от собственника. Можно обратиться лично в офис БТИ или в ближайшее к вам отделение «Моих документов». Получение такой информации - платная услуга, оформление которой может занять до десяти дней.
Эксплуатационный паспорт
Этот документ не выдают на руки, но информацию из него можно запросить у управляющей компании и главного инженера. Помимо назначения здания, используемых стройматериалов, этажности и других сведений, в эксплуатационном паспорте будет указан и год постройки дома. Необходимо составить заявку, в которой будут указаны ваши Ф. И. О. и другие данные, а также названа причина запроса. Ответ должен прийти в течение 30 дней. Вам также могут отказать в предоставлении информации, но с указанием законного основания.
Узнаем год постройки онлайн:
Сайт Росреестра
Год постройки дома узнать можно с помощью сайта Росреестра. Достаточно ввести точный адрес и указать регион. Получить такую информацию может любой желающий.
Также здесь можно заказать и официальную справку, которую пришлют в виде ссылки на электронную почту в течение пяти рабочих дней. Необходимо будет заполнить форму на сайте и оплатить услугу.
ГИС ЖКХ
Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства. Это единая федеральная централизованная система, которая содержит информацию о жилищно-коммунальном хозяйстве 82 субъектов России, обеспечивает прозрачность отношений между управляющими организациями, собственниками жилья и государственными органами.
WIKIMAPIA
Wikimapia - бесплатная географическая онлайн-энциклопедия. Чтобы узнать необходимую информацию, нужно найти на предложенной карте интересующий объект с помощью масштабирования или ввести точный адрес в поисковой строке проекта. Поскольку это общественный проект, всегда есть риск получить ошибочные данные, кроме того, не всегда на объекте указан год постройки. Но если нужна примерная информация, то можно попробовать найти ее здесь.
ДОМ.МИНЖКХ
На сайте общественно-инициативного проекта с помощью точного адреса можно узнать не только год постройки, но и этажность, тип здания, количество квартир и другую полезную информацию.
#полезное
Информация может понадобиться:
✅ при разделе имущества;
✅ для понимания графиков капитальных ремонтов дома;
✅ при расчете износа здания;
✅ при покупке и продаже собственности;
✅ для оформления ипотеки.
Кадастровый номер
Кадастровый номер - уникальная характеристика объекта недвижимости, с помощью которой можно получить необходимые сведения о собственности. Его можно найти в свидетельстве о праве собственности, в кадастровом паспорте (не выдаются с 2017 года), в договоре купли/продажи, в выписке из ЕГРН. По кадастровому номеру можно узнать и год постройки дома, в котором находится квартира. Чтобы получить эту информацию, стоит обратиться в Росреестр или БТИ. Для этого понадобятся паспорт, адрес постройки, квитанция об оплате госпошлины. Такой вид информации могут предоставить только собственникам, поэтому для покупки недвижимости он не подходит.
Выписка из ЕГРН
Информация о доме, в котором находится квартира, можно узнать из выписки ЕГРН. Чтобы ее получить, можно обратиться в офисы госуслуг «Мои документы», Росреестра и кадастровой палаты. Понадобятся паспорт и заполненное заявление, которое можно найти на сайте Росреестра. Могут потребоваться дополнительные документы в зависимости от формы запроса и его автора; если эту информацию за вас выясняет законный представитель, то необходима нотариально заверенная доверенность. Также документ может быть получен почтовым отправлением или с помощью выездного обслуживания.
БТИ
Запросить данные о годе постройки дома можно и в БТИ: это организация, в которой хранятся сведения о технических характеристиках зданий. Чтобы получить выписку, где будет указан год постройки дома, необходимо заявление по форме 1б, паспорт, документ, подтверждающий право собственности, или доверенность от собственника. Можно обратиться лично в офис БТИ или в ближайшее к вам отделение «Моих документов». Получение такой информации - платная услуга, оформление которой может занять до десяти дней.
Эксплуатационный паспорт
Этот документ не выдают на руки, но информацию из него можно запросить у управляющей компании и главного инженера. Помимо назначения здания, используемых стройматериалов, этажности и других сведений, в эксплуатационном паспорте будет указан и год постройки дома. Необходимо составить заявку, в которой будут указаны ваши Ф. И. О. и другие данные, а также названа причина запроса. Ответ должен прийти в течение 30 дней. Вам также могут отказать в предоставлении информации, но с указанием законного основания.
Узнаем год постройки онлайн:
Сайт Росреестра
Год постройки дома узнать можно с помощью сайта Росреестра. Достаточно ввести точный адрес и указать регион. Получить такую информацию может любой желающий.
Также здесь можно заказать и официальную справку, которую пришлют в виде ссылки на электронную почту в течение пяти рабочих дней. Необходимо будет заполнить форму на сайте и оплатить услугу.
ГИС ЖКХ
Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства. Это единая федеральная централизованная система, которая содержит информацию о жилищно-коммунальном хозяйстве 82 субъектов России, обеспечивает прозрачность отношений между управляющими организациями, собственниками жилья и государственными органами.
WIKIMAPIA
Wikimapia - бесплатная географическая онлайн-энциклопедия. Чтобы узнать необходимую информацию, нужно найти на предложенной карте интересующий объект с помощью масштабирования или ввести точный адрес в поисковой строке проекта. Поскольку это общественный проект, всегда есть риск получить ошибочные данные, кроме того, не всегда на объекте указан год постройки. Но если нужна примерная информация, то можно попробовать найти ее здесь.
ДОМ.МИНЖКХ
На сайте общественно-инициативного проекта с помощью точного адреса можно узнать не только год постройки, но и этажность, тип здания, количество квартир и другую полезную информацию.
#полезное
📄 ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ
Приобретение жилья на заемные средства — шаг ответственный и требует внимательности. Для кредитной организации выдача такой суммы — тоже значительный риск. Поэтому для безопасности банков законом предусмотрено обязательное страхование ипотечной квартиры (ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Благодаря этому кредитор получает гарантию выплаты денежных средств в случае наступления неблагоприятных обстоятельств для должника.
Это правило не действует при покупке квартиры по договору долевого участия (ДДУ). Когда квартира только начинает строиться, обязанности по ее страхованию не возникает, ведь квартиры еще нет, соответственно и страховать пока нечего.
От чего защищает обязательная страховка:
✅пожара;
✅взрыва газа;
✅падения самолета (маловероятно, но возможно);
✅стихийных бедствий (наводнения, землетрясения);
✅незаконных действий третьих лиц.
В страховании квартиры заинтересован не только банк, но и сам заемщик. Во-первых, кредитные организации могут значительно снизить процентную ставку, а некоторые даже снижают сумму первого взноса по ипотеке. Во-вторых, клиент получает гарантии, которые смогут защитить и семью, и самого заемщика от непредвиденных ситуаций.
Процедура страхования жилья
Оформление страховок происходит по-разному. Часто банки предлагают заключить договор со страховой компанией-партнером, но заемщик вправе отказаться и выбрать любую интересующую его страховую фирму. Банки часто сообщают, что если отказаться от страхования в конкретной компании и обратиться к другому страховщику, процентная ставка будет увеличена. Но это неправда. Если заемщик страхуется в аккредитованной при банке компании, процентная ставка остается прежней. Список аккредитованных компаний всегда есть на сайте банка. Как правило, услуги в страховой компании, аккредитованной при банке, на 20–30% дешевле. Страхование квартиры делается уже после подтверждения банком выдачи ипотечного кредита под конкретную квартиру. Делать страховку до одобрения квартиры банком не рекомендуется: если сделка не состоится, а страховку вы уже оплатили, придется потратить время, чтобы вернуть оставшиеся деньги из страховой компании.
#полезное
Приобретение жилья на заемные средства — шаг ответственный и требует внимательности. Для кредитной организации выдача такой суммы — тоже значительный риск. Поэтому для безопасности банков законом предусмотрено обязательное страхование ипотечной квартиры (ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Благодаря этому кредитор получает гарантию выплаты денежных средств в случае наступления неблагоприятных обстоятельств для должника.
Это правило не действует при покупке квартиры по договору долевого участия (ДДУ). Когда квартира только начинает строиться, обязанности по ее страхованию не возникает, ведь квартиры еще нет, соответственно и страховать пока нечего.
От чего защищает обязательная страховка:
✅пожара;
✅взрыва газа;
✅падения самолета (маловероятно, но возможно);
✅стихийных бедствий (наводнения, землетрясения);
✅незаконных действий третьих лиц.
В страховании квартиры заинтересован не только банк, но и сам заемщик. Во-первых, кредитные организации могут значительно снизить процентную ставку, а некоторые даже снижают сумму первого взноса по ипотеке. Во-вторых, клиент получает гарантии, которые смогут защитить и семью, и самого заемщика от непредвиденных ситуаций.
Процедура страхования жилья
Оформление страховок происходит по-разному. Часто банки предлагают заключить договор со страховой компанией-партнером, но заемщик вправе отказаться и выбрать любую интересующую его страховую фирму. Банки часто сообщают, что если отказаться от страхования в конкретной компании и обратиться к другому страховщику, процентная ставка будет увеличена. Но это неправда. Если заемщик страхуется в аккредитованной при банке компании, процентная ставка остается прежней. Список аккредитованных компаний всегда есть на сайте банка. Как правило, услуги в страховой компании, аккредитованной при банке, на 20–30% дешевле. Страхование квартиры делается уже после подтверждения банком выдачи ипотечного кредита под конкретную квартиру. Делать страховку до одобрения квартиры банком не рекомендуется: если сделка не состоится, а страховку вы уже оплатили, придется потратить время, чтобы вернуть оставшиеся деньги из страховой компании.
#полезное
🏠 САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА. СНЕСУТ ИЛИ НЕТ?
Принятый в 2018 году закон упростил возможность легализации самостроев, а снести такой объект можно теперь только через суд. Документ ввёл конкретные основания сноса таких сооружений, суд будет рассматривать возможности легализации таких построек, если это возможно.
Самовольная постройка - дом или иной вид недвижимости, который возведен без законных согласований и разрешений, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Если строение возведено с нарушением назначения застройки земельного участка или на земле, которая не предоставлена собственнику законном образом, его также признают самостроем.
Все эти требования должны быть соблюдены на момент начала строительства и действовать на дату выявления самостроя. Если на момент начала строительства никаких не было ограничений для постройки, то ее нельзя признать самовольной. Также если собственник не мог знать о каких-либо ограничениях по застройке своего участка, но они были, то постройку не признают незаконной.
В каких случаях не снесут
Использование самовольных построек не допускается, они подлежат сносу. В то же время собственникам дадут возможность привести самострой в соответствие с нормами, требованиями застройки, предусмотренными законом, и в соответствие с разрешительной документацией. Главное - чтобы постройка не угрожала жизни и здоровью собственникам и окружающих.
Что не признают самостроем
Частные дома, возведенные на землях для индивидуального жилищного строительства, а также строения для ведения личного хозяйства в населенных пунктах или жилые строения на дачных и садовых участках не снесут, если права на них зарегистрированы до 1 сентября 2018 года. Если параметры домов и строений соответствуют предельным нормам застройки данного участка и законам, а земля находится в собственности на законных основаниях.
Также дом не снесут, если собственник не мог знать о каких-то ограничениях для строительства на своем участке. Если такие ограничения обнаружатся, то это не считает самовольной постройкой.
Кто принимает решение о сносе
Суд выносит решение о сносе таких построек или приведении их в соответствие с законом или другими нормами и правилами. В некоторых случаях это может сделать муниципалитет. Местные власти не вправе сносить самострой, если он возведен до вступления в силу Земельного кодекса, а у вас нет правоустанавливающих документов на земельный участок. При отсутствии у вас разрешения на строительство муниципалитет не сможет выдать разрешение на снос, если здание было возведено до принятия Градостроительного кодекса. Местные власти также не снесут самострой на государственной или муниципальной земле. Исключением в данном случае может быть необходимость сноса сооружения из-за его угрозы жизни и здоровью граждан.
За чей счет будут сносить
Снос или приведение в соответствие с законодательством осуществляется собственником земельного участка (или арендатором) самостоятельно или за свой счет.
Сколько времени дадут на снос
Сроки сноса самостроя зависят от индивидуальных характеристик сооружения. Они не могут составлять менее трёх месяцев и более года. Согласно закону, срок, за который объект можно привести в соответствие с необходимыми требованиями, - от шести месяцев до трех лет.
За что изымут участок
Участок самостроя могут изъять в том случае, если владелец не исполнит в срок снос сооружения или не приведет его в соответствие с установленными требованиями.
#полезное
Принятый в 2018 году закон упростил возможность легализации самостроев, а снести такой объект можно теперь только через суд. Документ ввёл конкретные основания сноса таких сооружений, суд будет рассматривать возможности легализации таких построек, если это возможно.
Самовольная постройка - дом или иной вид недвижимости, который возведен без законных согласований и разрешений, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Если строение возведено с нарушением назначения застройки земельного участка или на земле, которая не предоставлена собственнику законном образом, его также признают самостроем.
Все эти требования должны быть соблюдены на момент начала строительства и действовать на дату выявления самостроя. Если на момент начала строительства никаких не было ограничений для постройки, то ее нельзя признать самовольной. Также если собственник не мог знать о каких-либо ограничениях по застройке своего участка, но они были, то постройку не признают незаконной.
В каких случаях не снесут
Использование самовольных построек не допускается, они подлежат сносу. В то же время собственникам дадут возможность привести самострой в соответствие с нормами, требованиями застройки, предусмотренными законом, и в соответствие с разрешительной документацией. Главное - чтобы постройка не угрожала жизни и здоровью собственникам и окружающих.
Что не признают самостроем
Частные дома, возведенные на землях для индивидуального жилищного строительства, а также строения для ведения личного хозяйства в населенных пунктах или жилые строения на дачных и садовых участках не снесут, если права на них зарегистрированы до 1 сентября 2018 года. Если параметры домов и строений соответствуют предельным нормам застройки данного участка и законам, а земля находится в собственности на законных основаниях.
Также дом не снесут, если собственник не мог знать о каких-то ограничениях для строительства на своем участке. Если такие ограничения обнаружатся, то это не считает самовольной постройкой.
Кто принимает решение о сносе
Суд выносит решение о сносе таких построек или приведении их в соответствие с законом или другими нормами и правилами. В некоторых случаях это может сделать муниципалитет. Местные власти не вправе сносить самострой, если он возведен до вступления в силу Земельного кодекса, а у вас нет правоустанавливающих документов на земельный участок. При отсутствии у вас разрешения на строительство муниципалитет не сможет выдать разрешение на снос, если здание было возведено до принятия Градостроительного кодекса. Местные власти также не снесут самострой на государственной или муниципальной земле. Исключением в данном случае может быть необходимость сноса сооружения из-за его угрозы жизни и здоровью граждан.
За чей счет будут сносить
Снос или приведение в соответствие с законодательством осуществляется собственником земельного участка (или арендатором) самостоятельно или за свой счет.
Сколько времени дадут на снос
Сроки сноса самостроя зависят от индивидуальных характеристик сооружения. Они не могут составлять менее трёх месяцев и более года. Согласно закону, срок, за который объект можно привести в соответствие с необходимыми требованиями, - от шести месяцев до трех лет.
За что изымут участок
Участок самостроя могут изъять в том случае, если владелец не исполнит в срок снос сооружения или не приведет его в соответствие с установленными требованиями.
#полезное
🏠 КАК ПРИЗНАТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ
Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, а в определенных законом случаях и в ином порядке, если лицо владеет земельным участком на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования. ДОМ или ПОСТРОЙКА на участке одновременно должна отвечать следующим условиям: если в отношении земли собственник самостроя имеет права, которые допускают строительство на нем данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью неограниченному кругу лиц.
Признать право собственности на самовольную постройку можно только через суд по общим правилам гражданского или арбитражного судопроизводства. Заинтересованное лицо подает иск о признании права, подготавливает доказательную базу, свидетельствующую о соблюдении требований, установленных гражданским законодательством, а также земельным и градостроительным. Затем в состязательном процессе обосновывает свои требования, а суд принимает решение об удовлетворении иска или об отказе.
Какие документы потребуются для суда
Документы подтверждающие права на земельный участок, а также с высокой долей вероятности будет проведена судебная экспертиза, которая установит, что постройка соответствует необходимым требованиям, а также безопасна для неограниченного круга лиц.
Какой самострой невозможно легализовать
Не подлежит легализации самовольная постройка, которая в силу своих параметров, технических характеристик и состояния создает угрозу безопасности, жизни и здоровью граждан. Такая постройка в любом случае подлежит сносу. Кроме того, нельзя признать право на самовольную постройку, если она расположена на участке, находящемся в собственности иного лица. Иными словами, нужно обладать вещными правами, прямо предусмотренными законом, для легализации самостроя.
#полезное
Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, а в определенных законом случаях и в ином порядке, если лицо владеет земельным участком на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования. ДОМ или ПОСТРОЙКА на участке одновременно должна отвечать следующим условиям: если в отношении земли собственник самостроя имеет права, которые допускают строительство на нем данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью неограниченному кругу лиц.
Признать право собственности на самовольную постройку можно только через суд по общим правилам гражданского или арбитражного судопроизводства. Заинтересованное лицо подает иск о признании права, подготавливает доказательную базу, свидетельствующую о соблюдении требований, установленных гражданским законодательством, а также земельным и градостроительным. Затем в состязательном процессе обосновывает свои требования, а суд принимает решение об удовлетворении иска или об отказе.
Какие документы потребуются для суда
Документы подтверждающие права на земельный участок, а также с высокой долей вероятности будет проведена судебная экспертиза, которая установит, что постройка соответствует необходимым требованиям, а также безопасна для неограниченного круга лиц.
Какой самострой невозможно легализовать
Не подлежит легализации самовольная постройка, которая в силу своих параметров, технических характеристик и состояния создает угрозу безопасности, жизни и здоровью граждан. Такая постройка в любом случае подлежит сносу. Кроме того, нельзя признать право на самовольную постройку, если она расположена на участке, находящемся в собственности иного лица. Иными словами, нужно обладать вещными правами, прямо предусмотренными законом, для легализации самостроя.
#полезное
❗️КТО МОЖЕТ БЫТЬ ЛИШЁН НАСЛЕДСТВА
Всего 2 вида наследования: по завещанию и без него.
В наследство можно вступить в течении 6 месяцев со дня его открытия.
В случае принятия наследства к наследнику переходят и долги умершего в пределах доли наследуемого имущества - принять только часть наследства нельзя. Наследство можно либо принять полностью, либо письменно отказаться от его принятия.
Ситуации при которых право наследования утрачивается:
1. Пропуск срока вступления в наследство. Если наследник в течение полугода не обратился с заявлением о вступлении в наследство, он утрачивает свое наследственное право. Пропущенный полугодовой срок для принятия наследства может восстановить только суд при наличии уважительных причин (тяжелой болезни наследника, его детей, беспомощного состояния, неграмотности и т.д.). Если наследник в результате болезни не смог вступить в наследство, то шестимесячный срок начинается на следующий день после окончания болезни. Или, к примеру, наследник по вине почтовых органов узнал об открытии наследства после истечения срока для принятия наследства. В этом случае исчисление срока для восстановления начинается на следующий день с момента получения сообщения об открытии наследства.
2. Недостойные наследники (не могут претендовать на наследство ни по закону, ни по завещанию):
- Родственники, которые умышленно совершили противоправные действия в отношении наследодателя, кого-либо из других наследников или против самой воли наследодателя, выраженной в завещании. Это распространяется и на наследников, имеющих право на обязательную долю в наследстве.
- Родители, лишенные родительских прав и не восстановленные в этих правах ко дню открытия наследства. Дети, в отношении которых родители были лишены родительских прав решением суда, право на наследство сохраняют (ст. 71. СК РФ).
- Наследники, обязанные по закону содержать наследодателя, но злостно уклонявшиеся от выполнения этих обязанностей. Подобным уклонением может быть и неуплата алиментов, назначенных в пользу наследодателя, отсутствие помощи ограниченно дееспособному либо недееспособному наследодателю со стороны наследника.
#полезное
Всего 2 вида наследования: по завещанию и без него.
В наследство можно вступить в течении 6 месяцев со дня его открытия.
В случае принятия наследства к наследнику переходят и долги умершего в пределах доли наследуемого имущества - принять только часть наследства нельзя. Наследство можно либо принять полностью, либо письменно отказаться от его принятия.
Ситуации при которых право наследования утрачивается:
1. Пропуск срока вступления в наследство. Если наследник в течение полугода не обратился с заявлением о вступлении в наследство, он утрачивает свое наследственное право. Пропущенный полугодовой срок для принятия наследства может восстановить только суд при наличии уважительных причин (тяжелой болезни наследника, его детей, беспомощного состояния, неграмотности и т.д.). Если наследник в результате болезни не смог вступить в наследство, то шестимесячный срок начинается на следующий день после окончания болезни. Или, к примеру, наследник по вине почтовых органов узнал об открытии наследства после истечения срока для принятия наследства. В этом случае исчисление срока для восстановления начинается на следующий день с момента получения сообщения об открытии наследства.
2. Недостойные наследники (не могут претендовать на наследство ни по закону, ни по завещанию):
- Родственники, которые умышленно совершили противоправные действия в отношении наследодателя, кого-либо из других наследников или против самой воли наследодателя, выраженной в завещании. Это распространяется и на наследников, имеющих право на обязательную долю в наследстве.
- Родители, лишенные родительских прав и не восстановленные в этих правах ко дню открытия наследства. Дети, в отношении которых родители были лишены родительских прав решением суда, право на наследство сохраняют (ст. 71. СК РФ).
- Наследники, обязанные по закону содержать наследодателя, но злостно уклонявшиеся от выполнения этих обязанностей. Подобным уклонением может быть и неуплата алиментов, назначенных в пользу наследодателя, отсутствие помощи ограниченно дееспособному либо недееспособному наследодателю со стороны наследника.
#полезное
ВО ЧТО ВЛОЖИТЬ ИНВЕСТОРУ В 2021 ГОДУ НА МОСКОВСКОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Последние месяцы инвестиционный спрос сокращается: рост цен на треть увеличил порог входа для инвесторов.
Решение девелоперов по индексации цен зависит в том числе от динамики спроса, а он на фоне фактического обнуления программы льготного ипотечного кредитования в Москве сокращается: в июле застройщики в Московском регионе потеряли пятую часть спроса, их выручка сократилась на 18%, а количество оформленных ипотек - на четверть. Играет свою роль и эффект высокой базы. Наиболее вероятный сценарий - замедление роста цен до 1% в месяц.
Сейчас конкуренцию новостройкам создают сравнительно недорогие переуступки частных инвесторов в домах на высокой стадии готовности. Стартовая цена сегодняшнего проекта должна быть не более чем на 20% выше показателя годичной давности. Например, в ЖК комфорт-класса Москвы год назад была средняя цена 180 тыс. руб. за 1 кв. м, и те, кто сейчас выходит из проекта по 220 тыс. руб., чувствуют себя прекрасно. Поэтому ориентироваться надо на проекты стоимостью не более 250 тыс. руб. за 1 кв. м, тогда есть шанс заработать к концу 2022 года около 30%. У стартов по 300 тыс. руб. за метр (+/- 5%) сейчас потенциал порядка 20% на ближайшие полтора года».
По оценке ЦИАН, доля переуступок между физлицами на рынке новостроек в июле-августе 2021 года вдвое ниже, чем год назад: 2,6% против 5,3%. Основные продажи инвестиционных лотов будут ближе к концу 2021 года. Инвесторы ждут сдачи объектов, ориентируясь на рост цен к этому времени как за счёт увеличения стадии строительства, так и за счёт рыночных факторов».
Интересны для вложений - квартиры в домах, включенных в программу реновации. Средняя стоимость квадратного метра в них составляет 239,8 тыс. руб. Прирост за год - 19% (с 200,7 тыс. руб.). Это чуть выше, чем в целом по вторичному рынку (+15,4%). Больший рост стоимости пятиэтажек под снос во многом объясняется повышенным интересом к таким объектам за счёт возможности переселения в новый дом без доплаты.
В категории новостроек для инвестиций можно рассмотреть апартаменты. На первичном рынке они стоят на 10-15% дешевле, чем сопоставимые по характеристикам квартиры. На вторичке такой дисконт не сохраняется - различия в стоимости колеблются в диапазоне ±4%. То есть при переходе недвижимости из категории новостройки в категорию «от собственника» апартаменты сильнее прибавляют в цене, чем квартиры. Апартаменты выгодно покупать и тем, кто хочет заработать на сдаче в аренду, так как различий между квартирами и апартаментами в ставках аренды практически нет. Поэтому за счёт более низкого порога входа срок окупаемости таких инвестиций меньше.
Поскольку уровень цены даже на старте закрытых продаж находится на предельном уровне, приходится аккуратно выбирать не только проект, но и конкретный лот. Это может быть необязательно мелкоформатный лот. Могут дать инвестиционный прирост и лоты большей площади, если на них есть отложенный спрос в локации проекта. Время «цен на котловане» прошло, поэтому оценка потенциального проекта для инвестирования должна измениться в корне и начинаться задолго до объявления старта реализации. На первый план выходит анализ не только локации, стоимостных показателей проекта и рынка, но и качественных параметров - проектных деклараций с точки зрения квартирографии, структуры предложения квартир по площади, видовым параметрам, этажности. Если в 2013–2018 годах основной акцент был сделан на низкой стартовой цене и оценке масштабности проекта, то сейчас нужно оценивать отложенный спрос в локации».
Самые интересные с точки зрения доходности проекты сейчас, - новостройки бизнес-класса точечной застройки, не более двух-трёх корпусов, в интересной локации с большим отложенным спросом. В таких проектах средняя цена квадратного метра может расти на 2,5-4,5% в месяц.
#полезное
Последние месяцы инвестиционный спрос сокращается: рост цен на треть увеличил порог входа для инвесторов.
Решение девелоперов по индексации цен зависит в том числе от динамики спроса, а он на фоне фактического обнуления программы льготного ипотечного кредитования в Москве сокращается: в июле застройщики в Московском регионе потеряли пятую часть спроса, их выручка сократилась на 18%, а количество оформленных ипотек - на четверть. Играет свою роль и эффект высокой базы. Наиболее вероятный сценарий - замедление роста цен до 1% в месяц.
Сейчас конкуренцию новостройкам создают сравнительно недорогие переуступки частных инвесторов в домах на высокой стадии готовности. Стартовая цена сегодняшнего проекта должна быть не более чем на 20% выше показателя годичной давности. Например, в ЖК комфорт-класса Москвы год назад была средняя цена 180 тыс. руб. за 1 кв. м, и те, кто сейчас выходит из проекта по 220 тыс. руб., чувствуют себя прекрасно. Поэтому ориентироваться надо на проекты стоимостью не более 250 тыс. руб. за 1 кв. м, тогда есть шанс заработать к концу 2022 года около 30%. У стартов по 300 тыс. руб. за метр (+/- 5%) сейчас потенциал порядка 20% на ближайшие полтора года».
По оценке ЦИАН, доля переуступок между физлицами на рынке новостроек в июле-августе 2021 года вдвое ниже, чем год назад: 2,6% против 5,3%. Основные продажи инвестиционных лотов будут ближе к концу 2021 года. Инвесторы ждут сдачи объектов, ориентируясь на рост цен к этому времени как за счёт увеличения стадии строительства, так и за счёт рыночных факторов».
Интересны для вложений - квартиры в домах, включенных в программу реновации. Средняя стоимость квадратного метра в них составляет 239,8 тыс. руб. Прирост за год - 19% (с 200,7 тыс. руб.). Это чуть выше, чем в целом по вторичному рынку (+15,4%). Больший рост стоимости пятиэтажек под снос во многом объясняется повышенным интересом к таким объектам за счёт возможности переселения в новый дом без доплаты.
В категории новостроек для инвестиций можно рассмотреть апартаменты. На первичном рынке они стоят на 10-15% дешевле, чем сопоставимые по характеристикам квартиры. На вторичке такой дисконт не сохраняется - различия в стоимости колеблются в диапазоне ±4%. То есть при переходе недвижимости из категории новостройки в категорию «от собственника» апартаменты сильнее прибавляют в цене, чем квартиры. Апартаменты выгодно покупать и тем, кто хочет заработать на сдаче в аренду, так как различий между квартирами и апартаментами в ставках аренды практически нет. Поэтому за счёт более низкого порога входа срок окупаемости таких инвестиций меньше.
Поскольку уровень цены даже на старте закрытых продаж находится на предельном уровне, приходится аккуратно выбирать не только проект, но и конкретный лот. Это может быть необязательно мелкоформатный лот. Могут дать инвестиционный прирост и лоты большей площади, если на них есть отложенный спрос в локации проекта. Время «цен на котловане» прошло, поэтому оценка потенциального проекта для инвестирования должна измениться в корне и начинаться задолго до объявления старта реализации. На первый план выходит анализ не только локации, стоимостных показателей проекта и рынка, но и качественных параметров - проектных деклараций с точки зрения квартирографии, структуры предложения квартир по площади, видовым параметрам, этажности. Если в 2013–2018 годах основной акцент был сделан на низкой стартовой цене и оценке масштабности проекта, то сейчас нужно оценивать отложенный спрос в локации».
Самые интересные с точки зрения доходности проекты сейчас, - новостройки бизнес-класса точечной застройки, не более двух-трёх корпусов, в интересной локации с большим отложенным спросом. В таких проектах средняя цена квадратного метра может расти на 2,5-4,5% в месяц.
#полезное
📌 ОШИБКИ ПРИ СДАЧЕ КВАРТИРЫ В АРЕНДУ
1. Арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.
2. Арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.
3. Собственник не включил в договор депозитный платёж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остаётся у собственника жилья.
4. Собственник жилья уходит от налогообложения. Есть вероятность того, что соседи могут доложить об этом в соответствующие инстанции.
5. Собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица.
6. Не прописано, что квартиру нельзя сдавать в субаренду
🖍 ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ПУНКТЫ В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ:
✅ документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
✅ паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
✅ арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
✅ срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
✅ порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
✅ оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
✅ условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
✅ число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
✅ опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается.
#полезное
1. Арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.
2. Арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.
3. Собственник не включил в договор депозитный платёж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остаётся у собственника жилья.
4. Собственник жилья уходит от налогообложения. Есть вероятность того, что соседи могут доложить об этом в соответствующие инстанции.
5. Собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица.
6. Не прописано, что квартиру нельзя сдавать в субаренду
🖍 ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ПУНКТЫ В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ:
✅ документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
✅ паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
✅ арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
✅ срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
✅ порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
✅ оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
✅ условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
✅ число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
✅ опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается.
#полезное
📞 АЛЛО, ЭТО ФНС? Я ХОЧУ "НАСТУЧАТЬ"...
Кто сообщает в ФНС о нелегальной аренде
Алгоритмы выявления квартир, которые сдаются в аренду без уплаты налогов, постоянно развиваются, и сегодня они достаточно автоматизированы. Информация попадает в Федеральную налоговую службу (ФНС) из многих источников, о некоторых из них владельцы жилья даже не догадываются.
А вы знали, что нередко информация попадает в налоговую с сайтов агентств недвижимости и групп в социальных сетях?
Иногда в ФНС «стучат» просто активные граждане - старшие по подъезду, председатели ЖСК, ТСЖ, которым хочется, чтобы в доме не было чужаков.
Пожаловаться на незаконную аренду также может управляющая компания и даже районный участковый полиции, которому поступает такая информация в ходе расследования того или иного дела.
Иногда источником информации может быть и суд, куда обращаются арендодатели о взыскании квартплаты с арендатора. Это также могут быть бывшие супруги, которые развелись и жалуются в налоговую от обиды.
Бывает так, что о нелегальной аренде сообщают и банки. Однако для того чтобы Роскомнадзор или налоговая инициировали проверку ваших банковских операций со стороны кредитной организации, вы должны получать или очень крупные суммы ежемесячно (свыше 600 тыс. руб.), или же привлечь к себе внимание из-за каких-либо других ваших проблем с законом.
#полезное
Кто сообщает в ФНС о нелегальной аренде
Алгоритмы выявления квартир, которые сдаются в аренду без уплаты налогов, постоянно развиваются, и сегодня они достаточно автоматизированы. Информация попадает в Федеральную налоговую службу (ФНС) из многих источников, о некоторых из них владельцы жилья даже не догадываются.
А вы знали, что нередко информация попадает в налоговую с сайтов агентств недвижимости и групп в социальных сетях?
Иногда в ФНС «стучат» просто активные граждане - старшие по подъезду, председатели ЖСК, ТСЖ, которым хочется, чтобы в доме не было чужаков.
Пожаловаться на незаконную аренду также может управляющая компания и даже районный участковый полиции, которому поступает такая информация в ходе расследования того или иного дела.
Иногда источником информации может быть и суд, куда обращаются арендодатели о взыскании квартплаты с арендатора. Это также могут быть бывшие супруги, которые развелись и жалуются в налоговую от обиды.
Бывает так, что о нелегальной аренде сообщают и банки. Однако для того чтобы Роскомнадзор или налоговая инициировали проверку ваших банковских операций со стороны кредитной организации, вы должны получать или очень крупные суммы ежемесячно (свыше 600 тыс. руб.), или же привлечь к себе внимание из-за каких-либо других ваших проблем с законом.
#полезное
