Forwarded from Замоскворечник (Zamoskvorechnik)
БУЙ: К ВОПРОСУ ДОХОДНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ
#комментарий
Сегодня рубрику #вгостях открывает Артем Цогоев, автор лучшего, на мой взгляд, канала про инвестиции в недвижимость. Артема знаю более года, учился на его курсе «Советник инвестора», доверяю его экспертизе, основанной на глубоких знаниях и практическом опыте. Попросил Артема прокомментировать тему реального уровня доходности от инвестиций в коммерческую недвижимость и редевелопемент:
«Как известно, Александр Уткин является не только экспертом по недвижимости центра Москвы, но и заядлым мореплавателем. Когда Александр предложил мне написать текст для его канала, я сразу понял, что мне нужно писать о том, что может сблизить увлечения и профессиональную деятельность Александра и мои компетенции. Так вот, объединяющим нас моментом является….
БУЙ!
Для тех, кто не в курсе, буй - это совсем даже не морское ругательство, а сигнальный плавучий знак (поплавок), устанавливаемый на воде для обозначения фарватера, зоны купания, опасных мест и прочего. Часто можно прочитать надпись: «За буйки не заплывать», что означает настоятельную рекомендацию купальщикам вести себя на водах осторожно и не подвергать свою жизнь рискам, ожидающим за буйками.
Инвестиции в недвижимость вполне можно сравнить с океаном возможностей. Реклама самых невероятных инвестиционных продуктов разливается по интернету, телеграм и прочим информационным каналам. Ну вот из последнего, что попалось на глаза лично мне:
🔥Коммерческая недвижимость с 8 годами окупаемости!!!
🔥70% годовых: проект деления на апартаменты!!!
🔥Инвестиции в новостройки с доходностью 50% годовых!!!
Наверняка, вы тоже видели такую рекламу! Глаза разбегаются, что же выбрать? И вот здесь нам поможет буй, некий знак в инвестиционном море, который покажет, что является уровнем нормы, а что представляет большие риски для мореплавателей.
▪️Готовый арендный бизнес - помещения а арендаторами (магазины, рестораны, кафе, бытовой сервис) в настоящее время приносят 7-10% годовых (10-14 лет окупаемости). Представьте себе раскачивающийся на воде буй с надписью «7-10%». Предложение с 8-ю годами окупаемости, очевидно, не соответствует норме, то есть представляет собой более рискованный вариант, по сравнению с аналогичными помещениями, предоставленными на рынке.
❗️Так как мы знаем норму, мы можем задаться вопросом относительно причин отклонения. Совсем не обязательно, что рекламные «8 лет окупаемости» это мошенническая схема, но вполне могут обнаружиться те или иные риски, которые обязательно нужно изучить перед тем, как инвестировать.
▪️Редевелопмент (тот самый проект деления на апартаменты) обычно приносит инвесторам 20-25% годовых, но чем больше рисков в проекте, тем больше может быть доходность. Поэтому 70% годовых является однозначным указанием на важность проверки проекта на предмет наличия, так сказать, «сюрпризов».
Ну а рекламное обещание инвестиций в новостройки в доходностью 50%, уверен, намного лучше меня прокомментирует Александр.
Желаю всем инвесторам не «заплывать за буйки», оставаться хладнокровными, в океане инвестиций держаться фарватера и понимать, что любое отклонение от нормы необходимо тщательно анализировать, чтобы не «утонуть».
Артем, большое спасибо за комментарий!
@zamoskvorechnik
#комментарий
Сегодня рубрику #вгостях открывает Артем Цогоев, автор лучшего, на мой взгляд, канала про инвестиции в недвижимость. Артема знаю более года, учился на его курсе «Советник инвестора», доверяю его экспертизе, основанной на глубоких знаниях и практическом опыте. Попросил Артема прокомментировать тему реального уровня доходности от инвестиций в коммерческую недвижимость и редевелопемент:
«Как известно, Александр Уткин является не только экспертом по недвижимости центра Москвы, но и заядлым мореплавателем. Когда Александр предложил мне написать текст для его канала, я сразу понял, что мне нужно писать о том, что может сблизить увлечения и профессиональную деятельность Александра и мои компетенции. Так вот, объединяющим нас моментом является….
БУЙ!
Для тех, кто не в курсе, буй - это совсем даже не морское ругательство, а сигнальный плавучий знак (поплавок), устанавливаемый на воде для обозначения фарватера, зоны купания, опасных мест и прочего. Часто можно прочитать надпись: «За буйки не заплывать», что означает настоятельную рекомендацию купальщикам вести себя на водах осторожно и не подвергать свою жизнь рискам, ожидающим за буйками.
Инвестиции в недвижимость вполне можно сравнить с океаном возможностей. Реклама самых невероятных инвестиционных продуктов разливается по интернету, телеграм и прочим информационным каналам. Ну вот из последнего, что попалось на глаза лично мне:
🔥Коммерческая недвижимость с 8 годами окупаемости!!!
🔥70% годовых: проект деления на апартаменты!!!
🔥Инвестиции в новостройки с доходностью 50% годовых!!!
Наверняка, вы тоже видели такую рекламу! Глаза разбегаются, что же выбрать? И вот здесь нам поможет буй, некий знак в инвестиционном море, который покажет, что является уровнем нормы, а что представляет большие риски для мореплавателей.
▪️Готовый арендный бизнес - помещения а арендаторами (магазины, рестораны, кафе, бытовой сервис) в настоящее время приносят 7-10% годовых (10-14 лет окупаемости). Представьте себе раскачивающийся на воде буй с надписью «7-10%». Предложение с 8-ю годами окупаемости, очевидно, не соответствует норме, то есть представляет собой более рискованный вариант, по сравнению с аналогичными помещениями, предоставленными на рынке.
❗️Так как мы знаем норму, мы можем задаться вопросом относительно причин отклонения. Совсем не обязательно, что рекламные «8 лет окупаемости» это мошенническая схема, но вполне могут обнаружиться те или иные риски, которые обязательно нужно изучить перед тем, как инвестировать.
▪️Редевелопмент (тот самый проект деления на апартаменты) обычно приносит инвесторам 20-25% годовых, но чем больше рисков в проекте, тем больше может быть доходность. Поэтому 70% годовых является однозначным указанием на важность проверки проекта на предмет наличия, так сказать, «сюрпризов».
Ну а рекламное обещание инвестиций в новостройки в доходностью 50%, уверен, намного лучше меня прокомментирует Александр.
Желаю всем инвесторам не «заплывать за буйки», оставаться хладнокровными, в океане инвестиций держаться фарватера и понимать, что любое отклонение от нормы необходимо тщательно анализировать, чтобы не «утонуть».
Артем, большое спасибо за комментарий!
@zamoskvorechnik
Forwarded from Замоскворечник (Zamoskvorechnik)
ИНВЕСТИЦИИ В ТОРГОВЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
#коммерческаянедвижимость
Сегодня в рубрике #вгостях Виталий Денисов , эксперт по инвестициям в недвижимость, мой партнёр по коммерческой недвижимости. Текст Виталия- про инвестиции в торговые помещения в элитных комплексах и домах бизнес-класса.
Инвест-разбор: торговая недвижимость бизнес и элит-класса.
Сегмент – Покупка торгового помещения в бизнес и элит-классе и сдача в аренду.
Риск-профиль инвестора – консервативный.
Ликвидность – ниже средней.
Капитализация до 5% в годовых.
Среднерыночная рентная доходность от 6-8% годовых.
Чек входа: от 30+ млн рублей.
Наиболее популярные направления инвестиций:
🔸Покупка помещений в новостройке.
🔸Покупка «знаковых»объектов в главных торговых коридорах.
SWOT-анализ:
S: Сильные стороны стратегии
▪️Качество объекта выше, чем в эконом и комфорт-классе: витрины, высота потолков, входные группы и прочее.
▪️Окружение, доход жителей выше, чем в ЖК классом ниже.
▪️Современная архитектура и инфраструктура.
▪️Качественные и востребованные локации в Москве.
W: Слабые стороны
▪️Стоимость выше, чем в сегментах эконом и комфорт-класса.
▪️Большинство квартир сдаются без ремонта, заселение до 1,5 лет после сдачи дома.
▪️Ряд проектов реализуются в уже сложившийся локации, где присутствуют основные торговые операторы.
▪️В проектах бизнес и элит-класса фокус на качестве жизни жильцов ЖК, а не на торговой составляющей коммерции.
▪️Доходность ниже, а окупаемость выше. Очень внимательно надо подбирать проект.
О: Возможности
▪️Поиск ЖК и вход на ранней стадии в небольшие лоты, где экономика может быть эффективной.
▪️Покупка уникальной недвижимости в знаковых локациях c высоким трафиком.
▪️Перспективны проекты редевелопмента.
T: Угрозы
▪️Покупая помещения уже в сложившейся локации, есть риск сложности поиска федерального арендатора, так как уже все интересные концепции на локации присутствуют.
▪️Закрытая территория и другие ограничения, может ограничить потенциальный трафик и привлекательность объекта.
▪️Решение вопросов и согласования могут проходить сложнее в связи со статусом жителей.
Ключевые тенденции:
🔸Застройщики реализуют коммерцию по высокой стоимости без учёта инвест потенциала и будущей доходности инвестора.
🔸Покупатели недвижимости те же, что и покупатели квартир в этом доме, а продавцы-риелторы элитных агентств недвижимости, часто не понимают специфику работы коммерческой недвижимости.
Ключевые факторы успеха:
1) Выбор ЖК, где экономика будет эффективной.
2) Погружение в рынок, локаций и форматов с пониманием арендного потенциала и ставок.
📶Выводы:
Коммерческая недвижимость - финансовый инструмент сохранения и преумножения капитала, подходы к ней должны быть соответствующие.
Арендаторы в любом проекте смотрят в первую очередь на экономику и будущий торговый потенциал.
Стратегию отношу к консервативному риск-профилю ввиду невысокой доходности и средней ликвидности объектов. Данная стратегия больше подходит для сохранения капитала, доходности, ниже, чем в проектах недвижимости класса эконом и комфорт. Особенно это касается низко ликвидных лотов со сложной планировкой или в не очень удачных локациях ЖК.
* * *
Виталий ведет ТГ-канал про инвестиции в недвижимость, с акцентом на коммерцию. Рекомендую подписаться.
@zamoskvorechnik
#коммерческаянедвижимость
Сегодня в рубрике #вгостях Виталий Денисов , эксперт по инвестициям в недвижимость, мой партнёр по коммерческой недвижимости. Текст Виталия- про инвестиции в торговые помещения в элитных комплексах и домах бизнес-класса.
Инвест-разбор: торговая недвижимость бизнес и элит-класса.
Сегмент – Покупка торгового помещения в бизнес и элит-классе и сдача в аренду.
Риск-профиль инвестора – консервативный.
Ликвидность – ниже средней.
Капитализация до 5% в годовых.
Среднерыночная рентная доходность от 6-8% годовых.
Чек входа: от 30+ млн рублей.
Наиболее популярные направления инвестиций:
🔸Покупка помещений в новостройке.
🔸Покупка «знаковых»объектов в главных торговых коридорах.
SWOT-анализ:
S: Сильные стороны стратегии
▪️Качество объекта выше, чем в эконом и комфорт-классе: витрины, высота потолков, входные группы и прочее.
▪️Окружение, доход жителей выше, чем в ЖК классом ниже.
▪️Современная архитектура и инфраструктура.
▪️Качественные и востребованные локации в Москве.
W: Слабые стороны
▪️Стоимость выше, чем в сегментах эконом и комфорт-класса.
▪️Большинство квартир сдаются без ремонта, заселение до 1,5 лет после сдачи дома.
▪️Ряд проектов реализуются в уже сложившийся локации, где присутствуют основные торговые операторы.
▪️В проектах бизнес и элит-класса фокус на качестве жизни жильцов ЖК, а не на торговой составляющей коммерции.
▪️Доходность ниже, а окупаемость выше. Очень внимательно надо подбирать проект.
О: Возможности
▪️Поиск ЖК и вход на ранней стадии в небольшие лоты, где экономика может быть эффективной.
▪️Покупка уникальной недвижимости в знаковых локациях c высоким трафиком.
▪️Перспективны проекты редевелопмента.
T: Угрозы
▪️Покупая помещения уже в сложившейся локации, есть риск сложности поиска федерального арендатора, так как уже все интересные концепции на локации присутствуют.
▪️Закрытая территория и другие ограничения, может ограничить потенциальный трафик и привлекательность объекта.
▪️Решение вопросов и согласования могут проходить сложнее в связи со статусом жителей.
Ключевые тенденции:
🔸Застройщики реализуют коммерцию по высокой стоимости без учёта инвест потенциала и будущей доходности инвестора.
🔸Покупатели недвижимости те же, что и покупатели квартир в этом доме, а продавцы-риелторы элитных агентств недвижимости, часто не понимают специфику работы коммерческой недвижимости.
Ключевые факторы успеха:
1) Выбор ЖК, где экономика будет эффективной.
2) Погружение в рынок, локаций и форматов с пониманием арендного потенциала и ставок.
📶Выводы:
Коммерческая недвижимость - финансовый инструмент сохранения и преумножения капитала, подходы к ней должны быть соответствующие.
Арендаторы в любом проекте смотрят в первую очередь на экономику и будущий торговый потенциал.
Стратегию отношу к консервативному риск-профилю ввиду невысокой доходности и средней ликвидности объектов. Данная стратегия больше подходит для сохранения капитала, доходности, ниже, чем в проектах недвижимости класса эконом и комфорт. Особенно это касается низко ликвидных лотов со сложной планировкой или в не очень удачных локациях ЖК.
* * *
Виталий ведет ТГ-канал про инвестиции в недвижимость, с акцентом на коммерцию. Рекомендую подписаться.
@zamoskvorechnik