Forwarded from TruEcon
#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия
Московский метр снова притормозил … ждем решений ЦБ
На неделе, по данным Мосбиржи, индекс цены московского метра немного снизился (-0.1% м/м) до 242.8 тыс. руб., что означает рост на 18.3% с начала года. Средняя за 4 недели цена растет на 25.5% г/г, пока здесь значимых изменений нет. После повышения Сбером ставок по ипотеке остальные банки пока придержали коней, но это вопрос времени. Учитывая продолжающееся ускорение инфляции, которая уже достигла 7.6% г/г, а осенью приблизится к 8% г/г, Банку России ничего не остается кроме как серьезно повысить прогноз по инфляции на конец года и вслед за этим повысить ставки. Здесь стоит вспомнить, что Банк России ожидал пика инфляции в сентябре на уровне 7%, пик уже ясно будет позже и прилично выше. В июле, когда ЦБ пересмотрел прогноз по инфляции на 1 п.п. (с 4.7-5.2% до 5.7%-6.2%) он повысил ставку сразу с 5.5% до 6.5%, сейчас придется пересмотреть прогноз по инфляции скорее всего до 7.2% - 7.7% на конец 2021 года. Но самое главное – либо ЦБ должен будет активно повышать ставку сейчас (с поправкой на то, что уже состоявшиеся повышения еще не полностью отражены), либо придется прилично повысить прогноз по инфляции на 2022 год и забыть о 4% в следующем году.
Из последних комментариев главы Банка России Э.С. Набиуллиной: «В последние пару месяцев мы начали видеть ускорение роста зарплат, это признак вторичных эффектов высоких инфляционных ожиданий»… вполне однозначный сигнал. Но внешне наиболее рациональным в текущей ситуации действием было бы повышение ставок до конца года к 7.5-8% с ясным и жестким сигналом на то, что они будут высокими более длительный период времени, т.е. одновременно повысив прогнозный диапазон ставок на 2022 и 2023 годы, чтобы как-то усилить конверсию ключевой ставки в рыночные ставки.
Пока ситуация здесь структурно остается примерно следующей: ЦБ в своих реакциях системно отстает от инфляции, банки в своих реакциях системно отстают от ЦБ. У меня все больше уверенности, что в конце года ключевая ставка будет в районе 7.75-8% и базовые сценарии будут смещаться именно в этом направлении, что заставит банки действовать агрессивнее, хотя они уже сейчас ужесточают условия, но пока не очень верят в то, что ставка может быть сильно выше.
@truecon
Московский метр снова притормозил … ждем решений ЦБ
На неделе, по данным Мосбиржи, индекс цены московского метра немного снизился (-0.1% м/м) до 242.8 тыс. руб., что означает рост на 18.3% с начала года. Средняя за 4 недели цена растет на 25.5% г/г, пока здесь значимых изменений нет. После повышения Сбером ставок по ипотеке остальные банки пока придержали коней, но это вопрос времени. Учитывая продолжающееся ускорение инфляции, которая уже достигла 7.6% г/г, а осенью приблизится к 8% г/г, Банку России ничего не остается кроме как серьезно повысить прогноз по инфляции на конец года и вслед за этим повысить ставки. Здесь стоит вспомнить, что Банк России ожидал пика инфляции в сентябре на уровне 7%, пик уже ясно будет позже и прилично выше. В июле, когда ЦБ пересмотрел прогноз по инфляции на 1 п.п. (с 4.7-5.2% до 5.7%-6.2%) он повысил ставку сразу с 5.5% до 6.5%, сейчас придется пересмотреть прогноз по инфляции скорее всего до 7.2% - 7.7% на конец 2021 года. Но самое главное – либо ЦБ должен будет активно повышать ставку сейчас (с поправкой на то, что уже состоявшиеся повышения еще не полностью отражены), либо придется прилично повысить прогноз по инфляции на 2022 год и забыть о 4% в следующем году.
Из последних комментариев главы Банка России Э.С. Набиуллиной: «В последние пару месяцев мы начали видеть ускорение роста зарплат, это признак вторичных эффектов высоких инфляционных ожиданий»… вполне однозначный сигнал. Но внешне наиболее рациональным в текущей ситуации действием было бы повышение ставок до конца года к 7.5-8% с ясным и жестким сигналом на то, что они будут высокими более длительный период времени, т.е. одновременно повысив прогнозный диапазон ставок на 2022 и 2023 годы, чтобы как-то усилить конверсию ключевой ставки в рыночные ставки.
Пока ситуация здесь структурно остается примерно следующей: ЦБ в своих реакциях системно отстает от инфляции, банки в своих реакциях системно отстают от ЦБ. У меня все больше уверенности, что в конце года ключевая ставка будет в районе 7.75-8% и базовые сценарии будут смещаться именно в этом направлении, что заставит банки действовать агрессивнее, хотя они уже сейчас ужесточают условия, но пока не очень верят в то, что ставка может быть сильно выше.
@truecon
Forwarded from TruEcon
#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия
Московский метр продолжает карабкаться вверх
На неделе, по данным индекса Мосбиржи, московский метр прибавил в цене еще 0.5% и достиг цены в 244 тыс. руб., что означает рост с начала года на 18.9%. Средняя за 4 недели цена выросла на 25.5% г/г. НБКИ увидел существенное сокращение количества заявок на ипотеку в сентябре (-41% г/г), оценки Frank RG указывают на то, что в сентябре было выдано кредитов на 487 млрд руб., что на всего 3.6% ниже уровней сентября и на 10% выше августовских уровней. Такая разница в динамике отражает резкий рост цен за последний год. По данным Росеестра в Москве количество ипотек сократилось на 6% относительно сентября прошлого года и на 9.7% относительно августа. В физическом выражении рынок, конечно, уже активно падает.
Банки, тем временем, потихоньку повышают ставки по ипотеке, но пока это повышение нельзя назвать агрессивным, средневзвешенная ставка по первичке без льгот - 8.6%, по вторичке - 8.8%. Но, учитывая текущую инфляцию, а на октябрь она составил 7.8-8%, а также текущую динамику ставок, скорее всего, в октябре реальные ставки по ипотеке зафиксируют новый минимум. Ну, а если говорить о льготной ипотеке – то там ставки 5-6%, что резко ниже доходности ОФЗ (7.5-7.6%).Так что «льготники» имеют все возможности арбитража на этом рынке.
@truecon
Московский метр продолжает карабкаться вверх
На неделе, по данным индекса Мосбиржи, московский метр прибавил в цене еще 0.5% и достиг цены в 244 тыс. руб., что означает рост с начала года на 18.9%. Средняя за 4 недели цена выросла на 25.5% г/г. НБКИ увидел существенное сокращение количества заявок на ипотеку в сентябре (-41% г/г), оценки Frank RG указывают на то, что в сентябре было выдано кредитов на 487 млрд руб., что на всего 3.6% ниже уровней сентября и на 10% выше августовских уровней. Такая разница в динамике отражает резкий рост цен за последний год. По данным Росеестра в Москве количество ипотек сократилось на 6% относительно сентября прошлого года и на 9.7% относительно августа. В физическом выражении рынок, конечно, уже активно падает.
Банки, тем временем, потихоньку повышают ставки по ипотеке, но пока это повышение нельзя назвать агрессивным, средневзвешенная ставка по первичке без льгот - 8.6%, по вторичке - 8.8%. Но, учитывая текущую инфляцию, а на октябрь она составил 7.8-8%, а также текущую динамику ставок, скорее всего, в октябре реальные ставки по ипотеке зафиксируют новый минимум. Ну, а если говорить о льготной ипотеке – то там ставки 5-6%, что резко ниже доходности ОФЗ (7.5-7.6%).Так что «льготники» имеют все возможности арбитража на этом рынке.
@truecon
Forwarded from TruEcon
#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет
Ипотека: зачастили повышать … скоро 10
Сбер с 6 декабря снова повышает ставки, судя по всему на 0.5-1 п.п., перед этим повышение было 15 ноября, всего 3 недели назад, а перед этим 1 октября, а перед этим повышений не было с начала мая. Таким образом, теперь ставки начинаются от 9.3% по первичке/вторичке и 9.6% - рефинансирование. Чуть ранее Альфа-банк поднял ставку по первичному рынку сразу на 1.4 п.п. Волна таки дошла до ипотечных ставок, основное на что банки ставят сейчас – это льготные программы. С рыночными ставками уже не церемонятся – банки уже готовятся к повышению ставки ЦБ до 8.5%.
На этом фоне метр начинает приунывать, в принципе больше нет смысла бежать за «низкими ставками» рыночные ставки вплотную подходят к 10% годовых. Остается только арбитраж/игра в льготных программах за счет Минфина для тех, кто в них вписывается, но физически это все же прилично меньше по объемам. Средняя цена московского метра по данным Мосбиржи притормозила (+0.1% за неделю до 252.9 тыс.), годовая динамика четырёхнедельной средней 26.3% г/г, рост с начала года 23.2%. Но, судя по динамике ипотечных ставок, история роста цен близка к финалу.
@truecon
Ипотека: зачастили повышать … скоро 10
Сбер с 6 декабря снова повышает ставки, судя по всему на 0.5-1 п.п., перед этим повышение было 15 ноября, всего 3 недели назад, а перед этим 1 октября, а перед этим повышений не было с начала мая. Таким образом, теперь ставки начинаются от 9.3% по первичке/вторичке и 9.6% - рефинансирование. Чуть ранее Альфа-банк поднял ставку по первичному рынку сразу на 1.4 п.п. Волна таки дошла до ипотечных ставок, основное на что банки ставят сейчас – это льготные программы. С рыночными ставками уже не церемонятся – банки уже готовятся к повышению ставки ЦБ до 8.5%.
На этом фоне метр начинает приунывать, в принципе больше нет смысла бежать за «низкими ставками» рыночные ставки вплотную подходят к 10% годовых. Остается только арбитраж/игра в льготных программах за счет Минфина для тех, кто в них вписывается, но физически это все же прилично меньше по объемам. Средняя цена московского метра по данным Мосбиржи притормозила (+0.1% за неделю до 252.9 тыс.), годовая динамика четырёхнедельной средней 26.3% г/г, рост с начала года 23.2%. Но, судя по динамике ипотечных ставок, история роста цен близка к финалу.
@truecon
Forwarded from TruEcon
#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет
Московский метр карабкается дальше
В декабре индекс стоимости московского метра ДомКлик/Мосбиржи продолжил рост, хотя за неделю он прибавил всего 0.2% до 256.4 тыс руб. за метр, но с начала месяца подрос на 1.5%, а с начала года на 24.9%. Среднее за 4 недели растет на 26.3% г/г – здесь пока все ровненько. На первый план вышел фактор семейной ипотеки, которая выдается все активнее и под среднюю ставку 4.8% годовых, льготная ипотека тоже помогает (но не в Москве) под 5.9% годовых.
Рыночные ставки уже выросли до 9.5-9.6% годовых, а в ряде банков они к середине декабря были выше 10% годовых, но доля льготных программ ипотеки сейчас около 1/4 выдаваемых кредитов и они теперь уже существенно дешевле рынка.
За периметром льготных программ уже очевидно, что ставки в среднем будут выше 10%, что сильно ограничит рост ипотеки в следующем году. Средний ипотечный платеж с поправкой на инфляцию уже переписал максимумы с 2016 года, если исходить из текущих цен. Если же брать за основу рыночные ставки – то уже далеко за максимумами. Относительно среднегодовой московской з/п цена квартиры (60 м2) по текущему индексу цен приближается к 12 годам, единственными драйверами здесь остаются высокие ожидания инфляции и льготные ставки.
@truecon
Московский метр карабкается дальше
В декабре индекс стоимости московского метра ДомКлик/Мосбиржи продолжил рост, хотя за неделю он прибавил всего 0.2% до 256.4 тыс руб. за метр, но с начала месяца подрос на 1.5%, а с начала года на 24.9%. Среднее за 4 недели растет на 26.3% г/г – здесь пока все ровненько. На первый план вышел фактор семейной ипотеки, которая выдается все активнее и под среднюю ставку 4.8% годовых, льготная ипотека тоже помогает (но не в Москве) под 5.9% годовых.
Рыночные ставки уже выросли до 9.5-9.6% годовых, а в ряде банков они к середине декабря были выше 10% годовых, но доля льготных программ ипотеки сейчас около 1/4 выдаваемых кредитов и они теперь уже существенно дешевле рынка.
За периметром льготных программ уже очевидно, что ставки в среднем будут выше 10%, что сильно ограничит рост ипотеки в следующем году. Средний ипотечный платеж с поправкой на инфляцию уже переписал максимумы с 2016 года, если исходить из текущих цен. Если же брать за основу рыночные ставки – то уже далеко за максимумами. Относительно среднегодовой московской з/п цена квартиры (60 м2) по текущему индексу цен приближается к 12 годам, единственными драйверами здесь остаются высокие ожидания инфляции и льготные ставки.
@truecon
Forwarded from TruEcon
#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет
Московский метр закрывает год ростом…
… хотя спрос, очевидно, проседает. По данным индекса Мосбиржи рост стоимости метра за последнюю неделю декабря составил 0.4% до 257.4 тыс. руб., с начала месяца он составил 1.9%, а с начала года 25.4%. Средняя за 4 недели цена выросла относительно уровней прошлого года на 26.1% в номинальном выражении, а за последние 2 года метр подорожал на 42%. Это, конечно, не только российская история, мировой $300-триллионный рынок недвижимости совершил массированный взлет на фоне монетарной накачки, бюджетных стимулов, высокой инфляции и отрицательных реальных ставок. Но у нас рост, видимо, близок к финалу (как минимум в реальном выражении) в ближайшие месяцы ставки по ипотеке будут уверенно выше 10%, хотя и остается эффект от льготных программ ипотеки, но этот рынок все же ограничен. Баланс спроса/предложения в 2022 году будет смещаться в сторону роста предложения, скидки застройщиков и разные «льготные» программы будут расширяться.
Глобально Москва далеко не самый стремительно растущий город по ценам, но ближе к лидерам на 20 позиции среди 150 городов, Санкт-Петербург на 15 месте. По данным Knight Frank в 3 квартале 2021 года прирост цен в крупнейших городах мира составил 10.6% г/г и это рекорд с 2005 года. Во всем мире кинулись спасаться от инфляции в недвижимость. 2022 год для этого рынка, видимо, будет далеко не таким позитивным, хотя негатива здесь ждать тоже сложно, учитывая, что инфляция останется относительно высокой, а реальные процентные ставки в развитых странах отрицательными.
@truecon
Московский метр закрывает год ростом…
… хотя спрос, очевидно, проседает. По данным индекса Мосбиржи рост стоимости метра за последнюю неделю декабря составил 0.4% до 257.4 тыс. руб., с начала месяца он составил 1.9%, а с начала года 25.4%. Средняя за 4 недели цена выросла относительно уровней прошлого года на 26.1% в номинальном выражении, а за последние 2 года метр подорожал на 42%. Это, конечно, не только российская история, мировой $300-триллионный рынок недвижимости совершил массированный взлет на фоне монетарной накачки, бюджетных стимулов, высокой инфляции и отрицательных реальных ставок. Но у нас рост, видимо, близок к финалу (как минимум в реальном выражении) в ближайшие месяцы ставки по ипотеке будут уверенно выше 10%, хотя и остается эффект от льготных программ ипотеки, но этот рынок все же ограничен. Баланс спроса/предложения в 2022 году будет смещаться в сторону роста предложения, скидки застройщиков и разные «льготные» программы будут расширяться.
Глобально Москва далеко не самый стремительно растущий город по ценам, но ближе к лидерам на 20 позиции среди 150 городов, Санкт-Петербург на 15 месте. По данным Knight Frank в 3 квартале 2021 года прирост цен в крупнейших городах мира составил 10.6% г/г и это рекорд с 2005 года. Во всем мире кинулись спасаться от инфляции в недвижимость. 2022 год для этого рынка, видимо, будет далеко не таким позитивным, хотя негатива здесь ждать тоже сложно, учитывая, что инфляция останется относительно высокой, а реальные процентные ставки в развитых странах отрицательными.
@truecon
Forwarded from TruEcon
#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет
Московский метр все растет ... но ставки по ипотеке окончательно ушли за 10%
Индекс стоимости московского метра от Мосбиржи продолжил рост и за неделю прибавил еще 0.7%. добравшись до 264.2 тыс. руб., с начала года индекс вырос на 2.6% средняя за 4 недели цена выросла на 26.1% г/г. Одновременно с новым максимумом Мосбиржа заявила о запуске фьючерсов на этот индекс с 31 января так что теперь можно московский метр с плечом ... да на все, шучу, конечно, ликвидности там пока нет да и фьючерсы сами на 3 и 6 месяцев, что для такого инертного актива маловато... ). Но факт пока в том, что метр все растет.
К концу января все крупнейшие банки повысили ставки по ипотеке выше 10%, дольше всех держался Сбер (на основе данных которого и строится индекс Мосбиржи), но буквально вчера ставки были повышены на 1 п.п. с 9.3% до 10.3%. Учитывая, что Сбер – это половина рынка ипотеки его 9.3% и удерживали среднюю ставку по нельготной ипотеке ниже 10%, теперь эта история закрывается и ставка уходит уверенно выше, причем с движением в район 11% (ряд банков уж там), что должно сильно охладить спрос на ипотеку...
@truecon
Московский метр все растет ... но ставки по ипотеке окончательно ушли за 10%
Индекс стоимости московского метра от Мосбиржи продолжил рост и за неделю прибавил еще 0.7%. добравшись до 264.2 тыс. руб., с начала года индекс вырос на 2.6% средняя за 4 недели цена выросла на 26.1% г/г. Одновременно с новым максимумом Мосбиржа заявила о запуске фьючерсов на этот индекс с 31 января так что теперь можно московский метр с плечом ... да на все, шучу, конечно, ликвидности там пока нет да и фьючерсы сами на 3 и 6 месяцев, что для такого инертного актива маловато... ). Но факт пока в том, что метр все растет.
К концу января все крупнейшие банки повысили ставки по ипотеке выше 10%, дольше всех держался Сбер (на основе данных которого и строится индекс Мосбиржи), но буквально вчера ставки были повышены на 1 п.п. с 9.3% до 10.3%. Учитывая, что Сбер – это половина рынка ипотеки его 9.3% и удерживали среднюю ставку по нельготной ипотеке ниже 10%, теперь эта история закрывается и ставка уходит уверенно выше, причем с движением в район 11% (ряд банков уж там), что должно сильно охладить спрос на ипотеку...
@truecon
Forwarded from TruEcon
#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет
Московский метр притормозил
Вторую неделю стоимость московского метра по данным индекса Мосбиржи не растет, оставаясь на уровне 264.3 тыс., впрочем, это на 2.7% выше уровней конца 2021 года, а средняя за 4 недели цена на 26.2% выше уровней прошлого года. Пока эта остановка, конечно, ни о чем не говорит, в прошлом году была похожая динамика в первой половине февраля.
Но условия явно складываются уже не в пользу продолжения роста. Не успели банки переставить дружно ставки выше 10%, как ожидаемо накатывает новая волна повышения, сегодня Сбер повысил ставки еще на 1 п.п. по ипотеке (и не только) и теперь ставки начинаются здесь с 11.3% - это половина рынка, так что средние рыночные ставки дружно идут на 11.5-12%. Вице-премьер М.Хуснуллин уже назвал повышение ставок ЦБ угрозой... но по-хорошему текущие ставки ЦБ – это в немалой степени следствие той неразборчивой и безумной политики субсидирования, которая дополнительно разогнала цены на недвижимость.
Реальные ставки все еще оставались на очень низком уровне январе, а субсидированная ипотека сильно ниже инфляции, ставки по семейной ипотеке ниже 5%, по льготной – ниже 6%. Минфин насубсидировал кредитов на 2.8 трлн руб. и будет собирать теперь весь процентный риск на себя. С какой-то стороны это неплохо, что Минфин тратит деньги на ипотеку, с другой сами программы субсидирования скорее просто приводят к росту цен и ухудшению качества жилого фонда (снижению среднего метража и пр.), способствуя арбитражу и спекуляциям и снижению доступности жилья в целом.
У рынка ипотеки впереди сложные времена...
@truecon
Московский метр притормозил
Вторую неделю стоимость московского метра по данным индекса Мосбиржи не растет, оставаясь на уровне 264.3 тыс., впрочем, это на 2.7% выше уровней конца 2021 года, а средняя за 4 недели цена на 26.2% выше уровней прошлого года. Пока эта остановка, конечно, ни о чем не говорит, в прошлом году была похожая динамика в первой половине февраля.
Но условия явно складываются уже не в пользу продолжения роста. Не успели банки переставить дружно ставки выше 10%, как ожидаемо накатывает новая волна повышения, сегодня Сбер повысил ставки еще на 1 п.п. по ипотеке (и не только) и теперь ставки начинаются здесь с 11.3% - это половина рынка, так что средние рыночные ставки дружно идут на 11.5-12%. Вице-премьер М.Хуснуллин уже назвал повышение ставок ЦБ угрозой... но по-хорошему текущие ставки ЦБ – это в немалой степени следствие той неразборчивой и безумной политики субсидирования, которая дополнительно разогнала цены на недвижимость.
Реальные ставки все еще оставались на очень низком уровне январе, а субсидированная ипотека сильно ниже инфляции, ставки по семейной ипотеке ниже 5%, по льготной – ниже 6%. Минфин насубсидировал кредитов на 2.8 трлн руб. и будет собирать теперь весь процентный риск на себя. С какой-то стороны это неплохо, что Минфин тратит деньги на ипотеку, с другой сами программы субсидирования скорее просто приводят к росту цен и ухудшению качества жилого фонда (снижению среднего метража и пр.), способствуя арбитражу и спекуляциям и снижению доступности жилья в целом.
У рынка ипотеки впереди сложные времена...
@truecon
Forwarded from TruEcon
#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет
Московский метр инфляцию не догнал ...
... скорее она его догоняет
В последнее время как-то не доходило до московского метра, но, учитывая снижение ставки льготной ипотеки до 9%, интересно взглянуть. Стоимость московского метра по данным Мосбиржи/Домклик взлетела на 6.7% относительно 24 февраля до 283 тыс. руб. Хоть рост номинальных цен и ускорился до 28% г/г, но, конечно, догнать инфляцию не удалось, а реальные цены снизились за последние пару месяцев, годовой рост замедлился до 9%.
Люди, конечно, кинулись в марте использовать предодобренные кредиты после повышения ставки ЦБ до 20% и набирать льготную/семейную ипотеку, пока не отменили и не повысили ставки. По оценкам Банка России в марте выдачи льготной/семейной ипотеки взлетели до 211 млрд руб. (в феврале было 127 млрд руб.), что, учитывая ставки 6-7% при ключевой ставке 20% ажиотаж понятен. Выдачи рыночной ипотеки тоже упали не сильно 10-15%, до ~300 млрд руб. за счет использования ранее одобренных кредитов. В итоге ипотечный кредит в марте вырос на привычные 2.1% м/м, практически также как в феврале. Традиционная национальная забава спасти рубли в метрах от инфляции/девальвации.
Но уже к концу марта и в апреле банки практически прекратили выдавать рыночную ипотеку и ужесточили подходы, а с повышением ставок до 12% по льготной ипотеке выдачи здесь упали в несколько раз с 5-13 тыс. кредитов до 2-2.5 тыс. Очевидно, что спрос резко упал и не факт, что снижение ставки до 9% сильно его подогреет. В реальном выражении, цены скорее всего будут падать … но может немного сгладит спад.
P.S.: Выплата налогов сократила объемы рублевой ликвидности на ~0.9 трлн, что продолжает оказывать поддержку рублю
@truecon
Московский метр инфляцию не догнал ...
... скорее она его догоняет
В последнее время как-то не доходило до московского метра, но, учитывая снижение ставки льготной ипотеки до 9%, интересно взглянуть. Стоимость московского метра по данным Мосбиржи/Домклик взлетела на 6.7% относительно 24 февраля до 283 тыс. руб. Хоть рост номинальных цен и ускорился до 28% г/г, но, конечно, догнать инфляцию не удалось, а реальные цены снизились за последние пару месяцев, годовой рост замедлился до 9%.
Люди, конечно, кинулись в марте использовать предодобренные кредиты после повышения ставки ЦБ до 20% и набирать льготную/семейную ипотеку, пока не отменили и не повысили ставки. По оценкам Банка России в марте выдачи льготной/семейной ипотеки взлетели до 211 млрд руб. (в феврале было 127 млрд руб.), что, учитывая ставки 6-7% при ключевой ставке 20% ажиотаж понятен. Выдачи рыночной ипотеки тоже упали не сильно 10-15%, до ~300 млрд руб. за счет использования ранее одобренных кредитов. В итоге ипотечный кредит в марте вырос на привычные 2.1% м/м, практически также как в феврале. Традиционная национальная забава спасти рубли в метрах от инфляции/девальвации.
Но уже к концу марта и в апреле банки практически прекратили выдавать рыночную ипотеку и ужесточили подходы, а с повышением ставок до 12% по льготной ипотеке выдачи здесь упали в несколько раз с 5-13 тыс. кредитов до 2-2.5 тыс. Очевидно, что спрос резко упал и не факт, что снижение ставки до 9% сильно его подогреет. В реальном выражении, цены скорее всего будут падать … но может немного сгладит спад.
P.S.: Выплата налогов сократила объемы рублевой ликвидности на ~0.9 трлн, что продолжает оказывать поддержку рублю
@truecon
Forwarded from TruEcon
#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет
Московский метр уходит на посадку ?
Если смотреть индекс стоимости московского метра Мосбиржи/ДомКлик – то после бурного взлета цена начала притормаживать, ценники на 28% выше прошлогоднего уровня, но в реальном выражении все сильно хуже – инфляция догоняет. Здесь стоит учитывать, что это ипотечный индекс, т.е. по фактическим сделкам, а структурно ипотечный рынок менялся изменился в апреле: рыночная ипотека рухнула, доля льготной ипотеки выросла. Количество ипотечных кредитов за месяц рухнуло на 74.2%, вторичка – рухнула на 80%, первичка – на 55.9%, в деньгах падение составило соответственно на 70.7%, 80.7% и 49.6%. В деньгах объем выдачи кредитов в марте был 521 млрд руб., в апреле 162 млрд руб., а доля кредитов на первичном рынке от общего объема выдач составила 55% – субсидированные ставки были в среднем 5.6% годовых (при ключевой ставке 20% и инфляции 17.6%). Отчасти это может искажать индекс, хотя у ДомКлик доля сделок на вторичке сократилась не так критично с ~68-70% до 56-59%, ценовой индекс Мосбиржи, вероятно, несколько завышен. ИРН зафиксировал снижение ценников в мае на 0.6% м/м.
Интересно, что по данным ДомКлик количество ипотечных сделок в мае сократилось еще на 39% по сравнению с апрелем с 26.8 тыс. до 16.3 тыс., т.е. было на в пять раз меньше, чем в феврале и в 7 раз меньше, чем в марте (но в марте все кинулись реализовывать одобренные заявки на кредиты, потому с ним сравнивать наверно не очень правильно). Так, или иначе, но в мае ипотечный рынок практически умер по выдачам, но начал немного оживать по одобренным заявкам (если верить ДомКлик).
Очевидно, что немного истерический мартовский взлет рублевых цен себя исчерпал, предложение будет расти, спрос скукожился ... единственное, что может как-то поддержать рынок в ближайшие месяцы – это большие сложности с альтернативными инструментами инвестиций ...
@truecon
Московский метр уходит на посадку ?
Если смотреть индекс стоимости московского метра Мосбиржи/ДомКлик – то после бурного взлета цена начала притормаживать, ценники на 28% выше прошлогоднего уровня, но в реальном выражении все сильно хуже – инфляция догоняет. Здесь стоит учитывать, что это ипотечный индекс, т.е. по фактическим сделкам, а структурно ипотечный рынок менялся изменился в апреле: рыночная ипотека рухнула, доля льготной ипотеки выросла. Количество ипотечных кредитов за месяц рухнуло на 74.2%, вторичка – рухнула на 80%, первичка – на 55.9%, в деньгах падение составило соответственно на 70.7%, 80.7% и 49.6%. В деньгах объем выдачи кредитов в марте был 521 млрд руб., в апреле 162 млрд руб., а доля кредитов на первичном рынке от общего объема выдач составила 55% – субсидированные ставки были в среднем 5.6% годовых (при ключевой ставке 20% и инфляции 17.6%). Отчасти это может искажать индекс, хотя у ДомКлик доля сделок на вторичке сократилась не так критично с ~68-70% до 56-59%, ценовой индекс Мосбиржи, вероятно, несколько завышен. ИРН зафиксировал снижение ценников в мае на 0.6% м/м.
Интересно, что по данным ДомКлик количество ипотечных сделок в мае сократилось еще на 39% по сравнению с апрелем с 26.8 тыс. до 16.3 тыс., т.е. было на в пять раз меньше, чем в феврале и в 7 раз меньше, чем в марте (но в марте все кинулись реализовывать одобренные заявки на кредиты, потому с ним сравнивать наверно не очень правильно). Так, или иначе, но в мае ипотечный рынок практически умер по выдачам, но начал немного оживать по одобренным заявкам (если верить ДомКлик).
Очевидно, что немного истерический мартовский взлет рублевых цен себя исчерпал, предложение будет расти, спрос скукожился ... единственное, что может как-то поддержать рынок в ближайшие месяцы – это большие сложности с альтернативными инструментами инвестиций ...
@truecon
Forwarded from TruEcon
#Россия #ипотека #недвижимость #экономика
Московский метр скользит вниз
Если верить индексу Мосбиржи/Домклик, то стоимость московского метра падает теперь уже темпом более 1% в неделю, за последнею неделю цена снизилась на 1.1%, а с максимума падение составило 5.9%. Средняя за 4 недели цена замедлила рост до 20.9% г/г. В реальном выражении цены упали до уровней августа 2021 года, а их годовой прирост стремительно приближается к нулю.
Понятно, что ситуация по большей части обусловлена резким сокращением объемов ипотечного кредитования. В то же время, Домклик фиксирует рост активности в июне по всем направлениям: рост предложения, рост заявок на ипотеку, рост ипотечных сделок и рост регистраций. Но рост этот с очень низкого старта, потому количество ипотечных сделок и регистраций в 3 раза ниже докризисного уровня.
Снижение ставок льготной ипотеки и общих ставок Банка России, конечно, сгладят эту коррекцию, но процесс еще похоже далек от завершения…
@truecon
Московский метр скользит вниз
Если верить индексу Мосбиржи/Домклик, то стоимость московского метра падает теперь уже темпом более 1% в неделю, за последнею неделю цена снизилась на 1.1%, а с максимума падение составило 5.9%. Средняя за 4 недели цена замедлила рост до 20.9% г/г. В реальном выражении цены упали до уровней августа 2021 года, а их годовой прирост стремительно приближается к нулю.
Понятно, что ситуация по большей части обусловлена резким сокращением объемов ипотечного кредитования. В то же время, Домклик фиксирует рост активности в июне по всем направлениям: рост предложения, рост заявок на ипотеку, рост ипотечных сделок и рост регистраций. Но рост этот с очень низкого старта, потому количество ипотечных сделок и регистраций в 3 раза ниже докризисного уровня.
Снижение ставок льготной ипотеки и общих ставок Банка России, конечно, сгладят эту коррекцию, но процесс еще похоже далек от завершения…
@truecon
Forwarded from TruEcon
#Россия #инфляция #экономика #Кризис #ставки #БанкРоссии
В ожидании решения по ставке...
Сегодня состоится очередное заседание по ключевой ставке Банка России, после снижения ставки на 150 б.п. до 9.5% на прошлом заседании, очевидно, что скорость снижения ставки должна замедлиться. Основной набор вариантов 50-100 б.п., хотя в этот раз условия более неоднозначные.
✔️ Инфляция...Здесь очевидна резкая коррекция цен, последние недельные данные по инфляции зафиксировали рекордное недельное снижение цен на 0.17%, в итоге годовая инфляция снизилась уже до 15.4% г/г и уверенно идет по траектории ниже 15%. Конечно, в основном снижение цен обусловлено дезинфляционными факторами, т.е. это временная история, но и резкий рост цен в начале весны был обусловлен краткосрочными факторами. Похожая история в ценах производителей, где за месяц падение цен в обрабатывающей промышленности составило 2.9% м/м, годовой прирост 12.3% г/г. Инфляционные ожидания населения на ближайший год резко снизились до 10.8% - минимума с весны 2021 года. Это нельзя назвать устойчивой дефляцией, но базовые индексы однозначно говорят о сильном замедлении инфляции, что предполагает более активное снижение ставки.
✔️ Кредитная активность/ликвидность ... Кредит восстанавливается, но достаточно медленно (в основном за счет льготного кредитования), быстрого роста здесь не будет, депозитная активность остается достаточно высокой. Структурный профицит ликвидности достиг 2.95 трлн руб., но это в основном за счет движений по обязательным резервам, в целом чистые обязательства Банка России перед банками держатся в районе 4-4.5 трлн руб. – даже чуть выше уровней конца февраля. Среднемесячный структурный профицит ликвидности за месяц находится около 2.5 трлн руб., что на ~0.5...0.6 трлн руб. выше уровней, которые были к прошлому заседанию по ставке. Это тоже за снижение ставки.
✔️ Курс рубля ... Падение курса до 50-60 руб./долл. еще далеко не транслировалось в потребительские цены, курсовой эффект будет сохранять дефляционную природу в ближайшие пару месяцев, даже при возврате курса в диапазон 60-70 руб./долл. Проблемой остается волатильность курса, а она приводит к тому, что любые цены импортных товаров в экономике сейчас включают большую премию в курсе за волатильность. В этом плане более активное снижение сейчас тоже видится рациональным.
Конечно, во втором полугодии дефицит бюджета будет играть проинфляционную роль, но, учитывая осторожность Минфина и попытки возврата к бюджетному правилу, влияние здесь будет скорее умеренным. Большой активности в потребительском секторе тоже ожидать вряд ли стоит. В такой ситуации снижать ставку все же нужно на 100 б.п. В то же время, все высказывания Банка России указывают н то, что в условиях текущей неопределенности он становится все более консервативным... В целом все процессы скорее за снижение на 100 б.п., что решит Банк России ... посмотрим.
@truecon
В ожидании решения по ставке...
Сегодня состоится очередное заседание по ключевой ставке Банка России, после снижения ставки на 150 б.п. до 9.5% на прошлом заседании, очевидно, что скорость снижения ставки должна замедлиться. Основной набор вариантов 50-100 б.п., хотя в этот раз условия более неоднозначные.
✔️ Инфляция...Здесь очевидна резкая коррекция цен, последние недельные данные по инфляции зафиксировали рекордное недельное снижение цен на 0.17%, в итоге годовая инфляция снизилась уже до 15.4% г/г и уверенно идет по траектории ниже 15%. Конечно, в основном снижение цен обусловлено дезинфляционными факторами, т.е. это временная история, но и резкий рост цен в начале весны был обусловлен краткосрочными факторами. Похожая история в ценах производителей, где за месяц падение цен в обрабатывающей промышленности составило 2.9% м/м, годовой прирост 12.3% г/г. Инфляционные ожидания населения на ближайший год резко снизились до 10.8% - минимума с весны 2021 года. Это нельзя назвать устойчивой дефляцией, но базовые индексы однозначно говорят о сильном замедлении инфляции, что предполагает более активное снижение ставки.
✔️ Кредитная активность/ликвидность ... Кредит восстанавливается, но достаточно медленно (в основном за счет льготного кредитования), быстрого роста здесь не будет, депозитная активность остается достаточно высокой. Структурный профицит ликвидности достиг 2.95 трлн руб., но это в основном за счет движений по обязательным резервам, в целом чистые обязательства Банка России перед банками держатся в районе 4-4.5 трлн руб. – даже чуть выше уровней конца февраля. Среднемесячный структурный профицит ликвидности за месяц находится около 2.5 трлн руб., что на ~0.5...0.6 трлн руб. выше уровней, которые были к прошлому заседанию по ставке. Это тоже за снижение ставки.
✔️ Курс рубля ... Падение курса до 50-60 руб./долл. еще далеко не транслировалось в потребительские цены, курсовой эффект будет сохранять дефляционную природу в ближайшие пару месяцев, даже при возврате курса в диапазон 60-70 руб./долл. Проблемой остается волатильность курса, а она приводит к тому, что любые цены импортных товаров в экономике сейчас включают большую премию в курсе за волатильность. В этом плане более активное снижение сейчас тоже видится рациональным.
Конечно, во втором полугодии дефицит бюджета будет играть проинфляционную роль, но, учитывая осторожность Минфина и попытки возврата к бюджетному правилу, влияние здесь будет скорее умеренным. Большой активности в потребительском секторе тоже ожидать вряд ли стоит. В такой ситуации снижать ставку все же нужно на 100 б.п. В то же время, все высказывания Банка России указывают н то, что в условиях текущей неопределенности он становится все более консервативным... В целом все процессы скорее за снижение на 100 б.п., что решит Банк России ... посмотрим.
@truecon
Forwarded from TruEcon
#ФРС #ставка #ипотека #экономика #недвижимость #США
Рынок жилья США продолжает потихоньку сыпаться...
...пока по объемам, а не по ценам. Продажи односемейных домов на вторичном рынке жилья США упали на 4.8% м/м до 4.57 млн домов в год, продажи новых домов сократились на 8.1% м/м до уровня 590 тыс. домов в год. Продажи новостроек находятся на уровнях весны 2020 года. В целом продажи ушли ниже докризисных уровней, при текущих ипотечных ставках и ценах многие домохозяйства не потянут ипотечный платеж, даже при значимом росте номинальных зарплат. Затоваренность первичного рынка уже скорее говорит о кризисной ситуации (9.3 месяца продаж). Кардинально отличается ситуация на вторичном рынке, где запасы жилья на продаже покрывают лишь 2.9 месяца продаж – это очень низкие исторически запасы, но постепенно они растут - здесь еще впереди более высокие цифры.
Рост цен на дома начинает потихоньку притормаживать, но очень неторопливо. На вторичном рынке в июне годовой рост цен замедлился до 13.3% г/г, с 2019 года цены выросли более, чем в 1.5 раза. Zillow фиксирует замедление роста цен в июне до 1.2% м/м и 19.8% г/г. S&P отстает на месяц, но и здесь видно охлаждение рынка – рост цен составил в мае 1.5% м/м и 19.7% г/г. Цены на аренду пока растут: 14.1% г/г по данным Apartmentlist и 14.7% г/г по данным Zillow – этот рост в показателях инфляции пока не отражен.
Рынок жилья США, очевидно, добавит кирпичиков в пользу рецессии...
@truecon
Рынок жилья США продолжает потихоньку сыпаться...
...пока по объемам, а не по ценам. Продажи односемейных домов на вторичном рынке жилья США упали на 4.8% м/м до 4.57 млн домов в год, продажи новых домов сократились на 8.1% м/м до уровня 590 тыс. домов в год. Продажи новостроек находятся на уровнях весны 2020 года. В целом продажи ушли ниже докризисных уровней, при текущих ипотечных ставках и ценах многие домохозяйства не потянут ипотечный платеж, даже при значимом росте номинальных зарплат. Затоваренность первичного рынка уже скорее говорит о кризисной ситуации (9.3 месяца продаж). Кардинально отличается ситуация на вторичном рынке, где запасы жилья на продаже покрывают лишь 2.9 месяца продаж – это очень низкие исторически запасы, но постепенно они растут - здесь еще впереди более высокие цифры.
Рост цен на дома начинает потихоньку притормаживать, но очень неторопливо. На вторичном рынке в июне годовой рост цен замедлился до 13.3% г/г, с 2019 года цены выросли более, чем в 1.5 раза. Zillow фиксирует замедление роста цен в июне до 1.2% м/м и 19.8% г/г. S&P отстает на месяц, но и здесь видно охлаждение рынка – рост цен составил в мае 1.5% м/м и 19.7% г/г. Цены на аренду пока растут: 14.1% г/г по данным Apartmentlist и 14.7% г/г по данным Zillow – этот рост в показателях инфляции пока не отражен.
Рынок жилья США, очевидно, добавит кирпичиков в пользу рецессии...
@truecon
Forwarded from TruEcon
#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет
Метр ожил на низких ставках
Вторую неделю подряд по данным индекса Мосбиржи/Домклик индекс стоимости московского метра подрастает +0.4% за прошлую неделю и неделей ранее +0.8%, в итоге стоимость метра 271.8 тыс. До этого состоялась коррекция цен на 7% относительно майского максимума. Средняя за 4 недели цена выросла на 14.8% г/г, но реальная цена за год практически не изменилась, т.к. рост сопоставим с инфляцией за последний год.
Резкое снижение ключевой ставки, льготная ипотека, быстрое снижение ставки по депозитам и комиссии по валютным счетам подогрели рынок. Объем выдачи ипотеки начал подрастать еще в июне, но объемы там были достаточно низкие (253 млрд руб.). В июле статистики, конечно, пока нет, но есть данные Домклик и здесь очевиден резкий рост по всем направлениям: заявки на кредит +12%, ипотечные сделки +58%, количество сделок +48%. Причем растет доля сделок на вторичке. Учитывая долю Сбера на общем рынке ипотеки тенденции понятны – июль был достаточно активным.
При этом, очевидно, что сам рынок качественно деградирует – средний метраж в новостройках по данным «Метриум» стремительно сокращается - на 10 метров с 2020 года. В стране с отрицательной демографией это, конечно, «выдающееся» достижение.
P.S.: Тем временем, по инфляции очередная неделя (не совсем неделя, т.к. это динамика с 23 июля по 1 августа) дефляции -0.14%, рост цен с начала года 11.2%, годовая инфляция присела до 15.3% г/г.
@truecon
Метр ожил на низких ставках
Вторую неделю подряд по данным индекса Мосбиржи/Домклик индекс стоимости московского метра подрастает +0.4% за прошлую неделю и неделей ранее +0.8%, в итоге стоимость метра 271.8 тыс. До этого состоялась коррекция цен на 7% относительно майского максимума. Средняя за 4 недели цена выросла на 14.8% г/г, но реальная цена за год практически не изменилась, т.к. рост сопоставим с инфляцией за последний год.
Резкое снижение ключевой ставки, льготная ипотека, быстрое снижение ставки по депозитам и комиссии по валютным счетам подогрели рынок. Объем выдачи ипотеки начал подрастать еще в июне, но объемы там были достаточно низкие (253 млрд руб.). В июле статистики, конечно, пока нет, но есть данные Домклик и здесь очевиден резкий рост по всем направлениям: заявки на кредит +12%, ипотечные сделки +58%, количество сделок +48%. Причем растет доля сделок на вторичке. Учитывая долю Сбера на общем рынке ипотеки тенденции понятны – июль был достаточно активным.
При этом, очевидно, что сам рынок качественно деградирует – средний метраж в новостройках по данным «Метриум» стремительно сокращается - на 10 метров с 2020 года. В стране с отрицательной демографией это, конечно, «выдающееся» достижение.
P.S.: Тем временем, по инфляции очередная неделя (не совсем неделя, т.к. это динамика с 23 июля по 1 августа) дефляции -0.14%, рост цен с начала года 11.2%, годовая инфляция присела до 15.3% г/г.
@truecon
Forwarded from TruEcon
#ФРС #ставка #ипотека #экономика #недвижимость #США
Завал рынка жилья США ускоряется ...
Количество выданных разрешений на строительство односемейных домов в США в июне упало на 4.3% м/м до минимума с осени 2019 года, годовое падение 18.8% г/г – худшая динамика со времен ипотечного кризиса. Закладки новых односемейных домов рухнули за июль на 10.1% м/м и 18.8% г/г. С многосемейными домами ситуация лучше, но одноэтажная Америка стремительно обваливается по объемам. Продажи домов на вторичном рынке падают полгода без остановки, в июле они упали на 5.5% м/м и 21.5% г/г до 4.31 млн домов в год.
Запасы жилья на продаже подрастают и составили 3.3 месяца, хотя это достаточно низкое значение, но уже значительно выше аномальных 2 месяцев совсем недавно. При этом, цены на вторичном рынке тоже начинают разворачиваться, хотя годовые темпы роста цен все еще достаточно бодрые 10.6% г/г, но это сильно хуже, чем было еще совсем недавно. Zillow видит лишь замедление роста цен до 0.7% м/м и 18.2% г/г. За кризисный и посткризисный период цены выросли в полтора раза. Аренда в июле продолжала дорожать: по данным Apartment List 1.1% м/м и 12.3% г/г, по данным Zillow 0.6% м/м и 13.2% г/г. Здесь потенциал роста еще сохраняется, т.к. все меньшее количество домохозяйств может себе позволить купить собственное жилье, доступность его на минимумах с 1980-х.
Пока, конечно, рынок падает только в объемах, но падает стремительно, что будет затаскивать экономику США в рецессию.
@truecon
Завал рынка жилья США ускоряется ...
Количество выданных разрешений на строительство односемейных домов в США в июне упало на 4.3% м/м до минимума с осени 2019 года, годовое падение 18.8% г/г – худшая динамика со времен ипотечного кризиса. Закладки новых односемейных домов рухнули за июль на 10.1% м/м и 18.8% г/г. С многосемейными домами ситуация лучше, но одноэтажная Америка стремительно обваливается по объемам. Продажи домов на вторичном рынке падают полгода без остановки, в июле они упали на 5.5% м/м и 21.5% г/г до 4.31 млн домов в год.
Запасы жилья на продаже подрастают и составили 3.3 месяца, хотя это достаточно низкое значение, но уже значительно выше аномальных 2 месяцев совсем недавно. При этом, цены на вторичном рынке тоже начинают разворачиваться, хотя годовые темпы роста цен все еще достаточно бодрые 10.6% г/г, но это сильно хуже, чем было еще совсем недавно. Zillow видит лишь замедление роста цен до 0.7% м/м и 18.2% г/г. За кризисный и посткризисный период цены выросли в полтора раза. Аренда в июле продолжала дорожать: по данным Apartment List 1.1% м/м и 12.3% г/г, по данным Zillow 0.6% м/м и 13.2% г/г. Здесь потенциал роста еще сохраняется, т.к. все меньшее количество домохозяйств может себе позволить купить собственное жилье, доступность его на минимумах с 1980-х.
Пока, конечно, рынок падает только в объемах, но падает стремительно, что будет затаскивать экономику США в рецессию.
@truecon
Forwarded from TruEcon
#Россия #инфляция #экономика #Кризис #ставки #БанкРоссии
Рост инфляции в конце сентября на 0.08% за неделю, хотя годовая инфляция все же снизилась до 13.7% г/г, может сигнализировать о том, что цикл снижения ставок Банком России завершен.
Происходит это на фоне некоторого роста инфляционных ожиданий, как предприятий, так и населения, а также активизации кредитования. А также усиливается некоторым оттоком ликвидности из банковской системы в наличные (~0.4 трлн за последние) на фоне роста напряженности. В такой ситуации вряд ли стоит ждать от Банка России снижения ставки.
Хотя все факторы пока слабо выражены и вряд ли дают повод для каких-то активных действий, но все они однонаправленны, что дает сильный сигнал в пользу, как минимум, паузы. Банк России уже много раз говорил о том, что дальнейшие действия будут зависеть от данных - данные дают, хоть и слабый, но очевидный сигнал...
@truecon
Рост инфляции в конце сентября на 0.08% за неделю, хотя годовая инфляция все же снизилась до 13.7% г/г, может сигнализировать о том, что цикл снижения ставок Банком России завершен.
Происходит это на фоне некоторого роста инфляционных ожиданий, как предприятий, так и населения, а также активизации кредитования. А также усиливается некоторым оттоком ликвидности из банковской системы в наличные (~0.4 трлн за последние) на фоне роста напряженности. В такой ситуации вряд ли стоит ждать от Банка России снижения ставки.
Хотя все факторы пока слабо выражены и вряд ли дают повод для каких-то активных действий, но все они однонаправленны, что дает сильный сигнал в пользу, как минимум, паузы. Банк России уже много раз говорил о том, что дальнейшие действия будут зависеть от данных - данные дают, хоть и слабый, но очевидный сигнал...
@truecon
Forwarded from TruEcon
#США #недвижимость #экономика #Кризис
Рынок жилья США уверенно пошел на «юг»
Закладки новых домов падают (-4.7% м/м и -19.4% г/г), продажи на вторичном рынке (-0.9% м/м и -20.8% г/г), индекс активности на рынке жилья – на минимумах с весны 2020 года. Сегодня вышли данные и от S&P CS по ценам – падение цен второй месяц подряд -0.9% м/м – самое сильное месячное падение цен с 2010 года, относительно прошлого года динамика все еще положительна (13% г/г), но разворот уже нарисовался в полный рост. Ипотечные ставки выше 7% годовых и рост цен на дома в последние годы в 1.5 раза привели к двукратному росту ипотечного платежа, что сильно сокращает спрос. Выпуск ипотечных облигаций в сентябре был на 60% ниже прошлогоднего уровня и почти на 30% ниже докризисных уровней.
Падают цены в условиях достаточно низкого предложения готового жилья (3.2 месяца продаж) и сворачивающейся стройки, т.е. нового предложения особо не будет, при этом, уровень вакантности рентного жилья на минимумах с середины 1980-х, т.е. аренда особо дешеветь не будет (инфляция останется).
P.S.: В этот раз долговая нагрузка населения достаточно низкая и к сильным долговым проблемам американцев это приводить не должно, хотя банкам придется «собирать урожай», т.к. на их балансах достаточно много ипотеки.
@truecon
Рынок жилья США уверенно пошел на «юг»
Закладки новых домов падают (-4.7% м/м и -19.4% г/г), продажи на вторичном рынке (-0.9% м/м и -20.8% г/г), индекс активности на рынке жилья – на минимумах с весны 2020 года. Сегодня вышли данные и от S&P CS по ценам – падение цен второй месяц подряд -0.9% м/м – самое сильное месячное падение цен с 2010 года, относительно прошлого года динамика все еще положительна (13% г/г), но разворот уже нарисовался в полный рост. Ипотечные ставки выше 7% годовых и рост цен на дома в последние годы в 1.5 раза привели к двукратному росту ипотечного платежа, что сильно сокращает спрос. Выпуск ипотечных облигаций в сентябре был на 60% ниже прошлогоднего уровня и почти на 30% ниже докризисных уровней.
Падают цены в условиях достаточно низкого предложения готового жилья (3.2 месяца продаж) и сворачивающейся стройки, т.е. нового предложения особо не будет, при этом, уровень вакантности рентного жилья на минимумах с середины 1980-х, т.е. аренда особо дешеветь не будет (инфляция останется).
P.S.: В этот раз долговая нагрузка населения достаточно низкая и к сильным долговым проблемам американцев это приводить не должно, хотя банкам придется «собирать урожай», т.к. на их балансах достаточно много ипотеки.
@truecon
Forwarded from TruEcon
#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет
Московский метр уныло сползает вниз
Цена метра в Москве продолжает уверенно снижаться и вернулась на уровни конца 2021 года: индекс Домклик/Мосбиржа опустился до 257.9 тыс. за метр – рост на 0.2% с начала года и падение с максимума на 10.7%. Средняя за 4 недели цена упала в реальном выражении за последний год на 10% г/г и находится на уровнях весны 2021 года. По данным того же Домклик в декабре активность на российском рынке подросла, но это скорее на страхах сворачивания программы льготной ипотеки, так что это временная история.
Рыночные ставки по ипотеке находятся в районе 10.5-11.5% (доходность ОФЗ лет в районе 9.5-10%). На неделе программу льготной ипотеке продлили до середины 2024 года по ставке 8% - в эту реку просто войти и не так просто из нее выйти. Льготные программы ипотеки по-прежнему позволяют арбитражить на недвижимости, потому ЦБ выступил за то, чтобы ограничить количество раз использования льготной ипотеки. Так, или иначе, но рынок «подсел» на льготы и отменять/перенастраивать их придется медленно и плавно.
В целом ситуация здесь достаточно ожидаемо развивается, хоть и со своими нюансами – она похожа на историю 2015-2017 года.
@truecon
Московский метр уныло сползает вниз
Цена метра в Москве продолжает уверенно снижаться и вернулась на уровни конца 2021 года: индекс Домклик/Мосбиржа опустился до 257.9 тыс. за метр – рост на 0.2% с начала года и падение с максимума на 10.7%. Средняя за 4 недели цена упала в реальном выражении за последний год на 10% г/г и находится на уровнях весны 2021 года. По данным того же Домклик в декабре активность на российском рынке подросла, но это скорее на страхах сворачивания программы льготной ипотеки, так что это временная история.
Рыночные ставки по ипотеке находятся в районе 10.5-11.5% (доходность ОФЗ лет в районе 9.5-10%). На неделе программу льготной ипотеке продлили до середины 2024 года по ставке 8% - в эту реку просто войти и не так просто из нее выйти. Льготные программы ипотеки по-прежнему позволяют арбитражить на недвижимости, потому ЦБ выступил за то, чтобы ограничить количество раз использования льготной ипотеки. Так, или иначе, но рынок «подсел» на льготы и отменять/перенастраивать их придется медленно и плавно.
В целом ситуация здесь достаточно ожидаемо развивается, хоть и со своими нюансами – она похожа на историю 2015-2017 года.
@truecon
Forwarded from TruEcon
#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет
Московский метр: год на нулях
Неделя по 4 января для московского метра закончилась падением еще на 0.9% по данным индекса Мосбиржи/Домклик, в итоге годовая динамика, впервые за долгое время оказалась отрицательной -0.6% г/г в номинальном выражении, среднее за 4 недели еще чуть выше, чем в прошлом году (+0.5% г/г), но это временно. С максимума падение на 11.5 % и это объективно еще не предел. С поправкой на инфляцию год, конечно, закрыт падением цен, средняя за 4 недели реальная цена опустилась на 10.6% г/г, хотя это все еще на 10-15% выше доковидных уровней.
Учитывая сохранение программ льготной и расширение семейной ипотеки, у цен будет определенная поддержка в 2023 году, но это скорее только смягчит посадку. Из негативных факторов для рынка (помимо мобилзационных), будет присутствие на рынке наследственных квартир (ковид) и инвестиционных квартир первой волны льготной ипотеки. Техническим фактором снижения будет запрет на «ипотеку под ноль», когда будущие ипотечные платежи фактически включались в цену, что эту цену завышало. Сейчас идет обратный процесс. Ну и рынок скорее всего будет становиться более дифференцированным: малогабаритные «нью-хрущевки» и низкокачественное жилье будет сильно дискнтить относительно качества.
Причем, при сокращающемся населении (демография еще долго будет плохой), и большой обеспеченности объектами жилья (85% имеют собственное, но зачастую некачественное жилье) дифференциация цен – это практически неизбежный процесс. Текущие программы субсидирования не нацелены на качественный рост рынка (рост средней площади и улучшение инфраструктуры/среды), они больше поддерживают спекуляции, т.к. в этих программах нет целевого объекта субсидирования, хотя есть целевой сегмент участников (семьи с детьми). Программы субсидирования - это хороший инструмент, но они станут эффективны тогда, когда они будут субсидировать качество объектов, а не их количество...
@truecon
Московский метр: год на нулях
Неделя по 4 января для московского метра закончилась падением еще на 0.9% по данным индекса Мосбиржи/Домклик, в итоге годовая динамика, впервые за долгое время оказалась отрицательной -0.6% г/г в номинальном выражении, среднее за 4 недели еще чуть выше, чем в прошлом году (+0.5% г/г), но это временно. С максимума падение на 11.5 % и это объективно еще не предел. С поправкой на инфляцию год, конечно, закрыт падением цен, средняя за 4 недели реальная цена опустилась на 10.6% г/г, хотя это все еще на 10-15% выше доковидных уровней.
Учитывая сохранение программ льготной и расширение семейной ипотеки, у цен будет определенная поддержка в 2023 году, но это скорее только смягчит посадку. Из негативных факторов для рынка (помимо мобилзационных), будет присутствие на рынке наследственных квартир (ковид) и инвестиционных квартир первой волны льготной ипотеки. Техническим фактором снижения будет запрет на «ипотеку под ноль», когда будущие ипотечные платежи фактически включались в цену, что эту цену завышало. Сейчас идет обратный процесс. Ну и рынок скорее всего будет становиться более дифференцированным: малогабаритные «нью-хрущевки» и низкокачественное жилье будет сильно дискнтить относительно качества.
Причем, при сокращающемся населении (демография еще долго будет плохой), и большой обеспеченности объектами жилья (85% имеют собственное, но зачастую некачественное жилье) дифференциация цен – это практически неизбежный процесс. Текущие программы субсидирования не нацелены на качественный рост рынка (рост средней площади и улучшение инфраструктуры/среды), они больше поддерживают спекуляции, т.к. в этих программах нет целевого объекта субсидирования, хотя есть целевой сегмент участников (семьи с детьми). Программы субсидирования - это хороший инструмент, но они станут эффективны тогда, когда они будут субсидировать качество объектов, а не их количество...
@truecon
Forwarded from TruEcon
#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет
Московский метр немного притормозил
Активность декабря чуть оживила рынок жилья (в декабре был рост выдач ипотеки), по данным индекса Мосбиржи/Домклик цена московского метра немного подросла в последнюю неделю (0.5%) после практически непрерывного падения три месяца подряд. С начала месяца падение 1.7%. Правда годовая динамика продолжила ухудшаться (-3% г/г), средняя за 4 недели цена показала падение на 1.7% г/г в номинальном и 12.3% г/г в реальном выражении.
По данным Сбериндекс продолжает расти предложение на первичном рынке, но сходит на нет всплеск предложения на вторичном рынке. Учитывая длинные праздники, в январе активность крайне низкая (заявки, сделки, ипотеки), но это обычная история. Вторичный рынок вряд ли способен генерировать какой-то сильный спрос при ставках около 11%, то же касается в целом ипотек без льгот. Программы субсидирования и скидки застройщиков, видимо, будут как-то поддерживать первичный рынок, но скорее чтобы он совсем не упал. Цены в реальном выражении отыграли к уровням двухлетней давности.
Учитывая, что номинальные зарплаты растут достаточно активно – по данным Сбериндекса в России ФОТ вырос в декабре на 22% г/г (в среднем за 2022 год 11.2%), медианная зарплата выросла на 15.9% г/г (в среднем за 2022 год 13.2%). Такая динамика сглаживает динамику номинальных цен, но большой навес предложения никуда не делся и потенциально здесь еще есть куда сползать....
@truecon
Московский метр немного притормозил
Активность декабря чуть оживила рынок жилья (в декабре был рост выдач ипотеки), по данным индекса Мосбиржи/Домклик цена московского метра немного подросла в последнюю неделю (0.5%) после практически непрерывного падения три месяца подряд. С начала месяца падение 1.7%. Правда годовая динамика продолжила ухудшаться (-3% г/г), средняя за 4 недели цена показала падение на 1.7% г/г в номинальном и 12.3% г/г в реальном выражении.
По данным Сбериндекс продолжает расти предложение на первичном рынке, но сходит на нет всплеск предложения на вторичном рынке. Учитывая длинные праздники, в январе активность крайне низкая (заявки, сделки, ипотеки), но это обычная история. Вторичный рынок вряд ли способен генерировать какой-то сильный спрос при ставках около 11%, то же касается в целом ипотек без льгот. Программы субсидирования и скидки застройщиков, видимо, будут как-то поддерживать первичный рынок, но скорее чтобы он совсем не упал. Цены в реальном выражении отыграли к уровням двухлетней давности.
Учитывая, что номинальные зарплаты растут достаточно активно – по данным Сбериндекса в России ФОТ вырос в декабре на 22% г/г (в среднем за 2022 год 11.2%), медианная зарплата выросла на 15.9% г/г (в среднем за 2022 год 13.2%). Такая динамика сглаживает динамику номинальных цен, но большой навес предложения никуда не делся и потенциально здесь еще есть куда сползать....
@truecon
Forwarded from TruEcon (Egor S)
#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет
Московский метр ... без позитива
По итогам 2023 года московский метр в общем-то вернулся к максимумам 2022 года после коррекции, индекс недвижимости Мосбиржи/ДомКлик вырос до 286.6 тыс. руб., т.е. на 13.1% с минимумов января (253.3 тыс. руб.), после чего немного снижается. Средняя за 4 недели цена метра растет на 11.5% г/г в номинальном выражении и достаточно скромные 3.7% г/г в реальном выражении. Здесь, конечно, нужно учитывать, что это индекс по ценам на готовое жилье, рост которого был сильно скромнее, чем на первичку с льготными программами ипотеки. По данным Сбериндекса цены предложения на первичку выросли за год сильно агрессивнее – почти 25% г/г.
Если смотреть относительно динамики з/п – то, на самом деле, московский метр отошел от минимумов 2022 года и остается примерно в районе средней годовой з/п в Москве за 10.5 лет за квартиру 60 кв.м. (по цене Домклик). Конечно, ставки по ипотеке теперь запретительные (16.8-17.1% годовых) и это может подтолкнуть рынок ниже, но одновременно резко сократилось предложение жилья на вторичном рынке по данным Сбериндекс и резко растет предложение на первичном, где активно закручиваются регуляторные гайки и стимулирующие меры.
В целом скорее всего рынок будет разнороден, ипотека совсем не умрет даже на вторичке, но объемы резко сократятся, а депрессия спреда первичного и вторичного рынка должна все нарисоваться – застройщикам придется сильно умерить свои аппетиты, учитывая рекордное предложение первички на фоне сжатия предложения вторички и высоких ставок. В реальном выражении цены должны присесть на фоне депрессии объемов продаж, хотя активный рост номинальных з/п сильно им присесть не позволит.
@truecon
Московский метр ... без позитива
По итогам 2023 года московский метр в общем-то вернулся к максимумам 2022 года после коррекции, индекс недвижимости Мосбиржи/ДомКлик вырос до 286.6 тыс. руб., т.е. на 13.1% с минимумов января (253.3 тыс. руб.), после чего немного снижается. Средняя за 4 недели цена метра растет на 11.5% г/г в номинальном выражении и достаточно скромные 3.7% г/г в реальном выражении. Здесь, конечно, нужно учитывать, что это индекс по ценам на готовое жилье, рост которого был сильно скромнее, чем на первичку с льготными программами ипотеки. По данным Сбериндекса цены предложения на первичку выросли за год сильно агрессивнее – почти 25% г/г.
Если смотреть относительно динамики з/п – то, на самом деле, московский метр отошел от минимумов 2022 года и остается примерно в районе средней годовой з/п в Москве за 10.5 лет за квартиру 60 кв.м. (по цене Домклик). Конечно, ставки по ипотеке теперь запретительные (16.8-17.1% годовых) и это может подтолкнуть рынок ниже, но одновременно резко сократилось предложение жилья на вторичном рынке по данным Сбериндекс и резко растет предложение на первичном, где активно закручиваются регуляторные гайки и стимулирующие меры.
В целом скорее всего рынок будет разнороден, ипотека совсем не умрет даже на вторичке, но объемы резко сократятся, а депрессия спреда первичного и вторичного рынка должна все нарисоваться – застройщикам придется сильно умерить свои аппетиты, учитывая рекордное предложение первички на фоне сжатия предложения вторички и высоких ставок. В реальном выражении цены должны присесть на фоне депрессии объемов продаж, хотя активный рост номинальных з/п сильно им присесть не позволит.
@truecon