🏦 Александр Данилов, директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ:

Об ипотеке

⚫️В ипотеке рекордный рост (по итогам 2023 года – прим.), разогнанный программами господдержки, – на 34,5%; не будет большим преувеличением сказать, что банки и застройщики выполнили за год двухлетний план.

⚫️В этом году темпы кредитования, скорее всего, снизятся... Мы ожидаем, что потребительские кредиты в этом году вырастут на 3–8%, а ипотека – на 7–12%. Это существенно меньше прошлого года, но это адекватный, сбалансированный рост, который не грозит перегревом рынка.

⚫️Мы активно работаем, чтобы ограничить выдачу рискованных кредитов с помощью макропруденциальных надбавок. Однако они не всегда эффективны, особенно если у банка значительный запас капитала. Поэтому мы рассчитываем, что скоро сможем применять макропруденциальные лимиты в ипотеке, а не только в потребительском кредитовании.

О строительных кредитах

⚫️Есть связанный с этим вопрос качества строительных кредитов. В моменте все хорошо, но объем таких кредитов большой – 6,1 трлн руб., что составляет примерно 8% от всего корпоративного портфеля банков, или около 40% их капитала. Важно, чтобы не было ухудшения, сюрпризов, как с дефолтом отдельных крупных застройщиков в Китае, которые набрали много долгов для быстрого роста объемов бизнеса, но переоценили свои силы и не смогли их обслуживать.

⚫️В последнее время на фоне высоких продаж и масштабных программ господдержки наши застройщики тоже начали много проектов, рассчитывая на сохранение повышенного спроса. Но опыт учит, что ситуация на рынке может измениться, а это несет потенциальные риски.

⚫️Пока мы не наблюдаем значительного количества проблемных кредитов: их доля менее 0,5% проектного портфеля, но в ситуациях, когда продажи снижаются, решающее значение имеет финансовое состояние компаний.

⚫️Поэтому мы сейчас готовим предложения по обновлению системы критериев для оценки уровня кредитоспособности заемщиков-застройщиков, использующих счета эскроу. В частности, предполагаем внедрить балльно-весовой подход учета критериев в оценке, а также отслеживать соответствие фактических темпов строительства и продаж плановым, учитывать групповые риски. Это позволит лучше дифференцировать компании по степени финансовой устойчивости, с тем чтобы банки принимали более взвешенные кредитные решения и своевременно создавали адекватные резервы.

ист. «Ъ»

@rusipoteka

💬
👨Рустам Азизов,
директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101»:

«Льготную ипотечную программу со ставкой 8%, на долю которой сегодня приходится до 50% всех ипотечных кредитов в стране, можно полностью заместить адресными программами, если под их действие будет попадать до 1 млн трудоспособного населения в год.

Можно с высокой степенью вероятности предположить появление адресных ипотечных программ для учителей, отдельных категорий военных, а также расширения линейки программ семейной ипотеки в зависимости от количества детей в семье. Если добавить к этому, например, ипотеку для молодых специалистов до 30 лет, то таким набором адресных программ можно охватить до 1 млн человек в год. Этого хватит, чтобы обеспечить рынок первичного жилья рабочим уровнем спроса, который позволит не снижать объемов строительства и выхода на рынок новых проектов.

Будет целесообразным распространить адресные ипотечные программы на вторичное жилье, так как не во всех регионах страны есть достаточное количество новостроек и их дефицит может вызвать нежелательные ценовые колебания. Также эта мера будет стимулировать строительную отрасль, поскольку не менее 20% покупателей первичного жилья продавали для этого свою старую квартиру. Сделать это при нынешнем уровне ставок на вторичное жилье затруднительно.

При этом ощутимых изменений на рынке жилья в связи с прекращением действия льготной ипотеки и ее заменой на линейку адресных программ пока не прогнозируется.

Можно ожидать, что ставки и другие условия по новым адресным программам могут оказаться привлекательнее, чем в условиях действующей льготной ипотеки. В том числе и потому, что будут распространяться строго на определенные категории заемщиков и, таким образом, решать насущные государственные задачи. Кроме того, со второго полугодия 2024 года можно ожидать снижения ключевой ставки, что повысит привлекательность и рыночных ипотечных программ». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Дмитрий Грицкевич,
управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ:

«По данным ДОМ РФ, в январе доля льготных программ в выдачах на банковском рынке снизилась до 69% с 83% в декабре, однако в феврале объем выдачи ипотеки на новостройки в России по льготной программе вырос на 20,8% к январю.

В целом ожидаем, что по итогам 2024 года прирост ипотечных портфелей банков снизится до 10–12% с 30% в 2023 году. Устойчивого роста доли рыночной ипотеки на рынке ждем не ранее 2025–2026 годов, когда ставки вернутся к значениям 8–9%». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💨🪙Новостройки в России подорожали на 3,6% за квартал.

📈Квадратный метр первичного жилья вырос в цене за первый квартал текущего года в 67 городах страны из 70 исследованных специалистами портала «Мир квартир».

Топ лидеров по подорожанию:
⬆️Череповец (+13,2%),
⬆️Улан-Удэ (+12%),
⬆️Ставрополь (+9%)

Города, где «квадрат» жилья подешевел:
⬇️Архангельск (–2,1%),
⬇️Санкт-Петербург (–1%),
⬇️Краснодар (–0,9%).

🇷🇺В Москве «квадрат» на «первичке» вырос на 2,5%.

🏗️ Объем незавершенного строительства многоквартирных домов к марту, по данным ДОМ РФ, составил 169,67 млн кв. м. Более сильные показатели в прошлом демонстрировались только в январе 2020 года и декабре 2023-го.

Может ли такая активная стройка вкупе со слабым спросом привести к затовариванию рынка?

🩶лексей Попов, руководитель «Циан.Аналитика»:

Проблемы могут возникнуть, если на протяжении длительного времени у застройщиков будут оставаться большие объемы нераспроданных остатков к моменту сдачи домов в эксплуатацию. Пока этот показатель остается на достаточно комфортном уровне (около 20%), резко он не растет. Сокращение спроса сейчас идет параллельно со снижением площадей новых проектов. Это позволит избежать дисбаланса на рынке, когда лоты и медленно продаются, и одновременно поступают во всё больше количестве.

Затоваривание как явление в российской практике ограничено низкой обеспеченностью жильем, моральным и физическим устареванием значительной части жилого фонда в стране. В любом случае затоваривание (большое количество лотов в экспозиции) лучше, чем дефицит квартир в предложении.

🩶олина Щукина, аналитик ФГ «Финам»:

Значительное превышение предложения над спросом может привести к увеличению количества непроданных объектов недвижимости, что создает риск затоваривания. Это может оказать давление на цены, заставляя застройщиков снижать стоимость жилья для стимулирования продаж. Застройщики, столкнувшиеся с низким уровнем продаж, могут испытывать финансовые трудности, так как расходы на строительство и обслуживание кредитов нужно покрывать независимо от темпов продаж.

Наблюдается существенный рост себестоимости: по данным «РКС Девелопмент», с начала IV квартала 2020 года до начала 2024-го себестоимость одного метра жилья в массовом сегменте выросла на 63%. Низкая маржинальность проектов может привести к замедлению или остановке некоторых строительных проектов, а также к отказам от новых. Кроме того, Банк России поддерживает идею закрытия программы льготного ипотечного кредитования на покупку новостроек летом 2024 года, что может также сказаться на снижении объемов продаж застройщиками.

🩶лексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости, автор проекта «Экономизм»:

Ни у застройщиков, по крайней мере из топ-30 по стране, ни у банков никаких проблем из-за спада продаж на недвижимость не возникнет. И у тех и у других есть огромный запас прочности. Особенно у девелоперов, он копился с момента старта льготной ипотеки. Им придется брать качеством и ценой, ужимая чистую прибыль и снижая маржинальность. Рисков затоваривания пока тоже не просматривается, потому что есть только снижение объемов продаж.

Сокращения выдачи ипотечных кредитов на данный момент фактически нет, то есть рынок дожимает оставшихся платежеспособных покупателей и готовится к снижению. С новостройками пока что работает льготная ипотека, что дает преимущество девелоперам экономсегмента, а 80% сделок на вторичном рынке – альтернативные. То есть суммы кредитов на вторичку там не слишком большие и их спокойно можно потянуть, особенно оформляя кредит на долгий срок, тем более его можно через год-два рефинансировать под гораздо более приятный процент.

Так что затоваривания на рынке не будет, проблем у банков и застройщиков тоже, а вот снижения цен определенно стоит ждать. Собственно, тренд уже начал разворачиваться в сторону коррекции. #мнение

@rusipoteka

🗣️ Алексей Войлуков, и.о. президента Ассоциации банков России (АБР):

🔵Скорее всего, те оценки, которые ранее давались по объемам ипотечного кредитования на этот год, являются завышенными – звучали оценки, что объем выданной ипотеки в этом году будет от 5,1 до 6,2 трлн рублей, – но как мы видим, скорее всего, это будет ниже – меньше 5 трлн. Это будут показатели где-то 2020-2022 годов, то есть вернемся в более спокойное русло.

🔵За прошлый год был выдан рекордный объем ипотеки – почти под 8 трлн рублей. В основном такая ситуация сложилась благодаря массовой выдаче ипотеки в рамках льготных государственных программ, которые заняли почти, наверное, две трети объемов выдач под конец года. Это привело к тому, что цены на недвижимость выросли.

🔵Рост цен на недвижимость приостановился. Какие-то корректировки есть и, наверное, будут корректироваться вниз.

🔵Текущий формат денежно-кредитной политики проводится ЦБ РФ в связи с необходимостью сдержать инфляционные составляющие, и в первом полугодии, скорее всего, ключевая ставка будет находиться на достаточно высоком уровне и только во втором полугодии будет корректироваться вниз, но не так спешно. #мнение

@rusipoteka

Самое гибкое финансирование ИЖС.

✅Земельный участок любого назначения.
✅Жилой дом из любого материала от дерева до кирпича.
✅Хозпостройки и многое другое.
✅Кредит через два дня.

На платформе ipoteka.global в разделе «Подбор банка» специальная кнопка «ИЖС без залога».

❗️Кредит до 5 млн руб. до 7 лет по двум документам с привлекательной ставкой от 9,9% до 17,9%.

📌 Партнер Ipoteka.Global Почта Банк может повести сделку практически в любой точке России.

👉 Регистрация в платформе https://Ipoteka.Global/registration
👉 Ипотечный ГлобалКлуб https://t.me/ipotekaglobalclub
👉 Ипотека в России https://t.me/rusipoteka

@ipotekaglobal

💬
👨Денис Аксенов,
гендиректор коллекторского агентства «Долговой консультант»:

«Мало говорят о влиянии льготной ипотеки на формирование просроченной задолженности. К апрелю 2020–го, когда появились льготные субсидируемые программы, в Петербурге банки зафиксировали порядка 370 млн рублей просроченных кредитов. На начало февраля 2024–го таких уже было около 445 млн.

И вроде бы удается балансировать: прирост незначителен, ситуация контролируемая, заемщики сознательные. Но стоит учитывать еще один фактор: вся первичка через 2–3 года переходит во вторичку. И здесь уже совсем другая динамика: на начало февраля горожане накопили 3,3 млрд неплатежей, за 2023 год динамика прироста превысила 14%, тогда как в среднем по стране этот показатель составил 4%.

Почему не платят? В том числе из–за неправильных ожиданий: участники рынка буквально ежедневно убеждали покупать и покупать квартиры для последующей перепродажи на росте цен или сдачи их в аренду. Но рынок повел себя иначе.

По условиям льготных программ переуступка или продажа другому владельцу, чтобы погасить проблемный долг перед кредитором, происходит уже на рыночных условиях, по рыночным ставкам. И в ситуации, когда 70% выдач ипотеки идет по субсидируемым программам, найти платежеспособного покупателя очень трудно. Сроки реализации увеличиваются, просроченная задолженность накапливается».

@rusipoteka

💬
👨 Дмитрий Щегельский,
президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, гендиректор АН «Бенуа»:

«Вчера на круглом столе в "Комсомольской правде" с банками, застройщиками и риэлторами больше 2-х часов обсуждали вопрос на тему "Ипотека 2024: что есть, как будет и чем рынок успокоиться".

В общем и целом по ипотеке ничего нового сказано не было. 

Общее мнение – до лета ключевая ставка не будет ниже 16%, рынок новостроек Петербурга жив благодаря хайпу ипотечников спешащих в "последний вагон" и "траншевой ипотеке".

Из примечательного

▪️Количество отказов в одобрении ипотеки составляет не менее 30% от общего количества. И, это при том, что ещё год назад всем этим сегодняшним "отказникам" ипотеку бы выдали.
▪️В 1-м квартале 2024 года у застройщиков Петербурга количество сделок упало на 45%.
▪️Один из застройщиков признал, что рост цен произошёл из-за недобросовестных действий некоторых застройщиков, которые переусердствовали с "субсидированными ставками" в 2022-23 годах тем самым искусственно завысив цены.

На закуску.

Один член Национальной палаты недвижимости поделился историей, которая по утверждению многих, не должна стать практикой.

К ним обратился ипотечник, купивший 1 ккв в новостройке по "субсидированной ставке" под 0,01% с ежемесячным платежом всего в 12500 рублей, но с переплатой за квартиру в 30%. В результате схематоза он стал счастливым обладателем 1 ккв без ремонта в Янино за 9,5 млн. рублей. 
 
Я всегда говорю – вы не можете прогнозировать свою жизнь даже на 1 год, не то, что на 30 лет вперёд.

У этого "счастливца" жизненные обстоятельства потребовали продать эту драгоценную квартиру. Засада в том, что подобные квартиры продаются сейчас в среднем за 6,5 млн. рублей.

Вопрос ко всем инвесторам, любящим вкладываться в недвижимость "с плечом": Когда вышеуказанная квартира будет стоить 9,5 млн руб и что делать сейчас этому заёмщику?».

@benua_org

⚠️ ЦБ зафиксировал три новые рискованные схемы на рынке ипотеки

Об этом рассказал начальник центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Копылов.

1️⃣Аккредитивная

Предполагает, что значительная часть средств потребителя на покупку жилья в новостройке не поступает на эскроу-счет в банке, а оформляется как будущий платеж в виде аккредитива, то есть бумажной гарантии. Такие бумаги определяют, когда и на каких условиях застройщик-продавец получит деньги от покупателя.

В аккредитивной схеме ЦБ видит риск потери заемщиком денег, что остаются на аккредитиве, если банк-держатель гарантии обанкротится. В отличие от эксроу-счетов, средства на аккредитивах не попадают под страхование. Кроме того, регулятор считает, что распространение таких практик вредит застройщикам – поскольку не все деньги за продажу жилья сразу поступают на эскроу-счета, банкам нужно искать другое фондирование для проектного финансирования девелоперов, что влияет на стоимость кредитов для них.

2️⃣Продажа квартиры по заниженной цене связанному с застройщиком лицу и переуступка по рыночной стоимости

«На первом этапе застройщик продает квартиру аффилированной компании, связанному лицу, причем продает по сильно заниженной стоимости. Если квартира стоит 10 млн руб., предположим для простоты, что он продает ее аффилированной компании за 1 млн руб. Хотя те случаи, с которыми мы сталкивались, там продажи вообще по абсолютно символической цене, буквально за 1 руб. Цена первого ДДУ, 1 млн руб. или 1 руб. отправляется на счет эскроу.

На втором этапе аффилированное лицо, которое купило у застройщиков этот ДДУ, переуступает права по ДДУ уже конечному покупателю – физическому лицу, но уступает, естественно, уже за рыночную цену. Допустим, за 10 млн руб. Что происходит в этой ситуации: покупатель прав по ДДУ по переуступке имеет в качестве обеспечения 1 млн руб. или 1 руб. на счете эскроу, а застройщик, получив 10 млн руб. от покупателя и заплатив, условно, 1 млн руб. за первичную сделку, сразу получает 9 млн руб.», – описал Копылов.

Схема с занижением цен и переуступкой тоже опасна в первую очередь для покупателей жилья. «То, с чем боролись, когда не было схемы с эксроу-счетами – отложить момент получения средств застройщиком до того этапа, как дом полностью построен, – здесь полностью передергивается», – объяснил Копылов. Например, в случае дефолта застройщика конечный покупатель получит компенсацию лишь в 1 или 1 млн руб. в этом примере, потеряв всю остальную сумму.

3️⃣Траншевая ипотека, или выдача ипотеки частями при уплате цены ДДУ «в рассрочку»

«Опять начинаем с того, что наша квартира стоит 10 млн руб., 2 млн из них покупатель платит из собственных средств в качестве первоначального взноса. Они сразу попадают на эскроу-счет, никаких проблем, но дальше возникает уже новая история. В отличие от обычной ситуации, ипотечный кредит не на всю оставшуюся сумму, а частями – например, первая часть – 1 млн руб., а вторая – 7 млн руб., и она тоже поступает в самом конце, перед непосредственно вводом дома. Понятно, что все ипотечные суммы, которые получает заемщик, поступают на счет эскроу, и тут нет никакого нарушения, но такая распределенная во времени выдача кредита тоже имеет свои риски», – рассказал Копылов.

По его словам, схема в целом привлекательна для покупателя – она позволяет заемщику до ввода дома в эксплуатацию платить по кредиту существенно меньше.«Это обуславливает вовлечение в спрос тех людей, которые сейчас не имеют достаточных средств (для ипотеки. – прим.), но рассчитывают их иметь в будущем. Но если их расчеты окажутся преувеличенными, возникает повышенный риск дефолта. Это проблема и для них, и для банка, выдавшего ипотеку».

@rusipoteka

🏦 Для борьбы с рискованными схемами ЦБ направил письмо в кредитные организации с рекомендациями не использовать их при выдаче ипотеки.

Как сообщил начальник центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Копылов, регулятор намерен дополнительно разъяснить в отдельном письме, что приобретение прав по ДДУ в случае отсутствия средств на эскроу-счетах должно рассматриваться как необеспеченный кредит и требовать от банков большего резервирования.

❗️Также ЦБ готовит следующие предложения правительству:

✅исключение предоставления льготной ипотеки в ситуации, когда жилье по ДДУ покупается по переуступке. Субсидирование должно остаться только в случаях, когда жилье приобретается напрямую у застройщика;

✅новое условие получения банками субсидий за выдачу льготной испотеки – полная оплата ДДУ и внесение этих средств на эскроу-счет;

✅обязательное зачисление средств ипотечного кредита на счет эскроу, для этого необходимо предусмотреть возможность размещение средств на эскроу до регистрации ДДУ.

@rusipoteka

⛔️ ВТБ приостанавливает выдачу IT-ипотеки

С 3 апреля банк временно приостанавливает заключение кредитных договоров по программе «Ипотека с господдержкой для ИТ».

▪️До 2 апреля включительно возможно заключение кредитных договоров по уже назначенным сделкам.
▪️С 3 апреля кредитные договоры по программе не заключаются. Выдача кредитных средств допускается только по ранее заключенным договорам.

При этом банк продолжает принимать и рассматривать заявки клиентов в рамках программы без ограничения. #банки

@rusipoteka

По данным ЦБ:

🔺Средняя ставка по ипотечным жилищным кредитам (ИЖК) в РФ в феврале увеличилась до 9,29% с 8,40% в январе, в том числе за счет повышения ставок по рыночным предложениям банков.

🔺По кредитам по ДДУ ставка повысилась за месяц на 0,25 п.п., до 6,35%.

🔺Без учета ИЖК по ДДУ (на рынке готового жилья) ставка была выше уровня прошлого месяца на 0,95 п.п.: 11,66% против 10,71% в январе.

@rusipoteka #ставки