💬
👨Константин Барсуков,
гендиректор «Релайт-Недвижимость», член Российской гильдии риелторов:

«Отличие загородки от квартиры в том, что владелец загородного дома плюс-минус понимает сколько стоит построить дом. И сколько стоит земля. Владелец квартиры это не понимает.

Да, у собственника загородного дома и его покупателя могут отличаться взгляды на стоимость ремонта, стоимость самой стройки и оценки земли. Собственники вообще склонны переоценивать свои "интерьеры", именно поэтому так много переоцененных объектов на загородке.

Но в базе это критичное отличие между загородкой и квартирами есть.

К чему я об этом? А к тому, что фраза "за бесценок продавать не буду" для загородки существенно критичнее, чем для квартир. Тем более, что дом больше привязывает человека к себе, осложняя процесс расставания с ним, чем квартира.

Итого, что мы имеем. Стройматериалы весной вырастут в цене. Рабочая сила, скорее тоже. Высокие ставки по кредитам сильно снижают интерес мелких предпринимателей к входу на рынок строительства домов. У предпринимателей средней руки будут проблемы с оплатой за лизинг техники.

Хорошо будут себя чувствовать те, кто строит "на свои" и технику имеет свою. Крупняки и устойчивые средняки.

Но это всё на фоне низких продаж, особенно в довольно массовом сегменте - цены среднего класса.

Теперь представим ситуацию - ключевая весной 25% или близко к тому. Вопрос, который задаст себе любой предприниматель, который вкладывает в бизнес не кредитные, а собственные средства: "А оно мне надо?". 25% годовых и ничего не делать и не рисковать. Или вложить и получить сколько?!

А вам не кажется, что загородку снова ждет дефицит новых домов?». #мнение

@expertned

💬
👨Артем Кирьянов,
зампред комитета ГД по экономической политике :

«Строительство как рынок достаточно инерционен, поэтому мы увидим последствия ухода из льготной ипотеки примерно через 2-3 года. Сегодня еще сохраняется целый ряд программ по льготной ипотеке по отдельным категориям.

Что касается сегодняшних квартир, будет ли радикальное снижение цен на первичном рынке, полагаю, что нет, поскольку если говорить о маржинальности, о прибыльности строителей, то она отличается от субъекта к субъекту, от города к городу.

Существуют обязательства у строителей и перед застройщиками, и перед кредитными организациями. Поэтому ожидать каких-то распродаж или резкого снижения цены на первичном рынке я бы не стал.

В последние годы становится всё более популярным индивидуальное жилищное строительство. Думаю, на этом будут концентрироваться во многом и люди, которые расширяют свое жизненное пространство, планирующие большие семьи. Ну и, конечно, это в основном относится к региональной застройке, к небольшим городам, городам средним, но точно не к миллионникам. В этой части прогноз тоже понятен. Мне кажется, такое строительство в динамике не сильно потеряет.

Поэтому мы, балансируя подход, подойдём всё-таки к тем цифрам обновления жилищного фонда, когда каждый пятый метр жилья в России, неважно, индивидуальное жилище строится или квартирный дом, будет новым». #мнение

@rusipoteka

💰 Около 24 млн руб. переплатят россияне по рыночной ипотеке на 30 лет со ставкой 25%, подсчитал доцент кафедры общественных финансов финансового факультета Финансового университета при правительстве РФ Игорь Балынин.

По его словам, за весь срок кредитования переплата (только сумма уплаченных процентов) с каждого 1 млн руб. составит:

✔️при сроке в 3 года – более 430 тыс. руб.
✔️в 15 лет – 2,8 млн
✔️в 20 лет – свыше 4 млн
✔️в 25 лет – около 5,3 млн
✔️в 30 лет – 6,5 млн

«Соответственно, если опираться на среднюю сумму ипотечного кредита в 3,7 млн руб., то при сроке в 30 лет переплата составит 24 млн руб.», – пояснил Балынин.

📈 По его мнению, в ближайшее время ипотечные ставки могут достичь 30%. Сумма переплат в таком случае при средней сумме кредита в 3,7 млн руб. на срок в 30 лет составит около 30 млн руб. #мнение

@rusipoteka

⚡️ Банки из топ-5 скоро могут исчерпать лимиты по семейной ипотеке, что приведет к массовому повышению минимального первого взноса по программе до 50%, считает гендиректор РАСК Федор Выломов. #мнение

@rusipoteka

💬
👨Максим Ельцов,
гендиректор «ПИА Недвижимость»:

«Не исключено что высокая ставка уже не просто надолго. Это новая реальность.

В прогнозе ЦБ ставка на 2025 год уже 17-20%. На 2026 год - 12-13%. (Кто бы мог подумать год назад, что ставка в 12% будет выглядеть вполне позитивно). И только в 2027 году предполагается 7,5-8,5%. Верите? Я - не очень.

Если это надолго, то затянется и парадоксальный дисбаланс депозитов/кредитов (20-25%) и доходности недвижимости (грубо 5-12%). Ну, например, ещё на полтора года.

Прогнозы – дело неблагодарное, но несколько любопытных трендов можно наметить:

▪️У крупных капиталоемких проектов возникнут сложности с обслуживанием долга. Торгово-развлекательные комплексы, склады, промышленные комплексы строились, как правило, за счет кредитных средств. У многих проектов ставка плавающая, нередко - ключевая плюс 1-3 процентных пункта.

▪️Некоторые кредитовались на короткий срок в надежде перекредитоваться. История с ЗПИФ "Парус-Дмитров" - это лишь самое-самое начало.

▪️Собственники будут вынуждены либо дофинансировать проекты, либо продавать.

▪️Покупателей при таких кредитных ставках будет немного. Не важно, будут покупать на свои или заёмные средства - в любом случае будут ждать значительных скидок. Иначе нет смысла снимать деньги с депозита или кредитоваться под 25%.

▪️Ну, и конечно, перспективные рентабельные проекты с высокой долговой нагрузкой заберут на баланс кредиторы. Кстати, напомню, что крупных частных банков практически не осталось. Рулить процессом будут топ-менеджеры госбанков.

▪️Выиграют те, кто правильно рассчитал силы, справился с нагрузкой, расчетливо пересидел в кэше и те, у кого есть доступ к дешевым деньгам.

Поменяется и ситуация на рынке земельных участков под жилую застройку.

Во-первых, есть застройщики, которые купили участки в кредит с высокой/плавающей ставкой. При плохо сбалансированном портфеле проектов (например, когда большинство из них в начальной стадии и в разработке) придется экстренно продавать участки. Число таких непубличных предложений сильно выросло. Понятно, что открытая распродажа вызовет тревогу у клиентов и партнеров. Прибыль-то у девелопера на горизонте 2-3 лет будет приличной, но только при условии активных продаж и снижении кредитного бремени. А с этим есть сложности. Ну, и в целом при такой цене капитала покупок за деньги будет немного.

Застройщики будут крайне избирательны, рассчитываться с собственниками в большинстве случаев будут долями в будущем проекте.

Уже сейчас по ходу переговоров по нескольким интересным пятнам застройки застройщики уведомили, что готовы платить только долями или в рассрочку (уже после раскрытия эскроу- счетов по завершении проектов).

Кстати, продавцам земельных участков как обычно потребуется некоторое время, чтобы принять новые условия игры и умерить аппетиты». #мнение

@yeltsovm

💬 Опубликован новый «Ипотечный бумеранг #281». Наиболее интересные за последнее время цитаты экспертов, которые касаются рынка недвижимости и ипотеки.

В новом выпуске:

◀️Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль»
◀️Денис Аксенов, – гендиректор коллекторского агентства «Долговой Консультант»
◀️Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ
◀️Юрий Беликов, – управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА»
◀️Кирилл Холопик, – руководитель портала «ЕРЗ РФ»
◀️Константин Апрелев, – вице-президент Гильдии риелторов России
◀️Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», руководитель платформы ipoteka.global
◀️Олег Репченко, – руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU»
◀️Дмитрий Пьянов, – первый зампред правления ВТБ
◀️Алексей Войлуков, – МВА-профессор бизнес-практики по цифровым финансам РАНХиГС
◀️Константин Барсуков, – гендиректор «Релайт-Недвижимость», член Российской гильдии риелторов
◀️Артем Кирьянов, – зампред комитета ГД по экономической политике
◀️Максим Ельцов, – гендиректор «ПИА Недвижимость»

#ИпотечныйБумеранг #мнение

@rusipoteka

💬
👨Марат Галлямов,
директор компании «Этажи-Казань»:

«Мы ожидаем спада (ипотечного кредитования – прим.) на 30-40% по итогам четвертого квартала года по отношению к октябрю-декабрю 2023-го. Если по году возьмем, думаю, падение составит где-то 10-15%, потому что летом был большой всплеск, и он, конечно, компенсирует падение, но все-таки прошлый год мы не переплюнем.

Через полгода-год рынок войдет в колею, и в проектах высокой степени готовности все квартиры выкупят. Проекты на низкой стадии будут либо приостанавливать, либо продолжат строить.

Но ценник в любом случае будет повторять ценник рынка, никто не будет демпинговать и в два раза дешевле квартиры продавать – в этом нет никакого смысла. Просто сейчас застройщики не будут начинать новые проекты. Им так проще, чем потом торговать себе в минус, поэтому цены в любом случае будут оставаться на таком же уровне, и они будут расти.

В любом случае будет плохо, потому что год мы потеряем. Год на рынке жилья – это активное развитие, новые проекты, их разработка, закладка, инвестиции. Если год мы ничего не будем делать, застройщики потом еще год будут собираться, то есть получим яму в 2 года, в итоге возникнет дефицит новостроек. Стоимость квадратного метра в любом случае будет расти». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Валерий Кочетков,
директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость:

«Массового обвала цен на жилье "по китайскому сценарию" (в Китае новые квартиры за год подешевели почти на четверть – прим.) в России не ожидается по целому ряду причин... Обвалу стоимости недвижимости в Китае предшествовало раздувание "пузыря" – квартиры скупали не для жизни, а для инвестиций. В России это сейчас редкое явление: обеспеченность жильем по-прежнему низкая, поэтому люди покупают его в первую очередь для проживания.

Немаловажной причиной падения цен в Китае стало чрезмерное строительство – объектов сдавали больше, чем был возможен спрос. И, наконец, китайская экономика замедляется, а российская, напротив, растет и даже перегрета.

Конечно, рынок новостроек просел, это естественное явление в сложившихся обстоятельствах с ужесточением условий жилищного кредитования. Изменение льготных ипотечных программ особенно отразилось на массовом сегменте. Люди заинтересованы в покупке первичного жилья, однако многих останавливает дорогая ипотека. При этом снижения стоимости новостроек не наблюдается, и в перспективе заметных ценовых изменений мы не ждем.

Стоимость может расти в рамках финансовой модели, то есть, по мере готовности дома, кроме того, в пределах инфляции предполагается увеличение цен на квартиры. Иными словами, строящееся жилье будет дорожать на 1,5-2% в месяц. Готовые первичные квартиры, вероятнее всего, ждет ценовая стагнация, если в проекте остается ассортимент лотов. В том случае, когда выбор ограничен, дефицит предложения подтолкнет стоимость вверх». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

⚡️ Анатолий Аксаков,
глава комитета ГД по финрынку:

«Я беру на себя смелость сказать, что в марте (2025 года – прим.) вы увидите результаты этой политики (денежно-кредитной политики ЦБ – прим.): инфляция начнет снижаться, и ставка Центрального банка начнет снижаться, поскольку просчитанный бюджет, очень сбалансированный бюджет, с точки зрения в том числе дефицита, ну и политика Центрального банка жесткая, она к этому приведет».

@rusipoteka #мнение

💬
👨Константин Крохин,
председатель правления Союза жилищных организаций, член комитета по ЖКХ Торгово-промышленной палаты:

«Льготная ипотека – серьезный инструмент, который больше навредил, чем помог.

Кто воспользовался этим? Вот Новая Москва. Там покупают, застраивают по сути второй город. Но кто там купил? Там купили люди с Дальнего Востока. Приезжие люди, у которых был единственный шанс, у молодежи, за эту льготную ипотеку переехать в Центральную Россию, где их дети смогут получить качественное образование, где будут перспективы, будет работа и так далее. То есть они взяли этот билетик в лучшую жизнь.

А вторая часть – это спекулянты. Во многих квартирах не живут люди, которые их покупали. Половина недвижимости там приобретена для сдачи мигрантам. Поэтому у нас Коммунарка – это мигранты, Котельники – это мигранты, Щелково, Балашиха – то же самое. И так далее.

Льготная ипотека буквально позволила чиновникам получить красивые цифры средней температуры по больнице относительно объема вводимого в эксплуатацию жилья. В столицах, мегаполисах строят очень активно, в остальных регионах почти не строят, но в среднем показатели неплохие.

То есть кто-то ест мясо, кто-то – капусту, но в среднем все едят голубцы. Действительно, кто-то богатеет, а кто-то беднеет. И вот беднеют те люди, которые живут в этих депрессивных регионах. А их в России 90%, если не больше. Там ничего не строится. И те, кто могут, оттуда бегут. Бегут куда? В Москву, причерноморскую агломерацию, Санкт-Петербург, где есть экономическая активность». #мнение

@rusipoteka

📎 Ирина Зырянова,
вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР):

«Все предыдущие законодательные инициативы в области регулирования этой сферы (риелторской деятельности – прим.) не имели успеха, поскольку не давали ответа на вопрос: "Что такое риелторская деятельность в свете имеющихся в законодательстве России других посреднических договоров и договоров об оказании услуг?"

Такая правовая неопределенность на давала возможности отграничить риелторскую деятельность от прочих видов деятельности, связанных с совершением сделок с недвижимостью. Эта ситуация была наследием советского периода российской истории, когда за ненадобностью был исключен такой вид посредничества, как маклерство, которое присутствовало в России до 1917 года.

В современном европейском континентальном законодательстве такой институт есть и активно применяется – он предусмотрен
🌐или гражданскими кодифицированными актами, как в Германии, Франции и Швейцарии,
🌐или отдельным законом, как в Австрии.

Юридическое и риелторское сообщество давно пришло к выводу о необходимости восстановления маклерского договора в законодательстве РФ, и сейчас сформировалась необходимая исследовательская база для рассмотрения в Госдуме вопроса о формулировании отдельного поименованного маклерского договора путем дополнения Гражданского кодекса отдельной главой или принятия отдельного закона.

Маклерский договор нужен не только риелторам, но и другим фактическим посредникам, таким как как специалистам по найму персонала, страховым брокерам, а также сервисам, организующим доставку еды.

Все они испытывают схожие проблемы при доказывании в суде права на вознаграждение и обоснование его размера. Четкое формулирование условий маклерского договора с одной стороны систематизирует права и обязанности сторон договора, а с другой – исключает возможность необоснованного отказа от выплаты вознаграждения путем немотивированного отказа от договора, когда сделка уже организована». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Евгений Бескровный,
директор компании LAR Development (входит в ГК «Запстрой»):

«Пик спроса на рынке был достигнут в мае–июне 2024 года, перед отменой льготной ипотеки, после чего продажи у застройщиков сильно упали. Но в сентябре появились первые признаки того, что рынок оттолкнулся от дна.

Согласно аналитическим данным, по итогам первого месяца осени в Петербурге и Ленобласти количество сделок увеличилось на 18–20% по сравнению с августом. По предварительным оценкам, в октябре рынок также немного подрастет и продолжит демонстрировать позитивный тренд.

Позиции достаточно устойчивы, и мы уже видим адаптацию клиентов и профессиональных участников рынка к текущей реальности. Прошедших после завершения массовой льготной ипотеки трех-четырех месяцев в целом достаточно, чтобы отрасль пришла в себя, а спрос начал постепенное восстановление.

Что любопытно, сложности с финансированием госпрограммы по семейной ипотеке подтолкнули покупателей к более активным действиям. Плюс получили развитие разные виды рассрочки, которые все более активно используются. Все это позволяет делать вывод, что четвертый квартал будет значительно выше по объемам продажам относительно третьего.

Дальнейшее повышение ключевой ставки Центробанком никакой роли уже не играет. Базовые ставки по стандартным ипотечным продуктам и так уже поднялись на фактически запретительный уровень, и их увеличение на несколько п.п. ничего на рынке уже не изменит». #мнение

@rusipoteka

💬
👨Ильдар Хусаинов,
директор компании «Этажи»:

«Немного о результатах октября. Сеть по выручке прошла на 19,4% хуже, чем октябрь 2023. И такое падение на самом деле повод для радости! По моим оценкам, падение выдачи ипотеки в России октябрь 2024 к октябрю 2023 составит в районе 45–50%.

При этом в сравнении с октябрем 2022 года выручка в прошедшем месяце увеличилась на 32,6%. Что доказывает в целом рабочее состояние рынка. Вопрос, как мы к нему относимся, 2023 год был годом сверхсубсидирования рынка государством, и его финансовые результаты являются, на мой взгляд, искусственными. Было бы большой управленческой ошибкой считать, что так теперь будет всегда)

В октябре особо отличились города с развитым строительным сектором, так как сделки по семейной ипотеке шли на ура, к примеру, Сбер свои 100 млрд новых лимитов реализовал за пару недель. Да и в ноябре и декабре все будут стараться сделать это быстрее, в голове у всех участников рынка будут опасения, что просто сухо, без предупреждения скажут: лимитов больше нет. 350 миллиардов точно хватит на ноябрь и часть декабря. Поэтому всем рекомендую не откладывать, а сделать всё как можно быстрее.

По моим оценкам, в месяц потребность в лимитах по семейной ипотеке будет в ноябре 230–250 миллиардов, а в декабре — в районе 300 миллиардов.

Также отмечу, что стал потихоньку оживать рынок подрядов, компании перестраиваются под новую реальность, но уж очень болезненно проходит этот период! При учетной ставке в 21% на мой субъективный взгляд девелоперам по загородной будет тяжело! Да и обычным девелоперам, кто строит многоквартирные дома, легкой жизни ждать не стоит. Там вообще надо отмечать госнаградами тех, кто при такой учетной ставке начинает новые проекты, где по сути всю прибыль отдадут банкам, а себе оставят только риски.

Отмечу, что все больше видим резкое снижение цен – примерно на 1–1,2% объектов в октябре стали экстренно снижать цены. Обычно такой процент не превышает 0,5%.

И еще главная особенность нового рынка – большой процент сделок за наличный расчет, это меняет скорость сделок, уменьшает роль банков на рынке и, будем объективны, отражает то, что сейчас происходит в целом в экономике». #мнение

@khusainov_ildar

💬
👨 Константин Апрелев,
основатель Российской гильдии риелторов:

«На вторичном рынке мы видим однозначное снижение цен. Это хороший повод для тех покупателей, кто выходит на сделку либо с семейной ипотекой, либо с большим объемом денежных средств, которым придется брать ипотечных средств меньше 50-70% от стоимости квартиры. Для таких людей могут появиться определенные особые условия, это нужно обсуждать с застройщиком.

Отличие логики поведения первичного и вторичного рынков в том, что первичный – более профессиональный рынок, так как на нем застройщики не могут прожить без финансирования.

Для людей, которые все-таки сохраняют свою приверженность рынку новостроек, есть много хороших новостей. Перед покупкой надо посмотреть то, что продается от этого застройщика рядом. Зачастую оно дешевле. Для вторичного рынка нет какого-то устойчивого ожидания того, что цены как-то резко понизятся. Они снижаются, безусловно, но не критично». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Олег Репченко,
руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU»:

«Пока есть все предпосылки для того, чтобы говорить о возможном снижении цен на жилье на горизонте как минимум года.

Сейчас на рынке жилья сложилась патовая ситуация:

▪️завышенные цены на квартиры, давно оторвавшиеся от платежеспособного спроса,
▪️супердорогая рыночная ипотека, ставки по которой превышают 20%,
▪️сокращающаяся льготная господдержка.

За квартиру стоимостью условные 15 млн рублей (для Москвы это небольшая двушка) с минимальным первым взносом по ипотеке 20% придется ежемесячно отдавать по 200 000 рублей – это неподъемная сумма для большинства заемщиков.

Как мы оказались в этой точке? Не сразу. Мы шли к ней целых четыре года. К росту цен практически в два раза за последние несколько лет привело массовое субсидирование ипотечных ставок.

Чрезмерно долгое действие льготных программ, доступных практически всем желающим, привело к перегреву и разбалансированию рынка жилья. <...> "Сжимание" льгот, которое происходит, охладит рынок и позволит ценам сползти до адекватного уровня. Государство уже сильно сузило круг граждан, которым доступны субсидируемые ставки. Массовых ипотечных льгот больше нет, условия "семейной" и IT-ипотеки пересмотрели в сторону ужесточения. Все это в совокупности должно привести к нормализации рынка.

Спрос на жилье уже упал и будет оставаться ниже, чем был в последние год-два. Но это не провал спроса до минимумов, а его откат с неадекватных максимумов на среднестатистический уровень.

Причин для роста покупательской активности нет: рыночные ставки по ипотеке заградительные и, судя по риторике Центробанка, будут оставаться такими еще долго. Согласно июльскому прогнозу регулятора, в 2025 году ключевая ставка составит в среднем 14–16%, а в 2026-м она будет на уровне 10–11%. То есть доступную ипотеку (ниже 12%) мы не увидим еще минимум два года.

На фоне снижения продаж стоимость квартир на первичном рынке должна поползти вниз, и тем самым разрыв с вторичным рынком сократится. Но не сразу и дифференцированно, в зависимости от объекта.

В последние месяцы застройщики, нарастившие продажи во время ажиотажа в преддверии отключения льготной ипотеки, жили за счет сформированной "подушки безопасности" – задолженность застройщиков перед банками по проектному финансированию пока почти полностью обеспечена средствами на эскроу-счетах, поэтому ставка по кредитам остается низкой. Но по мере завершения текущих проектов и вывода на рынок новых расходы на обслуживание кредитов будут быстро увеличиваться.

Поэтому девелоперам, скорее всего, придется вернуться к немного подзабытой практике вывода новых проектов по ценам существенно ниже средних, чтобы быстро увеличить объем средств на эскроу и снизить ставку по проектному финансированию (базовая в настоящее время превышает 20%).

В строящихся проектах стоимость сделки, как это обычно бывает, будет снижаться за счет скидок (их размер начнет увеличиваться) и акций, когда застройщики предлагают больше за те же деньги (например, кладовка или машино-место в подарок). Щедрые подарки мы можем увидеть уже в этом году, а в 2025-м по мере увеличения доли новых проектов тренд на снижение цен у застройщиков станет более выраженным.

За следующий год в среднем стоимость жилья на первичном рынке может снизиться на 10–15% от нынешнего уровня цен. Возможно, на билбордах мы увидим и более, казалось бы, привлекательные цифры – скидки на 30–40%. Но не думаю, что это будет реальный дисконт, скорее условный – от заранее поднятой планки. Так или иначе, цены на жилье будут снижаться. Но это опять же не обвал цен, а их коррекция до нормального уровня после сильного роста за минувшие несколько лет». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Иван Грачев,
главный научный сотрудник Центрального экономико-математического института РАН:

«Чтобы совсем не просело жилищное строительство, нужны две основные вещи: снижение ключевой ставки ЦБ и принятие закона о стройсберкассах...

Когда в Германии была высокая инфляция, соответственно, высокие ключевые ставки, систему стройсберкасс очень эффективно задействовали, и она обеспечивала жильем больше людей, чем ипотечные банки. Закон о стройсберкассах я написал лет 20 назад, и он никак не принимался. Но сейчас его опять в Думе внесли на рассмотрение с учетом сложностей, которые строительство переживает.

Надо знать об этом законе всего несколько пунктов для того, чтобы понимать что хорошо, а что плохо.

▪️Прежде всего, стройсберкассы – это специализированные банки, которые занимаются исключительно улучшением жилищных условий, в частности жилищным строительством. Если ипотека подходит всего для 20% наших граждан, то свыше 40% граждан потянули бы приобретение жилья через стройсберкассы.

▪️Государство через них на стадии предварительных накоплений для улучшения жилищных условий, на каждый рубль, вложенный человеком, добавляет свои 20 копеек. Расчет такой: это не образует в бюджете дыры, потому что ровно столько же возвращается через налоги от жилищного строительства. Система необременительна для бюджета, в отличие от льготной ставки по ипотеке.

▪️Затем кредит после накопления дается под 5% (не выше) годовых вне зависимости от ключевых ставок. Потому что если на стадии накопления человек хочет забрать деньги, а не вложить в личное строительство, то ему их вернут под низкие проценты. Соответственно, есть возможность выдавать кредиты под низкие проценты. Так формируется как раз отдельный от ключевой ставки контур. Если ключевую ставку совсем начать задирать, рухнут производства и доходы граждан, но пока до этого не доходит и ключевая ставка несильно влияет на стройсберкассы.

Ни в Германии, ни в тех странах, где делались законы по стройсберкассам, не было ни одного банкротства, никаких обманутых дольщиков и вкладчиков. Сейчас, когда этот закон в обновленном, улучшенном варианте внесен в Госдуму, финансовый блок правительства опять против. Потому что банки против. Повторяется та же история: они не осознают своей выгоды, считая, что это им чем-то помешает, хотя на самом деле стройсберкассы формируются как "дочки" крупных банков. У них есть прямой шанс заработать дополнительно те же $100 млрд за 15 лет.

Но представители банков этого абсолютно не понимают. Как не могли понять в свое время, что ипотека им выгодна. Чем им выгодны стройсберкассы? Тем, что резко активизировался бы поток денег в жилищное строительство. Не понимая этого, банкиры настраивают финансовый блок правительства против закона о стройсберкассах.

А вот строительный блок правительства – за. Так что есть определенные шансы принять его в обозримом будущем через Госдуму. Понятно, что должно быть какое-то согласование. Но я считал важным объяснить не только строителям, но и представителям банков, что для них тоже было бы чрезвычайно выгодно скорейшее принятие этого закона». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Дмитрий Швецов,
депутат Воронежской гордумы, зампред постоянной комиссии по градостроительной деятельности и земельным отношениям:

«Рынок жилья при смерти, готовится дать дуба, двинуть кони, почить в Бозе… Выбирайте тот эвфемизм, который больше нравится. Это мое личное мнение. Которое, как оказалось, в корне не совпадает с мнением заместителя председателя правительства РФ Марата Хуснуллина. На недавней встрече с президентом он отчитался о "строительном потенциале" в миллиард квадратных метров.

Я, хоть и не занимаюсь жилищным строительством, но вижу ситуацию изнутри. Можно сказать, что рынок ипотеки на рыночных условиях сейчас просто отсутствует. Немного найдется людей, которые готовы переплатить 500% за 20 лет. А что касается оставшихся льготных ипотечных программ, то никакой рост зарплат не покроет того роста цен на жилье, который разогнал субсидированный спрос.

Миллиард квадратных метров – это не просто строчки в отчете, а реальные дома и квартиры. В связи в этим возникает вопрос: кто эти люди, которые должны купить эти гипотетические квадратные метры.

Двушка в новом доме в Северном сейчас стоит от 8 млн. рублей. А двухкомнатная квартира в новостройке в центре Воронежа - уже около 20 млн. рублей. И это в черновой отделке. За период действия льготной ипотеки цены на квадратный метр выросли в 2-3 раза, в зависимости от региона. Фактически, мы "надули пузырь" или "подсели на иглу" субсидированного спроса. Эксперты строительной отрасли прогнозируют – то, что уже построено будут продавать до 2028 года.

Поэтому мне непонятно кто и, главное, зачем будет реализовывать все эти грандиозные градостроительные планы. Жилье в таком количестве просто невозможно продать.

Вместо того, чтобы убаюкивать себя и президента сладкими сказками, можно было бы подумать о реальных мерах антикризисной поддержки. Возможно задуматься о регулировании цен на строительные материалы или даже готовые квадратные метры. Рыночные механизмы регулирования "убиты", значит пришла пора прямого антикризисного управления.

Я уверен, что вместе со стимулированием спроса на жилье, надо было стимулировать и производство, например, строительных материалов. Тогда появилось бы много небольших конкурирующих игроков. Это бы не позволило ценам на жилье разогнаться до такой степени.

А сейчас точно не стоит закрывать глаза на угрожающую ситуацию. Иначе нам только и останется, что похоронить строительную отрасль за плинтусом». #мнение

@rusipoteka

💬 Опубликован новый «Ипотечный бумеранг #282». Наиболее интересные за последнее время цитаты экспертов, которые касаются рынка недвижимости и ипотеки.

В новом выпуске:

◀️Марат Галлямов, – директор компании «Этажи-Казань»
◀️Ирина Зырянова, – вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР)
◀️Максим Ельцов, – гендиректор «ПИА Недвижимость»
◀️Артем Цогоев, – член совета директоров компании Simple Estate
◀️Марат Хуснуллин, – вице-премьер РФ
◀️Валерий Кочетков, – директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость
◀️Константин Крохин, – председатель правления Союза жилищных организаций, член комитета по ЖКХ Торгово-промышленной палаты
◀️Евгений Бескровный, – директор компании LAR Development (входит в ГК «Запстрой»)
◀️Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи»
◀️Сергей Бабин, – начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ
◀️Константин Апрелев, – основатель Российской гильдии риелторов
◀️Павел Луценко, – гендиректор портала «Мир квартир»
◀️Олег Репченко, – руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU»
◀️Иван Грачев, – главный научный сотрудник Центрального экономико-математического института РАН
◀️Константин Ламин, – руководитель Комитета Гильдии риэлторов Москвы по статистике и аналитике
◀️Елена Лапшина, – эксперт Циан.Аналитика
◀️Евгений Белокуров, – коммерческий директор «Яндекс Недвижимости»
◀️Дмитрий Швецов, – депутат Воронежской гордумы, зампред постоянной комиссии по градостроительной деятельности и земельным отношениям

#ИпотечныйБумеранг #мнение

@rusipoteka

📎 Владимир Кошелев,
первый зампред комитета ГД по строительству и ЖКХ:

🌐Ипотека просто остановилась. Все застройщики начинают сворачивать свои строительные площадки, морозить их, останавливать и тормозить свои темпы строительства. Если нет спроса, для кого строить?

🌐Никакого снижения стоимости квадратного метра не будет. К сожалению, будет только увеличение. Увеличение необоснованное. Опять оно будет связано только с тем, что у нас сумасшедший дисбаланс спроса и предложения. #мнение

@rusipoteka