Forwarded from Шумпетер не одобрит
#прожилье #6m2021
Мы тут в свободное от работы время решили повторить полюбившееся многим из вас упражнение - и обновили анализ финансовой и операционной отчётности публичных девелоперов. На этот раз - за 6 месяцев 2021 года.
🧮 Консолидированную отчётность за первое полугодие выпустили ПИК, ЛСР, Setl Group, Самолет и Пионер - это на круг 15.3% от объёма жилья, строящегося в РФ по состоянию на 1 июля 2020 года. Выборка, разумеется, сильно смещена в сторону столичных агломераций, но ничего другого предложить не можем... 🤷♂️🤷♂️🤷♂️
📈Сумма заключенных контрактов выросла на 39.3%, с 308.1 в 1-м полугодии 2020 года до 429.1 млрд рублей по итогам 1-го полугодия 2021 года, а площадь реализованных квартир - на 10.6% - с 2.3 до 2.6 млн кв. метров;
📈Средняя цена квадратного метра выросла на 34.6 тыс рублей - со 133 до 168 тыс. рублей;
📈Себестоимость строительства квадратного метра выросла на 22 тысячи рублей, с 96 до 118 тыс рублей. Себестоимость строительства включает в себя расходы на приобретение земельного участка, смену ВРИ, расходы на проектирование и СМР, социальную инфраструктуру, капитализированные проценты по кредитам и все остальное, кроме общехозяйственных и коммерческих расходов.
‼️В какой степени рост издержек перекладывается на потребителя - зависит от соотношения эластичности спроса и предложения. Эластичность спроса на первичном рынке жилья мы оценивали в районе 0.3. Если предположить, в отсутствие других идей, что предложение жилья имеет средний уровень эластичности, то около 25% от роста себестоимости (5.5 из 22 тыс рублей) должно бы абсорбироваться за счёт прибыли застройщиков, а 75% (16.5 из 22 тыс рублей) - перенесено в цену квадратного метра.
‼️Итого получаем следующую математику - рост средней цены на 16.5 тыс рублей обусловлен ростом издержек, а ещё на 18.1 тыс - другими факторами.
📈Валовая рентабельность выросла на 1.8 процентного пункта - с 28 до 29.7%, а валовая прибыль с одного квадратного метра - на 12.6 тысяч рублей - с 37.3 до 50 тыс рублей. Глубина наблюдений невелика, но на нашей памяти это рекорд. Мы ни в коем случае не против прибыли, а наоборот - вовсе даже и «за». Но вот зачем в такой ситуации заниматься стимулированием спроса - это, конечно, вопрос...
Мы тут в свободное от работы время решили повторить полюбившееся многим из вас упражнение - и обновили анализ финансовой и операционной отчётности публичных девелоперов. На этот раз - за 6 месяцев 2021 года.
🧮 Консолидированную отчётность за первое полугодие выпустили ПИК, ЛСР, Setl Group, Самолет и Пионер - это на круг 15.3% от объёма жилья, строящегося в РФ по состоянию на 1 июля 2020 года. Выборка, разумеется, сильно смещена в сторону столичных агломераций, но ничего другого предложить не можем... 🤷♂️🤷♂️🤷♂️
📈Сумма заключенных контрактов выросла на 39.3%, с 308.1 в 1-м полугодии 2020 года до 429.1 млрд рублей по итогам 1-го полугодия 2021 года, а площадь реализованных квартир - на 10.6% - с 2.3 до 2.6 млн кв. метров;
📈Средняя цена квадратного метра выросла на 34.6 тыс рублей - со 133 до 168 тыс. рублей;
📈Себестоимость строительства квадратного метра выросла на 22 тысячи рублей, с 96 до 118 тыс рублей. Себестоимость строительства включает в себя расходы на приобретение земельного участка, смену ВРИ, расходы на проектирование и СМР, социальную инфраструктуру, капитализированные проценты по кредитам и все остальное, кроме общехозяйственных и коммерческих расходов.
‼️В какой степени рост издержек перекладывается на потребителя - зависит от соотношения эластичности спроса и предложения. Эластичность спроса на первичном рынке жилья мы оценивали в районе 0.3. Если предположить, в отсутствие других идей, что предложение жилья имеет средний уровень эластичности, то около 25% от роста себестоимости (5.5 из 22 тыс рублей) должно бы абсорбироваться за счёт прибыли застройщиков, а 75% (16.5 из 22 тыс рублей) - перенесено в цену квадратного метра.
‼️Итого получаем следующую математику - рост средней цены на 16.5 тыс рублей обусловлен ростом издержек, а ещё на 18.1 тыс - другими факторами.
📈Валовая рентабельность выросла на 1.8 процентного пункта - с 28 до 29.7%, а валовая прибыль с одного квадратного метра - на 12.6 тысяч рублей - с 37.3 до 50 тыс рублей. Глубина наблюдений невелика, но на нашей памяти это рекорд. Мы ни в коем случае не против прибыли, а наоборот - вовсе даже и «за». Но вот зачем в такой ситуации заниматься стимулированием спроса - это, конечно, вопрос...
