💬 Опубликован новый «Ипотечный бумеранг #281». Наиболее интересные за последнее время цитаты экспертов, которые касаются рынка недвижимости и ипотеки.

В новом выпуске:

◀️Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль»
◀️Денис Аксенов, – гендиректор коллекторского агентства «Долговой Консультант»
◀️Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ
◀️Юрий Беликов, – управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА»
◀️Кирилл Холопик, – руководитель портала «ЕРЗ РФ»
◀️Константин Апрелев, – вице-президент Гильдии риелторов России
◀️Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», руководитель платформы ipoteka.global
◀️Олег Репченко, – руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU»
◀️Дмитрий Пьянов, – первый зампред правления ВТБ
◀️Алексей Войлуков, – МВА-профессор бизнес-практики по цифровым финансам РАНХиГС
◀️Константин Барсуков, – гендиректор «Релайт-Недвижимость», член Российской гильдии риелторов
◀️Артем Кирьянов, – зампред комитета ГД по экономической политике
◀️Максим Ельцов, – гендиректор «ПИА Недвижимость»

#ИпотечныйБумеранг #мнение

@rusipoteka

💬
👨Марат Галлямов,
директор компании «Этажи-Казань»:

«Мы ожидаем спада (ипотечного кредитования – прим.) на 30-40% по итогам четвертого квартала года по отношению к октябрю-декабрю 2023-го. Если по году возьмем, думаю, падение составит где-то 10-15%, потому что летом был большой всплеск, и он, конечно, компенсирует падение, но все-таки прошлый год мы не переплюнем.

Через полгода-год рынок войдет в колею, и в проектах высокой степени готовности все квартиры выкупят. Проекты на низкой стадии будут либо приостанавливать, либо продолжат строить.

Но ценник в любом случае будет повторять ценник рынка, никто не будет демпинговать и в два раза дешевле квартиры продавать – в этом нет никакого смысла. Просто сейчас застройщики не будут начинать новые проекты. Им так проще, чем потом торговать себе в минус, поэтому цены в любом случае будут оставаться на таком же уровне, и они будут расти.

В любом случае будет плохо, потому что год мы потеряем. Год на рынке жилья – это активное развитие, новые проекты, их разработка, закладка, инвестиции. Если год мы ничего не будем делать, застройщики потом еще год будут собираться, то есть получим яму в 2 года, в итоге возникнет дефицит новостроек. Стоимость квадратного метра в любом случае будет расти». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Валерий Кочетков,
директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость:

«Массового обвала цен на жилье "по китайскому сценарию" (в Китае новые квартиры за год подешевели почти на четверть – прим.) в России не ожидается по целому ряду причин... Обвалу стоимости недвижимости в Китае предшествовало раздувание "пузыря" – квартиры скупали не для жизни, а для инвестиций. В России это сейчас редкое явление: обеспеченность жильем по-прежнему низкая, поэтому люди покупают его в первую очередь для проживания.

Немаловажной причиной падения цен в Китае стало чрезмерное строительство – объектов сдавали больше, чем был возможен спрос. И, наконец, китайская экономика замедляется, а российская, напротив, растет и даже перегрета.

Конечно, рынок новостроек просел, это естественное явление в сложившихся обстоятельствах с ужесточением условий жилищного кредитования. Изменение льготных ипотечных программ особенно отразилось на массовом сегменте. Люди заинтересованы в покупке первичного жилья, однако многих останавливает дорогая ипотека. При этом снижения стоимости новостроек не наблюдается, и в перспективе заметных ценовых изменений мы не ждем.

Стоимость может расти в рамках финансовой модели, то есть, по мере готовности дома, кроме того, в пределах инфляции предполагается увеличение цен на квартиры. Иными словами, строящееся жилье будет дорожать на 1,5-2% в месяц. Готовые первичные квартиры, вероятнее всего, ждет ценовая стагнация, если в проекте остается ассортимент лотов. В том случае, когда выбор ограничен, дефицит предложения подтолкнет стоимость вверх». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

⚡️ Анатолий Аксаков,
глава комитета ГД по финрынку:

«Я беру на себя смелость сказать, что в марте (2025 года – прим.) вы увидите результаты этой политики (денежно-кредитной политики ЦБ – прим.): инфляция начнет снижаться, и ставка Центрального банка начнет снижаться, поскольку просчитанный бюджет, очень сбалансированный бюджет, с точки зрения в том числе дефицита, ну и политика Центрального банка жесткая, она к этому приведет».

@rusipoteka #мнение

💬
👨Константин Крохин,
председатель правления Союза жилищных организаций, член комитета по ЖКХ Торгово-промышленной палаты:

«Льготная ипотека – серьезный инструмент, который больше навредил, чем помог.

Кто воспользовался этим? Вот Новая Москва. Там покупают, застраивают по сути второй город. Но кто там купил? Там купили люди с Дальнего Востока. Приезжие люди, у которых был единственный шанс, у молодежи, за эту льготную ипотеку переехать в Центральную Россию, где их дети смогут получить качественное образование, где будут перспективы, будет работа и так далее. То есть они взяли этот билетик в лучшую жизнь.

А вторая часть – это спекулянты. Во многих квартирах не живут люди, которые их покупали. Половина недвижимости там приобретена для сдачи мигрантам. Поэтому у нас Коммунарка – это мигранты, Котельники – это мигранты, Щелково, Балашиха – то же самое. И так далее.

Льготная ипотека буквально позволила чиновникам получить красивые цифры средней температуры по больнице относительно объема вводимого в эксплуатацию жилья. В столицах, мегаполисах строят очень активно, в остальных регионах почти не строят, но в среднем показатели неплохие.

То есть кто-то ест мясо, кто-то – капусту, но в среднем все едят голубцы. Действительно, кто-то богатеет, а кто-то беднеет. И вот беднеют те люди, которые живут в этих депрессивных регионах. А их в России 90%, если не больше. Там ничего не строится. И те, кто могут, оттуда бегут. Бегут куда? В Москву, причерноморскую агломерацию, Санкт-Петербург, где есть экономическая активность». #мнение

@rusipoteka

📎 Ирина Зырянова,
вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР):

«Все предыдущие законодательные инициативы в области регулирования этой сферы (риелторской деятельности – прим.) не имели успеха, поскольку не давали ответа на вопрос: "Что такое риелторская деятельность в свете имеющихся в законодательстве России других посреднических договоров и договоров об оказании услуг?"

Такая правовая неопределенность на давала возможности отграничить риелторскую деятельность от прочих видов деятельности, связанных с совершением сделок с недвижимостью. Эта ситуация была наследием советского периода российской истории, когда за ненадобностью был исключен такой вид посредничества, как маклерство, которое присутствовало в России до 1917 года.

В современном европейском континентальном законодательстве такой институт есть и активно применяется – он предусмотрен
🌐или гражданскими кодифицированными актами, как в Германии, Франции и Швейцарии,
🌐или отдельным законом, как в Австрии.

Юридическое и риелторское сообщество давно пришло к выводу о необходимости восстановления маклерского договора в законодательстве РФ, и сейчас сформировалась необходимая исследовательская база для рассмотрения в Госдуме вопроса о формулировании отдельного поименованного маклерского договора путем дополнения Гражданского кодекса отдельной главой или принятия отдельного закона.

Маклерский договор нужен не только риелторам, но и другим фактическим посредникам, таким как как специалистам по найму персонала, страховым брокерам, а также сервисам, организующим доставку еды.

Все они испытывают схожие проблемы при доказывании в суде права на вознаграждение и обоснование его размера. Четкое формулирование условий маклерского договора с одной стороны систематизирует права и обязанности сторон договора, а с другой – исключает возможность необоснованного отказа от выплаты вознаграждения путем немотивированного отказа от договора, когда сделка уже организована». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Евгений Бескровный,
директор компании LAR Development (входит в ГК «Запстрой»):

«Пик спроса на рынке был достигнут в мае–июне 2024 года, перед отменой льготной ипотеки, после чего продажи у застройщиков сильно упали. Но в сентябре появились первые признаки того, что рынок оттолкнулся от дна.

Согласно аналитическим данным, по итогам первого месяца осени в Петербурге и Ленобласти количество сделок увеличилось на 18–20% по сравнению с августом. По предварительным оценкам, в октябре рынок также немного подрастет и продолжит демонстрировать позитивный тренд.

Позиции достаточно устойчивы, и мы уже видим адаптацию клиентов и профессиональных участников рынка к текущей реальности. Прошедших после завершения массовой льготной ипотеки трех-четырех месяцев в целом достаточно, чтобы отрасль пришла в себя, а спрос начал постепенное восстановление.

Что любопытно, сложности с финансированием госпрограммы по семейной ипотеке подтолкнули покупателей к более активным действиям. Плюс получили развитие разные виды рассрочки, которые все более активно используются. Все это позволяет делать вывод, что четвертый квартал будет значительно выше по объемам продажам относительно третьего.

Дальнейшее повышение ключевой ставки Центробанком никакой роли уже не играет. Базовые ставки по стандартным ипотечным продуктам и так уже поднялись на фактически запретительный уровень, и их увеличение на несколько п.п. ничего на рынке уже не изменит». #мнение

@rusipoteka

💬
👨Ильдар Хусаинов,
директор компании «Этажи»:

«Немного о результатах октября. Сеть по выручке прошла на 19,4% хуже, чем октябрь 2023. И такое падение на самом деле повод для радости! По моим оценкам, падение выдачи ипотеки в России октябрь 2024 к октябрю 2023 составит в районе 45–50%.

При этом в сравнении с октябрем 2022 года выручка в прошедшем месяце увеличилась на 32,6%. Что доказывает в целом рабочее состояние рынка. Вопрос, как мы к нему относимся, 2023 год был годом сверхсубсидирования рынка государством, и его финансовые результаты являются, на мой взгляд, искусственными. Было бы большой управленческой ошибкой считать, что так теперь будет всегда)

В октябре особо отличились города с развитым строительным сектором, так как сделки по семейной ипотеке шли на ура, к примеру, Сбер свои 100 млрд новых лимитов реализовал за пару недель. Да и в ноябре и декабре все будут стараться сделать это быстрее, в голове у всех участников рынка будут опасения, что просто сухо, без предупреждения скажут: лимитов больше нет. 350 миллиардов точно хватит на ноябрь и часть декабря. Поэтому всем рекомендую не откладывать, а сделать всё как можно быстрее.

По моим оценкам, в месяц потребность в лимитах по семейной ипотеке будет в ноябре 230–250 миллиардов, а в декабре — в районе 300 миллиардов.

Также отмечу, что стал потихоньку оживать рынок подрядов, компании перестраиваются под новую реальность, но уж очень болезненно проходит этот период! При учетной ставке в 21% на мой субъективный взгляд девелоперам по загородной будет тяжело! Да и обычным девелоперам, кто строит многоквартирные дома, легкой жизни ждать не стоит. Там вообще надо отмечать госнаградами тех, кто при такой учетной ставке начинает новые проекты, где по сути всю прибыль отдадут банкам, а себе оставят только риски.

Отмечу, что все больше видим резкое снижение цен – примерно на 1–1,2% объектов в октябре стали экстренно снижать цены. Обычно такой процент не превышает 0,5%.

И еще главная особенность нового рынка – большой процент сделок за наличный расчет, это меняет скорость сделок, уменьшает роль банков на рынке и, будем объективны, отражает то, что сейчас происходит в целом в экономике». #мнение

@khusainov_ildar

💬
👨 Константин Апрелев,
основатель Российской гильдии риелторов:

«На вторичном рынке мы видим однозначное снижение цен. Это хороший повод для тех покупателей, кто выходит на сделку либо с семейной ипотекой, либо с большим объемом денежных средств, которым придется брать ипотечных средств меньше 50-70% от стоимости квартиры. Для таких людей могут появиться определенные особые условия, это нужно обсуждать с застройщиком.

Отличие логики поведения первичного и вторичного рынков в том, что первичный – более профессиональный рынок, так как на нем застройщики не могут прожить без финансирования.

Для людей, которые все-таки сохраняют свою приверженность рынку новостроек, есть много хороших новостей. Перед покупкой надо посмотреть то, что продается от этого застройщика рядом. Зачастую оно дешевле. Для вторичного рынка нет какого-то устойчивого ожидания того, что цены как-то резко понизятся. Они снижаются, безусловно, но не критично». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Олег Репченко,
руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU»:

«Пока есть все предпосылки для того, чтобы говорить о возможном снижении цен на жилье на горизонте как минимум года.

Сейчас на рынке жилья сложилась патовая ситуация:

▪️завышенные цены на квартиры, давно оторвавшиеся от платежеспособного спроса,
▪️супердорогая рыночная ипотека, ставки по которой превышают 20%,
▪️сокращающаяся льготная господдержка.

За квартиру стоимостью условные 15 млн рублей (для Москвы это небольшая двушка) с минимальным первым взносом по ипотеке 20% придется ежемесячно отдавать по 200 000 рублей – это неподъемная сумма для большинства заемщиков.

Как мы оказались в этой точке? Не сразу. Мы шли к ней целых четыре года. К росту цен практически в два раза за последние несколько лет привело массовое субсидирование ипотечных ставок.

Чрезмерно долгое действие льготных программ, доступных практически всем желающим, привело к перегреву и разбалансированию рынка жилья. <...> "Сжимание" льгот, которое происходит, охладит рынок и позволит ценам сползти до адекватного уровня. Государство уже сильно сузило круг граждан, которым доступны субсидируемые ставки. Массовых ипотечных льгот больше нет, условия "семейной" и IT-ипотеки пересмотрели в сторону ужесточения. Все это в совокупности должно привести к нормализации рынка.

Спрос на жилье уже упал и будет оставаться ниже, чем был в последние год-два. Но это не провал спроса до минимумов, а его откат с неадекватных максимумов на среднестатистический уровень.

Причин для роста покупательской активности нет: рыночные ставки по ипотеке заградительные и, судя по риторике Центробанка, будут оставаться такими еще долго. Согласно июльскому прогнозу регулятора, в 2025 году ключевая ставка составит в среднем 14–16%, а в 2026-м она будет на уровне 10–11%. То есть доступную ипотеку (ниже 12%) мы не увидим еще минимум два года.

На фоне снижения продаж стоимость квартир на первичном рынке должна поползти вниз, и тем самым разрыв с вторичным рынком сократится. Но не сразу и дифференцированно, в зависимости от объекта.

В последние месяцы застройщики, нарастившие продажи во время ажиотажа в преддверии отключения льготной ипотеки, жили за счет сформированной "подушки безопасности" – задолженность застройщиков перед банками по проектному финансированию пока почти полностью обеспечена средствами на эскроу-счетах, поэтому ставка по кредитам остается низкой. Но по мере завершения текущих проектов и вывода на рынок новых расходы на обслуживание кредитов будут быстро увеличиваться.

Поэтому девелоперам, скорее всего, придется вернуться к немного подзабытой практике вывода новых проектов по ценам существенно ниже средних, чтобы быстро увеличить объем средств на эскроу и снизить ставку по проектному финансированию (базовая в настоящее время превышает 20%).

В строящихся проектах стоимость сделки, как это обычно бывает, будет снижаться за счет скидок (их размер начнет увеличиваться) и акций, когда застройщики предлагают больше за те же деньги (например, кладовка или машино-место в подарок). Щедрые подарки мы можем увидеть уже в этом году, а в 2025-м по мере увеличения доли новых проектов тренд на снижение цен у застройщиков станет более выраженным.

За следующий год в среднем стоимость жилья на первичном рынке может снизиться на 10–15% от нынешнего уровня цен. Возможно, на билбордах мы увидим и более, казалось бы, привлекательные цифры – скидки на 30–40%. Но не думаю, что это будет реальный дисконт, скорее условный – от заранее поднятой планки. Так или иначе, цены на жилье будут снижаться. Но это опять же не обвал цен, а их коррекция до нормального уровня после сильного роста за минувшие несколько лет». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi