Forwarded from TruEcon
#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет
Московский метр закрывает год ростом…
… хотя спрос, очевидно, проседает. По данным индекса Мосбиржи рост стоимости метра за последнюю неделю декабря составил 0.4% до 257.4 тыс. руб., с начала месяца он составил 1.9%, а с начала года 25.4%. Средняя за 4 недели цена выросла относительно уровней прошлого года на 26.1% в номинальном выражении, а за последние 2 года метр подорожал на 42%. Это, конечно, не только российская история, мировой $300-триллионный рынок недвижимости совершил массированный взлет на фоне монетарной накачки, бюджетных стимулов, высокой инфляции и отрицательных реальных ставок. Но у нас рост, видимо, близок к финалу (как минимум в реальном выражении) в ближайшие месяцы ставки по ипотеке будут уверенно выше 10%, хотя и остается эффект от льготных программ ипотеки, но этот рынок все же ограничен. Баланс спроса/предложения в 2022 году будет смещаться в сторону роста предложения, скидки застройщиков и разные «льготные» программы будут расширяться.
Глобально Москва далеко не самый стремительно растущий город по ценам, но ближе к лидерам на 20 позиции среди 150 городов, Санкт-Петербург на 15 месте. По данным Knight Frank в 3 квартале 2021 года прирост цен в крупнейших городах мира составил 10.6% г/г и это рекорд с 2005 года. Во всем мире кинулись спасаться от инфляции в недвижимость. 2022 год для этого рынка, видимо, будет далеко не таким позитивным, хотя негатива здесь ждать тоже сложно, учитывая, что инфляция останется относительно высокой, а реальные процентные ставки в развитых странах отрицательными.
@truecon
Московский метр закрывает год ростом…
… хотя спрос, очевидно, проседает. По данным индекса Мосбиржи рост стоимости метра за последнюю неделю декабря составил 0.4% до 257.4 тыс. руб., с начала месяца он составил 1.9%, а с начала года 25.4%. Средняя за 4 недели цена выросла относительно уровней прошлого года на 26.1% в номинальном выражении, а за последние 2 года метр подорожал на 42%. Это, конечно, не только российская история, мировой $300-триллионный рынок недвижимости совершил массированный взлет на фоне монетарной накачки, бюджетных стимулов, высокой инфляции и отрицательных реальных ставок. Но у нас рост, видимо, близок к финалу (как минимум в реальном выражении) в ближайшие месяцы ставки по ипотеке будут уверенно выше 10%, хотя и остается эффект от льготных программ ипотеки, но этот рынок все же ограничен. Баланс спроса/предложения в 2022 году будет смещаться в сторону роста предложения, скидки застройщиков и разные «льготные» программы будут расширяться.
Глобально Москва далеко не самый стремительно растущий город по ценам, но ближе к лидерам на 20 позиции среди 150 городов, Санкт-Петербург на 15 месте. По данным Knight Frank в 3 квартале 2021 года прирост цен в крупнейших городах мира составил 10.6% г/г и это рекорд с 2005 года. Во всем мире кинулись спасаться от инфляции в недвижимость. 2022 год для этого рынка, видимо, будет далеко не таким позитивным, хотя негатива здесь ждать тоже сложно, учитывая, что инфляция останется относительно высокой, а реальные процентные ставки в развитых странах отрицательными.
@truecon
Forwarded from TruEcon
#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет
Московский метр все растет ... но ставки по ипотеке окончательно ушли за 10%
Индекс стоимости московского метра от Мосбиржи продолжил рост и за неделю прибавил еще 0.7%. добравшись до 264.2 тыс. руб., с начала года индекс вырос на 2.6% средняя за 4 недели цена выросла на 26.1% г/г. Одновременно с новым максимумом Мосбиржа заявила о запуске фьючерсов на этот индекс с 31 января так что теперь можно московский метр с плечом ... да на все, шучу, конечно, ликвидности там пока нет да и фьючерсы сами на 3 и 6 месяцев, что для такого инертного актива маловато... ). Но факт пока в том, что метр все растет.
К концу января все крупнейшие банки повысили ставки по ипотеке выше 10%, дольше всех держался Сбер (на основе данных которого и строится индекс Мосбиржи), но буквально вчера ставки были повышены на 1 п.п. с 9.3% до 10.3%. Учитывая, что Сбер – это половина рынка ипотеки его 9.3% и удерживали среднюю ставку по нельготной ипотеке ниже 10%, теперь эта история закрывается и ставка уходит уверенно выше, причем с движением в район 11% (ряд банков уж там), что должно сильно охладить спрос на ипотеку...
@truecon
Московский метр все растет ... но ставки по ипотеке окончательно ушли за 10%
Индекс стоимости московского метра от Мосбиржи продолжил рост и за неделю прибавил еще 0.7%. добравшись до 264.2 тыс. руб., с начала года индекс вырос на 2.6% средняя за 4 недели цена выросла на 26.1% г/г. Одновременно с новым максимумом Мосбиржа заявила о запуске фьючерсов на этот индекс с 31 января так что теперь можно московский метр с плечом ... да на все, шучу, конечно, ликвидности там пока нет да и фьючерсы сами на 3 и 6 месяцев, что для такого инертного актива маловато... ). Но факт пока в том, что метр все растет.
К концу января все крупнейшие банки повысили ставки по ипотеке выше 10%, дольше всех держался Сбер (на основе данных которого и строится индекс Мосбиржи), но буквально вчера ставки были повышены на 1 п.п. с 9.3% до 10.3%. Учитывая, что Сбер – это половина рынка ипотеки его 9.3% и удерживали среднюю ставку по нельготной ипотеке ниже 10%, теперь эта история закрывается и ставка уходит уверенно выше, причем с движением в район 11% (ряд банков уж там), что должно сильно охладить спрос на ипотеку...
@truecon
Forwarded from TruEcon
#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет
Московский метр притормозил
Вторую неделю стоимость московского метра по данным индекса Мосбиржи не растет, оставаясь на уровне 264.3 тыс., впрочем, это на 2.7% выше уровней конца 2021 года, а средняя за 4 недели цена на 26.2% выше уровней прошлого года. Пока эта остановка, конечно, ни о чем не говорит, в прошлом году была похожая динамика в первой половине февраля.
Но условия явно складываются уже не в пользу продолжения роста. Не успели банки переставить дружно ставки выше 10%, как ожидаемо накатывает новая волна повышения, сегодня Сбер повысил ставки еще на 1 п.п. по ипотеке (и не только) и теперь ставки начинаются здесь с 11.3% - это половина рынка, так что средние рыночные ставки дружно идут на 11.5-12%. Вице-премьер М.Хуснуллин уже назвал повышение ставок ЦБ угрозой... но по-хорошему текущие ставки ЦБ – это в немалой степени следствие той неразборчивой и безумной политики субсидирования, которая дополнительно разогнала цены на недвижимость.
Реальные ставки все еще оставались на очень низком уровне январе, а субсидированная ипотека сильно ниже инфляции, ставки по семейной ипотеке ниже 5%, по льготной – ниже 6%. Минфин насубсидировал кредитов на 2.8 трлн руб. и будет собирать теперь весь процентный риск на себя. С какой-то стороны это неплохо, что Минфин тратит деньги на ипотеку, с другой сами программы субсидирования скорее просто приводят к росту цен и ухудшению качества жилого фонда (снижению среднего метража и пр.), способствуя арбитражу и спекуляциям и снижению доступности жилья в целом.
У рынка ипотеки впереди сложные времена...
@truecon
Московский метр притормозил
Вторую неделю стоимость московского метра по данным индекса Мосбиржи не растет, оставаясь на уровне 264.3 тыс., впрочем, это на 2.7% выше уровней конца 2021 года, а средняя за 4 недели цена на 26.2% выше уровней прошлого года. Пока эта остановка, конечно, ни о чем не говорит, в прошлом году была похожая динамика в первой половине февраля.
Но условия явно складываются уже не в пользу продолжения роста. Не успели банки переставить дружно ставки выше 10%, как ожидаемо накатывает новая волна повышения, сегодня Сбер повысил ставки еще на 1 п.п. по ипотеке (и не только) и теперь ставки начинаются здесь с 11.3% - это половина рынка, так что средние рыночные ставки дружно идут на 11.5-12%. Вице-премьер М.Хуснуллин уже назвал повышение ставок ЦБ угрозой... но по-хорошему текущие ставки ЦБ – это в немалой степени следствие той неразборчивой и безумной политики субсидирования, которая дополнительно разогнала цены на недвижимость.
Реальные ставки все еще оставались на очень низком уровне январе, а субсидированная ипотека сильно ниже инфляции, ставки по семейной ипотеке ниже 5%, по льготной – ниже 6%. Минфин насубсидировал кредитов на 2.8 трлн руб. и будет собирать теперь весь процентный риск на себя. С какой-то стороны это неплохо, что Минфин тратит деньги на ипотеку, с другой сами программы субсидирования скорее просто приводят к росту цен и ухудшению качества жилого фонда (снижению среднего метража и пр.), способствуя арбитражу и спекуляциям и снижению доступности жилья в целом.
У рынка ипотеки впереди сложные времена...
@truecon
Forwarded from TruEcon
#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет
Московский метр инфляцию не догнал ...
... скорее она его догоняет
В последнее время как-то не доходило до московского метра, но, учитывая снижение ставки льготной ипотеки до 9%, интересно взглянуть. Стоимость московского метра по данным Мосбиржи/Домклик взлетела на 6.7% относительно 24 февраля до 283 тыс. руб. Хоть рост номинальных цен и ускорился до 28% г/г, но, конечно, догнать инфляцию не удалось, а реальные цены снизились за последние пару месяцев, годовой рост замедлился до 9%.
Люди, конечно, кинулись в марте использовать предодобренные кредиты после повышения ставки ЦБ до 20% и набирать льготную/семейную ипотеку, пока не отменили и не повысили ставки. По оценкам Банка России в марте выдачи льготной/семейной ипотеки взлетели до 211 млрд руб. (в феврале было 127 млрд руб.), что, учитывая ставки 6-7% при ключевой ставке 20% ажиотаж понятен. Выдачи рыночной ипотеки тоже упали не сильно 10-15%, до ~300 млрд руб. за счет использования ранее одобренных кредитов. В итоге ипотечный кредит в марте вырос на привычные 2.1% м/м, практически также как в феврале. Традиционная национальная забава спасти рубли в метрах от инфляции/девальвации.
Но уже к концу марта и в апреле банки практически прекратили выдавать рыночную ипотеку и ужесточили подходы, а с повышением ставок до 12% по льготной ипотеке выдачи здесь упали в несколько раз с 5-13 тыс. кредитов до 2-2.5 тыс. Очевидно, что спрос резко упал и не факт, что снижение ставки до 9% сильно его подогреет. В реальном выражении, цены скорее всего будут падать … но может немного сгладит спад.
P.S.: Выплата налогов сократила объемы рублевой ликвидности на ~0.9 трлн, что продолжает оказывать поддержку рублю
@truecon
Московский метр инфляцию не догнал ...
... скорее она его догоняет
В последнее время как-то не доходило до московского метра, но, учитывая снижение ставки льготной ипотеки до 9%, интересно взглянуть. Стоимость московского метра по данным Мосбиржи/Домклик взлетела на 6.7% относительно 24 февраля до 283 тыс. руб. Хоть рост номинальных цен и ускорился до 28% г/г, но, конечно, догнать инфляцию не удалось, а реальные цены снизились за последние пару месяцев, годовой рост замедлился до 9%.
Люди, конечно, кинулись в марте использовать предодобренные кредиты после повышения ставки ЦБ до 20% и набирать льготную/семейную ипотеку, пока не отменили и не повысили ставки. По оценкам Банка России в марте выдачи льготной/семейной ипотеки взлетели до 211 млрд руб. (в феврале было 127 млрд руб.), что, учитывая ставки 6-7% при ключевой ставке 20% ажиотаж понятен. Выдачи рыночной ипотеки тоже упали не сильно 10-15%, до ~300 млрд руб. за счет использования ранее одобренных кредитов. В итоге ипотечный кредит в марте вырос на привычные 2.1% м/м, практически также как в феврале. Традиционная национальная забава спасти рубли в метрах от инфляции/девальвации.
Но уже к концу марта и в апреле банки практически прекратили выдавать рыночную ипотеку и ужесточили подходы, а с повышением ставок до 12% по льготной ипотеке выдачи здесь упали в несколько раз с 5-13 тыс. кредитов до 2-2.5 тыс. Очевидно, что спрос резко упал и не факт, что снижение ставки до 9% сильно его подогреет. В реальном выражении, цены скорее всего будут падать … но может немного сгладит спад.
P.S.: Выплата налогов сократила объемы рублевой ликвидности на ~0.9 трлн, что продолжает оказывать поддержку рублю
@truecon
Forwarded from TruEcon
#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет
Московский метр уходит на посадку ?
Если смотреть индекс стоимости московского метра Мосбиржи/ДомКлик – то после бурного взлета цена начала притормаживать, ценники на 28% выше прошлогоднего уровня, но в реальном выражении все сильно хуже – инфляция догоняет. Здесь стоит учитывать, что это ипотечный индекс, т.е. по фактическим сделкам, а структурно ипотечный рынок менялся изменился в апреле: рыночная ипотека рухнула, доля льготной ипотеки выросла. Количество ипотечных кредитов за месяц рухнуло на 74.2%, вторичка – рухнула на 80%, первичка – на 55.9%, в деньгах падение составило соответственно на 70.7%, 80.7% и 49.6%. В деньгах объем выдачи кредитов в марте был 521 млрд руб., в апреле 162 млрд руб., а доля кредитов на первичном рынке от общего объема выдач составила 55% – субсидированные ставки были в среднем 5.6% годовых (при ключевой ставке 20% и инфляции 17.6%). Отчасти это может искажать индекс, хотя у ДомКлик доля сделок на вторичке сократилась не так критично с ~68-70% до 56-59%, ценовой индекс Мосбиржи, вероятно, несколько завышен. ИРН зафиксировал снижение ценников в мае на 0.6% м/м.
Интересно, что по данным ДомКлик количество ипотечных сделок в мае сократилось еще на 39% по сравнению с апрелем с 26.8 тыс. до 16.3 тыс., т.е. было на в пять раз меньше, чем в феврале и в 7 раз меньше, чем в марте (но в марте все кинулись реализовывать одобренные заявки на кредиты, потому с ним сравнивать наверно не очень правильно). Так, или иначе, но в мае ипотечный рынок практически умер по выдачам, но начал немного оживать по одобренным заявкам (если верить ДомКлик).
Очевидно, что немного истерический мартовский взлет рублевых цен себя исчерпал, предложение будет расти, спрос скукожился ... единственное, что может как-то поддержать рынок в ближайшие месяцы – это большие сложности с альтернативными инструментами инвестиций ...
@truecon
Московский метр уходит на посадку ?
Если смотреть индекс стоимости московского метра Мосбиржи/ДомКлик – то после бурного взлета цена начала притормаживать, ценники на 28% выше прошлогоднего уровня, но в реальном выражении все сильно хуже – инфляция догоняет. Здесь стоит учитывать, что это ипотечный индекс, т.е. по фактическим сделкам, а структурно ипотечный рынок менялся изменился в апреле: рыночная ипотека рухнула, доля льготной ипотеки выросла. Количество ипотечных кредитов за месяц рухнуло на 74.2%, вторичка – рухнула на 80%, первичка – на 55.9%, в деньгах падение составило соответственно на 70.7%, 80.7% и 49.6%. В деньгах объем выдачи кредитов в марте был 521 млрд руб., в апреле 162 млрд руб., а доля кредитов на первичном рынке от общего объема выдач составила 55% – субсидированные ставки были в среднем 5.6% годовых (при ключевой ставке 20% и инфляции 17.6%). Отчасти это может искажать индекс, хотя у ДомКлик доля сделок на вторичке сократилась не так критично с ~68-70% до 56-59%, ценовой индекс Мосбиржи, вероятно, несколько завышен. ИРН зафиксировал снижение ценников в мае на 0.6% м/м.
Интересно, что по данным ДомКлик количество ипотечных сделок в мае сократилось еще на 39% по сравнению с апрелем с 26.8 тыс. до 16.3 тыс., т.е. было на в пять раз меньше, чем в феврале и в 7 раз меньше, чем в марте (но в марте все кинулись реализовывать одобренные заявки на кредиты, потому с ним сравнивать наверно не очень правильно). Так, или иначе, но в мае ипотечный рынок практически умер по выдачам, но начал немного оживать по одобренным заявкам (если верить ДомКлик).
Очевидно, что немного истерический мартовский взлет рублевых цен себя исчерпал, предложение будет расти, спрос скукожился ... единственное, что может как-то поддержать рынок в ближайшие месяцы – это большие сложности с альтернативными инструментами инвестиций ...
@truecon
Forwarded from TruEcon
#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет
Метр ожил на низких ставках
Вторую неделю подряд по данным индекса Мосбиржи/Домклик индекс стоимости московского метра подрастает +0.4% за прошлую неделю и неделей ранее +0.8%, в итоге стоимость метра 271.8 тыс. До этого состоялась коррекция цен на 7% относительно майского максимума. Средняя за 4 недели цена выросла на 14.8% г/г, но реальная цена за год практически не изменилась, т.к. рост сопоставим с инфляцией за последний год.
Резкое снижение ключевой ставки, льготная ипотека, быстрое снижение ставки по депозитам и комиссии по валютным счетам подогрели рынок. Объем выдачи ипотеки начал подрастать еще в июне, но объемы там были достаточно низкие (253 млрд руб.). В июле статистики, конечно, пока нет, но есть данные Домклик и здесь очевиден резкий рост по всем направлениям: заявки на кредит +12%, ипотечные сделки +58%, количество сделок +48%. Причем растет доля сделок на вторичке. Учитывая долю Сбера на общем рынке ипотеки тенденции понятны – июль был достаточно активным.
При этом, очевидно, что сам рынок качественно деградирует – средний метраж в новостройках по данным «Метриум» стремительно сокращается - на 10 метров с 2020 года. В стране с отрицательной демографией это, конечно, «выдающееся» достижение.
P.S.: Тем временем, по инфляции очередная неделя (не совсем неделя, т.к. это динамика с 23 июля по 1 августа) дефляции -0.14%, рост цен с начала года 11.2%, годовая инфляция присела до 15.3% г/г.
@truecon
Метр ожил на низких ставках
Вторую неделю подряд по данным индекса Мосбиржи/Домклик индекс стоимости московского метра подрастает +0.4% за прошлую неделю и неделей ранее +0.8%, в итоге стоимость метра 271.8 тыс. До этого состоялась коррекция цен на 7% относительно майского максимума. Средняя за 4 недели цена выросла на 14.8% г/г, но реальная цена за год практически не изменилась, т.к. рост сопоставим с инфляцией за последний год.
Резкое снижение ключевой ставки, льготная ипотека, быстрое снижение ставки по депозитам и комиссии по валютным счетам подогрели рынок. Объем выдачи ипотеки начал подрастать еще в июне, но объемы там были достаточно низкие (253 млрд руб.). В июле статистики, конечно, пока нет, но есть данные Домклик и здесь очевиден резкий рост по всем направлениям: заявки на кредит +12%, ипотечные сделки +58%, количество сделок +48%. Причем растет доля сделок на вторичке. Учитывая долю Сбера на общем рынке ипотеки тенденции понятны – июль был достаточно активным.
При этом, очевидно, что сам рынок качественно деградирует – средний метраж в новостройках по данным «Метриум» стремительно сокращается - на 10 метров с 2020 года. В стране с отрицательной демографией это, конечно, «выдающееся» достижение.
P.S.: Тем временем, по инфляции очередная неделя (не совсем неделя, т.к. это динамика с 23 июля по 1 августа) дефляции -0.14%, рост цен с начала года 11.2%, годовая инфляция присела до 15.3% г/г.
@truecon
Forwarded from TruEcon
#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет
Московский метр уныло сползает вниз
Цена метра в Москве продолжает уверенно снижаться и вернулась на уровни конца 2021 года: индекс Домклик/Мосбиржа опустился до 257.9 тыс. за метр – рост на 0.2% с начала года и падение с максимума на 10.7%. Средняя за 4 недели цена упала в реальном выражении за последний год на 10% г/г и находится на уровнях весны 2021 года. По данным того же Домклик в декабре активность на российском рынке подросла, но это скорее на страхах сворачивания программы льготной ипотеки, так что это временная история.
Рыночные ставки по ипотеке находятся в районе 10.5-11.5% (доходность ОФЗ лет в районе 9.5-10%). На неделе программу льготной ипотеке продлили до середины 2024 года по ставке 8% - в эту реку просто войти и не так просто из нее выйти. Льготные программы ипотеки по-прежнему позволяют арбитражить на недвижимости, потому ЦБ выступил за то, чтобы ограничить количество раз использования льготной ипотеки. Так, или иначе, но рынок «подсел» на льготы и отменять/перенастраивать их придется медленно и плавно.
В целом ситуация здесь достаточно ожидаемо развивается, хоть и со своими нюансами – она похожа на историю 2015-2017 года.
@truecon
Московский метр уныло сползает вниз
Цена метра в Москве продолжает уверенно снижаться и вернулась на уровни конца 2021 года: индекс Домклик/Мосбиржа опустился до 257.9 тыс. за метр – рост на 0.2% с начала года и падение с максимума на 10.7%. Средняя за 4 недели цена упала в реальном выражении за последний год на 10% г/г и находится на уровнях весны 2021 года. По данным того же Домклик в декабре активность на российском рынке подросла, но это скорее на страхах сворачивания программы льготной ипотеки, так что это временная история.
Рыночные ставки по ипотеке находятся в районе 10.5-11.5% (доходность ОФЗ лет в районе 9.5-10%). На неделе программу льготной ипотеке продлили до середины 2024 года по ставке 8% - в эту реку просто войти и не так просто из нее выйти. Льготные программы ипотеки по-прежнему позволяют арбитражить на недвижимости, потому ЦБ выступил за то, чтобы ограничить количество раз использования льготной ипотеки. Так, или иначе, но рынок «подсел» на льготы и отменять/перенастраивать их придется медленно и плавно.
В целом ситуация здесь достаточно ожидаемо развивается, хоть и со своими нюансами – она похожа на историю 2015-2017 года.
@truecon
Forwarded from TruEcon
#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет
Московский метр: год на нулях
Неделя по 4 января для московского метра закончилась падением еще на 0.9% по данным индекса Мосбиржи/Домклик, в итоге годовая динамика, впервые за долгое время оказалась отрицательной -0.6% г/г в номинальном выражении, среднее за 4 недели еще чуть выше, чем в прошлом году (+0.5% г/г), но это временно. С максимума падение на 11.5 % и это объективно еще не предел. С поправкой на инфляцию год, конечно, закрыт падением цен, средняя за 4 недели реальная цена опустилась на 10.6% г/г, хотя это все еще на 10-15% выше доковидных уровней.
Учитывая сохранение программ льготной и расширение семейной ипотеки, у цен будет определенная поддержка в 2023 году, но это скорее только смягчит посадку. Из негативных факторов для рынка (помимо мобилзационных), будет присутствие на рынке наследственных квартир (ковид) и инвестиционных квартир первой волны льготной ипотеки. Техническим фактором снижения будет запрет на «ипотеку под ноль», когда будущие ипотечные платежи фактически включались в цену, что эту цену завышало. Сейчас идет обратный процесс. Ну и рынок скорее всего будет становиться более дифференцированным: малогабаритные «нью-хрущевки» и низкокачественное жилье будет сильно дискнтить относительно качества.
Причем, при сокращающемся населении (демография еще долго будет плохой), и большой обеспеченности объектами жилья (85% имеют собственное, но зачастую некачественное жилье) дифференциация цен – это практически неизбежный процесс. Текущие программы субсидирования не нацелены на качественный рост рынка (рост средней площади и улучшение инфраструктуры/среды), они больше поддерживают спекуляции, т.к. в этих программах нет целевого объекта субсидирования, хотя есть целевой сегмент участников (семьи с детьми). Программы субсидирования - это хороший инструмент, но они станут эффективны тогда, когда они будут субсидировать качество объектов, а не их количество...
@truecon
Московский метр: год на нулях
Неделя по 4 января для московского метра закончилась падением еще на 0.9% по данным индекса Мосбиржи/Домклик, в итоге годовая динамика, впервые за долгое время оказалась отрицательной -0.6% г/г в номинальном выражении, среднее за 4 недели еще чуть выше, чем в прошлом году (+0.5% г/г), но это временно. С максимума падение на 11.5 % и это объективно еще не предел. С поправкой на инфляцию год, конечно, закрыт падением цен, средняя за 4 недели реальная цена опустилась на 10.6% г/г, хотя это все еще на 10-15% выше доковидных уровней.
Учитывая сохранение программ льготной и расширение семейной ипотеки, у цен будет определенная поддержка в 2023 году, но это скорее только смягчит посадку. Из негативных факторов для рынка (помимо мобилзационных), будет присутствие на рынке наследственных квартир (ковид) и инвестиционных квартир первой волны льготной ипотеки. Техническим фактором снижения будет запрет на «ипотеку под ноль», когда будущие ипотечные платежи фактически включались в цену, что эту цену завышало. Сейчас идет обратный процесс. Ну и рынок скорее всего будет становиться более дифференцированным: малогабаритные «нью-хрущевки» и низкокачественное жилье будет сильно дискнтить относительно качества.
Причем, при сокращающемся населении (демография еще долго будет плохой), и большой обеспеченности объектами жилья (85% имеют собственное, но зачастую некачественное жилье) дифференциация цен – это практически неизбежный процесс. Текущие программы субсидирования не нацелены на качественный рост рынка (рост средней площади и улучшение инфраструктуры/среды), они больше поддерживают спекуляции, т.к. в этих программах нет целевого объекта субсидирования, хотя есть целевой сегмент участников (семьи с детьми). Программы субсидирования - это хороший инструмент, но они станут эффективны тогда, когда они будут субсидировать качество объектов, а не их количество...
@truecon
Forwarded from TruEcon
#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет
Московский метр немного притормозил
Активность декабря чуть оживила рынок жилья (в декабре был рост выдач ипотеки), по данным индекса Мосбиржи/Домклик цена московского метра немного подросла в последнюю неделю (0.5%) после практически непрерывного падения три месяца подряд. С начала месяца падение 1.7%. Правда годовая динамика продолжила ухудшаться (-3% г/г), средняя за 4 недели цена показала падение на 1.7% г/г в номинальном и 12.3% г/г в реальном выражении.
По данным Сбериндекс продолжает расти предложение на первичном рынке, но сходит на нет всплеск предложения на вторичном рынке. Учитывая длинные праздники, в январе активность крайне низкая (заявки, сделки, ипотеки), но это обычная история. Вторичный рынок вряд ли способен генерировать какой-то сильный спрос при ставках около 11%, то же касается в целом ипотек без льгот. Программы субсидирования и скидки застройщиков, видимо, будут как-то поддерживать первичный рынок, но скорее чтобы он совсем не упал. Цены в реальном выражении отыграли к уровням двухлетней давности.
Учитывая, что номинальные зарплаты растут достаточно активно – по данным Сбериндекса в России ФОТ вырос в декабре на 22% г/г (в среднем за 2022 год 11.2%), медианная зарплата выросла на 15.9% г/г (в среднем за 2022 год 13.2%). Такая динамика сглаживает динамику номинальных цен, но большой навес предложения никуда не делся и потенциально здесь еще есть куда сползать....
@truecon
Московский метр немного притормозил
Активность декабря чуть оживила рынок жилья (в декабре был рост выдач ипотеки), по данным индекса Мосбиржи/Домклик цена московского метра немного подросла в последнюю неделю (0.5%) после практически непрерывного падения три месяца подряд. С начала месяца падение 1.7%. Правда годовая динамика продолжила ухудшаться (-3% г/г), средняя за 4 недели цена показала падение на 1.7% г/г в номинальном и 12.3% г/г в реальном выражении.
По данным Сбериндекс продолжает расти предложение на первичном рынке, но сходит на нет всплеск предложения на вторичном рынке. Учитывая длинные праздники, в январе активность крайне низкая (заявки, сделки, ипотеки), но это обычная история. Вторичный рынок вряд ли способен генерировать какой-то сильный спрос при ставках около 11%, то же касается в целом ипотек без льгот. Программы субсидирования и скидки застройщиков, видимо, будут как-то поддерживать первичный рынок, но скорее чтобы он совсем не упал. Цены в реальном выражении отыграли к уровням двухлетней давности.
Учитывая, что номинальные зарплаты растут достаточно активно – по данным Сбериндекса в России ФОТ вырос в декабре на 22% г/г (в среднем за 2022 год 11.2%), медианная зарплата выросла на 15.9% г/г (в среднем за 2022 год 13.2%). Такая динамика сглаживает динамику номинальных цен, но большой навес предложения никуда не делся и потенциально здесь еще есть куда сползать....
@truecon
Forwarded from TruEcon (Egor S)
#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет
Московский метр ... без позитива
По итогам 2023 года московский метр в общем-то вернулся к максимумам 2022 года после коррекции, индекс недвижимости Мосбиржи/ДомКлик вырос до 286.6 тыс. руб., т.е. на 13.1% с минимумов января (253.3 тыс. руб.), после чего немного снижается. Средняя за 4 недели цена метра растет на 11.5% г/г в номинальном выражении и достаточно скромные 3.7% г/г в реальном выражении. Здесь, конечно, нужно учитывать, что это индекс по ценам на готовое жилье, рост которого был сильно скромнее, чем на первичку с льготными программами ипотеки. По данным Сбериндекса цены предложения на первичку выросли за год сильно агрессивнее – почти 25% г/г.
Если смотреть относительно динамики з/п – то, на самом деле, московский метр отошел от минимумов 2022 года и остается примерно в районе средней годовой з/п в Москве за 10.5 лет за квартиру 60 кв.м. (по цене Домклик). Конечно, ставки по ипотеке теперь запретительные (16.8-17.1% годовых) и это может подтолкнуть рынок ниже, но одновременно резко сократилось предложение жилья на вторичном рынке по данным Сбериндекс и резко растет предложение на первичном, где активно закручиваются регуляторные гайки и стимулирующие меры.
В целом скорее всего рынок будет разнороден, ипотека совсем не умрет даже на вторичке, но объемы резко сократятся, а депрессия спреда первичного и вторичного рынка должна все нарисоваться – застройщикам придется сильно умерить свои аппетиты, учитывая рекордное предложение первички на фоне сжатия предложения вторички и высоких ставок. В реальном выражении цены должны присесть на фоне депрессии объемов продаж, хотя активный рост номинальных з/п сильно им присесть не позволит.
@truecon
Московский метр ... без позитива
По итогам 2023 года московский метр в общем-то вернулся к максимумам 2022 года после коррекции, индекс недвижимости Мосбиржи/ДомКлик вырос до 286.6 тыс. руб., т.е. на 13.1% с минимумов января (253.3 тыс. руб.), после чего немного снижается. Средняя за 4 недели цена метра растет на 11.5% г/г в номинальном выражении и достаточно скромные 3.7% г/г в реальном выражении. Здесь, конечно, нужно учитывать, что это индекс по ценам на готовое жилье, рост которого был сильно скромнее, чем на первичку с льготными программами ипотеки. По данным Сбериндекса цены предложения на первичку выросли за год сильно агрессивнее – почти 25% г/г.
Если смотреть относительно динамики з/п – то, на самом деле, московский метр отошел от минимумов 2022 года и остается примерно в районе средней годовой з/п в Москве за 10.5 лет за квартиру 60 кв.м. (по цене Домклик). Конечно, ставки по ипотеке теперь запретительные (16.8-17.1% годовых) и это может подтолкнуть рынок ниже, но одновременно резко сократилось предложение жилья на вторичном рынке по данным Сбериндекс и резко растет предложение на первичном, где активно закручиваются регуляторные гайки и стимулирующие меры.
В целом скорее всего рынок будет разнороден, ипотека совсем не умрет даже на вторичке, но объемы резко сократятся, а депрессия спреда первичного и вторичного рынка должна все нарисоваться – застройщикам придется сильно умерить свои аппетиты, учитывая рекордное предложение первички на фоне сжатия предложения вторички и высоких ставок. В реальном выражении цены должны присесть на фоне депрессии объемов продаж, хотя активный рост номинальных з/п сильно им присесть не позволит.
@truecon