(продолжение предыдущего поста)
Перспективы
Начиная с октября доступность кредитования снизится по причинам:
▪️рост числа отказов,
▪️увеличение первоначального взноса,
▪️ужесточение требований к подтверждению доходов, прощай ипотека по двум документам
▪️рост ставок.
Вырастет интерес к льготным программам, кредитам под залог недвижимости, ИЖС.
Произойдет продуктовый перевертыш. Новостройки из стандартных 30% превратятся в 70% от всех выданных кредитов, из которых льготные программы займут 90%. Ежемесячное кредитование уменьшится в 2 раза и попадет в диапазон 100-150 тысяч кредитов в месяц.
На инфляцию не повлияет.
Чур меня. Не вспоминаем кризис 2009 года. Проблема придет не от валютной ипотеки, а от сокращения и/или удорожания кредитования бизнеса.
Разбросал регулятор камни вместо зерна.
Ждите обратной связи.
@rusipoteka #Гордейко
Перспективы
Начиная с октября доступность кредитования снизится по причинам:
▪️рост числа отказов,
▪️увеличение первоначального взноса,
▪️ужесточение требований к подтверждению доходов, прощай ипотека по двум документам
▪️рост ставок.
Вырастет интерес к льготным программам, кредитам под залог недвижимости, ИЖС.
Произойдет продуктовый перевертыш. Новостройки из стандартных 30% превратятся в 70% от всех выданных кредитов, из которых льготные программы займут 90%. Ежемесячное кредитование уменьшится в 2 раза и попадет в диапазон 100-150 тысяч кредитов в месяц.
На инфляцию не повлияет.
Чур меня. Не вспоминаем кризис 2009 года. Проблема придет не от валютной ипотеки, а от сокращения и/или удорожания кредитования бизнеса.
Разбросал регулятор камни вместо зерна.
Ждите обратной связи.
@rusipoteka #Гордейко
✍🏻Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечные заметки. Зимние ипотечные каникулы
〰️
Чем хуже, тем лучше
Народная мудрость
〰️
15 декабря состоялись ожидаемые события: увеличение ключевой ставки и изменение льготных программ. Главный вопрос – что дальше. Предложим вниманию альтернативный сценарий на ближайшие три месяца. Альтернатива дается после базового сценария и сбывается при стечении определенных обстоятельств, происходящих достаточно редко. Другими словами, не сбылся сценарий – обстоятельства не сложились.
Первое. Банк России увеличил ключевую ставку с 15 до 16%
Цитата. Совет директоров Банка России 15 декабря 2023 года принял решение повысить ключевую ставку на 100 б.п., до 16,00% годовых. Текущее инфляционное давление остается высоким. По итогам 2023 года годовая инфляция ожидается вблизи верхней границы прогнозного диапазона 7,0–7,5%. При этом рост ВВП в 2023 году, по оценке Банка России, сложится выше октябрьского прогноза и превысит 3%. Это означает, что отклонение российской экономики вверх от траектории сбалансированного роста во втором полугодии 2023 года оказалось более значительным, чем Банк России оценивал в октябре.
В отдельных сегментах кредитного рынка появились признаки замедления активности, однако общие темпы роста кредитования по-прежнему остаются высокими. Повысились инфляционные ожидания населения и ценовые ожидания предприятий. Возвращение инфляции к цели в 2024 году и ее дальнейшая стабилизация вблизи 4% предполагают продолжительный период поддержания жестких денежно-кредитных условий в экономике.
Комментарий
1. Можно было в связи с ожидаемым спадом активности в январе отложить повышение на месяц. Можно было с учетом нарушения планов мегарегулятора по борьбе с инфляцией поднять сразу до 17%. Повышение на 100 базисных пунктов говорит не о мягкости, а о настойчивости и готовности продолжать свою собственную личную борьбу с инфляцией.
2. Когда враг назначен, то можно обосновать всё, что угодно.
Второе. Правительство скорректировало параметры льготных ипотечных программ
Правительство приняло решение скорректировать ряд параметров льготных ипотечных программ. Постановление об этом подписано. Цитата от Министерства финансов.
Так, по Дальневосточной и Арктической ипотеке с 6 до 9 млн рублей увеличен предельный размер кредита. Решение принято по поручению Президента, которое глава государства дал по итогам Восточного экономического форума в сентябре 2023 года.
Программа льготной ипотеки для Дальнего Востока начала действовать с декабря 2019 года. Она распространяется на все 11 регионов ДФО – Бурятию, Якутию, Забайкальский, Камчатский, Приморский, Хабаровский края, а также на Амурскую, Магаданскую, Сахалинскую, Еврейскую автономную области и Чукотский автономный округ.
Программа предполагает выдачу кредита под 2% годовых молодым семьям на покупку жилья или на строительство дома на Дальнем Востоке. В июне 2022 года правительство расширило ее действие на работников медицинских и образовательных организаций.
Также новым постановлением до 30% повышен взнос по льготной ипотеке, которая выдается по ставке 8% годовых на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для его строительства. Эта мера направлена на повышение качества кредитов. Максимальный размер льготного ипотечного кредита для всех регионов, включая столичные, теперь составляет 6 млн рублей.
Комментарий
1. Ограничения коснулись только программы льготной ипотеки. Это – помощь неограниченному кругу лиц только за факт покупки строящегося жилья.
2. Суммарный объем кредитования по льготным программам сохранится на высоком уровне.
(см. следующий пост⤵️ )
@rusipoteka #Гордейко
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечные заметки. Зимние ипотечные каникулы
〰️
Чем хуже, тем лучше
Народная мудрость
〰️
15 декабря состоялись ожидаемые события: увеличение ключевой ставки и изменение льготных программ. Главный вопрос – что дальше. Предложим вниманию альтернативный сценарий на ближайшие три месяца. Альтернатива дается после базового сценария и сбывается при стечении определенных обстоятельств, происходящих достаточно редко. Другими словами, не сбылся сценарий – обстоятельства не сложились.
Первое. Банк России увеличил ключевую ставку с 15 до 16%
Цитата. Совет директоров Банка России 15 декабря 2023 года принял решение повысить ключевую ставку на 100 б.п., до 16,00% годовых. Текущее инфляционное давление остается высоким. По итогам 2023 года годовая инфляция ожидается вблизи верхней границы прогнозного диапазона 7,0–7,5%. При этом рост ВВП в 2023 году, по оценке Банка России, сложится выше октябрьского прогноза и превысит 3%. Это означает, что отклонение российской экономики вверх от траектории сбалансированного роста во втором полугодии 2023 года оказалось более значительным, чем Банк России оценивал в октябре.
В отдельных сегментах кредитного рынка появились признаки замедления активности, однако общие темпы роста кредитования по-прежнему остаются высокими. Повысились инфляционные ожидания населения и ценовые ожидания предприятий. Возвращение инфляции к цели в 2024 году и ее дальнейшая стабилизация вблизи 4% предполагают продолжительный период поддержания жестких денежно-кредитных условий в экономике.
Комментарий
1. Можно было в связи с ожидаемым спадом активности в январе отложить повышение на месяц. Можно было с учетом нарушения планов мегарегулятора по борьбе с инфляцией поднять сразу до 17%. Повышение на 100 базисных пунктов говорит не о мягкости, а о настойчивости и готовности продолжать свою собственную личную борьбу с инфляцией.
2. Когда враг назначен, то можно обосновать всё, что угодно.
Второе. Правительство скорректировало параметры льготных ипотечных программ
Правительство приняло решение скорректировать ряд параметров льготных ипотечных программ. Постановление об этом подписано. Цитата от Министерства финансов.
Так, по Дальневосточной и Арктической ипотеке с 6 до 9 млн рублей увеличен предельный размер кредита. Решение принято по поручению Президента, которое глава государства дал по итогам Восточного экономического форума в сентябре 2023 года.
Программа льготной ипотеки для Дальнего Востока начала действовать с декабря 2019 года. Она распространяется на все 11 регионов ДФО – Бурятию, Якутию, Забайкальский, Камчатский, Приморский, Хабаровский края, а также на Амурскую, Магаданскую, Сахалинскую, Еврейскую автономную области и Чукотский автономный округ.
Программа предполагает выдачу кредита под 2% годовых молодым семьям на покупку жилья или на строительство дома на Дальнем Востоке. В июне 2022 года правительство расширило ее действие на работников медицинских и образовательных организаций.
Также новым постановлением до 30% повышен взнос по льготной ипотеке, которая выдается по ставке 8% годовых на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для его строительства. Эта мера направлена на повышение качества кредитов. Максимальный размер льготного ипотечного кредита для всех регионов, включая столичные, теперь составляет 6 млн рублей.
Комментарий
1. Ограничения коснулись только программы льготной ипотеки. Это – помощь неограниченному кругу лиц только за факт покупки строящегося жилья.
2. Суммарный объем кредитования по льготным программам сохранится на высоком уровне.
(см. следующий пост
@rusipoteka #Гордейко
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
(продолжение предыдущего поста)
Третье. Коммерческие банки завершают год с отличными показателями по приросту кредитного портфеля и по доходам
Комментарий
Ставка кредитования росла последние месяцы и можно ожидать неплохую доходность от сформированных кредитных портфелей.
Альтернативный сценарий
Уменьшить кредитование вне рамок льготных программ к уровню, близкому к нулю. Достаточно увеличить первоначальный взнос, а ставку кредитования поднять пропорционально повышению ключевой ставки.
Базовый усреднённый кредитный продукт при этом альтернативном сценарии будет выглядеть так: ставка – 19%, первоначальный взнос 50%. Стремиться предложение будет к: от 20% ставка, от 50% первоначальный взнос.
Комментарий
Мы сделали всё, что вы хотели. Теперь кредитование зависит только от бюджетных возможностей. Для начала мы три месяца подождем. Теперь Правительство управляет ипотечным бизнесом. Мегарегулятор своё дело сделал.
Через три месяца – развилка, после которой плюс три месяца или смена тренда. Можно смело писать, что по отношению к рекордному 2023 году в 2024 году будет выдано на 30-50% меньше ипотечных кредитов.
@rusipoteka #Гордейко
Третье. Коммерческие банки завершают год с отличными показателями по приросту кредитного портфеля и по доходам
Комментарий
Ставка кредитования росла последние месяцы и можно ожидать неплохую доходность от сформированных кредитных портфелей.
Альтернативный сценарий
Уменьшить кредитование вне рамок льготных программ к уровню, близкому к нулю. Достаточно увеличить первоначальный взнос, а ставку кредитования поднять пропорционально повышению ключевой ставки.
Базовый усреднённый кредитный продукт при этом альтернативном сценарии будет выглядеть так: ставка – 19%, первоначальный взнос 50%. Стремиться предложение будет к: от 20% ставка, от 50% первоначальный взнос.
Комментарий
Мы сделали всё, что вы хотели. Теперь кредитование зависит только от бюджетных возможностей. Для начала мы три месяца подождем. Теперь Правительство управляет ипотечным бизнесом. Мегарегулятор своё дело сделал.
Через три месяца – развилка, после которой плюс три месяца или смена тренда. Можно смело писать, что по отношению к рекордному 2023 году в 2024 году будет выдано на 30-50% меньше ипотечных кредитов.
@rusipoteka #Гордейко
✍🏻Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечные заметки. Пир во время чумы или за чей счет праздник?
〰️
Множественность обещаний подрывает доверие
Латинская поговорка
Хорошее смолчится, а худо огласится
Русская поговорка
〰️
Настоящий «Пир во время чумы» будет по итогам декабря, а сейчас прелюдия, которую можно назвать так: за чей счёт праздник?
В ноябре прошло простое продолжение октябрьского спада. Формально результат ипотечного кредитования в ноябре очень достойный. Выдано 189 тысяч кредитов на 726 млрд рублей.
Неофициально известны итоги года. Интерес представляет иное, а именно события, определяющие тренды на ближайшие три–шесть месяцев. Декабрь позволил прояснить. Через три месяца не рассосется. Падение продлится шесть месяцев. А дальше вспоминаем фильм «Никто не хотел умирать».
По итогам событий, произошедших 15 декабря (решения Банка России о ключевой ставке и Правительства по изменению льготных программ») была написана заметка с народной мудростью в виде эпиграфа – «Чем хуже, тем лучше». Разумеется, что мудрость это не народная, но так проще. Иначе придется делать грустные параллели. По событиям декабря можно сказать так: «Прочь сомнения. В эту мудрость стали играть все».
Немного статистики по итогам ноября
За ноябрь выдано 189 084 кредита на сумму 726 080 млн рублей. За 11 месяцев выдано 1 839 176 кредита на сумму 6 993 421 млн рублей. За лучший предыдущий год (2021) года выдано 1 908 498 кредитов на сумму 5 699 330.
Кредитный портфель вырос на 1,9%. За 11 месяцев на 27%.
Популярность кредитования новостроек опять выросла. В количественном выражении в ноябре 40,6% и до 51,5% в денежном выражении. На приобретение новостроек выдано 76 790 кредитов на сумму 374 363 млн руб.
Четыре федеральных льготных программы в октябре (за ноябрь данные не верифицированы, точные данные от ДОМ РФ выходят только через два месяца после отчетного периода) – составили 33,76% от всех выданных кредитов.
Средняя ставка предложения достигла 17,5% в конце декабря. За месяц прибавка 0,5.
Кредитование не выгодно никому
Не выгодно на нынешних экономических условиях, разумеется. Рассматривать это рассуждение необходимо исключительно с постоянным вопросом: «За чей счет праздник?». Общий коллективный ответ – не за наш счет. Ответ этот вслух не произносится. И возможно, что так никто и не думает. В рамках новогодних сказок такое авторское рассуждение имеет право на жизнь.
Банк России сделал свои ходы:
⬩ увеличил ключевую ставку с 15 до 16%,
⬩ дал понять, что с этих рельсов по собственной воле долго не сойдёт,
⬩ со второго квартала 2024 года ужесточает нормативные требования к первоначальному взносу и долговой нагрузке физических лиц,
⬩ обвинил всех участников ипотечного рынка в безответственном поведении. Кто берет кредиты, кто-то дает, а кто-то потакает, покупатель и продавцы кредит внесли свой взгляд в нарушение картины мира недвижимости имени департаментов регулятора и тоже не заслуживают похвалы. Цены растут.
Правительство отработало идеально:
⬩ корректировки льготных программ произведены незначительно и социально оправданы,
⬩ компенсации банков по вновь выдаваемым кредитам уменьшены. В расчетной формуле стало не плюс 2% к ключевой ставке, а плюс 1,5%. Начинали с 2,5%. Корректное решение с точки зрения бюджетной политики и явно указывает, что угнаться за азартом Банка России невозможно. Другими словами, нет возможности покрывать за счет бюджета последствия действий Банка России, скоро начнется посевная, а также растет потребность в важных инфраструктурных проектах. Бюджет надо поберечь.
(см. следующий пост⤵️ )
@rusipoteka #Гордейко
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечные заметки. Пир во время чумы или за чей счет праздник?
〰️
Множественность обещаний подрывает доверие
Латинская поговорка
Хорошее смолчится, а худо огласится
Русская поговорка
〰️
Настоящий «Пир во время чумы» будет по итогам декабря, а сейчас прелюдия, которую можно назвать так: за чей счёт праздник?
В ноябре прошло простое продолжение октябрьского спада. Формально результат ипотечного кредитования в ноябре очень достойный. Выдано 189 тысяч кредитов на 726 млрд рублей.
Неофициально известны итоги года. Интерес представляет иное, а именно события, определяющие тренды на ближайшие три–шесть месяцев. Декабрь позволил прояснить. Через три месяца не рассосется. Падение продлится шесть месяцев. А дальше вспоминаем фильм «Никто не хотел умирать».
По итогам событий, произошедших 15 декабря (решения Банка России о ключевой ставке и Правительства по изменению льготных программ») была написана заметка с народной мудростью в виде эпиграфа – «Чем хуже, тем лучше». Разумеется, что мудрость это не народная, но так проще. Иначе придется делать грустные параллели. По событиям декабря можно сказать так: «Прочь сомнения. В эту мудрость стали играть все».
Немного статистики по итогам ноября
За ноябрь выдано 189 084 кредита на сумму 726 080 млн рублей. За 11 месяцев выдано 1 839 176 кредита на сумму 6 993 421 млн рублей. За лучший предыдущий год (2021) года выдано 1 908 498 кредитов на сумму 5 699 330.
Кредитный портфель вырос на 1,9%. За 11 месяцев на 27%.
Популярность кредитования новостроек опять выросла. В количественном выражении в ноябре 40,6% и до 51,5% в денежном выражении. На приобретение новостроек выдано 76 790 кредитов на сумму 374 363 млн руб.
Четыре федеральных льготных программы в октябре (за ноябрь данные не верифицированы, точные данные от ДОМ РФ выходят только через два месяца после отчетного периода) – составили 33,76% от всех выданных кредитов.
Средняя ставка предложения достигла 17,5% в конце декабря. За месяц прибавка 0,5.
Кредитование не выгодно никому
Не выгодно на нынешних экономических условиях, разумеется. Рассматривать это рассуждение необходимо исключительно с постоянным вопросом: «За чей счет праздник?». Общий коллективный ответ – не за наш счет. Ответ этот вслух не произносится. И возможно, что так никто и не думает. В рамках новогодних сказок такое авторское рассуждение имеет право на жизнь.
Банк России сделал свои ходы:
⬩ увеличил ключевую ставку с 15 до 16%,
⬩ дал понять, что с этих рельсов по собственной воле долго не сойдёт,
⬩ со второго квартала 2024 года ужесточает нормативные требования к первоначальному взносу и долговой нагрузке физических лиц,
⬩ обвинил всех участников ипотечного рынка в безответственном поведении. Кто берет кредиты, кто-то дает, а кто-то потакает, покупатель и продавцы кредит внесли свой взгляд в нарушение картины мира недвижимости имени департаментов регулятора и тоже не заслуживают похвалы. Цены растут.
Правительство отработало идеально:
⬩ корректировки льготных программ произведены незначительно и социально оправданы,
⬩ компенсации банков по вновь выдаваемым кредитам уменьшены. В расчетной формуле стало не плюс 2% к ключевой ставке, а плюс 1,5%. Начинали с 2,5%. Корректное решение с точки зрения бюджетной политики и явно указывает, что угнаться за азартом Банка России невозможно. Другими словами, нет возможности покрывать за счет бюджета последствия действий Банка России, скоро начнется посевная, а также растет потребность в важных инфраструктурных проектах. Бюджет надо поберечь.
(см. следующий пост
@rusipoteka #Гордейко
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
(продолжение предыдущего поста)
Коммерческие банки действуют в кризис традиционно и не наращивают риски:
⬩ выросли процентные ставки и размер первоначальных взносов по стандартным программам,
⬩ произведен ряд явных и неявных действий по ограничению кредитования по льготным программам. Это пункт рассмотрим отдельно. Казалось бы, в условиях минимизации стандартного кредитования надо вовсю заниматься льготным кредитованием. Спрос есть, доход фиксированный. Можно сказать, что проживем три-шесть месяцев на льготных программах. Наложим на эту идею перспективы ужесточения денежно-кредитной политики, разгон стоимости пассивов и получим процентный риск и в льготном кредитовании. Другими словами, льготное кредитование для многих банков стало или станет убыточным.
Действия коммерческих банков:
⬩ формальное ужесточение условий кредитования – увеличение первоначального взноса,
⬩ сокращение работы с «улицей»,
⬩ сокращение затрат на привлечение заемщиков на льготные программы,
⬩ предложение застройщикам компенсировать выпадающие доходы банков. Примерно так, за любой кредит по льготной программе необходимо заплатить банку от суммы кредита (7,5% - 11,5% при базовых ставках по программе). Эти заявления сделали еще не все. Можно утверждать про минимум 60% рынка. Заместить этот объем не смогут другие банки.
Действия строительной отрасли
⬩ Квадратных метров построено много.
⬩ Реализовано квадратных метров много.
Принимать диктат банков или делать паузу в кредитных продажах каждый решит сам.
Ключевое – время
На сколько можно прекращать кредитование и продажи квартир. Три месяца – гарантированная пауза. При отсутствии кардинальных кадровых решений после выборов получим еще три месяца.
Итог
Шесть месяцев ипотечное кредитовании будет на очень низком уровне. Немного спасет готовность застройщиков делиться.
Комментарий к итоговому выводу
Чем продолжительнее пауза, тем активнее банки применят следующий прием антикризисного управления – сокращение издержек. А тут недалеко до массовой ипотечной безработицы и повторения 2009 года. В рамках страны будет незаметно, а для отрасли критично. Главным отличием от 2009 года является принципиально более высокая концентрация отрасли. Накануне кризиса 2009 года количество банков с рыночной долей >1% исчислялось 26 участниками, а сейчас 7-8. ТОП-10 выдают около 97% всего объёма. Уже некого поглощать, чтобы получить быстрый и значимый эффект.
Поглощать можно, но надо ответить за чей счет праздник. Это относится и к застройщикам. Складывается великолепная тройка: банки, застройщики, квадратные метры. После шестимесячной паузы может начаться новый передел рынков.
Вернемся к народной мудрости. Зачем вводится в практику принцип «чем хуже, тем лучше»? Чтобы показать всем по чьей вине происходят определённые последствия и ускорить изменения.
Магические цифры года 3-6-9 как период начала изменений. 12 – не предлагать.
@rusipoteka #Гордейко
Коммерческие банки действуют в кризис традиционно и не наращивают риски:
⬩ выросли процентные ставки и размер первоначальных взносов по стандартным программам,
⬩ произведен ряд явных и неявных действий по ограничению кредитования по льготным программам. Это пункт рассмотрим отдельно. Казалось бы, в условиях минимизации стандартного кредитования надо вовсю заниматься льготным кредитованием. Спрос есть, доход фиксированный. Можно сказать, что проживем три-шесть месяцев на льготных программах. Наложим на эту идею перспективы ужесточения денежно-кредитной политики, разгон стоимости пассивов и получим процентный риск и в льготном кредитовании. Другими словами, льготное кредитование для многих банков стало или станет убыточным.
Действия коммерческих банков:
⬩ формальное ужесточение условий кредитования – увеличение первоначального взноса,
⬩ сокращение работы с «улицей»,
⬩ сокращение затрат на привлечение заемщиков на льготные программы,
⬩ предложение застройщикам компенсировать выпадающие доходы банков. Примерно так, за любой кредит по льготной программе необходимо заплатить банку от суммы кредита (7,5% - 11,5% при базовых ставках по программе). Эти заявления сделали еще не все. Можно утверждать про минимум 60% рынка. Заместить этот объем не смогут другие банки.
Действия строительной отрасли
⬩ Квадратных метров построено много.
⬩ Реализовано квадратных метров много.
Принимать диктат банков или делать паузу в кредитных продажах каждый решит сам.
Ключевое – время
На сколько можно прекращать кредитование и продажи квартир. Три месяца – гарантированная пауза. При отсутствии кардинальных кадровых решений после выборов получим еще три месяца.
Итог
Шесть месяцев ипотечное кредитовании будет на очень низком уровне. Немного спасет готовность застройщиков делиться.
Комментарий к итоговому выводу
Чем продолжительнее пауза, тем активнее банки применят следующий прием антикризисного управления – сокращение издержек. А тут недалеко до массовой ипотечной безработицы и повторения 2009 года. В рамках страны будет незаметно, а для отрасли критично. Главным отличием от 2009 года является принципиально более высокая концентрация отрасли. Накануне кризиса 2009 года количество банков с рыночной долей >1% исчислялось 26 участниками, а сейчас 7-8. ТОП-10 выдают около 97% всего объёма. Уже некого поглощать, чтобы получить быстрый и значимый эффект.
Поглощать можно, но надо ответить за чей счет праздник. Это относится и к застройщикам. Складывается великолепная тройка: банки, застройщики, квадратные метры. После шестимесячной паузы может начаться новый передел рынков.
Вернемся к народной мудрости. Зачем вводится в практику принцип «чем хуже, тем лучше»? Чтобы показать всем по чьей вине происходят определённые последствия и ускорить изменения.
Магические цифры года 3-6-9 как период начала изменений. 12 – не предлагать.
@rusipoteka #Гордейко
✍🏻Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечные заметки. Итоги года или последний глубокий вздох
〰️
1. Исход дела – наставник неразумных
Имеется в виду, что глупцы не способны
предвидеть, чем может кончится дело
Латинская поговорка
2. Образ мыслей меняется с переменой положения
Латинская поговорка
3. Общество не осиновый кол, его не скоро сломишь
Русская поговорка
〰️
В декабре выдано 197 тысяч кредитов на 785 млрд рублей.
За 2023 год выдано свыше 2 млн кредитов (2 036 064) на сумму 7,8 трлн руб. (7 778 916 млн). Это – рекордный результат. Что за ним скрывается?
Декабрь в текущем году не стал лучшим относительно других месяцев. Это – впервые с 2012 года, когда ипотечное кредитование ежегодно выдает больше 1 трлн рублей.
Предыдущий рекордный год был в 2021 году. Количество выданных кредитов в 2023 году больше 2021 года на 7 (6,68) %. Другими словами, ипотечный бизнес только вернулся на уровень позапрошлого года. В какой из предыдущих годов вернется ипотечное кредитование в 2024 году?
По выдаче в количественном выражении супер результатом в 2024 году будет 2020 год с 1,7 млн кредитов. Не исключен возврат в 2018 год с выданными 1,5 млн кредитов. Это всего-навсего уменьшение кредитования на 30% и аналогия перехода из 2021 года в 2022 год.
Немного статистики по итогам декабря
За декабрь выдано 196 868 кредитов на сумму 785 457 млн рублей.
Лучший результат 2023 года в сентябре: 238 197 кредитов на сумму 955 195 млн рублей.
В 2023 году зафиксирован худший декабрьский прирост к ноябрю 8,2%, начиная с 2012 года. Средний прирост составляет 29,8%.
За 12 месяцев 2023 года выдано 2 036 064 кредитов на сумму 7 778 916 млн рублей.
За лучший предыдущий год (2021) года выдано 1 908 498 кредитов на сумму 5 699 330.
На приобретение новостроек в декабре выдано 86 481 кредитов на сумму 435 480 млн руб. На приобретение новостроек в 2023 году выдано 684 147 кредитов на сумму 3 375 030 млн руб.
Кредитный портфель вырос в декабре на 1,6%, а за 12 месяцев на 30%.
Популярность кредитования новостроек опять выросла. В количественном выражении от всего ипотечного кредитования в декабре 43,93% в количественном выражении и до 55,44% в денежном выражении.
По итогам года показатели выглядят более спокойно 33,60% в количественном выражении и 43,39% в денежном выражении.
Эти коэффициенты имеет смысл заполнить, чтобы понимать, что заявления о том, льготные программы составили в прошедшем году 60,8% требуют уточнений. Какие льготные программы имеются в виду.
Подсказки к размышлению
Подавляющее большинство льготных программ привязаны к новостройкам. Главные исключения: несколько регионов имеют право включать вторичку, продажа квартир, оформленных на застройщика по отчетности считается вторичкой, но относится к льготным программам.
Нет точных данных по региональным льготным программам, сельхозипотеке, военной ипотеке.
Статистика ДОМ РФ за 11 месяцев (декабрь на сайте не размещен) позволяет рассчитать, что льготные программы в количественном выражении составляют 36,65% от всех кредитов.
В денежном выражении льготные кредиты составили 48% от общей выдачи за 11 месяцев.
С учетом приобретения формальной вторички по льготным программам в новостройках доля льготных программ в новостройках составляет не менее 85% (оценочные данные).
Данные ДОМ РФ и Банка России выгружались 3 февраля 2024 года. Вероятно, что ДОМ РФ данные за ноябрь исправит. Сейчас числится, что выдано 35 тысячи кредитов. Это – явно мало.
Цитата с сайта регулятора: «В результате 2023 год стал рекордным по выдаче ИЖК с господдержкой: было предоставлено льготных кредитов на сумму 4,7 трлн рублей (2,3 трлн рублей годом ранее), что составляет больше половины (60,8%) общего объема ИЖК».
(см. следующий пост⤵️ )
@rusipoteka #Гордейко
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечные заметки. Итоги года или последний глубокий вздох
〰️
1. Исход дела – наставник неразумных
Имеется в виду, что глупцы не способны
предвидеть, чем может кончится дело
Латинская поговорка
2. Образ мыслей меняется с переменой положения
Латинская поговорка
3. Общество не осиновый кол, его не скоро сломишь
Русская поговорка
〰️
В декабре выдано 197 тысяч кредитов на 785 млрд рублей.
За 2023 год выдано свыше 2 млн кредитов (2 036 064) на сумму 7,8 трлн руб. (7 778 916 млн). Это – рекордный результат. Что за ним скрывается?
Декабрь в текущем году не стал лучшим относительно других месяцев. Это – впервые с 2012 года, когда ипотечное кредитование ежегодно выдает больше 1 трлн рублей.
Предыдущий рекордный год был в 2021 году. Количество выданных кредитов в 2023 году больше 2021 года на 7 (6,68) %. Другими словами, ипотечный бизнес только вернулся на уровень позапрошлого года. В какой из предыдущих годов вернется ипотечное кредитование в 2024 году?
По выдаче в количественном выражении супер результатом в 2024 году будет 2020 год с 1,7 млн кредитов. Не исключен возврат в 2018 год с выданными 1,5 млн кредитов. Это всего-навсего уменьшение кредитования на 30% и аналогия перехода из 2021 года в 2022 год.
Немного статистики по итогам декабря
За декабрь выдано 196 868 кредитов на сумму 785 457 млн рублей.
Лучший результат 2023 года в сентябре: 238 197 кредитов на сумму 955 195 млн рублей.
В 2023 году зафиксирован худший декабрьский прирост к ноябрю 8,2%, начиная с 2012 года. Средний прирост составляет 29,8%.
За 12 месяцев 2023 года выдано 2 036 064 кредитов на сумму 7 778 916 млн рублей.
За лучший предыдущий год (2021) года выдано 1 908 498 кредитов на сумму 5 699 330.
На приобретение новостроек в декабре выдано 86 481 кредитов на сумму 435 480 млн руб. На приобретение новостроек в 2023 году выдано 684 147 кредитов на сумму 3 375 030 млн руб.
Кредитный портфель вырос в декабре на 1,6%, а за 12 месяцев на 30%.
Популярность кредитования новостроек опять выросла. В количественном выражении от всего ипотечного кредитования в декабре 43,93% в количественном выражении и до 55,44% в денежном выражении.
По итогам года показатели выглядят более спокойно 33,60% в количественном выражении и 43,39% в денежном выражении.
Эти коэффициенты имеет смысл заполнить, чтобы понимать, что заявления о том, льготные программы составили в прошедшем году 60,8% требуют уточнений. Какие льготные программы имеются в виду.
Подсказки к размышлению
Подавляющее большинство льготных программ привязаны к новостройкам. Главные исключения: несколько регионов имеют право включать вторичку, продажа квартир, оформленных на застройщика по отчетности считается вторичкой, но относится к льготным программам.
Нет точных данных по региональным льготным программам, сельхозипотеке, военной ипотеке.
Статистика ДОМ РФ за 11 месяцев (декабрь на сайте не размещен) позволяет рассчитать, что льготные программы в количественном выражении составляют 36,65% от всех кредитов.
В денежном выражении льготные кредиты составили 48% от общей выдачи за 11 месяцев.
С учетом приобретения формальной вторички по льготным программам в новостройках доля льготных программ в новостройках составляет не менее 85% (оценочные данные).
Данные ДОМ РФ и Банка России выгружались 3 февраля 2024 года. Вероятно, что ДОМ РФ данные за ноябрь исправит. Сейчас числится, что выдано 35 тысячи кредитов. Это – явно мало.
Цитата с сайта регулятора: «В результате 2023 год стал рекордным по выдаче ИЖК с господдержкой: было предоставлено льготных кредитов на сумму 4,7 трлн рублей (2,3 трлн рублей годом ранее), что составляет больше половины (60,8%) общего объема ИЖК».
(см. следующий пост
@rusipoteka #Гордейко
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
(продолжение предыдущего поста)
Банк России часто оперирует выводами на основании показателей, которые невозможно проверить. В прежние времена при публикации первого раздела 316 формы по ряду показателей можно было провести независимую оценку. Кстати, сравнение 316 формы и анкет, которые банки предоставляли в аналитические агентства, выявляло не полное совпадение.
Как уже отмечалось, кредиты новостройки составили 3,3 трлн рублей по данным Банка России. Как получается 4,7 трлн рублей льготных кредитов не совсем ясно. Из расчета следует, что примерно 1,8 трлн рублей было льготных кредитов на вторичное жилье.
Данные ДОМ РФ по четырем льготным программам за весь год отсутствуют, а ноябрьские данные будут изменены. После выверенного отчета, а декабрь получим данные по четырем программам. Сможем провести перекрестные проверки и оценить долю льготных программ.
Льготным программам будет посвящена отдельная публикация. Называться она будет «Шаг вперед, два шага назад» и учитывать положения фундаментальной работы В.И. Ленина, написанной в феврале-мае 1904 года ровно 120 лет назад.
Графики и прогноз
Ниже приведены три графика, из которых следует обратить внимание на несколько моментов:
▪️связь ключевой ставки и ставки предложения в части запаздывания и опережения;
▪️ставки кредитования по льготным программам, и по новостройкам, показывающие отсутствие существенной чувствительности к ключевой ставке.
Поговорка номер 3 образно описывает эту ситуацию.
(см. следующий пост⤵️ )
@rusipoteka #Гордейко
Банк России часто оперирует выводами на основании показателей, которые невозможно проверить. В прежние времена при публикации первого раздела 316 формы по ряду показателей можно было провести независимую оценку. Кстати, сравнение 316 формы и анкет, которые банки предоставляли в аналитические агентства, выявляло не полное совпадение.
Как уже отмечалось, кредиты новостройки составили 3,3 трлн рублей по данным Банка России. Как получается 4,7 трлн рублей льготных кредитов не совсем ясно. Из расчета следует, что примерно 1,8 трлн рублей было льготных кредитов на вторичное жилье.
Данные ДОМ РФ по четырем льготным программам за весь год отсутствуют, а ноябрьские данные будут изменены. После выверенного отчета, а декабрь получим данные по четырем программам. Сможем провести перекрестные проверки и оценить долю льготных программ.
Льготным программам будет посвящена отдельная публикация. Называться она будет «Шаг вперед, два шага назад» и учитывать положения фундаментальной работы В.И. Ленина, написанной в феврале-мае 1904 года ровно 120 лет назад.
Графики и прогноз
Ниже приведены три графика, из которых следует обратить внимание на несколько моментов:
▪️связь ключевой ставки и ставки предложения в части запаздывания и опережения;
▪️ставки кредитования по льготным программам, и по новостройкам, показывающие отсутствие существенной чувствительности к ключевой ставке.
Поговорка номер 3 образно описывает эту ситуацию.
(см. следующий пост
@rusipoteka #Гордейко
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
(продолжение предыдущего поста)
Из графиков и из анализа ситуации того следуют выводы:
▪️действительно в новостройках велика доля льготных программ (перекрёстная проверка)
▪️действия регулятора по охлаждению рынка при наличии льготных программ дают очевидный эффект неудобства сразу и неочевидный эффект сокращения объемов через уменьшение доступности потом. Причем, правильно ли уменьшается доступность является открытым вопросом,
▪️пользу от попыток Банка России влиять на стоимость недвижимости еще предстоит проанализировать,
▪️с нынешним финансовым, организационным, психологическим влиянием льготных программ на социально-экономическую жизнь влияние Правительства на ипотечное кредитование и сопутствующие ее отрасли значительно выросло,
▪️синхронизация денежно-кредитной политики и планов социально-экономического развития – залог быстрого восстановления ипотечного кредитования, которое неизбежно будет уменьшаться три–шесть месяцев,
▪️для оценки восстановления рынка отсылаем к поговоркам номер 1 и номер 2.
В предыдущих публикациях были упомянуты принципы «чем хуже, тем лучше» и «за чей счет праздник», как способ демонстрации начальству или властям, что они что-то не так делают.
Добавляем поговорку номер 2, вспоминаем, что условия ипотечного кредитования у на рукотворные и ждем перемен. С учетом мартовских выборов срок в 6 месяцев для начала перемен выглядят оптимистично с долей реализма.
@rusipoteka #Гордейко
Из графиков и из анализа ситуации того следуют выводы:
▪️действительно в новостройках велика доля льготных программ (перекрёстная проверка)
▪️действия регулятора по охлаждению рынка при наличии льготных программ дают очевидный эффект неудобства сразу и неочевидный эффект сокращения объемов через уменьшение доступности потом. Причем, правильно ли уменьшается доступность является открытым вопросом,
▪️пользу от попыток Банка России влиять на стоимость недвижимости еще предстоит проанализировать,
▪️с нынешним финансовым, организационным, психологическим влиянием льготных программ на социально-экономическую жизнь влияние Правительства на ипотечное кредитование и сопутствующие ее отрасли значительно выросло,
▪️синхронизация денежно-кредитной политики и планов социально-экономического развития – залог быстрого восстановления ипотечного кредитования, которое неизбежно будет уменьшаться три–шесть месяцев,
▪️для оценки восстановления рынка отсылаем к поговоркам номер 1 и номер 2.
В предыдущих публикациях были упомянуты принципы «чем хуже, тем лучше» и «за чей счет праздник», как способ демонстрации начальству или властям, что они что-то не так делают.
Добавляем поговорку номер 2, вспоминаем, что условия ипотечного кредитования у на рукотворные и ждем перемен. С учетом мартовских выборов срок в 6 месяцев для начала перемен выглядят оптимистично с долей реализма.
@rusipoteka #Гордейко
✍🏻Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечные заметки. Суета сует или госпрограммы 2024
〰️
Возвышенное всегда должно быть значительным,
прекрасное может быть и малым
Иммануил Кант
〰️
В январе выдано 75 тысяч кредитов, в феврале 95,5 тысяч кредитов. В сумме это меньше, чем 197 тысяч в декабре 2023 года. Новостройки занимают 31% от всех кредитов, выданных за два месяца.
Прогноз на год можно представить поквартальной формулой: суета-стабилизация- суета-стабилизация. Суета – лихорадочные изменения. Стабилизация – ожидаемые изменения.
Немного статистики по итогам января и февраля
За первые два месяца года выдано 171 462 кредита на сумму 604 508 млн рублей.
За февраль выдано 95 554 кредита на сумму 332 755 млн рублей.
Прирост кредитования февраля к январю составил 22,5%. Средний прирост составляет 49,5%. Наихудший результат был в 2015 году – 12,8%.
На приобретение новостроек в феврале выдано 27 615 кредитов на сумму 139 462 млн руб.
Кредитный портфель вырос в феврале на 0,5%.
Популярность кредитования новостроек уменьшилась от пиковых значений прошлого года. В количественном выражении от всего ипотечного кредитования в декабре 43,93% и до 55,44% в денежном выражении. В феврале 2024 года в количественном выражении 28,90% и в денежном 41,91%.
Доля льготных программ от всей выдачи в количественном выражении составила 49% в январе и 44% в феврале.
Госпрограммы. Событийная суета
Первые три месяца происходила вынужденная суета в организации работы банков по госпрограммам. Можно сказать красиво – шла непрерывная адаптация внешним и внутренним обстоятельствам.
Банки искали оптимальную по объему и по доходности работу по госпрограммам. В ход пошли различные приёмы:
▪️ барьерные ограничения – кредиты для зарплатных клиентов, первоначальный взнос от 50%,
▪️ платные дополнительные опции,
▪️ объекты только застройщиков, которые платят комиссию банкам или получают проектное финансирование,
▪️ прекращение выплат вознаграждения партнерам, привлекающим клиентов.
В апреле явно определилась положительная тенденция уменьшения ограничений. Как следствие, доступность льготных программ возрастет.
Прогнозы
Можно ожидать активную работу по госпрограммам во втором квартале. И доля госпрограмм в выдаче и абсолютное количество вырастет по сравнению с первым кварталом. Оговоримся, в пределах оставшихся лимитов кредитования.
Третий квартал будет сложным и суетливым и зависеть от двух факторов: новых условий по госпрограммам и действий Банка России по снижению ключевой ставки.
При уменьшении выдач по госпрограммам уменьшится и общая выдача, так как стандартные программы будут ещё дорогими.
Четвёртый квартал при оптимистичном стечении обстоятельств будет бурным возрождением стандартного кредитования.
Общие итоги года будут зависеть от жесткости новых версий госпрограмма и скорости снижения ключевой ставки.
Хорошим итогом 2024 года будет снижение выдаваемых кредитов на 25% при сохранении роста кредитного портфеля.
(см. следующий пост⤵️ )
@rusipoteka #Гордейко
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечные заметки. Суета сует или госпрограммы 2024
〰️
Возвышенное всегда должно быть значительным,
прекрасное может быть и малым
Иммануил Кант
〰️
В январе выдано 75 тысяч кредитов, в феврале 95,5 тысяч кредитов. В сумме это меньше, чем 197 тысяч в декабре 2023 года. Новостройки занимают 31% от всех кредитов, выданных за два месяца.
Прогноз на год можно представить поквартальной формулой: суета-стабилизация- суета-стабилизация. Суета – лихорадочные изменения. Стабилизация – ожидаемые изменения.
Немного статистики по итогам января и февраля
За первые два месяца года выдано 171 462 кредита на сумму 604 508 млн рублей.
За февраль выдано 95 554 кредита на сумму 332 755 млн рублей.
Прирост кредитования февраля к январю составил 22,5%. Средний прирост составляет 49,5%. Наихудший результат был в 2015 году – 12,8%.
На приобретение новостроек в феврале выдано 27 615 кредитов на сумму 139 462 млн руб.
Кредитный портфель вырос в феврале на 0,5%.
Популярность кредитования новостроек уменьшилась от пиковых значений прошлого года. В количественном выражении от всего ипотечного кредитования в декабре 43,93% и до 55,44% в денежном выражении. В феврале 2024 года в количественном выражении 28,90% и в денежном 41,91%.
Доля льготных программ от всей выдачи в количественном выражении составила 49% в январе и 44% в феврале.
Госпрограммы. Событийная суета
Первые три месяца происходила вынужденная суета в организации работы банков по госпрограммам. Можно сказать красиво – шла непрерывная адаптация внешним и внутренним обстоятельствам.
Банки искали оптимальную по объему и по доходности работу по госпрограммам. В ход пошли различные приёмы:
В апреле явно определилась положительная тенденция уменьшения ограничений. Как следствие, доступность льготных программ возрастет.
Прогнозы
Можно ожидать активную работу по госпрограммам во втором квартале. И доля госпрограмм в выдаче и абсолютное количество вырастет по сравнению с первым кварталом. Оговоримся, в пределах оставшихся лимитов кредитования.
Третий квартал будет сложным и суетливым и зависеть от двух факторов: новых условий по госпрограммам и действий Банка России по снижению ключевой ставки.
При уменьшении выдач по госпрограммам уменьшится и общая выдача, так как стандартные программы будут ещё дорогими.
Четвёртый квартал при оптимистичном стечении обстоятельств будет бурным возрождением стандартного кредитования.
Общие итоги года будут зависеть от жесткости новых версий госпрограмма и скорости снижения ключевой ставки.
Хорошим итогом 2024 года будет снижение выдаваемых кредитов на 25% при сохранении роста кредитного портфеля.
(см. следующий пост
@rusipoteka #Гордейко
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
(продолжение предыдущего поста)
Графики
При составлении графиков использованы данные Банка России и АО ДОМ РФ. По госпрограммам данные постоянно обновляются и может быть некоторая корректировка показателей 2024 года.
Из графиков можно сделать несколько выводов.
1⃣ График средних ставок предложения показывает, что ставки по стандартным программам стабилизировались.
2⃣ Средневзвешенные ставки немного подросли. Средневзвешенные ставки по льготным программам предварительные. Точная картина будет позже, когда они будут уточнены. Определенный вклад внесли программы комбо-ипотеки.
3⃣ Сравнение распределения доли госпрограмм показывает влияние нормативных изменений. Льготная ипотека уходит из лидеров. Причина в ее доступности для неограниченного числа покупателей новостроек. Ранее можно было приобрести несколько квартир.
4⃣ Доля госпрограмм в общей выдаче меняется от месяца к месяцу
Максимум 2022 – 60%.
Максимум 2023 – 54%.
2024 год только начался – 45–49%.
Учтены программы (Льготная, Семейная, ИТ, дальневосточная). Не учтены сельская ипотека, военная ипотека, региональные программы.
5⃣ На одном графике вместе объединена динамика количества всех выданных кредитов и количества льготных кредитов по месяцам 2002-2024. Можно сделать вывод, что изменяются эти графики близко друг к другу. Это – еще одно подтверждение влияния госпрограмм.
@rusipoteka #Гордейко
Графики
При составлении графиков использованы данные Банка России и АО ДОМ РФ. По госпрограммам данные постоянно обновляются и может быть некоторая корректировка показателей 2024 года.
Из графиков можно сделать несколько выводов.
Максимум 2022 – 60%.
Максимум 2023 – 54%.
2024 год только начался – 45–49%.
Учтены программы (Льготная, Семейная, ИТ, дальневосточная). Не учтены сельская ипотека, военная ипотека, региональные программы.
@rusipoteka #Гордейко
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Средние рыночные ставки в 23% могут стать ближайшей реальностью ипотечного рынка России.
🖋 ➖ ➖ ➖
«Ипотечные ставки неизбежно вырастут. Средние ставки 23% – реальность. Но, кредитов по таким ставкам будет немного. Сейчас средние ставки предложения по ипотеке в РФ уже превысили 21%.
Рынок недвижимости зависит от ипотечного кредитования, поэтому количество сделок ожидается на низком уровне. Это можно назвать стагнацией. На 100 тыс. ипотечных сделок, как в июле, можно некоторое время прожить. Норма для нашего рынка – 200 тыс.», – отметил главный эксперт компании «Русипотека», руководитель платформы ipoteka.global Сергей Гордейко.
➖ ➖ ➖ ➖
#мнение #Гордейко
@rusipoteka
«Ипотечные ставки неизбежно вырастут. Средние ставки 23% – реальность. Но, кредитов по таким ставкам будет немного. Сейчас средние ставки предложения по ипотеке в РФ уже превысили 21%.
Рынок недвижимости зависит от ипотечного кредитования, поэтому количество сделок ожидается на низком уровне. Это можно назвать стагнацией. На 100 тыс. ипотечных сделок, как в июле, можно некоторое время прожить. Норма для нашего рынка – 200 тыс.», – отметил главный эксперт компании «Русипотека», руководитель платформы ipoteka.global Сергей Гордейко.
#мнение #Гордейко
@rusipoteka
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Audio
Центробанк принял стандарт защиты ипотечных заемщиков. Новые правила заработают уже 1 января. Во-первых, в первоначальном взносе больше нельзя учитывать сумму, которая возвратится покупателю после приобретения квартиры в виде кешбэка. Во-вторых, банкам запрещено получать вознаграждение от застройщика за меньшую процентную ставку по ипотеке, если это ведет к удорожанию жилья.
Кроме того, рекомендуется выдавать жилищный заем не дольше, чем на 30 лет, и на сумму не больше 80% справедливой стоимости недвижимости. Документ также описывает, какие сведения банк обязан в понятной форме раскрыть заемщику и о каких рисках предупредить еще до заключения договора.
Чего добивается Центробанк такими нововведениями и может ли этот стандарт серьезно повлиять на ситуацию на рынке столичной недвижимости, в утреннем шоу "Встань москвичом" уточнил главный эксперт компании "Русипотека" Сергей Гордейко. #Гордейко
@sergeigordeyko
Кроме того, рекомендуется выдавать жилищный заем не дольше, чем на 30 лет, и на сумму не больше 80% справедливой стоимости недвижимости. Документ также описывает, какие сведения банк обязан в понятной форме раскрыть заемщику и о каких рисках предупредить еще до заключения договора.
Чего добивается Центробанк такими нововведениями и может ли этот стандарт серьезно повлиять на ситуацию на рынке столичной недвижимости, в утреннем шоу "Встань москвичом" уточнил главный эксперт компании "Русипотека" Сергей Гордейко. #Гордейко
@sergeigordeyko
главный эксперт компании «Русипотека», руководитель платформы ipoteka.global:
«24 сентября 2024 года зарегистрирован Законопроект ФЗ "О строительных сберегательных кассах".
Это пятая публично известная попытка принять соответствующий закон и дать старт еще одному способу улучшения жилищных условий граждан.
Почему привлекательная идея и успешная в некоторых странах финансовая модель не приживается в России, а очередная инициатива опытных и уважаемых депутатов имеет мало шансов на успех?
Для понимания причин неудач Строительных сберегательных касс (ССК) в современной России напомним суть идеи и причины успешного опыта.
Строительное сберегательное накопление – это целевое накопление средств для получения займа на приобретение жилья или улучшение жилищных условий, который выдается под низкий с самого начала твердо фиксированный процент...
Почему обречена очередная попытка принять закон о строительно-сберегательных кассах?
Всё очень просто.
Из простой идеи — фиксированное накопление по пониженной ставке и фиксированное кредитование по той же пониженной ставке — возникает желание сделать кредит выгодным. Однако в эту конструкцию добавляют множество лишнего: капитальный ремонт, материнский капитал, и, что особенно ненужно, — участие юридических лиц. Как только появляются юридические лица, вся логика накопления и бюджетной поддержки теряет смысл.
Из простой конструкции получается сложная, а все возможные риски и ошибки вытекают прямо из этого.
Представить, что государство поддержит такую конструкцию, достаточно сложно. Дополнительно к этому происходит смешение различных форм, когда членами кооператива могут быть объединения ЖСК, ДСЖ и другие.
Такая многоуровневая и сложная структура не жизнеспособна. И даже не рассматривая вопросы бюджетной эффективности, можно сказать, что основная причина, по которой уже пятая попытка принять законопроект о строительно-сберегательных кассах будет неудачной, заключается в том, что простую идею пытаются сделать сложной. Вот и всё». #мнение #Гордейко
@sergeigordeyko
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
главный эксперт компании «Русипотека», руководитель платформы ipoteka.global:
«Средние ставки предложения 11 октября перешли рубеж 22 %. Для кредитов на вторичном рынке это – 22,04%. Ровно месяц назад было 21,04 %.
Банки понимают, что тренд роста ставок надолго. Нужно сохранять доходность по выдаваемым кредитам и управлять рисками. От этого понимания никто не хочет отступать.
Распространено мнение, что ключевая ставка вырастет до 20 %. Можно предположить, что в момент заседания Совета Директоров Банка России средняя ставка предложение дойдет до 22,5 %, а затем перескочит до 23 %». #мнение #Гордейко
@rusipoteka | @sergeigordeyko
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
✍🏻Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Семейная ипотека: география и демография
Главное новое ограничение программы Семейной ипотеки после 1 июля 2024 года касается приобретения квартиры в многоквартирном доме.
Сейчас оно возможно для следующих категорий семей:
✔️ без географических ограничений для семей, где есть хотя бы один ребенок до 6 лет включительно (пока ребенку не исполнилось 7 лет) и семей с ребенком-инвалидом
✔️ только в отдельных субъектах или малых городах (до 50 тыс. населения) для семей, где два или более несовершеннолетних ребенка.
Другими словами, выделены две категории для которых покупка в строящемся доме сохранилась на всей территории РФ.
Получатели кредитов по категориям семейной ипотеки за весь срок программы по данным АО ДОМ РФ делятся примерно так:
семьи с детьми, родившимися с 1 января 2018 г. – 72 %,
семьи с детьми до 18 лет – 13,7%
дети с инвалидностью –2 %,
нет данных - 12%
Допустим, что пропорции сохранятся. Семьи с детьми, родившимися с 1 января 2018, практически совпадают с новой категорией семей (в рамках программы), где есть хотя бы один ребенок до 6 лет включительно.
В итоге видим, что 74 % семей, бравших семейную ипотеку этих ограничений не почувствуют.
Уточним, что это за отдельные субъекты или малые города, где кредиты по семейной ипотеке на новостройки в МКД могут получить также семьи с двумя детьми.
35 субъектов РФ, в которых для семей с двумя детьми нет ограничений по численности жителей в малых городах.
Субъекты РФ, в которых кредитование для семей с двумя детьми возможно в городах с численностью населения менее 50 тысяч человек. В этом списке нет Московской и Ленинградкой областей. Без столичных областей количество малых населенных пунктов со статусом город составляет 727 с суммарной численностью населения больше 14 млн человек.
Напрашивается предположение, что в 35 регионах замедление ипотеки после 1 июля 2024 года происходило меньшими темпами, так как на территорию региона практически нет географических ограничений. Сравним как выдавалась семейная потека в выбранных регионах. В качестве примера регионов без ограничений рассмотрены Республика Адыгея, Севастополь, Саратовская область.
Всего сравнивается 12 регионов. Использованы данные АО ДОМ РФ.
Объем кредитования существенно отличается. На пике в июне 2024 были такие показатели выданных кредитов о программе семейной ипотеки.
Москва - 7 772
Санкт-Петербург - 3 815
Краснодарский край- 5 573
Свердловская область - 2 886
Волгоградская область - 730
Астраханская область - 668
Севастополь - 164
Республика Адыгея - 218
Республика Татарстан - 2 750
Ростовская область - 2 463
Саратовская область- 370
Для оценки влияния изменений условий программы семейной ипотеки за 100 % был взят показатель кредитования в январе и показана на графике динамика кредитования. Три региона без ограничений кредитования показаны сплошными линиями.
Напомним, что одной из целью изменения Семейной ипотеки была активизация строительства. Малый период наблюдения не позволяет сделать новых выводов.
Несколько наблюдений:
📌 все регионы интенсивно отработали ажиотажный спрос июня,
📌 июльский спад кредитования зафиксирован во всех рассмотренных регионах независимо от того вводились ли в них ограничения по категориям семей,
📌 восстановление кредитования в августе и сентябре происходит по схожей схеме: быстрое падение – отскок – плавный рост,
📌 сохранение условий кредитования для 74 % семей смягчает новые ограничения,
📌 многоквартирное жилое строительство в малых городах не отличается высокой интенсивностью и стремится к городам, близким к региональным столицам,
📌 точкой роста может стать в 2025 году ИЖС после адаптации к работе с эскроу счетами
Предположение
Интенсивность кредитования по семейной ипотеке в регионе в большей степени зависит не от условий программы, а от общего уровня строительства в регионе как отражение социально-экономического положения региона. #Гордейко #СемейнаяИпотека
@rusipoteka | @sergeigordeyko
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Семейная ипотека: география и демография
Главное новое ограничение программы Семейной ипотеки после 1 июля 2024 года касается приобретения квартиры в многоквартирном доме.
Сейчас оно возможно для следующих категорий семей:
Другими словами, выделены две категории для которых покупка в строящемся доме сохранилась на всей территории РФ.
Получатели кредитов по категориям семейной ипотеки за весь срок программы по данным АО ДОМ РФ делятся примерно так:
семьи с детьми, родившимися с 1 января 2018 г. – 72 %,
семьи с детьми до 18 лет – 13,7%
дети с инвалидностью –2 %,
нет данных - 12%
Допустим, что пропорции сохранятся. Семьи с детьми, родившимися с 1 января 2018, практически совпадают с новой категорией семей (в рамках программы), где есть хотя бы один ребенок до 6 лет включительно.
В итоге видим, что 74 % семей, бравших семейную ипотеку этих ограничений не почувствуют.
Уточним, что это за отдельные субъекты или малые города, где кредиты по семейной ипотеке на новостройки в МКД могут получить также семьи с двумя детьми.
35 субъектов РФ, в которых для семей с двумя детьми нет ограничений по численности жителей в малых городах.
Субъекты РФ, в которых кредитование для семей с двумя детьми возможно в городах с численностью населения менее 50 тысяч человек. В этом списке нет Московской и Ленинградкой областей. Без столичных областей количество малых населенных пунктов со статусом город составляет 727 с суммарной численностью населения больше 14 млн человек.
Напрашивается предположение, что в 35 регионах замедление ипотеки после 1 июля 2024 года происходило меньшими темпами, так как на территорию региона практически нет географических ограничений. Сравним как выдавалась семейная потека в выбранных регионах. В качестве примера регионов без ограничений рассмотрены Республика Адыгея, Севастополь, Саратовская область.
Всего сравнивается 12 регионов. Использованы данные АО ДОМ РФ.
Объем кредитования существенно отличается. На пике в июне 2024 были такие показатели выданных кредитов о программе семейной ипотеки.
Москва - 7 772
Санкт-Петербург - 3 815
Краснодарский край- 5 573
Свердловская область - 2 886
Волгоградская область - 730
Астраханская область - 668
Севастополь - 164
Республика Адыгея - 218
Республика Татарстан - 2 750
Ростовская область - 2 463
Саратовская область- 370
Для оценки влияния изменений условий программы семейной ипотеки за 100 % был взят показатель кредитования в январе и показана на графике динамика кредитования. Три региона без ограничений кредитования показаны сплошными линиями.
Напомним, что одной из целью изменения Семейной ипотеки была активизация строительства. Малый период наблюдения не позволяет сделать новых выводов.
Несколько наблюдений:
📌 все регионы интенсивно отработали ажиотажный спрос июня,
📌 июльский спад кредитования зафиксирован во всех рассмотренных регионах независимо от того вводились ли в них ограничения по категориям семей,
📌 восстановление кредитования в августе и сентябре происходит по схожей схеме: быстрое падение – отскок – плавный рост,
📌 сохранение условий кредитования для 74 % семей смягчает новые ограничения,
📌 многоквартирное жилое строительство в малых городах не отличается высокой интенсивностью и стремится к городам, близким к региональным столицам,
📌 точкой роста может стать в 2025 году ИЖС после адаптации к работе с эскроу счетами
Предположение
Интенсивность кредитования по семейной ипотеке в регионе в большей степени зависит не от условий программы, а от общего уровня строительства в регионе как отражение социально-экономического положения региона. #Гордейко #СемейнаяИпотека
@rusipoteka | @sergeigordeyko
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
главный эксперт компании «Русипотека», руководитель платформы ipoteka.global:
«На решение "Сбера" (повысить ставки по ипотеке - прим.) повлияли отмена Центробанком ограничения по полной стоимости кредита по ипотеке и ожидание роста ключевой ставки.
У нас банки делятся на три категории: большая часть повышает до решения по ключевой ставке, очень маленькая часть - день в день. Еще одна часть принимает такое решение через некоторое время, когда посчитает нужным, чтобы не показывать свою "истеричность". Эта практика была всегда, но сейчас она усугубилась, поскольку первая группа возросла.
Никто в банковской среде не смотрит на действия ЦБ оптимистично. Банки уровнем пониже "Сбера" уже это делают, мы просто не замечаем.
Повышение ипотечных ставок не скажется на доле Сбербанка. В данном случае можно говорить о сокращении количества покупателей и объема сделок на вторичном рынке недвижимости, а также о росте доли покупок за наличные в будущем.
При этом рынок новостроек повышение затронет незначительно, так как покупатели с ипотекой пользуются дисконтами и специальными программами от застройщиков, чего нет на вторичном рынке». #мнение #Гордейко
@rusipoteka
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
✍🏻 Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Хрустальный потолок
С 10 июня 1999 года по 23 января 2000 года ставка рефинансирования была 55%. Наметился тренд к этим далеким рубежам.
Очередное измерение средних ставок предложения выявило новые рекордные показатели:
🔵 высокий еженедельный прирост с 22,04% до 23,17%,
🔵 рекордная ставка с начала измерений (2022) – 23,17%,
🔵 рекордная разница между ставкой предложения и ключевой ставкой – 4,17 процентных пункта.
Индексы могут рассчитываться по разной методологии и отличаться по абсолютному значению. Индекс Русипотеки определяется для заемщиков с официальной зарплатой и высоким первоначальным взносом. Это – условно лучшие заёмщики. Для оценки тенденций имеет значение динамика изменений.
Во время нового периода повышения ставок с 24 июля 2023 года временная стабильность ключевой ставки не останавливала непрерывный рост рыночные ставки.
Прирост ставок ускорился. А почему?
🔵 банки заранее готовятся к повышению ключевой ставки и практически не рассматривают иные варианты;
🔵 снято ограничение на значение полной стоимости кредита и можно ставки повышать без ограничений;
🔵 недоступность кредитов уже крайне низкая для 22% и рост ставок до 24% картину не меняет;
🔵 доступное кредитование обеспечивается снижением ставки, в том числе на платной основе. Комиссии могут вырасти, что приведет к росту доходов банков;
🔵 единицы, взявшие кредит по ставке 23-25%, через два года его рефинансируют и уйдут в другой банк. За это время дадут банку неплохой процентный доход. Другими словами, меньше, но дороже.
К чему приведет рост ставок?
Первое
К сокращению срока выдаваемого кредита до 10, в лучшем случае 15 лет. График платежей для аннуитетного платежа на высоких ставках и длительных сроках кредита трудно корректно сформировать. От этого хуже не будет.
При ставке 24% доход 300 тыс. руб. дает следующий ряд возможного кредита при изменении срока.
120 месяцев – 6,93 млн,
180 месяцев – 7,43 млн (сумма кредита прирастает на 7,12%),
240 месяцев – 7,58 млн (прирост на 2,03%),
300 месяцев – 7,63 млн (прирост на 0,61%),
360 месяцев – 7,64 млн (прирост 0,18%).
Второе
Сокращение объемов кредитования, которое ускорится после нового года после ввода Стандарта ипотечного кредитования. Преждевременно определять темп снижения. Возможно возникновение компенсирующих факторов, например:
предоставление застройщиками беспроцентной рассрочки на 2-3 года. Долг немного погасится, а потом и кредитование восстановится;
завершение дорогих депозитов и использование денег для покупки за наличный расчет или увеличенный первоначальный взнос, чтобы получить небольшой доступный кредит.
Есть и другие компенсирующие факторы, сохраняющие рынок недвижимости от падения.
Сокращение – это жизнь в отличие от падения.
Вместо заключения
Потолок ставок будет пробит, разбит и построен выше. #Гордейко
@rusipoteka | @sergeigordeyko
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Хрустальный потолок
С 10 июня 1999 года по 23 января 2000 года ставка рефинансирования была 55%. Наметился тренд к этим далеким рубежам.
Очередное измерение средних ставок предложения выявило новые рекордные показатели:
Индексы могут рассчитываться по разной методологии и отличаться по абсолютному значению. Индекс Русипотеки определяется для заемщиков с официальной зарплатой и высоким первоначальным взносом. Это – условно лучшие заёмщики. Для оценки тенденций имеет значение динамика изменений.
Во время нового периода повышения ставок с 24 июля 2023 года временная стабильность ключевой ставки не останавливала непрерывный рост рыночные ставки.
Прирост ставок ускорился. А почему?
К чему приведет рост ставок?
Первое
К сокращению срока выдаваемого кредита до 10, в лучшем случае 15 лет. График платежей для аннуитетного платежа на высоких ставках и длительных сроках кредита трудно корректно сформировать. От этого хуже не будет.
При ставке 24% доход 300 тыс. руб. дает следующий ряд возможного кредита при изменении срока.
120 месяцев – 6,93 млн,
180 месяцев – 7,43 млн (сумма кредита прирастает на 7,12%),
240 месяцев – 7,58 млн (прирост на 2,03%),
300 месяцев – 7,63 млн (прирост на 0,61%),
360 месяцев – 7,64 млн (прирост 0,18%).
Второе
Сокращение объемов кредитования, которое ускорится после нового года после ввода Стандарта ипотечного кредитования. Преждевременно определять темп снижения. Возможно возникновение компенсирующих факторов, например:
предоставление застройщиками беспроцентной рассрочки на 2-3 года. Долг немного погасится, а потом и кредитование восстановится;
завершение дорогих депозитов и использование денег для покупки за наличный расчет или увеличенный первоначальный взнос, чтобы получить небольшой доступный кредит.
Есть и другие компенсирующие факторы, сохраняющие рынок недвижимости от падения.
Сокращение – это жизнь в отличие от падения.
Вместо заключения
Потолок ставок будет пробит, разбит и построен выше. #Гордейко
@rusipoteka | @sergeigordeyko
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
главный эксперт компании «Русипотека», руководитель платформы ipoteka.global:
«На рынке ипотечного кредитования ничего не изменится (после повышения ключевой ставки до 21% – прим.). Ведущие банки заранее резко увеличили ставки кредитов до уровня 25% и выше. Никто не знал, что будет 20% или 21%. На всякий случай увеличили с запасом.
За последние два месяца сложилась практика повышенной разницы между ключевой ставкой и усредненной ставкой предложения. При ключевой ставке 19% предложение было 23%. Разница в 4 п.п. стала привычной. Ранее было так. В спокойные времена разница 3-4 п.п., в кризис около 2 п.п.
Новая нормальность – холодное спокойствие. Что будет на рынке? До конца года будет продолжаться кредитование без резкого снижения объемов, так как сохраняются опции снижения ставки за комиссию, уплачиваемую или банком или заемщиком.
После нового года произойдет существенное изменение способа покупки недвижимости. Будет переход из банковского кредита в иные формы. Причина – ограничения после ввода Стандарта ипотечного кредитования». #мнение #Гордейко
@rusipoteka | @sergeigordeyko
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM