💬
👨Руслан Юсупов,
президент «ЛенОблСоюзСтроя», основатель ГК «Академия»:

«Ее (льготной ипотеки – прим.) отмена началась с прошлого года, когда стали ужесточаться условия по этим программам. То есть фактически процесс запущен давно. Эффект уже есть: продажи проседают.

Отмена льготной ипотеки – самая обсуждаемая тема среди девелоперов. Когда меня спрашивают, что же будет дальше, я отвечаю, что не помню периодов, когда на протяжении хотя бы года всё было бы спокойно.

Девелоперский бизнес всегда развивался скачкообразно. Состояние стресса – его обычное состояние: сегодня так, завтра будет иначе, может, лучше, может, хуже. Я отношусь к этому философски. В результате любых потрясений компании становились только лучше, по крайней мере те, кто выжил.

Например, в 2023 году на 2-3 месяца просели продажи. Тогда ЦБ стал бороться с совместными программами у застройщиков по снижению процентной ставки по ипотеке до 0,1%. Строители жаловались друг другу и властям, рисовали страшные сценарии. Были проекты, у которых на вводе не распродали и 50% жилья, что является настоящей катастрофой.

И чем в итоге всё закончилось? В августе рынок пошел вверх. Произошли какие-то очередные изменения, по телевизору опять пошли слухи про отмену льготной ипотеки, стали ужесточаться условия по ней. Потребители, выжидавшие 2-3 месяца, ломанулись покупать и просто смели остатки.

И вот так на моих глазах рынок развивается все 14 лет, что я занимаюсь этим бизнесом. Поэтому будет ровно всё то же самое. Да, наметится какой-то спад, многим сейчас проще положить деньги на депозит, потому что ставки по ним от 10% и выше. Люди станут пережидать, это займет полгода, а может быть, и больше, ведь когда ЦБ начнет снижать ставку, я не знаю. Но когда это произойдет, все, кто пересиживал в депозитах, побегут улучшать свои жилищные условия». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Марат Галлямов,
директор агентства недвижимости «Этажи-Казань»:

«Официально льготная ипотека заканчивается 1 июля, но во многих банках она уже закончилась, лимиты исчерпаны. Невозможно взять ипотеку, даже если захочешь. Тот, кто выжидал и откладывал покупку на потом, сейчас старается запрыгнуть в последний вагон. Многие застройщики подняли цены из-за повышенного спроса.

Отмена массовой льготной программы это правильно. Так или иначе, господдержка останется, и для многодетных семей, и в малых городах, там, где необходимо поддержать стройку. Но рост цен на рынке с июля замедлится, сделки процентов на сорок сократятся в моменте, до тех пор, пока люди не привыкнут к существующим реалиям.

По стране, возможно, там, где есть профицит новостроек и жилья, цены поползут вниз до определенного уровня, но не скажу, что это будут огромные скидки или дисконт. Что касается Казани, то здесь мы не увидим "звездопада". В целом у нас нет профицита, мы еще не догнали уровень Екатеринбурга, Тюмени, Москвы, Санкт-Петербурга по количеству строящегося жилья на одного жителя. Мой прогноз – цены просто остановятся, но через пару-тройку месяцев все равно продолжат рост.

На данный момент "вторичка" занимает в продажах 40%, а новостройки – 60%. Мне кажется, они поменяются местами, и на авансцену выйдет новая "вторичка" – от инвесторов. Интересные проекты от застройщиков продолжат рост, а неинтересные будут выживать. Все будут бороться за покупателя». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Наиль Галеев,
гендиректор группы компаний СМУ-88:

«Мы в корне не согласны с позицией господина Аксакова. В условиях высокой ключевой ставки и адресных льготных программ безадресная льготная ипотека для массового покупателя – если брать масштабы всей страны – остается практически единственным способом покупки квартиры. В этой связи не понимаю, как уменьшение возможностей для приобретения жилья может повысить его доступность для широкой аудитории. Отмена льготной ипотеки не приведет к падению цен на рынке.

Стоит напомнить, что ценообразование на первичном рынке – это сложный процесс, который формируется исходя из множества факторов:
▪️ключевая ставка ЦБ,
▪️особенности работы по эскроу-счетам,
▪️расходы на стройматериалы, землю и рабочую силу.

Сегодня наибольшее влияние оказывает стоимость банковского финансирования. Напомню, все строительство сегодня идет с проектным финансированием и применением эскроу-счетов. Застройщик берет в банке кредит на строительство по схеме "ключевая ставка +3%", где ставка плавающая и может меняться. Чтобы компенсировать увеличение ставки, застройщики вынуждены повышать стоимость квадратного метра.

Далее надо вспомнить, что механизм эскроу-счетов работает таким образом, что застройщик не может получить доступ к деньгам, пока не введет дом в эксплуатацию. Все это время деньги никак не защищены от инфляции и обесцениваются. Поэтому застройщики вынуждены закладывать в стоимость квадратного метра и эти потери.

Кроме того, с начала года наблюдается рост цен на основные стройматериалы и производство работ. Так, только в I квартале текущего года цены на основные строительные материалы – бетон, кирпич, арматуру, утеплитель – выросли на 10-20%. Вместе с материалами выросла и стоимость производства работ – по отдельным видам она достигает 80-90%. В результате себестоимость строительства за год увеличилась примерно на 30%. Учитывая все вышеперечисленное, рассчитывать на снижение цен в ближайшее время не стоит». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Александр Попов,
гендиректор «Самолет Плюс»:

«В России на банковских депозитах лежит около 100 трлн рублей, тогда как в прошлом году, когда ключевая ставка была ниже, этот показатель был в районе 60 трлн рублей.

Так вот, за 100 трлн рублей можно купить 10 млн квартир. При этом сейчас в России без фейковых объявление и без дублей продается 250 тысяч квартир от застройщиков и 800 тысяч квартир на вторичке - в итоге примерно миллион. А спрос на 10 млн, но пока эти деньги находятся в банках на вкладах по ставке 17-18%. Но как только хотя бы маленький запах на рынке пройдет о том, что скоро "ключ" будет снижаться… то мы все с вами просто увидим эльдорадо.

Все, что люди заработали на депозитах, они будут стремится сохранить в квартирах. Это будет эльдорадо покупок, эльдорадо спроса, как это было два-три года назад в Сочи, когда цены на квартиры выросли там в три раза. И по-другому быть не может, потому что квартир всего 1 млн, а спрос на 10 млн». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Сергей Зайцев,
директор департамента продаж компании «Этажи»:

«В третьем квартале цены на загородном рынке увеличатся на 6%, в четвертом – на 3%. Для сегмента аренды жилья эти показатели прибавят по 5% в каждом квартале.

В целом по 2024 году стоимость вторичной недвижимости относительно прошлого года не изменится, первичная подорожает на 8%, загородная – почти на 24%, ставки аренды подрастут на 19%.

Сейчас рынку нужно будет время для адаптации под новые условия кредитования, поэтому динамика будет околонулевой. На вторичном рынке конкурировать за покупателя будут не снижением цены, а предоставлением дисконта, на первичном - рассрочками и субсидированием первоначального взноса. Цены же пока будут фиксироваться на занятых позициях. В долгосрочной же перспективе они продолжат расти на уровне инфляционных ожиданий.

По итогам года количество выдач ипотечных кредитов уменьшится почти на четверть до 1,5 млн (с 2 млн ипотек в 2023 году). Однако в 2025 году число ипотек снова начнет расти – на 13,6%, до 1,7 млн штук. В 2026-м – рост на 17% и выход на показатели 2023 года в 2,039 млн ипотек.

Массовые льготные программы оказывают существенное влияние на уровень инфляции в стране, по мере их сокращения есть большая вероятность смягчения кредитно-денежной политики ЦБ. К тому времени рынок уже адаптируется к существующим условиям кредитования и любое снижение ипотечных ставок с прогнозируемым ростом средних заработных плат позитивно отразится на спросе, поэтому в 2025-2026 годах мы ожидаем увеличение спроса на кредиты для покупки жилья». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬 Опубликован новый «Ипотечный бумеранг #270». Наиболее интересные за последнее время цитаты экспертов, которые касаются рынка недвижимости и ипотеки.

В новом выпуске:

◀️Константин Ламин, – руководитель Комитета Гильдии Риэлторов Москвы по статистике и аналитике
◀️Денис Аксенов, – гендиректор коллекторского агентства «Долговой Консультант»
◀️Ольга Тумайкина, – коммерческий директор ГК «ФСК»
◀️Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK
◀️Руслан Юсупов, – президент «ЛенОблСоюзСтроя», основатель ГК «Академия»
◀️Денис Бабаков, – коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»
◀️Алексей Моисеев, – замминистра финансов РФ
◀️Дмитрий Щегельский, – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, гендиректор АН «Бенуа»
◀️Марат Галлямов, – директор АН «Этажи-Казань»
◀️Наиль Галеев, – гендиректор группы компаний СМУ-88
◀️Александр Попов,– гендиректор «Самолет Плюс»
◀️Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», руководитель платформы Ipoteka.Global
◀️Сергей Зайцев, – директор департамента продаж компании «Этажи»
◀️Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль»

#ИпотечныйБумеранг #мнение

@rusipoteka

💬
👨Алексей Лейпи,
директор дивизиона «Домклик» Сбербанка:

«Если сравнивать 2023 год с текущим, то, по нашим оценкам, изменения, которые нас ждут – снижение (объема выдачи ипотеки в России – прим.) год к году на 25-30%. Мы говорим о прогнозе в 5,2 трлн рублей.

Это снижение не означает кризис, потому что общая прогнозируемая сумма выдачи будет на уровне 2021 и 2022 годов, бывших рекордными для своего времени.

Количество ипотечных сделок во втором полугодии вырастет на 17% по сравнению с первым полугодием, их общее число по итогам года составит 1,5 млн.

Доля субсидированных государством кредитов после завершения льготной ипотеки во втором полугодии 2024 года сократится приблизительно на 16 п.п., до 55-56% от общего объема выдачи». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Михаил Матовников,
директор Центра финансовой аналитики Сбербанка:

«Массовую льготную ипотеку с господдержкой стоит сохранить на случай кризисов, но ставки по ней нужно поднять примерно до 12%.

В настоящее время рынку жилья необходима "мягкая посадка" в связи с тем, что массовый спрос "зажат", есть значительный разрыв цен между первичным и вторичным жильем, снижается размер покупаемых квартир, но при этом дома в стране строятся рекордными темпами.

Считаю, что нужно ставки по господдержке поднять на уровень процентов 12. При текущей инфляции и росте заработных плат это нормально. Когда рыночные ставки вернутся на нормальный уровень 9-10%, люди сами рефинансируются из госпрограмм в рыночные программы.

Эта программа будет реально антикризисной. Я считаю, что ее нужно оставить на случай следующих кризисов, чтобы у девелоперов было понимание, что если опять жахнет и ключевая будет 150%, то с нами останется эта господдержка.

Такая программа нужна в кризис, но не на постоянной основе, поэтому необходимо корректировать в том числе и адресные программами льготной ипотеки. Если цены на жилье не будут расти определенное время, разрыв между певичкой и вторичной будет сокращаться.

Правительство не может позволить себе бросить рынок, потому что, если сейчас переключить все на ставку 20%, будет реальный кризис. Но принимать решение необходимо». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Роман Антощенков,
руководитель дирекции «Недвижимость, строительство и девелопмент» банка ВТБ:

«Снижение спроса на новостройки из-за прекращения льготной ипотеки и, как следствие, изменение объемов наполнения эскроу-счетов может привести к удорожанию проектного финансирования для застройщиков, замедлению темпов запуска новых проектов и сворачиванию бизнеса мелкими девелоперами.

У крупных системных застройщиков будет возможность реагировать на изменения путем замедления запуска новых проектов… В целом все это, наверное, станет стимулом к дальнейшей консолидации отрасли, то есть к уходу мелких игроков с рынка.

Что касается текущего портфеля девелоперов, то с ним проблем не ожидается. Сейчас будет охлаждение, потом новый цикл роста спроса и вовлечения всех интересующихся более высокой маржой, потому что возникнет некий дефицит (предложения – прим.)». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Олег Репченко,
руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU»:

«Не думаю, что в ближайшей перспективе мы увидим пересмотр цен в прайсах, застройщики не любят идти на понижение и прежде, чем это сделать, перепробуют разные способы для сохранения ценника. Поэтому мы увидим, скорее всего, рост размера скидок и в целом объема предложения с дисконтом.

Не зависимо от того, будет ли ЦБ повышать еще раз ключевую ставку или нет, ситуацию на ипотечном рынке это сильно не изменит – ставки по ипотеке все равно будут неподъемными для большинства заемщиков. Обычно ипотека оживает при ставках в районе 12%, что соответствует ключевой ниже 10%. А такую ключевую ставку можно ожидать не ранее 2025 года.

Чем меньше на рынке новостроек будет "костылей" для поддержки спроса, тем легче будет рынку остыть, и разрыв цен на первичке и вторичке будет сокращаться.

Сегодня разница цен между сравнимыми по качеству объектами на первичном и вторичном рынке – около 20-30%. И по мере охлаждения рынка новостроек после завершения/сокращения льготных программ этот разрыв будет уменьшаться, но пока государство продолжает субсидировать рынок, полностью не исчезнет.

Без искусственной поддержки спроса цены на первичном рынке будут приближаться к уровню цен на вторичке. Потому что именно вторичка, где много продавцов и они действуют обособленно друг от друга, отображает реальный рыночный уровень цен. Но надо учитывать, что рынок новостроек не останется без господдержки и после 1 июля – сохраняется семейная ипотека, IT-ипотека и т.п.

На вторичном рынке стоимость метра уже снижается: по данным www.irn. ru, в апреле вторичные квартиры в "старой" Москве на фоне заградительно дорогой ипотеки подешевели впервые с декабря 2022 г. – на 0,2%, в мае цены просели еще на 0,1% (до 271 380 руб. за кв. м в среднем). И это только начало. <...> В среднесрочной перспективе квартиры на вторичном рынке могут подешеветь на 10% и более». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi