💬
👨Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «Русипотека», руководитель платформы ipoteka.global:

«На рынке ипотечного кредитования ничего не изменится (после повышения ключевой ставки до 21% – прим.). Ведущие банки заранее резко увеличили ставки кредитов до уровня 25% и выше. Никто не знал, что будет 20% или 21%. На всякий случай увеличили с запасом.

За последние два месяца сложилась практика повышенной разницы между ключевой ставкой и усредненной ставкой предложения. При ключевой ставке 19% предложение было 23%. Разница в 4 п.п. стала привычной. Ранее было так. В спокойные времена разница 3-4 п.п., в кризис около 2 п.п.

Новая нормальность – холодное спокойствие. Что будет на рынке? До конца года будет продолжаться кредитование без резкого снижения объемов, так как сохраняются опции снижения ставки за комиссию, уплачиваемую или банком или заемщиком.

После нового года произойдет существенное изменение способа покупки недвижимости. Будет переход из банковского кредита в иные формы. Причина – ограничения после ввода Стандарта ипотечного кредитования». #мнение #Гордейко

@rusipoteka | @sergeigordeyko

💬
👨Олег Репченко,
руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU»:

«Есть далеко не нулевая вероятность, что и в 2027 г. ключевая ставка останется значительно выше 10%, а следовательно, ипотечные ставки будет далеки от психологически приемлемого уровня в 12%. И это уже чревато большими неприятностями для рынка недвижимости.

Дело в том, что на фоне роста ключевой ставки, начавшегося в прошлом году, на рынке получили большое распространение маркетинговые схемы продажи новостроек, в рамках которых застройщики и их партнёры-банки предлагают людям купить квартиру сейчас, а заплатить за нее потом. К таким схемам относится:

▪️и субсидированная ипотека от застройщика со сниженной на небольшой срок ставкой,
▪️и траншевая ипотека, когда сначала выдается мизерная часть кредита, а все остальное – после ввода дома в эксплуатацию,
▪️и различные виды рассрочек, которые приобретают все большую популярность в связи с грядущим введением ипотечного стандарта, разработанного Центробанком.

Все эти схемы предполагают, что покупатель "пересидит" год-два дорогой ипотеки, а затем перекредитуется по нормальным ставкам или возьмет кредит с нуля (в случае рассрочек). И они действительно могли бы помочь рынку пережить период высоких ставок без тяжелых потрясений, если бы Центробанк начал снижать "ключ" уже в этом году – как рассчитывали застройщики и банки еще совсем недавно, ориентируюсь на траекторию ключевой ставки во время предыдущих кризисов.

Но, как неоднократно предупреждал IRN RU, природа нынешнего кризиса другая и быстрого смягчения монетарной политики сейчас не будет. Более того, может случиться так, что, несмотря на все усилия ЦБ, инфляция еще долго не снизится и светлое будущее низких ставок не наступит ни через год, ни через два, ни через три. Смогут ли люди, которые брали "ипотеку за рубль в месяц", платить по 100-200 тыс. за обслуживание кредита по ставке 20-25% годовых? Очевидно, что нет.

Более того, значительная часть таких покупателей в принципе не собираются ничего платить. Схемы "купи сейчас – плати потом" очень популярны среди инвесторов-спекулянтов, которые, вложив небольшую сумму, рассчитывают перепродать квартиру через год-два по двойной цене – ведь недвижимость, по их мнению, может только дорожать. Но через год-два они могут столкнуться с тем, что на фоне заградительных ипотечных ставок не в состоянии вернуть даже свои изначальные инвестиции.

О том, как могут развиваться события, если период высоких ставок затянется, свидетельствует динамика ипотечной просрочки. Если за весь 2023 г. объем неплатежей по ипотеке (накопленная просроченная задолженность с неплатежами более 90 дней подряд), по данным "Долгового консультанта", вырос на 4%, или 2,2 млрд рублей, то только за 8 месяцев 2024 г. – на 28%, или 16,9 млрд рублей. Таким образом, за 2024 г. объем неплатежей в денежном эквиваленте превысил прошлогодний период в 8 раз, в процентном – в 7 раз.

Главная причина роста просрочек – заградительные ипотечные ставки, которые не позволяют должникам ни перекредитоваться, ни быстро продать жилье, чтобы погасить задолженность, подчеркивают коллекторы. И очень показательно, что лидирует по доле просрочек Москва (16%, или 12,6 млрд), где упомянутые схемы наиболее распространены.

Конечно, доля просрочек в общем кредитном портфеле пока остается незначительной за счет его быстрого роста в последние годы, поэтому дефолт ипотечному рынку в ближайшем будущем не грозит. Однако тенденция не может не настораживать.

В ближайшие годы все больше покупателей, рассчитывавших перекредитоваться по низкой ставке или продать жилье дороже, будут сталкиваться с тем, что ни того, ни другого они сделать не могут. И в результате окажется, что огромное количество квартир, проданных в последние годы, вновь вывалится на рынок. Потому что на самом деле эти квартиры не были проданы – они были "зарезервированы" с помощью небольшой суммы в надежде, что завтра появятся деньги. И если они не появятся, рынок ждут очень непростые времена». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💳 Дмитрий Пьянов,
первый зампред правления ВТБ:

«По сути, ценовые условия по этому продукту (рыночной ипотеке – прим.) заградительные. Только в рамках каких-то вынужденных обстоятельств заемщик обращаются к рыночной ипотеке.

Ипотека в период таких "турбулентных" процентных ставок чрезвычайно сложный продукт для банков и для их клиентов с точки зрения ценовых параметров и доходности.

Сейчас среди льготных программ активная только одна – семейная. Однако из-за нормативных требований со стороны Банка России в сложившихся условиях такие кредиты несут в себе отрицательный процентный доход для банков, который не покрывается субсидированием со стороны государства.

Мы наблюдаем установление банками, в том числе и нами, высоких первоначальных взносов для существенного отсечения экономическими методами, не административными, потока заемщиков. Потому что 50% первоначального взноса могут себе позволить немногие.

Пока ситуация будет сохраняться, в частности, на фоне высоких ставок, ипотека будет переживать тяжелые времена.

Банки могут еще поднять ставки по рыночной ипотеке в связи с повышением ключевой ставки Банка России до 21%». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Алексей Войлуков,
МВА-профессор бизнес-практики по цифровым финансам РАНХиГС:

«Просрочки могут быть вызваны сворачиванием и ужесточением льготных программ (по ряду из них заканчивались лимиты, пересматривались условия), ростом ключевой ставки и, соответственно, ростом ипотечных ставок.

На сегодняшний день ставка по рыночной ипотеке в среднем превышает 23,5%. Люди, которые планировали взять льготную ипотеку, но не смогли, для улучшения жилищных условий были вынуждены оформить ипотеку по рыночной ставке, рассчитывая на быстрое рефинансирование или излишне положительно оценив свои финансовые возможности. Но по такой ставке кредит обслуживать довольно тяжело.

Кроме того, стало сложно продать предыдущее жилье. Покупатели находятся в ожидании падения стоимости квартир, а продавцы пытаются не опускать цены. В результате люди, которые для закрытия ипотеки планировали реализовать предыдущее жилье, тратят на это гораздо больше времени.

Поэтому просрочка растет. К 1 января 2025 года ее размер может увеличиться, но не до 100 млрд – это завышенные цифры. В принципе, это некритично для макростабильности. Несколько лет назад просрочка была и на более высоком уровне. В ближайшей перспективе льготные программы явно не будут расширяться, а возможно, сузятся.

Также можно спрогнозировать, что цены на недвижимость будут падать. То есть люди будут либо дольше находиться в ожидании продажи своих старых квартир для погашения взятой новой ипотеки, либо продавать эти квартиры дешевле. Соответственно, денег для погашения всей ипотеки может не хватить.

Вряд ли сама просрочка как-то отразится на выдаче кредитов. Но банки при выдаче ипотеки внимательнее начнут изучать финансовое положение, будут ужесточаться требования. Этого от банков требует и ЦБ. Скорее всего, общий объем выдачи ипотеки будет уменьшаться. Если в прошлом году был достигнут пик в 7,8 трлн рублей по всем программам ипотеки, то в текущем году ожидается 4,8–5 трлн рублей. А в следующем году общий объем выдачи ипотеки может составить около 4,3–4,4 трлн рублей». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Константин Барсуков,
гендиректор «Релайт-Недвижимость», член Российской гильдии риелторов:

«Отличие загородки от квартиры в том, что владелец загородного дома плюс-минус понимает сколько стоит построить дом. И сколько стоит земля. Владелец квартиры это не понимает.

Да, у собственника загородного дома и его покупателя могут отличаться взгляды на стоимость ремонта, стоимость самой стройки и оценки земли. Собственники вообще склонны переоценивать свои "интерьеры", именно поэтому так много переоцененных объектов на загородке.

Но в базе это критичное отличие между загородкой и квартирами есть.

К чему я об этом? А к тому, что фраза "за бесценок продавать не буду" для загородки существенно критичнее, чем для квартир. Тем более, что дом больше привязывает человека к себе, осложняя процесс расставания с ним, чем квартира.

Итого, что мы имеем. Стройматериалы весной вырастут в цене. Рабочая сила, скорее тоже. Высокие ставки по кредитам сильно снижают интерес мелких предпринимателей к входу на рынок строительства домов. У предпринимателей средней руки будут проблемы с оплатой за лизинг техники.

Хорошо будут себя чувствовать те, кто строит "на свои" и технику имеет свою. Крупняки и устойчивые средняки.

Но это всё на фоне низких продаж, особенно в довольно массовом сегменте - цены среднего класса.

Теперь представим ситуацию - ключевая весной 25% или близко к тому. Вопрос, который задаст себе любой предприниматель, который вкладывает в бизнес не кредитные, а собственные средства: "А оно мне надо?". 25% годовых и ничего не делать и не рисковать. Или вложить и получить сколько?!

А вам не кажется, что загородку снова ждет дефицит новых домов?». #мнение

@expertned

💬
👨Артем Кирьянов,
зампред комитета ГД по экономической политике :

«Строительство как рынок достаточно инерционен, поэтому мы увидим последствия ухода из льготной ипотеки примерно через 2-3 года. Сегодня еще сохраняется целый ряд программ по льготной ипотеке по отдельным категориям.

Что касается сегодняшних квартир, будет ли радикальное снижение цен на первичном рынке, полагаю, что нет, поскольку если говорить о маржинальности, о прибыльности строителей, то она отличается от субъекта к субъекту, от города к городу.

Существуют обязательства у строителей и перед застройщиками, и перед кредитными организациями. Поэтому ожидать каких-то распродаж или резкого снижения цены на первичном рынке я бы не стал.

В последние годы становится всё более популярным индивидуальное жилищное строительство. Думаю, на этом будут концентрироваться во многом и люди, которые расширяют свое жизненное пространство, планирующие большие семьи. Ну и, конечно, это в основном относится к региональной застройке, к небольшим городам, городам средним, но точно не к миллионникам. В этой части прогноз тоже понятен. Мне кажется, такое строительство в динамике не сильно потеряет.

Поэтому мы, балансируя подход, подойдём всё-таки к тем цифрам обновления жилищного фонда, когда каждый пятый метр жилья в России, неважно, индивидуальное жилище строится или квартирный дом, будет новым». #мнение

@rusipoteka

💰 Около 24 млн руб. переплатят россияне по рыночной ипотеке на 30 лет со ставкой 25%, подсчитал доцент кафедры общественных финансов финансового факультета Финансового университета при правительстве РФ Игорь Балынин.

По его словам, за весь срок кредитования переплата (только сумма уплаченных процентов) с каждого 1 млн руб. составит:

✔️при сроке в 3 года – более 430 тыс. руб.
✔️в 15 лет – 2,8 млн
✔️в 20 лет – свыше 4 млн
✔️в 25 лет – около 5,3 млн
✔️в 30 лет – 6,5 млн

«Соответственно, если опираться на среднюю сумму ипотечного кредита в 3,7 млн руб., то при сроке в 30 лет переплата составит 24 млн руб.», – пояснил Балынин.

📈 По его мнению, в ближайшее время ипотечные ставки могут достичь 30%. Сумма переплат в таком случае при средней сумме кредита в 3,7 млн руб. на срок в 30 лет составит около 30 млн руб. #мнение

@rusipoteka

⚡️ Банки из топ-5 скоро могут исчерпать лимиты по семейной ипотеке, что приведет к массовому повышению минимального первого взноса по программе до 50%, считает гендиректор РАСК Федор Выломов. #мнение

@rusipoteka

💬
👨Максим Ельцов,
гендиректор «ПИА Недвижимость»:

«Не исключено что высокая ставка уже не просто надолго. Это новая реальность.

В прогнозе ЦБ ставка на 2025 год уже 17-20%. На 2026 год - 12-13%. (Кто бы мог подумать год назад, что ставка в 12% будет выглядеть вполне позитивно). И только в 2027 году предполагается 7,5-8,5%. Верите? Я - не очень.

Если это надолго, то затянется и парадоксальный дисбаланс депозитов/кредитов (20-25%) и доходности недвижимости (грубо 5-12%). Ну, например, ещё на полтора года.

Прогнозы – дело неблагодарное, но несколько любопытных трендов можно наметить:

▪️У крупных капиталоемких проектов возникнут сложности с обслуживанием долга. Торгово-развлекательные комплексы, склады, промышленные комплексы строились, как правило, за счет кредитных средств. У многих проектов ставка плавающая, нередко - ключевая плюс 1-3 процентных пункта.

▪️Некоторые кредитовались на короткий срок в надежде перекредитоваться. История с ЗПИФ "Парус-Дмитров" - это лишь самое-самое начало.

▪️Собственники будут вынуждены либо дофинансировать проекты, либо продавать.

▪️Покупателей при таких кредитных ставках будет немного. Не важно, будут покупать на свои или заёмные средства - в любом случае будут ждать значительных скидок. Иначе нет смысла снимать деньги с депозита или кредитоваться под 25%.

▪️Ну, и конечно, перспективные рентабельные проекты с высокой долговой нагрузкой заберут на баланс кредиторы. Кстати, напомню, что крупных частных банков практически не осталось. Рулить процессом будут топ-менеджеры госбанков.

▪️Выиграют те, кто правильно рассчитал силы, справился с нагрузкой, расчетливо пересидел в кэше и те, у кого есть доступ к дешевым деньгам.

Поменяется и ситуация на рынке земельных участков под жилую застройку.

Во-первых, есть застройщики, которые купили участки в кредит с высокой/плавающей ставкой. При плохо сбалансированном портфеле проектов (например, когда большинство из них в начальной стадии и в разработке) придется экстренно продавать участки. Число таких непубличных предложений сильно выросло. Понятно, что открытая распродажа вызовет тревогу у клиентов и партнеров. Прибыль-то у девелопера на горизонте 2-3 лет будет приличной, но только при условии активных продаж и снижении кредитного бремени. А с этим есть сложности. Ну, и в целом при такой цене капитала покупок за деньги будет немного.

Застройщики будут крайне избирательны, рассчитываться с собственниками в большинстве случаев будут долями в будущем проекте.

Уже сейчас по ходу переговоров по нескольким интересным пятнам застройки застройщики уведомили, что готовы платить только долями или в рассрочку (уже после раскрытия эскроу- счетов по завершении проектов).

Кстати, продавцам земельных участков как обычно потребуется некоторое время, чтобы принять новые условия игры и умерить аппетиты». #мнение

@yeltsovm