💬
👨Алексей Войлуков,
МВА-профессор бизнес-практики по цифровым финансам РАНХиГС:

«Просрочки могут быть вызваны сворачиванием и ужесточением льготных программ (по ряду из них заканчивались лимиты, пересматривались условия), ростом ключевой ставки и, соответственно, ростом ипотечных ставок.

На сегодняшний день ставка по рыночной ипотеке в среднем превышает 23,5%. Люди, которые планировали взять льготную ипотеку, но не смогли, для улучшения жилищных условий были вынуждены оформить ипотеку по рыночной ставке, рассчитывая на быстрое рефинансирование или излишне положительно оценив свои финансовые возможности. Но по такой ставке кредит обслуживать довольно тяжело.

Кроме того, стало сложно продать предыдущее жилье. Покупатели находятся в ожидании падения стоимости квартир, а продавцы пытаются не опускать цены. В результате люди, которые для закрытия ипотеки планировали реализовать предыдущее жилье, тратят на это гораздо больше времени.

Поэтому просрочка растет. К 1 января 2025 года ее размер может увеличиться, но не до 100 млрд – это завышенные цифры. В принципе, это некритично для макростабильности. Несколько лет назад просрочка была и на более высоком уровне. В ближайшей перспективе льготные программы явно не будут расширяться, а возможно, сузятся.

Также можно спрогнозировать, что цены на недвижимость будут падать. То есть люди будут либо дольше находиться в ожидании продажи своих старых квартир для погашения взятой новой ипотеки, либо продавать эти квартиры дешевле. Соответственно, денег для погашения всей ипотеки может не хватить.

Вряд ли сама просрочка как-то отразится на выдаче кредитов. Но банки при выдаче ипотеки внимательнее начнут изучать финансовое положение, будут ужесточаться требования. Этого от банков требует и ЦБ. Скорее всего, общий объем выдачи ипотеки будет уменьшаться. Если в прошлом году был достигнут пик в 7,8 трлн рублей по всем программам ипотеки, то в текущем году ожидается 4,8–5 трлн рублей. А в следующем году общий объем выдачи ипотеки может составить около 4,3–4,4 трлн рублей». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Константин Барсуков,
гендиректор «Релайт-Недвижимость», член Российской гильдии риелторов:

«Отличие загородки от квартиры в том, что владелец загородного дома плюс-минус понимает сколько стоит построить дом. И сколько стоит земля. Владелец квартиры это не понимает.

Да, у собственника загородного дома и его покупателя могут отличаться взгляды на стоимость ремонта, стоимость самой стройки и оценки земли. Собственники вообще склонны переоценивать свои "интерьеры", именно поэтому так много переоцененных объектов на загородке.

Но в базе это критичное отличие между загородкой и квартирами есть.

К чему я об этом? А к тому, что фраза "за бесценок продавать не буду" для загородки существенно критичнее, чем для квартир. Тем более, что дом больше привязывает человека к себе, осложняя процесс расставания с ним, чем квартира.

Итого, что мы имеем. Стройматериалы весной вырастут в цене. Рабочая сила, скорее тоже. Высокие ставки по кредитам сильно снижают интерес мелких предпринимателей к входу на рынок строительства домов. У предпринимателей средней руки будут проблемы с оплатой за лизинг техники.

Хорошо будут себя чувствовать те, кто строит "на свои" и технику имеет свою. Крупняки и устойчивые средняки.

Но это всё на фоне низких продаж, особенно в довольно массовом сегменте - цены среднего класса.

Теперь представим ситуацию - ключевая весной 25% или близко к тому. Вопрос, который задаст себе любой предприниматель, который вкладывает в бизнес не кредитные, а собственные средства: "А оно мне надо?". 25% годовых и ничего не делать и не рисковать. Или вложить и получить сколько?!

А вам не кажется, что загородку снова ждет дефицит новых домов?». #мнение

@expertned

💬
👨Артем Кирьянов,
зампред комитета ГД по экономической политике :

«Строительство как рынок достаточно инерционен, поэтому мы увидим последствия ухода из льготной ипотеки примерно через 2-3 года. Сегодня еще сохраняется целый ряд программ по льготной ипотеке по отдельным категориям.

Что касается сегодняшних квартир, будет ли радикальное снижение цен на первичном рынке, полагаю, что нет, поскольку если говорить о маржинальности, о прибыльности строителей, то она отличается от субъекта к субъекту, от города к городу.

Существуют обязательства у строителей и перед застройщиками, и перед кредитными организациями. Поэтому ожидать каких-то распродаж или резкого снижения цены на первичном рынке я бы не стал.

В последние годы становится всё более популярным индивидуальное жилищное строительство. Думаю, на этом будут концентрироваться во многом и люди, которые расширяют свое жизненное пространство, планирующие большие семьи. Ну и, конечно, это в основном относится к региональной застройке, к небольшим городам, городам средним, но точно не к миллионникам. В этой части прогноз тоже понятен. Мне кажется, такое строительство в динамике не сильно потеряет.

Поэтому мы, балансируя подход, подойдём всё-таки к тем цифрам обновления жилищного фонда, когда каждый пятый метр жилья в России, неважно, индивидуальное жилище строится или квартирный дом, будет новым». #мнение

@rusipoteka

💰 Около 24 млн руб. переплатят россияне по рыночной ипотеке на 30 лет со ставкой 25%, подсчитал доцент кафедры общественных финансов финансового факультета Финансового университета при правительстве РФ Игорь Балынин.

По его словам, за весь срок кредитования переплата (только сумма уплаченных процентов) с каждого 1 млн руб. составит:

✔️при сроке в 3 года – более 430 тыс. руб.
✔️в 15 лет – 2,8 млн
✔️в 20 лет – свыше 4 млн
✔️в 25 лет – около 5,3 млн
✔️в 30 лет – 6,5 млн

«Соответственно, если опираться на среднюю сумму ипотечного кредита в 3,7 млн руб., то при сроке в 30 лет переплата составит 24 млн руб.», – пояснил Балынин.

📈 По его мнению, в ближайшее время ипотечные ставки могут достичь 30%. Сумма переплат в таком случае при средней сумме кредита в 3,7 млн руб. на срок в 30 лет составит около 30 млн руб. #мнение

@rusipoteka

⚡️ Банки из топ-5 скоро могут исчерпать лимиты по семейной ипотеке, что приведет к массовому повышению минимального первого взноса по программе до 50%, считает гендиректор РАСК Федор Выломов. #мнение

@rusipoteka

💬
👨Максим Ельцов,
гендиректор «ПИА Недвижимость»:

«Не исключено что высокая ставка уже не просто надолго. Это новая реальность.

В прогнозе ЦБ ставка на 2025 год уже 17-20%. На 2026 год - 12-13%. (Кто бы мог подумать год назад, что ставка в 12% будет выглядеть вполне позитивно). И только в 2027 году предполагается 7,5-8,5%. Верите? Я - не очень.

Если это надолго, то затянется и парадоксальный дисбаланс депозитов/кредитов (20-25%) и доходности недвижимости (грубо 5-12%). Ну, например, ещё на полтора года.

Прогнозы – дело неблагодарное, но несколько любопытных трендов можно наметить:

▪️У крупных капиталоемких проектов возникнут сложности с обслуживанием долга. Торгово-развлекательные комплексы, склады, промышленные комплексы строились, как правило, за счет кредитных средств. У многих проектов ставка плавающая, нередко - ключевая плюс 1-3 процентных пункта.

▪️Некоторые кредитовались на короткий срок в надежде перекредитоваться. История с ЗПИФ "Парус-Дмитров" - это лишь самое-самое начало.

▪️Собственники будут вынуждены либо дофинансировать проекты, либо продавать.

▪️Покупателей при таких кредитных ставках будет немного. Не важно, будут покупать на свои или заёмные средства - в любом случае будут ждать значительных скидок. Иначе нет смысла снимать деньги с депозита или кредитоваться под 25%.

▪️Ну, и конечно, перспективные рентабельные проекты с высокой долговой нагрузкой заберут на баланс кредиторы. Кстати, напомню, что крупных частных банков практически не осталось. Рулить процессом будут топ-менеджеры госбанков.

▪️Выиграют те, кто правильно рассчитал силы, справился с нагрузкой, расчетливо пересидел в кэше и те, у кого есть доступ к дешевым деньгам.

Поменяется и ситуация на рынке земельных участков под жилую застройку.

Во-первых, есть застройщики, которые купили участки в кредит с высокой/плавающей ставкой. При плохо сбалансированном портфеле проектов (например, когда большинство из них в начальной стадии и в разработке) придется экстренно продавать участки. Число таких непубличных предложений сильно выросло. Понятно, что открытая распродажа вызовет тревогу у клиентов и партнеров. Прибыль-то у девелопера на горизонте 2-3 лет будет приличной, но только при условии активных продаж и снижении кредитного бремени. А с этим есть сложности. Ну, и в целом при такой цене капитала покупок за деньги будет немного.

Застройщики будут крайне избирательны, рассчитываться с собственниками в большинстве случаев будут долями в будущем проекте.

Уже сейчас по ходу переговоров по нескольким интересным пятнам застройки застройщики уведомили, что готовы платить только долями или в рассрочку (уже после раскрытия эскроу- счетов по завершении проектов).

Кстати, продавцам земельных участков как обычно потребуется некоторое время, чтобы принять новые условия игры и умерить аппетиты». #мнение

@yeltsovm

💬 Опубликован новый «Ипотечный бумеранг #281». Наиболее интересные за последнее время цитаты экспертов, которые касаются рынка недвижимости и ипотеки.

В новом выпуске:

◀️Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль»
◀️Денис Аксенов, – гендиректор коллекторского агентства «Долговой Консультант»
◀️Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ
◀️Юрий Беликов, – управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА»
◀️Кирилл Холопик, – руководитель портала «ЕРЗ РФ»
◀️Константин Апрелев, – вице-президент Гильдии риелторов России
◀️Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», руководитель платформы ipoteka.global
◀️Олег Репченко, – руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU»
◀️Дмитрий Пьянов, – первый зампред правления ВТБ
◀️Алексей Войлуков, – МВА-профессор бизнес-практики по цифровым финансам РАНХиГС
◀️Константин Барсуков, – гендиректор «Релайт-Недвижимость», член Российской гильдии риелторов
◀️Артем Кирьянов, – зампред комитета ГД по экономической политике
◀️Максим Ельцов, – гендиректор «ПИА Недвижимость»

#ИпотечныйБумеранг #мнение

@rusipoteka

💬
👨Марат Галлямов,
директор компании «Этажи-Казань»:

«Мы ожидаем спада (ипотечного кредитования – прим.) на 30-40% по итогам четвертого квартала года по отношению к октябрю-декабрю 2023-го. Если по году возьмем, думаю, падение составит где-то 10-15%, потому что летом был большой всплеск, и он, конечно, компенсирует падение, но все-таки прошлый год мы не переплюнем.

Через полгода-год рынок войдет в колею, и в проектах высокой степени готовности все квартиры выкупят. Проекты на низкой стадии будут либо приостанавливать, либо продолжат строить.

Но ценник в любом случае будет повторять ценник рынка, никто не будет демпинговать и в два раза дешевле квартиры продавать – в этом нет никакого смысла. Просто сейчас застройщики не будут начинать новые проекты. Им так проще, чем потом торговать себе в минус, поэтому цены в любом случае будут оставаться на таком же уровне, и они будут расти.

В любом случае будет плохо, потому что год мы потеряем. Год на рынке жилья – это активное развитие, новые проекты, их разработка, закладка, инвестиции. Если год мы ничего не будем делать, застройщики потом еще год будут собираться, то есть получим яму в 2 года, в итоге возникнет дефицит новостроек. Стоимость квадратного метра в любом случае будет расти». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Валерий Кочетков,
директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость:

«Массового обвала цен на жилье "по китайскому сценарию" (в Китае новые квартиры за год подешевели почти на четверть – прим.) в России не ожидается по целому ряду причин... Обвалу стоимости недвижимости в Китае предшествовало раздувание "пузыря" – квартиры скупали не для жизни, а для инвестиций. В России это сейчас редкое явление: обеспеченность жильем по-прежнему низкая, поэтому люди покупают его в первую очередь для проживания.

Немаловажной причиной падения цен в Китае стало чрезмерное строительство – объектов сдавали больше, чем был возможен спрос. И, наконец, китайская экономика замедляется, а российская, напротив, растет и даже перегрета.

Конечно, рынок новостроек просел, это естественное явление в сложившихся обстоятельствах с ужесточением условий жилищного кредитования. Изменение льготных ипотечных программ особенно отразилось на массовом сегменте. Люди заинтересованы в покупке первичного жилья, однако многих останавливает дорогая ипотека. При этом снижения стоимости новостроек не наблюдается, и в перспективе заметных ценовых изменений мы не ждем.

Стоимость может расти в рамках финансовой модели, то есть, по мере готовности дома, кроме того, в пределах инфляции предполагается увеличение цен на квартиры. Иными словами, строящееся жилье будет дорожать на 1,5-2% в месяц. Готовые первичные квартиры, вероятнее всего, ждет ценовая стагнация, если в проекте остается ассортимент лотов. В том случае, когда выбор ограничен, дефицит предложения подтолкнет стоимость вверх». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi