💬
👨Ильдар Хусаинов,
директор компании «Этажи»:

«Прорисовывается контур рынка недвижимости на 2025 год. Что становится понятно на сегодня:

▪️ Ожидать начала существенного восстановления спроса ранее 3 квартала 2025 на мой взгляд неоправданно, да, есть огромный отложенный спрос, но пока ставки по рыночной ипотеки не вернутся хотя бы на уровень 15%, он не будет реализован. А депозиты не начнут раскрывать, пока ставки по ним не станут хотя бы те же 12-14%.

▪️ Государство очень активно сворачивает финансирование госпрограмм. Прикрепляю график ЦБ что и как происходило на рынке в последний год, если в прошлом сентябре все виды льготных программ были 631 млрд, то в сентябре 2024 всего уже 199. Падение более чем в 3 раза! Учитывая, что ВТБ вообще поднял ПВ до 50%, Сбер ввел матрицу субсидирования при низких ПВ от 20%, а часть банков просто перестало выдавать семейную, то мой прогноз: мы с ноября уже увидим цифры 130-150 млрд господдержки в месяц, ну может за счет сезонности немного больше, хотя сомневаюсь, темпы в районе 150 млрд в месяц, думаю, и есть новая реальность субсидирования рынка

▪️ Текущее повышение ставок Сбера на 3 п.п. это также повлияет, рынок в 3 квартале жил в том числе за счет субсидирования со стороны застройщиков рыночной ипотеки. Но после повышения ставки до 25%, чтобы на весь срок субсидировать ставку даже до 16% - это почти непосильные деньги для девелоперов.

▪️Если встает вторичка, тяжело и девелоперам, эти рынки очень взаимосвязаны, даже до повышения ставок мы видели, как в сентябре и начале октября вторичке было откровенно тяжело, там уже пошло снижение цен, а клиенты все больше задавались вопросом почему не продается их недвижимость.

▪️Строители в частных разговорах уже думают на сколько придется снижать цены после нового года, к цифре 10-15% все уже морально готовы, многие уже начали это делать, большинство в виде акций или рассрочек.

▪️Важный момент - это ситуация с рождаемостью, если в 2014 году рождаемость была в районе 2 миллионов, то сейчас по сопоставимым субъектам РФ на 2024 прогнозируют менее 1,2 миллиона. А рождаемость один из самых сильных факторов при решениях о покупке недвижимости.

▪️ Возрастет важность продаж, поэтому риэлтерский бизнес будет себя чувствовать не так плохо, как строительный, скорее всего повысится среднее комиссионное вознаграждение от застройщиков, также продавцы недвижимости будут сильнее заинтересованы в сделке

▪️Важный аспект - это рост доходов и средних зарплат, он точно есть, за наличный расчет стали покупать в гораздо большем проценте, это станет трендом рынка и роль банков будет уменьшаться

▪️Высокая ставка для строителей при эскроу, их ждет двойной удар, по новым проектам будут прописаны другие ставки, и коэффициенты перекрытия эскроу также будут другими в результате. Вместо средней сейчас ставки 7-9% в 2025 она может вырасти до 14-16%, а по новым проектам и выше. И по моим прогнозам в 2025 будет начато в 2-2,5 раза меньше новых строек, чем в 2023. А это значит, сильный недостаток предложения в 2026-2027 годах. Некоторые крупные игроки уже продают земельный банк, хотя раньше никого к нему не подпускали.

▪️ Об этом мало говорят, но с 2025 наступает новая налоговая реальность, серьезное повышение налогов на малый бизнес, ощутимое на средний и крупный - все это отразится на экономике, чудес не бывает, поэтому последствия этого шага точно будут понятны к середине 2025 года. Мой прогноз: они будут более негативные, чем многие предполагают.

Если заканчивается геополитическая напряженность в острой фазе, то тогда это сразу стремительное снижение учетной ставки, резкий перевод из депозитов в недвижимость. А средств на счетах граждан уже более 50 триллионов рублей, и по моим оценкам минимум триллиона 3 из них почти сразу выйдут на рынок недвижимости, а еще 3-5 в течение года. Это значит большой рост цен. Для понимания, в 2025 в базовом прогнозе вся ипотека вместе с льготной составит 4-4,5 триллиона рублей. То есть, как ни парадоксально рынок скорее даже не готов к резкому улучшению ситуации». #мнение

@khusainov_ildar

💬 Опубликован новый «Ипотечный бумеранг #280». Наиболее интересные за последнее время цитаты экспертов, которые касаются рынка недвижимости и ипотеки.

В новом выпуске:

◀️Антон Табах, - главный экономист «Эксперт РА»
◀️Георгий Горшков,- зампред правления ВТБ
◀️Эльвира Набиуллина, - глава ЦБ РФ
◀️Дмитрий Брейтенбихер, - старший вице-президент ВТБ
◀️Анатолий Пысин, - гендиректор «Центрального Департамента Недвижимости» (ЦДН)
◀️Шамиль Кочекаев, - директор головного офиса компании «БЕСТ-Недвижимость»
◀️Наталья Проданова, - доктор экономических наук, профессор РЭУ им. Г.В. Плеханова
◀️Ольга Кузнецова, - заместитель гендиректора АН «Главстрой»
◀️Нина Олейникова, – доцент РЭУ им. Г.В. Плеханова, кандидат экономических наук
◀️Михаил Хорьков, – руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД)
◀️Сергей Гордейко, - главный эксперт компании «Русипотека», руководитель платформы ipoteka.global
◀️Игорь Горский, - президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти
◀️Марат Хуснуллин, - вице-премьер РФ
◀️Ильдар Хусаинов, - директор компании «Этажи»
◀️Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль»

#ИпотечныйБумеранг #мнение

@rusipoteka

💬
👨Александр Москатов,
управляющий директор ГК «Миэль»:

«Всех интересуют прогнозы на 2025 год. Ловите от меня.

Весь год ставка на ипотеку будет высокая, первые ослабления существенные могут быть ближе к концу года. Сейчас уже 26%. Может будет выше. (В Турции 50% живут же как-то).

Депозиты высокие, там сейчас много денег, которые должны быть здесь (в недвижимости).

Эти два фактора ограничивают количество покупателей. За них будет высокая конкуренция.

Рынку вторичной недвижимости будет легче чем новостройкам. Скорость принятия решения продавцом выше, поэтому если надо продать, он сориентируется. С новостройками сложнее. Много регуляторных ограничений.

Всем, у кого бизнес построен только на ипотеке тоже будет сложно. Надо диверсифицироваться как-то.

Но и это пройдет. Недвижимость – самый надежный инструмент для сохранения денег и консервативных инвестиций. Так что сначала рынок сожмется, потом как пружина выстрелит. Но это будет в 202…году!». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Анатолий Аксаков,
глава комитета ГД по финрынку:

«Я в числе тех, кто понимает, что, скорее всего, Центробанк поднимет ключевую ставку (на заседании 25 октября – прим.). Скорее всего, до 20%. Но при этом я с пониманием отношусь и к прогнозам о повышении на два и на три пункта. Связано это с ситуацией на рынке, с ростом инфляции, которая уже приближается к девяти процентам. Снижение инфляции – одна из основных миссий ЦБ, а ключевая ставка – основной инструмент для ее регулирования.

Конечно, будут и регуляторные меры – в том числе ограничение возможности кредитования со стороны банков, особенно кредитования наименее платежеспособной части общества...

Эти средства (446,9 млрд рублей, которые правительство выделило на субсидирование льготных ипотечных программ – прим.) в значительном объеме будут направлены на погашение обязательств, связанных с кредитами, выданными в прежний период. Но в них заложена определенная доля, предусмотренная на выдачу будущих кредитов.

Льготная ипотека продлевается, она будет действовать и в 2025, и, я думаю, в 2026 и 2027 году. Те же семейные пары с детьми, например, сохранят возможность получать льготные кредиты. Но, как видите, для государства обслуживать такие кредиты за счет бюджета становится все сложнее. Возможности государства небезграничны. Поэтому оно определяет лимит средств на эти цели, которые будут потом распределены между банками.

Естественно, всем подряд давать дорогой ипотечный кредит – это очень рискованно. Поэтому, в частности, увеличивается первоначальный взнос – так банки стремятся максимально обезопасить себя от рисков, связанных с возвратом денег.

Все граждане, у которых есть основания для получения льготного кредита в связи, например, с рождением ребенка, такую возможность сохранят, если они платежеспособны. Что касается ужесточения условий – оно уже произошло. 50% первоначального взноса может себе позволить ограниченное количество людей, потому что это никак не меньше нескольких миллионов. Очевидно, что количество таких людей ограничено, и льготные ипотечные программы будут работать не так активно, как в предыдущие периоды». #мнение

@rusipoteka

🏗 Девелоперы могут приостановить вывод новых проектов на рынок и сократить ввод жилья в перспективе трех-пяти лет, если ключевая ставка продолжит держаться на высоком уровне, считают эксперты.

По мнению директора по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов девелопера «А101» Рустама Азизова, на фоне ипотечного стандарта ЦБ, который вводится с начала 2025 года, застройщики, скорее всего, не смогут значительно субсидировать ставки по ипотеке.

📉 В результате, если не будет, в частности, новых адресных программ стимулирования ипотеки, спрос на жилье упадет не менее чем на 90% к I полугодию 2024 года. #мнение

@rusipoteka

Эксперты полагают, что спрос на жилье и ипотеку продолжит падать в условиях растущих ставок, но цены на новостройки не снизятся.

🤣рий Беликов, управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА»:

После того, как массовые льготные программы были закрыты, заемщикам доступна адресная поддержка, но и ее доступность сокращается из-за высокой степени утилизации лимитов поддержки банками. А стандартная рыночная ипотека де-факто недоступна уже при ставках выше 15%. Кредиты, выдаваемые сейчас на рыночных условиях, нестандартны по своим параметрам – в частности, имеют очень большой первоначальный взнос, который широкие массы себе позволить не могут. Движение ставок в зоне выше условного заградительного уровня существенно ни на что не влияет.

После падения спроса застройщики рискуют получить огромный фонд простаивающих площадей. Своими силами стимулировать спрос при текущих рыночных ставках застройщики не могут. И снижение цен не решит эту проблему. Поэтому застройщики, скорее, будут удерживать цены, максимизируя доходы с каждой сделки. Рассчитывать на снижение цен в среднесрочной перспективе не приходится вовсе. В лучшем случае можно ожидать их стабилизацию, хотя и это не гарантировано, если не будут полностью и окончательно искоренены такие практики, как требование банками комиссий от застройщиков, которые те закладывают в стоимость лотов.

😇рина Доброхотова, основатель компании «Бест-Новострой»:

Максимальное влияние рост ключевой ставки и связанный с этим рост рыночных ипотечных ставок окажет на масс-сегмент, который традиционно наиболее зависим от использования заемных средств. Однако и в более дорогих сегментах использование ипотечного кредитования сократится, так как очень мало желающих брать заем под 25-27%.

С ростом ключевой ставки увеличивается комиссионное вознаграждение банков от застройщиков, которые субсидируют ставку, поэтому такие программы становятся для застройщиков очень дорогими. Соответственно, предложений со сниженной ставкой от застройщика тоже будет меньше.

🧡атьяна Решетникова, замруководителя ипотечного департамента компании «Этажи»:

На вторичном рынке, где льготной или субсидированной ипотеки нет вообще ни в каком виде, ситуация со спросом близка к критической. Это касается, как экстремального роста ставок по таким займам, так и увеличением требований к минимальному размеру первоначального взноса рядом банков, сокращением доступных сроков кредитов и одобряемости.

Многие застройщики не успели наполнить эскроу-счета до необходимого уровня (от уровня наполнения счетов зависит стоимость проектного финансирования для застройщиков). В этих жилых комплексах будут скидки и индивидуальные условия для покупателей, но общего снижения цен пока не ожидается.

🤣ирилл Холопик, руководитель портала «ЕРЗ РФ»:

Темпы роста себестоимости строительства существенно опережают уровень инфляции. Плохие продажи и рост себестоимости в совокупности съедают маржинальность девелоперского бизнеса, что является существенной проблемой при согласовании банковского проектного финансирования по новым проектам. В таких условиях несложно прогнозировать существенное сокращение стартов новых строек многоквартирных домов прежде всего в населенных пунктах с низкой ценой продаж. Рынок будет приходить в баланс через сокращение предложения, то есть объемов многоквартирного строительства. #мнение

@rusipoteka

💬
👨Константин Апрелев,
вице-президент Гильдии риелторов России:

«Ипотека как таковая в стране не умрет. Ранее у нас ипотека занимала порядка 85-90% от всех сделок, совершающихся на рынке недвижимости. С ростом ключевой ставки, на мой взгляд, следует ожидать сокращение этого показателя в 2-2,5 раза.

Конечно, это притормозит и другие смежные эшелоны экономики, которые от активности рынка недвижимости напрямую зависят – то же производство строительных и отделочных материалов. С другой стороны – никуда не денутся, например, обменные сделки, когда люди продают какую-то уже имеющуюся у них недвижимость и покупают новую с небольшой доплатой. Поэтому рынок все равно сохранится, просто в меньших масштабах.

Аренда если и подорожает, то ненамного: в среднем на 5-10% до конца декабря. Предыдущий резкий рост был во многом обусловлен тем, что на повышение ключевой ставки наложился фактор сезонности, который ежегодно накидывает к стоимости аренды порядка 10%.

Но рынок аренды куда более гибкий, плюс те продавцы, которые завысили цены полтора-два месяца назад и ничего в итоге никому не сдали, уже начинают чувствовать упущенную выгоду. Поэтому можно даже ожидать, что уже в январе, если инфляцию опять не раскачают, цены после декабрьского повышения стабилизируются, а впоследствии, возможно, даже снизятся»». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «Русипотека», руководитель платформы ipoteka.global:

«На рынке ипотечного кредитования ничего не изменится (после повышения ключевой ставки до 21% – прим.). Ведущие банки заранее резко увеличили ставки кредитов до уровня 25% и выше. Никто не знал, что будет 20% или 21%. На всякий случай увеличили с запасом.

За последние два месяца сложилась практика повышенной разницы между ключевой ставкой и усредненной ставкой предложения. При ключевой ставке 19% предложение было 23%. Разница в 4 п.п. стала привычной. Ранее было так. В спокойные времена разница 3-4 п.п., в кризис около 2 п.п.

Новая нормальность – холодное спокойствие. Что будет на рынке? До конца года будет продолжаться кредитование без резкого снижения объемов, так как сохраняются опции снижения ставки за комиссию, уплачиваемую или банком или заемщиком.

После нового года произойдет существенное изменение способа покупки недвижимости. Будет переход из банковского кредита в иные формы. Причина – ограничения после ввода Стандарта ипотечного кредитования». #мнение #Гордейко

@rusipoteka | @sergeigordeyko