«Полусонное» состояние «вторички» затянется в «летаргический сон»

💬 🏁🏁🏁🏁🏁🏁
Ярослав Баджурак,
исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»:

«Из-за повышения рыночных процентов за последний год до 18-20% ипотека на "вторичке" фактически стала недоступной для большинства россиян даже в городах-миллионниках.

Реальные доходы россиян намного ниже уровня, который банки требуют в случае приобретения "вторички" в ипотеку. Особенно велика эта разница в Москве, где для рыночной ипотеки нужно получать 380 тыс. руб./мес., тогда как средняя столичная зарплата составляет 131 745 руб./мес.

🔜В Казани разрыв составляет 2,8 раз,
🔜в Нижнем Новгороде – 2,6 раз,
🔜а в Красноярске, Челябинске, Перми и Екатеринбурге – менее чем в два раза (от 1,9 до 1,6).

В результате объемы выдачи ипотеки на "вторичке" в 2024 году резко сократились. В статистике ЦБ мы видим, что по итогам апреля заемщики взяли в банках в 2,5 раза меньше денег на приобретение вторичной недвижимости, чем в аналогичный месяц годом ранее. То есть спрос потребителей упал больше, чем вдвое.

К июню ситуация на рынке ипотечной "вторички" только ухудшилась. Ведущие ипотечные банки – Сбербанк, Газпромбанк и др. – вновь повышают ипотечные ставки по собственным программам в среднем на 0,5%. Можно прогнозировать, что как минимум до конца третьего квартала (в негативном сценарии и вплоть до 2025-го) проценты по рыночному жилищному кредиту будут заградительными. А доля сделок с ипотекой на вторичном рынке снизится с текущих 30%, по нашим оценкам, на 10-15%.

В ближайший год, пока инфляция высока, вряд ли возможен откат к ценникам 2019-2020 годов. Мы полагаем, что текущий уровень стоимости квадратного метра в среднем по стране вышел "на плато". С большой вероятностью до конца года цены "вторички" будут колебаться в пределах 5% вверх-вниз от текущих значений в зависимости от региона. Это не повысит мотивацию массового покупателя, тем более с рыночной ипотекой.

Текущий невысокий спрос на вторичном рынке – надолго. То есть "полусонное" состояние "вторички" затянется в "летаргический сон" на второе полугодие и, возможно, далее. Делать любые прогнозы об улучшении экономической ситуации, без которой невозможно "пробуждение" вторичного рынка, крайне сложно. Ведь сохраняются санкции и риски геополитических шоков. От полного торможения "вторичку" будут спасать альтернативные сделки».
🏁🏁🏁🏁🏁🏁

@rusipoteka #мнение

💬 Опубликован новый «Ипотечный бумеранг #269». Наиболее интересные за последнее время цитаты экспертов, которые касаются рынка недвижимости и ипотеки.

В новом выпуске:

◀️Кирилл Царев, – первый зампред Сбербанка
◀️Роман Родионцев, – директор по развитию Est-a-Tet
◀️Михаил Хорьков, – руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД)
◀️Марат Хуснуллин, – вице-премьер РФ
◀️Максим Решетников, – глава Минэкономразвития РФ
◀️Полина Щукина, – аналитик ФГ «Финам»
◀️Виталий Мутко, – глава ДОМ РФ
◀️Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK
◀️Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU»
◀️Игорь Додонов, – аналитик ФГ «Финам»
◀️Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ
◀️Регина Дыдалина, – исполнительный директор компании «Этажи»
◀️Валерий Кочетков, – директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимости»
◀️Руслан Сырцов, – управляющий директор компании «Метриум»
◀️Антон Свириденко, – исполнительный директор Института экономического роста им. П.А. Столыпина
◀️Ярослав Баджурак, – исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»
◀️Константин Барсуков, – гендиректор «Релайт-Недвижимость»

#ИпотечныйБумеранг #мнение

@rusipoteka

💬
👨Сергей Разуваев,
директор консалтингового агентства GMK:

«Мне всегда хотелось разобраться, какую нагрузку с точки зрения бюджета несет государство, субсидируя льготную ипотеку.

Покопался в источниках и увидел, что в период с 2024 по 2026 год на поддержку разного рода льготных ипотек, то есть на компенсацию банкам разницы между рыночной и льготной ставкой, в бюджете выделено 566,8 млрд рублей.

При этом общие расходы запланированы такие:

▪️2024 год – 36,6 трлн
▪️2025 год – 34,4 трлн
▪️2026 год – 35,6 трлн

Получается, что на поддержку льготной ипотеки придется 0,5% от общей суммы бюджетных затрат. Это, я полагаю, немало.

Поэтому резкий рост ключевой ставки, который уже произошел и еще ожидается, потребует достаточно серьезных вливаний уже даже в масштабе страны. Это с одной стороны.

А с другой, стройка – серьезный мультипликатор рынка и многих отраслей, поэтому надо смотреть не только на затраты, но и на профит, который государство получает в виде налоговых отчислений от девелоперов.

Поэтому все взаимоувязано. И резко срезая льготную ипотеку и сокращая бюджетные расходы, мы, вероятнее всего, охладим рынок. Доходы у девелоперов снизятся, и, соответственно, налоговые отчисления тоже. Вот такая история». #мнение

@razuvaevgmk

💬
👨Руслан Юсупов,
президент «ЛенОблСоюзСтроя», основатель ГК «Академия»:

«Ее (льготной ипотеки – прим.) отмена началась с прошлого года, когда стали ужесточаться условия по этим программам. То есть фактически процесс запущен давно. Эффект уже есть: продажи проседают.

Отмена льготной ипотеки – самая обсуждаемая тема среди девелоперов. Когда меня спрашивают, что же будет дальше, я отвечаю, что не помню периодов, когда на протяжении хотя бы года всё было бы спокойно.

Девелоперский бизнес всегда развивался скачкообразно. Состояние стресса – его обычное состояние: сегодня так, завтра будет иначе, может, лучше, может, хуже. Я отношусь к этому философски. В результате любых потрясений компании становились только лучше, по крайней мере те, кто выжил.

Например, в 2023 году на 2-3 месяца просели продажи. Тогда ЦБ стал бороться с совместными программами у застройщиков по снижению процентной ставки по ипотеке до 0,1%. Строители жаловались друг другу и властям, рисовали страшные сценарии. Были проекты, у которых на вводе не распродали и 50% жилья, что является настоящей катастрофой.

И чем в итоге всё закончилось? В августе рынок пошел вверх. Произошли какие-то очередные изменения, по телевизору опять пошли слухи про отмену льготной ипотеки, стали ужесточаться условия по ней. Потребители, выжидавшие 2-3 месяца, ломанулись покупать и просто смели остатки.

И вот так на моих глазах рынок развивается все 14 лет, что я занимаюсь этим бизнесом. Поэтому будет ровно всё то же самое. Да, наметится какой-то спад, многим сейчас проще положить деньги на депозит, потому что ставки по ним от 10% и выше. Люди станут пережидать, это займет полгода, а может быть, и больше, ведь когда ЦБ начнет снижать ставку, я не знаю. Но когда это произойдет, все, кто пересиживал в депозитах, побегут улучшать свои жилищные условия». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Марат Галлямов,
директор агентства недвижимости «Этажи-Казань»:

«Официально льготная ипотека заканчивается 1 июля, но во многих банках она уже закончилась, лимиты исчерпаны. Невозможно взять ипотеку, даже если захочешь. Тот, кто выжидал и откладывал покупку на потом, сейчас старается запрыгнуть в последний вагон. Многие застройщики подняли цены из-за повышенного спроса.

Отмена массовой льготной программы это правильно. Так или иначе, господдержка останется, и для многодетных семей, и в малых городах, там, где необходимо поддержать стройку. Но рост цен на рынке с июля замедлится, сделки процентов на сорок сократятся в моменте, до тех пор, пока люди не привыкнут к существующим реалиям.

По стране, возможно, там, где есть профицит новостроек и жилья, цены поползут вниз до определенного уровня, но не скажу, что это будут огромные скидки или дисконт. Что касается Казани, то здесь мы не увидим "звездопада". В целом у нас нет профицита, мы еще не догнали уровень Екатеринбурга, Тюмени, Москвы, Санкт-Петербурга по количеству строящегося жилья на одного жителя. Мой прогноз – цены просто остановятся, но через пару-тройку месяцев все равно продолжат рост.

На данный момент "вторичка" занимает в продажах 40%, а новостройки – 60%. Мне кажется, они поменяются местами, и на авансцену выйдет новая "вторичка" – от инвесторов. Интересные проекты от застройщиков продолжат рост, а неинтересные будут выживать. Все будут бороться за покупателя». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Наиль Галеев,
гендиректор группы компаний СМУ-88:

«Мы в корне не согласны с позицией господина Аксакова. В условиях высокой ключевой ставки и адресных льготных программ безадресная льготная ипотека для массового покупателя – если брать масштабы всей страны – остается практически единственным способом покупки квартиры. В этой связи не понимаю, как уменьшение возможностей для приобретения жилья может повысить его доступность для широкой аудитории. Отмена льготной ипотеки не приведет к падению цен на рынке.

Стоит напомнить, что ценообразование на первичном рынке – это сложный процесс, который формируется исходя из множества факторов:
▪️ключевая ставка ЦБ,
▪️особенности работы по эскроу-счетам,
▪️расходы на стройматериалы, землю и рабочую силу.

Сегодня наибольшее влияние оказывает стоимость банковского финансирования. Напомню, все строительство сегодня идет с проектным финансированием и применением эскроу-счетов. Застройщик берет в банке кредит на строительство по схеме "ключевая ставка +3%", где ставка плавающая и может меняться. Чтобы компенсировать увеличение ставки, застройщики вынуждены повышать стоимость квадратного метра.

Далее надо вспомнить, что механизм эскроу-счетов работает таким образом, что застройщик не может получить доступ к деньгам, пока не введет дом в эксплуатацию. Все это время деньги никак не защищены от инфляции и обесцениваются. Поэтому застройщики вынуждены закладывать в стоимость квадратного метра и эти потери.

Кроме того, с начала года наблюдается рост цен на основные стройматериалы и производство работ. Так, только в I квартале текущего года цены на основные строительные материалы – бетон, кирпич, арматуру, утеплитель – выросли на 10-20%. Вместе с материалами выросла и стоимость производства работ – по отдельным видам она достигает 80-90%. В результате себестоимость строительства за год увеличилась примерно на 30%. Учитывая все вышеперечисленное, рассчитывать на снижение цен в ближайшее время не стоит». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Александр Попов,
гендиректор «Самолет Плюс»:

«В России на банковских депозитах лежит около 100 трлн рублей, тогда как в прошлом году, когда ключевая ставка была ниже, этот показатель был в районе 60 трлн рублей.

Так вот, за 100 трлн рублей можно купить 10 млн квартир. При этом сейчас в России без фейковых объявление и без дублей продается 250 тысяч квартир от застройщиков и 800 тысяч квартир на вторичке - в итоге примерно миллион. А спрос на 10 млн, но пока эти деньги находятся в банках на вкладах по ставке 17-18%. Но как только хотя бы маленький запах на рынке пройдет о том, что скоро "ключ" будет снижаться… то мы все с вами просто увидим эльдорадо.

Все, что люди заработали на депозитах, они будут стремится сохранить в квартирах. Это будет эльдорадо покупок, эльдорадо спроса, как это было два-три года назад в Сочи, когда цены на квартиры выросли там в три раза. И по-другому быть не может, потому что квартир всего 1 млн, а спрос на 10 млн». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Сергей Зайцев,
директор департамента продаж компании «Этажи»:

«В третьем квартале цены на загородном рынке увеличатся на 6%, в четвертом – на 3%. Для сегмента аренды жилья эти показатели прибавят по 5% в каждом квартале.

В целом по 2024 году стоимость вторичной недвижимости относительно прошлого года не изменится, первичная подорожает на 8%, загородная – почти на 24%, ставки аренды подрастут на 19%.

Сейчас рынку нужно будет время для адаптации под новые условия кредитования, поэтому динамика будет околонулевой. На вторичном рынке конкурировать за покупателя будут не снижением цены, а предоставлением дисконта, на первичном - рассрочками и субсидированием первоначального взноса. Цены же пока будут фиксироваться на занятых позициях. В долгосрочной же перспективе они продолжат расти на уровне инфляционных ожиданий.

По итогам года количество выдач ипотечных кредитов уменьшится почти на четверть до 1,5 млн (с 2 млн ипотек в 2023 году). Однако в 2025 году число ипотек снова начнет расти – на 13,6%, до 1,7 млн штук. В 2026-м – рост на 17% и выход на показатели 2023 года в 2,039 млн ипотек.

Массовые льготные программы оказывают существенное влияние на уровень инфляции в стране, по мере их сокращения есть большая вероятность смягчения кредитно-денежной политики ЦБ. К тому времени рынок уже адаптируется к существующим условиям кредитования и любое снижение ипотечных ставок с прогнозируемым ростом средних заработных плат позитивно отразится на спросе, поэтому в 2025-2026 годах мы ожидаем увеличение спроса на кредиты для покупки жилья». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬 Опубликован новый «Ипотечный бумеранг #270». Наиболее интересные за последнее время цитаты экспертов, которые касаются рынка недвижимости и ипотеки.

В новом выпуске:

◀️Константин Ламин, – руководитель Комитета Гильдии Риэлторов Москвы по статистике и аналитике
◀️Денис Аксенов, – гендиректор коллекторского агентства «Долговой Консультант»
◀️Ольга Тумайкина, – коммерческий директор ГК «ФСК»
◀️Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK
◀️Руслан Юсупов, – президент «ЛенОблСоюзСтроя», основатель ГК «Академия»
◀️Денис Бабаков, – коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»
◀️Алексей Моисеев, – замминистра финансов РФ
◀️Дмитрий Щегельский, – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, гендиректор АН «Бенуа»
◀️Марат Галлямов, – директор АН «Этажи-Казань»
◀️Наиль Галеев, – гендиректор группы компаний СМУ-88
◀️Александр Попов,– гендиректор «Самолет Плюс»
◀️Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», руководитель платформы Ipoteka.Global
◀️Сергей Зайцев, – директор департамента продаж компании «Этажи»
◀️Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль»

#ИпотечныйБумеранг #мнение

@rusipoteka

💬
👨Алексей Лейпи,
директор дивизиона «Домклик» Сбербанка:

«Если сравнивать 2023 год с текущим, то, по нашим оценкам, изменения, которые нас ждут – снижение (объема выдачи ипотеки в России – прим.) год к году на 25-30%. Мы говорим о прогнозе в 5,2 трлн рублей.

Это снижение не означает кризис, потому что общая прогнозируемая сумма выдачи будет на уровне 2021 и 2022 годов, бывших рекордными для своего времени.

Количество ипотечных сделок во втором полугодии вырастет на 17% по сравнению с первым полугодием, их общее число по итогам года составит 1,5 млн.

Доля субсидированных государством кредитов после завершения льготной ипотеки во втором полугодии 2024 года сократится приблизительно на 16 п.п., до 55-56% от общего объема выдачи». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi