✍🏻Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global

Ипотечные заметки. Пять взглядов на август, беду приносящий

〰️
Козла бойся спереди, коня сзади, а дурака со всех сторон
Дурак в воду кинет камень, а десять умных не вынут
Заставь дурака богу молиться, он и лоб расшибет
Русские пословицы

Люди, ничего не делая, научаются делать дурное
Незнание – не довод
Латинские изречение
〰️

Ключевая ставка теперь 12%. Угрозы воплотились в действие. Классический прием западного консалтера. Сначала придумать риски, потом ими запугать, затем продать задорого рецепт. Какая цена этого наспех выписанного рецепта? На указанную тему будет написано много и грамотно. Позаимствуем из художественной литературы прием айсберга (Эрнест Хемингуэй) и будем экономить слова в телеграфном стиле.

I. Околонаучный взгляд

Телеграмма. Бессистемность.

Айсберг.
Системой можно назвать только такой комплекс избирательно вовлеченных компонентов, у которых взаимодействие и взаимоотношения принимают характер взаимоСОдействия компонентов на получение фокусированного полезного результата [1].

Организационная система – социальная (или социотехническая) система, осуществляющая сложную деятельность, направленную на удовлетворение определенной социальной потребности (или решение определенной социальной проблемы) [2].

Управление – это процесс формирования и реализации целенаправленного воздействия на объект-систему, основанный на обратной связи, на информационном обмене между субъектом и объектом управления [3].

Проблема субоптимизации когда организация деятельности предприятия осуществляется в соответствии с личными представлениями и интересами руководства (топ-менеджмента), которые зачастую не совпадают с интересами собственника и миссией компании [4],

Системный подход – понятие, подчеркивающее значение комплексности, широты охвата и четкой организации в исследовании, проектировании и планировании [5]. Системный подход в плане исследования, проектирования, планирования реальных организационных систем обращает внимание на недостаточность, а часто и вредность чисто локальных решений, полученных на основе небольшого числа существенных факторов. Системный подход опирается на известный диалектический закон взаимосвязи и взаимообусловленности явлений в мире и обществе, требуя рассматривать изучаемые явления и объекты не только как самостоятельную систему, но и как подсистему некоторой большой системы.

Авторский Прикладной комментарий.
Управление через финансовые индикаторы выглядит солидно. Альтернативная точка зрения в том, что это – упрощение управления народным хозяйством даже выхолащивание его сути. Как связано управление инфляцией с научно-техническим прогрессом и материальными достижениями в виде подшипников и готовых машин и оборудования? Никак. Управление инфляцией – конъюнктурное краткосрочное управление с разговорами о среднесрочном, а социально-экономическое развитие – долгосрочное и стратегическое планирование.

Можно предположить, что тип управления, используемый регулятором не соответствует управлению, используемому правительством и бизнесом, которые стремятся к системности.

II. Взгляд малого и среднего бизнеса

Телеграмма. Нет стабильности и кредита – нет развития.

Айсберг.
При определенных курсах рубля может получать выгоды бюджет или экспортеры или иной специфический бизнес.

МСБ при росте курса проигрывает всегда.

Руководители мегарегулятора негативно высказывались по поводу плановой экономики и роста роли государства. Это – одна рука. Вторая рука в этот момент регулярно подрывает возможности МСБ.

Третья рука словесно забоится о гражданах. Четвертая рука удорожает кредит. Пятая рука рассказывает про радость граждан от роста ставки по вкладам. Шестая рука обвиняет граждан и бизнес в самостоятельном влиянии на рост инфляции из-за привычке к импорту, а тот удорожал из-за курса. Седьмая рука говорит, что курс – рыночный. Восьмая рука постоянно что-то ужесточает на основании собственной теории рисков.

Восьмирукий циклоп. Приснится же такое.

(см. следующий пост ⤵️)

@rusipoteka #Гордейко

Спрос на льготные программы будет высоким

💬 🏁🏁🏁🏁🏁🏁
Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «Русипотека»:

«Увеличение первоначального взноса (по ипотечным госпрограммам – прим.) для рынка в целом даст незначительный отрицательный эффект. Средний первоначальный взнос по льготным программам близок к 25%.

Для части потенциальных заемщиков это повышение будет болезненным из-за невозможности довнести увеличенный первоначальный взнос. При такой разнице между обычными и льготными программами спрос на льготные программы будет высоким.

Особо стоит отметить, что с 1 октября произойдут изменения надбавки за риск, вводимой Банком России для банков. С этого момента только кредиты на приобретение новостроек с первоначальным взносом более 30% будут считаться кредитами со стандартным уровнем риска, которые не требуют дополнительных затрат для банков. Эти изменения окажут существенно большее негативное воздействие на рынок. Большинство заемщиков такой взнос сделать просто не смогут. Как эти нормативы Банка России скажутся на практике мы узнаем чуть позже.

Уменьшение компенсации на 0,5 п.п. на рынке не скажется. Банки предлагают льготные кредиты со ставкой ниже, предусмотренной правительственными нормативами. Незначительные изменения пройдут незаметно на фоне более чем двукратной разницы в ставке между льготными и стандартными программами».
🏁🏁🏁🏁🏁🏁🏁

#мнение #Гордейко

@rusipoteka

✍🏻Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global

Ипотечные заметки. Рекорды августа. Перегрев и пересыхание ипотечного рынка под солнцем регулятора

〰️
Горе вам, прибавляющим дом к дому, присоединяющим
поле к полю, так что другим не остаётся места,
как будто вы одни поселены на земле.
Ветхий завет. Исаия 5:8.
〰️

Ключевая ставка теперь 13%. Угрозы беспощадного таргетирования инфляции продолжаются. Доброй ключевой ставки не ждем. А в августе случилась рекордная выдача 216 тысяч кредитов на сумму 850 млрд рублей. Получили ножницы сентября: подведение рекордных итогов августа и целый месяц угрожающие рассказы про риски пузырей и борьбу с ними.

Часть I. Разговорчики

Банк России неоднократно говорил и продолжает говорить о том, что российский рынок недвижимости рискует «перегреться» из-за льготной ипотеки. В отдельных заявлениях упоминается чрезмерный рост всех выдач ипотечных кредитов. Постоянно заявляются опасения о перекосах в ценообразовании цен на недвижимость.

Ответим на несколько постоянных вопросов.

1. Что конкретно имеется в виду? Каковы признаки этого «перегрева»?

Под перегревом обычно понимаются высокие темпы роста кредитования, которые могут привести к потере качества выдаваемых кредитов. Регулятор упоминал, что его беспокоит рост выдач в 30% в годовом исчислении.

Статистика ипотечного рынка последних лет подсказывает, что по ряду показателей рост 30% уже был, и это всех только радовало.

Например,

▪️кредитный портфель в 2014 году вырос на 33%, в 2021 году на 25%,
▪️выдача кредитов денежном выражении в 2014 году на 30%, в 2017 году на 37%, в 2018 году на 49%, в 2020 году на 51%, в 2021 году на 33%,
▪️выдача кредитов количественном выражении в 2018 и 2020 годах на 35%.

Рост кредитного портфеля в июне, июле, августе 2023 года составил 2,4%, 1,3% и 3,7% соответственно.

Если исключить ажиотажный август, то прирост кредитного портфеля уменьшается.

Ажиотаж сам Банк России и спровоцировал.

Во-первых, Правительство с учетом действий ЦБ увеличило первоначальный взнос по льготным программам с 15 до 20% и уменьшило компенсацию банкам. Начало это работать с 20 сентября, но на рынок начало давить раньше.

Во-вторых, рост ключевой ставки дал сигнал всем колеблющимся – надо брать. Рост ставок отстал от давления негативных ожиданий.

В-третьих, на фоне роста ставок вырос интерес к льготным программам.

2.  Почему это произойдет, какие причины и механизм развития этого явления, с точки зрения ЦБ РФ?

Банк России опасным считает несколько факторов:

▪️высокая доля кредитов с низким первоначальным взносом,
▪️высокую долговую нагрузку свыше 70% от доходов у значительного процента заемщиков,
▪️высокую разницу в ценах на недвижимость на первичном и вторичном рынках (до 30%).

3. Чем это чревато для экономики в целом и для обычных людей, в частности, или, возможно, ничего критичного и не будет?

Доля кредитов с первоначальным взносом определяется возможностями людей. Тем не менее, по льготным программам усредненный первоначальный взнос превышает 25%. Часть заемщиков пользуется специальными предложениями банков, когда за выплату единовременной комиссии можно получить скидку по ставке, а это оказывается выгоднее, чем увеличение первоначального взноса.

Высокая долговая нагрузка по мнению регулятора связным с неумением и нежеланием ЦБ учитывать дополнительные доходы и менталитет граждан. В банках популярны программы по двум документам, когда доходы предоставляются в анкетной форме. Банку России это не нравится и он бы хотел увидеть официальные доходы, подтверждённые справками. Остальное регулятор не хочет понимать. Банки разрешают учитывать доход до 4-х человек. Другими словами, родственники помогают – формально и неформально.

Рост стоимости недвижимости свидетельствует о высоком спросе и том, что он удовлетворяется.

Комплексный разбор причин этого явления потянет на целое исследование. Несколько соображений.

(см. следующий пост ⤵️)

@rusipoteka #Гордейко

(продолжение предыдущего поста)

1. Отсутствие тотального затоваривания современным жильем на рынке недвижимости.

2. Популярность недвижимости по сравнению с другими видами инвестиций и приобретений. Отметим, стоимость автомобиля, стремящейся к стоимости квартиры, неуспех системы пенсионных накоплений и частных инвестиций для большинства граждан.

3. Снижение курса рубля является дополнительным провокатором для сохранения сбережений в недвижимости.

4. Стоимость квартир в новостройках дороже, чем на вторичном рынке недвижимости. И это беспокоит Банк России. Главное опасение, что в случае дефолта вырученных денег не хватит на другую квартиру Негде жить и всё пропало.

Во-первых, в самой новостройке жить еще нельзя и этот процесс на 2-3 года.

Во-вторых, новостройки, как правило, имеют лучшие потребительские качества, чем усредненное вторичное жилье.

В-третьих, просрочка и дефолты при кредитовании новостроек в разы ниже, чем при покупке вторичной недвижимости.

В-четвертых, количество людей, покупающих квартиры в инвестиционных целях сократилось. При покупке квартиры для личного проживания, большинство граждан не переживают из-за ее стоимости.

В-пятых, действительно льготные программы увеличили спрос на новостройки и ускорили рост цен. Настройка льготных программ важнейший и сложнейший вопрос социально-экономического развития, находящейся в компетенций Правительства.

В-шестых, средства от покупки новостроек поступают сразу в экономику с хорошим мультипликатором. Средства от продажи вторички идут в карман граждан. В некотором смысле, экономика от продажи долгих новостроек даже выигрывает.

4. Или, может быть, вообще никакого «перегрева» не произойдет и в конечном итоге рынок сам все «порешает»? Возможно, ЦБ зря волнуется (ведь такие разговоры ведутся уже давно)?

Регулятор в течение последних лет стабильно ведет политику предупреждения всех о рисках ипотечного кредитования. Одновременно с этим вводятся меры по сокращению рисков, в частности увеличение первоначального взноса, снижение показателей долговой нагрузки. Банк России считает безрисковые кредиты на покупку новостроек с первоначальным взносом 30%, покупку вторичной недвижимости с 20%.

Кредитование новостроек имеет двадцатилетнюю историю и сталкивалось с большим количеством различных вызовов. Накопленный опыт позволяет сделать предположение, что наш мегарегулятор преувеличивает риски и проявляет чрезмерное усердие по охлаждению кредитования.

Ипотечное кредитование – только часть кредитования физических и юридических лиц. Есть риск негативного перекрестного эффекта, когда сокращение и удорожание кредитования бизнеса может привести к дефолтам малого и среднего бизнеса, а оттуда пойдут проблемы у ипотечных заемщиков.

Другими словами, без дождя земля может высохнуть, а солнце мегарегулятора её выжжет.

Заявление про сохранение ключевой ставки в 2024 году, снижение в 2026 и пропуск 2025 года сулят ипотечному рынку тяжёлые времена.

Перспективы.

Сентябрь покажет отличный результат. Начиная с октября доступность кредитования снизится по причинам:

▪️рост числа отказов,
▪️увеличение первоначального взноса,
▪️ужесточение требований к подтверждению доходов,
▪️рост ставок.

Вырастет интерес к льготным программам, кредитам под залог недвижимости, ИЖС.

(см. следующий пост ⤵️)

@rusipoteka #Гордейко

Средние ставки по ипотеке могут вырасти до 17% в ноябре

💬 🏁🏁🏁🏁🏁🏁
Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «Русипотека»:

«Еще до последнего повышения ЦБ средние ставки предложения в РФ уже превысили 15%, это очень высокая цифра. На этой неделе начнется очередное повышение. Полагаю, в ноябре ставки по стандартным ипотечным программам будут в районе 17%.

На фоне повышения ставки ЦБ общий объем ипотечного кредитования в России вернется на уровень 100 тыс. кредитов в месяц. В августе показатель составлял 216 тыс., июле – 170 тыс.

При этом спрос будет смещен в сторону кредитования на первичном рынке по льготным государственным программам, включая индивидуальное жилищное строительство. Сейчас льготные программы составляют около 30% от количества всех выдач. Будет 50% и, может быть, больше. На вторичке сделки останутся с альтернативой, когда что-то покупается и что-то продается, а кредит остается с небольшой суммой».
🏁🏁🏁🏁🏁🏁🏁🏁

#мнение #Гордейко

@rusipoteka

✍🏻Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global

Ипотечные заметки. Сентябрь. Последний рекорд

〰️
Всему свое время, и время
Всякой вещи под небом,
…время разбрасывать камни.
Книга Екклесиаста 3:5
〰️

Ключевая ставка определена в конце октября как промежуточные 15%. Борьба с инфляцией будет продолжена. Рекордная выдача сентября только укрепит желание регулятора усилить давление на кредитование.

238 176 кредитов на сумму 955 157 млн рублей – лучший результат в ипотечном кредитовании.

В октябре продолжились «ножницы» сентября: подведение рекордных итогов и угрожающие рассказы про риски пузырей и борьбу с ними.

Часть I. Статистика

За сентябрь выдано 238 176 кредитов на сумму 955 157 млн рублей. Это рекорд и по сумме и по количеству. Сумма больше августа на 12%. В прошлом году было 13%. Сентябрь к сентябрю – прирост 85% по сумме.

За 9 месяцев выдано 1 449 727 кредита на сумму 5 497 704 млн рублей.

За 12 месяцев 2021 года выдано 1 908 498 кредитов на сумму 5 699 330.

Очевидно, что по сумме выдачи по итогам года будет установлен рекорд, а в количественном выражении не обязательно. Уровень замедления выдач по итогам октября покажет перспективы года.

Кредитный портфель вырос на 4,1%. Это больше, чем привычные 1,5-2%.

Популярность кредитования новостроек выросла до 39% в количественном выражении и до 49% в денежном выражении. Это выше, чем в предыдущие периоды.

На приобретение новостроек выдано 93 022 кредитов на сумму 464 453 млн руб.

В августе, по данным ДОМ РФ, выдано 76 тыс. льготных кредитов. Это – 28% от всех выданных кредитов за месяц. Точные данные за сентябрь отсутствуют, т.к данные ДОМ РФ за сентябрь опубликованы с ошибкой, не позволяющей оценить выдачу. По доброй традиции 25 ноября ошибка будет исправлена.

Часть II. Разговорчики

В предыдущем обсуждении были упомянуты взгляды представителей мегарегулятора на вопросы:

▪️перегрева риска недвижимости и перекосах в ценообразовании,
▪️чрезмерного роста выдачи ипотечных кредитов.

Отдадим должное стабильности. Всё было повторено. В ЦБ объяснили рост ипотеки ослаблением стандартов кредитования. Наличие льготных программ создает дисбаланс на рынке недвижимости, считает регулятор. ЦБ РФ хочет получить право вводить количественные ограничения в сегменте ипотеки.

В публичном источнике указано следующее.

➖➖
1 ноября. INTERFAX RU - Текущий рост ипотеки во многом обеспечен ослаблением стандартов кредитования, наличие льготных программ создает дисбаланс на рынке недвижимости, заявила глава департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова на Московском форуме лидеров рынка недвижимости.

Она отметила, что растет разрыв цен между первичным и вторичным рынком: если до введения льготных программ ипотеки он составлял 10%, то на 1 октября этого года достиг 42%.

«В результате у нас сложилась ситуация, когда граждане приобретают жилье на рынке первички по завышенной цене, дальше, если им нужно продать недвижимость, то они, выходя на вторичный рынок, столкнутся с убытками, не смогут продать по той цене, по которой купили, и еще могут остаться должны банку. Если банк останется с этой квартирой в качестве залога в том случае, если кредит будет дефолтным, то тоже у банка не будет достаточно стоимости, чтобы возместить свои потери по кредиту», – сказала Данилова.

ЦБ также видит сложности, связанные с тем, что люди улучшают жилищные условия, продавая жилье на вторичном рынке.

«При этом текущая ситуация характеризуется тем, что льготная ставка примерно в два раза ниже ключевой, соответственно, возникают инвестиционные и арбитражные возможности. Льготные программы становятся привлекательными для инвесторов, то есть не для широкого круга людей, которым мы хотим помочь улучшить жилищные условия, а для тех людей, которые хотят инвестировать», – сказала Данилова.

(см. следующий пост ⤵️)

@rusipoteka #Гордейко

(продолжение предыдущего поста)

Она заявила, что позиция ЦБ останется неизменной: льготные программы ипотеки хороши в случае стресса на рынке. Регулятор предлагает еще раз повысить минимальный взнос по ипотечным льготным программам, но этот вопрос находится в компетенции правительства.

«Мы видим также, что рост ипотеки, который сейчас сложился на высоком уровне - 32% в годовом выражении на 1 октября, - во многом был обеспечен ослаблением стандартов кредитования. Мы имеем в виду рост кредитов с высокой долговой нагрузкой. В частности, доля кредитов с ПДН выше 80% у нас увеличилась примерно в два раза за два года, до около 50%», – отметила глава департамента ЦБ.

В числе других рисков – высокая доля кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%), которая составляет около 60%.

Данилова напомнила, что ЦБ с 1 октября ввел высокие макропруденциальные надбавки для высоко рискованной ипотеки. Кроме того, регулятор думает о расширении инструментария за счет получения права устанавливать макропруденциальные лимиты на выдачи ипотеки (сейчас такое право у ЦБ есть только в отношении необеспеченных потребительских ссуд).
➖➖
Москва. 30 октября. INTERFAX RU - ЦБ РФ в целях ограничения системных рисков подготовит предложение о получении полномочий устанавливать количественные ограничения в ипотеке, говорится в проекте основных направлений развития финансового рынка до 2026 года.

«Такой инструмент позволит ограничить предоставление ипотечных кредитов закредитованным заемщикам, а также кредитов с небольшим первоначальным взносом. Потери банков по таким кредитам выше, особенно в периоды кризисов. До получения полномочий устанавливать количественные ограничения на предоставление рискованных ипотечных кредитов для этих целей могут использоваться макропруденциальные надбавки», – говорится в документе.
➖➖

Воспользуемся опытом нашего мегарегулятора – повторим и дополним.

1. Рост выдачи ипотечных кредитов.

По итогам сентября кредитный портфель вырос за месяц на 4%. Рост кредитного портфеля в июне, июле, августе 2023 года составил 2,4%, 1,3% и 3,7% соответственно. Это – конъюнктурный прирост, в том числе и спровоцированный сверху.

В конкретном сентябре 2023 года всё сошлось для усиленного спроса на ипотечный кредит

▪️Психология – всё будет только хуже,
▪️Личные финансы – отсутствие надёжных альтернативных сбережений,
▪️Стоимость недвижимости – не упадет,
▪️Предложение хорошей недвижимости – уменьшится, стройка встанет,
▪️Кредиты – подорожают,
▪️Льготные программы – отменят,
▪️Частный бизнес – загнется, кредиты дороги,
▪️Цены – дорожают, спасибо курсу и ключевой ставке,
▪️Авто – по цене квартиры, лучше старая машина и новая квартира.

Справка. Статистика ипотечного рынка последних лет подсказывает что по ряду показателей рост 30% уже был, и это всех только радовало.

Например,

▪️кредитный портфель в 2014 году вырос на 33%, в 2021 году на 25%,
▪️выдача кредитов денежном выражении в 2014 году на 30%, в 2017 году на 37%, в 2018 году на 49%, в 2020 году на 51%, в 2021 году на 33%,
▪️выдача кредитов количественном выражении в 2018 и 2020 годах на 35%.

2. Стоимость квартир в новостройках дороже, чем на вторичном рынке недвижимости. И это один раз в месяц беспокоит Банк России. Складывается ощущение, что люди покупают новостройку, чтобы её продать. Главное опасение, что в случае дефолта вырученных денег не хватит на другую квартиру.

Новостройки, как правило, имеют лучшие потребительские качества, чем усредненное вторичное жилье.

Просрочка и дефолты при кредитовании новостроек в разы ниже, чем при покупке вторичной недвижимости.

Количество людей, покупающих квартиры в инвестиционных целях сократилось в три раза. При покупке квартиры для личного проживания, большинство граждан не переживают из-за ее стоимости.

Средства от покупки новостроек поступают сразу в экономику с хорошим мультипликатором. Средства от продажи вторички идут в карман граждан. В некотором смысле, экономика от продажи долгих новостроек даже выигрывает.

(см. следующий пост ⤵️)

@rusipoteka #Гордейко

✍🏻Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global

Ипотечные заметки. Зимние ипотечные каникулы

〰️
Чем хуже, тем лучше
Народная мудрость
〰️

15 декабря состоялись ожидаемые события: увеличение ключевой ставки и изменение льготных программ. Главный вопрос – что дальше. Предложим вниманию альтернативный сценарий на ближайшие три месяца. Альтернатива дается после базового сценария и сбывается при стечении определенных обстоятельств, происходящих достаточно редко. Другими словами, не сбылся сценарий – обстоятельства не сложились.

Первое. Банк России увеличил ключевую ставку с 15 до 16%

Цитата. Совет директоров Банка России 15 декабря 2023 года принял решение повысить ключевую ставку на 100 б.п., до 16,00% годовых. Текущее инфляционное давление остается высоким. По итогам 2023 года годовая инфляция ожидается вблизи верхней границы прогнозного диапазона 7,0–7,5%. При этом рост ВВП в 2023 году, по оценке Банка России, сложится выше октябрьского прогноза и превысит 3%. Это означает, что отклонение российской экономики вверх от траектории сбалансированного роста во втором полугодии 2023 года оказалось более значительным, чем Банк России оценивал в октябре.

В отдельных сегментах кредитного рынка появились признаки замедления активности, однако общие темпы роста кредитования по-прежнему остаются высокими. Повысились инфляционные ожидания населения и ценовые ожидания предприятий. Возвращение инфляции к цели в 2024 году и ее дальнейшая стабилизация вблизи 4% предполагают продолжительный период поддержания жестких денежно-кредитных условий в экономике.

Комментарий
1. Можно было в связи с ожидаемым спадом активности в январе отложить повышение на месяц. Можно было с учетом нарушения планов мегарегулятора по борьбе с инфляцией поднять сразу до 17%. Повышение на 100 базисных пунктов говорит не о мягкости, а о настойчивости и готовности продолжать свою собственную личную борьбу с инфляцией.
2. Когда враг назначен, то можно обосновать всё, что угодно.

Второе. Правительство скорректировало параметры льготных ипотечных программ

Правительство приняло решение скорректировать ряд параметров льготных ипотечных программ. Постановление об этом подписано. Цитата от Министерства финансов.

Так, по Дальневосточной и Арктической ипотеке с 6 до 9 млн рублей увеличен предельный размер кредита. Решение принято по поручению Президента, которое глава государства дал по итогам Восточного экономического форума в сентябре 2023 года.

Программа льготной ипотеки для Дальнего Востока начала действовать с декабря 2019 года. Она распространяется на все 11 регионов ДФО – Бурятию, Якутию, Забайкальский, Камчатский, Приморский, Хабаровский края, а также на Амурскую, Магаданскую, Сахалинскую, Еврейскую автономную области и Чукотский автономный округ.

Программа предполагает выдачу кредита под 2% годовых молодым семьям на покупку жилья или на строительство дома на Дальнем Востоке. В июне 2022 года правительство расширило ее действие на работников медицинских и образовательных организаций.

Также новым постановлением до 30% повышен взнос по льготной ипотеке, которая выдается по ставке 8% годовых на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для его строительства. Эта мера направлена на повышение качества кредитов. Максимальный размер льготного ипотечного кредита для всех регионов, включая столичные, теперь составляет 6 млн рублей.

Комментарий
1. Ограничения коснулись только программы льготной ипотеки. Это – помощь неограниченному кругу лиц только за факт покупки строящегося жилья.
2. Суммарный объем кредитования по льготным программам сохранится на высоком уровне.

(см. следующий пост ⤵️)

@rusipoteka #Гордейко

✍🏻Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global

Ипотечные заметки. Пир во время чумы или за чей счет праздник?

〰️
Множественность обещаний подрывает доверие
Латинская поговорка

Хорошее смолчится, а худо огласится
Русская поговорка
〰️

Настоящий «Пир во время чумы» будет по итогам декабря, а сейчас прелюдия, которую можно назвать так: за чей счёт праздник?

В ноябре прошло простое продолжение октябрьского спада. Формально результат ипотечного кредитования в ноябре очень достойный. Выдано 189 тысяч кредитов на 726 млрд рублей.

Неофициально известны итоги года. Интерес представляет иное, а именно события, определяющие тренды на ближайшие три–шесть месяцев. Декабрь позволил прояснить. Через три месяца не рассосется. Падение продлится шесть месяцев. А дальше вспоминаем фильм «Никто не хотел умирать».

По итогам событий, произошедших 15 декабря (решения Банка России о ключевой ставке и Правительства по изменению льготных программ») была написана заметка с народной мудростью в виде эпиграфа – «Чем хуже, тем лучше». Разумеется, что мудрость это не народная, но так проще. Иначе придется делать грустные параллели. По событиям декабря можно сказать так: «Прочь сомнения. В эту мудрость стали играть все».

Немного статистики по итогам ноября

За ноябрь выдано 189 084 кредита на сумму 726 080 млн рублей. За 11 месяцев выдано 1 839 176 кредита на сумму 6 993 421 млн рублей. За лучший предыдущий год (2021) года выдано 1 908 498 кредитов на сумму 5 699 330.

Кредитный портфель вырос на 1,9%. За 11 месяцев на 27%.

Популярность кредитования новостроек опять выросла. В количественном выражении в ноябре 40,6% и до 51,5% в денежном выражении. На приобретение новостроек выдано 76 790 кредитов на сумму 374 363 млн руб.

Четыре федеральных льготных программы в октябре (за ноябрь данные не верифицированы, точные данные от ДОМ РФ выходят только через два месяца после отчетного периода) – составили 33,76% от всех выданных кредитов.

Средняя ставка предложения достигла 17,5% в конце декабря. За месяц прибавка 0,5.

Кредитование не выгодно никому

Не выгодно на нынешних экономических условиях, разумеется. Рассматривать это рассуждение необходимо исключительно с постоянным вопросом: «За чей счет праздник?». Общий коллективный ответ – не за наш счет. Ответ этот вслух не произносится. И возможно, что так никто и не думает. В рамках новогодних сказок такое авторское рассуждение имеет право на жизнь.

Банк России сделал свои ходы:

⬩ увеличил ключевую ставку с 15 до 16%,
⬩ дал понять, что с этих рельсов по собственной воле долго не сойдёт,
⬩ со второго квартала 2024 года ужесточает нормативные требования к первоначальному взносу и долговой нагрузке физических лиц,
⬩ обвинил всех участников ипотечного рынка в безответственном поведении. Кто берет кредиты, кто-то дает, а кто-то потакает, покупатель и продавцы кредит внесли свой взгляд в нарушение картины мира недвижимости имени департаментов регулятора и тоже не заслуживают похвалы. Цены растут.

Правительство отработало идеально:

⬩ корректировки льготных программ произведены незначительно и социально оправданы,
⬩ компенсации банков по вновь выдаваемым кредитам уменьшены. В расчетной формуле стало не плюс 2% к ключевой ставке, а плюс 1,5%. Начинали с 2,5%. Корректное решение с точки зрения бюджетной политики и явно указывает, что угнаться за азартом Банка России невозможно. Другими словами, нет возможности покрывать за счет бюджета последствия действий Банка России, скоро начнется посевная, а также растет потребность в важных инфраструктурных проектах. Бюджет надо поберечь.

(см. следующий пост ⤵️)

@rusipoteka #Гордейко

✍🏻Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global

Ипотечные заметки. Итоги года или последний глубокий вздох

〰️
1. Исход дела – наставник неразумных
Имеется в виду, что глупцы не способны
предвидеть, чем может кончится дело
Латинская поговорка

2. Образ мыслей меняется с переменой положения
Латинская поговорка

3. Общество не осиновый кол, его не скоро сломишь
Русская поговорка
〰️

В декабре выдано 197 тысяч кредитов на 785 млрд рублей.

За 2023 год выдано свыше 2 млн кредитов (2 036 064) на сумму 7,8 трлн руб. (7 778 916 млн). Это – рекордный результат. Что за ним скрывается?

Декабрь в текущем году не стал лучшим относительно других месяцев. Это – впервые с 2012 года, когда ипотечное кредитование ежегодно выдает больше 1 трлн рублей.

Предыдущий рекордный год был в 2021 году. Количество выданных кредитов в 2023 году больше 2021 года на 7 (6,68) %. Другими словами, ипотечный бизнес только вернулся на уровень позапрошлого года. В какой из предыдущих годов вернется ипотечное кредитование в 2024 году?

По выдаче в количественном выражении супер результатом в 2024 году будет 2020 год с 1,7 млн кредитов. Не исключен возврат в 2018 год с выданными 1,5 млн кредитов. Это всего-навсего уменьшение кредитования на 30% и аналогия перехода из 2021 года в 2022 год.

Немного статистики по итогам декабря

За декабрь выдано 196 868 кредитов на сумму 785 457 млн рублей.

Лучший результат 2023 года в сентябре: 238 197 кредитов на сумму 955 195 млн рублей.

В 2023 году зафиксирован худший декабрьский прирост к ноябрю 8,2%, начиная с 2012 года. Средний прирост составляет 29,8%.

За 12 месяцев 2023 года выдано 2 036 064 кредитов на сумму 7 778 916 млн рублей.

За лучший предыдущий год (2021) года выдано 1 908 498 кредитов на сумму 5 699 330.

На приобретение новостроек в декабре выдано 86 481 кредитов на сумму 435 480 млн руб. На приобретение новостроек в 2023 году выдано 684 147 кредитов на сумму 3 375 030 млн руб.

Кредитный портфель вырос в декабре на 1,6%, а за 12 месяцев на 30%.

Популярность кредитования новостроек опять выросла. В количественном выражении от всего ипотечного кредитования в декабре 43,93% в количественном выражении и до 55,44% в денежном выражении.

По итогам года показатели выглядят более спокойно 33,60% в количественном выражении и 43,39% в денежном выражении.

Эти коэффициенты имеет смысл заполнить, чтобы понимать, что заявления о том, льготные программы составили в прошедшем году 60,8% требуют уточнений. Какие льготные программы имеются в виду.

Подсказки к размышлению

Подавляющее большинство льготных программ привязаны к новостройкам. Главные исключения: несколько регионов имеют право включать вторичку, продажа квартир, оформленных на застройщика по отчетности считается вторичкой, но относится к льготным программам.

Нет точных данных по региональным льготным программам, сельхозипотеке, военной ипотеке.

Статистика ДОМ РФ за 11 месяцев (декабрь на сайте не размещен) позволяет рассчитать, что льготные программы в количественном выражении составляют 36,65% от всех кредитов.

В денежном выражении льготные кредиты составили 48% от общей выдачи за 11 месяцев.

С учетом приобретения формальной вторички по льготным программам в новостройках доля льготных программ в новостройках составляет не менее 85% (оценочные данные).

Данные ДОМ РФ и Банка России выгружались 3 февраля 2024 года. Вероятно, что ДОМ РФ данные за ноябрь исправит. Сейчас числится, что выдано 35 тысячи кредитов. Это – явно мало.

Цитата с сайта регулятора: «В результате 2023 год стал рекордным по выдаче ИЖК с господдержкой: было предоставлено льготных кредитов на сумму 4,7 трлн рублей (2,3 трлн рублей годом ранее), что составляет больше половины (60,8%) общего объема ИЖК».

(см. следующий пост ⤵️)

@rusipoteka #Гордейко

(продолжение предыдущего поста)

Банк России часто оперирует выводами на основании показателей, которые невозможно проверить. В прежние времена при публикации первого раздела 316 формы по ряду показателей можно было провести независимую оценку. Кстати, сравнение 316 формы и анкет, которые банки предоставляли в аналитические агентства, выявляло не полное совпадение.

Как уже отмечалось, кредиты новостройки составили 3,3 трлн рублей по данным Банка России. Как получается 4,7 трлн рублей льготных кредитов не совсем ясно. Из расчета следует, что примерно 1,8 трлн рублей было льготных кредитов на вторичное жилье.

Данные ДОМ РФ по четырем льготным программам за весь год отсутствуют, а ноябрьские данные будут изменены. После выверенного отчета, а декабрь получим данные по четырем программам. Сможем провести перекрестные проверки и оценить долю льготных программ.

Льготным программам будет посвящена отдельная публикация. Называться она будет «Шаг вперед, два шага назад» и учитывать положения фундаментальной работы В.И. Ленина, написанной в феврале-мае 1904 года ровно 120 лет назад.

Графики и прогноз

Ниже приведены три графика, из которых следует обратить внимание на несколько моментов:

▪️связь ключевой ставки и ставки предложения в части запаздывания и опережения;
▪️ставки кредитования по льготным программам, и по новостройкам, показывающие отсутствие существенной чувствительности к ключевой ставке.

Поговорка номер 3 образно описывает эту ситуацию.

(см. следующий пост ⤵️)

@rusipoteka #Гордейко