⏩ Уровень затоваренности рынка новостроек в Новосибирской агломерации в сентябре 2024 года соответствует показателям сентября 2023 года.
Агрегатор ДОМ.РФ ежемесячно дает подробную статистику о доле проданной площади строящегося жилья в каждом регионе. В сентябре 2023 года, январе 2024 года и сентябре 2024 года удельный вес площади реализованных квартир в общем объёме строительства региона составлял 33%.
В целом по РФ в сентябре 2024 года эта цифра года составляла 35%, а в сентябре 2023 года -- 36%. Уровень затоваренности в регионе на 2.0 п.п. выше, чем в среднем по РФ, но есть определенные особенности.
В таблице приведены показатели по Новосибирской области за сентябрь 2023 года и сентябрь 2024 года с лидерами по заделам.
🔎 К сентябрю 2023 года на 2,8% вырос суммарный задел: на 2,6% объем проданной площади и на 8,8% площадь выведенных, но не проданных квартир.
🔎 По сравнению с прошлым годом уменьшилось количество резервных площадей, 80% застройщиков выставило на продажу все проекты.
Баланс - это когда продано 40% строящихся площадей. В регионе - 33%, уровень затоваренности - 21%.
Но если убрать из статистики ТОП-5 застройщиков по площади квартир с неоткрытыми продажами, таких как ГК "Расцветай" (443 тыс. кв. м), "ДАР" (81 тыс. кв. м.), "Союз" (44 тыс. кв. м), "Астон" (41 тыс. кв. м) и "Энергомонтаж" (37 тыс. кв. м), то у оставшихся застройщиков доля проданных площадей составит 42%. Таким образом, можно сказать, что в регионе нет затоваренности.
Причины у каждой компании свои. Например, материнская компания застройщика "ДАР" имеет годовой оборот свыше 0,5 трлн. рублей и периодически строит только на свои деньги. ГК "Союз" получила большой земельный участок за достройку проблемных объектов -- отсюда и рост задела. "Астон" купила и достроила проблемные объекты "Стройтреста № 43" и проект на 83 тысячи квадратов у компании "Капитал Инвест". Энергомонтаж (в ТОП-5 по надежных застройщиков) периодически строит на свои деньги. ГК "Расцветай" выросла за 5 лет с нуля до застройщика из ТОП-20 по РФ, и 80% проектов не выведенных на продажу рассматриваются компанией как земельный банк.
Есть проблемы по остаткам непроданных квартир в сданных домах, но здесь, как минимум, можно быть уверенными в том, что не появится обманутых дольщиков.
#недвижимость #новостройки_НСК #затоваренность
Агрегатор ДОМ.РФ ежемесячно дает подробную статистику о доле проданной площади строящегося жилья в каждом регионе. В сентябре 2023 года, январе 2024 года и сентябре 2024 года удельный вес площади реализованных квартир в общем объёме строительства региона составлял 33%.
В целом по РФ в сентябре 2024 года эта цифра года составляла 35%, а в сентябре 2023 года -- 36%. Уровень затоваренности в регионе на 2.0 п.п. выше, чем в среднем по РФ, но есть определенные особенности.
В таблице приведены показатели по Новосибирской области за сентябрь 2023 года и сентябрь 2024 года с лидерами по заделам.
🔎 К сентябрю 2023 года на 2,8% вырос суммарный задел: на 2,6% объем проданной площади и на 8,8% площадь выведенных, но не проданных квартир.
🔎 По сравнению с прошлым годом уменьшилось количество резервных площадей, 80% застройщиков выставило на продажу все проекты.
Баланс - это когда продано 40% строящихся площадей. В регионе - 33%, уровень затоваренности - 21%.
Но если убрать из статистики ТОП-5 застройщиков по площади квартир с неоткрытыми продажами, таких как ГК "Расцветай" (443 тыс. кв. м), "ДАР" (81 тыс. кв. м.), "Союз" (44 тыс. кв. м), "Астон" (41 тыс. кв. м) и "Энергомонтаж" (37 тыс. кв. м), то у оставшихся застройщиков доля проданных площадей составит 42%. Таким образом, можно сказать, что в регионе нет затоваренности.
Причины у каждой компании свои. Например, материнская компания застройщика "ДАР" имеет годовой оборот свыше 0,5 трлн. рублей и периодически строит только на свои деньги. ГК "Союз" получила большой земельный участок за достройку проблемных объектов -- отсюда и рост задела. "Астон" купила и достроила проблемные объекты "Стройтреста № 43" и проект на 83 тысячи квадратов у компании "Капитал Инвест". Энергомонтаж (в ТОП-5 по надежных застройщиков) периодически строит на свои деньги. ГК "Расцветай" выросла за 5 лет с нуля до застройщика из ТОП-20 по РФ, и 80% проектов не выведенных на продажу рассматриваются компанией как земельный банк.
Есть проблемы по остаткам непроданных квартир в сданных домах, но здесь, как минимум, можно быть уверенными в том, что не появится обманутых дольщиков.
#недвижимость #новостройки_НСК #затоваренность
Дорогие подписчики,
📍для удобной навигации по каналу вводим рубрикатор наиболее популярных тем, чтобы вы всегда могли найти то, что вам интересно.
✔️#ипотека_или_аренда@rop_nsk
✔️#ввод_жилья@rop_nsk
✔️#рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk
✔️#продажи_и_цены@rop_nsk
✔️#новые_проекты@rop_nsk
✔️#финансы@rop_nsk
✔️#апартаменты@rop_nsk
✔️#затоваренность@rop_nsk
✔️#первичка_и_вторичка@rop_nsk
📍для удобной навигации по каналу вводим рубрикатор наиболее популярных тем, чтобы вы всегда могли найти то, что вам интересно.
✔️#ипотека_или_аренда@rop_nsk
✔️#ввод_жилья@rop_nsk
✔️#рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk
✔️#продажи_и_цены@rop_nsk
✔️#новые_проекты@rop_nsk
✔️#финансы@rop_nsk
✔️#апартаменты@rop_nsk
✔️#затоваренность@rop_nsk
✔️#первичка_и_вторичка@rop_nsk
Рост затоваренности рынка новостроек в Новосибирской агломерации резко ускорился с ноября 2023 года.
В первой половине 2024 года он был не так заметен, потому что остаток в 30 000 квартир при продажах 3 500 квартир в месяц — это запас на 3 квартала. При среднемесячной реализации 1 200 квартир затоваренность составляет уже пару лет.
❗️Ситуация усугубляется тем, что остатки непроданных квартир в сданных домах практически никто не считает — их как бы не видно.
В МИНСТРОЕ обещают, что все начатые объекты будут достроены в срок. Если у каких-то застройщиков возникнут финансовые проблемы, то их объекты завершат более успешные коллеги.
Вопрос: а что банки будут делать с этими построенными объектами, где половина квартир не продана?
Как развивается ситуация в Новосибирской области хорошо видно из таблицы, составленной на базе официальной статистики.
#новостройки_НСК #затоваренность@rop_nsk
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
С 11 по 14 марта в ЦВК «ЭКСПОЦЕНТР» в Москве проходила Российская Строительная Неделя (РНС). Почти четыре тысячи участников на нескольких площадках делились информацией о состоянии строительной отрасли в регионах.
Большое число спикеров подготовили презентации по разным темам. Хочу остановиться на некоторых, важных на мой взгляд, аспектах.
В этой публикации — про затоваренность в разных городах России.
📌 Расчеты показывают, что скорость поглощения в Москве и Санкт-Петербурге в 1,5 раза быстрее, чем в Новосибирске. Это объяснимо, поскольку не смотря на более высокий максимальный размер льготного ипотечного кредита, этих денег было недостаточно для покупки квартиры в новостройке. Таким образом, отмена льготной ипотеки меньше повлияла на спрос в столичных регионах.
При текущих темпах реализации весь строительный задел Иркутска будет продан за 33 месяца, Екатеринбурга — за 46 месяцев, Тюмени — за 50 месяцев, а в Новосибирске срок продажи составит 62 месяца.
Затоваренность в большинстве крупнейших региональных рынках ниже, чем в Новосибирске.
Плюс в том, что 70% квартир в Новосибирске подходят и по цене, и площади под семейную ипотеку. А минус — в том, что банки торгуют государственными льготами, обнуляя рентабельность строительного бизнеса.
#новостройки_НСК #затоваренность@rop_nsk
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🏗️ Проданных квартир в домах со сдачей в следующем году в новосибирской агломерации все меньше — их удельный вес уменьшился в 1,4 раза.
За год с февраля 2024 года по февраль 2025 доля проданных квартир со сдачей до конца соответствующего года уменьшилась в новосибирской агломерации на 3 п.п. с 52% до 49%. При этом суммарная площадь таких квартир в активной продаже выросла в Новосибирске на 55%, с 315 тыс. м2 до 490 тыс.м2.
❗️ Тренд на рост затоваренности рынка еще более ярко демонстрирует уровень распроданности квартир со сдачей в следующем году. В феврале 2024 года удельный вес проданных квартир со сдачей до конца следующего года составлял 33%, в феврале 2025 года уже 23% или в 1,43 раза меньше.
🥸 Основная часть квартир в домах, сданных в 2024 году, была продана в 2023-2024 годах. Вторая половина 2023 года и первая половина 2024 года были рекордными по уровню продаж, поэтому доля квартир, проданных на момент ввода дома, составила в новосибирской агломерации за 2024 год – 77,7%. Резкого взлета объемов продаж в 2025 году ждать не приходится, поэтому можно ожидать, что уровень распроданности квартир, сданных в этом году, снизится на 5 - 7 п.п.
При сохранении уровня ключевой ставки доля непроданных квартир в сданных домах в 2026 году станет основной проблемой как для застройщиков, так и для банков.
#новостройки_НСК #затоваренность@rop_nsk
За год с февраля 2024 года по февраль 2025 доля проданных квартир со сдачей до конца соответствующего года уменьшилась в новосибирской агломерации на 3 п.п. с 52% до 49%. При этом суммарная площадь таких квартир в активной продаже выросла в Новосибирске на 55%, с 315 тыс. м2 до 490 тыс.м2.
🥸 Основная часть квартир в домах, сданных в 2024 году, была продана в 2023-2024 годах. Вторая половина 2023 года и первая половина 2024 года были рекордными по уровню продаж, поэтому доля квартир, проданных на момент ввода дома, составила в новосибирской агломерации за 2024 год – 77,7%. Резкого взлета объемов продаж в 2025 году ждать не приходится, поэтому можно ожидать, что уровень распроданности квартир, сданных в этом году, снизится на 5 - 7 п.п.
При сохранении уровня ключевой ставки доля непроданных квартир в сданных домах в 2026 году станет основной проблемой как для застройщиков, так и для банков.
#новостройки_НСК #затоваренность@rop_nsk
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
В апреле этого года во всех строящихся комплексах апартаментов Новосибирска было продано 87 лотов, средневзвешенные продажи по году составили 92 штуки. Сейчас в городе в стройке не реализовано 5 630 апартаментов, остатки в сданных комплексах в пределах 200 - 250 лотов. Еще около 1 000 лотов находятся у инвесторов. Рынку апартаментов, конечно, попроще конкурировать с ранком жилого строительства из-за отсутствия льготной ипотеки, но давление на рынок от инвесторов никто не отменял.
☝️Можно констатировать, что у потенциальных покупателей апартаментов огромный выбор, и конкуренция между застройщиками будет набирать обороты.
Все игроки известны, за исключением ООО «Аврора» — застройщик комплекса на Блюхера, 71 на 1 428 номеров (РС № 54-35-181-2023 от 12.10.2023 года).
Если перенос ввода допускается без особых потерь для застройщика, то срыв срока передачи ключей — это пока табу. По вопросам пени за нарушение качества и несвоевременное исправление недостатков закон на стороне застройщика, поэтому надо выбирать проверенные варианты.
Пример — Тополевая, 5 (стр.), срок ввода на первом паспорте объекта 2012 год.
Самый ликвидный продукт в комплексах апартаментов — офисы класса "А" из-за дефицита на рынке. Более высокими темпами продаются варианты по линии метро и в многофункциональных проектах.
#новостройки_НСК #затоваренность@rop_nsk
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM