🚫 Запрет на стройку в зонах подтопления обойдется застройщикам Новосибирска в 1,5-2 млрд. рублей.
 
С 4 августа этого года в России введен запрет на строительство капитальных объектов в границах зон затопления и подтопления — в ФЗ №301 изменена статья Водного кодекса РФ.
 
С точки зрения здравого смысла власть наконец-то обратила внимание на ситуацию с наводнениями. Потому что граждане страны не могут понять, для чего год из года восстанавливаются дома, которые, с большой вероятностью, в следующий раз снова смоет стихия. Тем не менее, до августа компании могли строить дома при условии возведения инженерной защиты — сейчас нет.
 
📌 По информации Минстроя, под раздачу попали 65 млн м2 площадей в стройке и ещё 10 млн квадратов на стадии разработки.
 
В Единый государственный реестр недвижимости внесено больше 9 тыс. зон затопления и подтопления. В число лидеров по числу таких объектов в Сибирском федеральном округе входит Иркутская область, где находится 400 потенциально подверженных затоплению зон.
 
Минстрой в связи с выходом закона готовит поправки. 2 сентября вышло официальное письмо, что запрет на строящиеся объекты невозможен, но их ввод в эксплуатацию будет в некотором смысле квестом.
 
В Иркутске только на правом берегу Ангары эксперты насчитали 11 строящихся жилых комплексов, которые попали в зону подтопления.
 
❗️В Новосибирске ситуация проще, но и у нас под вопросом 1,5 млн м2 жилья. Из них 750 тыс. квадратов составляет площадь строящихся квартир.
 
Даже если запрет коснется только проектов на стадии согласования, это обойдется застройщикам в 1,5-2 млрд. рублей.
 
С учетом инициатив по КРТ, невысокого спроса, и перспектив по ужесточению семейной ипотеки, строительную отрасль Новосибирска ожидают нелегкие времена.
 
🥸 С моей точки зрения в ближайший квартал нужно ждать реальных мер поддержки строительной отрасли.
 
Пока запустили только поэтапное раскрытие счетов эскроу в ИЖС.

#тренды@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

🪙Затраты на аренду недвижимости у самой малообеспеченной группы населения Новосибирска растут опережающими темпами.

Период с сентября 2020 года по сентябрь 2023 года характеризуется высоким ростом арендных ставок. Вслед за увеличением цен на новостройки и на квартиры вторичного рынка росли ежемесячные ипотечные платежи, что позволяло арендаторам увеличивать ставки.

В это время аренда комнат росла на 18% медленнее, чем аренда квартир в целом, и на 26% меньше стоимости аренды однокомнатных квартир.

После ужесточения условий по льготной ипотеке в 2024 году начался перекос цен между первичным и вторичным рынками и пропорциями между арендой и ипотечным платежом.

❗️Платеж по ипотечному платежу превышал стоимость аренды в 3,5 раза. После постепенного снижения ключевой ставки разница уменьшилась до 2,7 раз, но все еще остается огромной.

В это время потенциальные покупатели квартир начали экономить на аренде, снимая помещения меньшей площади.

За последние три года ставки на аренду всех типов квартир выросли в Новосибирске на 38,3%, а комнат на 49,3%. В целом по стране соотношение составляет 40,4% по всем типам квартир и 57,1% по комнатам.

⚡️Затраты необеспеченной группы населения увеличиваются на 28,7% быстрее, чем по всей выборке в целом.

📌 Рост стоимости аренды комнат в Новосибирске за последние три года ускорился к 2020-2023 годам на 69%, с 29,2 до 49,3%, а в целом по РФ в 2,7 раза.

Более низкий рост в Новосибирске объясняется высокой насыщенностью рынка однокомнатными квартирами, которые были куплены по льготной ипотеке и вышли на арендный рынок после ввода домов в эксплуатацию.

🥸 В целом в Новосибирске нет дефицита арендных квартир.

#ипотека_или_аренда@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

🔈 Что происходит сейчас на региональном рынке недвижимости? Как Новосибирск выглядит на фоне других городов? Как ведет себя «первичка» и «вторичка», какие лоты наиболее интересно покупать сегодня для инвестиций - об этом и о многом другом рассказал в прямом эфире программы «Новосибирские новости»

📈 Вторичный рынок Новосибирской области растет, в то время как цены в сделках на новостройки показали нулевой рост за год.  
 
По данным проектных деклараций, опубликованных на ДОМ.РФ, в августе 2025 года в Новосибирской области было реализовано 1 534 квартиры площадью 72 817 м2 за 11 168 840 000 рублей.
 
В августе 2026 года —1 197 квартир общей площадью 60 304 м2 за 9 249 686 000 рублей.
 
Объем продаж в штуках год к году снизился на 21,9%, по площади — на 17,2%.

📌 Средняя площадь квартиры в августе 2025 года составила 47,5 м2, средневзвешенная цена квадратного метра 153 382 рубля.
 
Средняя площадь квартиры в августе 2026 года составила 50,4 м2, средневзвешенная цена квадратного метра 153 384 рубля.
 
◻️ Лидерами по средневзвешенной цене в Новосибирской области из компаний с продажами более 50 лотов за 8 месяцев стали застройщики (без учета апартаментов):
 
✔️ ГК «СИБИРЬИНВЕСТ»;
 
✔️ ГК «РОСНЕФТЕГАЗСТРОЙ-АКАДЕМИНВЕСТ»;
 
✔️ «СТРАНА»;
 
✔️ ГК «ТАК»;
 
✔️ ГК «ХИММЕТАЛЛ»;
 
✔️ ГК «НОВЫЙ МИР»;

✔️ ГК «БЕРЕГОВОЕ»;

✔️ ГК «ПОЛЯКОВ»;
 
✔️ ГРУППА «МЕТА»;
 
✔️ ВИРА.
 
🥸 За год вторичный рынок Новосибирской области вырос на 31% по сделкам и на 8% по цене предложения. Рост цены квадрата в сделках был еще выше, так как размер скидки на вторичном рынке уменьшился.

#первичка_и_вторичка@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

🪙Текущий период на вторичном рынке Новосибирска – окно возможностей.
 
Эксперты отмечают трехкратный рост инвесторов среди покупателей недвижимости в первом полугодии 2026 года.
 
Всем «сидящим на деньгах» хочется купить недвижимость по минимальной цене в текущем экономическом цикле.
 
В Москве и Санкт-Петербурге цены уже скорректировались вверх. Стоимость квадратного метра вторичной недвижимости в Москве подскочила за 2 года на 41,2%, в Санкт-Петербурге — на 32,5%. Это намного больше, чем проценты по депозиту. При этом инвесторы кроме роста цены самой квартиры получают еще и арендный доход.
 
Рост цены предложения в большинстве столиц Сибирского федерального округа тоже обгоняет величину ставки по депозиту, но этот процесс начался только с августа прошлого года.
 
❗️В Новосибирске основной скачок цен придется на 2027 год, в крайнем случае на начало 2028 года.
 
Затягивая с покупкой, инвестор может выиграть на депозите дополнительно 3%-5%, а прозевав скачок потерять 15%-20% из-за роста цен и резкого сокращения предложения. Наиболее ликвидные варианты всегда уходят в первую очередь, а продавцы начинают придерживать квартиры.
 
Этот прогноз не касается новостроек. Там будет небольшой рост, особенно по квартирам, которые подходят под льготную ипотеку.
 
Рост цен на апартаменты будет соизмерим со вторичным рынком. Но в этом сегменте много нюансов: одна часть проектов переоценена, у другой — проблемы со сроками ввода, не все комплексы реализованы в выгодных локациях.

* Таблица составлена на базе данных агрегаторов Домклик и «Мир квартир».

#рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

#первичка_и_вторичка@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

🔈 О стоимости жилья, сложностях экономики и перспективах строительного рынка Новосибирска - как всегда интересный и откровенный разговор с Петром Уваровым в студии «Радио России».

https://vkvideo.ru/video-38320907_456261321?list=6699d91082a642bc1d

📈 Коэффициент поглощения на рынке новостроек Новосибирской области вырос за четыре года на 68%

➡️ Коэффициент поглощения — это период времени, за который при текущих темпах продаж реализуются все строящиеся квартиры в регионе.

Летом 2023 года в Новосибирской области было реализовано 6 671 квартир в новостройках и лотов в комплексах апартаментов по ДДУ.

✔️ летний период 2024 года — 4 970 лотов.

✔️летние месяцы 2025 года — 3 850 штук.

✔️июнь-август 2026 года— 3 574 лота.
 
Среднемесячные продажи снизились за 4 года на 36,5%, с 1 873 до 1 191 лота.
 
Число нереализованных квартир на полках у застройщиков все это время только увеличивалось:
 
✔️лето 2023 года - 56 250 квартир;

✔️лето 2024 года - 57 193 квартиры;

✔️лето 2025 года – 59 950 квартир;

✔️лето 2026 года – 60 137 квартир.
 
Средневзвешенный коэффициент поглощения составил:
 
✔️летний период 2023 года – 2 года 6 месяцев;

✔️лето 2024 года – 2 года 9 месяцев;

✔️тот же период 2025 года – 3 года 11 месяцев.
  
❗️Сегодня для реализации всех квартир, в стадии строительства нужно 4 года и 3 месяца.
 
При этом строительный задел вырос незначительно — на 3,4%, с 69 957 квартир до 72 391 квартиры, число нереализованных лотов на 6,9%,  а вот среднемесячные темпы продаж рухнули на 36,5%.

Застройщики сократили объемы вывода новых проектов, при этом продажи падают еще более высокими темпами.

Ситуация обостряется высокой ключевой ставкой вместе с ростом закредитованности в среднем по региону.

По разным компаниям ситуация отличается кардинально, но в целом около 20% застройщиков имеют критический уровень затоваренности, а треть из них и закредитованности.

Сейчас можно легко посчитать коэффициент поглощения любой компании — узнать уровень закредитованности чуть сложнее.

🥸 В любом случае нужно осторожнее относиться к покупке квартир на ранней стадии строительства с подозрительно низкими ценами.

* График составлен на базе данных портала ДОМ.РФ.

#продажи_и_цены@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

💯 Новые ставки по семейной ипотеке отправляют семьи с одним ребенком на вторичный рынок.

В 2023 году на одну квартиру по ДДУ продавалось 3,32 квартиры на вторичном рынке, в 2024 году – 3,68 квартиры, в 2025 году – 3,73 сделки на вторичном рынке приходилось на 1 сделку по ДДУ.

За 8 месяцев 2026 года зарегистрировано 46 585 сделок на вторичном рынке и 8 649 сделок по ДДУ.

❗️Число сделок на вторичном рынке уже в 5,39 раз больше, чем на первичном.

С 1 октября льготная ипотека для 55% семей практически перестает работать. При ключевой ставке 10% она перестанет работать для 88% семей с детьми.

Если учесть, что подавляющая часть молодых семей с детьми, которые потянули семейную ипотеку уже воспользовались этой льготой, то можно констатировать, что эпоха дешевой ипотеки завершена.

Что делать с 60 тысячами квартир на полках у застройщиков, значительная часть из которых с одним или двумя окнами и не подходят для семей с 2-3 детьми, вопрос далеко не праздный.

🥸 В течение недели посчитаем новый ежемесячный ипотечный платеж на первичном и вторичном рынках.

#тренды@rop_nsk

📈 Продажи квартир по итогам восьми месяцев 2026 года выросли в Новосибирской области на 20%.

По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, в период с января по август 2026 года общее количество зарегистрированных прав на жилые помещения по договору купли-продажи (мены) составило 46 585.
 
Прирост к аналогичному периоду 2025 года составил 25,85%.
 
С января по август 2026 года застройщики Новосибирской области продали по ДДУ 8 649 квартир в новостройках и лотов в комплексах апартаментов, что на 4,42% ниже показателей прошлого года.
 
Итоговый рост в натуральном выражении составил по региону 19,9%. С учетом 10% роста цены квадратного метра на вторичном рынке, рост суммарной стоимости реализованных квартир превысил за 8 месяцев 30%.
 
Кроме того, по данным РОСРЕЕСТРА, жители Новосибирской области приобрели за восемь месяцев текущего года около 10 тысяч жилых помещений в других регионах СФО.
 
❗️Можно констатировать, что разговоры о том, что рынок недвижимости стагнирует, слегка преждевременны.
 
Доля квартир в новостройках просела с 19,6% до 15,7%.
 
На каждую сделку по ДДУ пришлось по 5,4 сделок по договору купли-продажи. Это связано с ростом доли договоров купли-продажи в общем объеме продаж застройщиков.
 
🥸 После снижения ключевой ставки рынок начал выравнивать ценовые перекосы, созданные стимулированием застройщиков через льготную ипотеку. До полной нормализации еще далеко, но тренд уже обозначен.
 
* График составлен на базе проектных деклараций, размещенных на сайте агрегатора ДОМ РФ и данных РОСРЕЕСТРА.

#продажи_и_цены@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

🔝 Новосибирская область в числе лидеров по снижению средств на счетах эскроу и в списке аутсайдеров по росту вкладов и депозитов среди регионов России.

📌 По данным ЦБ, с 1 августа 2025 года по 1 августа 2026 года вклады (депозиты) и другие привлеченные средства (без учета счетов эскроу) в целом по стране выросли на 11,0%, накопления жителей Новосибирской области увеличились на 4,7%.

Средневзвешенный процент за год обеспечил прирост по депозитам на 10-11%. В целом по РФ с депозитов была снята несущественная сумма средств.

❗️В Новосибирской области в течение года с депозитов ушло 5,5 - 6,5% всех накоплений.

Но пока движение средств на вкладах коснулось в основном начисленных процентов.

📌 В рейтинге регионов по росту депозитов Новосибирская область занимает предпоследнее место, на последнем — Республика Ингушетия.

В число аутсайдеров входят Москва, Московская область, Кузбасс, Сахалинская область, Краснодарский край, Магаданская, Оренбургская и Амурская области.

Часть денег ушло на вторичный рынок, который в Новосибирской области вырос на 25,85% по числу реализованных квартир и на 30% по суммарной выручке.

Похожая ситуация и по объему средств на счетах эскроу. В рейтинге регионов по росту средств наш регион занимает 4 позицию снизу. С августа 2025 года по август 2026 года объем средств на эскроу уменьшился в Новосибирской области на 13 млрд. 474 млн рублей или на 11,6%.
В целом по стране рост составил 8,6%.
Это нельзя объяснить ударным вводом в эксплуатацию большого числа новостроек и, соответственно, раскрытием счетов эскроу. Ввод МКД в регионе снизился, вся проблема — в снижении объемов продаж.

🥸 Спрос на квартиры смещается на вторичный рынок. Почти триллион рублей на счетах жителей Новосибирской области начинает раскручивать этот тренд.

* Таблица составлена на базе данных сайта ЦБ РФ.

#тренды@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

✅ Льготная ипотека для семьи с одним ребенком имеет смысл только при покупке новостройки в сданном доме и с отделкой под ключ.

По новым условиям семейной ипотеки купить купить квартиру в Новосибирске можно за 7,8 млн рублей: 6 млн рублей —сумма кредита плюс 1,8 млн — первоначальный взнос.
 
По средневзвешенной цене на однокомнатные квартиры 180 тыс. рублей/м2 получится приобрести жилье площадью 43 м2.
 
Аналогичная квартира на вторичном рынке в относительно новом доме будет стоить 140 000 рублей за квадрат. Соответственно, квартира площадью в 43 м2 обойдется 6,02 млн рублей. При первоначальном взносе 1,8 млн рублей под 18% годовых на 20 лет ежемесячный платеж составит 65,8 тыс. рублей в месяц.
 
За квартиру в новостройке стоимостью 7,8 млн рублей при первоначальном взносе 1,8 млн рублей ипотека на 20 лет под 10% годовых будет стоить 57,9 тыс. рублей в месяц.
 
❗️В моменте платеж по льготной ипотеке на 7,9 тысячи дешевле рыночного варианта, но в 1,5 раза дороже аренды.
 
▫️Дальше считаем суммарные затраты по этим вариантам:
 
1. При покупке новостройки добавляем в среднем 1,5 года оплаты арендного жилья – это 18 мес. * 35 тысяч рублей = 630 тысяч рублей и минимальный ремонт квартиры после ввода 43 м2 * 20 тысяч рублей = 860 тыс рублей. Всего 1,5 млн рублей.

2. На вторичном рынке косметический ремонт будет стоить 400 тысяч.  
 
❗️Если разницу в 1 млн рублей направить на погашение ипотеки, то ежемесячный платеж на вторичном рынке уменьшится до 49,7 тысяч рублей.    

Покупать новостройку в строящемся доме без отделки с 1 октября становится экономически бессмысленным.
 
☝️ Есть еще два момента:
 
✔️ При снижении ключевой ставки ЦБ РФ на 2,25% ежемесячные платежи по льготной и рыночной ипотеке выравниваются, и льготная ипотека начинает работать только для многодетных семей (12,5% семей);

✔️ Рискованность вложений в стройку никто не отменял, а вероятность попасть в долгострой по мере снижения объемов продаж только возрастает.

🥸 Ждем от Минфина новых инициатив.

#ипотека_или_аренда@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

🧑‍🧑‍🧒 Рыночная ипотека в Новосибирской области остается доступна только тем семьям, которым уже не нужна.

📌 По информации центра экономических исследований «РИА Рейтинг», за пять лет доступность рыночной ипотеки в Новосибирской области снизилась в 1,83 раза.

В третьем квартале 2021 года ипотеку на рыночных условиях могли себе позволить 32,6% семей, в третьем квартале 2026 года, соответственно, 17,8%.

📍 По данным РОССТАТА, 20% самых обеспеченных жителей Новосибирской области в конце 2025 года имели среднедушевой доход 156 954 рубля в месяц или 471 тыс. рублей на семью из трех человек.

Большая часть семей с такими доходами уже решила свой квартирный вопрос.

Для второй 20%-й группы по уровню доходности в регионе рыночную ипотеку в банке не одобрят.

Поэтому ипотеку на общих условиях на квартиру площадью 60 м2 при первоначальном взносе 30% в регионе потянут те, кому она не нужна.

❗️Доступность рыночной ипотеки обратно пропорциональна ключевой ставке.

В начале сентября 2021 года ключевая ставка ЦБ РФ составляла 6,5%, в сентябре 2023 года - 12%, в сентябре 2025 года – 17%, сейчас -14%.

После снижения ключевой ставки доступность ипотеки выросла с 2025 по 2026 год в Новосибирской области на 3,9%, а в целом по РФ — на 4,1%.

В рейтинге регионов по доступности рыночной ипотеки Новосибирская область за пять лет опустилась с 40 места на 55, в том числе на 2 позиции за последний год.

🥸 В условиях ужесточения льготной ипотеки регион возвращается к поэтапному формату улучшения жилья, когда основой становится обмен на квартиру большей площади. При этом ипотека берется не на всю квартиру, а на комнату.

* В таблице «РИА Рейтинг» представлены только регионы СФО.

#ипотека_или_аренда@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

🪙 Семья с одним ребенком и медианными зарплатами может взять в ипотеку квартиру в Новосибирске площадью 36 м2.

Центр экономических исследований «РИА Рейтинг» на основе официальной статистики подготовил рейтинг регионов по уровню чистых медианных зарплат.

📌 Медианная зарплата — это значение, которое находится в середине зарплат всех работающих в регионе, половина зарабатывает меньше этой суммы, половина больше.

С моей точки зрения, этот показатель намного точнее отражает ситуацию на рынке труда в регионе, чем средняя заработная плата.

Медианная заработная плата в Новосибирской области составила во втором квартале 67 852 рубля. С учетом покупательной способности регион занимает 35 место в рейтинге по РФ и 6 позицию в Сибирском федеральном округе.

На чистую медианную зарплату одного работающего можно купить 2,51 фиксированных набора товаров и услуг, который в среднем на 30-35% выше прожиточного минимума.

Если посчитать покупательную способность двух работающих членов семьи и отнять три фиксированных набора на двух взрослых и ребенка, то свободный остаток составит 54,6 тыс. рублей.

❗️При актуальной ставке по рыночной ипотеке 18% и наличии 30% первоначального взноса семье из двух работающих с одним ребенком банк одобрит ипотеку на квартиру в Новосибирске площадью 36 квадратных метров.

Площадь квартиры, доступной по рыночной ипотеке, увеличилась за год в регионе на 30% в основном за счет снижения ключевой ставки, хотя рост медианной зарплаты на 1,5% обогнал динамику вторичного рынка.

🥸 Для одобрения ипотеки на квартиру площадью 60 квадратов суммарная зарплата в семье с одним ребенком должна составлять 171 тысячу рублей.

* Таблица составлена по информации портала «РИА Рейтинг».

#ипотека_или_аренду@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

🪙 Рыночный сегмент новостроек в нерыночной экономике.

Практически все эксперты уверены, что в цене новостроек, начиная с апреля 2020 года, есть нерыночная составляющая в виде надбавки за льготную ипотеку. Споры касаются только её доли.
По моей оценке, это 23%-25%.

Текущая разница в цене квадратного метра в новостройке и в готовых квартирах состоит из 5% премии за новое жилье и 23% наценки за льготную ипотеку.
Средневзвешенная разница в цене квартир от застройщика и от инвестора в одном и том же доме в 2025 году составляла 23,5% — с тех пор она снижается вместе с ключевой ставкой.

☝️Чисто рыночным сегментом новостроек на время действия льготной ипотеки оставался только сегмент апартаментов.

Первые успешные комплексы апартаментов, такие как «Джет», «Бонапарт», «Инские холмы», «Апарт Ривер» давали арендную доходность в 1,5-1,8 раза выше, чем квартиры.

Именно этот разрекламированный факт, не без преувеличения, и дал старт фазе гиперроста продаж. Пик пришелся на 2024 год.

✔️ 2023 год: выручка составила 8,276 млрд рублей (5,37% от объема реализации новостроек по ДДУ).

✔️ 2024 год: выручка выросла до 11,398 млрд рублей, заняв 9,47% в структуре продаж новостроек.

В это время появились первые комплексы с неудачной локацией, однако инвесторы уже имели возможность оценивать реальную, а не декларируемую доходность.

✔️ Текущая фаза (2025–2026): переполнение воронки.

В 2025 году ситуация кардинально изменилась — дефицит исчез даже в готовых проектах, а темпы ввода опережают спрос.

2025 год: продажи составили 9,333 млрд рублей (7,82% от ДДУ), в марте объем технических сделок составил выше 1 млрд. рублей.

За 8 месяцев 2026 года реализовано апартаментов на 4,313 млрд рублей (6,61% от ДДУ).

❗️Скачкообразный рост предложения готовых юнитов к концу 2026 года практически неизбежен.

Конкуренция выйдет на новый уровень. Главным критерием выбора станет не цена квадратного метра, а подтвержденная операционная доходность проекта. Рынок перестанет покупать обещания из рекламных буклетов — инвесторам будут нужны реальные цифры загрузки и чистой прибыли от управляющей компании.

Для покупателей наступит оптимальное окно возможностей. Период высокой избирательной способности продлится по-моему мнению около 1,5–2,5 кварталов. За это время станет очевидно, какие проекты генерируют реальный кэш-флоу, а какие превращаются в балласт.

Специфика формата позволяет девелоперам сглаживать кассовые разрывы: наличие собственной профессиональной УК дает возможность вводить непроданные лоты в краткосрочную аренду, эксплуатируя их самостоятельно до того момента, когда спрос не стабилизируется.

🥸 Поэтому покупателям не стоит рассчитывать на снижение цен в успешных проектах, но и проекты с завышенными ценами продаваться не будут.

апартаменты@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

💻 Расходы федерального бюджета и застройщиков Новосибирской области на льготную ипотеку за пять лет составили около 50 млрд. рублей.

📌 До старта льготной ипотеки разница между средневзвешенной ставкой по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным под залог прав требования по ДДУ, и ключевой ставкой ЦБ РФ составляла около 2%.

С апреля 2020 года ипотека на новостройки работает не по рыночным принципам — убытки по льготным программам покрываются из федерального бюджета.

Цены на новостройки разгоняются быстрее себестоимости, и застройщики получают возможность за свой счет субсидировать льготную ипотеку по своим проектам.

❗️В результате ключевая ставка становится выше средневзвешенной ставки по ипотечному кредиту на новостройки. В ноябре 2024 года в Новосибирской области она доходит до 14,5%.

В моменте в регионе ипотечная ставка на кредиты под залог ДДУ на 6,53% меньше ключевой ставки. С учетом минимальной прибыли банка, 8,5% кто-то должен восполнить.

По моим расчетам, за пять лет доплата составила около 50 млрд. рублей, при этом основным донором является федеральный бюджет.

Отдельные застройщики доплачивали банкам за субсидированную ипотеку. Кредиты без первоначального взноса идут, как правило, с удорожанием объекта.

С октября бюджетные расходы по новым ипотечным кредитам станут меньше, но и прежние обязательства остаются в силе.

🥸 Суммарные затраты на льготную ипотеку по проекту федерального бюджета составят в 2027-2029 годах 1,6 трлн. рублей. Это условная стоимость 220 тысяч двухкомнатных квартир на вторичном рынке.

* График составлен на базе данных с сайта ЦБ РФ.

#финансы@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

🛟 Застройщикам Новосибирска придется выбираться из кризиса перепроизводства без ипотечного костыля.

Статистика, опубликованная на сайте ЦБ РФ, это уже не вчерашний день, а скорее позавчерашний. Но и текущей информации достаточно, чтобы понять, что ипотечная поддержка застройщиков завершена.

Количество ипотечных жилищных кредитов, предоставленных под залог прав требования по ДДУ, показывает, что рынок поверил в отмену старых условий только в январе, когда был зафиксирован трехкратный скачок относительно 2025 года.

Дальше покупатели и застройщики подспудно надеялись на вечный «последний вагон» или «предпоследнее китайское предупреждение». Но за неделю до октября Минфин объявил, что теперь точно все, и на рынке новостроек началась эйфория, переходящая в конвульсии.

❗️Последняя неделя сентября стала для застройщиков еще одним дополнительным месяцем в году по уровню продаж, но грядущий провал в четвертом квартале она не компенсирует.

⚠️ Перед строительной отраслью региона обозначились две проблемы:

✔️ Что делать с 70 тысячами непроданных квартир;

✔️ Как выполнить план по вводу жилья в 2027 году.

Оба вопроса придется решать без ипотечного костыля, как по МКД, так и по ИЖС.

Хуснуллин намекнул, что Правительство России при необходимости снова может скорректировать условия льготной программы «Семейная ипотека». Но пункты триединой задачи — сократить бюджет на поддержку ипотеки, сохранить доступность жилья и решить демографическую проблему — не сильно коррелируют между собой.

В любом случае местным правительствам нужно попытаться решить эти задачи самостоятельно, а застройщикам придется конкурировать со вторичным рынком и между собой.

🥸 При таком выборе покупателей уже не обмануть пустыми маркетинговыми ходами. Все зависит от надежности компании, темпов строительства и соотношения «цена-качество».

* График составлен на базе информации сайта ЦБ РФ.

#тренды@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

🔝 Рост просроченной задолженности по кредитам на новостройки в три раза опережает динамику по ипотечным кредитам в целом.

Сентябрь ожидаемо стал рекордным по числу ипотечных сделок на новостройки в этом году.

📌 За месяц, по оценке агрегатора ДОМ.РФ, было выдано всего 125 тысяч ипотечных кредитов на 614 млрд. рублей, из них на новостройки — 72 тысячи на 441 млрд. рублей.

Несложный расчет показывает, что средний кредит на новостройки составляет 6,125 млн рублей — это максимально возможный займ. Размер среднего кредита по остальным сегментам, равен 3,264 млн руб., что соответствует средневзвешенному размеру доплаты за комнату, если речь идет о расширении жилплощади.

Общая задолженность по ипотечным кредитам с 1 декабря 2025 года по 1 сентября 2026 года выросла по РФ на 5%, а просроченная задолженность — на 8%.

📍 Суммарная задолженность по кредитам под залог ДДУ за это же время уменьшилась на 6%, а просроченная приросла на 24%.

В итоге динамика роста просроченной задолженности на новостройки в три раза выше средней по всем ипотечным кредитам.

В среднем по СФО динамика выше федеральной в 2,6 раза, по Новосибирской области — в 2 раза.

Разговор о росте просроченной задолженности по ипотечным кредитам пока что больше является информационным поводом, чем реальной причиной для беспокойства, но тренд тревожный.

Напомню, что по новым кредитам с октября ежемесячный платеж по «семейной ипотеке» для половины покупателей увеличится на 66,7%. В Новосибирской области по максимально возможному кредиту он вырастет с 38,7 тысяч до 64,5 тысяч рублей.

С учетом задержек ввода почти половины строек региона заемщики вынуждены будут дополнительные 6-12 месяцев платить и ипотеку, и аренду.

🥸 Условий для снижения просроченной задолженности пока нет. Уменьшить риски можно, приобретая квартиры у надежных застройщиков.

Информацию о строительных компаниях, которые ввели дома в 2026 году без задержек, опубликуем в течение недели.

*Таблица составлена на базе данных портала ЦБ РФ.

#тренды@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

📈 Цена предложения за квадрат в новосибирских новостройках выросла в третьем квартале на 4,8%.
 
Мониторинг портала «Мир квартир» показал рост цены предложения квадратного метра в новостройках Новосибирской агломерации за третий квартал 2026 года на 4,8%. Застройщики использовали последний всплеск продаж перед стагнацией.
 
❗️В сентябре цена квадратного метра выросла в столице Сибири на 1,5%.
 
Оформляя последние сделки по старым условиям семейной ипотеки, отделы продаж даже располагали определенным выбором покупателей. Возможно, октябрь за счет переходящих сделок не станет провальным, но до уровня 1700 по сделкам прошлого года точно не дотянет.
 
Цены в Новосибирске росли чуть быстрее, чем в целом по РФ, поэтому в рейтинге крупных городов России по уровню цен на строящееся жилье Новосибирск поднялся с 18 на 16 позицию.

Для поддержания уровня продаж в четвертом квартале застройщикам Новосибирска, да и всей страны, придется прибегать к рассрочке и субсидированию ипотеки.
 
Других вариантов не так много, у вертикально интегрированных компаний цены не сильно отличаются от уровня вторичного рынка.
 
В Новосибирской области одномоментный рост ипотечных платежей для семей с одним ребенком, а это около 50% потенциальных покупателей по семейной ипотеке, составит 66,8%. Для семей с двумя детьми, (это еще 35%), соответственно, 48,3%, и только для 15% условия станут финансово интереснее.
 
Проблема в том, что у подавляющей части семей с тремя детьми уже есть ипотека, которую гасить невыгодно — она окупается арендой.
 
На снижение ключевой ставки застройщикам тоже рассчитывать не приходится: выравнивание ставки по рыночной и льготной программам на 1-1,5 года оставит первичный рынок без покупателей.
 
Застройщикам будет нелегко, рынок просядет и по объемам строительства, и по продажам.
 
Но они выживут в очередной раз, правда, не все, а у покупателей начинается время возможностей, которое закончится резким скачком цен.
 
🥸 Я думаю, что это последний квартал роста цен на новостройки, перед стагнацией. Далее разница цен между новостройками и вторичным рынком будет сокращаться.

#тренды@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

⛔️Новосибирская область находится в красной зоне по соотношению распроданности к строительной готовности.

По данным ДОМ.РФ, к августу 2025 года соотношение распроданности к строительной готовности в Новосибирской области осталось примерно на том же уровне (61%), и регион остается в зоне риска.

Зона риска начинается с показателя ниже 70%. За два года, с августа 2024 года, показатель по региону снизился на 19%, с 80% до 61%.

Падение началось с июня 2024 года, после отмены массовой льготной ипотеки. Причиной стал низкий спрос из-за неподъемной ипотеки.
 
Сейчас рынок находится в ожидании дальнейшего снижения продаж из-за очередного ужесточения ипотечной политики, и покупателям важно знать состояние дел у застройщиков.
 
📍 Сегодня у большинства компаний не хватит средств на завершение объектов за собственный счет. Низкая наполняемость счетов эскроу приводит к высокой ставке по проектному финансированию, поэтому отношение распроданности к стройготовности — важнейший коэффициент для выбора объекта для приобретения.

Коэффициент можно посмотреть на сайте ДОМ.РФ, а мы периодически публикуем его в динамике, объединяя юридические лица по группам компаний, вычищая проблемных застройщиков, строителей с одним домом и проектами с низкой готовностью.

◽️На конец августа 2026 года в ТОП-10 по соотношению распроданности и строительной готовности составляют:

✔️ГК «ПОЛЯКОВ»;

✔️ГК СРС;

✔️ГК «КАМЕЯ»;

✔️СЗ «ЖК НА ВИЛЮЙСКОЙ»;

✔️ГК КПД-ГАЗСТРОЙ;

✔️ГК «ДОМ-СТРОЙ»;

✔️ГК «ХИММЕТАЛЛ»;

✔️Компания «БРУСНИКА»;

✔️SKY Group;

✔️ГК СМС;

✔️ГРУППА МЕТА;

✔️ГК «НОВЫЙ МИР»;

✔️ГК «БЕРЕГОВОЕ-ИНВЕСТ»;

✔️ГК «ТАК»;

✔️ВИРА;

✔️ГК «СОЮЗ».
 
Компании из числа ТОП-15 по объемам строительства, такие как ГК «Астон», ГК «Энергомонтаж» и «Жилищная инициатива», могут себе позволить строить на собственные средства. Тем не менее, ГК «Астон» за 2,5 года увеличила отношение распроданности к стройготовности с 10% до 53%.

Самый низкий коэффициент у компаний из числа ТОП-15 по заделам у ГК «Эталон» – 28%. У лидера рейтинга ГК «Расцветай» коэффициент вырос за год с 42% до 44%.

#рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!

📈 Продажи новостроек по ДДУ за сентябрь 2026 года в Новосибирской области выросли к августу на 30%.
 
По данным проектных деклараций, опубликованных на портале ДОМ.РФ, в сентябре этого года в Новосибирской области реализовано 1590 лотов в новостройках. Этот показатель:
 
на 30% больше, чем в августе 2026 года;

на 18% больше, чем в сентябре 2025 года;

на 17% меньше чем в среднем за сентябрь в 2021-2025 годах.
 
Всего за девять месяцев продажи квартир в новостройках и юнитов в комплексах апартаментов в регионе составили 10 195 штук — это всего на 2% меньше, чем в прошлом году, но на 26% меньше, чем в среднем за последние пять лет.

📌 По данным портала Dataflat.ru, динамика количества сделок по ДДУ за первые три квартала к 2025 году была следующей:
 
✔️ Ленинградская область — рост на 47%;

✔️Пермский край — рост на 39%;

✔️Калужская область — рост на 28%;

✔️Рязанская область — рост на 22%;

✔️ Свердловская область — рост на 8%;

✔️Нижегородская область — рост на 8%;

✔️Московская область — снижение на 1%;

✔️Санкт-Петербург — снижение на 3%;

✔️Москва — продажи упали на 30% в старых границах и на 44% в Новой Москве.
 
▫️В ТОП-15 по числу реализованных лотов в Новосибирской области за сентябрь вошли застройщики:

✔️ГК «РАСЦВЕТАЙ»;

✔️ГК КПД ГАЗСТРОЙ;

✔️Компания «БРУСНИКА»;

✔️ГК «СОЮЗ»;

✔️ ГК «ЭНЕРГОМОНТАЖ»;

✔️ГРУППА «МЕТА»; 

✔️ГК СМСС;

✔️ВИРА;

✔️ГК «СИБИРЬИНВЕСТ»;

✔️ТАК;

✔️ГК «ПОЛЯКОВ»;

✔️ ГК «АСТОН»;

✔️ ГК «ЖИЛИЩНАЯ ИНИЦИАТИВА»;

✔️ ПСФ;

 ✔️SG Development.
 
Итоги по объемам продаж за период с января по сентябрь подведем в течение недели.

*В статье использовалась информация агрегатора ДОМ РФ, данные аналитического центра компании «БУСЫ» и эксперта Максима Попова.

#продажи_и_цены@rop_nsk
#рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!