Самые интересные публикации этой весны

Вот и наступило лето-2024, которое, вероятно, принесет много перемен в девелоперский бизнес. И пока все ждут, как будут развиваться события, предлагаю вспомнить, какой была весна-2024. Собрал ссылки на самые интересные, на мой взгляд, публикации.

Про льготную ипотеку:

▪️О рентабельности льготных программ для банков
▪️Что делать девелоперам в отсутствие льготных программ
▪️Почему девелоперы будут держать цены до последнего

Про ситуацию на рынке с цифрами:

▪️Почему застройщики выводят новые проекты несмотря на снижение спроса
▪️Что будет с рынком после 1 июля
▪️Как долго может расти рынок и что ждет нас в перспективе 5–10 лет

Про #сценарии_жизни:

▪️Когда покупка квартиры становится более выгодной, чем аренда
▪️Почему я не хочу покупать квартиры детям
▪️Как может разрешиться ситуация с малогабаритными квартирами

Про то, что мы делаем в GMK:

▪️Почему в России так много архитектурного фастфуда — Архитительный выпуск GMKTalks
▪️В чем трудность монтажа GMKTalks — подборка спецвыпусков
▪️Город, в котором грамотно и логично выстроен процесс развития — кейс о работе над проектом в Дербенте

Про деньги в девелопменте и не только:

▪️Можно ли ограничить прибыль девелопера
▪️Какие налоговые изменения могли бы привести к глобальным изменениям
▪️Почему я снимаю шляпу перед российской налоговой службой

Если что-то пропустили — рекомендую ознакомиться.

Наше #GMKTalks in the Show потихоньку уходит в народ. Четвертый, «Архитительный выпуск», набрал уже почти 90 тысяч просмотров, причем без особых усилий по продвижению.

Периодически мы получаем запросы обсудить ту или иную тему в рамках шоу. Но мы все-таки консалтинговая компания, а не продакшн-студия, и не можем делать много полноценных выпусков (таких, которые мы делали по риэлторам, по КРТ, по продукту, по архитекторам) в год. Их будет до шести — зато они будут отборные, очень глубокие и интересные.

Но параллельно мы запускаем новый лайтовый формат, в котором мы будем обсуждать только одну и достаточно узкую тему.

Сегодня вы увидите релиз первого спецвыпуска, который мы называем «Средалогия». В этом выпуске я выступаю соведущим, а основное исследование делает наш арт-директор Диана Жданова.

В нем мы поговорим о набережных, вернее о том, как девелоперы интегрируют их в свои жилые комплексы:
▪️что это дает (причем не только в разрезе комплекса, но и в масштабах города);
▪️какие хорошие примеры есть на рынке;
▪️почему это нравится людям;
▪️почему эта тема будет развиваться.

И мы уже сняли еще один выпуск, но пока я не буду раскрывать его тему.

Данные спецвыпуски #Средалогия ищут партнеров, чтобы мы могли подсвечивать все хорошее, светлое и так необходимое девелоперам, чтобы становилось больше интересных, серьезных проектов, которые формируют позитивные #сценарии_жизни людей. Если вам это интересно, напишите продюсеру шоу Елизавете Артамоновой: @Elizaveta_Artamonova.

Разрабатывая концепцию #сценарии_жизни, мы в GMK рассуждали, что правильнее:

▪️арендовать интересное жилье, формирующее позитивный сценарий;
▪️покупать то, на что хватает денег.

Казалось бы, ответ однозначный: жить надо там, где человеку хорошо и интересно, где его ждут большие перспективы.

Но, к сожалению, арендный рынок в России очень сложный и не то, что не сформированный — но правила игры на нем четко не сформулированы. Я об этом уже писал.

Поэтому зачастую у людей нет выбора: снимать или покупать. Они покупают, потому что нет никаких гарантий, что если ты снял жилье, то через полгода тебя оттуда не попросят. Во всем мире права арендаторов защищены, но не у нас.

Кроме того, есть еще одна проблема: если гостиница окупается в среднем за 8-9 лет (здесь могу ошибаться, цифра приблизительная), то арендный дом — намного дольше.

Но недавно заговорили об инициативе предоставления налоговых льгот на период строительства таких домов и на 10 лет с момента ввода. Предлагается на это время обнулить земельный налог, налог на имущество, НДС и налог на доход от сдачи помещений в наём.

Я считаю, эта инициатива очень правильная и своевременная и подтолкнет рынок.

А вы что думаете?

Что такое #сценарии_жизни?

На «Движении» мы с коллегами из GMK хотим не то чтобы презентовать, но как минимум обозначить концепцию, в которой мы работаем.

И сейчас мы пытаемся решить для себя: насколько мы будем откровенны, в какой степени мы готовы раскрыть эту концепцию широкой общественности. Но в любом случае в своем выступлении я расскажу об основных ее составляющих, чтобы была понятна логика развития этой идеи.

Почему мы хотим этим поделиться? Я считаю, что значимость и специалиста, и компании измеряется не только финансовыми показателями, но и степенью влияния на девелопмент в целом и на отдельно взятых игроков рынка.

Ко мне много раз подходили собственники, генеральные директора разных девелоперских компаний — от небольших до достаточно серьезных. И они говорили, что наши продукты: «Библиотека девелопера», «Сценарии жизни», блог — в какой-то степени повлияли на их мировоззрение и на восприятие девелопмента.

А это для нас тоже очень важно. Потому что в конечном итоге мы работаем на то, чтобы девелопер через свой продукт формировал более позитивные сценарии жизни для людей, которые живут в нашей стране — собственно говоря, для нас и для наших детей.

Напомню: 19 июня, 14:30, секция «Маркетинг». Сергей Разуваев, «От маркетинга побед к сценариям жизни».

Сегодня рано утром прилетел с форума в Сочи.

Безусловно, организаторам удалось создать очень серьезное и масштабное мероприятие, на котором присутствовали практически все игроки рынка.

Но у меня лично сложилось очень забавное впечатление. Дело в том, что я на мероприятие-то фактически не попал, хотя все 4 дня был там.

График был плотный, всё было расписано: встречи, общение с коллегами, партнерами, клиентами, конкурентами — со всеми.

Кроме того, мы записали 3 интервью для #GMKTalks in the Show, о которых я уже рассказывал. Уверен, что все они будут очень интересными и содержательными. Как только они выйдут, я обязательно сообщу.

В общем, на самом форуме я был ровно 2,5 часа:

▪️со своим выступлением, где я рассказывал о #сценарии_жизни;
▪️на дискуссионной панели о взаимоотношениях девелоперов и консультантов, где я был одним из участников.

А всё остальное время я общался с людьми. Провел много интересных встреч, которые, надеюсь, приведут к интересным проектам — полезным и значимым для регионов, для наших клиентов, а может быть, и для отрасли в целом.

Вот такое у меня забавное послевкусие.

Рынок индивидуального домостроения в России растет невиданными темпами. Объем ипотеки, выданной в данном направлении за первые 5 месяцев 2024 года, в 2,5 раза больше, чем за тот же период 2023-го.

Этому есть множество причин. С одной стороны, даже крупные игроки обратили внимание на этот рынок как на голубой океан.

Но самое главное, я думаю, в том, что люди боятся статики. Им свойственна динамика и нужен какой-то трек в квартирной «карьере».

Условно: человек купил небольшую квартирку — пожил — купил квартирку побольше — пожил — купил большую квартиру — пожил. Он получил опыт жизни в многоквартирных домах. А потом начинает искать новый опыт жизни за городом.

И все это происходит на фоне того, что средняя площадь квартиры снижается (сейчас это 48 кв. м), а запрос у человека на формирование позитивных #сценарии_жизни — в любом случае остается.

Дом на 90–125 квадратов с участком на 5–10 соток — это уже пространство для более комфортной жизни. Правда, есть и масса проблем, связанных с ИЖС:

▪️ Люди часто не понимают, что такое жизнь за городом, с чем они столкнутся.

▪️Обеспечение инфраструктурой оставлять желать лучшего. Если в городских застройках этот вопрос более-менее решается (хотя и со скрипом), то с загородной инфраструктурой все очень сложно. Школы и садики далеко, не говоря уже о фоках или поликлиниках.

▪️Все это создает дополнительное маятниковое движение. Следовательно, человек вынужден много времени проводить в машине.

Я считаю, что рынок ИЖС, а также смешанных форматов будет развиваться, причем активно. Проблемы будут решаться — и видимо на уровне правительства, потому что девелоперы в ИЖС не потянут инфраструктурные объекты, там не будет экономики.

А что вы думаете, как будет развиваться рынок?

Рекомендую на вечер пятницы: новый выпуск «Средалогии»

#Средалогия — это наш проект, который рассказывает о среде, формирующей #сценарии_жизни людей.

В этот раз мы поговорили о детских площадках, об их значимости для детей и взрослых.

Рекомендую к просмотру всем:

▪️у кого есть дети;
▪️кто строит девелоперские проекты;
▪️кто проектирует детские площадки.

Видео уже на нашем канале.

P. S. Проект «Средалогия» ищет партнера, которому не все равно, как создается среда, которая формирует сценарии жизни людей.

Сейчас все пытаются спрогнозировать уровень спроса и объем продаж на рынке недвижимости хотя бы на ближайшие полгода.

Это можно понять: девелоперские компании должны подкорректировать свои инвест-программы, а люди — определиться, какие решения им принимать и как выстраивать свои #сценарии_жизни.

В этом смысле очень интересно, на мой взгляд, мнение одной из самых мощных с точки зрения аналитического потенциала российских структур — Сбербанка.

И вот 4 июля первый зампред Сбербанка Кирилл Царев говорит, что рынку понадобится как минимум год для восстановления после отмены массовой льготной ипотечной программы. А 5 июля — что уже к концу этого года объемы выдачи ипотеки будут на уровне мая-июня.

И здесь непонятно: то ли господин Царев не так выразился, то ли СМИ не совсем верно передали его слова, то ли никто не понимает, что будет.

Очень сложно прогнозировать. Самая серьезная аналитическая платформа, обладающая суперкомпьютером, делает такие противоречивые заявления с периодом в один день. Что же говорить о простых смертных девелоперах, тем более, консультантах.

У нас очень лихо залетел проект #Средалогия, где мы рассказываем о том, как формируются жилые комплексы и целые города.

В очередном выпуске наш специальный корреспондент Диана Жданова пообщалась с психологом, который рассказал, как городская среда в целом и место жительства человека в частности влияет на его психику, что необходимо учитывать, с чем человек может договориться, а с чем не может.

Рекомендую к просмотру!

Вообще с удовольствием замечаю, что #Средалогия набирает по несколько тысяч просмотров на органическом трафике, практически без продвижения. Мы видим, как это интересно людям, и планируем развивать проект. На сегодняшний момент сформирована программа выпусков по городам России.

Уверен, что со временем #Средалогия станет полезным, очень удобным инструментом, с помощью которого люди из сферы девелопмента смогут составить представление о значимых процессах, связанных с развитием жилых комплексов.

Это важно в контексте все концепции #сценарии_жизни, потому что от того, как человек живет, зависит его судьба. И квартира — это во многом программатор его жизни.

Если вы разделяете наше мнение и хотите стать партнером проекта #Средалогия — напишите продюсеру шоу @Elizaveta_Artamonova.

Из СМИ прилетел вопрос про инвестиции в недвижимость… Какие риски сейчас с этим связаны, какие есть выгоды и перспективы.

Сейчас тот период, когда не очень понятны правила и тренды, не очень понятно, куда пойдет рынок. Я полагаю, что в таких условиях критически важен опыт инвестора.

Например, для непрофессионального инвестора покупать недвижимость с целью вложения денег в ближайшие месяц-два, наверное, нелогично.

Как мы знаем, разница между вторичным и первичным рынком в некоторых регионах достигала 40%. Соответственно, можно ожидать, что вторичный рынок будет подтягиваться по цене к первичному, поскольку сейчас льготные ипотечные программы более-менее сбалансированы. И, возможно, инвестиции во вторичное жилье будут более привлекательны, чем в новостройки.

Теперь о полупрофессиональных инвесторах. Это люди, которые обладают определенным капиталом, готовы покупать в относительно небольших объемах (условно, 1-2 лота).

Я думаю, что в данный момент заработать на спекулятивных сделках будет очень сложно. Вероятнее всего, рынок несколько застопорится, как это уже неоднократно было в России.

Затем люди поймут, что особых альтернатив недвижимости как инвестиционному активу в России пока нет. Тем более, что она растет в цене на протяжении многих лет, а за последние 4 года подорожала вдвое.

И поскольку инвестировать фактически больше некуда, эти люди продолжат вкладывать свои деньги в недвижимость, и, вероятнее всего, рынок восстановится.

Но в моменте риски есть. Поэтому если у полупрофессионального инвестора очень агрессивный риск-профиль, то можно покупать и сейчас. Особенно с учетом того, что девелоперы будут давать какие-то преференции, и что вторичный рынок может стать более привлекательным.

Но все же я даже для таких инвесторов рекомендовал бы взять паузу на месяц-полтора.

Сейчас я бы однозначно рекомендовал покупать недвижимость тем, кто делает это для собственных нужд. То есть если семье или конкретному человеку необходимо жилье в моменте. Не с целью инвестиций, а чтобы закрыть свои потребности и сформировать более комфортные #сценарии_жизни.

При этом хорошо бы, чтобы это вложение не только решало личные задачи, но и было достаточно прибыльным и интересным на рынке.

GMK | Консалтинг в недвижимости с 2005 года