❗️ О "минах замедленного действия" на торгах
 
Встретилось интересное дело, рассмотренное Верховным Судом РФ, когда предмет торгов являлся "проблемным", но это не было очевидным для участников торгов.
 
✏️ Так, в ноябре 2018 года должник подарил жилой дом своему отцу. На момент совершения этой сделки должник имел задолженность перед несколькими банками. Через несколько месяцев (в августе 2019 года) должник обратился в суд с заявлением о банкротстве.
По заявлению финансового управляющего суд признал договор дарения жилого дома недействительным и возвратил его в конкурсную массу (сентябрь 2020 года).
Впоследствии жилой дом был продан на торгах (ссылка на ЭТП) и с победителем торгов заключен договор купли-продажи (август 2021 года). Между тем победитель торгов не смог зарегистрировать право собственности, так как Росреестр приостановил государственную регистрацию (сентябрь 2021 года).
Только после этого должник обратился в суд с заявлением об исключении жилого дома из конкурсной массы как единственного жилья (октябрь 2021 года).
Суд первой инстанции удовлетворил заявление.
Однако суд апелляционной инстанции, которого поддержал окружной суд, отказал в удовлетворении заявления.
 🔥 Верховный Суд РФ согласился с судом первой инстанции. Он отметил, что жилой дом является единственным жильем для должника (несмотря на то, что он пытался переоформить его на отца) и потому подлежит исключению из конкурсной массы.
 🔽 См.: определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 31.10.2022 № 305-ЭС22-12854.
 
✅ В данном деле следует обратить внимание не на юридические вопросы, связанные с признанием жилого дома единственным жильем, а на хронологию спора. Так, жилой дом исключен из конкурсной массы (возвращен должнику) после проведения торгов и заключения договора купли-продажи с победителем торгов. При этом до этого должник занимал "пассивную" позицию, в частности, не обжаловал судебные акты ни о признании договора дарения жилого дома недействительным, ни об утверждении Положения о продаже жилого дома на торгах.
На момент проведения торгов должник ничего не оспаривал и, соответственно, победитель торгов не мог знать, что приобретает "мину замедленного действия", которая сработала уже после проведения торгов: должник добился пересмотра результата торгов и возврата ему жилого дома, а победитель торгов остался с непростой проблемой - возвратом уплаченных денег и, скорее всего, не в полном объеме.
Это дело является показательным примером того, что приобретение имущества на торгах всегда является риском (даже после проведения любых юридических проверок) и застраховаться от него нельзя.
 
📌 Недавно писал о том, что вопрос о применении исполнительского иммунитета к жилому помещению входит в предмет рассмотрения разных споров. Это следует учитывать при анализе жилого помещения.
 
🔎 Также ранее несколько раз писал о "черных лебедях" и "подснежниках" на торгах (здесь, здесь, здесь и здесь).
 
***
#торги #банкротство #единственное #жилье
 
😀 @public_auctions

❗️ О легализации средств, добытых преступным путем, через приобретение единственного жилья
 
В продолжение темы о продаже единственного жилья на торгах (писал об этом здесь, здесь, здесь, здесь, здесь и здесь). Верховный Суд РФ рассмотрит интересное дело о том, как единственное жилье было приобретено за счет средств, добытых преступным путем.
 
✏️ Так, приговором суда должник признан виновным в совершении мошенничества (часть 4 статьи 159 Уголовного кодекса РФ), а также с него взыскано в пользу потерпевшего 19 млн рублей материального ущерба, причиненного преступлением.
Финансовый управляющий подал заявление о включении в конкурсную массу квартиры площадью 88,4 кв. м, принадлежащей должнику, его супруге и двум несовершеннолетним детям (по 1/4 доли каждому).
Суд первой инстанции удовлетворил заявление, поскольку пришел к выводу, что квартира приобретена за счет средств, похищенных у потерпевшего. Суд отметил, что совокупный доход должника и его супруги не позволял накопить сумму, достаточную для оплаты квартиры (5,95 млн рублей), и что должник не раскрыл, на что потратил похищенные средства. Кроме того, суд установил, что в период производства по уголовному делу должник продал жилое помещение, в котором ранее проживал он и члены его семьи. Суд счел, что это было направлено на формальное придание квартире статуса единственного жилья.
Суд апелляционной инстанции, напротив, отказал в удовлетворении заявления, поскольку квартира является единственным жильем для должника и не относится к роскошному жилью. В таком случае источник денежных средств должника не имеет значения. При этом должнику принадлежит только 1/4 доля в квартире, а его супруга и дети не несут ответственности перед потерпевшим.
Окружной суд согласился с судом первой инстанции.
 
🔥 Однако Верховный Суд РФ счел заслуживающими внимания доводы должника о том, что суд первой инстанции и окружной суд ограничили жилищные права его супруги и несовершеннолетних детей, которым принадлежат по 1/4 доли в квартире, а также не учли, что в квартиру были вложены средства материнского капитала (553 тыс. рублей).
 
📆 Судебное заседание назначено на 05.02.2024.
 
🔽 См.: определение судьи Верховного Суда РФ от 20.12.2023 № 305-ЭС23-20771.
 
✅ Таким образом, Верховный Суд РФ рассмотрит вопросы:
▪️ Можно ли легализовать средства, добытые преступным путем, купив на них единственное жилье и оформив его на супругу и несовершеннолетних детей?
▪️ На что в таком случае могут рассчитывать супруга и несовершеннолетние дети, если часть квартиры была приобретена на средства материнского капитала?
Мне кажется, что в данном деле супруга и несовершеннолетние дети должника могут рассчитывать только на долю в квартире, пропорциональную размеру материнского капитала, а не на долю, которую должник распределил им (3/4 квартиры).
 
📌 Следует отметить, что в этом году Верховный Суд РФ разъяснил, что отказ в применении исполнительского иммунитета в отношении должника не должен оставить без жилища членов его семьи, в том числе супругу и несовершеннолетних детей (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 13.04.2023 № 305-ЭС19-13899(9)). Вероятно, по новому делу Верховный Суд РФ подтвердит эту позицию и защитит права супруги и несовершеннолетних детей должника на часть квартиры.
 
***
#торги #банкротство #единственное #жилье #исполнительский #иммунитет
 
😀 @public_auctions

❗️ О продаже на торгах недвижимости с неактуальными характеристиками или о подмене предмета торгов
 
В продолжение темы о продаже единственного жилья на торгах (писал об этом здесь, здесь, здесь, здесь и здесь). Недавно Верховный Суд РФ рассмотрел интересное дело, по которому суды по странному стечению обстоятельств почему-то не стали внимательно рассматривать доводы должника о том, что предмет торгов имеет другие характеристики и является его единственным жильем.
 
✏️ Так, на повторные торги в рамках дела о банкротстве (ссылка на ЭТП) одним лотом были выставлены земельный участок и находящийся на нем незавершенный строительством (процент готовности 70%) жилой дом площадью 161,6 кв. м, право собственности должника на который не было зарегистрировано. Начальная продажная цена составила 3 625 520 рублей. В торгах приняли участие 3 лица, победитель предложил 3 806 796 рублей, и с ним был заключен договор купли-продажи.
Должник обратился в суд с заявлением о признании договора купли-продажи недействительным. Он ссылался на то, что жилой дом имеет иные характеристики, является его единственным жильем и обладает исполнительским иммунитетом.
Суды отказали в удовлетворении заявления, так как пришли к выводу, что жилой дом является незавершенным строительством и непригоден для проживания.
 
🔥 Однако Верховный Суд РФ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение:
▪️ Согласно имеющимся в материалах дела документам, жилой дом имеет иные характеристики, чем указал финансовый управляющий: площадь 338,1 кв. м (в два раза больше) и без статуса "незавершенный строительством". Суды не установили действительные характеристики жилого дома.
▪️ Суды не оценили правомерность выставления финансовым управляющим жилого дома на торги без оформления (регистрации) права собственности должника на него.
🔽 См.: определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18.12.2023 № 306-ЭС23-14931.
 
✅ Не очень понятно, как так получилось, что три судебные инстанции оставили без внимания, что предмет торгов имеет существенно отличающиеся характеристики, которые к тому же позволяли признать его единственным жильем должника, имеющим исполнительский иммунитет.
 
📍 Ранее писал о разъяснениях Верховного Суда РФ, касающихся надлежащего описания предмета торгов.
 
📌 Интересно, что победителем торгов стал представитель кредитора, который предложил кандидатуру финансового управляющего. Получается странная ситуация: финансовый управляющий выставил жилой дом на торги, указав неактуальные характеристики, а его купило лицо, непосредственно участвующее в деле о банкротстве, близкое к финансовому управляющему и, видимо, осведомленное о действительных характеристиках жилого дома. Пока все похоже на недобросовестность (сговор) финансового управляющего и победителя торгов.
 
📚 Из-за того, что жилой дом фактически может быть завершенным строительством, к сожалению, Верховный Суд РФ не стал рассматривать интересный вопрос - при каких условиях незавершенный строительством жилой дом может быть признан единственным жильем? Ранее писал об этом.
 
***
#торги #банкротство #недействительность #единственное #жилье
 
😀 @public_auctions

❗️ О легализации средств, полученных преступным путем, через приобретение единственного жилья
 
В продолжение темы о продаже единственного жилья на торгах (писал об этом здесь, здесь, здесь, здесь, здесь, здесь и здесь). Верховный Суд РФ рассмотрел интересное дело, когда единственное жилье было приобретено за счет средств, полученных преступным путем.
 
✏️ Так, приговором суда должник был признан виновным в совершении мошенничества (часть 4 статьи 159 Уголовного кодекса РФ). С него взыскано в пользу потерпевшего 19 млн рублей материального ущерба, причиненного преступлением.
Потерпевший инициировал дело о банкротстве должника. В ходе него финансовый управляющий подал заявление о включении в конкурсную массу квартиры площадью 88,4 кв. м, принадлежащей должнику, его супруге и двум несовершеннолетним детям (по 1/4 доли каждому).
Суд первой инстанции удовлетворил заявление, поскольку пришел к выводу, что квартира приобретена за счет средств, похищенных у потерпевшего.
Суд апелляционной инстанции, напротив, отказал в удовлетворении заявления, поскольку квартира является единственным жильем для должника и не относится к роскошному жилью. В таком случае источник денежных средств должника не имеет значения. При этом должнику принадлежит только 1/4 доля в квартире, а его супруга и дети не несут ответственности перед потерпевшим.
Окружной суд согласился с судом первой инстанции.
 
🔥 Верховный Суд РФ отменил все судебные акты и направил спор на новое рассмотрение по следующим основаниям:
▪️ Постановление Конституционного Суда РФ от 26.04.2021 № 15-П не допускает нарушение конституционного права на жилище членов семьи должника, совместно проживающих с ним в единственном жилье. Суды не установили обстоятельства для снятия исполнительского иммунитета с квартиры в отношении супруги должника, а оставление несовершеннолетних детей должника без жилья недопустимо в силу закона.
▪️ Источник денежных средств на приобретение квартиры имеет значение. Однако установленное судом злоупотребление должника при приобретении квартиры (за счет средств, похищенных у потерпевшего) является основанием для отказа в защите исполнительного иммунитета только в отношении должника, а не членов его семьи.
🔽 См.: определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.02.2024 № 305-ЭС23-20771.
 
✅ Таким образом, Верховный Суд РФ подтвердил, что квартира, приобретенная за счет средств, полученных преступным путем, не имеет исполнительского иммунитета. Однако исполнительский иммунитет снимается только в отношении должника (преступника), а не членов его семьи.
Следует отметить, что это правовая позиция не является новой, так как ранее Верховный Суд РФ уже разъяснял, что отказ в применении исполнительского иммунитета в отношении должника не должен оставить без жилища членов его семьи, в том числе супругу и несовершеннолетних детей (определение Судебной коллегии по экономическим спорам от 13.04.2023 № 305-ЭС19-13899(9)).
 
❓ Вместе с тем Верховный Суд РФ не стал высказываться по важному вопросу (оставил его на разрешение судов при новом рассмотрении) - в каком объеме супруга и несовершеннолетние дети должника сохраняют жилищные права на квартиру? Так, сохранят ли они долю в квартире, которую должник распределил им (3/4 квартиры), или пропорционально своим вложенным средствам, в частности, размеру материнского капитала? Либо они сохранят лишь право проживания (пользования) квартирой?
Это ключевые вопросы, поскольку неверные ответы на них могут привести к тому, что преступник сможет легализовать средства, добытые преступным путем, купив на них единственное жилье и оформив его на супругу и/или несовершеннолетних детей.
 
***
#торги #банкротство #единственное #жилье #исполнительский #иммунитет
 
😀 @public_auctions

❗️ О признании нежилого помещения единственным жильем
 
В продолжение темы о продаже единственного жилья на торгах. На днях на рассмотрение Верховного Суда РФ было передано интересное дело, по которому возник вопрос о возможности признания нежилого здания единственным жильем.
 
📌 Так, финансовый управляющий заявил об исключении из конкурсной массы нежилого здания, находящегося в Московской области, поскольку оно полностью пригодно для постоянного (круглогодичного) проживания, имеет необходимые коммуникации (отопление, водоснабжение, канализацию и электричество) и имеет все признаки жилого помещения. В нем фактически проживают должник и члены его семьи.
 
❌ Суды отказали в удовлетворении заявления, так как:
▪️спорное здание имеет статус нежилого;
▪️спорное здание не введено в эксплуатацию;
▪️спорное здание не зарегистрировано за должником;
▪️при подаче заявления о признании банкротом должник указал на проживание с супругой в другом месте (г. Калуга);
▪️финансовый управляющий и должник согласованно пытаются искусственно придать исполнительский иммунитет спорному зданию и недобросовестно в очередной раз вывести его из конкурсной массы (до этого предпринималось несколько попыток, в том числе путем его сокрытия, а также инициирования прекращения процедуры банкротства).
 
🔥 Однако Верховный Суд РФ счел заслуживающими внимания доводы должника о том, что спорное здание соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и что в его собственности отсутствует имущество, которое можно отнести к жилым помещениям.
 
📆 Судебное заседание назначено на 13.05.2024.
 
🔽 См.: определение судьи Верховного Суда РФ от 27.03.2024 № 310-ЭС23-27829.
 
✅ Таким образом, Верховный Суд РФ рассмотрит интересный вопрос – может ли нежилое помещение быть признано единственным жильем?
 
🔎 Следует отметить, что ранее Верховный Суд РФ уже рассматривал некоторые вопросы, которые возникли по этому делу:
▪️ Верховный Суд РФ не согласился с судами, которые признали незавершенный строительством жилой дом единственным жильем, и дал указание проверить, пригоден ли он для проживания и проживают ли в нем должник и члены его семьи. Иными словами, при определенных условиях незавершенный строительством жилой дом может быть признан единственным жильем (писал об этом здесь и здесь).
▪️ Верховный Суд РФ разъяснил, что если должник имеет право пользования жилым помещением, которое принадлежит его родителям и в котором он проживает как член семьи, то обращение взыскания на жилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности, допустимо. Соответственно, единственное жилье не обязательно должно находиться именно в собственности должника (писал об этом здесь).
 
***
#торги #банкротство #единственное #жилье #исполнительский #иммунитет #незавершенное
 
😀 @public_auctions

❗️ Лишается ли единственное жилье исполнительского иммунитета в случае смерти должника?
 
На днях на рассмотрение Верховного Суда передано очередное дело по поводу продажи единственного жилья на торгах.
 
Так, в рамках дела о банкротстве умершего должника его совершеннолетний сын и бывшая супруга, действующая в интересах его несовершеннолетней дочери, обратились с заявлением об исключении жилого дома площадью 108,3 кв. м из конкурсной массы. Данный дом являлся единственным жильем должника и впоследствии перешел в общую долевую собственность его детей (по 1/2 доле) в порядке наследования.
❌ Суды отказали в удовлетворении заявления, так как, в частности, дети должника зарегистрированы и постоянно проживают в другом жилом помещении - квартире, принадлежащей их матери (бывшей супруги должника).
 
🔥 Однако Верховный Суд счел заслуживающими внимания доводы заявителей, в том числе:
▪️ Суды не учли, что квартира их матери обременена ипотекой, и в случае ее неплатежеспособности они останутся вообще без какого-либо жилого помещения.
▪️ Наличие фактической возможности проживать по иному адресу не влечет безусловное лишение исполнительского иммунитета жилья, находящегося в собственности.
 
📆 Судебное заседание назначено на 17.06.2024.
 
🔽 См.: определение судьи Верховного Суда РФ от 03.05.2024 № 304-ЭС23-25261.
 
✅ Таким образом, Верховный Суд рассмотрит интересный вопрос – лишается ли единственное жилье исполнительского иммунитета в случае смерти должника, если при этом его наследники проживают в другом жилом помещении?
 
🔎 Я ожидаю, что Верховный Суд придет к выводу, что если жилое помещение имело исполнительский иммунитет (как единственное жилье, не обремененное ипотекой), то такой статус сохраняется и при его наследовании.
 
❓ Вместе с тем заявители поднимают еще более интересный, по моему мнению, вопрос – может ли принадлежащее должнику жилое помещение иметь исполнительский иммунитет, если он фактически в нем не проживает?
Так, заявители указывают на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда от 29.10.2020 № 309-ЭС20-10004, из которого следует, что проживание должника в другом месте "не означает допустимость безусловного неприменения … исполнительского иммунитета".
Когда я читаю в судебных актах такие витиеватые и сложно понимаемые формулировки, у меня складывается впечатление, что сам суд не очень понимал как правильно, но ему надо было что-то написать, и потому он писал так, чтобы потом можно было "переобуться" в любую сторону. Как следствие, я не очень понимаю эту формулировку и, главное, при каких условиях она работает в одну и в другую сторону?
Вместе с тем впоследствии Верховный Суд разъяснил, что если должник проживает в жилом помещении, принадлежащем его родителю, то обращение взыскания на жилое помещение, принадлежащее самому должнику на праве собственности, допускается (писал об этом здесь). Получается, что это один из случаев лишения исполнительского иммунитета, когда должник проживает в другом месте.
Я думаю, что у Верховного Суда есть хорошая возможность, чтобы разъяснить свою позицию по этому вопросу.
 
✏️ Ранее неоднократно писал о продаже единственного жилья на торгах: здесь, здесь, здесь, здесь, здесь, здесь, здесь, здесь, здесь и здесь.
 
***
#торги #банкротство #единственное #жилье #исполнительский #иммунитет
 
😀 @public_auctions

❗️ Верховный Суд подтвердил, что садовые дома могут быть исключены из конкурсной массы
 
В продолжение темы о продаже единственного жилья на торгах и этого поста.
 
❓ На днях Верховный Суд РФ рассмотрел интересное дело, по которому возник вопрос: может ли нежилое помещение быть признано единственным жильем?
 
📌 Так, финансовый управляющий заявил об исключении из конкурсной массы нежилого здания площадью 49,3 кв. м (садовый дом), находящегося в Московской области, так как оно полностью пригодно для постоянного (круглогодичного) проживания и обеспечено необходимыми коммуникациями (отопление, водоснабжение, канализация и электричество), то есть имеет все признаки жилого помещения. В нем фактически проживают должник и члены его семьи.
 
❌ Суды отказали в удовлетворении заявления, так как спорное здание имеет статус нежилого, не введено в эксплуатацию и не зарегистрировано за должником.
 
🔥 Однако Верховный Суд РФ отменил судебные акты и направил спор на новое рассмотрение, так как, в частности, отсутствие легализации помещения в гражданском обороте (не введено в эксплуатацию, не поставлено на кадастровый учет, не зарегистрированы права на него) не влечет отказ в предоставлении исполнительского иммунитета, если:
▪️ отсутствует иное пригодное для проживания жилое помещение;
▪️должник причисляет спорное помещение к жилым.  

✏️ При этом Верховный Суд отметил, что должник, выбирая именно такое (нелегализованное) помещение, принимает на себя все связанные с ним риски во внебанкротных отношениях.
Как я понимаю, Верховный Суд имеет в виду, что оно, в частности, может быть никогда не будет введено в эксплуатацию или не будет переведено в жилое.

🔽 См.: определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда от 27.05.2024 № 310-ЭС23-27829.
 
✅ По сути, Верховный Суд "амнистировал" садовые дома – несмотря на то, что они являются нежилыми помещениями, они могут быть исключены из конкурсной массы (могут быть наделены исполнительским иммунитетом), если: 1) должники фактически проживают в них и 2) должники рассматривают их именно в качестве жилых помещений.
 
***
#торги #банкротство #единственное #жилье #иммунитет
 
😀 @public_auctions