❗️ О продаже единственного жилья на торгах
Возможность обращения взыскания на единственное жилье, пожалуй, один из самых непростых вопросов. По общему правилу, на него нельзя обратить взыскание (оно имеет исполнительский иммунитет). Конституционный Суд РФ и Верховный Суд РФ уже несколько раз давали разъяснения, но вопросы все равно остаются.
🔥 Так, по делу, рассмотренному Верховным Судом РФ, должнице на праве собственности принадлежали:
▪️ двухэтажный жилой дом общей площадью 120 кв. м;
▪️ 1/3 доля в праве общей собственности на квартиру площадью 33,6 кв. м.
Кредитор попросил суд обратить взыскание на жилой дом.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования, поскольку жилой дом является единственным пригодным для постоянного проживания должницы и членов ее семьи (муж и сын). Они зарегистрированы и фактически проживают в нем.
Апелляция, с которой согласилась кассация, удовлетворила требование, поскольку общая площадь дома превышает локальную норму предоставления жилья по договору социального найма (15-18 кв. м) и учетную норму площади жилого помещения (10 кв. м).
⚖️ Верховный Суд РФ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию по следующим основаниям:
▪️ На единственное жилье может быть обращено взыскание, если оно по своим объективным характеристикам (параметрам) явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности в жилище.
▪️Локальные нормативы в жилищной сфере (норма предоставления жилья по договору социального найма или учетная норма площади) не могут быть ориентиром для определения исполнительского иммунитета.
▪️ При определении разумно достаточного уровня обеспеченности жильем следует учитывать не только должника, но и членов его семьи. При этом во внимание должна приниматься жилая, а не общая площадь частного дома (в отличие от квартир).
▪️ Суды не определили, какое именно из двух жилых помещений является разумно достаточным.
🔽 Ссылка на определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18.07.2023 № 4-КГ23-34-К1.
❓ Если честно, данное определение показалось мне не совсем логичным. Так, с одной стороны, Верховный Суд РФ указал на то, что при определении разумно достаточного жилья не должны приниматься во внимание локальные нормативы в жилищной сфере. С другой стороны, он не указал, какие тогда ориентиры должны использоваться. При этом он упрекнул суды в том, что при определении разумной потребности в жилище они учли общую, а не жилую площадь дома, и не учли членов семьи должника, то есть те характеристики, которые используются для применения нормативов в жилищной сфере.
Кроме того, ранее Конституционный Суд РФ действительно пришел к выводу, что нормативы в жилищной сфере не могут быть ориентиром для определения исполнительского иммунитета (постановление от 14.05.2012 № 11-П). Однако в постановлении от 26.04.2021 № 15-П, которым руководствовался Верховный Суд РФ, Конституционный Суд РФ изменил свою позицию - указал, что законодатель за прошедшие 9 лет не установил иные ориентиры, поэтому необходимо использовать такие (близкие по своему назначению) нормативы.
Наконец, ранее по другому делу Верховный Суд РФ, признавая необоснованным оставление должнику 1/4 доли в квартире общей площадью 48,1 кв. м, руководствовался именно нормативами в жилищной сфере - локальными нормами предоставления жилья по договору социального найма (определение Судебной коллегии по экономическим спорам от 12.12.2022 № 304-ЭС22-15217).
✅ Таким образом, вопрос о том, является ли единственное жилье разумно достаточным для должника и членов его семьи, и, соответственно, можно ли снять с него исполнительский иммунитет и продать на торгах, остается очень сложным. Нормативные ориентиры для этого до сих пор не установлены, а нормативы в жилищной сфере не всегда используются судами (даже в Верховном Суде РФ разные судебные коллегии имеют разное мнение на этот счет).
***
#торги #взыскание #единственное #жилье #исполнительский #иммунитет
О публичных торгах в VK.
Возможность обращения взыскания на единственное жилье, пожалуй, один из самых непростых вопросов. По общему правилу, на него нельзя обратить взыскание (оно имеет исполнительский иммунитет). Конституционный Суд РФ и Верховный Суд РФ уже несколько раз давали разъяснения, но вопросы все равно остаются.
🔥 Так, по делу, рассмотренному Верховным Судом РФ, должнице на праве собственности принадлежали:
▪️ двухэтажный жилой дом общей площадью 120 кв. м;
▪️ 1/3 доля в праве общей собственности на квартиру площадью 33,6 кв. м.
Кредитор попросил суд обратить взыскание на жилой дом.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования, поскольку жилой дом является единственным пригодным для постоянного проживания должницы и членов ее семьи (муж и сын). Они зарегистрированы и фактически проживают в нем.
Апелляция, с которой согласилась кассация, удовлетворила требование, поскольку общая площадь дома превышает локальную норму предоставления жилья по договору социального найма (15-18 кв. м) и учетную норму площади жилого помещения (10 кв. м).
⚖️ Верховный Суд РФ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию по следующим основаниям:
▪️ На единственное жилье может быть обращено взыскание, если оно по своим объективным характеристикам (параметрам) явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности в жилище.
▪️Локальные нормативы в жилищной сфере (норма предоставления жилья по договору социального найма или учетная норма площади) не могут быть ориентиром для определения исполнительского иммунитета.
▪️ При определении разумно достаточного уровня обеспеченности жильем следует учитывать не только должника, но и членов его семьи. При этом во внимание должна приниматься жилая, а не общая площадь частного дома (в отличие от квартир).
▪️ Суды не определили, какое именно из двух жилых помещений является разумно достаточным.
🔽 Ссылка на определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18.07.2023 № 4-КГ23-34-К1.
❓ Если честно, данное определение показалось мне не совсем логичным. Так, с одной стороны, Верховный Суд РФ указал на то, что при определении разумно достаточного жилья не должны приниматься во внимание локальные нормативы в жилищной сфере. С другой стороны, он не указал, какие тогда ориентиры должны использоваться. При этом он упрекнул суды в том, что при определении разумной потребности в жилище они учли общую, а не жилую площадь дома, и не учли членов семьи должника, то есть те характеристики, которые используются для применения нормативов в жилищной сфере.
Кроме того, ранее Конституционный Суд РФ действительно пришел к выводу, что нормативы в жилищной сфере не могут быть ориентиром для определения исполнительского иммунитета (постановление от 14.05.2012 № 11-П). Однако в постановлении от 26.04.2021 № 15-П, которым руководствовался Верховный Суд РФ, Конституционный Суд РФ изменил свою позицию - указал, что законодатель за прошедшие 9 лет не установил иные ориентиры, поэтому необходимо использовать такие (близкие по своему назначению) нормативы.
Наконец, ранее по другому делу Верховный Суд РФ, признавая необоснованным оставление должнику 1/4 доли в квартире общей площадью 48,1 кв. м, руководствовался именно нормативами в жилищной сфере - локальными нормами предоставления жилья по договору социального найма (определение Судебной коллегии по экономическим спорам от 12.12.2022 № 304-ЭС22-15217).
✅ Таким образом, вопрос о том, является ли единственное жилье разумно достаточным для должника и членов его семьи, и, соответственно, можно ли снять с него исполнительский иммунитет и продать на торгах, остается очень сложным. Нормативные ориентиры для этого до сих пор не установлены, а нормативы в жилищной сфере не всегда используются судами (даже в Верховном Суде РФ разные судебные коллегии имеют разное мнение на этот счет).
***
#торги #взыскание #единственное #жилье #исполнительский #иммунитет
О публичных торгах в VK.
❗️ Будет ли доходить до торгов меньше недвижимости?
Обычно, когда должник (заемщик) не может исполнить свои обязательства, кредитор обращает взыскание на заложенное имущество (как правило, путем продажи на торгах), контролирует продажу и погашает задолженность за счет выручки от продажи.
🔥 Однако вчера (28.05.2024) Государственная Дума приняла закон о внесении изменений в Закон об ипотеке, который устанавливает порядок "самостоятельной реализации" заложенного имущества должником.
Так, во-первых, должник вправе обратиться к кредитору с заявлением о самостоятельной реализации в любое время (пока кредитор не приступил к обращению взыскания).
Во-вторых, в течение 10 рабочих дней кредитор должен дать согласие на такую реализацию, если отсутствуют установленные законом основания для отказа, в частности, если он уже подал иск об обращении взыскания либо в отношении должника уже возбуждено дело о банкротстве.
В согласии кредитора на такую реализацию указывается:
▪️ объем непогашенных требований кредитора;
▪️ минимальная цена продажи, которая должна быть равна объему непогашенных требований кредитора;
▪️ банковский счет, на который должна быть зачислена выручка от реализации;
▪️ срок самостоятельной реализации.
📌 Важно! В течение срока самостоятельной реализации кредитор не может увеличивать объем своих требований и/или минимальную цену продажи.
В-третьих, на самостоятельную реализацию должнику предоставляется 4 месяца, в течение которых он должен успеть зарегистрировать переход права собственности к покупателю, а также полностью погасить обязательства перед кредитором.
📌 Важно! После получения заявления должника о самостоятельной реализации кредитор не может обратить взыскание в судебном или во внесудебном порядке.
В-четвертых, выручка от реализации должна быть зачислена на банковский счет, определенный кредитором. После погашения требований кредитора остаток выручки возвращается должнику.
✏️ Порядок самостоятельной реализации должником заложенного имущества распространяется:
▪️ только на физических лиц и на обязательства, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности;
▪️ только на погашение обязательств по кредитному договору или договору займа (то есть кредиторами могут быть не только банки);
▪️ на любое недвижимое имущество (не только на квартиры, но и на нежилые помещения).
✅ В принципе, изменения, вносимые в Закон об ипотеке, не являются каким-то новшеством. Практика самостоятельной продажи должником заложенного имущества (с согласия кредитора) существует давно. Вместе с тем эти изменения ее упорядочивают и предоставляют больше гарантий:
▪️ должнику, который будет уверен, что в течение достаточно продолжительного срока кредитор "не сорвет" потенциальную сделку по продаже, отозвав свое согласие и инициировав обращение взыскания;
▪️ покупателю, который будет уверен, что перечисленная оплата будет достаточна для полного погашения требований кредиторов и впоследствии кредитор не откажется погашать ипотеку из-за того, что этой суммы оказалось недостаточно.
❌ Однако для кредиторов эти изменения скорее плохо, чем хорошо. Они обязаны давать согласие на такую реализацию (если не будет установленных законом оснований для отказа) и в течение 4-х месяцев должны "мириться" с такой продажей и не смогут самостоятельно предпринимать меры по обращению взыскания.
🔎 Очевидно, что эти изменения в законодательстве направлены на то, чтобы меньше недвижимого имущества доходило до торгов и чтобы оно реализовывалось на обычном (вторичном) рынке. Видимо законодатель считает, что на нем имущество может быть продано по более выгодной цене.
***
#торги #ипотека #взыскание
😀 @public_auctions
Обычно, когда должник (заемщик) не может исполнить свои обязательства, кредитор обращает взыскание на заложенное имущество (как правило, путем продажи на торгах), контролирует продажу и погашает задолженность за счет выручки от продажи.
🔥 Однако вчера (28.05.2024) Государственная Дума приняла закон о внесении изменений в Закон об ипотеке, который устанавливает порядок "самостоятельной реализации" заложенного имущества должником.
Так, во-первых, должник вправе обратиться к кредитору с заявлением о самостоятельной реализации в любое время (пока кредитор не приступил к обращению взыскания).
Во-вторых, в течение 10 рабочих дней кредитор должен дать согласие на такую реализацию, если отсутствуют установленные законом основания для отказа, в частности, если он уже подал иск об обращении взыскания либо в отношении должника уже возбуждено дело о банкротстве.
В согласии кредитора на такую реализацию указывается:
▪️ объем непогашенных требований кредитора;
▪️ минимальная цена продажи, которая должна быть равна объему непогашенных требований кредитора;
▪️ банковский счет, на который должна быть зачислена выручка от реализации;
▪️ срок самостоятельной реализации.
📌 Важно! В течение срока самостоятельной реализации кредитор не может увеличивать объем своих требований и/или минимальную цену продажи.
В-третьих, на самостоятельную реализацию должнику предоставляется 4 месяца, в течение которых он должен успеть зарегистрировать переход права собственности к покупателю, а также полностью погасить обязательства перед кредитором.
📌 Важно! После получения заявления должника о самостоятельной реализации кредитор не может обратить взыскание в судебном или во внесудебном порядке.
В-четвертых, выручка от реализации должна быть зачислена на банковский счет, определенный кредитором. После погашения требований кредитора остаток выручки возвращается должнику.
✏️ Порядок самостоятельной реализации должником заложенного имущества распространяется:
▪️ только на физических лиц и на обязательства, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности;
▪️ только на погашение обязательств по кредитному договору или договору займа (то есть кредиторами могут быть не только банки);
▪️ на любое недвижимое имущество (не только на квартиры, но и на нежилые помещения).
✅ В принципе, изменения, вносимые в Закон об ипотеке, не являются каким-то новшеством. Практика самостоятельной продажи должником заложенного имущества (с согласия кредитора) существует давно. Вместе с тем эти изменения ее упорядочивают и предоставляют больше гарантий:
▪️ должнику, который будет уверен, что в течение достаточно продолжительного срока кредитор "не сорвет" потенциальную сделку по продаже, отозвав свое согласие и инициировав обращение взыскания;
▪️ покупателю, который будет уверен, что перечисленная оплата будет достаточна для полного погашения требований кредиторов и впоследствии кредитор не откажется погашать ипотеку из-за того, что этой суммы оказалось недостаточно.
❌ Однако для кредиторов эти изменения скорее плохо, чем хорошо. Они обязаны давать согласие на такую реализацию (если не будет установленных законом оснований для отказа) и в течение 4-х месяцев должны "мириться" с такой продажей и не смогут самостоятельно предпринимать меры по обращению взыскания.
🔎 Очевидно, что эти изменения в законодательстве направлены на то, чтобы меньше недвижимого имущества доходило до торгов и чтобы оно реализовывалось на обычном (вторичном) рынке. Видимо законодатель считает, что на нем имущество может быть продано по более выгодной цене.
***
#торги #ипотека #взыскание
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
