❗️ Когда квартиру могут выставить на торги?
У всех нас разный опыт в торгах. Среди нас есть профессионалы, как правило, арбитражные управляющие и "хантеры", которые уже долгое время сами участвуют в торгах. Они задают точечные вопросы, находящиеся на стыке нескольких проблем, на которые я не всегда знаю ответ, и мы вместе следим за судебной практикой по ним.
Есть те, которые хорошо понимают торги, но хотят разобраться в них лучше. Они хорошо знают техническую часть торгов, но уже "обжигались" и потому хотят хорошо понимать также юридическую часть (как правило, это агенты по торгам).
А есть те, кто только "в начале пути" или невольно столкнулись с торгами (сами должники), которые хотят понять, чего ждать от торгов и на что они могут повлиять. Именно они чаще всего задают вопросы в личку. Мне кажется, что их даже больше, чем остальных, поскольку посты с простыми темами получают больше положительных оценок. В связи с этим буду больше освещать простые вопросы, чтобы по случаю давать ссылку на них в личке.
Поэтому ребята, кто поопытней, не судите строго, если некоторые посты покажутся вам слишком простыми (по "заезженным" вопросам). Мы все здесь разные, но рано или поздно сталкиваемся с одними и теми же вопросами.
❓ Начну с "лидера" по вопросам - когда квартиру могут выставить на торги?
По общему правилу, квартира, являющаяся единственным жильем и не обремененная ипотекой, обладает исполнительским иммунитетом – ее нельзя выставить на торги.
🔥 Однако есть исключения:
Во-первых, когда квартира обременена ипотекой (часть 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Во-вторых, как разъяснил Конституционный Суд РФ (постановление от 26.04.2021 № 15-П), суд может отказать в применении исполнительского иммунитета, если:
▪️ Должник искусственно создал ситуацию, когда квартира стала единственным жильем (злоупотребление правом). Классический пример: должник распродал все квартиры и оставил себе одну (как правило, самую большую), которую просит оставить ему как единственное жилье. В этом случае квартира выставляется на торги без каких-либо дополнительных условий.
▪️ Квартира является "роскошной" - ее размеры существенно превосходят нормы предоставления жилых помещений на условиях социального найма. В этом случае должнику и членам его семьи должно быть предоставлено замещающее жилье (в том же населенном пункте и не меньшей площадью, чем по социальным нормам предоставления).
🔽 Более подробно об этом можно почитать в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 07.10.2021 № 304-ЭС21-9542(1,2).
***
#торги #банкротство #единственное #жилье #замещающее #роскошное #исполнительский #иммунитет
О публичных торгах в VK.
У всех нас разный опыт в торгах. Среди нас есть профессионалы, как правило, арбитражные управляющие и "хантеры", которые уже долгое время сами участвуют в торгах. Они задают точечные вопросы, находящиеся на стыке нескольких проблем, на которые я не всегда знаю ответ, и мы вместе следим за судебной практикой по ним.
Есть те, которые хорошо понимают торги, но хотят разобраться в них лучше. Они хорошо знают техническую часть торгов, но уже "обжигались" и потому хотят хорошо понимать также юридическую часть (как правило, это агенты по торгам).
А есть те, кто только "в начале пути" или невольно столкнулись с торгами (сами должники), которые хотят понять, чего ждать от торгов и на что они могут повлиять. Именно они чаще всего задают вопросы в личку. Мне кажется, что их даже больше, чем остальных, поскольку посты с простыми темами получают больше положительных оценок. В связи с этим буду больше освещать простые вопросы, чтобы по случаю давать ссылку на них в личке.
Поэтому ребята, кто поопытней, не судите строго, если некоторые посты покажутся вам слишком простыми (по "заезженным" вопросам). Мы все здесь разные, но рано или поздно сталкиваемся с одними и теми же вопросами.
❓ Начну с "лидера" по вопросам - когда квартиру могут выставить на торги?
По общему правилу, квартира, являющаяся единственным жильем и не обремененная ипотекой, обладает исполнительским иммунитетом – ее нельзя выставить на торги.
🔥 Однако есть исключения:
Во-первых, когда квартира обременена ипотекой (часть 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Во-вторых, как разъяснил Конституционный Суд РФ (постановление от 26.04.2021 № 15-П), суд может отказать в применении исполнительского иммунитета, если:
▪️ Должник искусственно создал ситуацию, когда квартира стала единственным жильем (злоупотребление правом). Классический пример: должник распродал все квартиры и оставил себе одну (как правило, самую большую), которую просит оставить ему как единственное жилье. В этом случае квартира выставляется на торги без каких-либо дополнительных условий.
▪️ Квартира является "роскошной" - ее размеры существенно превосходят нормы предоставления жилых помещений на условиях социального найма. В этом случае должнику и членам его семьи должно быть предоставлено замещающее жилье (в том же населенном пункте и не меньшей площадью, чем по социальным нормам предоставления).
🔽 Более подробно об этом можно почитать в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 07.10.2021 № 304-ЭС21-9542(1,2).
***
#торги #банкротство #единственное #жилье #замещающее #роскошное #исполнительский #иммунитет
О публичных торгах в VK.
❗️ О предоставлении замещающего жилья при продаже единственного жилья на торгах
В продолжение темы о продаже единственного жилья на торгах (писал об этом здесь и здесь). Так, единственное жилье может быть реализовано на торгах, если:
▪️ В применении исполнительского иммунитета отказано (когда жилье обременено ипотекой либо допущено злоупотребление правом – жилье стало единственным искусственно).
▪️ Исполнительский иммунитет ограничен (когда жилье является "роскошным" - его размеры существенно превышают нормы предоставления жилых помещений на условиях социального найма). Конституционный Суд РФ отметил, что в этом случае исполнительский иммунитет не исключает возможность ухудшения жилищных условий должника и членов его семьи (постановление от 26.04.2021 № 15-П). Соответственно, должнику и членам его семьи вместо "роскошного" жилья предоставляется замещающее жилье.
🔥 Условия предоставления замещающего жилья:
▪️ Замещающее жилье предоставляется в пределах того же населенного пункта. Однако это не препятствует должнику согласиться на изменение населенного пункта.
▪️ Замещающее жилье должно быть не меньшей площадью, чем по нормам предоставления на условиях социального найма (рассчитывается не только для должника, но и членов его семьи).
▪️ Замещающее жилье:
- Предоставляется кредитором/кредиторами (с последующей компенсацией затрат за счет конкурсной массы); либо
- Приобретается за счет выручки от продажи "роскошного" жилья на торгах. В этом случае право собственности должника на "роскошное" жилье прекращается не ранее возникновения его права собственности на замещающее жилье.
▪️ Предоставление замещающего жилья должно иметь реальный экономический смысл – должно являться эффективным способом удовлетворения требований кредиторов:
- Сначала необходимо определить рыночную стоимость "роскошного" жилья и замещающего жилья (провести судебную экспертизу), а также учесть издержки по продаже "роскошного" жилья и приобретению замещающего жилья.
- Затем следует определить сальдо между продажей "роскошного" жилья и покупкой замещающего жилья, то есть сумму, на которую пополнится конкурсная масса, и проверить, не будет ли сальдо малозначительным.
- В Положении о продаже "роскошного" жилья следует предусмотреть "цену отсечения" - прекращение торгов, когда цена снизится настолько, что пополнение конкурсной массы станет неэффективным.
▪️ Вопросы о признании жилья "роскошным", а также об условиях и порядке предоставления замещающего жилья решаются арбитражным судом (после предварительного обсуждения на собрании кредиторов).
🔽 См.: определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.07.2021 № 303-ЭС20-18761, от 07.10.2021 № 304-ЭС21-9542(1,2) и от 24.12.2021 № 309-ЭС21-14612.
***
#торги #банкротство #единственное #жилье #роскошное #замещающее
В продолжение темы о продаже единственного жилья на торгах (писал об этом здесь и здесь). Так, единственное жилье может быть реализовано на торгах, если:
▪️ В применении исполнительского иммунитета отказано (когда жилье обременено ипотекой либо допущено злоупотребление правом – жилье стало единственным искусственно).
▪️ Исполнительский иммунитет ограничен (когда жилье является "роскошным" - его размеры существенно превышают нормы предоставления жилых помещений на условиях социального найма). Конституционный Суд РФ отметил, что в этом случае исполнительский иммунитет не исключает возможность ухудшения жилищных условий должника и членов его семьи (постановление от 26.04.2021 № 15-П). Соответственно, должнику и членам его семьи вместо "роскошного" жилья предоставляется замещающее жилье.
🔥 Условия предоставления замещающего жилья:
▪️ Замещающее жилье предоставляется в пределах того же населенного пункта. Однако это не препятствует должнику согласиться на изменение населенного пункта.
▪️ Замещающее жилье должно быть не меньшей площадью, чем по нормам предоставления на условиях социального найма (рассчитывается не только для должника, но и членов его семьи).
▪️ Замещающее жилье:
- Предоставляется кредитором/кредиторами (с последующей компенсацией затрат за счет конкурсной массы); либо
- Приобретается за счет выручки от продажи "роскошного" жилья на торгах. В этом случае право собственности должника на "роскошное" жилье прекращается не ранее возникновения его права собственности на замещающее жилье.
▪️ Предоставление замещающего жилья должно иметь реальный экономический смысл – должно являться эффективным способом удовлетворения требований кредиторов:
- Сначала необходимо определить рыночную стоимость "роскошного" жилья и замещающего жилья (провести судебную экспертизу), а также учесть издержки по продаже "роскошного" жилья и приобретению замещающего жилья.
- Затем следует определить сальдо между продажей "роскошного" жилья и покупкой замещающего жилья, то есть сумму, на которую пополнится конкурсная масса, и проверить, не будет ли сальдо малозначительным.
- В Положении о продаже "роскошного" жилья следует предусмотреть "цену отсечения" - прекращение торгов, когда цена снизится настолько, что пополнение конкурсной массы станет неэффективным.
▪️ Вопросы о признании жилья "роскошным", а также об условиях и порядке предоставления замещающего жилья решаются арбитражным судом (после предварительного обсуждения на собрании кредиторов).
🔽 См.: определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.07.2021 № 303-ЭС20-18761, от 07.10.2021 № 304-ЭС21-9542(1,2) и от 24.12.2021 № 309-ЭС21-14612.
***
#торги #банкротство #единственное #жилье #роскошное #замещающее
