🏘ЦБ ударил надбавками по ипотеке
Банк России вчера сообщил об изменении правил выдачи ипотеки на новостройки с низким первоначальным взносом

🧐С 1 декабря для банков начнут действовать увеличенные надбавки по ипотечным кредитам с первоначальным взносом до 10%, предоставленным на новостройки по договорам долевого участия (ДДУ). Величина надбавки составит 2,0 вне зависимости от значения показателя долговой нагрузки заемщика.

‼️ Таким образом регулятор пытается отсечь неблагонадежных заемщиков в условиях «взрывного роста ипотеки и опережающего доходы увеличения цен на недвижимость».

📉После этого сообщения акции застройщиков начали падать. Так, например, бумаги Самолета упали на 4%, ПИКа – на 3%, ЛСР – на 2%. Сейчас котировки продолжают падение.


❓Что все это значит?
💸💸Повышение коэффициента увеличивает объем собственного капитала, который банк должен выделить для финансирования строительства.

💰Это приводит к росту стоимости фондирования по таким кредитам для банков, ведь собственный капитал дороже заемных средств (например, в виде депозитов). Финансирование строек становится банкам менее интересно по старым ставкам, а потому они повышают их. Это выливается в рост ставок по ипотеке, а потенциально – в снижение цен на жилье и меньшую прибыль застройщиков.


❓Чего ждать от строительного сектора?
🚀По мнению аналитиков Market Power, для застройщиков в последние дни в принципе мало оптимизма.

🔹Во-первых, есть неопределенность по перспективам продления программы льготной ипотеки после 31 декабря. Как минимум, параметры программы могут быть ужесточены.

🔹Во-вторых, в пятницу ЦБ РФ выразил обеспокоенность тем, что застройщики совместно с банками предлагают ипотеку по низким ставкам (иногда близким к нулю), но часто компенсируют это ростом стоимости квартиры.

🔹В-третьих, вчерашняя новость. Вероятно, скоро ЦБ озвучит меры, касающиеся предложений на рынке новостроек с околонулевыми ставками и повышенной ценой. О распространенности таких кредитов может свидетельствовать то, что в мае-июле средняя ставка по выданным ипотечным кредитам была существенно ниже ставок по льготным программам и составляла 3,8%.

🔹Однако в целом спрос на новостройки и ипотечные кредиты в стране восстанавливается, ситуация в секторе стабильна. А меры регулятора в перспективе действительно должны предотвратить появление и накопление дисбалансов на рынке.

#МР_Строительство #Компании #Ипотека #МР_Ващелюк #МР_Тюрин #Аналитика

🏚Минфин РФ не видит необходимости поддерживать первичный рынок жилья

📢По словам замглавы министерства Алексея Моисеева, ведомство исходит из того, что льготная ипотека под 7% на жилье в новостройках завершится уже 31 декабря. И новых мер господдержки не планируется.

🔹В 2021 году доля льготной ипотеки в общем объеме жилищных кредитов составляла 18%.

❗️Однако пока это только слова. Конкретных решений еще не принималось.


🚀Как считают аналитики Market Power, если льготную ипотеку под 7% действительно не продлят хотя бы до середины следующего года, продажи жилья и цены на первичном рынке с высокой вероятностью снизятся.

🔹Это негативно для первичного рынка, ипотеки и прибыли девелоперов. Продление и параметры программы важны для оценки будущих финансовых показателей застройщиков.

🔹Мы ожидаем снижение ключевой ставки в следующем году до 6-7%, что означает возможность уменьшения процентных ставок по рыночной ипотеке до 9-10%. Но этого недостаточно для поддержания спроса на первичном рынке при текущем уровне цен.

#МР_Девелоперы #Жилье #Ипотека #Льготы #МР_Ващелюк #Аналитика

@marketpowercomics

Льготная детоксикация
ЦБ выступает за сворачивание льготной ипотеки

— "Сейчас такое ощущение, что строительная отрасль подсела как на иглу на льготную ипотеку, и чем дольше сидишь, тем больнее слезать", - заявил замдиректора департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Руслан Булатов.

— Булатов также отметил, что ЦБ хоть и выступает за сворачивание льготной ипотеки, однако делать это надо постепенно.


- Разбираемся с аналитиками MP, насколько важна льготная ипотека для застройщиков, и что может поддержать рынок жилья помимо нее.

-Перспективы девелоперов во многом будут зависеть от того, будет ли продлена льготная ипотека с процентной ставкой не выше 7%. Во второй половине 2022 г. доля сделок с ипотекой в сегменте новостроек составляет около 75% в Москве, 85% - в Новой Москве, Подмосковье, Санкт-Петербургском регионе.

— Если программа будет продлена хотя бы на полгода, коррекция цен и спроса не будет длительной и значительной. В отдельных проектах возможен рост цен по мере увеличения строительной готовности объектов.

— Если программа будет отменена уже 31 декабря 2022 года, то при текущих ценах застройщики могут столкнуться с заметным снижением спроса. Покупатели могут переключиться на вторичный рынок, где уровень цен ниже.

— Позитивным фактором для отрасли способно стать снижение ключевой ставки, но оно вряд ли будет значительным. Мы ожидаем, что к концу 2023 года ключевая ставка может составить 6-7%. Тогда процентные ставки, предлагаемые банками по рыночным ипотечным программам, могут составить 9-10%, что должно поддержать спрос.

*Данные по вводу жилья на картинке взяты с Единого ресурса застройщиков

#МР_Строительство #Ипотека #Льгота #ЦБ #МР_Ващелюк #Аналитика

Оставляем, но повышаем
Льготная ипотека будет продлена в РФ до 1 июля 2024 года

— Ставка по ней увеличится с 7% до 8%, сообщил Владимир Путин. Кроме того, доступ к семейной ипотеке будет расширен за счет семей с двумя детьми до 18 лет.

— Также президент предложил предоставлять ипотеку для нового строительства в ДНР, ЛНР, Херсонской и Запорожской областях по льготной ставке в 2%.

— Акции застройщиков растут на этих новостях. Так, котировки Самолета прибавляют 4%, ПИКа - 3%, ЛСР - 1%.


- По мнению аналитиков Market Power, повышение ставки по льготной программе может оказать слабое негативное влияние на рынок. Кроме того, ожидается ужесточение регулирования "ипотеки от застройщика" по ставкам, близким к нулю.

- Негативный эффект способно компенсировать расширение семейной ипотеки. Комбинация этих двух новостей скорее позитивна для застройщиков и рынка ипотеки.

- Можно также отметить распространение целевого стимулирования первичного рынка жилья. В приоритете - поддержка семей с детьми

#МР_Строительство #Ипотека #Льгота #Продление #МР_Ващелюк #Аналитика

ЦБ выжигает околонулевые ставки
Регулятор продолжает ограничивать риски ипотеки для покупки новостроек. Зачем?

— На той неделе ЦБ сообщил о том, что с 1 мая 2023 г. повышенные коэффициенты риска будут применяться к ипотечным кредитам с первоначальным взносом от 10% до 30% от цены покупки.


Для чего это делается?
Мера направлена на ограничение выдачи ипотеки с низкими процентными ставками. Как правило, покупка квартиры по таким ставкам "от застройщика" предполагает рост ее цены на 20-30%.

- Для оценки рисков часто рассчитывается показатель "кредит/залог" (LTV). Стоимость залога определяется на основе рыночной, более низкой цены. Если первоначальный взнос составляет 30% от цены покупки, то показатель может превышать 90% от рыночной цены. При первоначальном взносе 20% LTV может оказаться больше 100%.

- В связи с этим Банк России решил сделать подобные ипотечные кредиты менее привлекательными за счет повышения коэффициентов риска и давления на капитал банков.


Что теперь будет?
Меры по ограничению ипотеки с околонулевыми ставками обсуждаются уже несколько месяцев и не стали неожиданностью для рынка. Еще в декабре процентные ставки в программах "от застройщиков" были повышены с 0-3% до 3-5%. Меры Центробанка должны уменьшить риски банков и заемщиков, охладить рынок, замедлить рост цен на новостройки.

- Спрос на новостройки снизится, но рынок поддержат льготные программы: ипотека для новостроек со ставкой не выше 8% и семейная ипотека, распространенная на семьи с 2 детьми до 18 лет.
Льготную ипотеку, кстати, продлили на полтора года

Дальше — больше
Регулятор планирует вводить новые меры по ограничению выдачи ипотеки по околонулевым ставкам, чтобы минимизировать их присутствие на рынке. Повышенные коэффициенты риска могут быть распространены не только на период строительства ЖК, но и на год после его ввода в эксплуатацию.

- Также ЦБ РФ обсуждает повышенные уровни резервирования для кредитов, полная стоимость которых существенно ниже рыночных значений.

#ипотека #МР_Ващелюк

Правительство готово поддержать девелоперов

— По словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, власти готовы принять новые меры, чтобы сделать ипотеку привлекательнее. Само собой, неспроста: в этом году динамика выдачи ипотечных кредитов несколько хуже, чем в 2022-м.

— В то же время господин Хуснуллин отметил, что в первые два месяца прошлого года был очень высокий прирост по этому показателю.


- Можно предположить, что речь идет о снижении максимальной процентной ставки по действующей программе льготного ипотечного кредитования. До 31 декабря 2022 года предельная ставка составляла 7%, после была повышена до 8%.

- Кроме того, ЦБ РФ предпринял меры по ограничению ипотеки с низкими процентными ставками "от застройщика" из-за ее повышенных рисков. В результате вместо ипотеки "от застройщика" под 0%, которая была популярна во второй половине 2022 года, на рынке сейчас есть ипотека под 4-6%. Таким образом, процентная ставка выросла не на 1 п.п., а на все 6.

Мы подробно рассказывали, как регулятор борется с околонулевыми ставками

- Уменьшение максимальной ставки по льготной ипотеке могло бы оживить спрос, особенно в регионах, где рынок жилья был "перегрет" в прошлом году, и сдержать снижение цен на новостройки.

#ипотека #МР_Ващелюк

Крупнейшие банки подвели итоги первого квартала на ипотечном рынке

🖊Как пишет Ъ, в этом году повторить высокий результат прошлого года не удалось, но банки вплотную приблизились к нему.

🏦Так, Сбер за 3 месяца выдал ипотеки на ₽754,5 млрд. Второй игрок в этом сегменте - ВТБ - оформил ипотеки на ₽228 млрд. В Альфа-банке выдачи составили ₽60 млрд, в Газпромбанке (ГПБ) — почти ₽30 млрд.

❗️Около половины выдач в январе-марте этого года обеспечили госпрограммы, отмечает СМИ.


🚀Что будет с ипотекой в 2023 году
Вероятнее всего, объем выданных ипотечных кредитов за год окажется ниже прошлогоднего уровня на 15%.

😳Доступность ипотечного кредитования снизилась из-за того, что в 2022 году рост цен на жилье часто опережал рост доходов, а процентные ставки в 2023 году выше. Максимальная ставка по льготной ипотеке увеличилась на 1 п.п. с начала года. А еще, как мы помним, была существенно ограничена ипотека "от застройщика" с околонулевыми ставками.

👉Подробнее про борьбу ЦБ с околонулевыми ставками

🏡Индекс цен на жилье, по данным Росстата, за 2022 год вырос на 21% на первичном рынке и на 12% - на вторичном. А средняя номинальная зарплата увеличилась лишь на 13%. Поэтому рынок жилищного кредитования способны поддерживать только целевые льготные программы, прежде всего семейная ипотека. Процентная ставка по ней не менялась и не превышает 6%

#ипотека #МР_Ващелюк

Российские банки надеются на рекорд жилищного кредитования

🏡 ВТБ прогнозирует объем выдач ипотечных кредитов на рынке на сумму более ₽6 трлн. Это на 10% выше, чем в рекордном 2021-м, не говоря уже про 2022 год.

😊 По мнению ВТБ, хоть регулирование ипотечного сегмента в 2023 году и ужесточилось, рынок продолжает динамично расти.

👉 Как регулятор закручивает гайки в ипотечном секторе?


🔸Аналитики Market Power в целом согласны, однако считают, что ВТБ излишне оптимистичен.

🔸Действительно, динамика ипотечного кредитования пока складывается лучше, чем можно было ожидать в начале года. Были опасения: как рынок адаптируется к более высоким процентным ставкам, ограничению ипотечных программ "от застройщиков" на фоне относительно высоких цен.

🔸Вопреки опасениям спрос на ипотеку остается устойчивым. По итогам первых 5 месяцев объем выданных ипотечных кредитов превысил ₽2,4 трлн. Это уже больше, чем в тот же период 2021 года.

🔸И ничего удивительного в таком спросе нет, ведь рынок стимулируют государственные льготные программы (прежде всего, семейная ипотека), рост доходов населения, да и девелоперы с банками действуют гибко, давая возможность договориться о скидке. Кроме того, цены на жилье стабилизировались.

❗️НО!

🔸Во втором полугодии рост спроса на ипотеку может замедлиться. Ведь ЦБ уже дал сигнал, что ключевая ставка будет повышена. За ней пойдут вверх и ипотечные ставки.

👉Напомним про наши прогнозы по ставке

🔸А потому побить рекорд 2021 года (₽5,7 трлн) будет сложно, но результат 2023 года может оказаться близким к нему.

#ипотека #перспективы #МР_Ващелюк

🏗Льготная программа Минстроя может споткнуться о "серый" рынок жилья

🔹Сегодня Министерство строительства сообщило о разработке программы компенсации россиянам до 35 лет, которые копят на первый взнос по ипотеке, 50% расходов за съемное жилье.

🔹В разработке программы участвуют ДОМ.РФ и Росмолодежь. По словам замглавы Минстроя Никиты Стасишина, подробности программы обнародуют в течение пары месяцев.

🔹Ведомство рассчитывает, что субсидия охватит по 310 тысяч человек ежегодно, в основном это будут люди 23–27 лет, закончившие институт, планирующие создание семьи.


🚀 По мнению аналитиков MP, мера, вероятно, призвана перераспределить спрос на ипотеку во времени. Подразумевается, что покупатели смогут быстрее накопить средства на первоначальный взнос и выйти на сделку.

❗️Однако при реализации программы может возникнуть несколько сложностей.

1️⃣ Есть вероятность, что сумма первоначального взноса в итоге будет потрачена на другие цели (например, при возникновении сложных жизненных обстоятельств).

2️⃣ Значительная часть жилья сдается неофициально, без договора. Для компенсации расходов на аренду по программе, вероятно, потребуется договор, что может повысить расходы арендатора.

3️⃣ Программа будет распространяться только на новостройки, а часть покупателей может выбрать вторичный рынок из-за более низких цен.

❗️Обычно подобные программы ограничиваются тем, что рынок аренды в основном "серый".

#ипотека #MP_Ващелюк

Ставка на стройку
Как повышение ключевой ставки повлияет на застройщиков? Разбираемся с аналитиками Market Power

❗️Короткий ответ: ситуация для девелоперов хорошая. Пока что!


➕ А теперь подробнее

🔸Повышение ставок снизит спрос на вторичном рынке. Там рыночные ставки подбираются к 15%. В сегменте новостроек большая часть кредитов выдается по низким ставкам: максимум 6% – по семейной ипотеке, 8% – по льготной. Условия выглядят крайне привлекательно по сравнению со вторичным рынком.

🔸Спрос покупателей переключается со вторички (где как раз рыночные ставки) на сегмент новостроек с более низкими ставками. А значит, спрос на первичном рынке останется высоким. Естественно, застройщикам это на руку.

🔸Все вышесказанное относится к сегменту масс-маркета. У льготных программ есть ограничения по максимальной сумме кредита. Что же будет с компаниями, у которых значительная доля жилья — премиум-сегмент (Эталон, Инград)? Почти ничего! Повышение ставки для них менее значимо, поскольку жилье премиум-сегмента довольно редко берут в кредит.


➖ Другая сторона медали

🔸Граждане, которые покупают жилье в новостройках, часто для этого продают старые квартиры. А что у нас со спросом на вторичку во время высоких ставок? Правильно — желающих немного. Жилье на вторичке будет сложнее продать. Придется снижать цену или ждать покупателя дольше, чем обычно. И в результате — опосредованно — будет снижаться спрос на первичный рынок.

🔸Для строительства жилья нужно проектное финансирование. А это кредиты, которые застройщик вынужден брать по высокой ставке.


❓Что будет с льготной ипотекой?

🔸Минфин намерен снизить долю льготных программ на первичном рынке ипотеки. Как пишут Известия, их долю планируется сократить с 80-90% до 50%.

🔸Краткосрочно, как ни странно, это хорошая новость, поскольку люди начинают бояться, что поднимут ставку или вовсе отменят льготы. В итоге они совершают сделки быстрее, чтобы успеть попасть под основные льготные программы, которые заканчиваются 1 июля 2024 года. Дальше их, разумеется, в том или ином виде продлят, но вряд ли условия будут столь же привлекательными.

#ипотека #застройщики #МР_Ващелюк

Главный стимул жилищного кредитования — льготная ипотека — останется только в регионах

🖊Как пишут Известия, с 1 июля 2024 года программа может остаться только в регионах с низким спросом на недвижимость. А с самого начала следующего года предлагается повысить взнос по ней до 25% с нынешних 20%.

😳За 8 месяцев этого года 95% всех ипотечных кредитов на первичном рынке выдано в рамках льготных программ. Расходы федерального бюджета на льготную и семейную ипотеку в следующем году вырастут почти в 4 раза: с ₽119 млрд до ₽454 млрд.


🚀По словам аналитиков Market Power, для предотвращения дисбалансов и перегрева на рынке жилья сейчас, вероятно, достаточно коррекции максимальной процентной ставки по льготной ипотеке, которая на данный момент составляет 8%.

🔸 В середине 2024 года, когда программа должна будет завершиться, власти, вероятно, применят иные меры, чтобы сделать льготную ипотеку целевой мерой поддержки. Например, есть смысл уменьшить максимальную сумму кредита, учесть объем нового строительства, оценить степень перегрева рынка в разных регионах.

🔸Вероятно, что новым "локомотивом" строительства вместо льготной ипотеки станет семейная.

#ипотека #льготы #МР_Ващелюк