Проблемы эскроу-счетов в строительстве (ч. 2)

В продолжение темы предыдущего поста предлагаю посмотреть на продажу строящегося жилья через эскроу-счета и со стороны застройщиков, вынужденных брать денежные средства для строительства через банки. И хотя проектное финансирование обеспечивает некую стабильность строительства, как мы помним, застройщики в принципе лишились возможности привлечения денежных средств на этапе стройки. Теперь они привлекаются исключительно через банковское финансирование, а значит, и с дополнительными условиями и с дополнительными процентами.

Не уверена, что сами банки в восторге от этой идеи, т.к. вынуждены заниматься совершенно не свойственной для них функцией — контролем за ведением стройки, оценкой рисков проектирования. Собственно, отсюда возникает официальный список банков (публикуется на сайте ЦБ РФ) и неофициальный список застройщиков. Девелоперы вынуждены мириться с отсутствием должной квалификации некоторых сотрудников и огромным количеством дополнительных условий, которые банки выдвигают на своё усмотрение.

Ещё одна проблема кроется в несовершенстве законодательной базы. Сегодня многие девелоперы повсеместно сталкиваются с отказом в проектном финансировании из-за несоответствия действующих генеральных планов муниципалитетов и правил землепользования и застройки (ПЗЗ) с установленными территориальными зонами. 

На мой скромный взгляд юриста-практика с опытом в девелопменте более 10 лет, данная мера поддержки дольщиков просто избыточна, и единственным бенефициаром такого рода новшеств являются банки. Был хорошо отлаженный механизм по реализации норм Закона 214-ФЗ с достаточно жёсткими и серьёзными штрафными санкциями. Рубль — лучший регулятор для рынка. Но институт приобретения недвижимости у застройщика на этапе строительства потихоньку изживает себя. Вырастает многоступенчатая система, где необходимо маневрировать между застройщиками, банками, принимающимися нормативными актами и технологическими регламентами.

Вместе с тем, правосубъектность непосредственного покупателя сведена исключительно к перечислению денежных средств. Возможно, вы скажете «да оно и к лучшему! Пусть все проблемы решают крупные и серьезные участники рынка».
Не уверена. Документы на руках моих клиентов и их вопросы говорят об обратном...

Подписаться на канал
Задать вопрос ✍🏻 @VictoriaPoltavskaya

#полтавскаяонедвижимости

Навигационный гайд от Полтавской

С учётом рестайлинга обновим и навигацию на нашем ТГ-канале. Систематизировали практически все публикации, вышедшие с мая 2022 года (время создания канала).
Познакомиться со мной можно здесь 😊 https://t.me/lawhomepol/5 и на онлайн-дискуссии https://youtu.be/1oRVx6wksL8.

Наши сайты.
Решение вопросов физлиц:
pravmsk.ru

сайт для юридических лиц в процессе доработки.

➡️ Также живые кейсы и судебная практика, субсидиарка, споры с арбитражными управляющими
#полтавскаяобанкротстве
#банкротствоФЛ

➡️ Семейное право, взыскание алиментов, наследственные споры, интересные решения судов по данным вопросам
#семейныеспоры
#взысканиеалиментов
#полтавскаяонаследстве

➡️ Недвижимость и сохранение личных активов
#полтавскаяонедвижимости

➡️ Если вас интересует исключительно судебная практика по освещаемым на канале темам
#судебнаяпрактика

➡️ Анализ зарубежной практики или полезное правовое инакомыслие
#вчужомогороде

➡️ Огромный пласт информации, касающийся непростой темы
#полтавскаяомобилизации

➡️ Размышления о правовых и экономических тенденциях, о жизни и сегодняшнем дне, в котором всегда можно найти отклик с т.з. исторических событий, можно почитать в рубриках
#пятницасполтавской
#заметкинаполях

➡️ Оцифровываемся в ногу со временем по тэгу
#цифрысполтавской

➡️ Говорим о налогах по тэгу
#налогисполтавской

➡️ Закулисье наших будней, успехи и поражения (иногда и они не чужды)
#тяжелаинеказиста

➡️ Без чувства юмора в нашем деле тоже никак
#котикивзаконе

➡️ Ответы на актуальные вопросы подписчиков
#полтавскаяотвечает и #полезныепамятки

Напоминаю, вы также можете отправлять свои вопросы на почту ubpoltavskoy@bk.ru
Я и моя команда ответим на них в кратчайшие сроки.

Замерзающее Подмосковье (ч. 1)

Новогодние праздники 2024 в Московском регионе ознаменовались большим количеством аварий и запомнятся коммунальным коллапсом в населенных пунктах. По состоянию на утро 9 января, Президент лично взял на контроль ситуацию с подачей тепла и электричества в жилые дома. Подключили МЧС, ну и СК РФ, куда же без него. Трудно было пройти мимо этой новости и не вспомнить историю вопроса. На истину не претендую, но как бывший девелопер, сопровождающий в т.ч. и массовые застройки на протяжении 15 лет, позволю себе высказать версию возможных ЧС. 

Деловая практика ведения девелоперской деятельности всё время претерпевала изменения. Ранее строили всё по «инвестиционным контрактам» в соответствии с Законом об инвестициях, вплоть до исторического Постановления 10/22, которое фактически отменило понятие инвестиционного строительства. С 2010 года все застройщики (теперь они именно так называются) уже в добровольно-принудительном порядке переходят на заключение договоров долевого участия. Однако, наблюдая за развитием данного сегмента, уверена, что и ДДУ скоро канут в лету... в своей массе будучи замещенными обычными договорами купли-продажи недвижимого имущества. 

Но это лишь видимая часть айсберга. Публично-обсуждаемая с подкреплением многочисленной судебной практики. А что происходило с коммуникациями? Изначально, при заключении контракта с Администрацией города девелопер должен был получить технические условия (ТУ) на подключение к коммуникациям (электричество, вода/канализация, тепло/газ). Т.е. вокруг пятна застройки рассматривались все возможные варианты подключения. Собственно, исполнение этих ТУ и есть основа проектной документации будущей стройки, проходящей государственную экспертизу.

Далее шли переговоры с поставщиками воды, тепла, энергии. С электричеством было попроще. А вот поставщики тепла и воды, не имея собственных денежных средств на обновление приходящего потихоньку в упадок коммунального хозяйства, выставляли в этих ТУ соответствующие требования и указывали точку подключения. Как правило, требования касались увеличения проходной мощности труб (переложить трубы большего диаметра), прокладки новой сети или увеличения мощности котельных. 

Всё это съедало значительную часть денег всего проекта, поэтому за получение более «лакомых» условий ТУ шли серьезные баталии. Запитывались в т.ч. от старых производств, которые сами по себе уже интереса не представляли, а вот их коммунальное хозяйство было востребовано. У меня в практике периодически возникали ситуации, когда на совершенно развалившемся заводе какой-то собственник (часто подставной) сидел исключительно ради имеющейся там котельной. Ждал, когда начнут застраивать рядом земельный участок, придут к нему за ТУ и вот он тут…)))

Время шло. Всё чаще переговоры заходили в тупик. Тупик состоял в том, что ни при каких раскладах большее количество потребителей подключить было уже нельзя. Тогда бизнес пошёл по иному пути — начали проектировать и строить котельные сами. Причём с запасом, с учетом дополнительных мощностей для тех, кто придет после них (тоже получить хорошую маржу с выдаваемых ТУ соседям 😉). К слову, у меня есть пример одной питерской компании, которая выделила это направление в отдельный сегмент и сейчас успешно занимается строительством и последующим обслуживанием котельных.

Замечу, что законодательно процесс получения ТУ, строительства частных котельных, их последующее обслуживание и возможная передача на баланс муниципалитетам до сих пор никак не урегулирован. Бизнес вырос и начал сам себя регулировать. И вот тут в 2013-2014 г.г. Правительство решило заменить все выдаваемые ТУ договорами на технологическое присоединение. Продолжение следует...

#полтавскаяонедвижимости

Замерзающее Подмосковье (ч. 2)

При согласовании ТУ поставщики тепла вполне могли выдать точку подключения км за 3-5 от пятна застройки, да ещё и без учета рельефа местности и свободных от обременений коридоров для прокладки магистральных сетей. При таких расчетах рентабельность инвестиционных проектов стремилась к нулю… а вопрос со строительством котельной не всегда мог быть решен технически и административно.

Вот тут застройщики и инвесторы начали роптать и ставить в пример реализацию инвестиционных объектов в недружественных сегодня странах. Там всё достаточно чётко. Вы выигрываете на определенных условиях возможность строительства на свободном от обременений земельном участке, а все согласования, ТУ подключения и оставшиеся непрогнозируемые риски берет на себя «государство». Собственно, этот красивый путь и был принят за основу. 

С 2013 года начали внедрять уже на законодательном уровне практику заключения договоров присоединения. Так все финансово-строительно- административные работы по подключению коммуникаций окончательно перешли в разряд денежных отношений. Федеральное законодательство устанавливает принцип и метод формирования платы за присоединение, но разрешает региональным властям снижать и увеличивать значение исходных данных (т.е. четких ценовых ориентиров так и не стало). Вот на этих условиях и заключается договор между застройщиком и ресурсоснабжающей организацией, которой и выплачиваются деньги. Вместо ТУ.

Однако, во всей этой вроде «правильной» истории существуют откровенно неправильные пчёлы... У меня есть серьёзные сомнения относительно объективности региональных властей и относительно дальнейшего расходования полученных денежных средств. Правового регулирования данного вопроса (модернизации инфраструктуры) как не было 30 лет назад, так и нет до настоящего времени. Хотя нет… как бы мы не относились к Чубайсу, который долгое время возглавлял электросетевое хозяйство, вот там у нас сегодня минимальные проблемы. Именно в Россетях проводились масштабные реконструкции, на которых всё, похоже, и держится.

Итак, к чему мы пришли сегодня и что важно урегулировать на законодательном уровне: 
▪️отсутствие внятного правового статуса построенных частных котельных и их дальнейшая судьба (национализацию не рассматриваю);
▪️отсутствие четкого механизма и правового регулирования построенных коммуникационных сетей, связывающих новые объекты недвижимости с магистральными трубопроводами (муниципалитеты не горят желанием брать их на баланс);
▪️отсутствие реальной ответственности ресурсоснабжающих организаций, которые не выполняют условия заключенных договоров на присоединение;
▪️полная разбалансировка системы контроля, учёта и содержания всех коммуникационных систем;
▪️отсутствие программ по обновлению систем в муниципальных образваниях в условиях всё более уплотняющейся застройки;
▪️огромное количество бесхозных сетей, которые имеют достаточно хаотичную структуру, оставшуюся ещё со времен СССР.

Если мы все эти обостряющиеся проблемы наложим на более чем сомнительную реформу муниципального образования, которую запустили с 2015 года (это отдельная боль), то получим то, что имеем. Что делать? Как говорится, есть слона по кусочкам... Как минимум, провести ревизию всех инфраструктурных объектов. Взять их на баланс. Нанять грамотных специалистов. Дальше закрывать глаза уже просто преступно. Мы всё время наталкиваемся в новостных лентах на сообщения об износе жилых домов «лохматых» годов постройки. Но мы не видим аналогичных сообщений об износе коммуникационных и инфраструктурных сетей.

#полтавскаяонедвижимости

Страхование в нашей жизни

Совершенно эпичные кадры пожара склада Wildberries и последующие противоречивые комментарии относительно его страхования заставили немного поразмыслить на эту тему. Сразу вспомнила свой опыт...

Дисклеймер. Я не являюсь профессиональным экспертом рынка страховых услуг. Моё видение ситуации основано на опыте взаимодействия с ведущими страховщиками, а также на решении правовых коллизий, в т.ч. через судебную систему. Хотя вряд ли моё отношение к страховым организациям будет сильно дессонировать с общими тенденциями. 

Страховой бизнес у нас скорее похож на красивую обертку, которая должна быть «как у всех». Если коротко, то на мировых рынках страховые компании зарабатывают на инвестициях, в России — на страховых премиях. Обязательное страхование на законодательном уровне, например, предусмотрено для крупных контрактов в строительстве. Страхование частных лиц и кредитных организаций — тема отдельная и болезненная. 

К слову, наш подход к страховому бизнесу достаточно хорошо иллюстрирует пример страхования ДДУ в период 2014-2017 гг. Результатом стало создание компенсационного фонда. Внесенные в 214-ФЗ изменения предусматривали заключение ДДУ при выполнении обязательного условия: либо страхование, либо банковская гарантия (поручительство). Последний вариант был не популярен, ввиду своей дороговизны (3–6% за год, а то и более). Поэтому на застройщиков обрушился шквал предложений от страховщиков. Так страхование стало популярным, хоть и вынужденным форматом работы «по закону».

Таким образом, все застройщики стали отчислять порядка 1% от всех продаж по ДДУ (застраховано было возмещение убытков гражданам, в случае прекращения строительства) и приняли это как некую вынужденную плату. Поправьте меня, если я не права, но мне не приходилось слышать ни об одном случае страховых выплат...

Пожалуй, самой громкой стала история ГК «Су-155» и её бессменного лидера Михаила Балакина. На пике развития годовая выручка компании составляла больше ста миллиардов рублей. 10 лет подряд (вплоть до 2014 года) «Су-155» сдавала больше миллиона «квадратов» жилья ежегодно. Т.е. нетрудно посчитать сколько требовалось выплачивать страховым компаниям. Злые языки поговаривали, что настоящие проблемы у застройщика № 1 начались именно тогда, когда он категорически отказался выплачивать страховые премии...

Вот такие неожиданные повороты мыслей случаются от прочитанных новостей))) Тем не менее, если собрать всю разрозненную информацию и нацепить её на некоторое понимание принципа работы страховых компаний, то можно почти с уверенностью сказать, что были застрахованы именно товары на складе. И все-таки, мне не дает покоя один факт. Полная компенсация всех убытков! Причем как поставщикам, так и покупателям (пишут даже, что по рыночной стоимости). 

По разным подсчетам, сумма убытков от пожара достигает 17 млрд рублей (!) У меня в голове не укладывается модель частного бизнеса, при которой можно вот так просто вытащить астрономическую сумму и отдать, не обрушив всё остальное. Может все-таки страховщики помогли и молчат..?) Что ж, дай Бог нам всем иметь такие возможности 😁

#полтавскаяонедвижимости

P.S. в тему сегодняшнего поста и страхования ⬇️

Согласование сделок с иностранными компаниями

При обсуждении одного из потенциальных банкротных производств обнаружили, что у компании была проведена сделка с недружественной страной. Ну как сделка.... корпоративная форма вывода акционера, которая прошла более года назад. Но для банкротчиков — это сделка. А для государства, похоже, ещё и 100% основание признать её недействительной. Справедливости ради, я не смогла найти среди своих коллег опыт согласования такого рода сделок в правкомиссиях. Однако, это не значит, что его нет.

С 2022 года российским компаниям, гражданам и другим резидентам РФ для совершенния целого ряда операций (покупка /продажа недвижимости, сделки с долями в уставном капитале российских юрлиц, денежные переводы и валютные операции), в которых участвуют контрагенты из недружественных стран, необходимо получать разрешение Правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями. В противном случае, такая сделка может быть аннулирована.

В октябре 2023 года суд впервые признал недействительной сделку, совершенную без согласия правкомиссии. Интересно, что иск подала одна из сторон договора — компания, когда сменилось её руководство. Конечно, сами контрагенты массово вряд ли побегут в суд. Но ведь есть другие лица — государство, кредиторы... Поэтому данный прецедент может существенно повлиять на развитие судебной практики, в том числе, в банкротстве.

По сути, совершать подобные сделки «в обход» системы никому невыгодно. Её просто невозможно будет исполнить. Нотариус не удостоверит документы, банк не произведет расчеты, а Росреестр откажет в её оформлении. Тем более, не за горами и административная ответственность, грозящая конскими штрафами (от 20-40% от суммы несогласованной сделки). Минфин уже подготовил соответствующий законопроект. Поэтому проще «отчитаться», хотя и не очень хочется))

Какие документы нужны и как их подавать? В какие органы лучше обращаться? В каких случаях могут отказать в разрешении на сделку? Кому актуально, оставлю ссылку на подробную статью с полезными рекомендациями.

#полтавскаяобанкротстве
#полтавскаяонедвижимости

Тот самый момент «я же говорила»

Моё девелоперское прошлое периодически триггерят темы вот с таким содержанием. Все помнят истошные вопли из всех утюгов о том, что застройщики — мошенники, желающие урвать побольше прибыли, а результатом необузданной накрутки цен и их жадности становятся обманутые дольщики.

Помнится, на всех проводимых по данной тематике конференциях, я пыталась донести спикерам одну несложную мысль — раздача такого клейма застройщикам не объясняет реальную ситуацию на рынке. В ценообразовании имеется т.н. «административная составляющая», которая не всегда может быть просчитана. Ну что, сейчас «административная составляющая» у нас должна была быть сведена к минимуму, если не исчезнуть полностью. Именно благодаря огосударствлению строительной отрасли.

Предлагаю ознакомиться с реальными цифрами, опубликованными редакцией «РИА Недвижимость» за 2013-2023 г.г. Что ж, статистика — вещь упрямая и крайне любопытная. Собственно, что я предполагала, но в то время доказать так и не смогла.

И да. Совершенно точно могу заявить, что по состоянию на начало 2016 года в Московской области не было ни одного обманутого дольщика. Говорю это как человек, который непосредственно занимался формированием политики регистрации, расселения и компенсацией для тех, кто пострадал от нерадивых застройщиков, попадая под определение «обманутый дольщик».

#полтавскаяонедвижимости
#пятницасполтавской

Третий мораторий. И только для застройщиков

Тяжелые события последних дней, безусловно, выбивают из колеи. Смерть и насилие не могут и не должны иметь никаких оправданий и объяснений! Оторопь и непонимание… И если шок проходит, то непонимание только усиливается. Остаётся главный вопрос — зачем? Простите, профессиональная деформация. Пока не смогу понять мотивы, всё время буду возвращаться к этой мысли... Но жизнь продолжается. И продолжает подкидывать новые необъяснимые сюжеты...

Я имею ввиду анонсированный третий моратории для застройщиков. Такого рода «поблажки» для строительного бизнеса уже практиковались неоднократно и зарекомендовали себя крайне положительно. Мы подробно разбирали их в серии постов. Можно найти все по хэштегу #мораторийЮЛ.

В этот раз ничего нового. Практически такие же условия сроком до 31 декабря 2024 года, за исключением одного. Честно говоря, сначала я подумала, что выпущенное и появившееся в соц. сетях Постановление Правительства — фейк. Именно потому, что никаких внешних и видимых факторов для принятия этой достаточно серьезной меры внесения изменений в законодательство (214-ФЗ) не имеется. Первый раз мораторий на выплату процентов и штрафных санкций вводился в 2020 году в период коронавируса и покрывал собой весь бизнес. Логично. Второй раз мораторий вводился в 2022 году, в период начала СВО и имел хоть и более избирательный характер, но также распространялся практически на весь бизнес. Логика введения понятна и здесь. Сегодня же так и хочется спросить, а что случилось…? 🤔

При более чем серьезных инфляционных процессах с обесцениванием долгосрочных вложений (а ДДУ — это вложения от полугода) Правительство решает, что никакие проценты и штрафные санкции на просрочки исполнения обязательств со стороны застройщиков до конца года начисляться не будут. У нас проблемы со сдачей объектов в эксплуатацию приобретают столь массовый характер? При практически запредельных ипотечных ставках и введенных ограничений на выдачу льготных кредитов данная мера, пожалуй, может иметь иной, отличный от задуманного характер. Хотя, нам пока совершенно не понятна логика задумщиков.

#полтавскаяонедвижимости