Что лучше: снимать квартиру или покупать недвижимость? Можно ли оплатить аренду дивидендами?

#аренда #недвижимость #квартира #дивиденды

https://www.youtube.com/watch?v=La1QKCI2uis

Как я и обещал, друзья, сегодня мы поговорим о заработке на аренде квартир и на дивидендах. Возьмем "чистые" дивиденды в 3.5% в долларах США после выплаты налогов. Это уже мощный плюс - поскольку по аренде квартир налоги зачастую не платятся. И активная политика государства по "обелению" арендных доходов может сильно удивить владельцев недвижимости, когда им насчитают штрафы и пени.

Пройдемся по некоторым комментариям, авторы которых по старинке утверждают, что это - лучший способ зарабатывать на капитале.

Сергей уверен, что на инвестициях можно заработать меньше, чем на квартире. При этом считает, что для инвестиций нужны миллионы. Да, друзья, возможно, это сюрприз, но чтобы зарабатывать на капитале - нужен капитал. И для пассивного дохода 500$ в месяц или 32500 рублей "прямо сейчас" нужно около 170 тысяч $. Но ведь и квартиру вы не купите за 100 рублей - на нее тоже нужны миллионы.

Например, беглый анализ ставки аренды на сервисе "Яндекс.Недвижимость" в Москве показывает окупаемость не менее 14 лет. И чем ближе к центру - тем окупаемость выше. 14 лет - это ставка аренды около 6.3% в год сложными процентами без учета инфляции.

Александр уверяет, что можно купить квартиру за 5 миллионов рублей и получать аренду 35 тысяч рублей в месяц. К сожалению, мой анализ показывает, что за 5 миллионов рублей можно купить лишь однушку. А за 35 тысяч рублей сдаются уже трешки. И цена трешек - от 7 миллионов рублей. И получается лишь 5.65% в рублях "грязными" - до налогов, амортизации и т.д.

Для однушки ставка аренды 26 000 рублей 6.3% - та сама, которую мы с вами оценили по ставке окупаемости квартир. Это наглядно демонстрирует несостоятельность мечт о 10% доходности с аренды.

Я не специалист в недвижимости Москвы. Но в Кирове ставки близки к этим - 4-6% в рублях.

Друзья, это МЕНЬШЕ, чем по облигациям или в банке!

Хорошо. Быть может сработает аргумент с ростом цен на недвижимость? Как уверяет Глеб квартира дорожает по мере инфляции валюты. Смотрим на динамику цены с 2000 года. В рублях действительно до 2008 года был бурный рост. Но сейчас даже рублевые цены находятся НИЖЕ докризисного уровня. В долларовых ценах динамика еще более плачевная.

Да, те, кто купил квартиру в 2000 году в принципе приумножили свой капитал: цена метра выросла с примерно 600$ до примерно 2700$ или в 4.5 раза. Но акции могли бы принести куда больше денег! Скажем, 3M COMPANY приумножила бы ваш капитал в 4.9 раза в долларах. А с учетом дивидендов - в 5.9 раза. И при этом вы могли бы получать сейчас очень неплохие дивиденды на вложенный капитал!

Да, есть мнение, что в акциях "выше риск". Рынок может упасть - и такое было с 2000 года дважды: два крупных кризиса! Но почему вы думаете, что недвижимость не может обрушиться на 50%? Рынок упал на 50%, а доллар вырос на 50% - формально вы ничего не потеряли в рублях, а в долларах - потеряли. Причем временно, до восстановления рынка.

В случае с недвижимостью произошло то же самое, просто это незаметно. Доллар уже не стоит 30 рублей, но разве рублевые цены на квартиры выросли в 2 раза? Статистика показывает, что нет!

Помните об этом, друзья!

Удачи в инвестициях!

#инвестиции #аренда #недвижимость #деньги #заработок

https://www.youtube.com/watch?v=hIsVubmw6IU

Михаил в своем комментарии подкинул идею для нового видео. На одну из моих любимых тем: сравнение недвижимости и акций. Я неоднократно упоминал, что очень активно занимался недвижимостью. Правда, не арендной, а куплей-продажей с заработком на разнице. Но по аренде у меня тоже есть опыт и много отзывов от клиентов, которые решили сменить стратегию с инвестиций в недвижимость в 2020 году на инвестиции в акции.

Итак, давайте пройдемся по пунктам:

1) Предположение о необходимости иметь 14 миллионов рублей в акциях я бы назвал завышенным: это означает доходность дивидендов лишь в 2.14% годовых в долларах, что близко к дивидендам по S&P500 до налогов.

Хорошие дивиденды по высокодивидендной стратегии 3-4% после налогов. И если взять 3.5%, то получается, что необходим капитал "всего" в 8.6 миллиона рублей. Тоже немало, но все же заметно меньше.

Доходность сдачи квартиры в аренду с другой стороны я считаю завышенной, пусть и немного. Мой анализ арендной доходности как в Кирове, так и в Москве показывает, что доходность аренды скорее ближе к 6%, но допустим так и есть.

2) Окупаемость - неоднозначный вопрос, поскольку сложно решить: что учитывать при окупаемости - рост стоимости акций, рост недвижимости (намного ли выросли квартиры в долларах?), рост дивидендов. Но если мы возьмем только дивиденды, возьмем скромный рост на 7% в год, то на окупаемость одними только дивидендами - без учета возможных девальваций рубля за это время, уйдет около 16-17 лет.

Вы можете сказать - ставка аренды тоже может расти. Может, но вот только я этого не вижу. И та ставка аренды, которую я видел в моем доме в 2013 году, так и осталась актуальна. Вот только доллар стал в 2 раза дороже.

3) По поводу ликвидности соглашусь. Если вы не собираетесь продавать объект, а хотите жить на пассивный доход с него, ликвидность по сути неважна. Но насколько вы уверены, что вы будете готовы жить в этом регионе до конца своих дней? Что не захочется поездить по миру, сменить работу, регион или даже страну проживания?

Квартира - это якорь. И весьма низколиквидный якорь, уж поверьте мне - я знаю, так как с продажами имел самое прямое взаимодействие.

4) Ну и финальный штрих: учтем-ка коммунальные платежи, амортизацию (но почему-то не учтем налоги, которые нужно платить тоже).

Как я упоминал выше - 3.5% в долларах - это доходность дивидендов ПОСЛЕ НАЛОГОВ, потому что я налоги предпочитаю платить. А здесь мы получаем 15 тысяч рублей в месяц ДО НАЛОГОВ. И на обозначенную стоимость квартиры в 4.5 миллиона рублей это лишь 4% в рублях - даже меньше, чем в банке.

Поэтому нет, у меня нет никакого желания "вытаскивать деньги". Мне неважно, что будет с акциями, если наступит кризис или еще "мало ли чего". Стоимость активов меня не волнует - меня волнуют дивиденды.

А они по качественным бумагам крайне стабильны в кризис. И уж точно стабильнее арендных платежей, которые как упали в долларах в 2 раза более 5 лет назад, так до прежнего уровня и не поднялись.

Удачи в инвестициях!

#инвестиции #финансы #аренда #недвижимость #дивиденды

https://youtu.be/HBYKuONbzu4

Когда я рассказывал об акциях и сравнивал их с инвестициями в недвижимость, один из самых главных аргументов противников инвестиций в дивидендные акции был: "А квартиру-то всегда можно сдать и аренду будут платить стабильно! А акции-то сокращают дивиденды в кризис!"

Но вот тут на глаза попалась любопытная статья РКБ, которая очень наглядно демонстрирует заблуждение по поводу "стабильности" недвижимости: как в плане стоимости, так и в плане аренды.

Что касается стоимости, тут все понятно: сами участники рынка ждут падения на 10-20% (а участники рынка, как лица заинтересованные, обычно завышают темпы роста и занижают темпы падения, причем существенно). И это мы не учитываем то обесценивание рубля, которое уже обвалило стоимость квартир в долларовом выражении на 15-20% всего за пару месяцев!

Но вот пришло время и арендной платы: по информации РБК цены на аренду уже снижаются, причем часто инициаторами выступают арендодатели, чтобы не потерять клиентов. Дисконт 20-50% - нормальное дело. Позиционируется он, как временный, но ведь ситуация с коронавирусом еще не нормализована, доходы людей скорее падают, чем растут (и по моему ощущению, будут падать еще долго). Так что вполне вероятно, что цена "со скидкой" может стать нормальной базовой ценой.

То есть владельцы "стабильной" доходной недвижимости и до кризиса-то получали ставку на уровне около банковской (причем ДО НАЛОГОВ). А теперь ситуация и вовсе критическая.

Например, снижение арендной ставки квартиры с 53 т.р. до 45 т.р. в месяц - это само по себе снижение на 15%. Но если учесть долларовый курс, то ситуация куда более серьезная. До обвала рубля это было около 815$, а теперь - около 585$: снижение 29%! А ведь у некоторых падение стоимости аренды более 50% в рублях!

Не очень доходная получилась недвижимость, да?

И сравним с дивидендами. Сейчас мои годовые посленалоговые(!) дивиденды составляют 13047$ или 1 014 201 рубль. До обвала рубля эта сумма составляла бы 848 тысяч рублей.

Если оправдается негативный сценарий, который я озвучивал в видео: 26% падения в долларах, то мой пассивный доход в долларах упадет до 9655$ или 747 418 рублей: снижение лишь 13% в рублях без учета возможной дальнейшей девальвации рубля. Причем практика показывает, что дивиденды быстро наверстывают упущенное, восстанавливаются и растут.

Бетонные метры, стабильная и надежная "крепость капитала", как ни странно, оказывается не такой уж и стабильной? А непонятные циферки на счете, за которыми стоят реальные акции крупных, успешных и прибыльных предприятий, оказываются намного более надежными.

Удачи в инвестициях!

#недвижимость #дивиденды #заработок #финансы #аренда

https://youtu.be/fIwBVuupTsw

Дорогие друзья, сегодня речь пойдет об одном из моих принципов, которого я придерживаюсь. В своих видео я часто рассказываю о том, что делаю сам и какой философии следую, чтобы продемонстрировать: что помогает мне добиваться тех целей, которые я ставлю перед собой.

Один из таких принципов предполагает отказ от избыточной собственности. В частности - от покупки своего жилья. Я занимался недвижимостью, я владел квартирой (и не одной), но решил отказаться от собственной недвижимости. Продал ее и инвестировал деньги в акции США, а затем переехал в дом в деревне... стоп-стоп!

Какой дом?

Тут можно поймать меня за язык и сказать, что дом - это тоже собственность. Да, верно. Но как я рассказывал ранее - это дом родителей. Он и так был. И большую часть года простаивал впустую, несмотря на пригодность для круглогодичного проживания. Наш семейный переезд улучшил жизнь и качественно, и количественно. Лучше экология, дешевле жизнь.

Конечно, такой подход - не для всех. Но я сделал свой выбор.

И я не собираюсь покупать новую квартиру! Я предпочту арендовать ее, даже если это будет МЕНЕЕ ВЫГОДНО, чем купить недвижимость. Это мой осознанный выбор - я не хочу владеть собственностью. Я не хочу обременять себя квадратными метрами в бетонных или кирпичных стенах. В принципе, схожего подхода я придерживался и раньше, когда жил один. Зайдя в мою квартиру вы могли бы не поверить, что здесь живет человек: стол, стул и матрац на полу. Вот и все. Я не хотел ставить даже кровать, хотя поднимал приличные деньги на сайте, который вел. Дело было не в деньгах - в нежелании обременять себя собственностью. Этакий Снусмумрик из Муми-тролля.

Семья, конечно, все поменяла. Невозможно иметь семью и детей, и при этом не иметь никакого имущества. Напротив его стало больше. Но и я, и моя супруга - стараемся изо всех сил, чтобы ограничивать до разумных пределов этот объем.

Вы не поверите, как много лишних вещей вас окружает! И они кажутся "нужными". Мне тоже много что кажется нужным, но мы жили месяц в Испании, уехав туда с одним чемоданом на 3 человек (включая кучу игрушек для ребенка!). Выяснилось, что не так уж и нужны те кубометры вещей, которые остались дома, да?

Я не хочу покупать квартиру, потому что в планируемом мною ритме жизни ей просто нет места. Даже если арендовать квартиру будет менее выгодно в моменте, это все же более гибко и доступно, чем иметь по квартире в Европе, Азии, да еще и в России. Дело не в деньгах - опять же сам стиль жизни диктует такой выбор.

Такой подход позволяет мне спокойно инвестировать те деньги, которые другие люди тратят на накопление для жилья, своего дома, квартиры в одном месте. А вместе с инвестированием растет и мой денежный поток. В частности, сейчас дивидендного потока УЖЕ хватило бы, чтобы без ограничений оплачивать аренду жилья в той же Европе!

И в заключение добавлю: я убежден, что принципы могут меняться, если меняется обстановка. И необязательно я всегда буду "безквартирным" и не желающим иметь много имущества. Но пока мой подход таков.

Удачи в инвестициях!

#недвижимость #аренда #покупка #инвестиции #деньги

https://youtu.be/aRk3Cp_BJzo

Покупка квартиры в ипотеку или аренда? Что лучше, что выгоднее, что правильнее - эту тему я неоднократно поднимал. И относительно недавно озвучивал, что я сам предпочту арендовать, а не покупать квартиру (тем более - в ипотеку в ВТБ банке).

Почему же я решил купить квартиру в ипотеку за дивиденды? Я взял ипотечный кредит, купил вместительную квартиру в самом центре города и планирую полностью выплатить ее досрочно за счет пассивного дохода с инвестиций в качественные акции США. Но в чем подвох?

Подвоха нет. И, если бы такая возможность была, я бы обязательно ее арендовал, а не покупал в ипотеку. Но, увы, мечты и точный план в голове - это одно, а реальность - совсем другое. И на реальность всегда нужно делать поправку:

1) Найти квартиру в аренду с интересующим местоположением и параметрами в Кирове было очень непросто. Например, прямо сейчас с ходу на Авито с нужными параметрами, площадью и местоположением лишь 3 (всего три!) варианта. Напоминаю: вариантов на покупку было полсотни с жестким отбором и с десяток с придирчивым пост-отбором.

2) Поменялись жизненные обстоятельства - в том числе независящие от меня. Были глобальные планы по регулярным поездкам по миру, по путешествиям, по длительному проживанию за пределами РФ (в том числе - получения ВНЖ в Испании). Сейчас эти планы выглядят нереалистично из-за ситуации с коронавирусом. Возможно, ситуация нормализуется оперативно, но пока я вижу лишь ужесточения визовых политик и другие сложности.

3) Финансовая составляющая тоже немаловажна: расходы на тот же ВНЖ в Испании вполне могли составить 53 000$ за год или более 4 миллионов рублей. Таким образом, буквально полтора года "экономии" на ВНЖ окупают квартиру целиком.

4) Добавьте к этому изменившийся состав семьи - второй маленький ребенок, подрастающий старший заставили несколько пересмотреть приоритеты и правильно расставить акценты.

5) Важный фактор: возможность сделать это. Мой пассивный доход от инвестиций в первоклассные акции позволяет с запасом окупать ипотечные платежи по кредиту в ВТБ. Если бы такой возможности не было, я бы наверняка отказался от затеи брать ипотеку. Но своевременно принятые ГРАМОТНЫЕ инвестиционные решения обеспечили такую возможность. И я бесконечно благодарен самому себе за ранее проявленную твердость и стойкость.

Любопытный комментарий касался также "вымирающего города Кирова". Статистика показывает неплохой прирост численности населения, так что тут все не настолько прискорбно.

Друзья, я веду канал на Ютубе об инвестициях и финансовой грамотности. Я рассказываю о своем собственном опыте и своих решениях, потому что это - главное. Можно говорить что угодно, если это не подкреплено реальными делами - это просто пыль. И такой подход накладывает на меня дополнительную ответственность. Вы можете купить квартиру или купить акции, вы можете брать ипотеку или не брать. Но если что-то делаю я, и я обязан отчитаться об этом перед вами, дорогие подписчики, поверьте - все взвешено и неоднократно.

Покупка квартиры - это зло, если речь об инвестиционной привлекательности. Покупка в ипотеку, пожалуй, еще большее зло! Я не планирую инвестировать в недвижимость, но приходится выбирать лучшее из имеющегося. И я считаю это - великолепным вариантом.

А вам, надеюсь, будет интересно следить за тем, как можно выплатить ипотеку досрочно, зарабатывая пассивный доход на инвестициях в акции в долларах и тратя его на проценты в обесценивающихся рублях!

Удачи в инвестициях!

#недвижимость #аренда #ипотека #инвестиции #финансы

https://youtu.be/-kwEEZbWT10

Как можно получать 6% дивидендов в долларах вместо 5-6% арендной доходности в рублях? Куда лучше инвестировать 1500000 рублей? В рубрике "Ипотека за дивиденды" я затрагиваю вопросы не только собственного погашения ипотеки пассивным доходом, но и общие вопросы по недвижимости.

И я приведу конкретные и четкие цифры с ясными примерами инвестирования 1.5 миллиона рублей в арендную недвижимость, валюту и фондовый рынок.

Итак:

1) Мы берем квартиру в спальном районе города Кирова. Я занимался продажей недвижимости в этом районе, так что представляю уровень цен, спроса и самое главное - помню цены 2014 года. Это важно.

Сейчас стоимость квартиры здесь около 2 миллионов рублей (важно понимать: это цена ОБЪЯВЛЕНИЯ, а реальная цена сделки может быть существенно ниже). Если мы берем арендную ставку в 10 000 рублей в месяц, то квартира может приносить 120 000 рублей в год до налогов (которые вообще-то платить надо) и 104 400 рублей после налогов.

Я отлично помню, что продавал квартиры здесь в 2014 году по 1.5 миллиона рублей - то есть можно было купить квартиру, вложив 15000000 рублей в недвижимость, получать все это время арендные платежи. И допустим, без проблем продать квартиру сейчас за 2 миллиона (налог платить не надо - удержание более 3 лет).

Расчет по формуле XIRR дает среднегодовую доходность 9.75% в рублях. Вроде бы неплохо, да? Правда, стоит учесть, что мы не берем ни простой недвижимости, ни периодический ремонт или форс-мажоры.

А теперь - тадам! - смотрим, что можно было бы заработать, если бы мы вложили те же 1.5 миллиона рублей в валюту. Простой расчет показывает, что купив на полтора миллиона рублей валюту в январе 2014 года и продав ее в январе 2021 года можно было бы заработать в среднем более 12% доходности в рублях! И увеличить капитал в 2 с лишним раза.

Неплохо, но и это еще не все. Раз инвестор покупает квартиру под сдачу в аренду, его интересует денежный поток. И он мог бы инвестировать 1 500 000 рублей, например, в CEF - высокодивидендные фонды.

В качестве примера мы возьмем UTF, о котором я уже рассказывал. Получается, что CEF с учетом дивидендов принес бы инвестору более 12% доходности в долларах! А если перевести на рублевый эквивалент, то в среднем 26% в рублях в год! Великолепно!

Но также важен и денежный поток: дивидендная доходность в 2014 году была 6.32%, в 2021 году - уже 6.27%, так как цена пая росла активнее дивидендов. Но если брать доходность на вложенные изначально 1.5 миллиона рублей, то на цену покупки доходность уже почти 8%. Обратите внимание - это доходность ПОСЛЕ НАЛОГОВ на дивиденды.

И денежный поток с той же суммы инвестиций мог бы составить уже 6429$ или почти 475 тысяч рублей.

Капитал 7.6 миллиона рублей, который можно получить в любой день, когда открыта биржа, или квартира, которую еще нужно суметь оперативно продать за 2 миллиона рублей? Арендные платежи 104 тысячи рублей в год или дивиденды 475 тысяч рублей, защищенные от девальвации?

На мой взгляд, выбор очевиден - нет смысла инвестировать в арендную недвижимость при таком раскладе!

Удачи в инвестициях!

#недвижимость #аренда #квартира #дивиденды #инвестиции

https://youtu.be/QSJMqdSA8PE

Стоит ли инвестировать в недвижимость на заемные средства? Не лучше ли недвижимость тем, что ее цена не ходит туда-сюда на 40-50%?















.
К видео про сравнение арендной недвижимости с дивидендными инвестициями было оставлено много любопытных комментариев. И в этом видео я разберу парочку из них.
.
1) На самом деле все не так! Нужно инвестировать в недвижимость на заемные средства и получать куда больше доходности на вложенный капитал - 10-30% это вам не шутки!
.
Любопытная позиция и, возможно, это даже работает в сферическом вакууме. Но я ведь привожу сравнение арендной недвижимости с дивидендными бумагами в равных условиях - минимального риска. А ведь именно о минимальном риске идет речь, когда люди говорят о недвижимости: бетонные метры, всегда со мной, никуда не денутся.
.
Покупать инвестиционную недвижимость на заемные средства это уже не консервативный подход. Ведь вы становитесь зависимыми от того арендного дохода, который должен вам ее оплачивать.
.
Вспомните начало пандемии - спрос и цены падали катастрофически, а кому-то даже приходилось сдавать бесплатно пару месяцев, лишь бы не потерять долгосрочного арендатора. Вспомните, что бывает простой квартиры, что бывает нужно делать ремонт. А у вас всего-ничего - доходность в 6% к цене квартиры. И неважно, что это может быть 30% на вложенный первоначальный взнос, банк-то считает проценты по ипотеке за всю сумму! Небольшой провал - и вот у вас "фискальный разрыв".
.
Это рискованный путь.
.
Плюс, если уж брать плечо, то я скажу так: хотите спекулировать с плечом - IB даст вам плечо с очень низкой ставкой от 1.59% в долларах. Вы кредиты под 1.59% в долларах видели? А у брокера есть. А под какую ставку вы берете квартиру в кредит? И я не беру этот кредит именно потому, что это РИСК. Как бы я ни был уверен в своей стратегии - я инвестирую только на свои.
.
Но просто нужно понимать: и здесь инвестиции выигрывают в потенциале спекуляций с плечом.
.
2) Недвижимость более стабильна, ведь ее цену не колбасит туда-сюда на 40-50%!
.
Да неужели? Видимо эти горки - это так, иллюзия и обман чувств. Друзья, создается ВПЕЧАТЛЕНИЕ, что недвижимость не гуляет в цене очень сильно - потому что вы не видите ее реальных онлайн-котировок постоянно. А в акциях это возможно. И, как я говорил в отдельном ролике - многие злоупотребляют проверкой цен, отсюда и создается впечатление постоянной нестабильности.
.
Но вы прекрасно можете видеть по графику, что недвижимость ничуть не менее волатильна, чем тот же S&P500 (который, кстати, нельзя назвать идеальным примером - именно поэтому я рекомендую клиентам инвестировать с первоклассным портфелем, а не просто с индексом).
.
Причем, несмотря на все просадки, рынок успешно вырос до новых максимумов, а те, кто вкладывал в недвижимость с 2007 по 2014 годы так и не вернулись хотя бы на уровень покупки.
.
Друзья, воспринимайте картину шире, если вы берете какие-то категории - берите их равными для сравниваемых вариантов. И тогда все станет на свои места!
.
Удачи в инвестициях!
.
#недвижимость #ипотеказадивиденды #инвестиции #пассивныйдоход #аренда
.
https://youtu.be/DNYjoJkTilo

Как стать рантье, чтобы получать доход с недвижимости и капитала? Рантье - звучит гордо: "Я живу на ренту!" Увы, реалии инвестиций в рентную недвижимость в России таков, что инвестор в лучшем случае может ожидать весьма посредственный рентный доход и весьма ограниченный рост капитала. Причем ликвидность такого капитала в рентной недвижимости тоже будет невысокой.

Ко мне обратился один из подписчиков, который задал вполне конкретный вопрос:

"Можно ли продать квартиру за 4 миллиона рублей, которая приносит 20 000 рублей арендного дохода, чтобы получать аналогичный доход в акциях США?"

20000 рублей арендного дохода в месяц это 6% рентной доходности в рублях. Весьма неплохо, если посмотреть на последние статистические данные:

- Средняя доходность арендной квартиры по России 5.5% в рублях
- Средний срок окупаемости 18 лет
- Причем для Петербурга средняя арендная ставка и вовсе 4.4%

Обратите внимание, что в этих статистических данных не учтены расходы на содержание жилья, его простой, а также налоги (как на доход, так и на имущество). В сообщении подписчика подобные расходы также не учтены, так что фактическая рентная доходность оказывается еще ниже!

Можно ли получать более высокий или хотя бы такой же доход в акциях США?

Да, конечно, можно.

При выборе дивидендной стратегии CEF можно ожидать сразу "в моменте" дивиденды 6% в долларах и уже после налогов и всех накладных расходов (включая комиссии брокера)! Причем, согласитесь, по сложности получения рентный доход и доход с инвестиций в фондовый рынок просто несопоставимы.

Инвестору в недвижимость необходимо постоянно следить за своим имуществом, контролировать его, собирать плату, искать арендаторов (и иногда сталкиваться с простоями жилья). Инвестору на фондовом рынке не приходится думать ВООБЩЕ НИ О ЧЕМ: он просто собирает дивиденды на брокерском счете и тратит на свои нужды!

Ликвидность инвестиций в фондовый рынок также невероятно выше. Вы можете продать активы в любой день, когда идут торги на бирже - и сразу получить свои деньги. А попробуйте без громадных скидок реализовать капитал, вложенный в квартиру хотя бы за 2 недели? Средний статистический срок экспозиции составляет 105 дней: более 3 месяцев!

Кто-то может сказать: "Ну ведь квартиры-то вон как растут в цене, дело не только в аренде!" Но фондовый рынок не уступает - в том числе, если мы берем дивидендные CEF. Скажем, за последние 5 лет в долларовом выражении квадратный метр в Москве вырос с 2750$ до 3350$ - рост на 22%. Неплохо, да?

Но самый банальный и простой CEF UTF на коммунальный сектор США дал 46.5% дохода без учета дивидендов.

Поэтому да, вы можете стать рантье с 4 миллионами рублей. Но намного проще, выгоднее и удобнее быть рантье с инвестиций в фондовый рынок.

Удачи в инвестициях!

#рантье #недвижимость #инвестиции #аренда #квартира

https://youtu.be/XZjqn8M04mU

Арендная недвижимость - в понимании очень многих людей этот способ вложения средств остается самым выгодным способом. И сегодня мы рассмотрим на конкретном примере, так ли выгодно вложить 900 тысяч рублей в арендную квартиру, которая способна давать почти 9.5% доходности?

Итак, в комментарии было предоставлено много исходных данных:

1) Цена квартиры 900 000 рублей или порядка 12 675$ по курсу 2016 года
2) Ставка аренды 1200$ в год (правда, не указано: учтен ли тут налог и амортизация)
3) Итоговая доходность сдачи 9.5%

Вроде бы все шоколадно! Но в финансах очень важно сравнивать с альтернативами. Например, можно сравнить сдачу квартиры с инвестициями в CEF. Это агрессивный дивидендный инструмент, но точно не более рискованный, чем сдача только 1 объекта недвижимости.

Возьмем данные с 2016 года - мы предполагаем, что инвестор решил вложить 900000 рублей не в арендную квартиру, а в CEF. Легко видеть, что по росту капитала его 900 тысяч рублей или 12 675$ превратились в 28 545$ с учетом дивидендов.

Сами дивиденды тоже оказываются выше, чем ставка арендной квартиры: 1377$ до учета налогов на старте в 2016 году (или почти та же самая искомая 1200$ после налогов). И далее по восходящей - до более, чем 1700$ за 2020 год.

Неплохая разница в пассивном доходе, не так ли?

И, разумеется, вряд ли можно сопоставить сдачу квартиры в аренду (и ее обслуживание, контроль, юридические и бытовые моменты) и владение активами у брокера, который просто ежемесячно начисляет ваши дивиденды.

Но, как я понял, для автора комментария немаловажным аспектом был и рост капитала. Тогда можно посмотреть на альтернативу - инвестиции по стратегии "Рост и дивиденды" с упором на рост капитала.

Опять же - с 2016 года капитал из вложенных 900000 рублей превратился бы в 58 525$ (почти в 2 раза выше, чем по S&P500). Для справки: переложившись после этого в дивидендные CEF инвестор смог бы получать дивиденды 3500$ в год или почти 28% дивидендов на изначальные инвестиции 900 тысяч рублей.

Рост квартиры с 2000 года с 3500$ до 12 675$ подается, как что-то экстраординарное. Но более высокий рост можно было бы получить даже просто в индексе S&P500. А если брать инвестиции по стратегии "Рост и дивиденды" итоговый результат был бы в 10 раз выше!

И эти 3500$ превратились бы уже в 128 тысяч долларов. Которые при покупке CEF смогли бы обеспечить уже 7700$ дивидендов - стабильных и регулярных. Дивидендная доходность на капитал 220%! Как вам такое, друзья?

Сухой анализ цифр показывает, что если задача инвестора стоит вложить 900000 рублей и он думает - куда их лучше инвестировать, вряд ли это будет арендная квартира. И по потенциальному росту капитала, и по дивидендному потоку, и по простоте получения дохода, и по диверсификации - по всем параметрам фондовый рынок может быть заметно предпочтительнее!

Удачи в инвестициях!

#недвижимость #инвестиции #аренда #квартира #финансы

https://youtu.be/SkKBjTU1_vE

Что выгоднее - купить квартиру или арендовать ее, а капитал вместо покупки квартиры инвестировать в фондовый рынок? Как будет выгоднее распорядиться деньгами?

Битва: аренда или покупка квартиры очень популярная тема. И сразу хотел бы отметить: я рассматриваю именно финансовый аспект покупки или аренды недвижимости. Кому-то чужое жилье не подходит принципиально по эмоциональным соображениям, по ощущению комфорта и т.д.

А вот с точки денег - что же будет выгоднее?

Я буду использовать недвижимость Кирова, потому что сам живу здесь и занимался здесь недвижимостью профессионально. Сначала возьмем Юго-Запад, типичную панельную однушку. Средняя цена получается порядка 2 миллионов рублей за квартиру. Средняя ставка аренды около 11 тысяч рублей в месяц.

Итоговая ставка 6.71% в рублях в год. Это значит, что, чтобы окупить аренду капиталом, он должен приносить порядка 7% в рублях после налогов (без учета роста тела самого капитала).

Такую доходность легко может дать банковский депозит с учетом повышения ставок ЦБ РФ. Но, увы, само тело депозита уже расти не будет. Оно останется прежним и будет постоянно обесцениваться из-за инфляции.

Хорошая дивидендная доходность по агрессивной стратегии CEF составляет порядка 6% в долларах после налогов. Чуть-чуть не дотягивает до необходимого уровня. Зато эти активы сами могут расти в цене и повышать дивиденды. Плюс они дают доход в долларах. Скажем те же 2 миллиона рублей в CEF могут давать 120 тысяч рублей в год денежного потока по неизменному курсу. Но если рубль ослабнет, то и рублевый доход возрастет пропорционально.

Другой пример - Чистые Пруды. В этом районе реализованы почти все мои инвестиционные сделки с недвижимостью. И я могу сказать вам: с 2014 года (когда была последняя инвестиционная сделка именно в Чистых Прудах) квартиры, конечно, подорожали. В доме на улице Мостовицкой я продавал квартиру с ремонтом за 1.6 миллиона рублей, сейчас квартира такой же площади стоит 2.7-2.85 миллиона рублей. Рост в 1.73 раза! Но вот ставка аренды в районе практически не изменилась: она осталась на уровне около 5%: даже меньше, чем на Юго-Западе. Такую ставку легко покрывать дивидендами.

Более того, даже если взять этот рост в 1.73 раза, он кажется просто карликовым по сравнению с доходностью тех же CEF в рублях. В долларовом выражении рост примерно такой же. В рублевом эквивалент 1.6 миллиона рублей превратился бы в 9.7 миллиона рублей. Можно было бы купить 3 аналогичных квартиры!

Как мы можем видеть, действительно: ставка аренды получается очень близкой к дивидендной ставки, а по совокупной доходности квартира проигрывает даже высокодивидендным бумагам. Если бы мы брали активно растущие бумаги, то рост капитала был бы еще выше, но тогда денежного потока не хватило бы для обслуживания аренды.

Инвестору было бы выгоднее инвестировать деньги, а квартиру арендовать.

Но есть один важный подвох, о котором нельзя не напомнить: возможно, в Москве или в Питере все иначе, но в регионах проблематично НАЙТИ подходящий вариант арендной квартиры!

Например, в интересовавшем меня районе Кирова арендную квартиру с подходящими параметрами я не нашел. И даже на текущий момент менее десятка вариантов, которые можно было бы рассмотреть!

Удачи в инвестициях!

#аренда #покупка #квартира #недвижимость #инвестиции

https://youtu.be/rTMu-ZT3qQ4

Инвестиции в арендную недвижимость скоро начнут приносить большие убытки. Причем, как в долларовом, так и в рублевом выражении!

Согласно статистике, которую собирают профессиональные участники рынка, предложение арендных квартир сильно выросло - больше, чем на треть. И на этом фоне стали снижаться арендные ставки.

Даже до резкого роста инфляции, начала "спецоперации" и введенных санкций ставка доходности арендных квартир была на пограничном уровне - 4-7% в рублях до учета налогов и амортизации (в зависимости от города, места и т.д.). Такие расчеты я неоднократно приводил на канале. Теперь же, когда даже ОФИЦИАЛЬНЫЙ уровень инфляции ожидается 20%+ за 1 год, доходность арендных квартир становится отрицательной - убыточное вложение в чистом виде.

Более того, не видно предпосылок для того, чтобы ситуация могла резко перемениться. Избыточное предложение возникло из-за отъезда части обеспеченных и мотивированных людей за рубеж. Из-за того, что против России были введены санкции, скаканула инфляция, ослаб курс рубля, уже начинают уезжать мигранты из Средней Азии. Не все и пока не массово, но такая тенденция есть. А, учитывая, что реальное влияние санкций мы можем увидеть лишь через 3-6 месяцев, настоящий "исход мигрантов" может быть только впереди.

Получается, что аренда - та самая "надежная и стабильная" - не приносит реальной отдачи.

Но может быть ситуацию вытащит рост цен на недвижимость?

Увы, на это я бы тоже не стал рассчитывать. Дело в том, что для роста цен в реальном выражении также нет предпосылок. Цены на недвижимость могут вырасти в рублях - чтобы компенсировать инфляцию. Но если говорить о РЕАЛЬНОМ доходе, да еще и в эквиваленте твердой валюты - это скорее фантазии, нежели реальные возможности.

Опять же:

- эмигрирующие за рубеж россияне выставляют свое жилье на продажу;
- застройщики продолжают вводить новые объекты на фоне снижения спроса;
- высокие ипотечные ставки исключают из рынка огромный пласт людей, у которых нет наличности, чтобы купить квартиру "прямо сейчас";
- снижение общего уровня доходов населения сокращает покупательский потенциал.

И я почти уверен: уровень жизни и доходы (как частных лиц, так и бизнеса) будут продолжать снижаться и дальше.

Поэтому, да - арендная недвижимость в России это одно из худших вложений, которое вы можете сделать сейчас. Она и раньше была крайне сомнительным выбором. А сейчас это просто деньги, зарытые в землю на неопределенный срок, но с вполне определенным результатом: ПОТЕРЕЙ покупательной способности.

Удачи в инвестициях!

#недвижимость #аренда #инвестиции #раньте #кризис

https://youtu.be/jLpUN2VQaYY