Разные люди ставят перед собой различные инвестиционные цели. И одна из популярных целей - накопить на квартиру для ребенка. Считается, что обеспечить ребенка жильем это обязанность родителя. Я не совсем согласен с этой концепцией (в моем понимании мои сыновья будут сами решать, куда им тратить деньги), но давайте посмотрим - как можно накопить на квартиру за счет инвестиций по стратегии "Миллион с нуля".
.
Итак, у вас родился ребенок - сын или дочка. Поздравляю! И вы поставили цель: к 18-летию накопить на квартиру.
.
Зададим данные:
.
1) Стоимость квартиры: 5 млн.р. Это может и немного для Москвы, но для большинства регионов - очень прилично. Для справки, моя 133-метровая квартира вышла "всего" 6.35 млн.р.
2) Срок: 18 лет
3) Индексация стоимости квартиры на 3% в год. Это статистический процент удорожания квартир с 2010 года. Обратите внимание: не 3.45%, как может показаться, а 3%. Неверно просто делить 34.5% на 10, а нужно высчитывать сложный процент нарастающим итогом и получается 3%.
.
Сколько нужно инвестировать по стратегии "Миллион с нуля", чтобы добиться этой цели?
.
Мы берем среднегодовую доходность в 9% в долларах - для широкого рынка США. И предполагаем, что инвестор каждый месяц с начала 2021 года покупает паи ETF на определенную сумму. Простой расчет показывает, что чтобы добиться желаемой цели и купить квартиру для ребенка к 18 годам нужно откладывать 9150 рублей в месяц!
.
К 2038 году доллар может стоить 181 рубль, квартира вырастет в цене до более, чем 8 миллионов рублей, но инвестор добьется этой цели. И обратите внимания: мы берем стабильные пополнения в 9150 рублей каждый месяц. А ведь одно дело эти деньги сейчас более 120$, и другое дело в 2038 году - около 50$.
.
Вот так проявляет себя эффект сложного процента и работа его в инвестициях. Так можно купить квартиру ребенку, откладывая менее 10 тысяч рублей ежемесячно на инвестиции.
.
Ну и, конечно, я не могу не сравнить эффективность "Миллиона с нуля" с инвестициями в портфель из первоклассных акций и доходностью в 15% годовых в долларах. Опять же - посчитаем... и расчет показывает, что нужно откладывать лишь 4650 рублей в месяц, чтобы добиться даже больших результатов в те же сроки.
.
Да, мы берем пару допущений: например, портфель из качественных акций не сформировать на 856$ (сумма инвестиций в 2021 году). Да и покупать их регулярно на такие пополнения не выйдет: все же акции США стоят недешево. Но если финансовые возможности позволяют, важно рассмотреть эту альтернативу.
.
Вот почему я называю стратегию "Миллион с нуля" стратегией новичков. Она великолепна, но когда хочется получать более высокий результат и есть такие возможности - не стоит пренебрегать инвестированием с качественным портфелем из акций.
.
И помните - инвестиции дают невероятные возможности! И покупка квартиры для ребенка с инвестиций - одна из них.
.
#миллионснуля #недвижимость #квартира #финансы #сложныйпроцент
.
https://youtu.be/OO5Q1FkvqEQ

В рубрике "Миллион с нуля" я обычно рассматриваю темы, которые посвящены инвестициям очень небольших сумм денег. Ведь это стратегия - для самых-самых начинающих инвесторов. Но иногда в качестве предложения темы поступают вопросы с более впечатляющими суммами.

И вот рассмотрим тему: стоит ли инвестировать в FXUS, чтобы накопить на квартиру за 3 года в инвестициях на фондовом рынке?

Итак:

1) Да, теоретически это возможно: если рынок будет продолжать расти, то и результат может быть очень впечатляющий! Например, статистически доходность FXUS в рублях с момента запуска около 19.5%. Так что, если инвестировать по 100 000 рублей в месяц, чтобы накопить на квартиру, то за 3 года капитал может составить почти 4.7 миллиона рублей!

2) Но, разумеется, все это - голая теория. Фактически стабильной доходности в инвестициях не бывает. А бывают периоды бурного роста и периоды падения. Так что результат может быть как выше, так и ниже теоретического.

3) И особенно важно - что берется очень короткий срок инвестиций. 3 года - пограничный срок, в общем случае я рекомендую вкладывать на срок минимум от 3 лет. И чем дольше - тем лучше и тем предсказуемее среднегодовая доходность инвестора.

Потенциальному инвестору на фондовом рынке нужно все же оценить:
- А если рынок будет расти не так активно, как он ждет?
- А если будет спад, вместо роста?
- А если он будет не готов к волатильности психологически?

И уже затем принимать решение. Я жду роста рынка, а не снижения. Именно поэтому я покупаю активы. Но при этом в озвученной ситуации я бы однозначно не рекомендовал вкладывать ВСЕ 100 000 рублей в инвестиции.

Более безопасным и логичным будет использовать консервативную схему: копить деньги в банке в валюте и рублях в соотношении 50% / 50% - рубли / доллары или 33% / 33% / 33% - рубли / доллары / евро. Если инвестор готов к волатильности и имеет дополнительный аппетит к риску, можно 25-30% от общей суммы выделить на FXUS, а остальное распределить между валютами.

Зафиксирую внимание на этом еще раз: я даю такой совет из-за очень жестких временных рамок. Если бы речь шла о 5-10 годах накопления на недвижимость, я бы смело советовал 80% капитала вкладывать в фондовый рынок (причем при пополнениях 100 т.р. в месяц - это может даже инвестиция в портфель из первоклассных акций), а остальные 20% - оставить на подушку безопасности.

Удачи в инвестициях!

#миллионснуля #квартира #инвестиции #недвижимость #fxus

https://youtu.be/I0cWPvM0vbM

Цены на недвижимость в рублевом выражении неплохо выросли за последний год. Риски инфляции, опасения из-за спада в экономике и девальвации рубля на фоне пандемии поддержали спрос.

Ожидания по отмене льготной ипотеки тоже стимулировали покупателей квартир.

Но, похоже, что все. Рост цен на квартир заканчивается, как заканчивается и платежеспособный спрос.

Теперь больше вероятность стагнации:

- квартир вводится куча
- те, кто хотел купить, уже купил жилье
- реальные доходы населения снижаются и лишних денег просто нет
- а те, кто имеет свободные деньги, предпочитает их инвестировать

Представители сферы недвижимости уже отмечают, что 2/3 сделок идет с дисконтом. Поэтому цены из объявлений совершенно непоказательны. А представители банковского сектора заявляют о закредитованности населения.

Так что не удивлюсь, если в течение года мы будем видеть как минимум стагнацию, а как максимум - сползание цен на жилье.

#недвижимость #квартира #стагнация #спрос #экономика

Как стать рантье, чтобы получать доход с недвижимости и капитала? Рантье - звучит гордо: "Я живу на ренту!" Увы, реалии инвестиций в рентную недвижимость в России таков, что инвестор в лучшем случае может ожидать весьма посредственный рентный доход и весьма ограниченный рост капитала. Причем ликвидность такого капитала в рентной недвижимости тоже будет невысокой.

Ко мне обратился один из подписчиков, который задал вполне конкретный вопрос:

"Можно ли продать квартиру за 4 миллиона рублей, которая приносит 20 000 рублей арендного дохода, чтобы получать аналогичный доход в акциях США?"

20000 рублей арендного дохода в месяц это 6% рентной доходности в рублях. Весьма неплохо, если посмотреть на последние статистические данные:

- Средняя доходность арендной квартиры по России 5.5% в рублях
- Средний срок окупаемости 18 лет
- Причем для Петербурга средняя арендная ставка и вовсе 4.4%

Обратите внимание, что в этих статистических данных не учтены расходы на содержание жилья, его простой, а также налоги (как на доход, так и на имущество). В сообщении подписчика подобные расходы также не учтены, так что фактическая рентная доходность оказывается еще ниже!

Можно ли получать более высокий или хотя бы такой же доход в акциях США?

Да, конечно, можно.

При выборе дивидендной стратегии CEF можно ожидать сразу "в моменте" дивиденды 6% в долларах и уже после налогов и всех накладных расходов (включая комиссии брокера)! Причем, согласитесь, по сложности получения рентный доход и доход с инвестиций в фондовый рынок просто несопоставимы.

Инвестору в недвижимость необходимо постоянно следить за своим имуществом, контролировать его, собирать плату, искать арендаторов (и иногда сталкиваться с простоями жилья). Инвестору на фондовом рынке не приходится думать ВООБЩЕ НИ О ЧЕМ: он просто собирает дивиденды на брокерском счете и тратит на свои нужды!

Ликвидность инвестиций в фондовый рынок также невероятно выше. Вы можете продать активы в любой день, когда идут торги на бирже - и сразу получить свои деньги. А попробуйте без громадных скидок реализовать капитал, вложенный в квартиру хотя бы за 2 недели? Средний статистический срок экспозиции составляет 105 дней: более 3 месяцев!

Кто-то может сказать: "Ну ведь квартиры-то вон как растут в цене, дело не только в аренде!" Но фондовый рынок не уступает - в том числе, если мы берем дивидендные CEF. Скажем, за последние 5 лет в долларовом выражении квадратный метр в Москве вырос с 2750$ до 3350$ - рост на 22%. Неплохо, да?

Но самый банальный и простой CEF UTF на коммунальный сектор США дал 46.5% дохода без учета дивидендов.

Поэтому да, вы можете стать рантье с 4 миллионами рублей. Но намного проще, выгоднее и удобнее быть рантье с инвестиций в фондовый рынок.

Удачи в инвестициях!

#рантье #недвижимость #инвестиции #аренда #квартира

https://youtu.be/XZjqn8M04mU

Арендная недвижимость - в понимании очень многих людей этот способ вложения средств остается самым выгодным способом. И сегодня мы рассмотрим на конкретном примере, так ли выгодно вложить 900 тысяч рублей в арендную квартиру, которая способна давать почти 9.5% доходности?

Итак, в комментарии было предоставлено много исходных данных:

1) Цена квартиры 900 000 рублей или порядка 12 675$ по курсу 2016 года
2) Ставка аренды 1200$ в год (правда, не указано: учтен ли тут налог и амортизация)
3) Итоговая доходность сдачи 9.5%

Вроде бы все шоколадно! Но в финансах очень важно сравнивать с альтернативами. Например, можно сравнить сдачу квартиры с инвестициями в CEF. Это агрессивный дивидендный инструмент, но точно не более рискованный, чем сдача только 1 объекта недвижимости.

Возьмем данные с 2016 года - мы предполагаем, что инвестор решил вложить 900000 рублей не в арендную квартиру, а в CEF. Легко видеть, что по росту капитала его 900 тысяч рублей или 12 675$ превратились в 28 545$ с учетом дивидендов.

Сами дивиденды тоже оказываются выше, чем ставка арендной квартиры: 1377$ до учета налогов на старте в 2016 году (или почти та же самая искомая 1200$ после налогов). И далее по восходящей - до более, чем 1700$ за 2020 год.

Неплохая разница в пассивном доходе, не так ли?

И, разумеется, вряд ли можно сопоставить сдачу квартиры в аренду (и ее обслуживание, контроль, юридические и бытовые моменты) и владение активами у брокера, который просто ежемесячно начисляет ваши дивиденды.

Но, как я понял, для автора комментария немаловажным аспектом был и рост капитала. Тогда можно посмотреть на альтернативу - инвестиции по стратегии "Рост и дивиденды" с упором на рост капитала.

Опять же - с 2016 года капитал из вложенных 900000 рублей превратился бы в 58 525$ (почти в 2 раза выше, чем по S&P500). Для справки: переложившись после этого в дивидендные CEF инвестор смог бы получать дивиденды 3500$ в год или почти 28% дивидендов на изначальные инвестиции 900 тысяч рублей.

Рост квартиры с 2000 года с 3500$ до 12 675$ подается, как что-то экстраординарное. Но более высокий рост можно было бы получить даже просто в индексе S&P500. А если брать инвестиции по стратегии "Рост и дивиденды" итоговый результат был бы в 10 раз выше!

И эти 3500$ превратились бы уже в 128 тысяч долларов. Которые при покупке CEF смогли бы обеспечить уже 7700$ дивидендов - стабильных и регулярных. Дивидендная доходность на капитал 220%! Как вам такое, друзья?

Сухой анализ цифр показывает, что если задача инвестора стоит вложить 900000 рублей и он думает - куда их лучше инвестировать, вряд ли это будет арендная квартира. И по потенциальному росту капитала, и по дивидендному потоку, и по простоте получения дохода, и по диверсификации - по всем параметрам фондовый рынок может быть заметно предпочтительнее!

Удачи в инвестициях!

#недвижимость #инвестиции #аренда #квартира #финансы

https://youtu.be/SkKBjTU1_vE

Как вам идея - продать квартиру за несколько миллионов рублей, а затем инвестировать деньги в фондовый рынок, чтобы раскачать капитал? Ведь на акциях можно поднимать СТОЛЬКО ДЕНЕГ!

Сегодня я хотел бы разобрать чрезвычайно важную тему: продажи квартиры для инвестиций в акции.

Понятно, что на фондовом рынке можно заработать много. Я не буду повторяться сколько - недавно был подробный разбор и по индексу, и по моему портфелю. Так что сегодня я сосредоточусь на иных аспектах продажи квартиры для инвестиций в акции.

1) ВЗВЕСЬТЕ РИСКИ и свою готовность к ним!
Банальность, но когда на счете только рост-рост-рост акций, люди забывают, что это бывает не всегда. А между тем, совсем недавно - в марте 2020 года - мы видели "обвальчик" на 30%. А еще раньше - в конце 2018 года - снижение на 18%.

Снижение рынка - нормальная ситуация. Но, когда вы к нему не готовы, да еще и делаете ставку ценой в квартиру, вы можете начать действовать неразумно. И даже - глупо! А это - прямой путь к провалу вашей цели. И может получиться так, что капитал вы не "раскачаете", а наоборот "сольете" на панике.

Представьте себе падение рынка на 50% уже на следующий день после покупки акций. Готовы к этому? Тогда идем дальше.

2) ПРОДУМАЙТЕ НЕГАТИВНЫЕ СЦЕНАРИИ и что вы будете делать
Продажа квартиры (и особенно - единственной квартиры) на мой взгляд крайне радикальный ход. И идти на него нужно лишь просчитав все до точечки.

Да, я сам в 2018 году продал свою квартиру, чтобы переехать в деревню, а деньги - инвестировать в фондовый рынок. И да, это тоже было радикально, но я все четко просчитал:
- у меня было, где жить;
- у меня была подушка безопасности;
- у меня была психологическая готовность даже к кризису!

Так что обстоятельства лишь благоволили мне, а доходность отбила решение на все 100%!

Будет ли у вас, где жить, если что-то пойдет не так? Есть ли запасной вариант? Есть ли резерв на крайний случай?

3) ОНО ВАМ ТОЧНО НАДО?
Как ни странно, но этот вопрос тоже стоит задать: нужно ли вам ЭТО решение и этот шаг? Станете ли вы счастливее, даже обладая существенным инвестиционным капиталом, который уже приумножается в фондовом рынке?

Или вы будете хуже спать по ночам (даже продумав все сценарии)? Или вы начнете волноваться о своем решении и о том, что возможно вы сделали что-то не так?

Если качество вашей жизни радикально ухудшится, то я бы не советовал идти на этот шаг. Мы живем один раз, и пусть чем больше вложено капитала - тем быстрее он работает, но никакие деньги не стоят бесконечных бессонных ночей и нервов.

Продажа жилья ради инвестиций может дать невероятный толчок к росту капитала. Но я убежден, что для большинства людей более логичным и оправданным путем будет путь постепенно накопления, методичных пополнений и усреднения по стратегии.

Удачи в инвестициях!

#квартира #инвестиции #финансоваяграмотность #риск #мотивация

https://youtu.be/Lk58IegOaYA

Стоит ли ждать снижения стоимости квартир в 2022 году? Какой прогноз по ценам на недвижимость в 2022 году можно дать?

В видео про ипотечную ставку я упомянул: если есть планы взять ипотеку, лучше это сделать сейчас. И мне тут же написала куча людей со словами: "Так ведь цены на недвижимость в 2022 году могут снизиться! Зачем спешить: лучше подождать и купить квартиру дешевле!"

Важный вопрос, давайте его разберем. Но сначала я хотел бы вернуться к прогнозу 2017 года, о котором также упомянули в комментарии. Что мол обещал снижение цен на жилье в 2017 году, а по факту что? По факту, кстати, с 2017 по лето 2020 года был очевидный тренд на падение квадратного метра. И лишь летом 2020 года тренд переломился и начался бурный рост.

И вот теперь я вновь говорю о том, что рынок недвижимости в 2022 году может снизиться. Рынок слишком перегрет, цены слишком сильно выросли, чтобы люди могли позволить себе платить такую цену. А на фоне растущей ставки по ипотеке спрос может еще сильнее обвалиться - и цены могут начать снижаться. Да они уже снижаются! Правда, не столь явно: в виде скидок при обсуждении конкретной сделки с конкретными покупателями.

И тут можно спросить: а зачем же я тогда советую покупать квартиру "прямо сейчас" в ипотеку, если сам же жду снижения цен на недвижимость?

Причина - в математической оценке потенциальной выгоды или наоборот убытке от того или иного решения.

Даже если прогнозы по снижению цен на недвижимость в 2022 году оправдаются, это необязательно покроет возросшую ставку по ипотеке! Можно привести конкретный пример:

1) Квартира ценой 4 млн.р.
2) Первоначальный взнос 1 млн.р.
3) Ставка по ипотеке 10%
4) Срок 20 лет

А теперь представим, что квартира стала дешевле на 10% - стоит уже 3.6 млн.р., зато возросла ипотечная ставка - до 12%. Разница в переплате существенно увеличивается. При этом разница в итоговой выплате практически не меняется.

Но ведь мы и речь ведем о снижении стоимости квартиры аж на 10%! Рост ставки ЦБ на пару процентов (и соответственно - ставок по кредитам / ипотекам и т.д.) - реальность, которую ждут институциональные участники рынка.

При этом ждать реального снижения цен квартир на 10% в рублевом я бы не стал. Скорее снижение будет или небольшим - около 5%, или его вообще не будет, а компенсироваться оно будет девальвацией рубля и инфляцией. То есть номинальная цена квартиры остается прежней, а реальная - падает из-за инфляции.

В любом случае, если вы не можете позволить себе купить квартиру "за наличные", получение ипотеки может быть оправдано на текущем уровне процентных ставок.

А вот если полная сумма на покупку квартиры есть, то решение не выглядит столь однозначно.

Но вот чего я бы точно не рекомендовал - рассматривать покупку квартиры с инвестиционной целью. Слишком велики риски, что вы или ничего не заработаете, или заработаете меньше, чем могли бы при другом формате инвестиций.

Удачи в инвестициях!

#инвестиции #недвижимость #прогноз #квартира #ипотека

https://youtu.be/N1OspQd6UNI

Что выгоднее - купить квартиру или арендовать ее, а капитал вместо покупки квартиры инвестировать в фондовый рынок? Как будет выгоднее распорядиться деньгами?

Битва: аренда или покупка квартиры очень популярная тема. И сразу хотел бы отметить: я рассматриваю именно финансовый аспект покупки или аренды недвижимости. Кому-то чужое жилье не подходит принципиально по эмоциональным соображениям, по ощущению комфорта и т.д.

А вот с точки денег - что же будет выгоднее?

Я буду использовать недвижимость Кирова, потому что сам живу здесь и занимался здесь недвижимостью профессионально. Сначала возьмем Юго-Запад, типичную панельную однушку. Средняя цена получается порядка 2 миллионов рублей за квартиру. Средняя ставка аренды около 11 тысяч рублей в месяц.

Итоговая ставка 6.71% в рублях в год. Это значит, что, чтобы окупить аренду капиталом, он должен приносить порядка 7% в рублях после налогов (без учета роста тела самого капитала).

Такую доходность легко может дать банковский депозит с учетом повышения ставок ЦБ РФ. Но, увы, само тело депозита уже расти не будет. Оно останется прежним и будет постоянно обесцениваться из-за инфляции.

Хорошая дивидендная доходность по агрессивной стратегии CEF составляет порядка 6% в долларах после налогов. Чуть-чуть не дотягивает до необходимого уровня. Зато эти активы сами могут расти в цене и повышать дивиденды. Плюс они дают доход в долларах. Скажем те же 2 миллиона рублей в CEF могут давать 120 тысяч рублей в год денежного потока по неизменному курсу. Но если рубль ослабнет, то и рублевый доход возрастет пропорционально.

Другой пример - Чистые Пруды. В этом районе реализованы почти все мои инвестиционные сделки с недвижимостью. И я могу сказать вам: с 2014 года (когда была последняя инвестиционная сделка именно в Чистых Прудах) квартиры, конечно, подорожали. В доме на улице Мостовицкой я продавал квартиру с ремонтом за 1.6 миллиона рублей, сейчас квартира такой же площади стоит 2.7-2.85 миллиона рублей. Рост в 1.73 раза! Но вот ставка аренды в районе практически не изменилась: она осталась на уровне около 5%: даже меньше, чем на Юго-Западе. Такую ставку легко покрывать дивидендами.

Более того, даже если взять этот рост в 1.73 раза, он кажется просто карликовым по сравнению с доходностью тех же CEF в рублях. В долларовом выражении рост примерно такой же. В рублевом эквивалент 1.6 миллиона рублей превратился бы в 9.7 миллиона рублей. Можно было бы купить 3 аналогичных квартиры!

Как мы можем видеть, действительно: ставка аренды получается очень близкой к дивидендной ставки, а по совокупной доходности квартира проигрывает даже высокодивидендным бумагам. Если бы мы брали активно растущие бумаги, то рост капитала был бы еще выше, но тогда денежного потока не хватило бы для обслуживания аренды.

Инвестору было бы выгоднее инвестировать деньги, а квартиру арендовать.

Но есть один важный подвох, о котором нельзя не напомнить: возможно, в Москве или в Питере все иначе, но в регионах проблематично НАЙТИ подходящий вариант арендной квартиры!

Например, в интересовавшем меня районе Кирова арендную квартиру с подходящими параметрами я не нашел. И даже на текущий момент менее десятка вариантов, которые можно было бы рассмотреть!

Удачи в инвестициях!

#аренда #покупка #квартира #недвижимость #инвестиции

https://youtu.be/rTMu-ZT3qQ4

Почему цены на недвижимость продолжают снижение? Стоит ли покупать недвижимость под инвестиции сейчас? Когда начнут расти цены на недвижимость в России в 2022 году?

Итак, друзья, цены на недвижимость продолжают свое снижение уже 4 неделю подряд. Причем снижение продолжается ускоряющимися темпами. Обратите внимание, что речь идет о динамике цен на недвижимость в целом по стране. Если брать какие-нибудь отдельные города вроде Сочи, то конечно в сезон можно увидеть рост на фоне общей стагнации. Но важно смотреть на картину целиком, чтобы понимать общие тренды и тенденции.

А тенденции таковы, что:

1) Рынок недвижимости уже очень сильно перегрет. И сейчас этот перегрев начинает сказываться на фоне снижения доходов людей и общей неустойчивости экономики.

2) Снижается платежеспособный спрос из-за влияния санкций, ухода зарубежных компаний и т.д. В самом деле, наивно предполагать, что потеря десятков и сотен тысяч рабочих мест, которые создавали иностранные компании никак не скажется на общем уровне благосостояния. Меньше покупателей - ниже цены.

3) Высокие ставки по ипотеке также ограничивают спрос. И да, по мере снижения ключевой ставки ЦБ РФ и ипотечные ставки будут нормализовываться. Но недвижимость - очень инертная сфера. Так что спрос, обрезанный диким взвинчиванием ставки, будет восстанавливаться очень медленно.

4) Стоит четко разделять первичный и вторичный рынок жилья, а также динамику на этих рынках. Застройщики, которые могут продавать свое жилье с льготной ипотекой и имеют существенный маркетинговый ресурс, существенно отличаются от вторичного рынка. Вы не сможете продать свою квартиру на "вторичке" по ценам, близким к первичному рынку.

У застройщиков есть масса механизмов, которые работают в их интересах. Скажем, условная "нулевая рассрочка" на объект. И разумеется, стоимость этой рассрочки УЖЕ ЗАЛОЖЕНА в цене квартиры - именно поэтому метр первички стоит дороже. Вторичному рынку такие финты, увы, не доступны.

А ведь именно на ВТОРИЧНОМ рынке и работают "инвесторы в недвижимость". Именно его нужно рассматривать, когда вы воспринимаете за чистую монету рост цен на квартиры в строящихся рядом домах. Проверяется это очень просто - выставьте свою квартиру по этой мифической высокой цене на сайт объявлений и посмотрите: какой на нее будет спрос.

Опыт и практика показывает, что покупатели в текущих реалиях хотят хотя бы 5%, а то и 10% торга. Так что цены выхода на сделку заметно отличаются от тех "хотелок", что выставляются продавцами вторички на сайтах объявлений.

Без радикальных улучшений в экономике было бы наивно ожидать бурного роста недвижимости. А пока мы видим общий тренд на снижение: нам предлагают затянуть пояса и потерпеть. И даже если абстрагироваться от политического и идеологического аспекта этого призыва, с точки зрения экономики это означает снижение уровня доходов населения. А значит будет еще меньше свободных денег - откуда возьмутся деньги на покупку недвижимости, на ипотеку, на ремонт?

Комплексный анализ ситуации показывает, что цены на недвижимость могут продолжить снижаться. И как инвестиционный инструмент квартиры выглядят крайне непривлекательно.

Удачи в инвестициях!

#недвижимость #инвестиции #ипотека #квартира #застройщик

https://youtu.be/13W21zvKhnw

Соотношение цены недвижимости к ипотечным ставкам за период с 1988 по 2022 год показывает: ЦЕНЫ БУДУТ ПАДАТЬ!🏠📉

Снижение цен на недвижимость на 20-40% - вполне реальная перспектива в обозримом будущем.😱

И это касается не только недвижимости в США. Это касается других перегретых рынков недвижимости: Европы и России в том числе.🌏

Ничего страшного, просто квартиры потеряют тот излишний "жирок в цене", который совершенно необоснованно набрали за последние 2 года.👍

#недвижимость #ипотека #квартира #инвестиции

И вот, что получается: с учетом затраты на покупку квартиры (включая ремонт и ипотеку), а также на последующую продажу у меня вышли совокупные затраты более 7.4 миллиона рублей. А квартиру я продал за 7.1 миллиона рублей. То есть по факту был получен УБЫТОК в 342 тысячи рублей!

Притом, что если вы помните: я покупал квартиру в центре по цене за метр куда ниже средней по рынку. И продавал по адекватной цене для оперативной (но не срочной) продажи. Вот и расскажите мне о росте цен на квартиры! Одно дело - виртуальный рост цен, другое дело реальные цены сделок. Если говорить о чистой цене (без учета накладных расходов), то квартира была куплена за 6 350 000, а продана за 7 100 000 рублей - то есть прирост за 2 года менее 12% в рублях.

Но в валюте цифры куда интереснее!

В долларах прирост получился более 17.5% (потому что курс доллара в сентябре 2020 был ВЫШЕ, чем в 2022). А в евро вообще почти 26% (потому что евро также ослаб и к доллару).

Получилось, что я совершил невероятно выгодную сделку: я продал квартиру по достаточно высокой цене в рублях (так как дальше жду снижения цен на жилье). И по отличному курсу валюты (и дальше жду девальвации рубля). Конечно, было бы идеально продать квартиру летом 2022 - когда доллар стоил 50 рублей. Тогда навар был бы вообще в 33% в долларах. Но и так тоже неплохо.

А что там мой портфель? Оправдал ли он "виртуальную ипотеку"?

Да, оценка показывает, что с сентября 2020 года мой консервативный дивидендный портфель принес 126 000$ на стоимость квартиры. И это - с учетом текущей коррекции рынка от максимума!

Какие выводы можно сделать?

1) Сейчас - идеальное время, чтобы избавляться от инвестиционной недвижимости, пока еще есть спрос (который уже падает) и пока еще высокие цены (которые тоже уже падают).
2) Сейчас - идеальное время, чтобы покупать валюту по пока еще доступным ценам. Даже, если вы не собираетесь уезжать куда-либо, купить дешевую валюту и инвестировать ее в валютные активы на текущей коррекции курса рубля и фондового рынка: разумное решение.

Я бы не ждал роста цен на недвижимость в 2023 году, потому что перспективы экономики РФ и рынка жилья в частности выглядят мрачно.

И в заключение отвечу еще на несколько вопросов, которые задавали к посту про покупку долларов и продажу недвижимости:

1) Как я продал ипотечную квартиру?
Квартира была продана через снятие обременения. А еще там был материнский капитал, так что вообще было то еще веселье. Но мне очень помог мой риэлтор - Анастасия Малышева, которую я могу рекомендовать, как лучшего риэлтора Кирова. Кстати, из-за ипотечной составляющей, я не получил эти 7.1 миллиона рублей на руки, а лишь часть суммы, которую и показывал в посте про покупку валюты.

2) Зачем отлеживаться валюте?
Покупка валюты для экономии на комиссиях идет через конверсию в Золотой ETF, а по ним расчеты Т+2 для вывода валюты.

3) Почему не наличные доллары?
Потому что я не собираюсь держать "бумажки". Я вывожу капитал из России к Interactive Brokers для покупки активов. Это надежно, выгодно и безопасно.

Будут еще вопросы по схеме / валюте / недвижимости - пишите, постараюсь снять видео или написать пост.

Ну, а в одном из следующих выпусков я расскажу: стоит ли сейчас покупать недвижимость за рубежом (в частности - в Европе) или выгоднее арендовать. Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить!

Удачи в инвестициях!

#недвижимость #квартира #ипотека #заработок #валюта

https://youtu.be/fle-o6ulhdk

Как инвестировать 5-10 миллионов рублей в 2023 году, чтобы зарабатывать, получать высокий пассивный доход - стабильно, регулярно и с минимумом рисков?🏠❌

Нужны ли непонятные акции-цефы-уефы и прочая инвестиционная ерунда? Или лучше обойтись железобетонной недвижимостью в России?🙄💼

#пассивныйдоход #аренда #квартира #инвестиции #недвижимость
👇👇👇
https://youtu.be/rR-YKOoATZo

Как инвестировать 450000 рублей в квартиру на Севере и получить ничтожно низкую доходность? Куда вкладывать деньги, чтобы не терять, а зарабатывать на своем капитале?

Интересный комментарий оставили к одному из видео на канале. И я хотел бы разобрать этот кейс с инвестиционной недвижимостью, потому что он содержит весьма четкие и конкретные цифры.

Итак, речь идет об инвестициях в 450000 рублей в недвижимость на Севере в далеком 2000 году. Квартира все это время сдавалась по 6000 рублей до 2015 года, а после - по 8000 рублей в месяц. И сейчас продать квартиру можно за 1 700 000 рублей!

Хорошая ли это инвестиция или можно было сделать лучше?

1) Конечно, зафиксировать аренду в 2000 году в 16% годовых в рублях (6000*12/450000) - это чудесно. Однако нужно понимать, что сейчас таких арендных ставок нет и уже не будет, учитывая экономическую обстановку в России. Также, как я понимаю, налоги арендодатель тоже не платил и не платит.

2) Стоимость аренды не менялась до 2015 года, а потом выросла лишь на треть, тогда как рубль обвалился с того времени почти в 2.5 раза. И даже если вы посмотрите на официальную инфляцию по Росстату, она точно не 30% с 2000 года, верно? То есть инвестор стал получать существенно МЕНЬШЕ денег в реальном выражении. Если в 2000 году он получал порядка 2400$ в год, то теперь - лишь 1600$ даже с учетом повышения цены.

3) Рост цены квартиры с 450 000 рублей до 1 700 000 рублей вроде бы неплохой, но если мы делаем расчет по среднегодовой доходности, то видим, что она лишь 1.65% в долларовом выражении. Это просто смешно, потому что только инфляция по доллару - 2.4% на долгосроке.

Куда же нужно было инвестировать эти 450 000 рублей, чтобы реально заработать и приумножить капитал? Разумеется в акции США! Первоклассные ценные бумаги, которые способны давать реальный рост капитала и реальный результат.

Скажем, акции компании Nordson Corporation, которую я разбирал некоторое время назад на канале, увеличили бы 450 000 рублей или 16 667$ до 452 000$. Инвестор мог бы купить почти 19 (ДЕВЯТНАДЦАТЬ!) таких квартир, если бы захотел.

Обратите внимание, я не беру хайповый Apple, я беру достаточно скромную компанию, но с очень хорошими фундаментальными показателями. Но быть может, дело в "низком старте" - бумага была свежей, стартапом и угадать ее было просто нереально?! Тоже нет - только дивиденды Nordson платит и увеличивает уже 60 лет. То есть к моменту инвестиций в 2000 году это уже была зрелая компания с 40-летней историей выплаты и повышения дивидендов.

И даже альтернатива в невероятно скучном бизнесе Kimberly-Clark принесла бы почти в 3 раза больше капитала, чем "инвестиционная квартирка на Севере". Вы знаете, что такое Кимберли-Кларк? Когда в следующий раз пойдете в кафе, посмотрите на держатель для салфеток или туалетной бумаги. Велика вероятность, что это продукция именно этой компании.

Но что там капитал, ведь может инвестор хотел вложить 450 тысяч рублей и получать с них пассивный доход? Тоже верно! Сколько сейчас он получает на вложенные 16 667$? Менее 10% в валюте, да? Неплохо, но вспомните, что высокодивидендные CEF по недавнему разбору давали почти 40% на вложенный капитал, не говоря уже о росте самого капитала!

Поэтому, увы, хотя в рублях цифры инвестора и могут выглядеть любопытно, расчеты и раскладка по альтернативам показывает: лучше бы он отказался от этой идеи.

Да, вы можете быть далеким от финансов, акций и фондовых рынков, но для того и нужна помощь специалиста, который разработает качественную стратегию и подскажет: как и куда правильно инвестировать деньги.

Да, это потребует некоторых интеллектуальных усилий на старте. Но подумайте сами: разве не стоят эти усилия возможности получить 452 000$ вместо 24 000$ с инвестированных 450 000 рублей? Разве не стоит один раз разобраться, чтобы затем обеспечивать себе рост и приумножение капитала, стабильный и высокий пассивный доход с дивидендов? По-моему, стоит!

Удачи в инвестициях!

#финансы #инвестиции #север #квартира #недвижимость

https://youtu.be/pH3FoXl55zs

Как инвестировать 10 миллионов рублей: квартира в Москве или инвестиции в акции? Почему не надо покупать недвижимость под инвестиции?

Когда речь заходит о том, куда инвестировать деньги - например, 10 000 000 рублей, первое, что приходит людям в голову это недвижимость! Надежно и доходно. Как пишут в комментариях: это Х2 к цене и 7-8-9% арендной доходности в рублях "чистыми".

Зачем нужны американские акции при таком раскладе?

Конечно, для начала: есть сомнения по поводу САМОГО КЕЙСА. Никакой конкретики, одни красивые цифры с недвижимостью Х2 и головокружительной арендной доходностью.

Дело в том, что статистика цен на квартиры в Москве показывает, что их рост составил всего +54% в рублях и всего +18% в долларах. А учитывая тренд на снижение стоимости и на девальвацию рубля, итоговый результат еще через пару лет может быть ЕЩЕ НИЖЕ.

Цены на квартиры падают, падают весьма активно. И это информация и от профессиональных участников рынка в том числе! А еще можно иметь квартиру, например, в Белгороде... и получить дополнительные риски, о которых адепты "бетонного метра" не особо думают.

Что же до арендной доходности, тут тоже есть вопросы - поищите видео на моем канале, я делал разбор арендных квартир в том числе в период 2018-2019 годов. Не было таких доходностей даже ДО налогов, сборов, ремонта и амортизации. В комментариях же идет речь о "чистой" доходности в 7-8-9%. Странно, да?

Такую доходность можно получать по высокодивидендным CEF - которые способны давать 7.5-8% в долларах ежемесячными выплатами и уже С УЧЕТОМ НАЛОГОВ.

Но все же, давайте возьмем в пример акцию Home Depot, которая платит весьма невысокие дивиденды, чтобы пример был еще более показательным.

В 2018 году инвестор, который хотел бы вложить 10 миллионов рублей, мог бы купить 173 611$ по курсу порядка 57.6 рублей за 1$. Да-да, вот такой был курс!

Он мог бы купить 902 акции Home Depot и получить порядка 3716$ дивидендов в год, всего 2.14%! Но время шло, дивиденды росли и рос сам капитал - даже без учета реинвестирования.

И вот к 2023 году дивиденды за счет абсолютно органического роста составили уже 7540$ в год. На вложенные 10 000 000 рублей это 4.3% в долларах или 6.14% в рублях. Совсем неплохо! При этом прирост самого капитала составил 53% в долларах и 117% в рублях, кратно обгоняя доходность недвижимости.

Как видите, даже пример далеко не самой высокодивидендной акции (около 2% на старте инвестиций!) оказывается не хуже "кейса в недвижимости" из комментария.

Так что, друзья, стоит относиться с некоторой осторожностью к историям о сверхвыгодных инвестициях в недвижимость. Причем, как в России, так и зарубежом. У зарубежной недвижимости тоже масса подводных камней - о которых забывают упомянуть люди, завлекающие людей в Дубай, Таиланд или ту же Португалию. И об этом будет подробный разбор в одном из будущих видео на канале!

Подписывайтесь, чтобы не пропустить.

Удачи в инвестициях!

#недвижимость #инвестиции #аренда #квартира #фондовыйрынок

https://youtu.be/Zc3TT1BSflI

Стоимость вашей квартиры рухнула на 55%, а вы и не заметили этого! Стоимость недвижимости в России будет продолжать снижаться. А если лопнет грандиозный ипотечный пузырь, то обвал цен на квартиры в 2024 году может быть еще сильнее.

"Недвижимость всегда растет в цене!"📈😎

Примерно такую чушь заливают вам в уши люди, которые не вникают в понятие "роста" капитала. И подменяют реальный рост увеличением условного количества фантиков без учета сохранения покупательной способности этих фантиков.

Реальная стоимость недвижимости за 1 год в России рухнула на 55% в долларах. А если смотреть на более длительную дистанцию - можно видеть, что стоимость недвижимости так никогда и не вернулась на уровень 2013 года!

И, разумеется, найдутся те, кто скажет:

"Какой смысл считать цену недвижимости в долларах, ведь я живу в России за рубли!"😅

Посмейтесь над этими словами, потому что следом за обвалом рубля (и обвалом долларовых цен), выросли РУБЛЕВЫЕ ЦЕНЫ на ремонт, на сантехнику, на обои и т.д. И это не говоря о грандиозном росте цен на лекарства, автомобили и прочие товары!

Думаете, что это сухая статистика, которая не имеет отношения к реальной жизни? Да нет, подписчики моего канала очень эмоционально поделились своим личным опытом "вложения" в недвижимость.

Кстати, оцените, что комментарии оставлены к прогнозу по доллару. Как говорится "я же говорил!" Но говорить - ерунда, главное это действия. И я напомню, что я ПРОДАЛ СВОЮ КВАРТИРУ, чтобы купить доллары еще осенью. Покупал доллары по 62 рубля, прирост просто на курсе валюты более 50%. А ваша квартира выросла в цене на 50% в ЛИКВИДНОЙ ЦЕНЕ?

И это - без учета инвестиционного дохода на фондовом рынке и дивидендов.

Но это - дело прошлое. Кто слышал, тот делал. Кто мыслил головой, тот заработал! Что делать с недвижимостью сейчас? Будут ли цены на квартиры и дальше падать в реальной валюте, а не в рублевых фантиках?

Да, будут. И тому есть несколько причин:

👉1) Та самая девальвация рубля: она будет продолжаться! Чем сильнее падает рубль, тем сильнее обесценивается ваша квартира. Причем, она обесценивается не только в долларах, которые тоже можно справедливо назвать "фантиками", пусть и более стабильными. Обвал цен на квартиры, например, идет и в пересчете на грамм золота.

👉2) Держат только первичный рынок жилья, на котором зарабатывают "нужные люди". Вторичный рынок сам по себе, а там нет платежеспособного спроса, там высокие ставки ипотеки (и они будут еще выше из-за роста ставки ЦБ РФ). Когда вы видите сообщения о росте цен - не забывайте учесть контекст. И попробуйте продать квартиру по ценам "хотелок продавцов". Вы будете неприятно удивлены тем, что для реальных сделок потребуется дисконт 5-10%, а то и все 30%!

👉3) В России настоящий ипотечный пузырь! Дикий рост закредитованности населения при неустойчивой экономике создает серьезное давление на рынок недвижимости. Любое потрясение, любое колебание, любой шок (например, очередной виток мобилизации) - и рынок недвижимости может рухнуть быстро и больно.

Я понимаю, что слышать эту неудобную правду очень неприятно. Особенно, если вы привыкли верить в силу и стабильность бетонного метра. Но отличительная особенность умного, мудрого и грамотного человека заключается как раз в умении АНАЛИЗИРОВАТЬ и ПРИНИМАТЬ факты в меняющихся условиях.

Не ждите, пока ваша инвестиционная недвижимость рухнет еще на 50%! Принимайте решения оперативно и грамотно.

Удачи в инвестициях!

#недвижимость #финансы #фондовыйрынок #квартира #ипотека

https://youtu.be/unssmw-TAr0

Цены на квартиры в России могут рухнуть на 20-30-50% в рублях! Ипотечный пузырь недвижимости в России продолжает раздуваться настолько сильно, что УЖЕ (наконец!) привлек внимание даже ЦБ РФ.

Я знаю, что это может быть больно и неприятно слышать, если вы привыкли верить в "вечно растущий" железобетонный метр. Но соберитесь с мужеством, факты - штука суровая. И их нужно воспринимать с холодной головой.

#недвижимость #ипотека #квартира
👇👇👇
https://youtu.be/MOmRzqVyIH4