Александр Князев: Финансы и Инвестиции
8.97K subscribers
1.17K photos
55 videos
1 file
2.3K links
Научу зарабатывать на фондовом рынке и получать дивиденды.📈Помогу увеличить капитал и добиться финансовой независимости.
Download Telegram
Стоит ли ждать дальнейшего роста стоимости недвижимости в 2021 году в России? Какой прогноз рынка недвижимости на 2021 год можно дать?

Прежде чем ответить на вопрос "будут ли расти цены на квартиры в 2021 году", нужно задать уточняющий вопрос: расти в чем - в долларах или в рублях?

Если в долларах, то нет, не будут. Статистика показывает, что цены на недвижимость в Москве так и не вернулись на достигнутые максимумы с середины "нулевых" годов. И даже до уровня докризисного 2013 года им очень далеко. Тренд на снижение долларовой стоимости недвижимости в 2021 будет продолжаться по мере дальнейшей девальвации рубля.

А вот если говорить о рублевых ценах на квартиры - да, они могут вырасти. Здесь тренд однозначно восходящий, хотя опять - до докризисного уровня даже в рублях цены на недвижимость в Москве все еще не добрались.

Этот рост объясняется просто: инфляцией рубля. Строительные компании - это бизнес. И они не будут работать себе в убыток. Мне часто это ставят в укор, когда говорят о том, что я недооцениваю инвестиционные преимущества недвижимости. Но вы не спешите и изучите структуру роста этих цен.

Даже по данным самого Росстата (официальным данным!) цены на квартиры сильно отстают от общего уровня официального инфляции. А ведь есть масса примеров, когда реальная потребительская инфляция оказывалась куда выше официальной.

И еще вас - как частное лицо - интересуют цены на ВТОРИЧНОМ рынке недвижимости в 2021 году, а не на первичном - в новостройках. Вы ведь не застройщик? Какое вам дело до того, как там цены на первичку растут, если вы не можете продать свою квартиру по этим ценам. И здесь на графике четко видно - в целом, рост не вернулся на прежний докризисный уровень!

Так что тут получается такая ловушка: вроде бы цены растут, но цены РЕАЛЬНЫХ сделок не так уж и сильно отличаются от тех что были в 2013-2015 годах. Например, квадратный метр в моей квартире обошелся примерно в 47 тысяч рублей. И это квартира в центре - в малоквартирном доме. Для справки, метр в панельке, которую я продавал в далеком спальном районе в 2013 году стоил 45 тысяч рублей. Да у меня 4-комнатная квартира, а там однушка - метр стоил дороже, но и жилье, и район, и дом все из совершенно разных классов, чтобы компенсировать эту разницу.

Поэтому резюмирую:

Технически цены на первичное жилье могут продолжить рост. Просто за счет инфляции. Но этот рост не будет иметь ничего общего с динамикой цен на вторичном рынке жилья. Доходы населения низкие и продолжают снижаться, рынок жилья перегрет невероятным количеством ипотечных кредитов, которые не все могут обслуживать регулярно и уже наблюдаются просрочки.

Будет ли схлопывание ипотечного пузыря, как в США в 2008-2009 году? Пока неясно. Но я бы рекомендовал воздержаться от инвестиционной недвижимости.

Удачи в инвестициях!

#недвижимость #жилье #прогноз #экономика #аналитика

https://youtu.be/s4qOtXyISM4
Почти 25% миллениалов (людей, родившихся с 1981 по 1996 годы) планируют никогда не покупать недвижимость!🏠

Это люди, которые:
👉 находятся в расцвете своей карьеры
👉 обладают достаточными финансами для покупки жилья
👉 планируют создание или расширение семьи

И тем не менее, они выбирают арендовать, а не покупать недвижимость. А количество таких людей растет год от года 👍

Подобные тренды (особенно с поправкой на настроение более юных поколений) обязательно стоит учитывать при выборе инвестиций. Например, в ту же недвижимость @knyazevinvest

#аренда #покупка #недвижимость #миллениалы #жилье
Два поста в телеграм-каналах - два факта, которые должны заставить задуматься всех инвесторов в недвижимость.

1) Доступность жилья рекордно низкая
2) Рынок жилья чрезвычайно раздут

Ситуация сильно напоминает финансовый пузырь недвижимости, как в Китае, где целые кварталы стоят пустыми... Но недвижку не могут прекратить строить - это обрушит многие отрасли экономики и "сдует" ВВП.

Платежеспособного спроса мало, жилья - много. Рано или поздно это все закончится очень-очень болезненно и для застройщиков, и для инвесторов в акции застройщиков, и для покупателей инвестиционных квартир.🚩

Факты - штука упрямая, хотя видеть их может не очень приятно.

А уже сегодня на канале будет разбор по зарубежной недвижимости и ее подводным камням @knyazevinvest

#недвижимость #жилье #ипотека #экономика #аналитика
Почему квартиру (а тем более - дом) в котором вы живете не стоит учитывать, как инвестицию? Стоит ли считать стоимость вашей жилой недвижимости в составе вашего капитала? И если да - по какой цене?

Иногда, когда мы проводим консультацию с клиентами, и я уточняю структуру активов, капитала, резервов, они упоминают квартиру, коттедж или дом в которых живут. И приплюсовывают их стоимость к капиталу.

Так делать НЕЛЬЗЯ!

Ну или как минимум - нежелательно. И в этом видео я расскажу почему.

👉1) Если вы живете в этом доме или в квартире, их нельзя считать активами, поскольку они не приносят доход. Я сторонник весьма консервативных оценок, а потому активами предпочитаю считать только то, что доход приносит.

Да, вы можете сказать:

"Ну я ведь не арендую жилье, а значит экономлю!"

Или:

"Я же могу сдать квартиру в аренду!"

Вот когда квартира будет сдаваться и приносить доход - тогда ее и можно учитывать в качестве актива и капитала. А пока это пассив, который приносит лишь издержки в виде амортизации, налогов и т.д.

👉2) Ваша квартира - не ликвидна! Под ликвидностью я понимаю способность быстро превратить объект в деньги. Ну, допустим, если вам приходит резко уехать - из города или из страны. С подобным вопросом уже сталкивались многие россияне в 2022-2023 годах, а потому понимают, о чем идет речь.

Акции - максимально ликвидны. Чтобы получить деньги, достаточно пары кликов мыши или нажатий пальца. Банковские депозиты и облигации тоже обладают великолепной ликвидностью. И, конечно, кэш - наличность, которая имеет абсолютную ликвидность... но увы, не приносит никакого дохода.

👉3) Если вы хотите оценивать свою жилую недвижимость в составе вашего капитала, вы должны оценивать ее с дисконтом, который обеспечил бы максимальную ликвидность!

По опыту общения с риэлторами, по статистике и по отзывам, это дисконт от 10% до 30%. Да-да, вот такой вот дисконт к рыночной цене позволит вам быстро "скинуть" объект недвижимости, а не ждать 3-5-10 месяцев в экспозиции квартиры на сайтах объявлений. Опять же обратите внимание, речь идет о РЫНОЧНОЙ цене жилья, не о хотелках продавцов на сайтах объявлений, которые сами по себе могут быть завышены на 5-10%.

Так что можно смело брать цены объявлений на Авито, Циане и т.д., отнимать от них 30% - и вы получите примерную ликвидную стоимость жилья, которую можно учесть в своем капитале.

Что касается меня - я НЕ УЧИТЫВАЮ стоимость недвижимости в своем капитале. Когда она превращается в деньги (как это было с продажей квартиры в Кирове) - да, она попадает в учет. Но, если я вновь куплю недвижимость в Португалии, то учитывать ее снова не буду.

Что вы думаете на этот счет, друзья? Считаете ли вы, что стоимость вашей жилой квартиры или дома нужно включать в структуру капитала или вы их не учитываете?

Будет очень интересно услышать ваше мнение!

Удачи в инвестициях!

#жилье #недвижимость #капитал #финансоваяграмотность #ликвидность

https://youtu.be/st6sWzJUDPs