Тему инвестиций в недвижимость и сравнения вложения в квартиры с инвестициями в акции я поднимаю регулярно. Главная цель таких видео - показать, что есть альтернатива традиционному и, увы, не самому выгодному вложению в "бетонные квадратные метры". Сегодня мы разберем еще пару примеров.
Например, подписчик предполагает, что намного выгоднее покупать квартиры под сдачу. Я уже рассказывал, почему это не так. И, как ни странно, в другом своем сообщении подписчик подтверждает мою мысль и опровергает свою собственную.
Квартиру, которую он продал за 2.2 миллиона рублей он сдавал за 8.5-10 тысяч рублей в месяц. А ведь это уже не 10%+ доходности, друзья! Это всего 5% доходности в рублях - что сопоставимо со ставкой доходности по аренде, которую я вижу и в своем городе.
Идем далее. Подписчик называет эту квартиру выгодной инвестицией. Ведь она принесла ему 1.05 миллиона рублей прибыли за 6 лет при вложенных изначально 1.65 миллионах.
Но альтернатива - вложение даже в банальный индексный фонд - была бы куда более шоколадной, особенно если вспомнить о дате входа - 2008 год, как раз перед катастрофическим обвалом рынка в США. Вместо одной квартиры, которую подписчик продал, он мог бы купить 3 таких же - если бы пожелал.
Более того! Даже, если бы подписчик отложил деньги для аренды на первые четыре года - по 10 т.р. в месяц или 480 т.р. от стартового капитала, а остальные деньги инвестировал, он и тогда был бы в огромном плюсе!
Еще более показательна эта ситуация, если вместо индексного фонда взять акции по стратегии "Рост и дивиденды", портфели по которой я составляю клиентам, ориентированным на рост капитала. Скажем, акции Apple. Вложенные 1.65 миллиона рублей в 2008 году сначала принесли бы убыток, а затем - огромную прибыль. Более полумиллиона долларов! И даже с учетом "удержания" арендной платы за первые 4 года результат был бы феноменальным.
Его капитал позволил бы купить ему 16 квартир! Такой капитал мог бы приносить чисто дивидендами 15-20 тысяч $ в год с ежегодным ростом дивидендов.
Можно ли называть квартиру более "выгодным решением"?
И это мы ведем речь чисто о вложении капитала. А в следующем видео, посвященном недвижимости, я раскрою тему арендной и дивидендной доходности.
Удачи в инвестициях!
#недвижимость #акции #индекс #квартира #заработок #капитал
https://www.youtube.com/watch?v=wxIFml-dA7U
Например, подписчик предполагает, что намного выгоднее покупать квартиры под сдачу. Я уже рассказывал, почему это не так. И, как ни странно, в другом своем сообщении подписчик подтверждает мою мысль и опровергает свою собственную.
Квартиру, которую он продал за 2.2 миллиона рублей он сдавал за 8.5-10 тысяч рублей в месяц. А ведь это уже не 10%+ доходности, друзья! Это всего 5% доходности в рублях - что сопоставимо со ставкой доходности по аренде, которую я вижу и в своем городе.
Идем далее. Подписчик называет эту квартиру выгодной инвестицией. Ведь она принесла ему 1.05 миллиона рублей прибыли за 6 лет при вложенных изначально 1.65 миллионах.
Но альтернатива - вложение даже в банальный индексный фонд - была бы куда более шоколадной, особенно если вспомнить о дате входа - 2008 год, как раз перед катастрофическим обвалом рынка в США. Вместо одной квартиры, которую подписчик продал, он мог бы купить 3 таких же - если бы пожелал.
Более того! Даже, если бы подписчик отложил деньги для аренды на первые четыре года - по 10 т.р. в месяц или 480 т.р. от стартового капитала, а остальные деньги инвестировал, он и тогда был бы в огромном плюсе!
Еще более показательна эта ситуация, если вместо индексного фонда взять акции по стратегии "Рост и дивиденды", портфели по которой я составляю клиентам, ориентированным на рост капитала. Скажем, акции Apple. Вложенные 1.65 миллиона рублей в 2008 году сначала принесли бы убыток, а затем - огромную прибыль. Более полумиллиона долларов! И даже с учетом "удержания" арендной платы за первые 4 года результат был бы феноменальным.
Его капитал позволил бы купить ему 16 квартир! Такой капитал мог бы приносить чисто дивидендами 15-20 тысяч $ в год с ежегодным ростом дивидендов.
Можно ли называть квартиру более "выгодным решением"?
И это мы ведем речь чисто о вложении капитала. А в следующем видео, посвященном недвижимости, я раскрою тему арендной и дивидендной доходности.
Удачи в инвестициях!
#недвижимость #акции #индекс #квартира #заработок #капитал
https://www.youtube.com/watch?v=wxIFml-dA7U
YouTube
🧙♂️ Как вместо 1 квартиры получить 16? Надежная недвижимость и инвестиции в акции
✓ Нужна консультация или портфель: https://vk.com/alexandr_knyazev / knyazevinvest@yandex.ru
Тему инвестиций в недвижимость и сравнения вложения в квартиры с инвестициями в акции я поднимаю регулярно. Главная цель таких видео - показать, что есть альтернатива…
Тему инвестиций в недвижимость и сравнения вложения в квартиры с инвестициями в акции я поднимаю регулярно. Главная цель таких видео - показать, что есть альтернатива…
Что будет лучше - инвестировать деньги 4 миллиона 300 тысяч рублей в акции или потратить часть из них на покупку квартиры? Один из подписчиков задал такой вопрос.
Вопрос интересный, потому что сам я продал квартиру, чтобы инвестировать эти деньги. Но прежде, чем рассматривать эту ситуацию, уточню: важно осознавать, что такое ИНВЕСТИЦИИ и что такое волатильность. Для этого порекомендую посмотреть мое видео "Два вопроса инвестору".
Но предположим, что потенциальный инвестор готов эмоционально и перейдем к фактам.
Итак:
1) Вы можете инвестировать 4000000 рублей с лишним в акции США по высокодивидендной стратегии разом. Возьмем умеренную ставку 3.5% дивидендов после налогов. В этом случае ваш пассивный доход составит около 12.5 тысяч рублей в месяц. Причем он будет расти за счет роста дивидендов. Возьмем ставку роста дивидендов 10% в год. Тогда через пару лет - при условии, что вы не пополняете свой счет вообще и все дивиденды тратите, пассивный доход будет уже 15175 рублей в месяц. А через 5 лет - 18362 рубля. Обратите внимание, что я не учитываю возможное ослабление рубля к доллару. А ведь вы инвестируете в валюте и, значит, защищаетесь от девальвации!
2) Если вкладываете 4 миллиона рублей на длительный срок, 300 тысяч оставляете, как подушку безопасности, а затем вы реинвестируете все получаемые дивиденды, платя за аренду квартиры из активных доходов, то можете получить годовые дивиденды через 5 лет более 19 тысяч рублей в месяц.
Обратите внимание, что мы рассматриваем очень консервативную высокодивидендную стратегию и не учитываем рост самого капитала, который за это время может вырасти на 30-50% по скромным оценкам.
Поэтому при указанных условиях, я бы предпочел выгодно инвестировать 4 миллиона рублей в акции США в долларах, нежели покупать квартиру.
Также хотел бы обратить внимание на пару фактов, которые весьма важны:
1) При стоимости квартиры 3 миллиона рублей и аренде 12 т.р. в месяц, ставка аренды получается менее 5%. Это даже меньше, чем в банке, что само со себе делает покупку квартиры невыгодным решением.
2) У меня большой скепсис по поводу возможного активного роста цен на недвижимость. Более того, я разделяю опасения самого Центробанка РФ по поводу возможного обвала цен на квартиры в связи с непростой экономической ситуацией.
Резюмируя эти факторы, могу сказать, что именно они: более высокая доходность, защита от девальвации, надежность, гибкость, перспектива и привели к тому, что я продал свою недвижимость и решил инвестировать деньги.
Но я был готов к этому морально. А это - самое главное для инвестора.
Удачи в инвестициях!
#недвижимость #инвестиции #акции #квартира #заработок #доходность #деньги #финансы
https://www.youtube.com/watch?v=18Q6R5HXoEM
Вопрос интересный, потому что сам я продал квартиру, чтобы инвестировать эти деньги. Но прежде, чем рассматривать эту ситуацию, уточню: важно осознавать, что такое ИНВЕСТИЦИИ и что такое волатильность. Для этого порекомендую посмотреть мое видео "Два вопроса инвестору".
Но предположим, что потенциальный инвестор готов эмоционально и перейдем к фактам.
Итак:
1) Вы можете инвестировать 4000000 рублей с лишним в акции США по высокодивидендной стратегии разом. Возьмем умеренную ставку 3.5% дивидендов после налогов. В этом случае ваш пассивный доход составит около 12.5 тысяч рублей в месяц. Причем он будет расти за счет роста дивидендов. Возьмем ставку роста дивидендов 10% в год. Тогда через пару лет - при условии, что вы не пополняете свой счет вообще и все дивиденды тратите, пассивный доход будет уже 15175 рублей в месяц. А через 5 лет - 18362 рубля. Обратите внимание, что я не учитываю возможное ослабление рубля к доллару. А ведь вы инвестируете в валюте и, значит, защищаетесь от девальвации!
2) Если вкладываете 4 миллиона рублей на длительный срок, 300 тысяч оставляете, как подушку безопасности, а затем вы реинвестируете все получаемые дивиденды, платя за аренду квартиры из активных доходов, то можете получить годовые дивиденды через 5 лет более 19 тысяч рублей в месяц.
Обратите внимание, что мы рассматриваем очень консервативную высокодивидендную стратегию и не учитываем рост самого капитала, который за это время может вырасти на 30-50% по скромным оценкам.
Поэтому при указанных условиях, я бы предпочел выгодно инвестировать 4 миллиона рублей в акции США в долларах, нежели покупать квартиру.
Также хотел бы обратить внимание на пару фактов, которые весьма важны:
1) При стоимости квартиры 3 миллиона рублей и аренде 12 т.р. в месяц, ставка аренды получается менее 5%. Это даже меньше, чем в банке, что само со себе делает покупку квартиры невыгодным решением.
2) У меня большой скепсис по поводу возможного активного роста цен на недвижимость. Более того, я разделяю опасения самого Центробанка РФ по поводу возможного обвала цен на квартиры в связи с непростой экономической ситуацией.
Резюмируя эти факторы, могу сказать, что именно они: более высокая доходность, защита от девальвации, надежность, гибкость, перспектива и привели к тому, что я продал свою недвижимость и решил инвестировать деньги.
Но я был готов к этому морально. А это - самое главное для инвестора.
Удачи в инвестициях!
#недвижимость #инвестиции #акции #квартира #заработок #доходность #деньги #финансы
https://www.youtube.com/watch?v=18Q6R5HXoEM
YouTube
🏦💰4 миллиона рублей: Купить квартиру или инвестировать? Как вложить 4000000 рублей?
✓ Нужна консультация или портфель: https://vk.com/alexandr_knyazev / knyazevinvest@yandex.ru
Что будет лучше - инвестировать деньги 4 миллиона 300 тысяч рублей в акции или потратить часть из них на покупку квартиры? Один из подписчиков задал такой вопрос.…
Что будет лучше - инвестировать деньги 4 миллиона 300 тысяч рублей в акции или потратить часть из них на покупку квартиры? Один из подписчиков задал такой вопрос.…
Сегодня мы поднимем интересную тему инвестиций в недвижимость - речь о своего рода обратной ипотеке. Подробно исходные данные изложены в сообщении подписчика на скриншоте в видео.
Дано:
- стартовые инвестиции 2800000 рублей
- пополнения счета 27 тысяч рублей в месяц
- перспектива получения капитала 9 миллионов рублей (в случае продажи квартиры при смерти собственника)
Можно ли на этом что-то заработать?
Как показывает анализ - да, можно. И достаточно неплохо. Чтобы инвестор стал платить деньги в минус за ожидаемую к получению квартиру, пенсионер продавший ему квартиру в обратную ипотеку, должен прожить более 20 лет - это весьма солидный срок для пожилого человека в 78 лет. Если же такое произойдет, то инвестор, инвестировавший 2.8 миллионов рублей в недвижимость, начнет работать в минус. Правда, тут мы не учитываем инфляцию, которая по рублю очень существенная.
Более того, нужно учесть возможный рост стоимости жилья. Если взять мега-оптимистичный сценарий - бурный рост с начала 2000 года, то можно ожидать роста стоимости жилья почти на 12% в год. При таком раскладе стоимость недвижимости через 20 лет может быть уже почти 85 миллионов рублей - тут проиграть невозможно.
Если взять более консервативную оценку за последние 10 лет с ростом цен лишь на 2.05% в среднем, то квартира может стоить уже 13.5 миллиона рублей - не настолько впечатляюще, но все же неплохо.
А что с акциями?
Инвестиции 2.8 миллионов рублей в акции США хороши тем, что они защищают инвестора от девальвации рубля. Это хорошо заметно, даже если мы возьмем очень скромную девальвацию в 3% в среднем (на самом деле статистическая девальвация более 5% в год).
И что тогда получается? Даже при инвестициях в банальный индексный фонд со среднегодовой доходностью в 9% через 20 лет инвестор может ожидать капитал в рублях почти 54 миллиона. Это в 4 раза больше ожидаемой стоимости квартиры даже с учетом ее роста.
Если же инвестор вкладывает деньги в акции по стратегии "Рост и дивиденды" с упором на рост капитала, то результат может быть еще более впечатляющим. При умеренной ставке доходности инвестиций 2.8 миллионов рублей 14% в долларах в среднем через 20 лет он может ожидать капитал почти 115 миллионов рублей - вдумайтесь в размер этой суммы. И на эти деньги можно будет купить уже 8 таких же квартир даже с учетом роста стоимости.
Вы можете сказать "А вот акции могут рухнуть в цене в кризис!" Могут. И это нестрашно при длительных инвестициях. И не забывайте, что недвижимость может рухнуть ничуть не хуже. Не верите? Посмотрите еще раз на эти графики.
Для меня выбор очевиден - я бы инвестировал 2800000 рублей в фондовый рынок в долларах, а не в недвижимость. Что я и делаю.
Удачи в инвестициях!
#инвестиции #акции #недвижимость #заработок #деньги #финансы #квартира
https://www.youtube.com/watch?v=JUVxkakCQzA
Дано:
- стартовые инвестиции 2800000 рублей
- пополнения счета 27 тысяч рублей в месяц
- перспектива получения капитала 9 миллионов рублей (в случае продажи квартиры при смерти собственника)
Можно ли на этом что-то заработать?
Как показывает анализ - да, можно. И достаточно неплохо. Чтобы инвестор стал платить деньги в минус за ожидаемую к получению квартиру, пенсионер продавший ему квартиру в обратную ипотеку, должен прожить более 20 лет - это весьма солидный срок для пожилого человека в 78 лет. Если же такое произойдет, то инвестор, инвестировавший 2.8 миллионов рублей в недвижимость, начнет работать в минус. Правда, тут мы не учитываем инфляцию, которая по рублю очень существенная.
Более того, нужно учесть возможный рост стоимости жилья. Если взять мега-оптимистичный сценарий - бурный рост с начала 2000 года, то можно ожидать роста стоимости жилья почти на 12% в год. При таком раскладе стоимость недвижимости через 20 лет может быть уже почти 85 миллионов рублей - тут проиграть невозможно.
Если взять более консервативную оценку за последние 10 лет с ростом цен лишь на 2.05% в среднем, то квартира может стоить уже 13.5 миллиона рублей - не настолько впечатляюще, но все же неплохо.
А что с акциями?
Инвестиции 2.8 миллионов рублей в акции США хороши тем, что они защищают инвестора от девальвации рубля. Это хорошо заметно, даже если мы возьмем очень скромную девальвацию в 3% в среднем (на самом деле статистическая девальвация более 5% в год).
И что тогда получается? Даже при инвестициях в банальный индексный фонд со среднегодовой доходностью в 9% через 20 лет инвестор может ожидать капитал в рублях почти 54 миллиона. Это в 4 раза больше ожидаемой стоимости квартиры даже с учетом ее роста.
Если же инвестор вкладывает деньги в акции по стратегии "Рост и дивиденды" с упором на рост капитала, то результат может быть еще более впечатляющим. При умеренной ставке доходности инвестиций 2.8 миллионов рублей 14% в долларах в среднем через 20 лет он может ожидать капитал почти 115 миллионов рублей - вдумайтесь в размер этой суммы. И на эти деньги можно будет купить уже 8 таких же квартир даже с учетом роста стоимости.
Вы можете сказать "А вот акции могут рухнуть в цене в кризис!" Могут. И это нестрашно при длительных инвестициях. И не забывайте, что недвижимость может рухнуть ничуть не хуже. Не верите? Посмотрите еще раз на эти графики.
Для меня выбор очевиден - я бы инвестировал 2800000 рублей в фондовый рынок в долларах, а не в недвижимость. Что я и делаю.
Удачи в инвестициях!
#инвестиции #акции #недвижимость #заработок #деньги #финансы #квартира
https://www.youtube.com/watch?v=JUVxkakCQzA
YouTube
🏠Обратная ипотека💰: Как инвестировать 2800000 рублей - недвижимость или акции США?
✓ Нужна консультация или портфель: https://vk.com/alexandr_knyazev / knyazevinvest@yandex.ru
Сегодня мы поднимем интересную тему инвестиций в недвижимость - речь о своего рода обратной ипотеке. Подробно исходные данные изложены в сообщении подписчика на…
Сегодня мы поднимем интересную тему инвестиций в недвижимость - речь о своего рода обратной ипотеке. Подробно исходные данные изложены в сообщении подписчика на…
Сколько денег за квартиру можно получить по процедуре срочного выкупа недвижимости в 2021 году? За сколько можно продать мою квартиру в ипотеку за дивиденды?
Тут на консультации в Скайпе с клиентом зашел вопрос о моей "Квартире за дивиденды". Обычно на консультации все же обсуждаются инвестиционные вопросы, но иногда время остается - и клиенты задают самые различные вопросы. В конце концов, кто платит, тот и вопросы задает, так что если вопрос входит в рамки моей компетенции и укладывается в рамка приличия, мы обсуждаем самые различные вещи.
И вопрос касался учета стоимости моей квартиры в инвестициях и общем капитале. Учитываю ли я недвижимость при оценке своего Net Worth?
Нет, не учитываю по 2 причинам:
1) Это не инвестиционный объект. Точно так же, я не учитываю свой автомобиль в Net Worth, хотя его можно продать за несколько сотен тысяч рублей.
2) Ипотека еще не закрыта: долг выше, чем выплаченная часть.
Но, если заморочиться, то можно оценить стоимость квартиры по процедуре срочного выкупа недвижимости в 2021 году. Почему именно срочного? Потому что квартира большая, дорогая и смысла держать ее на продаже несколько месяцев, если будут нужны ликвидные деньги, просто нет. Лучше оценивать именно ликвидную стоимость - а это срочный выкуп.
Рыночная стоимость квартиры, которую я заплатил - 6 350 000 рублей. Для Кирова это много, но с другой стороны, стоимость метра - всего 47.5 тысяч рублей за квадратный метр. Как я рассказывал, столько же стоит метр в однушке на окраине. По ипотеке осталось платить 4 587 000 рублей, эти деньги потенциальный покупатель заплатит банку. Так что "остаток" на который могу рассчитывать я - это 1 763 000 рублей.
Но давайте учтем скидку за срочный выкуп, потому что она существенная. Я провел анализ рынка и большинство риэлторских контор готовы выкупить квартиру за 80-85% рыночной стоимости.
То есть теоретически, квартиру ценой 6.35 миллиона рублей выкупят за 5.1 миллиона рублей. Из них озвученные 4.6 миллиона пойдут банку, а мне останется лишь 513 тысяч рублей. Вот это та сумма, которую технически на текущий момент можно заложить в расчеты по стоимости квартиры в Net Worth.
Разумеется, фактические цифры могут отличаться - квартира площадью 133.5 квадратных метра может не заинтересовать риэлторскую компанию, цена может быть выше или ниже. Но сути это не меняет: относительно назначения этой недвижимости, наличия ипотеки, ликвидности и денег, которые я могу получить за нее, целесообразность включения квартиры в расчет Net Worth или общего капитала отсутствует.
А вы, когда считаете "свой капитал", учитываете свою недвижимость и машины? Свое движимое имущество?
Удачи в инвестициях!
#недвижимость #инвестиции #ипотека #капитал #квартира
https://youtu.be/rh5QhjZ9yEE
Тут на консультации в Скайпе с клиентом зашел вопрос о моей "Квартире за дивиденды". Обычно на консультации все же обсуждаются инвестиционные вопросы, но иногда время остается - и клиенты задают самые различные вопросы. В конце концов, кто платит, тот и вопросы задает, так что если вопрос входит в рамки моей компетенции и укладывается в рамка приличия, мы обсуждаем самые различные вещи.
И вопрос касался учета стоимости моей квартиры в инвестициях и общем капитале. Учитываю ли я недвижимость при оценке своего Net Worth?
Нет, не учитываю по 2 причинам:
1) Это не инвестиционный объект. Точно так же, я не учитываю свой автомобиль в Net Worth, хотя его можно продать за несколько сотен тысяч рублей.
2) Ипотека еще не закрыта: долг выше, чем выплаченная часть.
Но, если заморочиться, то можно оценить стоимость квартиры по процедуре срочного выкупа недвижимости в 2021 году. Почему именно срочного? Потому что квартира большая, дорогая и смысла держать ее на продаже несколько месяцев, если будут нужны ликвидные деньги, просто нет. Лучше оценивать именно ликвидную стоимость - а это срочный выкуп.
Рыночная стоимость квартиры, которую я заплатил - 6 350 000 рублей. Для Кирова это много, но с другой стороны, стоимость метра - всего 47.5 тысяч рублей за квадратный метр. Как я рассказывал, столько же стоит метр в однушке на окраине. По ипотеке осталось платить 4 587 000 рублей, эти деньги потенциальный покупатель заплатит банку. Так что "остаток" на который могу рассчитывать я - это 1 763 000 рублей.
Но давайте учтем скидку за срочный выкуп, потому что она существенная. Я провел анализ рынка и большинство риэлторских контор готовы выкупить квартиру за 80-85% рыночной стоимости.
То есть теоретически, квартиру ценой 6.35 миллиона рублей выкупят за 5.1 миллиона рублей. Из них озвученные 4.6 миллиона пойдут банку, а мне останется лишь 513 тысяч рублей. Вот это та сумма, которую технически на текущий момент можно заложить в расчеты по стоимости квартиры в Net Worth.
Разумеется, фактические цифры могут отличаться - квартира площадью 133.5 квадратных метра может не заинтересовать риэлторскую компанию, цена может быть выше или ниже. Но сути это не меняет: относительно назначения этой недвижимости, наличия ипотеки, ликвидности и денег, которые я могу получить за нее, целесообразность включения квартиры в расчет Net Worth или общего капитала отсутствует.
А вы, когда считаете "свой капитал", учитываете свою недвижимость и машины? Свое движимое имущество?
Удачи в инвестициях!
#недвижимость #инвестиции #ипотека #капитал #квартира
https://youtu.be/rh5QhjZ9yEE
YouTube
🚩80% стоимости за мою квартиру: Срочный выкуп недвижимости 2021
Почему моя квартира за 6.35 миллиона рублей может стоить лишь 513 тысяч рублей по срочному выкупу недвижимости?
✓ Нужна консультация или портфель: https://t.me/knyazevinvest_1 / knyazevinvest@yandex.ru / https://vk.com/knyazevinvest
Сколько денег за квартиру…
✓ Нужна консультация или портфель: https://t.me/knyazevinvest_1 / knyazevinvest@yandex.ru / https://vk.com/knyazevinvest
Сколько денег за квартиру…
Как можно получать 6% дивидендов в долларах вместо 5-6% арендной доходности в рублях? Куда лучше инвестировать 1500000 рублей? В рубрике "Ипотека за дивиденды" я затрагиваю вопросы не только собственного погашения ипотеки пассивным доходом, но и общие вопросы по недвижимости.
И я приведу конкретные и четкие цифры с ясными примерами инвестирования 1.5 миллиона рублей в арендную недвижимость, валюту и фондовый рынок.
Итак:
1) Мы берем квартиру в спальном районе города Кирова. Я занимался продажей недвижимости в этом районе, так что представляю уровень цен, спроса и самое главное - помню цены 2014 года. Это важно.
Сейчас стоимость квартиры здесь около 2 миллионов рублей (важно понимать: это цена ОБЪЯВЛЕНИЯ, а реальная цена сделки может быть существенно ниже). Если мы берем арендную ставку в 10 000 рублей в месяц, то квартира может приносить 120 000 рублей в год до налогов (которые вообще-то платить надо) и 104 400 рублей после налогов.
Я отлично помню, что продавал квартиры здесь в 2014 году по 1.5 миллиона рублей - то есть можно было купить квартиру, вложив 15000000 рублей в недвижимость, получать все это время арендные платежи. И допустим, без проблем продать квартиру сейчас за 2 миллиона (налог платить не надо - удержание более 3 лет).
Расчет по формуле XIRR дает среднегодовую доходность 9.75% в рублях. Вроде бы неплохо, да? Правда, стоит учесть, что мы не берем ни простой недвижимости, ни периодический ремонт или форс-мажоры.
А теперь - тадам! - смотрим, что можно было бы заработать, если бы мы вложили те же 1.5 миллиона рублей в валюту. Простой расчет показывает, что купив на полтора миллиона рублей валюту в январе 2014 года и продав ее в январе 2021 года можно было бы заработать в среднем более 12% доходности в рублях! И увеличить капитал в 2 с лишним раза.
Неплохо, но и это еще не все. Раз инвестор покупает квартиру под сдачу в аренду, его интересует денежный поток. И он мог бы инвестировать 1 500 000 рублей, например, в CEF - высокодивидендные фонды.
В качестве примера мы возьмем UTF, о котором я уже рассказывал. Получается, что CEF с учетом дивидендов принес бы инвестору более 12% доходности в долларах! А если перевести на рублевый эквивалент, то в среднем 26% в рублях в год! Великолепно!
Но также важен и денежный поток: дивидендная доходность в 2014 году была 6.32%, в 2021 году - уже 6.27%, так как цена пая росла активнее дивидендов. Но если брать доходность на вложенные изначально 1.5 миллиона рублей, то на цену покупки доходность уже почти 8%. Обратите внимание - это доходность ПОСЛЕ НАЛОГОВ на дивиденды.
И денежный поток с той же суммы инвестиций мог бы составить уже 6429$ или почти 475 тысяч рублей.
Капитал 7.6 миллиона рублей, который можно получить в любой день, когда открыта биржа, или квартира, которую еще нужно суметь оперативно продать за 2 миллиона рублей? Арендные платежи 104 тысячи рублей в год или дивиденды 475 тысяч рублей, защищенные от девальвации?
На мой взгляд, выбор очевиден - нет смысла инвестировать в арендную недвижимость при таком раскладе!
Удачи в инвестициях!
#недвижимость #аренда #квартира #дивиденды #инвестиции
https://youtu.be/QSJMqdSA8PE
И я приведу конкретные и четкие цифры с ясными примерами инвестирования 1.5 миллиона рублей в арендную недвижимость, валюту и фондовый рынок.
Итак:
1) Мы берем квартиру в спальном районе города Кирова. Я занимался продажей недвижимости в этом районе, так что представляю уровень цен, спроса и самое главное - помню цены 2014 года. Это важно.
Сейчас стоимость квартиры здесь около 2 миллионов рублей (важно понимать: это цена ОБЪЯВЛЕНИЯ, а реальная цена сделки может быть существенно ниже). Если мы берем арендную ставку в 10 000 рублей в месяц, то квартира может приносить 120 000 рублей в год до налогов (которые вообще-то платить надо) и 104 400 рублей после налогов.
Я отлично помню, что продавал квартиры здесь в 2014 году по 1.5 миллиона рублей - то есть можно было купить квартиру, вложив 15000000 рублей в недвижимость, получать все это время арендные платежи. И допустим, без проблем продать квартиру сейчас за 2 миллиона (налог платить не надо - удержание более 3 лет).
Расчет по формуле XIRR дает среднегодовую доходность 9.75% в рублях. Вроде бы неплохо, да? Правда, стоит учесть, что мы не берем ни простой недвижимости, ни периодический ремонт или форс-мажоры.
А теперь - тадам! - смотрим, что можно было бы заработать, если бы мы вложили те же 1.5 миллиона рублей в валюту. Простой расчет показывает, что купив на полтора миллиона рублей валюту в январе 2014 года и продав ее в январе 2021 года можно было бы заработать в среднем более 12% доходности в рублях! И увеличить капитал в 2 с лишним раза.
Неплохо, но и это еще не все. Раз инвестор покупает квартиру под сдачу в аренду, его интересует денежный поток. И он мог бы инвестировать 1 500 000 рублей, например, в CEF - высокодивидендные фонды.
В качестве примера мы возьмем UTF, о котором я уже рассказывал. Получается, что CEF с учетом дивидендов принес бы инвестору более 12% доходности в долларах! А если перевести на рублевый эквивалент, то в среднем 26% в рублях в год! Великолепно!
Но также важен и денежный поток: дивидендная доходность в 2014 году была 6.32%, в 2021 году - уже 6.27%, так как цена пая росла активнее дивидендов. Но если брать доходность на вложенные изначально 1.5 миллиона рублей, то на цену покупки доходность уже почти 8%. Обратите внимание - это доходность ПОСЛЕ НАЛОГОВ на дивиденды.
И денежный поток с той же суммы инвестиций мог бы составить уже 6429$ или почти 475 тысяч рублей.
Капитал 7.6 миллиона рублей, который можно получить в любой день, когда открыта биржа, или квартира, которую еще нужно суметь оперативно продать за 2 миллиона рублей? Арендные платежи 104 тысячи рублей в год или дивиденды 475 тысяч рублей, защищенные от девальвации?
На мой взгляд, выбор очевиден - нет смысла инвестировать в арендную недвижимость при таком раскладе!
Удачи в инвестициях!
#недвижимость #аренда #квартира #дивиденды #инвестиции
https://youtu.be/QSJMqdSA8PE
YouTube
💲🏠Инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду 2021. Куда лучше инвестировать 1500000 рублей?
Что лучше - арендная недвижимость или дивиденды: 6% в рублях или в долларах?
✓ Нужна консультация или портфель: https://t.me/knyazevinvest_1 / knyazevinvest@yandex.ru / https://vk.com/knyazevinvest
Как можно получать 6% дивидендов в долларах вместо 5-6%…
✓ Нужна консультация или портфель: https://t.me/knyazevinvest_1 / knyazevinvest@yandex.ru / https://vk.com/knyazevinvest
Как можно получать 6% дивидендов в долларах вместо 5-6%…
Поговорим о том, как инвестировав 2 миллиона рублей (и еще 40 тысяч) можно было бы накопить на квартиру куда большей площади. Причем я приведу свой собственный пример - я беру те цифры и факты, которые реально отражают мои собственные инвестиционные решения.
.
Итак, друзья, в марте 2018 года я продал свою квартиру площадью 44.5 квадратных метра и вложил эти деньги в фондовый рынок. Я инвестировал 2 миллиона рублей от продажи единственной квартиры - достаточно смелое решение. У меня есть скриншоты из брокерского отчета Interactive Brokers.
.
Обратите внимание на то, что сумма разбита на две части с очень большим промежутком. Напомню, что банку для перевода второй части потребовался подтверждающий документ, а его я смог предоставить лишь после того, как была окончательно зарегистрирована сделка... в общем, была долгая история. И в расчетах я буду брать датой старта именно апрель 2018 года.
.
Также вы можете увидеть суммы и курсы конвертаций этих рублевых сумм в доллары. Эх, где мой доллар по 57.5 рублей! Итого получилась сумма в долларах 35 481$ после комиссий.
.
А в октябре 2020 года я купил квартиру в центре Кирова площадью уже 133.5 квадратных метра: в 3 раза больше!
.
Разумеется, купил я ее за дивиденды: именно этому посвящена рубрика "Ипотека за дивиденды". Но можно было бы купить эту квартиру за счет инвестиций искомых 2 миллионов рублей в фондовый рынок?
.
Оценка доходности по формуле XIRR с учетом долларовой и рублевых сумм и поправкой на валютные курсы показывает, что, чтобы добиться этой цели с апреля 2018 года нужна была бы доходность:
- в рублях 56.3% в год
- в долларах 38.7% в год
.
Очень много - все дело в слишком коротком сроке!
.
Но взглянем, например, на динамику одного из портфелей клиента по стратегии роста капитала как раз с апреля 2018 года. Легко можно видеть, что изначальные инвестиции в 2 миллиона рублей / 35 481$ превратились в 61.3 тысячи долларов. Не 81.5 тысяча, как требовалось, но все же немало. Для сравнения индекс принес бы лишь 46 тысяч долларов.
.
Я считаю, что это - очень неплохой результат для такой короткой дистанции. Ведь мы тут не учитываем пополнения и усреднения (особенно на просадке конца 2018 года и марта 2020). Мы берем лишь стартовую сумму и небольшие дивиденды по растущей стратегии.
.
Для справки: если бы дистанция была на пару лет побольше - скажем с 2016 года (именно в 2016 году я открыл счет у IB), то результат был бы куда лучше. Инвестиции от продажи квартиры принесли бы 98 тысяч долларов - на 17 тысяч больше необходимого уровня! И даже индексный фонд S&P500 почти удвоил бы стартовый капитал.
.
Каков итог?
.
Нет, чисто за счет инвестиций 2 миллионов рублей с продажи своей квартиры я бы не смог купить квартиру в 3 раза большей площади: слишком короткая дистанция. Но если учесть пополнения счета, если учесть усреднения на просадках, если учесть дистанцию побольше - это вполне реально.
.
Инвестиции решают и жилищные вопросы в том числе!
.
Удачи в инвестициях!
.
#недвижимость #инвестиции #жилищныйвопрос #деньги #квартира
.
https://youtu.be/32hXSZMc-0I
.
Итак, друзья, в марте 2018 года я продал свою квартиру площадью 44.5 квадратных метра и вложил эти деньги в фондовый рынок. Я инвестировал 2 миллиона рублей от продажи единственной квартиры - достаточно смелое решение. У меня есть скриншоты из брокерского отчета Interactive Brokers.
.
Обратите внимание на то, что сумма разбита на две части с очень большим промежутком. Напомню, что банку для перевода второй части потребовался подтверждающий документ, а его я смог предоставить лишь после того, как была окончательно зарегистрирована сделка... в общем, была долгая история. И в расчетах я буду брать датой старта именно апрель 2018 года.
.
Также вы можете увидеть суммы и курсы конвертаций этих рублевых сумм в доллары. Эх, где мой доллар по 57.5 рублей! Итого получилась сумма в долларах 35 481$ после комиссий.
.
А в октябре 2020 года я купил квартиру в центре Кирова площадью уже 133.5 квадратных метра: в 3 раза больше!
.
Разумеется, купил я ее за дивиденды: именно этому посвящена рубрика "Ипотека за дивиденды". Но можно было бы купить эту квартиру за счет инвестиций искомых 2 миллионов рублей в фондовый рынок?
.
Оценка доходности по формуле XIRR с учетом долларовой и рублевых сумм и поправкой на валютные курсы показывает, что, чтобы добиться этой цели с апреля 2018 года нужна была бы доходность:
- в рублях 56.3% в год
- в долларах 38.7% в год
.
Очень много - все дело в слишком коротком сроке!
.
Но взглянем, например, на динамику одного из портфелей клиента по стратегии роста капитала как раз с апреля 2018 года. Легко можно видеть, что изначальные инвестиции в 2 миллиона рублей / 35 481$ превратились в 61.3 тысячи долларов. Не 81.5 тысяча, как требовалось, но все же немало. Для сравнения индекс принес бы лишь 46 тысяч долларов.
.
Я считаю, что это - очень неплохой результат для такой короткой дистанции. Ведь мы тут не учитываем пополнения и усреднения (особенно на просадке конца 2018 года и марта 2020). Мы берем лишь стартовую сумму и небольшие дивиденды по растущей стратегии.
.
Для справки: если бы дистанция была на пару лет побольше - скажем с 2016 года (именно в 2016 году я открыл счет у IB), то результат был бы куда лучше. Инвестиции от продажи квартиры принесли бы 98 тысяч долларов - на 17 тысяч больше необходимого уровня! И даже индексный фонд S&P500 почти удвоил бы стартовый капитал.
.
Каков итог?
.
Нет, чисто за счет инвестиций 2 миллионов рублей с продажи своей квартиры я бы не смог купить квартиру в 3 раза большей площади: слишком короткая дистанция. Но если учесть пополнения счета, если учесть усреднения на просадках, если учесть дистанцию побольше - это вполне реально.
.
Инвестиции решают и жилищные вопросы в том числе!
.
Удачи в инвестициях!
.
#недвижимость #инвестиции #жилищныйвопрос #деньги #квартира
.
https://youtu.be/32hXSZMc-0I
YouTube
💵Волшебство инвестиций: Как превратить 44кв.м в 133кв.м? Как инвестировать 2 миллиона рублей
✓ Нужна консультация или портфель: https://t.me/knyazevinvest_1 / knyazevinvest@yandex.ru / https://vk.com/knyazevinvest
Поговорим о том, как инвестировав 2 миллиона рублей (и еще 40 тысяч) можно было бы накопить на квартиру куда большей площади. Причем…
Поговорим о том, как инвестировав 2 миллиона рублей (и еще 40 тысяч) можно было бы накопить на квартиру куда большей площади. Причем…
Разные люди ставят перед собой различные инвестиционные цели. И одна из популярных целей - накопить на квартиру для ребенка. Считается, что обеспечить ребенка жильем это обязанность родителя. Я не совсем согласен с этой концепцией (в моем понимании мои сыновья будут сами решать, куда им тратить деньги), но давайте посмотрим - как можно накопить на квартиру за счет инвестиций по стратегии "Миллион с нуля".
.
Итак, у вас родился ребенок - сын или дочка. Поздравляю! И вы поставили цель: к 18-летию накопить на квартиру.
.
Зададим данные:
.
1) Стоимость квартиры: 5 млн.р. Это может и немного для Москвы, но для большинства регионов - очень прилично. Для справки, моя 133-метровая квартира вышла "всего" 6.35 млн.р.
2) Срок: 18 лет
3) Индексация стоимости квартиры на 3% в год. Это статистический процент удорожания квартир с 2010 года. Обратите внимание: не 3.45%, как может показаться, а 3%. Неверно просто делить 34.5% на 10, а нужно высчитывать сложный процент нарастающим итогом и получается 3%.
.
Сколько нужно инвестировать по стратегии "Миллион с нуля", чтобы добиться этой цели?
.
Мы берем среднегодовую доходность в 9% в долларах - для широкого рынка США. И предполагаем, что инвестор каждый месяц с начала 2021 года покупает паи ETF на определенную сумму. Простой расчет показывает, что чтобы добиться желаемой цели и купить квартиру для ребенка к 18 годам нужно откладывать 9150 рублей в месяц!
.
К 2038 году доллар может стоить 181 рубль, квартира вырастет в цене до более, чем 8 миллионов рублей, но инвестор добьется этой цели. И обратите внимания: мы берем стабильные пополнения в 9150 рублей каждый месяц. А ведь одно дело эти деньги сейчас более 120$, и другое дело в 2038 году - около 50$.
.
Вот так проявляет себя эффект сложного процента и работа его в инвестициях. Так можно купить квартиру ребенку, откладывая менее 10 тысяч рублей ежемесячно на инвестиции.
.
Ну и, конечно, я не могу не сравнить эффективность "Миллиона с нуля" с инвестициями в портфель из первоклассных акций и доходностью в 15% годовых в долларах. Опять же - посчитаем... и расчет показывает, что нужно откладывать лишь 4650 рублей в месяц, чтобы добиться даже больших результатов в те же сроки.
.
Да, мы берем пару допущений: например, портфель из качественных акций не сформировать на 856$ (сумма инвестиций в 2021 году). Да и покупать их регулярно на такие пополнения не выйдет: все же акции США стоят недешево. Но если финансовые возможности позволяют, важно рассмотреть эту альтернативу.
.
Вот почему я называю стратегию "Миллион с нуля" стратегией новичков. Она великолепна, но когда хочется получать более высокий результат и есть такие возможности - не стоит пренебрегать инвестированием с качественным портфелем из акций.
.
И помните - инвестиции дают невероятные возможности! И покупка квартиры для ребенка с инвестиций - одна из них.
.
#миллионснуля #недвижимость #квартира #финансы #сложныйпроцент
.
https://youtu.be/OO5Q1FkvqEQ
.
Итак, у вас родился ребенок - сын или дочка. Поздравляю! И вы поставили цель: к 18-летию накопить на квартиру.
.
Зададим данные:
.
1) Стоимость квартиры: 5 млн.р. Это может и немного для Москвы, но для большинства регионов - очень прилично. Для справки, моя 133-метровая квартира вышла "всего" 6.35 млн.р.
2) Срок: 18 лет
3) Индексация стоимости квартиры на 3% в год. Это статистический процент удорожания квартир с 2010 года. Обратите внимание: не 3.45%, как может показаться, а 3%. Неверно просто делить 34.5% на 10, а нужно высчитывать сложный процент нарастающим итогом и получается 3%.
.
Сколько нужно инвестировать по стратегии "Миллион с нуля", чтобы добиться этой цели?
.
Мы берем среднегодовую доходность в 9% в долларах - для широкого рынка США. И предполагаем, что инвестор каждый месяц с начала 2021 года покупает паи ETF на определенную сумму. Простой расчет показывает, что чтобы добиться желаемой цели и купить квартиру для ребенка к 18 годам нужно откладывать 9150 рублей в месяц!
.
К 2038 году доллар может стоить 181 рубль, квартира вырастет в цене до более, чем 8 миллионов рублей, но инвестор добьется этой цели. И обратите внимания: мы берем стабильные пополнения в 9150 рублей каждый месяц. А ведь одно дело эти деньги сейчас более 120$, и другое дело в 2038 году - около 50$.
.
Вот так проявляет себя эффект сложного процента и работа его в инвестициях. Так можно купить квартиру ребенку, откладывая менее 10 тысяч рублей ежемесячно на инвестиции.
.
Ну и, конечно, я не могу не сравнить эффективность "Миллиона с нуля" с инвестициями в портфель из первоклассных акций и доходностью в 15% годовых в долларах. Опять же - посчитаем... и расчет показывает, что нужно откладывать лишь 4650 рублей в месяц, чтобы добиться даже больших результатов в те же сроки.
.
Да, мы берем пару допущений: например, портфель из качественных акций не сформировать на 856$ (сумма инвестиций в 2021 году). Да и покупать их регулярно на такие пополнения не выйдет: все же акции США стоят недешево. Но если финансовые возможности позволяют, важно рассмотреть эту альтернативу.
.
Вот почему я называю стратегию "Миллион с нуля" стратегией новичков. Она великолепна, но когда хочется получать более высокий результат и есть такие возможности - не стоит пренебрегать инвестированием с качественным портфелем из акций.
.
И помните - инвестиции дают невероятные возможности! И покупка квартиры для ребенка с инвестиций - одна из них.
.
#миллионснуля #недвижимость #квартира #финансы #сложныйпроцент
.
https://youtu.be/OO5Q1FkvqEQ
YouTube
🏠Как накопить на квартиру для ребенка к совершеннолетию? Как купить квартиру ребенку?
✓ Нужна консультация или портфель: https://t.me/knyazevinvest_1 / knyazevinvest@yandex.ru / https://vk.com/knyazevinvest
Разные люди ставят перед собой различные инвестиционные цели. И одна из популярных целей - накопить на квартиру для ребенка. Считается…
Разные люди ставят перед собой различные инвестиционные цели. И одна из популярных целей - накопить на квартиру для ребенка. Считается…
В рубрике "Миллион с нуля" я обычно рассматриваю темы, которые посвящены инвестициям очень небольших сумм денег. Ведь это стратегия - для самых-самых начинающих инвесторов. Но иногда в качестве предложения темы поступают вопросы с более впечатляющими суммами.
И вот рассмотрим тему: стоит ли инвестировать в FXUS, чтобы накопить на квартиру за 3 года в инвестициях на фондовом рынке?
Итак:
1) Да, теоретически это возможно: если рынок будет продолжать расти, то и результат может быть очень впечатляющий! Например, статистически доходность FXUS в рублях с момента запуска около 19.5%. Так что, если инвестировать по 100 000 рублей в месяц, чтобы накопить на квартиру, то за 3 года капитал может составить почти 4.7 миллиона рублей!
2) Но, разумеется, все это - голая теория. Фактически стабильной доходности в инвестициях не бывает. А бывают периоды бурного роста и периоды падения. Так что результат может быть как выше, так и ниже теоретического.
3) И особенно важно - что берется очень короткий срок инвестиций. 3 года - пограничный срок, в общем случае я рекомендую вкладывать на срок минимум от 3 лет. И чем дольше - тем лучше и тем предсказуемее среднегодовая доходность инвестора.
Потенциальному инвестору на фондовом рынке нужно все же оценить:
- А если рынок будет расти не так активно, как он ждет?
- А если будет спад, вместо роста?
- А если он будет не готов к волатильности психологически?
И уже затем принимать решение. Я жду роста рынка, а не снижения. Именно поэтому я покупаю активы. Но при этом в озвученной ситуации я бы однозначно не рекомендовал вкладывать ВСЕ 100 000 рублей в инвестиции.
Более безопасным и логичным будет использовать консервативную схему: копить деньги в банке в валюте и рублях в соотношении 50% / 50% - рубли / доллары или 33% / 33% / 33% - рубли / доллары / евро. Если инвестор готов к волатильности и имеет дополнительный аппетит к риску, можно 25-30% от общей суммы выделить на FXUS, а остальное распределить между валютами.
Зафиксирую внимание на этом еще раз: я даю такой совет из-за очень жестких временных рамок. Если бы речь шла о 5-10 годах накопления на недвижимость, я бы смело советовал 80% капитала вкладывать в фондовый рынок (причем при пополнениях 100 т.р. в месяц - это может даже инвестиция в портфель из первоклассных акций), а остальные 20% - оставить на подушку безопасности.
Удачи в инвестициях!
#миллионснуля #квартира #инвестиции #недвижимость #fxus
https://youtu.be/I0cWPvM0vbM
И вот рассмотрим тему: стоит ли инвестировать в FXUS, чтобы накопить на квартиру за 3 года в инвестициях на фондовом рынке?
Итак:
1) Да, теоретически это возможно: если рынок будет продолжать расти, то и результат может быть очень впечатляющий! Например, статистически доходность FXUS в рублях с момента запуска около 19.5%. Так что, если инвестировать по 100 000 рублей в месяц, чтобы накопить на квартиру, то за 3 года капитал может составить почти 4.7 миллиона рублей!
2) Но, разумеется, все это - голая теория. Фактически стабильной доходности в инвестициях не бывает. А бывают периоды бурного роста и периоды падения. Так что результат может быть как выше, так и ниже теоретического.
3) И особенно важно - что берется очень короткий срок инвестиций. 3 года - пограничный срок, в общем случае я рекомендую вкладывать на срок минимум от 3 лет. И чем дольше - тем лучше и тем предсказуемее среднегодовая доходность инвестора.
Потенциальному инвестору на фондовом рынке нужно все же оценить:
- А если рынок будет расти не так активно, как он ждет?
- А если будет спад, вместо роста?
- А если он будет не готов к волатильности психологически?
И уже затем принимать решение. Я жду роста рынка, а не снижения. Именно поэтому я покупаю активы. Но при этом в озвученной ситуации я бы однозначно не рекомендовал вкладывать ВСЕ 100 000 рублей в инвестиции.
Более безопасным и логичным будет использовать консервативную схему: копить деньги в банке в валюте и рублях в соотношении 50% / 50% - рубли / доллары или 33% / 33% / 33% - рубли / доллары / евро. Если инвестор готов к волатильности и имеет дополнительный аппетит к риску, можно 25-30% от общей суммы выделить на FXUS, а остальное распределить между валютами.
Зафиксирую внимание на этом еще раз: я даю такой совет из-за очень жестких временных рамок. Если бы речь шла о 5-10 годах накопления на недвижимость, я бы смело советовал 80% капитала вкладывать в фондовый рынок (причем при пополнениях 100 т.р. в месяц - это может даже инвестиция в портфель из первоклассных акций), а остальные 20% - оставить на подушку безопасности.
Удачи в инвестициях!
#миллионснуля #квартира #инвестиции #недвижимость #fxus
https://youtu.be/I0cWPvM0vbM
YouTube
Как копить на квартиру в инвестициях? Квартира за 3 года на фондовом рынке
Как заработать на инвестициях на квартиру за 3 года: вкладывать деньги или копить в банке?
✓ Нужна консультация или портфель: https://t.me/knyazevinvest_1 / knyazevinvest@yandex.ru / https://vk.com/knyazevinvest
В рубрике "Миллион с нуля" я обычно рассматриваю…
✓ Нужна консультация или портфель: https://t.me/knyazevinvest_1 / knyazevinvest@yandex.ru / https://vk.com/knyazevinvest
В рубрике "Миллион с нуля" я обычно рассматриваю…
Цены на недвижимость в рублевом выражении неплохо выросли за последний год. Риски инфляции, опасения из-за спада в экономике и девальвации рубля на фоне пандемии поддержали спрос.
Ожидания по отмене льготной ипотеки тоже стимулировали покупателей квартир.
Но, похоже, что все. Рост цен на квартир заканчивается, как заканчивается и платежеспособный спрос.
Теперь больше вероятность стагнации:
- квартир вводится куча
- те, кто хотел купить, уже купил жилье
- реальные доходы населения снижаются и лишних денег просто нет
- а те, кто имеет свободные деньги, предпочитает их инвестировать
Представители сферы недвижимости уже отмечают, что 2/3 сделок идет с дисконтом. Поэтому цены из объявлений совершенно непоказательны. А представители банковского сектора заявляют о закредитованности населения.
Так что не удивлюсь, если в течение года мы будем видеть как минимум стагнацию, а как максимум - сползание цен на жилье.
#недвижимость #квартира #стагнация #спрос #экономика
Ожидания по отмене льготной ипотеки тоже стимулировали покупателей квартир.
Но, похоже, что все. Рост цен на квартир заканчивается, как заканчивается и платежеспособный спрос.
Теперь больше вероятность стагнации:
- квартир вводится куча
- те, кто хотел купить, уже купил жилье
- реальные доходы населения снижаются и лишних денег просто нет
- а те, кто имеет свободные деньги, предпочитает их инвестировать
Представители сферы недвижимости уже отмечают, что 2/3 сделок идет с дисконтом. Поэтому цены из объявлений совершенно непоказательны. А представители банковского сектора заявляют о закредитованности населения.
Так что не удивлюсь, если в течение года мы будем видеть как минимум стагнацию, а как максимум - сползание цен на жилье.
#недвижимость #квартира #стагнация #спрос #экономика
Как стать рантье, чтобы получать доход с недвижимости и капитала? Рантье - звучит гордо: "Я живу на ренту!" Увы, реалии инвестиций в рентную недвижимость в России таков, что инвестор в лучшем случае может ожидать весьма посредственный рентный доход и весьма ограниченный рост капитала. Причем ликвидность такого капитала в рентной недвижимости тоже будет невысокой.
Ко мне обратился один из подписчиков, который задал вполне конкретный вопрос:
"Можно ли продать квартиру за 4 миллиона рублей, которая приносит 20 000 рублей арендного дохода, чтобы получать аналогичный доход в акциях США?"
20000 рублей арендного дохода в месяц это 6% рентной доходности в рублях. Весьма неплохо, если посмотреть на последние статистические данные:
- Средняя доходность арендной квартиры по России 5.5% в рублях
- Средний срок окупаемости 18 лет
- Причем для Петербурга средняя арендная ставка и вовсе 4.4%
Обратите внимание, что в этих статистических данных не учтены расходы на содержание жилья, его простой, а также налоги (как на доход, так и на имущество). В сообщении подписчика подобные расходы также не учтены, так что фактическая рентная доходность оказывается еще ниже!
Можно ли получать более высокий или хотя бы такой же доход в акциях США?
Да, конечно, можно.
При выборе дивидендной стратегии CEF можно ожидать сразу "в моменте" дивиденды 6% в долларах и уже после налогов и всех накладных расходов (включая комиссии брокера)! Причем, согласитесь, по сложности получения рентный доход и доход с инвестиций в фондовый рынок просто несопоставимы.
Инвестору в недвижимость необходимо постоянно следить за своим имуществом, контролировать его, собирать плату, искать арендаторов (и иногда сталкиваться с простоями жилья). Инвестору на фондовом рынке не приходится думать ВООБЩЕ НИ О ЧЕМ: он просто собирает дивиденды на брокерском счете и тратит на свои нужды!
Ликвидность инвестиций в фондовый рынок также невероятно выше. Вы можете продать активы в любой день, когда идут торги на бирже - и сразу получить свои деньги. А попробуйте без громадных скидок реализовать капитал, вложенный в квартиру хотя бы за 2 недели? Средний статистический срок экспозиции составляет 105 дней: более 3 месяцев!
Кто-то может сказать: "Ну ведь квартиры-то вон как растут в цене, дело не только в аренде!" Но фондовый рынок не уступает - в том числе, если мы берем дивидендные CEF. Скажем, за последние 5 лет в долларовом выражении квадратный метр в Москве вырос с 2750$ до 3350$ - рост на 22%. Неплохо, да?
Но самый банальный и простой CEF UTF на коммунальный сектор США дал 46.5% дохода без учета дивидендов.
Поэтому да, вы можете стать рантье с 4 миллионами рублей. Но намного проще, выгоднее и удобнее быть рантье с инвестиций в фондовый рынок.
Удачи в инвестициях!
#рантье #недвижимость #инвестиции #аренда #квартира
https://youtu.be/XZjqn8M04mU
Ко мне обратился один из подписчиков, который задал вполне конкретный вопрос:
"Можно ли продать квартиру за 4 миллиона рублей, которая приносит 20 000 рублей арендного дохода, чтобы получать аналогичный доход в акциях США?"
20000 рублей арендного дохода в месяц это 6% рентной доходности в рублях. Весьма неплохо, если посмотреть на последние статистические данные:
- Средняя доходность арендной квартиры по России 5.5% в рублях
- Средний срок окупаемости 18 лет
- Причем для Петербурга средняя арендная ставка и вовсе 4.4%
Обратите внимание, что в этих статистических данных не учтены расходы на содержание жилья, его простой, а также налоги (как на доход, так и на имущество). В сообщении подписчика подобные расходы также не учтены, так что фактическая рентная доходность оказывается еще ниже!
Можно ли получать более высокий или хотя бы такой же доход в акциях США?
Да, конечно, можно.
При выборе дивидендной стратегии CEF можно ожидать сразу "в моменте" дивиденды 6% в долларах и уже после налогов и всех накладных расходов (включая комиссии брокера)! Причем, согласитесь, по сложности получения рентный доход и доход с инвестиций в фондовый рынок просто несопоставимы.
Инвестору в недвижимость необходимо постоянно следить за своим имуществом, контролировать его, собирать плату, искать арендаторов (и иногда сталкиваться с простоями жилья). Инвестору на фондовом рынке не приходится думать ВООБЩЕ НИ О ЧЕМ: он просто собирает дивиденды на брокерском счете и тратит на свои нужды!
Ликвидность инвестиций в фондовый рынок также невероятно выше. Вы можете продать активы в любой день, когда идут торги на бирже - и сразу получить свои деньги. А попробуйте без громадных скидок реализовать капитал, вложенный в квартиру хотя бы за 2 недели? Средний статистический срок экспозиции составляет 105 дней: более 3 месяцев!
Кто-то может сказать: "Ну ведь квартиры-то вон как растут в цене, дело не только в аренде!" Но фондовый рынок не уступает - в том числе, если мы берем дивидендные CEF. Скажем, за последние 5 лет в долларовом выражении квадратный метр в Москве вырос с 2750$ до 3350$ - рост на 22%. Неплохо, да?
Но самый банальный и простой CEF UTF на коммунальный сектор США дал 46.5% дохода без учета дивидендов.
Поэтому да, вы можете стать рантье с 4 миллионами рублей. Но намного проще, выгоднее и удобнее быть рантье с инвестиций в фондовый рынок.
Удачи в инвестициях!
#рантье #недвижимость #инвестиции #аренда #квартира
https://youtu.be/XZjqn8M04mU
YouTube
Как стать рантье. Как рантье получают доход с недвижимости и капитала
Как стать рантье, чтобы получать доход с недвижимости и капитала?
✓ Нужна консультация или портфель: https://t.me/knyazevinvest_1 / knyazevinvest@yandex.ru / https://vk.com/knyazevinvest
Рантье - звучит гордо: "Я живу на ренту!" Увы, реалии инвестиций в…
✓ Нужна консультация или портфель: https://t.me/knyazevinvest_1 / knyazevinvest@yandex.ru / https://vk.com/knyazevinvest
Рантье - звучит гордо: "Я живу на ренту!" Увы, реалии инвестиций в…
Арендная недвижимость - в понимании очень многих людей этот способ вложения средств остается самым выгодным способом. И сегодня мы рассмотрим на конкретном примере, так ли выгодно вложить 900 тысяч рублей в арендную квартиру, которая способна давать почти 9.5% доходности?
Итак, в комментарии было предоставлено много исходных данных:
1) Цена квартиры 900 000 рублей или порядка 12 675$ по курсу 2016 года
2) Ставка аренды 1200$ в год (правда, не указано: учтен ли тут налог и амортизация)
3) Итоговая доходность сдачи 9.5%
Вроде бы все шоколадно! Но в финансах очень важно сравнивать с альтернативами. Например, можно сравнить сдачу квартиры с инвестициями в CEF. Это агрессивный дивидендный инструмент, но точно не более рискованный, чем сдача только 1 объекта недвижимости.
Возьмем данные с 2016 года - мы предполагаем, что инвестор решил вложить 900000 рублей не в арендную квартиру, а в CEF. Легко видеть, что по росту капитала его 900 тысяч рублей или 12 675$ превратились в 28 545$ с учетом дивидендов.
Сами дивиденды тоже оказываются выше, чем ставка арендной квартиры: 1377$ до учета налогов на старте в 2016 году (или почти та же самая искомая 1200$ после налогов). И далее по восходящей - до более, чем 1700$ за 2020 год.
Неплохая разница в пассивном доходе, не так ли?
И, разумеется, вряд ли можно сопоставить сдачу квартиры в аренду (и ее обслуживание, контроль, юридические и бытовые моменты) и владение активами у брокера, который просто ежемесячно начисляет ваши дивиденды.
Но, как я понял, для автора комментария немаловажным аспектом был и рост капитала. Тогда можно посмотреть на альтернативу - инвестиции по стратегии "Рост и дивиденды" с упором на рост капитала.
Опять же - с 2016 года капитал из вложенных 900000 рублей превратился бы в 58 525$ (почти в 2 раза выше, чем по S&P500). Для справки: переложившись после этого в дивидендные CEF инвестор смог бы получать дивиденды 3500$ в год или почти 28% дивидендов на изначальные инвестиции 900 тысяч рублей.
Рост квартиры с 2000 года с 3500$ до 12 675$ подается, как что-то экстраординарное. Но более высокий рост можно было бы получить даже просто в индексе S&P500. А если брать инвестиции по стратегии "Рост и дивиденды" итоговый результат был бы в 10 раз выше!
И эти 3500$ превратились бы уже в 128 тысяч долларов. Которые при покупке CEF смогли бы обеспечить уже 7700$ дивидендов - стабильных и регулярных. Дивидендная доходность на капитал 220%! Как вам такое, друзья?
Сухой анализ цифр показывает, что если задача инвестора стоит вложить 900000 рублей и он думает - куда их лучше инвестировать, вряд ли это будет арендная квартира. И по потенциальному росту капитала, и по дивидендному потоку, и по простоте получения дохода, и по диверсификации - по всем параметрам фондовый рынок может быть заметно предпочтительнее!
Удачи в инвестициях!
#недвижимость #инвестиции #аренда #квартира #финансы
https://youtu.be/SkKBjTU1_vE
Итак, в комментарии было предоставлено много исходных данных:
1) Цена квартиры 900 000 рублей или порядка 12 675$ по курсу 2016 года
2) Ставка аренды 1200$ в год (правда, не указано: учтен ли тут налог и амортизация)
3) Итоговая доходность сдачи 9.5%
Вроде бы все шоколадно! Но в финансах очень важно сравнивать с альтернативами. Например, можно сравнить сдачу квартиры с инвестициями в CEF. Это агрессивный дивидендный инструмент, но точно не более рискованный, чем сдача только 1 объекта недвижимости.
Возьмем данные с 2016 года - мы предполагаем, что инвестор решил вложить 900000 рублей не в арендную квартиру, а в CEF. Легко видеть, что по росту капитала его 900 тысяч рублей или 12 675$ превратились в 28 545$ с учетом дивидендов.
Сами дивиденды тоже оказываются выше, чем ставка арендной квартиры: 1377$ до учета налогов на старте в 2016 году (или почти та же самая искомая 1200$ после налогов). И далее по восходящей - до более, чем 1700$ за 2020 год.
Неплохая разница в пассивном доходе, не так ли?
И, разумеется, вряд ли можно сопоставить сдачу квартиры в аренду (и ее обслуживание, контроль, юридические и бытовые моменты) и владение активами у брокера, который просто ежемесячно начисляет ваши дивиденды.
Но, как я понял, для автора комментария немаловажным аспектом был и рост капитала. Тогда можно посмотреть на альтернативу - инвестиции по стратегии "Рост и дивиденды" с упором на рост капитала.
Опять же - с 2016 года капитал из вложенных 900000 рублей превратился бы в 58 525$ (почти в 2 раза выше, чем по S&P500). Для справки: переложившись после этого в дивидендные CEF инвестор смог бы получать дивиденды 3500$ в год или почти 28% дивидендов на изначальные инвестиции 900 тысяч рублей.
Рост квартиры с 2000 года с 3500$ до 12 675$ подается, как что-то экстраординарное. Но более высокий рост можно было бы получить даже просто в индексе S&P500. А если брать инвестиции по стратегии "Рост и дивиденды" итоговый результат был бы в 10 раз выше!
И эти 3500$ превратились бы уже в 128 тысяч долларов. Которые при покупке CEF смогли бы обеспечить уже 7700$ дивидендов - стабильных и регулярных. Дивидендная доходность на капитал 220%! Как вам такое, друзья?
Сухой анализ цифр показывает, что если задача инвестора стоит вложить 900000 рублей и он думает - куда их лучше инвестировать, вряд ли это будет арендная квартира. И по потенциальному росту капитала, и по дивидендному потоку, и по простоте получения дохода, и по диверсификации - по всем параметрам фондовый рынок может быть заметно предпочтительнее!
Удачи в инвестициях!
#недвижимость #инвестиции #аренда #квартира #финансы
https://youtu.be/SkKBjTU1_vE
YouTube
9.5% на аренде квартир: Куда вложить 900000 рублей наиболее выгодно?
Куда лучше инвестировать 900 000₽: под 9.5% в квартиру или под 220% в фондовый рынок?✓ Нужна консультация или портфель: https://t.me/knyazevinvest_1 / knyaze...
Как вам идея - продать квартиру за несколько миллионов рублей, а затем инвестировать деньги в фондовый рынок, чтобы раскачать капитал? Ведь на акциях можно поднимать СТОЛЬКО ДЕНЕГ!
Сегодня я хотел бы разобрать чрезвычайно важную тему: продажи квартиры для инвестиций в акции.
Понятно, что на фондовом рынке можно заработать много. Я не буду повторяться сколько - недавно был подробный разбор и по индексу, и по моему портфелю. Так что сегодня я сосредоточусь на иных аспектах продажи квартиры для инвестиций в акции.
1) ВЗВЕСЬТЕ РИСКИ и свою готовность к ним!
Банальность, но когда на счете только рост-рост-рост акций, люди забывают, что это бывает не всегда. А между тем, совсем недавно - в марте 2020 года - мы видели "обвальчик" на 30%. А еще раньше - в конце 2018 года - снижение на 18%.
Снижение рынка - нормальная ситуация. Но, когда вы к нему не готовы, да еще и делаете ставку ценой в квартиру, вы можете начать действовать неразумно. И даже - глупо! А это - прямой путь к провалу вашей цели. И может получиться так, что капитал вы не "раскачаете", а наоборот "сольете" на панике.
Представьте себе падение рынка на 50% уже на следующий день после покупки акций. Готовы к этому? Тогда идем дальше.
2) ПРОДУМАЙТЕ НЕГАТИВНЫЕ СЦЕНАРИИ и что вы будете делать
Продажа квартиры (и особенно - единственной квартиры) на мой взгляд крайне радикальный ход. И идти на него нужно лишь просчитав все до точечки.
Да, я сам в 2018 году продал свою квартиру, чтобы переехать в деревню, а деньги - инвестировать в фондовый рынок. И да, это тоже было радикально, но я все четко просчитал:
- у меня было, где жить;
- у меня была подушка безопасности;
- у меня была психологическая готовность даже к кризису!
Так что обстоятельства лишь благоволили мне, а доходность отбила решение на все 100%!
Будет ли у вас, где жить, если что-то пойдет не так? Есть ли запасной вариант? Есть ли резерв на крайний случай?
3) ОНО ВАМ ТОЧНО НАДО?
Как ни странно, но этот вопрос тоже стоит задать: нужно ли вам ЭТО решение и этот шаг? Станете ли вы счастливее, даже обладая существенным инвестиционным капиталом, который уже приумножается в фондовом рынке?
Или вы будете хуже спать по ночам (даже продумав все сценарии)? Или вы начнете волноваться о своем решении и о том, что возможно вы сделали что-то не так?
Если качество вашей жизни радикально ухудшится, то я бы не советовал идти на этот шаг. Мы живем один раз, и пусть чем больше вложено капитала - тем быстрее он работает, но никакие деньги не стоят бесконечных бессонных ночей и нервов.
Продажа жилья ради инвестиций может дать невероятный толчок к росту капитала. Но я убежден, что для большинства людей более логичным и оправданным путем будет путь постепенно накопления, методичных пополнений и усреднения по стратегии.
Удачи в инвестициях!
#квартира #инвестиции #финансоваяграмотность #риск #мотивация
https://youtu.be/Lk58IegOaYA
Сегодня я хотел бы разобрать чрезвычайно важную тему: продажи квартиры для инвестиций в акции.
Понятно, что на фондовом рынке можно заработать много. Я не буду повторяться сколько - недавно был подробный разбор и по индексу, и по моему портфелю. Так что сегодня я сосредоточусь на иных аспектах продажи квартиры для инвестиций в акции.
1) ВЗВЕСЬТЕ РИСКИ и свою готовность к ним!
Банальность, но когда на счете только рост-рост-рост акций, люди забывают, что это бывает не всегда. А между тем, совсем недавно - в марте 2020 года - мы видели "обвальчик" на 30%. А еще раньше - в конце 2018 года - снижение на 18%.
Снижение рынка - нормальная ситуация. Но, когда вы к нему не готовы, да еще и делаете ставку ценой в квартиру, вы можете начать действовать неразумно. И даже - глупо! А это - прямой путь к провалу вашей цели. И может получиться так, что капитал вы не "раскачаете", а наоборот "сольете" на панике.
Представьте себе падение рынка на 50% уже на следующий день после покупки акций. Готовы к этому? Тогда идем дальше.
2) ПРОДУМАЙТЕ НЕГАТИВНЫЕ СЦЕНАРИИ и что вы будете делать
Продажа квартиры (и особенно - единственной квартиры) на мой взгляд крайне радикальный ход. И идти на него нужно лишь просчитав все до точечки.
Да, я сам в 2018 году продал свою квартиру, чтобы переехать в деревню, а деньги - инвестировать в фондовый рынок. И да, это тоже было радикально, но я все четко просчитал:
- у меня было, где жить;
- у меня была подушка безопасности;
- у меня была психологическая готовность даже к кризису!
Так что обстоятельства лишь благоволили мне, а доходность отбила решение на все 100%!
Будет ли у вас, где жить, если что-то пойдет не так? Есть ли запасной вариант? Есть ли резерв на крайний случай?
3) ОНО ВАМ ТОЧНО НАДО?
Как ни странно, но этот вопрос тоже стоит задать: нужно ли вам ЭТО решение и этот шаг? Станете ли вы счастливее, даже обладая существенным инвестиционным капиталом, который уже приумножается в фондовом рынке?
Или вы будете хуже спать по ночам (даже продумав все сценарии)? Или вы начнете волноваться о своем решении и о том, что возможно вы сделали что-то не так?
Если качество вашей жизни радикально ухудшится, то я бы не советовал идти на этот шаг. Мы живем один раз, и пусть чем больше вложено капитала - тем быстрее он работает, но никакие деньги не стоят бесконечных бессонных ночей и нервов.
Продажа жилья ради инвестиций может дать невероятный толчок к росту капитала. Но я убежден, что для большинства людей более логичным и оправданным путем будет путь постепенно накопления, методичных пополнений и усреднения по стратегии.
Удачи в инвестициях!
#квартира #инвестиции #финансоваяграмотность #риск #мотивация
https://youtu.be/Lk58IegOaYA
YouTube
ДЕЛАЙ ТАК: Продай квартиру и инвестируй деньги в акции!
Как вам идея - продать квартиру за несколько миллионов рублей, а затем инвестировать деньги в фондовый рынок, чтобы раскачать капитал?
✓ Нужна консультация или портфель: https://t.me/knyazevinvest_1 / knyazevinvest@yandex.ru / https://vk.com/knyazevinvest…
✓ Нужна консультация или портфель: https://t.me/knyazevinvest_1 / knyazevinvest@yandex.ru / https://vk.com/knyazevinvest…
Стоит ли ждать снижения стоимости квартир в 2022 году? Какой прогноз по ценам на недвижимость в 2022 году можно дать?
В видео про ипотечную ставку я упомянул: если есть планы взять ипотеку, лучше это сделать сейчас. И мне тут же написала куча людей со словами: "Так ведь цены на недвижимость в 2022 году могут снизиться! Зачем спешить: лучше подождать и купить квартиру дешевле!"
Важный вопрос, давайте его разберем. Но сначала я хотел бы вернуться к прогнозу 2017 года, о котором также упомянули в комментарии. Что мол обещал снижение цен на жилье в 2017 году, а по факту что? По факту, кстати, с 2017 по лето 2020 года был очевидный тренд на падение квадратного метра. И лишь летом 2020 года тренд переломился и начался бурный рост.
И вот теперь я вновь говорю о том, что рынок недвижимости в 2022 году может снизиться. Рынок слишком перегрет, цены слишком сильно выросли, чтобы люди могли позволить себе платить такую цену. А на фоне растущей ставки по ипотеке спрос может еще сильнее обвалиться - и цены могут начать снижаться. Да они уже снижаются! Правда, не столь явно: в виде скидок при обсуждении конкретной сделки с конкретными покупателями.
И тут можно спросить: а зачем же я тогда советую покупать квартиру "прямо сейчас" в ипотеку, если сам же жду снижения цен на недвижимость?
Причина - в математической оценке потенциальной выгоды или наоборот убытке от того или иного решения.
Даже если прогнозы по снижению цен на недвижимость в 2022 году оправдаются, это необязательно покроет возросшую ставку по ипотеке! Можно привести конкретный пример:
1) Квартира ценой 4 млн.р.
2) Первоначальный взнос 1 млн.р.
3) Ставка по ипотеке 10%
4) Срок 20 лет
А теперь представим, что квартира стала дешевле на 10% - стоит уже 3.6 млн.р., зато возросла ипотечная ставка - до 12%. Разница в переплате существенно увеличивается. При этом разница в итоговой выплате практически не меняется.
Но ведь мы и речь ведем о снижении стоимости квартиры аж на 10%! Рост ставки ЦБ на пару процентов (и соответственно - ставок по кредитам / ипотекам и т.д.) - реальность, которую ждут институциональные участники рынка.
При этом ждать реального снижения цен квартир на 10% в рублевом я бы не стал. Скорее снижение будет или небольшим - около 5%, или его вообще не будет, а компенсироваться оно будет девальвацией рубля и инфляцией. То есть номинальная цена квартиры остается прежней, а реальная - падает из-за инфляции.
В любом случае, если вы не можете позволить себе купить квартиру "за наличные", получение ипотеки может быть оправдано на текущем уровне процентных ставок.
А вот если полная сумма на покупку квартиры есть, то решение не выглядит столь однозначно.
Но вот чего я бы точно не рекомендовал - рассматривать покупку квартиры с инвестиционной целью. Слишком велики риски, что вы или ничего не заработаете, или заработаете меньше, чем могли бы при другом формате инвестиций.
Удачи в инвестициях!
#инвестиции #недвижимость #прогноз #квартира #ипотека
https://youtu.be/N1OspQd6UNI
В видео про ипотечную ставку я упомянул: если есть планы взять ипотеку, лучше это сделать сейчас. И мне тут же написала куча людей со словами: "Так ведь цены на недвижимость в 2022 году могут снизиться! Зачем спешить: лучше подождать и купить квартиру дешевле!"
Важный вопрос, давайте его разберем. Но сначала я хотел бы вернуться к прогнозу 2017 года, о котором также упомянули в комментарии. Что мол обещал снижение цен на жилье в 2017 году, а по факту что? По факту, кстати, с 2017 по лето 2020 года был очевидный тренд на падение квадратного метра. И лишь летом 2020 года тренд переломился и начался бурный рост.
И вот теперь я вновь говорю о том, что рынок недвижимости в 2022 году может снизиться. Рынок слишком перегрет, цены слишком сильно выросли, чтобы люди могли позволить себе платить такую цену. А на фоне растущей ставки по ипотеке спрос может еще сильнее обвалиться - и цены могут начать снижаться. Да они уже снижаются! Правда, не столь явно: в виде скидок при обсуждении конкретной сделки с конкретными покупателями.
И тут можно спросить: а зачем же я тогда советую покупать квартиру "прямо сейчас" в ипотеку, если сам же жду снижения цен на недвижимость?
Причина - в математической оценке потенциальной выгоды или наоборот убытке от того или иного решения.
Даже если прогнозы по снижению цен на недвижимость в 2022 году оправдаются, это необязательно покроет возросшую ставку по ипотеке! Можно привести конкретный пример:
1) Квартира ценой 4 млн.р.
2) Первоначальный взнос 1 млн.р.
3) Ставка по ипотеке 10%
4) Срок 20 лет
А теперь представим, что квартира стала дешевле на 10% - стоит уже 3.6 млн.р., зато возросла ипотечная ставка - до 12%. Разница в переплате существенно увеличивается. При этом разница в итоговой выплате практически не меняется.
Но ведь мы и речь ведем о снижении стоимости квартиры аж на 10%! Рост ставки ЦБ на пару процентов (и соответственно - ставок по кредитам / ипотекам и т.д.) - реальность, которую ждут институциональные участники рынка.
При этом ждать реального снижения цен квартир на 10% в рублевом я бы не стал. Скорее снижение будет или небольшим - около 5%, или его вообще не будет, а компенсироваться оно будет девальвацией рубля и инфляцией. То есть номинальная цена квартиры остается прежней, а реальная - падает из-за инфляции.
В любом случае, если вы не можете позволить себе купить квартиру "за наличные", получение ипотеки может быть оправдано на текущем уровне процентных ставок.
А вот если полная сумма на покупку квартиры есть, то решение не выглядит столь однозначно.
Но вот чего я бы точно не рекомендовал - рассматривать покупку квартиры с инвестиционной целью. Слишком велики риски, что вы или ничего не заработаете, или заработаете меньше, чем могли бы при другом формате инвестиций.
Удачи в инвестициях!
#инвестиции #недвижимость #прогноз #квартира #ипотека
https://youtu.be/N1OspQd6UNI
YouTube
🚩ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ РУХНУТ? Прогноз рынка недвижимости в 2022 году в Москве и России
Стоит ли ждать снижения стоимости квартир в 2022 году? Какой прогноз по ценам на недвижимость в 2022 году можно дать?
✓ Нужна консультация или портфель: https://t.me/knyazevinvest_1 / knyazevinvest@yandex.ru / https://vk.com/knyazevinvest
В видео про ипотечную…
✓ Нужна консультация или портфель: https://t.me/knyazevinvest_1 / knyazevinvest@yandex.ru / https://vk.com/knyazevinvest
В видео про ипотечную…
Что выгоднее - купить квартиру или арендовать ее, а капитал вместо покупки квартиры инвестировать в фондовый рынок? Как будет выгоднее распорядиться деньгами?
Битва: аренда или покупка квартиры очень популярная тема. И сразу хотел бы отметить: я рассматриваю именно финансовый аспект покупки или аренды недвижимости. Кому-то чужое жилье не подходит принципиально по эмоциональным соображениям, по ощущению комфорта и т.д.
А вот с точки денег - что же будет выгоднее?
Я буду использовать недвижимость Кирова, потому что сам живу здесь и занимался здесь недвижимостью профессионально. Сначала возьмем Юго-Запад, типичную панельную однушку. Средняя цена получается порядка 2 миллионов рублей за квартиру. Средняя ставка аренды около 11 тысяч рублей в месяц.
Итоговая ставка 6.71% в рублях в год. Это значит, что, чтобы окупить аренду капиталом, он должен приносить порядка 7% в рублях после налогов (без учета роста тела самого капитала).
Такую доходность легко может дать банковский депозит с учетом повышения ставок ЦБ РФ. Но, увы, само тело депозита уже расти не будет. Оно останется прежним и будет постоянно обесцениваться из-за инфляции.
Хорошая дивидендная доходность по агрессивной стратегии CEF составляет порядка 6% в долларах после налогов. Чуть-чуть не дотягивает до необходимого уровня. Зато эти активы сами могут расти в цене и повышать дивиденды. Плюс они дают доход в долларах. Скажем те же 2 миллиона рублей в CEF могут давать 120 тысяч рублей в год денежного потока по неизменному курсу. Но если рубль ослабнет, то и рублевый доход возрастет пропорционально.
Другой пример - Чистые Пруды. В этом районе реализованы почти все мои инвестиционные сделки с недвижимостью. И я могу сказать вам: с 2014 года (когда была последняя инвестиционная сделка именно в Чистых Прудах) квартиры, конечно, подорожали. В доме на улице Мостовицкой я продавал квартиру с ремонтом за 1.6 миллиона рублей, сейчас квартира такой же площади стоит 2.7-2.85 миллиона рублей. Рост в 1.73 раза! Но вот ставка аренды в районе практически не изменилась: она осталась на уровне около 5%: даже меньше, чем на Юго-Западе. Такую ставку легко покрывать дивидендами.
Более того, даже если взять этот рост в 1.73 раза, он кажется просто карликовым по сравнению с доходностью тех же CEF в рублях. В долларовом выражении рост примерно такой же. В рублевом эквивалент 1.6 миллиона рублей превратился бы в 9.7 миллиона рублей. Можно было бы купить 3 аналогичных квартиры!
Как мы можем видеть, действительно: ставка аренды получается очень близкой к дивидендной ставки, а по совокупной доходности квартира проигрывает даже высокодивидендным бумагам. Если бы мы брали активно растущие бумаги, то рост капитала был бы еще выше, но тогда денежного потока не хватило бы для обслуживания аренды.
Инвестору было бы выгоднее инвестировать деньги, а квартиру арендовать.
Но есть один важный подвох, о котором нельзя не напомнить: возможно, в Москве или в Питере все иначе, но в регионах проблематично НАЙТИ подходящий вариант арендной квартиры!
Например, в интересовавшем меня районе Кирова арендную квартиру с подходящими параметрами я не нашел. И даже на текущий момент менее десятка вариантов, которые можно было бы рассмотреть!
Удачи в инвестициях!
#аренда #покупка #квартира #недвижимость #инвестиции
https://youtu.be/rTMu-ZT3qQ4
Битва: аренда или покупка квартиры очень популярная тема. И сразу хотел бы отметить: я рассматриваю именно финансовый аспект покупки или аренды недвижимости. Кому-то чужое жилье не подходит принципиально по эмоциональным соображениям, по ощущению комфорта и т.д.
А вот с точки денег - что же будет выгоднее?
Я буду использовать недвижимость Кирова, потому что сам живу здесь и занимался здесь недвижимостью профессионально. Сначала возьмем Юго-Запад, типичную панельную однушку. Средняя цена получается порядка 2 миллионов рублей за квартиру. Средняя ставка аренды около 11 тысяч рублей в месяц.
Итоговая ставка 6.71% в рублях в год. Это значит, что, чтобы окупить аренду капиталом, он должен приносить порядка 7% в рублях после налогов (без учета роста тела самого капитала).
Такую доходность легко может дать банковский депозит с учетом повышения ставок ЦБ РФ. Но, увы, само тело депозита уже расти не будет. Оно останется прежним и будет постоянно обесцениваться из-за инфляции.
Хорошая дивидендная доходность по агрессивной стратегии CEF составляет порядка 6% в долларах после налогов. Чуть-чуть не дотягивает до необходимого уровня. Зато эти активы сами могут расти в цене и повышать дивиденды. Плюс они дают доход в долларах. Скажем те же 2 миллиона рублей в CEF могут давать 120 тысяч рублей в год денежного потока по неизменному курсу. Но если рубль ослабнет, то и рублевый доход возрастет пропорционально.
Другой пример - Чистые Пруды. В этом районе реализованы почти все мои инвестиционные сделки с недвижимостью. И я могу сказать вам: с 2014 года (когда была последняя инвестиционная сделка именно в Чистых Прудах) квартиры, конечно, подорожали. В доме на улице Мостовицкой я продавал квартиру с ремонтом за 1.6 миллиона рублей, сейчас квартира такой же площади стоит 2.7-2.85 миллиона рублей. Рост в 1.73 раза! Но вот ставка аренды в районе практически не изменилась: она осталась на уровне около 5%: даже меньше, чем на Юго-Западе. Такую ставку легко покрывать дивидендами.
Более того, даже если взять этот рост в 1.73 раза, он кажется просто карликовым по сравнению с доходностью тех же CEF в рублях. В долларовом выражении рост примерно такой же. В рублевом эквивалент 1.6 миллиона рублей превратился бы в 9.7 миллиона рублей. Можно было бы купить 3 аналогичных квартиры!
Как мы можем видеть, действительно: ставка аренды получается очень близкой к дивидендной ставки, а по совокупной доходности квартира проигрывает даже высокодивидендным бумагам. Если бы мы брали активно растущие бумаги, то рост капитала был бы еще выше, но тогда денежного потока не хватило бы для обслуживания аренды.
Инвестору было бы выгоднее инвестировать деньги, а квартиру арендовать.
Но есть один важный подвох, о котором нельзя не напомнить: возможно, в Москве или в Питере все иначе, но в регионах проблематично НАЙТИ подходящий вариант арендной квартиры!
Например, в интересовавшем меня районе Кирова арендную квартиру с подходящими параметрами я не нашел. И даже на текущий момент менее десятка вариантов, которые можно было бы рассмотреть!
Удачи в инвестициях!
#аренда #покупка #квартира #недвижимость #инвестиции
https://youtu.be/rTMu-ZT3qQ4
YouTube
Арендовать или купить квартиру: Что выгоднее? Аренда или покупка квартиры 2022
Что выгоднее - купить квартиру или арендовать ее, а капитал вместо покупки квартиры инвестировать в фондовый рынок?
✓ Нужна консультация или портфель: https://t.me/knyazevinvest_1 / knyazevinvest@yandex.ru / https://vk.com/knyazevinvest
Как будет выгоднее…
✓ Нужна консультация или портфель: https://t.me/knyazevinvest_1 / knyazevinvest@yandex.ru / https://vk.com/knyazevinvest
Как будет выгоднее…
Почему цены на недвижимость продолжают снижение? Стоит ли покупать недвижимость под инвестиции сейчас? Когда начнут расти цены на недвижимость в России в 2022 году?
Итак, друзья, цены на недвижимость продолжают свое снижение уже 4 неделю подряд. Причем снижение продолжается ускоряющимися темпами. Обратите внимание, что речь идет о динамике цен на недвижимость в целом по стране. Если брать какие-нибудь отдельные города вроде Сочи, то конечно в сезон можно увидеть рост на фоне общей стагнации. Но важно смотреть на картину целиком, чтобы понимать общие тренды и тенденции.
А тенденции таковы, что:
1) Рынок недвижимости уже очень сильно перегрет. И сейчас этот перегрев начинает сказываться на фоне снижения доходов людей и общей неустойчивости экономики.
2) Снижается платежеспособный спрос из-за влияния санкций, ухода зарубежных компаний и т.д. В самом деле, наивно предполагать, что потеря десятков и сотен тысяч рабочих мест, которые создавали иностранные компании никак не скажется на общем уровне благосостояния. Меньше покупателей - ниже цены.
3) Высокие ставки по ипотеке также ограничивают спрос. И да, по мере снижения ключевой ставки ЦБ РФ и ипотечные ставки будут нормализовываться. Но недвижимость - очень инертная сфера. Так что спрос, обрезанный диким взвинчиванием ставки, будет восстанавливаться очень медленно.
4) Стоит четко разделять первичный и вторичный рынок жилья, а также динамику на этих рынках. Застройщики, которые могут продавать свое жилье с льготной ипотекой и имеют существенный маркетинговый ресурс, существенно отличаются от вторичного рынка. Вы не сможете продать свою квартиру на "вторичке" по ценам, близким к первичному рынку.
У застройщиков есть масса механизмов, которые работают в их интересах. Скажем, условная "нулевая рассрочка" на объект. И разумеется, стоимость этой рассрочки УЖЕ ЗАЛОЖЕНА в цене квартиры - именно поэтому метр первички стоит дороже. Вторичному рынку такие финты, увы, не доступны.
А ведь именно на ВТОРИЧНОМ рынке и работают "инвесторы в недвижимость". Именно его нужно рассматривать, когда вы воспринимаете за чистую монету рост цен на квартиры в строящихся рядом домах. Проверяется это очень просто - выставьте свою квартиру по этой мифической высокой цене на сайт объявлений и посмотрите: какой на нее будет спрос.
Опыт и практика показывает, что покупатели в текущих реалиях хотят хотя бы 5%, а то и 10% торга. Так что цены выхода на сделку заметно отличаются от тех "хотелок", что выставляются продавцами вторички на сайтах объявлений.
Без радикальных улучшений в экономике было бы наивно ожидать бурного роста недвижимости. А пока мы видим общий тренд на снижение: нам предлагают затянуть пояса и потерпеть. И даже если абстрагироваться от политического и идеологического аспекта этого призыва, с точки зрения экономики это означает снижение уровня доходов населения. А значит будет еще меньше свободных денег - откуда возьмутся деньги на покупку недвижимости, на ипотеку, на ремонт?
Комплексный анализ ситуации показывает, что цены на недвижимость могут продолжить снижаться. И как инвестиционный инструмент квартиры выглядят крайне непривлекательно.
Удачи в инвестициях!
#недвижимость #инвестиции #ипотека #квартира #застройщик
https://youtu.be/13W21zvKhnw
Итак, друзья, цены на недвижимость продолжают свое снижение уже 4 неделю подряд. Причем снижение продолжается ускоряющимися темпами. Обратите внимание, что речь идет о динамике цен на недвижимость в целом по стране. Если брать какие-нибудь отдельные города вроде Сочи, то конечно в сезон можно увидеть рост на фоне общей стагнации. Но важно смотреть на картину целиком, чтобы понимать общие тренды и тенденции.
А тенденции таковы, что:
1) Рынок недвижимости уже очень сильно перегрет. И сейчас этот перегрев начинает сказываться на фоне снижения доходов людей и общей неустойчивости экономики.
2) Снижается платежеспособный спрос из-за влияния санкций, ухода зарубежных компаний и т.д. В самом деле, наивно предполагать, что потеря десятков и сотен тысяч рабочих мест, которые создавали иностранные компании никак не скажется на общем уровне благосостояния. Меньше покупателей - ниже цены.
3) Высокие ставки по ипотеке также ограничивают спрос. И да, по мере снижения ключевой ставки ЦБ РФ и ипотечные ставки будут нормализовываться. Но недвижимость - очень инертная сфера. Так что спрос, обрезанный диким взвинчиванием ставки, будет восстанавливаться очень медленно.
4) Стоит четко разделять первичный и вторичный рынок жилья, а также динамику на этих рынках. Застройщики, которые могут продавать свое жилье с льготной ипотекой и имеют существенный маркетинговый ресурс, существенно отличаются от вторичного рынка. Вы не сможете продать свою квартиру на "вторичке" по ценам, близким к первичному рынку.
У застройщиков есть масса механизмов, которые работают в их интересах. Скажем, условная "нулевая рассрочка" на объект. И разумеется, стоимость этой рассрочки УЖЕ ЗАЛОЖЕНА в цене квартиры - именно поэтому метр первички стоит дороже. Вторичному рынку такие финты, увы, не доступны.
А ведь именно на ВТОРИЧНОМ рынке и работают "инвесторы в недвижимость". Именно его нужно рассматривать, когда вы воспринимаете за чистую монету рост цен на квартиры в строящихся рядом домах. Проверяется это очень просто - выставьте свою квартиру по этой мифической высокой цене на сайт объявлений и посмотрите: какой на нее будет спрос.
Опыт и практика показывает, что покупатели в текущих реалиях хотят хотя бы 5%, а то и 10% торга. Так что цены выхода на сделку заметно отличаются от тех "хотелок", что выставляются продавцами вторички на сайтах объявлений.
Без радикальных улучшений в экономике было бы наивно ожидать бурного роста недвижимости. А пока мы видим общий тренд на снижение: нам предлагают затянуть пояса и потерпеть. И даже если абстрагироваться от политического и идеологического аспекта этого призыва, с точки зрения экономики это означает снижение уровня доходов населения. А значит будет еще меньше свободных денег - откуда возьмутся деньги на покупку недвижимости, на ипотеку, на ремонт?
Комплексный анализ ситуации показывает, что цены на недвижимость могут продолжить снижаться. И как инвестиционный инструмент квартиры выглядят крайне непривлекательно.
Удачи в инвестициях!
#недвижимость #инвестиции #ипотека #квартира #застройщик
https://youtu.be/13W21zvKhnw
YouTube
Обвал цен на недвижимость. Покупка недвижимости под инвестиции 2022
✓ Нужна консультация или портфель: https://t.me/knyazevinvest_1 / knyazevinvest@yandex.ru / https://vk.com/knyazevinvest
Почему цены на недвижимость продолжают снижение? Стоит ли покупать недвижимость под инвестиции сейчас? Когда начнут расти цены на недвижимость…
Почему цены на недвижимость продолжают снижение? Стоит ли покупать недвижимость под инвестиции сейчас? Когда начнут расти цены на недвижимость…
Соотношение цены недвижимости к ипотечным ставкам за период с 1988 по 2022 год показывает: ЦЕНЫ БУДУТ ПАДАТЬ!🏠📉
Снижение цен на недвижимость на 20-40% - вполне реальная перспектива в обозримом будущем.😱
И это касается не только недвижимости в США. Это касается других перегретых рынков недвижимости: Европы и России в том числе.🌏
Ничего страшного, просто квартиры потеряют тот излишний "жирок в цене", который совершенно необоснованно набрали за последние 2 года.👍
#недвижимость #ипотека #квартира #инвестиции
Снижение цен на недвижимость на 20-40% - вполне реальная перспектива в обозримом будущем.😱
И это касается не только недвижимости в США. Это касается других перегретых рынков недвижимости: Европы и России в том числе.🌏
Ничего страшного, просто квартиры потеряют тот излишний "жирок в цене", который совершенно необоснованно набрали за последние 2 года.👍
#недвижимость #ипотека #квартира #инвестиции
И вот, что получается: с учетом затраты на покупку квартиры (включая ремонт и ипотеку), а также на последующую продажу у меня вышли совокупные затраты более 7.4 миллиона рублей. А квартиру я продал за 7.1 миллиона рублей. То есть по факту был получен УБЫТОК в 342 тысячи рублей!
Притом, что если вы помните: я покупал квартиру в центре по цене за метр куда ниже средней по рынку. И продавал по адекватной цене для оперативной (но не срочной) продажи. Вот и расскажите мне о росте цен на квартиры! Одно дело - виртуальный рост цен, другое дело реальные цены сделок. Если говорить о чистой цене (без учета накладных расходов), то квартира была куплена за 6 350 000, а продана за 7 100 000 рублей - то есть прирост за 2 года менее 12% в рублях.
Но в валюте цифры куда интереснее!
В долларах прирост получился более 17.5% (потому что курс доллара в сентябре 2020 был ВЫШЕ, чем в 2022). А в евро вообще почти 26% (потому что евро также ослаб и к доллару).
Получилось, что я совершил невероятно выгодную сделку: я продал квартиру по достаточно высокой цене в рублях (так как дальше жду снижения цен на жилье). И по отличному курсу валюты (и дальше жду девальвации рубля). Конечно, было бы идеально продать квартиру летом 2022 - когда доллар стоил 50 рублей. Тогда навар был бы вообще в 33% в долларах. Но и так тоже неплохо.
А что там мой портфель? Оправдал ли он "виртуальную ипотеку"?
Да, оценка показывает, что с сентября 2020 года мой консервативный дивидендный портфель принес 126 000$ на стоимость квартиры. И это - с учетом текущей коррекции рынка от максимума!
Какие выводы можно сделать?
1) Сейчас - идеальное время, чтобы избавляться от инвестиционной недвижимости, пока еще есть спрос (который уже падает) и пока еще высокие цены (которые тоже уже падают).
2) Сейчас - идеальное время, чтобы покупать валюту по пока еще доступным ценам. Даже, если вы не собираетесь уезжать куда-либо, купить дешевую валюту и инвестировать ее в валютные активы на текущей коррекции курса рубля и фондового рынка: разумное решение.
Я бы не ждал роста цен на недвижимость в 2023 году, потому что перспективы экономики РФ и рынка жилья в частности выглядят мрачно.
И в заключение отвечу еще на несколько вопросов, которые задавали к посту про покупку долларов и продажу недвижимости:
1) Как я продал ипотечную квартиру?
Квартира была продана через снятие обременения. А еще там был материнский капитал, так что вообще было то еще веселье. Но мне очень помог мой риэлтор - Анастасия Малышева, которую я могу рекомендовать, как лучшего риэлтора Кирова. Кстати, из-за ипотечной составляющей, я не получил эти 7.1 миллиона рублей на руки, а лишь часть суммы, которую и показывал в посте про покупку валюты.
2) Зачем отлеживаться валюте?
Покупка валюты для экономии на комиссиях идет через конверсию в Золотой ETF, а по ним расчеты Т+2 для вывода валюты.
3) Почему не наличные доллары?
Потому что я не собираюсь держать "бумажки". Я вывожу капитал из России к Interactive Brokers для покупки активов. Это надежно, выгодно и безопасно.
Будут еще вопросы по схеме / валюте / недвижимости - пишите, постараюсь снять видео или написать пост.
Ну, а в одном из следующих выпусков я расскажу: стоит ли сейчас покупать недвижимость за рубежом (в частности - в Европе) или выгоднее арендовать. Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить!
Удачи в инвестициях!
#недвижимость #квартира #ипотека #заработок #валюта
https://youtu.be/fle-o6ulhdk
Притом, что если вы помните: я покупал квартиру в центре по цене за метр куда ниже средней по рынку. И продавал по адекватной цене для оперативной (но не срочной) продажи. Вот и расскажите мне о росте цен на квартиры! Одно дело - виртуальный рост цен, другое дело реальные цены сделок. Если говорить о чистой цене (без учета накладных расходов), то квартира была куплена за 6 350 000, а продана за 7 100 000 рублей - то есть прирост за 2 года менее 12% в рублях.
Но в валюте цифры куда интереснее!
В долларах прирост получился более 17.5% (потому что курс доллара в сентябре 2020 был ВЫШЕ, чем в 2022). А в евро вообще почти 26% (потому что евро также ослаб и к доллару).
Получилось, что я совершил невероятно выгодную сделку: я продал квартиру по достаточно высокой цене в рублях (так как дальше жду снижения цен на жилье). И по отличному курсу валюты (и дальше жду девальвации рубля). Конечно, было бы идеально продать квартиру летом 2022 - когда доллар стоил 50 рублей. Тогда навар был бы вообще в 33% в долларах. Но и так тоже неплохо.
А что там мой портфель? Оправдал ли он "виртуальную ипотеку"?
Да, оценка показывает, что с сентября 2020 года мой консервативный дивидендный портфель принес 126 000$ на стоимость квартиры. И это - с учетом текущей коррекции рынка от максимума!
Какие выводы можно сделать?
1) Сейчас - идеальное время, чтобы избавляться от инвестиционной недвижимости, пока еще есть спрос (который уже падает) и пока еще высокие цены (которые тоже уже падают).
2) Сейчас - идеальное время, чтобы покупать валюту по пока еще доступным ценам. Даже, если вы не собираетесь уезжать куда-либо, купить дешевую валюту и инвестировать ее в валютные активы на текущей коррекции курса рубля и фондового рынка: разумное решение.
Я бы не ждал роста цен на недвижимость в 2023 году, потому что перспективы экономики РФ и рынка жилья в частности выглядят мрачно.
И в заключение отвечу еще на несколько вопросов, которые задавали к посту про покупку долларов и продажу недвижимости:
1) Как я продал ипотечную квартиру?
Квартира была продана через снятие обременения. А еще там был материнский капитал, так что вообще было то еще веселье. Но мне очень помог мой риэлтор - Анастасия Малышева, которую я могу рекомендовать, как лучшего риэлтора Кирова. Кстати, из-за ипотечной составляющей, я не получил эти 7.1 миллиона рублей на руки, а лишь часть суммы, которую и показывал в посте про покупку валюты.
2) Зачем отлеживаться валюте?
Покупка валюты для экономии на комиссиях идет через конверсию в Золотой ETF, а по ним расчеты Т+2 для вывода валюты.
3) Почему не наличные доллары?
Потому что я не собираюсь держать "бумажки". Я вывожу капитал из России к Interactive Brokers для покупки активов. Это надежно, выгодно и безопасно.
Будут еще вопросы по схеме / валюте / недвижимости - пишите, постараюсь снять видео или написать пост.
Ну, а в одном из следующих выпусков я расскажу: стоит ли сейчас покупать недвижимость за рубежом (в частности - в Европе) или выгоднее арендовать. Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить!
Удачи в инвестициях!
#недвижимость #квартира #ипотека #заработок #валюта
https://youtu.be/fle-o6ulhdk
YouTube
Как выгодно продать квартиру за валюту? Рынок недвижимости в России 2023
👉Как выгодно продать квартиру за валюту в России? И стоит ли это делать сейчас? Как прогнозы рынка недвижимости в России на 2023 свидетельствуют о том, что пришла пора избавляться от инвестиционной недвижимости?
Как я упоминал в коротком посте - я продал…
Как я упоминал в коротком посте - я продал…
Как инвестировать 5-10 миллионов рублей в 2023 году, чтобы зарабатывать, получать высокий пассивный доход - стабильно, регулярно и с минимумом рисков?🏠❌
Нужны ли непонятные акции-цефы-уефы и прочая инвестиционная ерунда? Или лучше обойтись железобетонной недвижимостью в России?🙄💼
#пассивныйдоход #аренда #квартира #инвестиции #недвижимость
👇👇👇
https://youtu.be/rR-YKOoATZo
Нужны ли непонятные акции-цефы-уефы и прочая инвестиционная ерунда? Или лучше обойтись железобетонной недвижимостью в России?🙄💼
#пассивныйдоход #аренда #квартира #инвестиции #недвижимость
👇👇👇
https://youtu.be/rR-YKOoATZo
YouTube
Цефы-*уефы. Цены на недвижимость в России 2023. Как инвестировать 5-10 миллионов рублей
✓ Нужна консультация или портфель: https://t.me/knyazevinvest_1 / aleksandr@knyazevinvest.ru / https://vk.com/knyazevinvest
Как инвестировать 5-10 миллионов рублей в 2023 году, чтобы зарабатывать, получать высокий пассивный доход - стабильно, регулярно и…
Как инвестировать 5-10 миллионов рублей в 2023 году, чтобы зарабатывать, получать высокий пассивный доход - стабильно, регулярно и…
Как инвестировать 450000 рублей в квартиру на Севере и получить ничтожно низкую доходность? Куда вкладывать деньги, чтобы не терять, а зарабатывать на своем капитале?
Интересный комментарий оставили к одному из видео на канале. И я хотел бы разобрать этот кейс с инвестиционной недвижимостью, потому что он содержит весьма четкие и конкретные цифры.
Итак, речь идет об инвестициях в 450000 рублей в недвижимость на Севере в далеком 2000 году. Квартира все это время сдавалась по 6000 рублей до 2015 года, а после - по 8000 рублей в месяц. И сейчас продать квартиру можно за 1 700 000 рублей!
Хорошая ли это инвестиция или можно было сделать лучше?
1) Конечно, зафиксировать аренду в 2000 году в 16% годовых в рублях (6000*12/450000) - это чудесно. Однако нужно понимать, что сейчас таких арендных ставок нет и уже не будет, учитывая экономическую обстановку в России. Также, как я понимаю, налоги арендодатель тоже не платил и не платит.
2) Стоимость аренды не менялась до 2015 года, а потом выросла лишь на треть, тогда как рубль обвалился с того времени почти в 2.5 раза. И даже если вы посмотрите на официальную инфляцию по Росстату, она точно не 30% с 2000 года, верно? То есть инвестор стал получать существенно МЕНЬШЕ денег в реальном выражении. Если в 2000 году он получал порядка 2400$ в год, то теперь - лишь 1600$ даже с учетом повышения цены.
3) Рост цены квартиры с 450 000 рублей до 1 700 000 рублей вроде бы неплохой, но если мы делаем расчет по среднегодовой доходности, то видим, что она лишь 1.65% в долларовом выражении. Это просто смешно, потому что только инфляция по доллару - 2.4% на долгосроке.
Куда же нужно было инвестировать эти 450 000 рублей, чтобы реально заработать и приумножить капитал? Разумеется в акции США! Первоклассные ценные бумаги, которые способны давать реальный рост капитала и реальный результат.
Скажем, акции компании Nordson Corporation, которую я разбирал некоторое время назад на канале, увеличили бы 450 000 рублей или 16 667$ до 452 000$. Инвестор мог бы купить почти 19 (ДЕВЯТНАДЦАТЬ!) таких квартир, если бы захотел.
Обратите внимание, я не беру хайповый Apple, я беру достаточно скромную компанию, но с очень хорошими фундаментальными показателями. Но быть может, дело в "низком старте" - бумага была свежей, стартапом и угадать ее было просто нереально?! Тоже нет - только дивиденды Nordson платит и увеличивает уже 60 лет. То есть к моменту инвестиций в 2000 году это уже была зрелая компания с 40-летней историей выплаты и повышения дивидендов.
И даже альтернатива в невероятно скучном бизнесе Kimberly-Clark принесла бы почти в 3 раза больше капитала, чем "инвестиционная квартирка на Севере". Вы знаете, что такое Кимберли-Кларк? Когда в следующий раз пойдете в кафе, посмотрите на держатель для салфеток или туалетной бумаги. Велика вероятность, что это продукция именно этой компании.
Но что там капитал, ведь может инвестор хотел вложить 450 тысяч рублей и получать с них пассивный доход? Тоже верно! Сколько сейчас он получает на вложенные 16 667$? Менее 10% в валюте, да? Неплохо, но вспомните, что высокодивидендные CEF по недавнему разбору давали почти 40% на вложенный капитал, не говоря уже о росте самого капитала!
Поэтому, увы, хотя в рублях цифры инвестора и могут выглядеть любопытно, расчеты и раскладка по альтернативам показывает: лучше бы он отказался от этой идеи.
Да, вы можете быть далеким от финансов, акций и фондовых рынков, но для того и нужна помощь специалиста, который разработает качественную стратегию и подскажет: как и куда правильно инвестировать деньги.
Да, это потребует некоторых интеллектуальных усилий на старте. Но подумайте сами: разве не стоят эти усилия возможности получить 452 000$ вместо 24 000$ с инвестированных 450 000 рублей? Разве не стоит один раз разобраться, чтобы затем обеспечивать себе рост и приумножение капитала, стабильный и высокий пассивный доход с дивидендов? По-моему, стоит!
Удачи в инвестициях!
#финансы #инвестиции #север #квартира #недвижимость
https://youtu.be/pH3FoXl55zs
Интересный комментарий оставили к одному из видео на канале. И я хотел бы разобрать этот кейс с инвестиционной недвижимостью, потому что он содержит весьма четкие и конкретные цифры.
Итак, речь идет об инвестициях в 450000 рублей в недвижимость на Севере в далеком 2000 году. Квартира все это время сдавалась по 6000 рублей до 2015 года, а после - по 8000 рублей в месяц. И сейчас продать квартиру можно за 1 700 000 рублей!
Хорошая ли это инвестиция или можно было сделать лучше?
1) Конечно, зафиксировать аренду в 2000 году в 16% годовых в рублях (6000*12/450000) - это чудесно. Однако нужно понимать, что сейчас таких арендных ставок нет и уже не будет, учитывая экономическую обстановку в России. Также, как я понимаю, налоги арендодатель тоже не платил и не платит.
2) Стоимость аренды не менялась до 2015 года, а потом выросла лишь на треть, тогда как рубль обвалился с того времени почти в 2.5 раза. И даже если вы посмотрите на официальную инфляцию по Росстату, она точно не 30% с 2000 года, верно? То есть инвестор стал получать существенно МЕНЬШЕ денег в реальном выражении. Если в 2000 году он получал порядка 2400$ в год, то теперь - лишь 1600$ даже с учетом повышения цены.
3) Рост цены квартиры с 450 000 рублей до 1 700 000 рублей вроде бы неплохой, но если мы делаем расчет по среднегодовой доходности, то видим, что она лишь 1.65% в долларовом выражении. Это просто смешно, потому что только инфляция по доллару - 2.4% на долгосроке.
Куда же нужно было инвестировать эти 450 000 рублей, чтобы реально заработать и приумножить капитал? Разумеется в акции США! Первоклассные ценные бумаги, которые способны давать реальный рост капитала и реальный результат.
Скажем, акции компании Nordson Corporation, которую я разбирал некоторое время назад на канале, увеличили бы 450 000 рублей или 16 667$ до 452 000$. Инвестор мог бы купить почти 19 (ДЕВЯТНАДЦАТЬ!) таких квартир, если бы захотел.
Обратите внимание, я не беру хайповый Apple, я беру достаточно скромную компанию, но с очень хорошими фундаментальными показателями. Но быть может, дело в "низком старте" - бумага была свежей, стартапом и угадать ее было просто нереально?! Тоже нет - только дивиденды Nordson платит и увеличивает уже 60 лет. То есть к моменту инвестиций в 2000 году это уже была зрелая компания с 40-летней историей выплаты и повышения дивидендов.
И даже альтернатива в невероятно скучном бизнесе Kimberly-Clark принесла бы почти в 3 раза больше капитала, чем "инвестиционная квартирка на Севере". Вы знаете, что такое Кимберли-Кларк? Когда в следующий раз пойдете в кафе, посмотрите на держатель для салфеток или туалетной бумаги. Велика вероятность, что это продукция именно этой компании.
Но что там капитал, ведь может инвестор хотел вложить 450 тысяч рублей и получать с них пассивный доход? Тоже верно! Сколько сейчас он получает на вложенные 16 667$? Менее 10% в валюте, да? Неплохо, но вспомните, что высокодивидендные CEF по недавнему разбору давали почти 40% на вложенный капитал, не говоря уже о росте самого капитала!
Поэтому, увы, хотя в рублях цифры инвестора и могут выглядеть любопытно, расчеты и раскладка по альтернативам показывает: лучше бы он отказался от этой идеи.
Да, вы можете быть далеким от финансов, акций и фондовых рынков, но для того и нужна помощь специалиста, который разработает качественную стратегию и подскажет: как и куда правильно инвестировать деньги.
Да, это потребует некоторых интеллектуальных усилий на старте. Но подумайте сами: разве не стоят эти усилия возможности получить 452 000$ вместо 24 000$ с инвестированных 450 000 рублей? Разве не стоит один раз разобраться, чтобы затем обеспечивать себе рост и приумножение капитала, стабильный и высокий пассивный доход с дивидендов? По-моему, стоит!
Удачи в инвестициях!
#финансы #инвестиции #север #квартира #недвижимость
https://youtu.be/pH3FoXl55zs
YouTube
Инвестиционная квартира на Севере. Как инвестировать 450000 рублей?
✓ Нужна консультация или портфель: https://t.me/knyazevinvest_1 / aleksandr@knyazevinvest.ru / https://vk.com/knyazevinvest
Как инвестировать 450000 рублей в квартиру на Севере и получить ничтожно низкую доходность? Куда вкладывать деньги, чтобы не терять…
Как инвестировать 450000 рублей в квартиру на Севере и получить ничтожно низкую доходность? Куда вкладывать деньги, чтобы не терять…
Как инвестировать 10 миллионов рублей: квартира в Москве или инвестиции в акции? Почему не надо покупать недвижимость под инвестиции?
Когда речь заходит о том, куда инвестировать деньги - например, 10 000 000 рублей, первое, что приходит людям в голову это недвижимость! Надежно и доходно. Как пишут в комментариях: это Х2 к цене и 7-8-9% арендной доходности в рублях "чистыми".
Зачем нужны американские акции при таком раскладе?
Конечно, для начала: есть сомнения по поводу САМОГО КЕЙСА. Никакой конкретики, одни красивые цифры с недвижимостью Х2 и головокружительной арендной доходностью.
Дело в том, что статистика цен на квартиры в Москве показывает, что их рост составил всего +54% в рублях и всего +18% в долларах. А учитывая тренд на снижение стоимости и на девальвацию рубля, итоговый результат еще через пару лет может быть ЕЩЕ НИЖЕ.
Цены на квартиры падают, падают весьма активно. И это информация и от профессиональных участников рынка в том числе! А еще можно иметь квартиру, например, в Белгороде... и получить дополнительные риски, о которых адепты "бетонного метра" не особо думают.
Что же до арендной доходности, тут тоже есть вопросы - поищите видео на моем канале, я делал разбор арендных квартир в том числе в период 2018-2019 годов. Не было таких доходностей даже ДО налогов, сборов, ремонта и амортизации. В комментариях же идет речь о "чистой" доходности в 7-8-9%. Странно, да?
Такую доходность можно получать по высокодивидендным CEF - которые способны давать 7.5-8% в долларах ежемесячными выплатами и уже С УЧЕТОМ НАЛОГОВ.
Но все же, давайте возьмем в пример акцию Home Depot, которая платит весьма невысокие дивиденды, чтобы пример был еще более показательным.
В 2018 году инвестор, который хотел бы вложить 10 миллионов рублей, мог бы купить 173 611$ по курсу порядка 57.6 рублей за 1$. Да-да, вот такой был курс!
Он мог бы купить 902 акции Home Depot и получить порядка 3716$ дивидендов в год, всего 2.14%! Но время шло, дивиденды росли и рос сам капитал - даже без учета реинвестирования.
И вот к 2023 году дивиденды за счет абсолютно органического роста составили уже 7540$ в год. На вложенные 10 000 000 рублей это 4.3% в долларах или 6.14% в рублях. Совсем неплохо! При этом прирост самого капитала составил 53% в долларах и 117% в рублях, кратно обгоняя доходность недвижимости.
Как видите, даже пример далеко не самой высокодивидендной акции (около 2% на старте инвестиций!) оказывается не хуже "кейса в недвижимости" из комментария.
Так что, друзья, стоит относиться с некоторой осторожностью к историям о сверхвыгодных инвестициях в недвижимость. Причем, как в России, так и зарубежом. У зарубежной недвижимости тоже масса подводных камней - о которых забывают упомянуть люди, завлекающие людей в Дубай, Таиланд или ту же Португалию. И об этом будет подробный разбор в одном из будущих видео на канале!
Подписывайтесь, чтобы не пропустить.
Удачи в инвестициях!
#недвижимость #инвестиции #аренда #квартира #фондовыйрынок
https://youtu.be/Zc3TT1BSflI
Когда речь заходит о том, куда инвестировать деньги - например, 10 000 000 рублей, первое, что приходит людям в голову это недвижимость! Надежно и доходно. Как пишут в комментариях: это Х2 к цене и 7-8-9% арендной доходности в рублях "чистыми".
Зачем нужны американские акции при таком раскладе?
Конечно, для начала: есть сомнения по поводу САМОГО КЕЙСА. Никакой конкретики, одни красивые цифры с недвижимостью Х2 и головокружительной арендной доходностью.
Дело в том, что статистика цен на квартиры в Москве показывает, что их рост составил всего +54% в рублях и всего +18% в долларах. А учитывая тренд на снижение стоимости и на девальвацию рубля, итоговый результат еще через пару лет может быть ЕЩЕ НИЖЕ.
Цены на квартиры падают, падают весьма активно. И это информация и от профессиональных участников рынка в том числе! А еще можно иметь квартиру, например, в Белгороде... и получить дополнительные риски, о которых адепты "бетонного метра" не особо думают.
Что же до арендной доходности, тут тоже есть вопросы - поищите видео на моем канале, я делал разбор арендных квартир в том числе в период 2018-2019 годов. Не было таких доходностей даже ДО налогов, сборов, ремонта и амортизации. В комментариях же идет речь о "чистой" доходности в 7-8-9%. Странно, да?
Такую доходность можно получать по высокодивидендным CEF - которые способны давать 7.5-8% в долларах ежемесячными выплатами и уже С УЧЕТОМ НАЛОГОВ.
Но все же, давайте возьмем в пример акцию Home Depot, которая платит весьма невысокие дивиденды, чтобы пример был еще более показательным.
В 2018 году инвестор, который хотел бы вложить 10 миллионов рублей, мог бы купить 173 611$ по курсу порядка 57.6 рублей за 1$. Да-да, вот такой был курс!
Он мог бы купить 902 акции Home Depot и получить порядка 3716$ дивидендов в год, всего 2.14%! Но время шло, дивиденды росли и рос сам капитал - даже без учета реинвестирования.
И вот к 2023 году дивиденды за счет абсолютно органического роста составили уже 7540$ в год. На вложенные 10 000 000 рублей это 4.3% в долларах или 6.14% в рублях. Совсем неплохо! При этом прирост самого капитала составил 53% в долларах и 117% в рублях, кратно обгоняя доходность недвижимости.
Как видите, даже пример далеко не самой высокодивидендной акции (около 2% на старте инвестиций!) оказывается не хуже "кейса в недвижимости" из комментария.
Так что, друзья, стоит относиться с некоторой осторожностью к историям о сверхвыгодных инвестициях в недвижимость. Причем, как в России, так и зарубежом. У зарубежной недвижимости тоже масса подводных камней - о которых забывают упомянуть люди, завлекающие людей в Дубай, Таиланд или ту же Португалию. И об этом будет подробный разбор в одном из будущих видео на канале!
Подписывайтесь, чтобы не пропустить.
Удачи в инвестициях!
#недвижимость #инвестиции #аренда #квартира #фондовыйрынок
https://youtu.be/Zc3TT1BSflI
YouTube
Не покупайте недвижимость! Как инвестировать 10 миллионов рублей: Квартира в Москве или акции?
✓ Нужна консультация или портфель: https://t.me/knyazevinvest_1 / aleksandr@knyazevinvest.ru / https://vk.com/knyazevinvest
Как инвестировать 10 миллионов рублей: квартира в Москве или инвестиции в акции? Почему не надо покупать недвижимость под инвестиции?…
Как инвестировать 10 миллионов рублей: квартира в Москве или инвестиции в акции? Почему не надо покупать недвижимость под инвестиции?…