Несмотря на все уроки, которым нас учит история инвестиций в недвижимость даже за прошедшие 5-6 лет, люди все еще очень сильно привязаны к бетонным метрам. Все еще сильно убеждение, что лучший способ инвестировать 19 или 20 миллионов рублей - купить апартаменты в Москве и зарабатывать на аренде. В городах поменьше вроде Кирова, люди думают инвестировать 1-2 миллиона рублей в арендную недвижимость.

Но, увы, их мечты о высоком доходе разбиваются о суровую реальность. "Выгодно" и "без напрягов" - не получится. Как и купить апартаменты за 19 миллионов рублей, чтобы сдавать их за 150 000 рублей в месяц.

Я не специалист в рынке недвижимости Москвы, поэтому взял понятный мне район - Чистые пруды и недвижимость в диапазоне 19-20 миллионов. Нашелся лишь 1 (один!) вариант. Увы, квартиры такой площади в этом же доме не сдается, но взяв что-то среднее с соседними домами схожей площади и качества мы получаем годовую ставку 1.23 миллиона рублей или 6.47% в рублях - до учета налогов. Учтем налоги и это лишь 1.07 миллиона рублей или 5.63% после налогов на доходы с аренды, но без учета налога на имущество и амортизацию. Кстати, и простой тоже не учтен, а посмотрите сами - на скриншотах некоторые квартиры стоят 20 дней и более! А ведь даже 20 дней простоя - потеря 5% годовой прибыли.

Или возьмем дом с квартирой подороже: за 78 миллионов рублей. Эту же квартиру продавец готов сдавать за 290 000 в месяц. Ставка аренды 4.46% до НДФЛ и лишь 3.88% после. Опять же - без сопутствующих расходов собственника. Например, страховки, которую часто упускают из виду.

Если вы думаете, что сдавать квартиру - это "без напрягов", вынужден вас разочаровать. Это не так. Напрягов хватает даже с самыми адекватными арендаторами!

Без напрягов - это инвестиции тех же 19 миллионов в первоклассные высокодивидендные акции США. Если мы берем доходность портфеля 4.5% до налогов (отмечу - доходность в долларах) и 3.92% после налогов, то да, инвестор получит МЕНЬШЕ, чем при покупке апартаментов за 19 миллионов.

Но зато его дивиденды не будут простаивать ни секунды. Ему не нужно следить, контролировать, переживать, волноваться. Его дивиденды будут расти - в целом по портфелю, даже если 1-2 бумаги и сократят дивиденды по каким-то причинам.

А вот еще "Дивиденды+" - это инвестиции в CEF о которых я рассказывал. Да, это заметно более агрессивная инвестиция, но разве нельзя назвать покупку всего одного объекта недвижимости неагрессивной инвестицией? Ведь нет никакой диверсификации! А из CEF тоже может быть портфель. Тут уже почти 8% до налогов или 7% после. Опять же - доходность в долларах.

Девальвация рубля, которая происходит время от времени, может разом обратить те самые 5.63% в рублях после налогов в 4% при долларе по 100 рублей.

Я не отговариваю вас вкладывать в недвижимость - пожалуйста, как вам угодно. Просто рекомендую тщательно взвесить факты и цифры - неважно, хотите вы инвестировать 19000000 рублей или только 500 тысяч!

Удачи в инвестициях!

#недвижимость #акции #апартаменты #инвестиции #доход

https://youtu.be/d8c9O8-xkq4

Стоит ли сейчас делать инвестиции в турецкую недвижимость в 2023 году? О чем должно сказать землетрясение в Турции инвесторам в недвижимость?

Сначала я считаю важным выразить соболезнования жертвам землетрясения в Турции. Это большая трагедия, но еще на моем канале мы рассматриваем экономический и инвестиционный аспект жизни. И вот как раз с точки зрения инвестиций в турецкую недвижимость эта трагедия многим должна открыть глаза:

НЕДВИЖИМОСТЬ ОЧЕНЬ РИСКОВАНА!

Рискована, возможно, намного сильнее, чем фондовый рынок, если вы "обычный инвестор", и не владеете десятком-другим отелей и кондоминиумов по всему миру.

Судите сами: недвижимость в Турции была одним из ключевых вложений в 2022 году для россиян. Кто-то покупал ее для вложения денег, а кто-то - чтобы получить ВНЖ или даже сразу паспорт. И уже тогда возникли определенного рода "пунктики", которые сразу должны были насторожить разумного инвестора.

Например, качество жилья, которое продавалось зарубежным "инвесторам". Я не утверждаю, что ВСЕ объекты такие, но натыкался на кучу кейсов откровенно шлаковой застройки - исключительно под "туристов" и под "инвесторов".

Или, например, целые районы от застройщиков под инвесторов в турецкую недвижимость. Не нужно быть гением финансов, чтобы понять: местные вряд ли потом купят здесь квартиру или апартаменты на вторичном рынке. Это своего рода пирамида жилья: в перспективе продать здесь квартиру можно будет лишь таким же инвесторам. И не факт, что дороже в реальном выражении (в твердой валюте).

И вот фактор землетрясения. Да, вроде как должна быть страховка и все такое. Но по факту (насколько я могу судить по кейсам в интернете) чаще всего страховка все убытки не покрывает, за нее еще нужно пободаться и потерять немало времени и нервов.

Вот вам и железобетонная надежность.

Вы можете сказать, что никто землетрясения не ожидал и вообще - это событие раз в поколение или даже два. Ну да, верно. Но это же риск, который может "обнулить" или очень сильно потрепать ваш капитал, который казалось бы вложен железобетонно и надежно.

Аналогичные риски касаются и другой недвижимости - причем, как в России, так и за рубежом. Вряд ли жители приграничных районов сейчас видят инвестиционную привлекательность сейчас. А инвестиционная привлекательность недвижимости в Крыму разумным и дальновидным людям была понятна еще много лет назад. И сейчас эти риски реализуются в полной мере.

Впрочем, конкретно по колоссальным рискам российской недвижимости в 2023 году подробный разбор будет через 1-2 недели.

Вот и получается, что недвижимость несет в себе скрытый риск, который может быть намного глубже и проблемнее любых рисков на фондовом рынке.

1) Здесь вы можете диверсифицироваться даже небольшим капиталом
2) Здесь даже при банкротстве 1-2 компаний в портфеле (что с качественными бумагами случается очень редко) вы не потеряете все
3) Здесь вы в любой момент можете просто выйти из активов - даже в минус и забрать свои деньги

А как диверсифицироваться с "домиком в Крыму" без десятков миллионов рублей капитала? Можно ли сейчас оперативно сбросить свои апартаменты в Турции, которые пострадали из-за землетрясения хотя бы с дисконтом в 20%?

Это - трагедия. Большая трагедия! Но это повод задуматься и сделать правильные выводы.

Пожар, наводнение, ураган, авария... Много чего может случиться с вашей недвижимостью. И самое неприятное - из-за особенностей покупки недвижимости, чаще всего и ВЫ САМИ будете в очаге этих проблем (и, возможно, ваше собственное неинвестиционное жилье тоже!)

Мыслите разумно. Диверсифицируйте денежные активы и вложения!

Здоровья и удачи в инвестициях!

#недвижимость #турция #землетрясение #инвестиции #апартаменты

https://youtu.be/KWAAxxj4eoE