📌Что такое добросовестность при покупке недвижимости?

Порой (благо, что крайне редко) возникают ситуации, когда совершенная сделка купли-продажи недвижимости для покупателя становится проблемной. Ее пытаются оспорить, признать недействительной и т.п.

Все решает суд, но в определенных случаях покупателю приходится доказывать, что он добросовестный приобретатель. Пытаемся, разобраться, кто же это такой и что стоит знать.

Добросовестный покупатель по закону тот, кто не знал и не мог знать, что приобретает имущество у лица, не имеющего право его отчуждать.

Статья 302 ГК РФ гласит, что предыдущий собственник может вернуть свою недвижимость, когда она была отчуждена помимо его воли. И это может сделать не только ваш продавец недвижимости, а в принципе любой продавец из предыдущих сделок, права которого были нарушены (конечно, всегда есть нюансы). Да, в 2020 году в ГК РФ были внесены определенные изменения, согласно которым приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при заключении сделки на данные ЕГРН, получает статус добросовестного. Приобретатель считается добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у продавца недвижимости. Но суд обычно оценивет покупателя по совокупности факторов.

В любом случае, стоит следовать определенным правилам должной осмотрительности при покупке недвижимости:

Важно, чтобы в сделке была установлена справедливая цена. Близкая к рыночной.

Важно, чтобы покупатель сам осмотрел помещение и пообщался с продавцом. Бывает выясняются неожиданные факты.

Важно, чтобы к моменту сделки не было притязаний третьих лиц и получены все необходимые  согласия на эту сделку. Покупателю стоит узнать историю покупаемой недвижимости и запросить все согласия и справки.

Установить, был ли покупатель добросовестным, может только суд.

Несмотря на то, что в п.5 ст.10 Гражданского кодекса РФ говорится, что «Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются», в спорных случаях покупателю придется доказывать свою добросовестность.

Если уж дошло до суда и вы докажете свою добросовестность, то права собственности вас скорее всего не лишат. Но бывает всякое.

А если по суду вас все-таки лишили собственности?
Если так, добросовестный приобретатель имеет право на выплату от государства (ст. 68.1 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Но через суд и есть нюансы.

@ipotekahouse #ипотекаинедвижимость #полезное

📌Какую недвижимость стоит бояться?

Есть недвижимость, которую не сильно жалуют риэлторы и банки. 

Квартира 1
Квартиры с отказниками  при приватизации. По Жилищному кодексу лицо, отказавшееся от приватизации, имеет право “пожизненного” проживания в ней. Т.е. выселить его практически невозможно. А кому нужна квартира с чужими жильцами?

Квартира 2
Приватизированные квартиры, в которых на момент приватизации проживали люди, находящиеся в местах лишения свободы, либо ушедшие на службу в армию.
С ними та же ситуация, как с отказниками. Вернувшись из мест своего пребывания, они вправе вселиться в квартиру и это сложно оспорить.

Квартира 3
Недвижимость от собственника, который на момент приобретения жилья (это важное уточнение!) состоял в браке, но нет ни согласия супруги на сделку, ни брачного договора, ни соглашения о разделе имущества в случае развода.
Если всего этого нет, сделку можно оспорить и признать недействительной.

Квартира 4
Недвижимость, собственники которой на момент сделки имеют долги.
Это может привести к банкротству продавца, такую сделку возможно оспорить в суде. Больше про это здесь.

Квартира 5
Недвижимость, приобретенная с использованием материнского капитала.
Если детям не выделили их доли, в последующем они или их представители могут признать сделку недействительной.

Квартира 6
Недвижимость, где один из собственников страдает подтвержденным психическим заболеванием.
Сделку могут признать недействительной.

Квартира 7
Недвижимость, полученная продавцом по договору ренты.
Если рентополучатель еще жив, он может оспорить договор, например, указав на несоблюдение другой стороной его обязанностей по договору.

Наличие у квартиры таких проблем НЕ означает, что ее покупать не стоит. Если подобная квартира очень приглянулась, снизьте риски, изучите документы. А лучше, пригласите профессионала для оценки юридической стороны сделки.

@ipotekahouse #полезное

📌 🔝6 основных онлайн проверок при сделках купли-продажи недвижимости.

1️⃣ Сайт Росреестра на предмет проверки основных характеристик объекта и наличия обременений. Но стоит запросить полную электронную выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

👉 Про выписки из ЕГРН с 01.03.2023
👉 Про экспресс-выписку из ЕГРН

❗️Учитывайте вот это.

2️⃣ Посмотрите подробную информацию про многоквартирный дом, где находится квартира. Вдруг продавец что-то скрывает. Почитать подробности про дом можно здесь.

3️⃣ Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Проверьте продавца, не является ли он банкротом или не находится ли в предбанкротной стадии. Проверьте его как физическое лицо и как индивидуального предпринимателя. Проблемы с собственным ИП тоже могут привести к банкротству и будущим проблемам.

4️⃣ Сайт ФССП. Банк данных исполнительных производств. Проверьте, нет ли у продавца неоплаченных исполнительных производств. Это может привести к будущему банкротству и проблемам с недвижимостью. Ведь оспорить сделку при банкротстве продавца могут за 3 года до и после банкротства.

5️⃣ Ну и паспорт продавца. А вдруг он недействительный… Проверить паспорт можно на Госуслугах.

6️⃣ Если в сделке есть доверенность с какой-то стороны, проверьте ее здесь.

👉А еще тут интересный кейс про банкротство продавца

ipotekahouse #ипотекаинедвижимость #полезное

📌На что стоит обратить внимание ва выписке из ЕГРН рассказал Росреестр

Сначала стоит внимательно  изучить  правоустанавливающие документы. К ним относятся договоры передачи (приватизации), дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве и т.д. То есть документы, на основании которых возникло право собственности у нынешнего владельца или владельцев объекта недвижимости.

ВАЖНО! Требуйте от продавца предоставить оригиналы документов на собственность. Если вам их не показывают, это должно насторожить.

Кроме того, попросите продавца предоставить актуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Это также поможет убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником и нет ограничений на объекте.

На что стоит обратить внимание в выписке из ЕГРН:

▪️убедитесь, что вы покупаете объект недвижимости действительно у его актуального собственника (сверьте указанные в выписке фамилию, имя, отчество, паспортные данные с информацией в паспорте, а также в документе, по которому продавец приобрел объект);
▪️проверьте, чем именно (объектом недвижимости или долей в праве на него) владеет человек, с которым вы собираетесь совершить сделку. Другими словами, единственный ли он собственник объекта недвижимости или нет?
▪️нет ли зарегистрированных прав на данный объект у несовершеннолетних? В данном случае продавец должен предоставить разрешение органов опеки и попечительства на продажу.

Также перед покупкой необходимо внимательно изучить, как часто переходили права на объект недвижимости. Стоит насторожиться, если в короткий период времени переходы прав были очень частыми. В такой ситуации потенциальным покупателям желательно убедиться, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают прав всех участников, так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником. Для этого необходимо заказать выписку о переходе прав на объект недвижимости. Указанная выписка является общедоступной, поэтому потенциальные покупатели могут самостоятельно убедиться в точности предоставленных продавцом сведений.

ipotekahouse #ипотекаинедвижимость #полезное

📌Как проверить продавца при покупке квартиры, рассказали на Госуслугах.

Если сделка купли-продажи будет признана недействительной, есть риск остаться без квартиры и денег. Чтобы избежать негативных последствий, внимательно проверяйте личность продавца и документы по объекту перед тем, как заключать договор.

Какие документы проверяем
🔹 Паспорт. Проверить действительность документа можно через Госуслуги.
🔹 Выписка из ЕГРН с основными характеристиками и данными о переходе прав. Полную выписку может заказать сам продавец на Госуслугах. Подробнее тут
🔹 Документы, которые устанавливают права на квартиру — например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство. Убедитесь, что данные совпадают с выпиской из ЕГРН и другими документами.
🔹 Если недвижимость куплена в браке, а продавец указан в документах как единственный титульный собственник, смотрим на наличие брачного договора или нотариального согласия другого супруга на продажу. Если продавец был в браке на момент приобретения недвижимости, а сейчас в разводе с тем супругом - на соглашение о разделе имущества или нотариальное согласие на продажу от бывшего супруга.

Как проверять

✔️ Семейное положение
Если недвижимость была приобретена до брака или получена на основании безвозмездной сделки (дарение, наследство, приватизация и т.п.), согласие от супруга на продажу не требуется. Брачный договор тоже не нужен. [Чтобы оценить продавца на предмет супружеских связей, стоит прямо спросить, посмотреть паспорт на соответствующие страницы, обратить внимание на "старые" документы о приобретении им объекта на предмет возможных "следов" супруга, запросить справку из ЗАГСа]. Довольно подробно коллеги рассказали тут, почитайте.

✔️ Дееспособность
Если есть сомнения в дееспособности продавца, можно запросить у продавца справки из психоневрологического и накркологического диспансеров (справки ПД и ПНД - брать или не брать). Или провести сделку через нотариуса и если у него будут подозрения по поводу дееспособности, он направит продавца на освидетельствование. Например, если есть подозрения по поводу психических заболеваний или зависимостей. Или продавец сильно пожилой.

✔️ Долги
Данные о долгах и исполнительных производствах есть на сайте ФССП, нужно знать ФИО и год рождения продавца. Если продавец — банкрот, об этом можно узнать из Федерального реестра сведений о банкротстве.

Какая еще информация влияет на последствия сделки
🔹 Если долей в квартире владеет несовершеннолетний, нужно разрешение органов опеки и попечительства на продажу.
🔹 Если использован маткапитал, продавец должен был выделить доли детям и своему супругу. В противном случае сделка может быть оспорена.
🔹 Если квартира в залоге, с нее до сделки нужно снять обременение. Хотя сейчас банки научились кредитовать заложенные в других банках объекты.
🔹 Если квартира продается по доверенности, ее действительность можно проверить на сайте ФНП.
🔹 Долги по коммунальным услугам должен погашать прежний собственник. Долги по капремонту могут перейти к новому владельцу.
🔹 Если в квартире есть неузаконенная перепланировка, это может повлечь проблемы для покупателя в будущем. Стоит заранее оценить и понимать гипотетические проблемы.

@gosuslugi #полезное

💬Первый замдиректора департамента денежно-кредитной политики Банка России Андрей Ганган заметил, что ключевая ставка в 16% позволяет эффективно сдерживать инфляцию.

"Очень малое количество предприятий сможет активно наращивать производство, брать новые кредиты и так далее. Но 16%-ная [ключевая] ставка - это то, что мы наблюдаем в моменте, это позволит оперативно снизить инфляционное давление".

"В ближайшие три года средняя ключевая - это не 16%, это около 10%, даже меньше, если по нижней границе идти».

"Крайне опасно быстро снизить ключевую ставку и потом ее вернуть, это подрывает доверие и создает неопределенность».

#ипотекаинедвижимость

📌Федеральная программа «Молодая семья».

Основание: Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050.

Программа действует до конца 2025 года.

Программа позволяет:
🔸купить жилье на первичке или вторичке;
🔸построить частный жилой дом по договору подряда;
🔸внести последний паевый платеж в ЖСК;
🔸внести первоначальный взнос при ипотеке или погасить кредит.
Купить у близких родственников нельзя.

Право участника подтверждается именным свидетельством. Субсидии выделяются в порядке очередности и с учетом ежегодных лимитов финансирования.

В программе могут участвовать супруги, в т.ч. без детей, или неполные семьи с детьми при совпадении таких условий:

🔵Один родитель имеет гражданство РФ. Если один из супругов не гражданин РФ, то семья участвовать может, но такого супруга не будут учитывают при расчете выплаты.
🔵Возраст каждого из супругов или родителя в неполной семье — не более 35 лет на день включения в список претендентов на получение выплаты.
🔵Семья признана нуждающейся в улучшении жилищных условий.
🔵Есть доходы для доплаты оставшейся части или погашения кредита.

Размер выплаты
🔵30% расчетной стоимости жилья – для семей без детей;
🔵35% расчетной стоимости – для семей с детьми, в т.ч. для неполной молодой семьи, состоящей из 1-го молодого родителя и 1-го и более ребенка.
[расчетная стоимость не = рыночной, считается от стоимости кв метра, утвержденной Минстроем, и нормы жилой площади]

Размер общей площади, с учетом которой определяется размер социальной выплаты, составляет:
🔵 для семьи из 2 человек - 42 кв метра;
🔵 для семьи из 3 или более человек - по 18 кв метров на одного человека.

Как вступить в программу
Для оформления субсидии нужно обратиться в администрацию по месту жительства. Сначала семью признают участницей программы. А потом нужно дождаться включения в список на выплаты в текущем году

В некоторых регионах молодым семьям еще дают субсидии в размере не менее 5% стоимости жилья при рождении (усыновлении) 1-го ребенка. Этим можно в том числе погасить ипотеку.

@ipotekahouse #полезное #ипотекаинедвижимость

🔹ВТБ. Новости ипотеки

С 19 марта

Возобновляется возможность подтвердить доход и занятость документами.

Заявки снова будут двух типов:

Стандарт – заявки с подтвержденным доходом

Победа над формальностями (ПНФ) – заявки без подтверждения дохода

Подтвержденный доход (за 12 мес или за период работы, но не менее 3-х мес):
▪️Зарплатные начисления
▪️Выписка из СФР/ФНС
▪️2НДФЛ или по форме банка
▪️Иные документы (налоговая декларация, справка о пенсии и т.п.)

🔘Льготные программы с господдержкой, в т.ч. ИЖС

▪️Подтвержденный доход - ПВ 20.1%; ГП2020 - ПВ 30.1%
▪️ПНФ - ПВ 50.1%
▪️Ставка от типа дохода не меняется

🔘Рыночные программы

▪️Ставка при ПНФ +1% к ставке по соответствующей программе.

▪️Сумма кредита:
Стандарт: до 100 млн рублей
ПНФ: МиМО, СПБиЛО - 60 млн, иные - 30 млн.

Квартира / апартаменты / таунхаус
▪️Подтвержденный доход - ПВ 15.1% (готовое), ПВ 20.1% (строящееся)
▪️ПНФ - ПВ 30.1%

Жилой дом+зу (готовый)
▪️Подтвержденный доход - ПВ 20.1%
▪️ПНФ - ПВ 30.1%

ИЖС (не господдержка)
▪️Подтвержденный доход - ПВ 25.1%
▪️ПНФ - ПВ 35.1%

Нежилые помещения (машиноместа/кладовки)
▪️Подтвержденный доход - ПВ 20.1%
▪️ПНФ - ПВ 30.1%

Коммерческая недвижимость
▪️Найм и самозанятые:
Подтвержденный доход - ПВ 20.1%
ПНФ - ПВ 30.1%
▪️ИП, собственники бизнеса - ПВ 30.1%

❗️ Применяется к заявкам, поданным с 19.03.2024. Заявки, поданные до этой даты, действуют в рамках срока в решении.

#ипотекаинедвижимость #банки #втб

🔹 ↔️ 🔹 Владимир Потанин объединяет "Тинькофф" и Росбанк в группу. Но, говорят, каждый банк будет существовать отдельно со своими лицензиями.

@frank_media

💬Хуснуллин:

«Президентом поставлена задача к 2030 году нарастить объем жилищного строительства до 120 млн кв. м в год. Для этого нужно вовлечь в жилищное строительство 250 тыс. га земельных участков.

Несмотря на хороший объем, который введен за два месяца этого года, более 20 млн кв. м жилья, нам с вами необходимо идти вперед и наращивать набранные темпы»

Вспомним:

Хуснуллин: «Чтобы в стране строилось и продавалось 120 млн кв. м жилья в год, необходимо, чтобы реальные доходы населения росли не менее, чем на 2,5% в год. Если они [доходы] не растут, значит спроса не будет».

#ипотекаинедвижимость

Мнение от коллег кратко в картинке про закон о жилищных сбережениях, который на днях одобрило Правительство РФ, а сегодня прошла новость, что ЦБ документ тоже нравится.

Эксперты говорят:

🚫 нет привлекательных повышенных ставок на новый вид вклада;
🚫 участие в программе пока не дает явных скидок на первоначальный взнос или других бонусов;
🚫 рост цен на недвижость за год «съест» доход от вклада;
🚫 рынок быстро меняется, поэтому замораживать деньги на год и более сейчас невыгодно.

Напомним, законопроект не предусматривает прямой поддержки вкладчиков за счет средств федерального бюджета или бюджетов субъектов РФ, то есть софинансирование вклада. Также не предусматривается установления повышенных ставок по данного вида вкладам с компенсацией из бюджета.

@ipotekahouse #законопроекты #ипотекаинедвижимость

👩‍🎓 Долги за текущий ремонт дома могут перевести на нового собственника.

Такой законопроект внесен в Госдуму.

Законопроектом предлагается выделить плату за текущий ремонт в отдельный и самостоятельный вид платежа в составе платы за содержание жилого помещения. Т.е. в коммунальных платежках появится новая строка по текущему ремонту. Вроде как, это не будет доп платой, просто графу за "содержание и ремонт общего имущества" разделят на две.

Кроме этого, законодатели предлагают переносить долги за текущий ремонт на нового собственника.

В статью 158 ЖК РФ вводится новый пункт:
«З.1. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит невыполненная обязанность предыдущего собственника по оплате задолженности на текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме».

Сейчас на нового собственника переходит лишь плата за капитальный ремонт. Остальной долг остается за прежним владельцем, с него и взыскивается. Теперь переходящий долг увеличится.

Изменения говорят, направлены на благое дело - собственники МКД смогут увидеть, сколько денег накопилось на текущий ремонт, что сейчас затруднительно, т.к. плата идет в общую копилку, а УК обязана будет отчитываться за конкретно эти деньги. В общем, повышается прозрачность текущего ремонта. Ну и еще одно направление изменений - «повышение собираемости платежей за жилищно-коммунальные услуги».

Если изменения примут, они в части перевода указанной платы на нового собственника вступят в силу с 01.10.2025.

#ипотекаинедвижимость #законопроекты