​​🔥 Основные события прошедшей торговой недели

💵 Курс доллара #USDRUB и евро #EURRUB за неделю практически не изменился. Несмотря на все события, торговый баланс РФ сохраняет перекос в сторону экспорта, что не дает рублю ослабнуть. Это, кстати, очень выгодно тем, кто сейчас не в РФ. Для сравнения, я в мае был в Кыргыстане и там курс рубля к сому (местная валюта) был 1 к 1. Потом ездил туда в октябре и курс уже был 1 к 1,3, грубо говоря, за счет укрепления рубля товары стали на 30% дешевле практически (без учета инфляции).

💰 Ряд компаний объявили дивиденды, мы подробнее разбирали это в прошлом посте. Всем, у кого дивидендная стратегия, в декабре-январе прилетят хорошие денежные подарки. Особенно приятно их будет получить от Газпром нефти #SIBN и Лукойла #LKOH, в силу существенных позиций в портфеле. Несмотря на то, что Газпром нефть я не докупал, она в этом месяце обогнала Газпром #GAZP по доле в портфеле. Последний сильно похудел после выплаты дивидендов.

🏗 ЦБ в 2023 году намерен поставить точку в вопросе льготной ипотеки от застройщиков. Подробнее данную тему затрагивали в октябре. Я успел заскочить еще в июле, да, цена на квартиру была на 20% выше рыночной из-за низкой ставки по кредиту (0,1%), но первый мой взнос фактически стал выплатой процентов банку и дальше ежемесячно надо платить всего 33 000 руб., что вполне посильно.

🏢 Начались разговоры о том, что и ипотеку с гос. поддержкой могут не продлить на 2023 год и далее. Хотя до этого кабмин принял программу развития строительной отрасли... Одни противоречия в общем... Это нанесет сильный удар по сектору девелоперов, куда относятся Самолет #SMLT, ПИК #PIKK, Эталон #ETLN и ЛСР #LSRG. Да, цены на квартиры могут упасть из-за снижения спроса, но и объемы строительства тогда сократятся. Тем не менее, до конца 2022 года данный вид ипотеки действует и многие захотят ее взять, пока еще действует, что приведет к росту цен на квадратные метры в крупных городах.

📊 Мосбиржа #MOEX анонсировала запуск опционов на акции. Этого события многие давно ждали (в том числе и я). Но информация о том, что опционы будут беспоставочными сильно разочаровала. Грубо говоря, для инвесторов в них весь смысл сразу теряется, просто новая игрушка для спекулянтов и не более.

🧰 Поставочный опцион подразумевает продажу или покупку акций по заранее оговоренной цене в случае достижения определенного уровня котировками за период времени. За такой опцион (как за страховку) выплачивается премия дополнительно. Разберем на примере, я, как инвестор готов купить Новатэк #NVTK по цене 1000 руб (долгосрочно она меня устраивает). И я могу продать опцион на покупку, скажем 100 акций Новатэка по цене в 1000 руб, если они упадут. Другой инвестор, который держит 100 акций, хочет захеджировать риск в случае падения, покупает у меня этот опцион и знает, что если цена на Новатэк упадет ниже 1000 руб (на 900 руб, например) до момента экспирации (даты расчета по опциону), у него будет возможность продать мне акции по 1000 руб. Но за эту возможность он будет платить мне премию, которая примерно равна ключевой ставке.

📌 Таким образом, если цена базового актива не упадет, продав такой опцион я заработаю доходность депозита. Если упадет, я получу акции по привлекательной (для меня) цене. Также для инвесторов есть возможность не только зарабатывать, но и хеджировать риски, как из примера выше. Можно купить опцион на продажу по конкретной цене тех акций, которые хотите захеджировать и в случае их сильного падения у вас будет возможность выйти по приемлемой цене.

❗️Но, как я писал выше, на Мосбирже опционы будут беспоставочными, что подразумевает, что акции никто не продаст мне и не купит у меня, а просто произведется денежный расчет в дату экспирации, либо в плюс, либо в минус и все... Поэтому, в таком виде опционы в своей стратегии применять не планирую. Если появятся поставочные, тогда с удовольствием.

⚠️ Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
@investokrat

🏗 Самолет подводит предварительные итоги 2022 года

На этой неделе компания провела мероприятие для финансового сообщества Big Day, на котором поделилась итогами года и планами на 2023 год. Событие для этого года крайне редкое, тем интересней было послушать. Какие мысли возникли:

📉 Во-первых, текущие котировки акций Самолета на 51% ниже начала года. Для сравнения, акции ПИК #PIKK за тот же период упали на 48%, Эталона #ETLN на 45%, а ЛСР #LSRG на 26%.

📈 В этом сравнении интересно то, что у Самолета ожидаются самые сильные результаты по итогам года в секторе и при этом самая большая коррекция... Чтобы не быть голословным, приведу прогноз менеджмента по динамике финансовых и операционных показателей, которые они ожидают по итогам всего 2022 года.

🏢 Начнем с активов, как мы разбирали ранее, по независимой оценке Сommonwealth Partnership. Стоимость активов группы «Самолет» по состоянию на 30 июня 2022 года составила 634,7 млрд руб. (рост за год на 64% с 387,3 млрд руб. на 30.06.2021 и на 19% с 532,9 млрд руб. за полгода с 31.12.2021).

💰 Объем продаж первичной недвижимости за год составит 1,1 млн кв.м. Выручка за этот же период увеличится в 1,4 раза до 189 млрд руб. EBITDA покажет двукратный рост и составит 48 млрд руб.

📊 Таким образом, мы видим, что бизнес за год вырос в 2 раза, а акции стали дешевле в 2 раза. Как-то нелогично. Либо инвесторы ожидают трудный период для девелоперов в ближайшей перспективе, либо это просто неэффективность рынка сказывается.

🧐 Теперь давайте посмотрим, каких результатов ожидает менеджмент в 2023 году:

✔️ рост объема продаж первичной недвижимости до 1,9 млн кв.м. (против 1,1 млн кв.м. по итогам 2022 года);
✔️ рост выручки в 1,5 раза до 350 млрд руб.;
✔️ рост EBITDA в 2 раза г/г до 90 млрд руб.;
✔️ сохранение комфортного уровня долговой нагрузки на уровне 1,5Х по ND/EBITDA;
✔️ рост доли рынка с 3% до 6%;
✔️ внешний фонд недвижимости под управлением собственной УК увеличится до 2,1-2,3 млн кв.м.

📈 Если в следующем году получится добиться заявленных результатов, то стоимость компании сейчас составляет всего 2х EBITDA 2023 года, что достаточно дешево даже по меркам российского рынка. Особенно с учетом темпов роста бизнеса Группы «Самолет».

📝 Комментарий генерального директора Группы "Самолет" Антона Елистратова:
"По итогам 2022 года мы ожидаем увеличение объема продаж недвижимости до 1,1 млн кв.м., выручки почти до 200 млрд руб, а EBITDA почти до 50 млрд руб. Такой рост на сложном макроэкономическом фоне стал возможным благодаря правильной клиенто-центричной стратегии, правильно выбранному сегменту массового жилья, лучшему в этом классе продукту, крупнейшему в стране земельному банку, активному использованию цифровых решений для увеличения скорости строительства и повышения эффективности бизнеса, а также энергии и талантам команды «Самолет».".

📌 До сих пор серьезное давление на строительный сегмент оказывала новость по возможной отмене льготной ипотеки. В московском регионе, например, более 80% сделок заключается с использованием ипотечных средств. Но 15 декабря Президент поставил точку в этом вопросе, продлив льготную ипотеку до середины 2024 года с увеличением ставки с 7 до 8%.

🧰 Таким образом, основной вопрос для сектора в виде льготной ипотеки разрешился. Теперь осталось оценить потребительский спрос на недвижимость в новых условиях. Здесь многое будет зависеть от геополитики и давления на рынок в целом. Я уже имею небольшую позицию в акциях данного застройщика и жду, когда начнутся торги его ЗПИФами, о которых мы говорили в прошлом посте.

#SMLT

⚠️ Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
@investokrat

​​🏗 Эталон принял на себя снижение спроса

Эталон выпустил операционный отчет по итогам года, который оказался откровенно слабым для бизнеса.

📉 Продажи недвижимости снизились на 30% г/г в денежном выражении и на 35% в объеме проданных кв. метров.

🤕 Эталон оказался самым пострадавшим из публичных застройщиков. Для сравнения, продажи группы ЛСР #LSRG снизились на 17,5% в объемном выражении, а у Самолета #SMLT они и вовсе активно растут.

📉 Объем продаж кв. метров у Эталона снижается уже третий год подряд. По сравнению с пиковыми значениями 2019 года, текущие продажи сократились более чем вдвое.

⚡️ Главным вызовом для компании в 2022 году стало опережающее снижение спроса на недвижимость премиального сегмента на фоне экономического и геополитического шоков.

👍 Но есть в отчете и позитивные моменты:

📌 Эталон финансово устойчив. Соотношение чистый долг/EBITDA составляет 0,9x. Есть запас прочности по отношению к целевому уровню (2-3x).

📌 В прошлом году Эталон приобрел компанию "ЮИТ Россия". Это позволило нарастить портфель недвижимости, увеличить объем ввода жилья в эксплуатацию на 74% г/г.

📌 Также в 2022 году продолжился тренд по выходу в регионы. Компания добавила в свой портфель 20 новых проектов и 5 новых регионов. В том числе, благодаря приобретению "ЮИТ".

🧐 Как видим, Эталон уже не первый год испытывает трудности с объемами продаж. Компания пытается исправить ситуацию, совершая поглощения и выходя в регионы. Но на сколько успешной будет такая стратегия и получится ли там найти достаточный платежеспособный спрос и прежнюю рентабельность - большой вопрос.

#ETLN

⚠️ Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
@investokrat

🏗 Кому продали активы ПНК-Рентал? | Ситуация в ЛСР | Обзор фондов на недвижимость

В сегодняшнем видео разберемся, в какой фонд перешли склады из фонда ПНК-Рентал. Какие есть нюансы при анализе ЗПИФов на недвижимость и что происходит в акциях ЛСР?

В воскресенье в закрытом клубе проводили большой вебинар по рынку, прикладываю нарезку интересных моментов.

📌 https://youtu.be/lwJveq3ur5o

Таймкоды:

00:00 - Приветствие и дисклеймер
01:12 - Ситуация в ЛСР
08:25 - Фонды недвижимости
09:41 - Кому продали активы ПНК-Рентал?
13:30 - Ответы на вопросы

#недвижимость #LSRG #ЗПИФН #ПНК

​​💼 Дивидендная оСечка и рекордная прибыль

Продолжают активно поступать новости от эмитентов о размере дивидендов по итогам 2022 года. Давайте кратко пробежимся по последним рекомендациям и оценим ситуацию.

📉 Настроение многим инвесторам подпортил Сургутнефтегаз #SNGS #SNGSP, объявив всего 0,8 руб. на прив. акцию, вместо 2-3 рублей, на которые многие рассчитывали. Здесь сложно оценить причины такого решения, не имея перед глазами отчетности. Но мы попробовали порассуждать в посте от 19 мая.

📈 Немного скрасило ситуацию решение совета директоров МТС #MTSS распределить 34,29 рубля на акцию. Но здесь ситуация с долговой нагрузкой по-прежнему не решается. Есть мнение, что высокая выплата связана с отсутствием дивидендов от Сегежи, которые были бы очень кстати для АФК Системы. Небольшой запас прочности у компании сохраняется, но долго такие выплаты поддерживать будет сложно на фоне возможного роста капексов на оборудование.
Закрытие реестра 29.06.23.

📈 Совет директоров ЛСР #LSRG рекомендовал выплату в размере 78 рублей на акцию. С учетом реализации опционной программы, в рамках которой менеджмент, включая Молчанова, нарастили свой пакет, думаю, что выплаты могут продолжитmся. Пора бы им уже обновить див. политику и инвесторы тогда потянутся. Всю ситуацию разбирал в прошлом видео.
Закрытие реестра 07.07.23.

📈 Газпром нефть #SIBN приятно удивила (лично меня), но, судя по котировкам, кого-то наоборот расстроила, объявив итоговую выплату в размере 12,16 руб. на акцию. Суммарные дивиденды за 2022 год составили 81,64 руб., что к цене моей покупки дает около 30% годовых. Здесь жаловаться было бы совсем неуместно, но интрига сохранялась до последнего. Закрытие реестра 10.07.23.

📉 Вот где вышла действительно осечка, так это Газпром #GAZP. Почти никто, включая меня, не ожидал, что выплаты за 2 полугодие не будет. За некоторое время до публикации решения совета директоров по дивидендам компания выпустила отчет по МСФО за 2022 год. Это был тонкий намек на толстые обстоятельства. Разбор отчета выложу в ближайшее время.

📈 Мне на неделе пришли 2 выплаты от ПНК Рентал за прошлые 2 месяца, ждем теперь погашение оставшейся суммы. Жаль, что такой хороший ЗПИФ на недвижимость покидает наш рынок, но надеюсь, что этот сегмент продолжит развиваться. Они нас сильно разбаловали ежемесячными дивидендами, задрали планку и ушли.

💼 Пока вносил данные по полученным дивидендам от Новатэка и ПНК Рентал, внезапно увидел, что прибыль текущего года по портфелю уже перекрыла убыток прошлого года и это даже без учета выплаченных дивов от Сбера. Все-такие рынок действительно умеет удивлять. Радоваться пока рано, конечно, СВО еще продолжается, как и весь сопутствующий негатив в виде санкций, ограничений продаж, геополитики и прочего. Но кто знает, может дальше будет только лучше, во всяком случае, хочется на это надеяться.

✅ Желаю и вам зеленых портфелей, хороший дивидендов и осуществления поставленных целей!

@investokrat

​​🏗 ЛСР: любимая цифра 78

🏙 Обсуждая перспективы компании Самолет, мы затронули тему замедления рынка новостроек, которое происходит в этом году. Предлагаю на примере операционного отчета ЛСР за 1 квартал углубиться в более детальные и свежие цифры.

📉📈 Продажи недвижимости (в кв. метрах) снизились на 26,1% г/г. Однако, по отношению к 1 кварталу 2021 года наблюдается рост на 13,4%. Таким образом, катастрофы не произошло, а падение продаж идет на фоне высокой базы 1 квартала прошлого года. После событий 24 февраля и последующего всплеска роста валюты и инфляции, люди побежали парковать свободные средства в бетон, опасаясь их обесценения.

📉 В денежном выражении снижение продаж год к году еще более отчетливое, на 36,8%, что говорит о снижении цен реализации. Если же поделить продажи в рублях на показатели площади, то можно высчитать среднюю цену реализации квадратного метра. Так, по итогам 1 квартала этого года она составила 159,6 тысяч руб., годом ранее эта цифра доходила до 186,7 тысяч руб., а в 2021 году составляла 137,3 тысячи руб.. Текущие цены реализации выше тех, что были в 2021 году. Это еще раз подтверждает тот факт, что слухи о проблемах на рынке новостроек могут быть сильно преувеличены.

🏘 При анализе отчета бросаются в глаза данные по объемам введенного в эксплуатацию жилья. Целых 217 тыс. квадратных метров, по сравнению с 70 годом ранее и 67 двумя годами ранее. Будем наблюдать, не приведет ли это к затовариванию рынка. На данный момент продажи идут хорошо. Также отметим, что в структуре продаж ЛСР, Москва стала единственным из трех регионов (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург), где снижения продаж год к году не произошло. Показатели сохранились на уровне 1 квартала прошлого года.

💰ЛСР продолжительное время оставался в тени и не выплачивал дивиденды, даже несмотря на положительные финансовые результаты. И вот на днях компания дала рекомендацию выплатить дивиденды в 78 рублей по итогам 2022 года. Кто давно следит за ЛСР, эта цифра может вызвать теплую ностальгию, ведь именно столько компания ежегодно платила с 2014 по 2018 год. Затем выплаты снизились, частично сменившись обратным выкупом, а потом и вовсе пропали. Какое-то время главный акционер ЛСР Андрей Молчанов и другие топ-менеджеры наращивали собственную долю владения через обратный выкуп и распределение акций в виде опционных программ и вознаграждений, а теперь объявили дивиденды. Доходность выплаты составляет 11,4% в моменте, даже после роста котировок, который случился после рекомендации совета директоров. Доходность достойная, однако хотелось бы видеть от компании более четкую дивидендную политику. Пока все происходит весьма хаотично, по воле Молчанова, который не спешит делиться конкретикой с миноритариями.

📝 Подробнее разбирали ситуацию в ЛСР в нашем посте от 22 мая.

#LSRG

⚠️ Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
@investokrat

​​🏗 Самолет. Заметно быстрее конкурентов.

В начале августа мы разобрали с вами текущую ситуацию в бизнесе компании и то, какие драйверы есть у нее в среднесрочной перспективе.

📊 Сегодня проанализируем динамику финансовых результатов Самолета и попробуем сравнить с аналогами, чтобы видеть общую картину в секторе.

Финансовые результаты за 1 полугодие:

📈 Выручка выросла на 53% г/г до 101,4 млрд руб. Главным драйвером стало выведение новых проектов и новых очередей в текущих проектах на рынок. Расширение географической экспансии за пределы Московского региона и запуск новых клиентских сервисом также поддержали рост данного показателя.

⚖️ Для сравнения, за аналогичный период выручка Эталона #ETLN выросла лишь на 1% г/г, у ЛСР рост на 14% г/г #LSRG, ПИК #PIKK не приводит данные за 2022 год, поэтому сравнить нет возможности. Таким образом, Самолет по данному показателю сохраняет лидирующую позицию.

📈 Скорректированная EBITDA компании выросла на 81% г/г до 33,1 млрд руб., показав рентабельность в 32,6%, что также является рекордом за рассматриваемый период в секторе. У ЛСР рентабельность EBITDA составила 26,2%, у Эталона 24,6%, у ПИКа порядка 20%.

📈 Чистая прибыль увеличилась на 73% г/г до 9,2 млрд руб., что превышает показатель за весь 2021 год.

📌 Стоит отметить, что несмотря на высокие темпы роста, компания смогла сократить долговую нагрузку. Чистый долг сократился на 13% к уровню конца 2022 года до 68 млрд руб. Мультипликатор ND/EBITDA составил 1,1x, и находится в пределах нормы.

📈 В начале 3 квартала менеджмент также отмечает рост объемов продаж недвижимости. Главными причинами роста спроса являлось ослабление национальной валюты и возврат ЦБ к ужесточению денежно-кредитной политики, что сопровождалось ростом ставки на 1п.п. в июле.

🏦 С учетом поднятия ключевой ставки в августе до 12%, рост спроса на недвижимость может сохраниться на фоне фиксации ставок по льготной ипотеке на уровне 8%. В нестабильные времена накопления обычно стараются вложить во что-то более надежное, не подверженное инфляции в долгосрочной перспективе. Ярким примером такого актива в РФ является недвижимость.

🚀 Планы менеджмента Самолета на весь 2023 год весьма амбициозные. По управленческой отчетности планируется нарастить объемы продаж на 50% г/г до 1,6 млн кв. м. Выручка ожидается на уровне 290 млрд руб., что подразумевает рост почти на 50% г/г., аналогичную динамику должна продемонстрировать EBITDA, увеличившись до 75 млрд руб.

📌 Несмотря на ситуацию, менеджмент настроен весьма оптимистично и самое главное, что ему удается достигать поставленных целей. Продолжаем следить за компанией и будем надеяться, что заявленный план реализуется, а мы, как инвесторы, получим прирост капитализации.

📌 Еще одним драйвером роста станет включение акций Самолета в индекс Мосбиржи - сегодня вышла новость о том, что бумагу включили в лист ожидания в базу расчета индекса. Для компании это, однозначно, огромный плюс - выход в качественно новую плоскость инвесторов (индексные фонды, пенсионные фонды и страховые компании). С учетом низкой ликвидности на российском рынке акций, такой переток средств может стать хорошей пружиной для выталкивания котировок вверх. Что отдельно хочу отметить – решение вступит в силу только через 3 месяца, но по примеру #POSI, бумага после включения в индекс выросла на 30% в следующие несколько месяцев, смекаете?.. Продолжаем следить за развитием событий.

#SMLT

⚠️ Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
@investokrat

​​🏗 ЛСР: слабые результаты и подмоченная репутация

Сегодня мы поговорим об акциях застройщика, который некогда был очень популярен среди дивидендных инвесторов, но затем прилично подпортил свою репутацию. Речь пойдет о Группе ЛСР. И начнем мы с отчета за 6 месяцев 2023 года.

📈 Выручка выросла на 14,4% г/г, EBITDA на 6,5%. Конъюнктура рынка жилой недвижимости в 1 полугодии была неплохой. Льготная ипотека работает, а спад продаж в начале года был компенсирован вторым кварталом.

❓А вот к остальным статьям доходов начинают появляться вопросы. Операционная прибыль сократилась с 16,5 млрд руб. годом ранее до 12,8 млрд руб. А прибыль на акцию и вовсе упала с 76,4 до 17,9 рублей. Попробуем разобраться в причинах происходящего.

📉 Во-первых, надо отметить увеличение себестоимости, которая растет опережающими темпами (+25,4% г/г). С чем это связано компания не раскрывает. Скорее всего, сложился комплекс факторов из повышения заработной платы, роста цен на стройматериалы и необходимости давать дисконты при продаже. Во-вторых, подросли коммерческие расходы. А еще, компания отразила убыток от выбытия одного из дочерних предприятий. Все в сумме привело к значительному падению прибыли на акцию.

❗️Помимо этого, у ЛСР продолжает расти долговая нагрузка. Финансовые расходы по итогам полугодия выросли на 6,3% г/г и составили 10 млрд руб. при операционной прибыли в 12,8 млрд руб. Если так продолжиться и дальше, то платить дивиденды станет сложно.

📌 Как видим, даже на фоне не самых плохих рыночных условий, бизнес ЛСР продемонстрировал слабость. А что будет дальше, после роста ключевой ставки, пока вопрос открытый.

💰 Если по итогам года ЛСР выплатит стандартные 78 рублей дивидендов на акцию, то доходность к текущей цене составит чуть более 11%. С учетом всех рисков и вероятности очередной отмены/урезания выплат - это уже совсем "не вкусно".

😔 Но и это не самое главное. К сожалению, ЛСР испортил репутацию в глазах частных инвесторов из-за действий главного акционера Андрея Молчанова, который получил пакет ранее выкупленных акций в размере 12,9 млрд руб! А еще, акций на 5,6 млрд руб. получил менеджмент. Все это было сделано в рамках программы мотивации, но суммы такие, что это выглядит просто неприлично. Еще чуть позже Андрей Молчанов передал часть акций своему сыну. Вот такой вот "семейный бизнес".

🧐 Анализируя и выбирая акции на российском рынке, необходимо обращать внимание не только на операционные и финансовые результаты, но и на то, с какими мажоритариями/менеджментом придется плыть в одной лодке. И в случае с ЛСР в одну лодку садиться совсем не хочется. По крайней мере до того момента, пока компания не станет более прозрачной и не разработает четкую дивидендную политику.

#LSRG

⚠️ Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
@investokrat

​​🏗 Есть ли идея в Эталоне?

С начала текущего года в секторе девелопмента лучшую динамику демонстрируют бумаги Эталона #ETLN, которые выросли на 73%. За аналогичный период акции Самолета #SMLT прибавили 55%, ЛСР #LSRG выросли на 30%, а котировки ПИК #PIKK увеличились всего на 10%. Сможет ли такой рост продолжится в следующем году? Попробуем сегодня разобраться.

📈 Эталон из столичного девелопера превратился в крупного федерального игрока, который на данный момент работает в 8 регионах. В отличие от крупных городов, вроде Москвы и Питера, в регионах цены на недвижимость выросли не так сильно. Это может стать заделом на 2024 год и даст компании определенное преимущество по сравнению с аналогами.

📊 Из-за рекордно низкой безработицы в РФ, многие работодатели начали повышать заработную плату, чтобы удерживать сотрудников. В крупных городах это чувствуется не так сильно, как в региональных. Рост заработных плат, а также высокие доходы работников ВПК, постепенно трансформируются в увеличение спроса на квадратные метры жилой недвижимости.

✔️ Я не так давно писал про рекордный ноябрь для компании за всю ее историю. Но и результаты 9 месяцев демонстрируют отличный рост, объем продаж вырос на 62% г/г до 341 тыс. кв.м., что в денежном эквиваленте составляет 65 млрд руб. (+52% г/г). Драйвером такого роста выступила как раз стратегия эмитента по выходу на региональный рынок недвижимости.

❓Какие еще драйверы могут быть в ближайшей перспективе?

👉 Старый фонд вторичной недвижимости. Существенная часть домов, так называемых "хрущевок", была построена в конце 60х - начале 70х годов и срок их полезного использования подходит к концу (около 50 лет). Это вызывает необходимость строительства новых современных ЖК, куда можно будет переселять людей.

👉 Высокая ключевая ставка будет заставлять людей выбирать недвижимость на первичном рынке, где пока еще действует льготная ипотека. На вторичном рынке льгот нет, что делает такую недвижимость малодоступной для большинства людей в сегменте масс-маркета.

👉 Госдума и ЦБ рассматривают варианты льготной ипотеки для регионов. Если данную инициативу внедрят, то спрос на первичку в регионах сильно вырастет, а вместе с ним и цены за кв.м., что позитивно отразится на доходах застройщиков.

❓ Что с редомициляцией?
В середине декабря акционеры на ГОСА утвердили переезд компании с Кипра в Калининград (о. Октябрьский). Осталась только техническая часть по самой перерегистрации. По словам компании, переезд должен завершиться в течение следующих 9 месяцев, но вполне вероятно, что это произойдет существенно раньше.

💰 Также напомню, что крупным акционером Эталона является АФК Система #AFKS, которая заинтересована в дивидендных выплатах от своих "дочек". За то время, пока девелопер не мог платить дивиденды, у них на счетах накопилось более 25 млрд руб. Это при том, что раньше компания выплачивала 12 руб. на депозитарную расписку, что эквивалентно примерно 4,8 млрд руб.

После редомициляции эмитент с высокой долей вероятности вернется к распределению части прибыли акционерам. Учитывая, что на счетах есть запас средств, то мы можем увидеть какие-нибудь экстрадивиденды. Но даже если брать за базу выплату в 12 рублей, то к текущей цене акции это даст див. доходность в 14,6% годовых, что вполне неплохо, учитывая такую динамику роста котировок.

📌 Резюмируя все вышесказанное, Эталон может стать одним из бенефициаров развития жилой недвижимости в регионах. И уже в следующем году у него есть шанс снова показать выдающиеся финансовые результаты на фоне всего сектора. Я данную идею разбирал в нашем клубе еще в начале декабря, тогда и сам начал набор позиции. Это, кстати, единственная ГДР в моем портфеле, остальные пока опасаюсь подбирать из-за инфраструктурных рисков. Ждем финансовый отчет компании за весь 2023 год, чтобы оценить финансовое положение более детально. Но по последним данным, 4 квартал может быть сильнее третьего.

❤️ Если пост оказался полезным, ставьте лайки, это лучшая мотивация для автора делать разборы новых отчетов.

#ETLN

⚠️ Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
@investokrat

🏗 Лучший девелопер по итогам 2023 года

Когда мы разбираем компании из одного сектора, стараемся найти лучшего игрока с хорошим потенциалом роста и основную ставку делаем на него. Сегодня предлагаю проанализировать сектор застройщиков, оценить, какие там произошли изменения и определить потенциального лидера на текущий год.

❌ К сожалению, компания ПИК #PIKK перестала публиковать данные о себе с 2022 года, поэтому нет возможности проанализировать ситуацию у данного застройщика.

❗️ Компания ЛСР #LSRG отчеты публикует, но в прошлом году ущемила права миноритарных акционеров. Напомню, ранее выкупленные акции с рынка были распределены между менеджментом, вместо погашения. Таким образом, вместо выплаты дивидендов в прошлые годы часть прибыли тратили на выкуп акций, которые в итоге достались ограниченному кругу лиц.

☝️ Не совсем добросовестное поведение компании было косвенно подтверждено в середине января, когда стало известно, что ЛСР выкупила собственные акции у компании Арсагера по цене 1260 руб., что было существенно выше рынка (724 руб.). Оферту остальным миноритариям пока не выставляли. Такие действия эмитента снижают доверие и интерес к его бумагам, поэтому, я компанию убрал из вотч-листа.

Остается два крупных публичных застройщика, Самолет #SMLT и Эталон #ETLN. О них сегодня и поговорим.

🏆 До сих пор лучшим девелопером по динамике роста заслуженно считался Самолет #SMLT. Но сумеет ли он удерживать лидерство дальше? Попробуем сегодня разобраться.

Самолет
📈 В пятницу вышел отчет по итогам 2023 года, с него и начнем.
✔️ Объем продаж за год вырос на 47% г/г до 1574,7 тыс. кв.м. В 4 квартале рост составил 98% г/г.
✔️ Объем продаж в денежном выражении вырос на 58% г/г до 287,4 млрд руб. В 4 квартале также мы видим рекорд, рост около 125% г/г.
✔️ Число новых контрактов увеличилось на 61% г/г до 39,2 тыс. шт.

Эталон
Эмитент выпускал отчет в середине января, я делал подробный разбор этих результатов. Но для наглядности, продублирую.
✔️ Объем продаж за год вырос на 87% г/г до 547,2 тыс. кв.м. В 4 квартале рост составил 152% г/г.
✔️ Объем продаж в денежном выражении вырос на 80% г/г до 105,6 млрд руб. В 4 квартале рост на 152% г/г.
✔️ Очень хорошую динамику показали региональные продажи, за год рост в денежном выражении составил 322% г/г, а их доля выросла до 34% в натуральном выражении и до 23% в денежном.

⚖️ Таким образом, Эталон по итогам 2023 года смог обойти Самолет по темпам роста продаж (87% против 47% по итогу года и 152% против 98% за 4 квартал). Такая динамика стала возможной за счет реализации стратегии региональной экспансии. Многие компании только сейчас начали выходить в регионы, а Эталон там активно работает уже достаточно давно. Сделки M&A, вроде покупки «ЮИТ Россия», позволили усилить позиции на этом рынке и серьезно нарастить объемы строительства и продаж за последние 2 года.

🏦 Вторым важным фактором роста стало увеличение интереса к первичной недвижимости из-за высокой ключевой ставки ЦБ во 2 полугодии прошлого года. Люди в регионах не могут позволить себе брать ипотеку под 20%, а как вы знаете, на вторичном рынке льгот нет. Поэтому, многие переключились на покупку первички, где действует льготная, семейная, IT ипотека и другие виды субсидируемых программ.

📈 В крупных городах льготную ипотеку начинают постепенно сокращать, увеличивая первый взнос и сокращая размер выдачи. В регионах же наоборот, правительство планирует поддерживать это направление, потому что жилой фонд там сильно изношен и его необходимо обновлять.

📌 Резюмируя все вышесказанное, по темпам роста строительства Эталон вышел на 1 место в секторе. Посмотрим, удастся ли ему удержать эту позицию по итогам текущего года, но шансы высокие. Компания продолжит наращивать свое присутствие в регионах и доля этого сегмента в общем объеме продаж будет расти. Также уже решен вопрос с редомициляцией, акционеры утвердили переезд на о. "Октябрьский" калининградской области, в этом году начнутся торги акциями на Мосбирже.

❤️ Благодарю за ваш лайк, если пост оказался полезным.

⚠️ Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
@investokrat

​​🔥 Доллар, нефть, рост застройщиков, сырьевики и другие новости фондового рынка

💵 Курс доллара #USDRUB за неделю подрос более чем на 1%, а юань #CNYRUB почти на 1,5%. Одним из триггеров для начала роста курса валют стала информация о смерти Алексея Навального. На эту новость сразу отреагировали многие западные политики, что увеличило риски возрастания геополитической напряженности. Также напомню, что до выборов в РФ остается меньше месяца и многие ожидают продолжения ослабления национальной валюты после этого события.

🛢 Цены на нефть держатся выше отметки $80 по марки BRENT и выше $70 по URALS. Пока причин для серьезной девальвации нет, но как будет развиваться ситуация дальше сказать сложно. Слишком много конфликтов идет одновременно и во что они перерастут спрогнозировать невозможно.

🏦 ЦБ на заседании 16 февраля оставил ключевую ставку без изменений. На данный момент рассматриваются варианты сохранения ставки, либо ее повышения. Про снижение не приходится говорить раньше второго полугодия. Инфляционные ожидания населения снижаются, но пока еще остаются высокими. Нужно будет внимательно следить за заседаниями ЦБ 26 апреля и 7 июня, думаю, что начало цикла снижения может быть на одном из них.

📊 По длинным облигациям движения идут разнонаправленные, кто является покупателем, а кто продавцом понять сложно. Возможно продолжают просачиваться нерезиденты и оказывают давление на цены. По индексу #RGBI мы тоже видим сходящийся треугольник на дневном графике, что говорит о неуверенности рынка и отсутствию четкого тренда.

✔️ Индекс Мосбиржи #IMOEX за неделю показал околонулевую динамику. Сырьевики чувствуют себя хуже рынка, акции ГМК Норникель #GMKN потеряли более 4%, Полюс #PLZL и EN+ #ENPG около 3%, почти вся нефтянка также в красной зоне. Лучше рынка себя чувствует Ростелеком #RTKM, акции которого выросли более, чем на 12% и #OZON с ростом более 10% за неделю.

📈 Начался ажиотаж в акциях застройщиков. ПИК #PIKK и ЛСР #LSRG без новостей выросли на 8,8% и на 8,9% за неделю соответственно. Акции ПИК с начала года выросли более чем на 30% и это при том, что компания не раскрывает свою отчетность. Возможно появился инсайд и кто-то этим воспользовался, покупки идут на достаточно высоких объемах, которые мы видели последний раз в момент начала СВО и после объявления частичной мобилизации в 2022 году. В ЛСР похожая ситуация, только рост на 25% с начала года.

📌 Я на прошлой неделе купил несколько вечных замещаек, жду во вторник погашения замещающих облигаций МКБ. Спрос на валютные инструменты вырос и доходность там сейчас весьма консервативная, выбор не очень большой. Поэтому рассматриваю больше вечные бонды с перспективой реализации CALL опциона, подробнее интересные выпуски разбирал в клубе.

❤️ Благодарю за ваш лайк, если пост оказался полезным!

⚠️ Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
@investokrat

🏗 Ищем лидера в российском секторе застройщиков

Высокая ключевая ставка и отмена льготной ипотеки больно ударят по сектору недвижимости. Сейчас примерно такой консенсус у некоторых экспертов.

🧐 Но как на самом деле обстоят дела у застройщиков мы можем увидеть только в отчетности по операционным и финансовым результатам, кто и что бы не говорил.

Предлагаю сегодня разобрать этот вопрос, чтобы оценить, как себя чувствуют девелоперы и какие трансформации в данном секторе намечаются.

Что происходит с ценами на недвижимость?
Одним из главных факторов, который влияет на весь рынок, является цена за квадратный метр. И вопреки ожиданиям тех, кто жаждет коррекции цен, первое полугодие первичный рынок проходит весьма уверенно, обновляя свои максимумы.

Отсюда можно сделать промежуточный вывод, что с точки зрения цен на жилье, первое полугодие финансово у компаний должно быть хорошим.

Напомню, что в 2024 году мы живем уже с фактической ключевой ставкой в 16%, так что эффект от ее роста учтен рынком.
А цены на жилую недвижимость с начала 2021 года выросли более чем на 47%.

Полный обзор читайте по ссылке:

📌 https://teletype.in/@investokrat/WOpPU20dD8_

#сектор #недвижимость #SMLT #ETLN #PIKK #LSRG

​​🏗 ЛСР: высокие цены спасают ситуацию

Вслед за Самолетом и Эталоном, операционные результаты за 1 полугодие 2024 опубликовал и ЛСР. И если первые два девелопера продемонстрировали ударный рост, то к ЛСР есть вопросы.

📈 Продажи по итогам 2 квартала выросли на 31,7% г/г, а по итогам полугодия на 28,3%. На первый взгляд, все отлично, но это только в денежном выражении.

📉 В кв. метрах продажи выросли на 1% г/г во 2 квартале и снизились на 2,9% по итогам полугодия! Ажиотажный спрос не помог ЛСР продать больше площади, а выручка подскочила только благодаря росту цен.

🧮 Компания не публикует цены реализованных квадратных метров, но их несложно посчитать самостоятельно, поделив продажи в деньгах на продажи в площади. Итого получаем, что средняя цена во 2 квартале составила 243,2 тыс. рублей за кв. метр. Годом ранее эта цифра составляла 186,4 тыс. рублей. Итого, цены за год выросли более чем на 30%! Не исключено, что это и есть причина снижения спроса. Ведь у конкурентов цены росли не так сильно. У Самолета #SMLT на 23% г/г, а у Эталона #ETLN (в жилой недвижимости) на 22%.

🏦 А что же будет в 3 квартале, когда эффект от льготной ипотеки сойдет на нет? В случае с ЛСР этот вопрос встает особенно остро. Доля контрактов с использованием ипотеки составила 83% по итогам полугодия и 88% по итогам 2 квартала. Кажется, что спад продаж просто неизбежен.

🧱 Сегмент строительных материалов показал смешанные результаты. Продажи гранитного щебня в натуральном выражении снизились на 20,2% г/г. В то время, как продажи песка выросли на 21,8%, а газобетона на 10,8%. Продажи кирпича почти не изменились. В целом, сегмент строительных материалов не оказывает значительного влияния на консолидированный результат застройщика. Так, по итогам 2023 года его доля в общей выручке составила всего 7,8%.

📌 Учитывая риски, связанные с качеством корпоративного управления и нарушением прав миноритариев, я не вижу идеи в покупке акций ЛСР. А в текущих рыночных условиях - тем более.

#LSRG

❤️ Ваши лайки - лучшая мотивация для автора делать обзоры новых отчетов и эмитентов!

⚠️ Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
@investokrat

​​🏗 ЛСР: живой пример проблем в секторе

Отмена льготной ипотеки больно ударила по девелоперам, работающим в сегменте масс-маркета, где этот банковский продукт пользовался спросом. И если Эталону пока удалось избежать провала продаж, то отчет ЛСР за 3 квартал стал очень показательным в плане того, что ждет застройщиков с большой долей льготной ипотеки.

📊 О чем нам говоря цифры?

📉 Продажи в метрах рухнули в 3,3 раза г/г.

📉 Продажи в деньгах упали в 2,6 раз.

📈 Рост цен, продолжающийся несмотря ни на что, сгладил провал, но не сильно. Застройщики продолжают удерживать цены на высоком уровне, благодаря снижению предложения. Это частично облегчает финансовое положение компаний в непростой период.

❗️Доля продаж с использованием ипотеки упала с 76% годом ранее до 59%.

👉 С текущей ставкой рыночная ипотека стала неподъемной для большинства населения. Сохранить какие-то продажи застройщикам помогает семейная ипотека, а также новые программы рассрочки, которые они активно внедряют.

💸 Но, спрос - это только одна сторона медали. С ростом ставки дорожает и проектное финансирование. Влияние этого фактора мы сможем оценить после выхода финансовой отчетности.

📌 ЛСР показал себя не лучшим образом на фоне Эталона и первым пополнил список публичных девелоперов, показавших провал продаж. Ждем отчет Самолета, в котором, скорее всего, увидим схожую тенденцию. А также проанализируем динамику долга и стоимости его обслуживания, чтобы оценить масштаб проблемы.

⛏️ Снижение продаж и предложения девелоперов создает проблемы сталеварам, для которых стройка является ключевым фактором спроса на продукцию. Первые ласточки мы уже видим в отчете ММК и статистике ЖД-перевозок черных металлов. В совокупности с замедлением инфляции, это дает надежду на то, что пик роста ключевой ставки уже не за горами. ЦБ видит начавшееся охлаждение в экономике и проблемы в отдельных секторах и будет это учитывать в принятии решений.

#LSRG

❤️ Ваши лайки - лучшая мотивация для автора делать обзоры новых отчетов и эмитентов!

⚠️ Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
@investokrat