#глоссарий
Эскроу-счёт✅
Что это такое❓
Эскроу — это специальный банковский счет, который используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки.
Как это работает❓
Одна сторона сделки вносит на счет эскроу деньги.
Они замораживаются или, если говорить на банковском языке, депонируются.
Эти деньги вторая сторона сделки получит только после того, как выполнит свои обязательства.
Например, передаст право собственности, растаможит груз, переоформит машину.
Эскроу - это хорошо или плохо❓
После череды обманов и краха строительных фирм, с 1 июля 2019 года в России вступили в силу новые правила долевого строительства.
Теперь покупать жилье в строящемся доме можно только через счет эскроу.
Если застройщик не сдаст дом вовремя, средства со счета будут возвращены покупателю.
📝Договор счета эскроу определен в ГК РФ, статья 860.7
Какой порядок действий❓
1️⃣ Покупатель заключает с Застройщиком Договор Долевого Участия - ДДУ, в котором прописано, что расчет пройдет с использованием эскроу-счета.
2️⃣ Затем ДДУ регистрируют в Росреестре, а покупатель бесплатно открывает эскроу-счет в банке.
3️⃣ Банк в этом случае — независимая сторона, посредник и гарант финансовой безопасности покупателя.
4️⃣ Если застройщик станет банкротом или не достроит объект, то деньги вернутся к покупателю, даже при задержке ввода объекта в эксплуатацию более чем на шесть месяцев.
Застрахованы ли наши денежки на эскроу-счёте❓
✔️ Да, они страхуются Агентством по страхованию вкладов, в сумме до 10 млн. рублей.
Поэтому, если вносимая сумма больше, нужно обращать особенное внимание на финансовую устойчивость Банка – эскроу агента.
То есть, если ваша квартира стоит больше 10 млн рублей или вы покупаете несколько квартир в одном доме с несколькими счетами эскроу, то в случае банкротства Банка, вернуть вы сможете только 10 млн рублей (ФЗ №177, ст.12.1)
✅ Главным преимуществам использования эскроу счетов является гарантия финансовой безопасности
❓Тогда возникает главный вопрос:
Раз деньги покупателей заморожены, то на что застройщики строят свои объекты? 🤔
Как раз именно об этом я расскажу вам завтра)
Друзья, оставляйте ваши реакции на пост, если интересно было читать)
Вам несложно - мне приятно 😉
Эскроу-счёт✅
Что это такое❓
Эскроу — это специальный банковский счет, который используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки.
Как это работает❓
Одна сторона сделки вносит на счет эскроу деньги.
Они замораживаются или, если говорить на банковском языке, депонируются.
Эти деньги вторая сторона сделки получит только после того, как выполнит свои обязательства.
Например, передаст право собственности, растаможит груз, переоформит машину.
Эскроу - это хорошо или плохо❓
После череды обманов и краха строительных фирм, с 1 июля 2019 года в России вступили в силу новые правила долевого строительства.
Теперь покупать жилье в строящемся доме можно только через счет эскроу.
Если застройщик не сдаст дом вовремя, средства со счета будут возвращены покупателю.
📝Договор счета эскроу определен в ГК РФ, статья 860.7
Какой порядок действий❓
1️⃣ Покупатель заключает с Застройщиком Договор Долевого Участия - ДДУ, в котором прописано, что расчет пройдет с использованием эскроу-счета.
2️⃣ Затем ДДУ регистрируют в Росреестре, а покупатель бесплатно открывает эскроу-счет в банке.
3️⃣ Банк в этом случае — независимая сторона, посредник и гарант финансовой безопасности покупателя.
4️⃣ Если застройщик станет банкротом или не достроит объект, то деньги вернутся к покупателю, даже при задержке ввода объекта в эксплуатацию более чем на шесть месяцев.
Застрахованы ли наши денежки на эскроу-счёте❓
✔️ Да, они страхуются Агентством по страхованию вкладов, в сумме до 10 млн. рублей.
Поэтому, если вносимая сумма больше, нужно обращать особенное внимание на финансовую устойчивость Банка – эскроу агента.
То есть, если ваша квартира стоит больше 10 млн рублей или вы покупаете несколько квартир в одном доме с несколькими счетами эскроу, то в случае банкротства Банка, вернуть вы сможете только 10 млн рублей (ФЗ №177, ст.12.1)
✅ Главным преимуществам использования эскроу счетов является гарантия финансовой безопасности
❓Тогда возникает главный вопрос:
Раз деньги покупателей заморожены, то на что застройщики строят свои объекты? 🤔
Как раз именно об этом я расскажу вам завтра)
Друзья, оставляйте ваши реакции на пост, если интересно было читать)
Вам несложно - мне приятно 😉
Почему цены на недвижмость все растут и растут? 📈😰
#глоссарий
#разбор
❗️Сегодня изучим новый термин: Проектное Финансирование.
Друзья, продолжаю рассказывать вам о том, как устроена отрасль недвижимости изнутри💁♀️
Во вчерашнем посте я писала, что с 1 июля 2019 года появилась новая реформа долевого строительства.
Она обязала всех российских застройщиков работать через механизм эскроу-счетов.
⁉️Как работает механизм эскроу?
С июля 2019 года деньги за квартиры в новостройках попадают не напрямую от покупателей застройщикам, а на специальные банковские счета (эскроу).
🥶Деньги замораживаются на этих счетах до момента регистрации права собственности на квартиру.
Так откуда же тогда застройщики берут деньги на строительство новых объектов?🤔
Они кредитуются у банков!
Даже, если у них есть свои деньги на стройку, по закону они все равно должны получать «финансирование» от банков под «проект».
✅ Этот механизм выдачи кредитов и называется проектное финансирование.
⁉️Насколько банки интегрируются в этот процесс?
Я вам скажу: очень сильно.
✔️По сути, в строительной отрасли появился мощнейший регулятор и контрольный орган.
✔️Получается, что деньги на финансирование вообще всей деятельности застройщика выдает банк.
✔️Строящиеся по эскроу проекты по умолчанию вызывают больше доверия в силу защищенности дольщиков.
Теперь давайте разберёмся, почему цены будут продолжать свой рост? ❓
🏦Деньги застройщику выдаёт коммерческий банк под % траншами, то есть не сразу всю сумму на весь проект, а частями.
♻️Грубо говоря, застройщику приходится постоянно перекредитовываться в рамках одного и того же проекта.
Теперь по поводу кредита👇🏻
1️⃣ Во-первых, его надо обслуживать, то есть каждый месяц застройщик должен производить платежи.
А значит, ему просто необходимы продажи своих объектов, чтобы были деньги на ежемесячный платёж.
2️⃣ Во-вторых, застройщики кредитуются у коммерческих банков (Сбер, ВТБ, Альфа и тд).
✔️Мы с вами знаем, что коммерческим банкам деньги выдаёт ЦБ под %, равный ключевой ставке.
✔️ Получается, что застройщики напрямую зависят от актуальной ставки ЦБ.
📈 И чем она выше, тем более дорогие кредиты они берут на стройку, а значит все эти расходы они обязаны учитывать в стоимости будущих квартир.
Получается, что у застройщиков вроде как нет выбора не повышать цены?)
Друзья, проголосуйте ниже, насколько вам полезна эта рубрика «Глоссарий»?👇🏻
#глоссарий
#разбор
❗️Сегодня изучим новый термин: Проектное Финансирование.
Друзья, продолжаю рассказывать вам о том, как устроена отрасль недвижимости изнутри💁♀️
Во вчерашнем посте я писала, что с 1 июля 2019 года появилась новая реформа долевого строительства.
Она обязала всех российских застройщиков работать через механизм эскроу-счетов.
⁉️Как работает механизм эскроу?
С июля 2019 года деньги за квартиры в новостройках попадают не напрямую от покупателей застройщикам, а на специальные банковские счета (эскроу).
🥶Деньги замораживаются на этих счетах до момента регистрации права собственности на квартиру.
Так откуда же тогда застройщики берут деньги на строительство новых объектов?🤔
Они кредитуются у банков!
Даже, если у них есть свои деньги на стройку, по закону они все равно должны получать «финансирование» от банков под «проект».
✅ Этот механизм выдачи кредитов и называется проектное финансирование.
⁉️Насколько банки интегрируются в этот процесс?
Я вам скажу: очень сильно.
✔️По сути, в строительной отрасли появился мощнейший регулятор и контрольный орган.
✔️Получается, что деньги на финансирование вообще всей деятельности застройщика выдает банк.
✔️Строящиеся по эскроу проекты по умолчанию вызывают больше доверия в силу защищенности дольщиков.
Теперь давайте разберёмся, почему цены будут продолжать свой рост? ❓
🏦Деньги застройщику выдаёт коммерческий банк под % траншами, то есть не сразу всю сумму на весь проект, а частями.
♻️Грубо говоря, застройщику приходится постоянно перекредитовываться в рамках одного и того же проекта.
Теперь по поводу кредита👇🏻
1️⃣ Во-первых, его надо обслуживать, то есть каждый месяц застройщик должен производить платежи.
А значит, ему просто необходимы продажи своих объектов, чтобы были деньги на ежемесячный платёж.
2️⃣ Во-вторых, застройщики кредитуются у коммерческих банков (Сбер, ВТБ, Альфа и тд).
✔️Мы с вами знаем, что коммерческим банкам деньги выдаёт ЦБ под %, равный ключевой ставке.
✔️ Получается, что застройщики напрямую зависят от актуальной ставки ЦБ.
📈 И чем она выше, тем более дорогие кредиты они берут на стройку, а значит все эти расходы они обязаны учитывать в стоимости будущих квартир.
Получается, что у застройщиков вроде как нет выбора не повышать цены?)
Друзья, проголосуйте ниже, насколько вам полезна эта рубрика «Глоссарий»?👇🏻
Как купить квартиру на 10-15% дешевле, чем у застройщика?
#глоссарий
✔️ Сегодня изучим термины: ДДУ, Уступка прав ДДУ.
***
Когда человек покупает квартиру на стадии стройки, юридически он не становится ее собственником, а становится дольщиком.
✅ С дольщиками застройщик заключает договор долевого участия (ДДУ).
Этот договор тоже не делает дольщика собственником, но в будущем, когда дом достроят, дает право получить квартиру в собственность.
Если дольщик захочет продать свою квартиру в недостроенном доме, продавать он будет не квартиру, ведь ее еще нет, а право потребовать ее с застройщика после сдачи дома.
✅ Продажа этого права и называется переуступкой прав ДДУ.
Переуступка договора долевого участия — обычная практика.
❓В каком случае мы можем столкнуться с переуступкой?
Дольщик может переуступить квартиру в строящемся доме, потому что брал ее для инвестиций.
Например, купил на стадии котлована за три миллиона, а продал ближе к концу стройки за пять с половиной.
Или семья выбрала однокомнатную квартиру на стадии котлована, а через два года, когда дом построили на 90%, родился второй ребенок, и однокомнатная квартира уже не подходит по площади.
Я в своей практике сталкиваюсь чаще всего именно с первым вариантом - инвесторами.
И понимаю, это интересная сделка как для инвестора (который продаёт квартиру), так и для покупателя (который покупает ее уже до жизни).
А интересная она тем, что такие квартиры продавцы обычно выставляют на 10-15% ниже, чем актуальные цены у застройщиков.
❓Зачем они это делают?
Давайте рассмотрим на примере.
📆 2020 год - инвестор покупает квартиру на начальном этапе строительства за 3 млн рублей
📆 2022 год - эта квартира стоит уже 5 млн рублей (рыночная цена).
Аналогичные квартиры, которые ещё оставались у застройщика тоже стоят 5-5,2 млн рублей.
При этом инвестор понимает, что уже захватил весь основной рост этого актива и хочет продать квартиру как можно скорее, чтобы переложить деньги.
(например, купить ещё несколько квартир)
Также он понимает, что если скинуть цену на свою квартиру тысяч 300-500 рублей, то она становится сразу в разы ликвиднее (то есть ее проще и быстрее можно продать).
Для покупателей эти 300-500 тысяч рублей могут стать решающим фактором.
Так как не для кого не секрет, что при покупке жилья в сегменте комфорт-класс одним из основных критериев является цена.
❓И когда у вас есть две одинаковые квартиры с разницей в цене 500 тысяч рублей - что вы выберите?
А инвестор в любом случае останется в хорошем плюсе и получит свой профит от этой сделки.
Вот так это работает.
***
Друзья, как контент? Все ли вам понятно по новым терминам?
Задавайте вопросы в комментариях под постом выше, если в чём-то не до конца разобрались👆🏻
#глоссарий
✔️ Сегодня изучим термины: ДДУ, Уступка прав ДДУ.
***
Когда человек покупает квартиру на стадии стройки, юридически он не становится ее собственником, а становится дольщиком.
✅ С дольщиками застройщик заключает договор долевого участия (ДДУ).
Этот договор тоже не делает дольщика собственником, но в будущем, когда дом достроят, дает право получить квартиру в собственность.
Если дольщик захочет продать свою квартиру в недостроенном доме, продавать он будет не квартиру, ведь ее еще нет, а право потребовать ее с застройщика после сдачи дома.
✅ Продажа этого права и называется переуступкой прав ДДУ.
Переуступка договора долевого участия — обычная практика.
❓В каком случае мы можем столкнуться с переуступкой?
Дольщик может переуступить квартиру в строящемся доме, потому что брал ее для инвестиций.
Например, купил на стадии котлована за три миллиона, а продал ближе к концу стройки за пять с половиной.
Или семья выбрала однокомнатную квартиру на стадии котлована, а через два года, когда дом построили на 90%, родился второй ребенок, и однокомнатная квартира уже не подходит по площади.
Я в своей практике сталкиваюсь чаще всего именно с первым вариантом - инвесторами.
И понимаю, это интересная сделка как для инвестора (который продаёт квартиру), так и для покупателя (который покупает ее уже до жизни).
А интересная она тем, что такие квартиры продавцы обычно выставляют на 10-15% ниже, чем актуальные цены у застройщиков.
❓Зачем они это делают?
Давайте рассмотрим на примере.
📆 2020 год - инвестор покупает квартиру на начальном этапе строительства за 3 млн рублей
📆 2022 год - эта квартира стоит уже 5 млн рублей (рыночная цена).
Аналогичные квартиры, которые ещё оставались у застройщика тоже стоят 5-5,2 млн рублей.
При этом инвестор понимает, что уже захватил весь основной рост этого актива и хочет продать квартиру как можно скорее, чтобы переложить деньги.
(например, купить ещё несколько квартир)
Также он понимает, что если скинуть цену на свою квартиру тысяч 300-500 рублей, то она становится сразу в разы ликвиднее (то есть ее проще и быстрее можно продать).
Для покупателей эти 300-500 тысяч рублей могут стать решающим фактором.
Так как не для кого не секрет, что при покупке жилья в сегменте комфорт-класс одним из основных критериев является цена.
❓И когда у вас есть две одинаковые квартиры с разницей в цене 500 тысяч рублей - что вы выберите?
А инвестор в любом случае останется в хорошем плюсе и получит свой профит от этой сделки.
Вот так это работает.
***
Друзья, как контент? Все ли вам понятно по новым терминам?
Задавайте вопросы в комментариях под постом выше, если в чём-то не до конца разобрались👆🏻
Что такое доходные апартаменты💰
#глоссарий
#апарты
Недавно прочитала новость, что власти рассматривают возможность разрешить владельцам апартаментов, сдающим их в аренду, оформлять статус самозанятого и уплачивать налог в 4% от дохода.
Сейчас приходится открывать ООО или ИП и перечислять в бюджет минимум 6% (УСН).
✅ Апартаменты могут быть частью вашего инвестиционного портфеля, генеря как раз тот самый пассивный доход от их сдачи.
Давайте разбираться, а какие еще у апартаментов особенности?
1️⃣ Апартаменты имеют статус нежилых помещений, в них нельзя оформить постоянную регистрацию.
2️⃣ Коммунальные платежи зачастую выше квартир (~на 15%).
3️⃣ Однако и стоимость самих апартаментов ~на 20-25% ниже.
4️⃣ При покупке на апартаменты не распространяется ипотека с гос. поддержкой и льготные ставки.
Поэтому многие застройщики сейчас дают на них скидки для стимулирования спроса.
5️⃣ Налог на имущество для апартаментов в 5 раз выше самой низкой ставки по квартирам — 0,5% (апартаменты гостиничного типа).
Если помещение расположено в деловом комплексе, то сумма составляет до 2%.
✔️Но и кадастровая стоимость апартаментов ниже.
6️⃣ Не действуют налоговые вычеты, применимые для квартир (для квартир можно получать до 650 тыс. руб.).
7️⃣ Не нужно платить взносы в фонд капительного ремонта.
8️⃣ На апартаменты не распространяется закон о тишине, так что вы вполне можете соседствовать с караоке-баром или шумным офисом.
9️⃣ Минимальный срок владения, чтобы не платить НДФЛ при продаже – 5 лет.
➢ Оставляйте реакцию на этот пост , если тема апартаментов вам интересна👇🏻
✓ По вашему отклику я пойму, стоит ли ее разбирать дальше.
➢ Если да, то в следующих постах расскажу о доходности, конкретных объектах и их программах.
📲 Подписывайтесь на канал: Invest.Liza|Доходная Недвижка
#глоссарий
#апарты
Недавно прочитала новость, что власти рассматривают возможность разрешить владельцам апартаментов, сдающим их в аренду, оформлять статус самозанятого и уплачивать налог в 4% от дохода.
Сейчас приходится открывать ООО или ИП и перечислять в бюджет минимум 6% (УСН).
✅ Апартаменты могут быть частью вашего инвестиционного портфеля, генеря как раз тот самый пассивный доход от их сдачи.
Давайте разбираться, а какие еще у апартаментов особенности?
1️⃣ Апартаменты имеют статус нежилых помещений, в них нельзя оформить постоянную регистрацию.
2️⃣ Коммунальные платежи зачастую выше квартир (~на 15%).
3️⃣ Однако и стоимость самих апартаментов ~на 20-25% ниже.
4️⃣ При покупке на апартаменты не распространяется ипотека с гос. поддержкой и льготные ставки.
Поэтому многие застройщики сейчас дают на них скидки для стимулирования спроса.
5️⃣ Налог на имущество для апартаментов в 5 раз выше самой низкой ставки по квартирам — 0,5% (апартаменты гостиничного типа).
Если помещение расположено в деловом комплексе, то сумма составляет до 2%.
✔️Но и кадастровая стоимость апартаментов ниже.
6️⃣ Не действуют налоговые вычеты, применимые для квартир (для квартир можно получать до 650 тыс. руб.).
7️⃣ Не нужно платить взносы в фонд капительного ремонта.
8️⃣ На апартаменты не распространяется закон о тишине, так что вы вполне можете соседствовать с караоке-баром или шумным офисом.
9️⃣ Минимальный срок владения, чтобы не платить НДФЛ при продаже – 5 лет.
➢ Оставляйте реакцию на этот пост , если тема апартаментов вам интересна👇🏻
✓ По вашему отклику я пойму, стоит ли ее разбирать дальше.
➢ Если да, то в следующих постах расскажу о доходности, конкретных объектах и их программах.
📲 Подписывайтесь на канал: Invest.Liza|Доходная Недвижка
🔖Рубрики канала.
Для вашего удобства я разбила все посты на канале на темы, чтобы вы могли быстро найти их по хештегам:
#Разбор - глубокие, вдумчивые посты, где мы разбираем одну какую-то тему (рынок, ЖК, стратегия и тд).
#Цифры - статистика из мира недвижимости
#ипотека - все, что связано с льготным ипотеками, субсидированными ставками и тем, как это использовать в инвестициях
#инвестидея - готовые идеи по объектам со всеми цифрами и расчётами
#новости - интересные новости из мира недвижимости
#глоссарий - разбираемся в важных терминах (ДДУ, эксроу и тд).
#апарты - серия постов про апартаменты
#маткапитал - как его использовать в инвестициях
#автор - пост-знакомство с автором канала
Если вам интересны инвестиции в недвижимость, то вы можете оставить заявку на бесплатный подбор объектов под ваши условия👇🏻
Просто напишите мне в лс @elizaveta_spb21 и мы обсудим ваш запрос.
Для вашего удобства я разбила все посты на канале на темы, чтобы вы могли быстро найти их по хештегам:
#Разбор - глубокие, вдумчивые посты, где мы разбираем одну какую-то тему (рынок, ЖК, стратегия и тд).
#Цифры - статистика из мира недвижимости
#ипотека - все, что связано с льготным ипотеками, субсидированными ставками и тем, как это использовать в инвестициях
#инвестидея - готовые идеи по объектам со всеми цифрами и расчётами
#новости - интересные новости из мира недвижимости
#глоссарий - разбираемся в важных терминах (ДДУ, эксроу и тд).
#апарты - серия постов про апартаменты
#маткапитал - как его использовать в инвестициях
#автор - пост-знакомство с автором канала
Если вам интересны инвестиции в недвижимость, то вы можете оставить заявку на бесплатный подбор объектов под ваши условия👇🏻
Просто напишите мне в лс @elizaveta_spb21 и мы обсудим ваш запрос.
🔖Рубрики канала.
Для вашего удобства я разбила все посты на канале на темы, чтобы вы могли быстро найти их по хештегам:
#Разбор - глубокие, вдумчивые посты, где мы разбираем одну какую-то тему (рынок, ЖК, стратегия и тд).
#Цифры - статистика из мира недвижимости
#ипотека - все, что связано с льготным ипотеками, субсидированными ставками и тем, как это использовать в инвестициях
#инвестидея - готовые идеи по объектам со всеми цифрами и расчётами
#новости - интересные новости из мира недвижимости
#глоссарий - разбираемся в важных терминах (ДДУ, эксроу и тд).
#апарты - серия постов про апартаменты
#маткапитал - как его использовать в инвестициях
#автор - пост-знакомство с автором канала
#Дубай - новая рубрика, которая переодически будет пополняться лотами с Дубая, которые выгоднее, чем объекты в СПб.
Если вам интересны инвестиции в недвижимость, то вы можете оставить заявку на бесплатный подбор объектов под ваши условия👇🏻
📲 Заявка на подбор инвестиционной недвижимости
Для этого заполните форму по ссылке выше и в скором времени я свяжусь с вами в телеграм.
Или просто напишите мне в лс @elizaveta_spb21 и мы обсудим ваш запрос.
Для вашего удобства я разбила все посты на канале на темы, чтобы вы могли быстро найти их по хештегам:
#Разбор - глубокие, вдумчивые посты, где мы разбираем одну какую-то тему (рынок, ЖК, стратегия и тд).
#Цифры - статистика из мира недвижимости
#ипотека - все, что связано с льготным ипотеками, субсидированными ставками и тем, как это использовать в инвестициях
#инвестидея - готовые идеи по объектам со всеми цифрами и расчётами
#новости - интересные новости из мира недвижимости
#глоссарий - разбираемся в важных терминах (ДДУ, эксроу и тд).
#апарты - серия постов про апартаменты
#маткапитал - как его использовать в инвестициях
#автор - пост-знакомство с автором канала
#Дубай - новая рубрика, которая переодически будет пополняться лотами с Дубая, которые выгоднее, чем объекты в СПб.
Если вам интересны инвестиции в недвижимость, то вы можете оставить заявку на бесплатный подбор объектов под ваши условия👇🏻
📲 Заявка на подбор инвестиционной недвижимости
Для этого заполните форму по ссылке выше и в скором времени я свяжусь с вами в телеграм.
Или просто напишите мне в лс @elizaveta_spb21 и мы обсудим ваш запрос.