Как происходит весь цикл сделки с инвестиционной недвижимостью.

#Разбор

Вчера на этот канал подписалось много новых ребят - рада вас видеть!

Выше в закреплённых постах вы можете найти пост-знакомство со мной и пост с рубриками канала.

Также я активировала кнопку вверху канала, по которой вы можете заполнить форму на подбор инвестиционной недвижимости

Так как заявок приходит много, то в этом посте я хотела рассказать вам вкратце, как происходит весь цикл сделки с недвижимостью.

1️⃣ Под ваши параметры вам подбирают 3-5 объектов и проводят бесплатную консультацию.

2️⃣ Когда вы определились с объектом, то для проведения будущей сделки за вами закрепляется команда специалистов, которые будут сопровождать вас на всех этапах.

3️⃣ Ипотечный менеджер поможет согласовать ипотеку и получить одобрение (даже если у вас сложная сделка с 3-5 квартирами одновременно).

4️⃣ Менеджер по бронированию проверит ваш ДДУ и отправит на согласование банку.

5️⃣ При необходимости всегда можно проконсультироваться с юристом по тонкостям вашей сделки.

6️⃣ Когда все согласовано, вам нужно будет подписать ДДУ у застройщика (можно дистанционно) и кредитный договор в банке (вас запишут в вашем городе на конкретное время и встретят).

7️⃣ После этого вам подключат личный кабинет инвестора и привяжут туда квартиры.

8️⃣ За вами закрепляется ваш персональный менеджер по всем вопросам.

Все эти услуги для клиентов - бесплатны, так как мы получаем доход в виде комиссии от застройщика, если вы покупаете квартиру.

📲 На картинке ниже вы можете увидеть, как выглядит личный кабинет инвестора.

На мой взгляд, это очень крутая платформа, куда встроен искусственный интеллект и можно подгружать все ваши квартиры, купленные ранее.

Если интересно, могу сделать его небольшой видео-обзор и показать, как это выглядит для клиента.

Проголосуйте ниже👇🏻

​Ипотека с субсидированной ставкой: этот ларчик скоро закроется.

#ипотека
#разбор

Ипотека сегодня – главный и едва ли не единственный драйвер спроса на первичное жилье.

В последние годы доля ипотеки прирастала.

▫️Несколько лет назад доля ипотечных сделок составляла 60-65%.

▫️С ростом цен на недвижимость и со снижением ставок доля ипотеки набирала обороты и стремилась к показателям более 80%.

▫️По предварительным данным, в июне 2022 года госпрограмма и семейная ипотека занимают 95%в структуре ипотечных сделок:

37% – у семейной ипотеки,
58% у господдержки,
4% – стандартные ставки,
1% – IT.

Фактор № 1 при выборе ипотеки – ежемесячный платеж.

▫️Общий тренд 2022 года (чем занимались застройщики и банки) – минимизация платежа.

▫️Это важно покупателю: иметь возможность приобрести квартиру и платить за нее 16-20 тыс. руб. в месяц, чтобы это было соразмерно тому, как снимать квартиру.

▫️Вот что еще важно: застройщики работают в рамках лимитов.

▫️В составе сметной стоимости проекта лимитирована та ее часть, которую они могут направить на оплату услуг.

И эта статья не бесконечна.

▫️Важно понимать, что ипотека с субсидированной ставкой не будет продолжаться долго: этот ларчик скоро закроется.

▫️Застройщик просто не может до бесконечности субсидировать ипотеку, потому что законодатель его лимитировал.

▫️Он не может наращивать услуги по отношению к основным своим затратам при строительстве.

Эта проблематика очень значима.

▫️И многие застройщики вынуждены идти на субсидирование, потому что тренды определяют лидеры рынка (федеральные крупнейшие компании), достигая договоренностей в рамках отношений с банком.

▫️Последнее время мы видели продолжающуюся тенденцию по увеличению доли первичного жилья, спад по вторичному рынку (обоснован периодом высоких ставок).

▫️Но сейчас мы наконец можем говорить о неком оживлении на рынке вторичного жилья, чему мы должны быть безусловно рады.

▫️Плюс в пятницу понизили ключевую ставку, а в след за ней ВТБ и Сбербанк понижают ставки по ипотекам.

▫️Совсем скоро необходимость субсидировать ставки пропадёт, и останутся обычные льготные программы, которые тоже очень выгодны.

​Если вы храните ваши сбережения «под подушкой», то ваша доходность за 2022 год будет -12%.

#цифры
#разбор
#инвестидея

Именно такой прогноз по уровню официальной инфляции за этот год установлен Банком России.

Не все осознают это, но бездействие и нежелание разобраться в инструментах стоит вам денег.

В июле у многих закончились трёхмесячные вклады в банках под 20%.

Люди ищут альтернативу, но по факту выбор не велик.

Вклады возможно сейчас продлить под 6-7% годовых.

При текущей официальной инфляции в 10-11%, получается, что ваши деньги будут «работать» на депозите в минус.

Ваш миллион, размещённый под 6%, по итогу году в цифрах покажет прирост, но в покупательской способности ваши деньги обесценятся.

📲 На калькуляторе инфляции я посчитала, во что превратился 1 миллион за последние пол года.

📆 Я поставила период с января 2022 по июль 2022. Инфляция за этот период составила 11,4%.

Так вот, друзья, 1.000.000 рублей в январе 2022 по покупательской способности эквивалентен 891.991 в июле 2022.

И вот мы столкнулись с важной дилеммой: так а куда же тогда можно разметить деньги, чтобы хотя бы просто уберечь их от инфляции.

Я думаю, никто не будет спорить, что это точно не фондовый рынок в текущих реалиях и уж точно не крипта.

Для меня ответ на этот вопрос сейчас очевиден - это бетон и недвижимость.

Остаётся только найти хороший объект и ипотечную программу.

Сейчас есть вариант вложить 700.000 рублей под 68% годовых на 2 года.

Это пока единственное дельное предложение, которое действует до конца августа.

В сентябре наступит сезон и застройщики уже скорее всего не так готовы будут идти на скидки и субсидировать ипотеки.

Друзья, накидайте реакций на этот пост 👍, если рассказать про этот инвест-вариант подробнее.

Я тогда подготовлю все цифры и распишу в следующем посте.

Как покупать квартиры по самой низкой цене😲

#Разбор

Все очень просто - это покупать их на старте продаж.

Суть в том, что в день продаж застройщик выделяет ограниченный пул квартир, которые разлетаются, как горячие пирожки в первый же день 🥐

Потому что цены действительно ниже рынка.

Я очень внимательно слежу за всеми стартами, чтобы понять для себя, насколько это прибыльно.

🔖Так вот, от старта продаж в течение 2-3 недель квартиры могут прибавить 10-20% сразу.

А если брать весь горизонт строительства, то покупая на старте, мы можем приобрести объект с дисконтом 50-70% от той цены, по которой они будут продаваться по окончанию стройки.

Но «старты» «стартам» - рознь.

Их тоже важно тщательно анализировать, смотреть на застройщика, локацию, сам проект.

Сейчас есть два интересных старта продаж.

Хочу найти самый вкусный вариант и поделиться с вами🤍

Накидайте реакций 👍 на этот пост, если интересно.

И если будет хороший отклик, то в следующем посте я выложу объект.

Комфорт, Бизнес или Премиум: как отличить?

#Разбор

Для начала хочу заметить, что классификация жилья - это субъективное дело.

Единой методики, которой придерживаются все игроки рынка, до сих пор не существует.

Но так как разобраться в этом вопросе многих хочется, то предлагаю рассмотреть разницу между комфортом, бизнесом и премиум-жильём на примере👇🏻

🔐 Давайте разберём, как организована безопасность для разных классов жилья:

🔹В новостройках комфорт-класса есть консьерж, домофон, возможно, ограждение по периметру.

🔹В «бизнесе» к данному списку прибавляются посты охраны и видеонаблюдение.

🔹В премиум-классе проекты дополнительно имеют круглосуточную многоуровневую систему охраны, стойку ресепшен, систему быстрого информирования и реагирования.

Окей, это понятно.

Теперь попробуем выделить основные особенности каждого класса👇🏻

1️⃣ Комфорт-класс:

• Более массовый класс жилья, широкий выбор.

• Район: преимущественно развитые спальные районы.

• Планировки: чаще всего стандартные

• Потолки: чаще ~2,7 метров.

• Отделка: чаще чистовая, либо white box (белые стены и потолки).

• Двор: наземный паркинг, территория может быть огорожена, детские и спортивные площадки.

2️⃣ Бизнес-класс:

• Это уже не массовое жильё. У комплекса бизнес-класса продуманная концепция.

• Район: дорогие участки в центральной части города или экологически чистом пригороде

Отличный район — одно из важнейших требований к бизнес-классу.

• Планировки: более просторные (1к-квартиры по 50 метров)

• Потолки: 2,8-3 метра

• Отделка: качественная чистовая или white box, хорошая шумоизоляция.

• Двор: территория ЖК под охраной и видеонаблюдением.

• Паркинг состоит из наземной и подземной части.

3️⃣ Премиум-класс:

• Эксклюзивная недвижимость. Рассчитана на покупателей, которые ценят роскошь и все её символы.

• Район: центральную часть города, благоустроенные природные зоны, премиальные локации с видовыми характеристиками и тд.

• Планировки: чаще полностью индивидуальные дизайнерские проекты. Нет студий и даже однокомнатных квартир.

• Потолки: не ниже 3 метров.

• Отделка: лучшие стройматериалы, без отделки, так как опять-таки клиенты все делают «по себя».

Парадные напоминают холлы дорогих пятизвёздочных отелей 🌟

• Двор: просторный подземный паркинг, куда можно спуститься на лифте.

🌳 Территория огорожена и охраняется. Над изяществом и удобством двора трудятся ландшафтные дизайнеры.

⛲️ У дома может быть фонтан, искусственное озеро, декоративные скульптуры, цветники, сад.

Ставьте 👍 на пост, если было полезно)

Разбор ставки 0,01% на весь срок.

#Разбор
#ипотека

Ипотека со сверхнизкими ставками по 0,01% на весь срок стала возможной благодаря сотрудничеству ряда застройщиков с банками.

Чтобы привлечь покупателей, девелоперы субсидируют такие кредиты из собственного кармана и компенсируют банку разницу между рыночной и льготной ставками. 

Такая низкая ставка на весь срок всегда предполагает удорожание квартиры.

Причём это удорожание может достигать 10-40%.

❗️Важный момент: не путать ставки 0,1% на весь срок со ставками 0,1%, например, только на период стройки.

✅ В этом случае возможно найти объекты без удорожания.

Причём информация с удорожанием является открытой.

Любой агент сможет посмотреть, какие условия предлагает та или иная ипотечная программа.

Скидки на удорожание.

Очень редко можно «выловить» интересные объекты под низкую ставку 1-3% на весь срок с минимальный удорожанием или вообще без него.

Это становится возможно, если застройщик в виде временной акции вводит так называемые «скидки на удорожание».

✔️Например, квартира стоит 10 млн.

🔹Мы можем взять ее в ипотеку под стандартную ставку 6,7% за 10 млн.

🔹Либо застройщик предлагает нам воспользоваться льготной ставкой 2% на весь срок, но удорожание на квартиру составляет 15%.

Таким образом, квартира будет стоить уже 11,5 млн рублей.

❗️Разумеется, под инвестиции такие предложения не подходят, так как мы сразу покупаем квартиру значительно дороже и теряем весь потенциал ее роста.

🌟Но! Вот вдруг появляется акция от этого же застройщика, где он выделяет скидку на удорожание 13%.

Это означает, что удорожание на его квартиры будет 15%-13% = 2%.

А условия по ставке остаются такие же.

И вот здесь уже можно посчитать и повыбирать как для жизни, так и для инвестиций.

👉🏻Так как теперь нам предлагают взять квартиру под ставку 2% на весь срок с удорожанием 2%, то есть за 10,2 млн рублей.

Такое преложение может быть очень интересным.

Особенно если скидка на удорожание в этом примере будет 15%, а, значит, квартира будет без удорожания.

На практике как только появляются такие «акции», то квартиры , выделенные под эти акции, разлетаются в считанные часы.

❌Как только пул из таких квартир, на которые действовала «скидка на удорожание», заканчивается, то остаются только стандартные условия с полным удорожанием.

Вот так хитро работает этот инструмент.

✅ Если знать такие тонкости, постоянно быть в рынке и мониторить его на наличие таких предложений, то можно найти действительно стоящие варианты.

Обзор стартов продаж в Санкт-Петербурге за август 2022.

#Разбор
#Стартпродаж

▫️В августе 2022 года стартовали продажи в девяти новостройках Петербурга, пять из них — новинки.

Давайте рассмотрим некоторые из них:

1️⃣ ЖК «Шкиперский 19».

▫️Второй квартал линейки «ПИК+» в Петербурге.

▫️Локация: Васильевский Остров.

▫️В перспективе рядом с ЖК откроется новая станция метро — «Гавань».

▫️12 этажные корпусы

▫️Квартиры площадью от 22,3 до 98 кв. м, от студий до 4-комнатных евроформата.

▫️В жилых помещениях будет выполнена предчистовая отделка (white box).

▫️Цены на старте продаж — от 7 млн рублей.

2️⃣ ЖК «Аэронавт», ПИК.

▫️Фрунзенский район на Лиговском проспекте

▫️В 2027 году в 5 минутах от новостройки планируют открыть станцию метро «Боровая».

▫️Проект включает два корпуса комфорт-класса высотой 12-14 этажей

▫️От 22-метровых студий до 89-метровых 3-комнатных лотов евроформата.

▫️Жилье реализуется с чистовой отделкой

▫️Цены стартуют от 6,8 млн рублей.

3️⃣ Еще одна премьера августа — ЖК «Сенат» от девелопера Setl Group.

▫️Жилой комплекс класса «комфорт+» построят на улице Кубинская в Московском районе.

▫️Корпусы от 12 до 14 этажей.

▫️От студий до многокомнатных лотов еврофорпата.

▫️Сейчас для покупки доступны квартиры метражом 24-57 кв. м с чистовой отделкой.

▫️Цены от 6,5 млн рублей

4️⃣ ЖК бизнес-класса «GloraX City Балтийская».

▫️Адмиралтейский район, метро «Балтийская» и ж/д вокзалом.

▫️Высота домов — не выше 9 этажей

▫️В квартирах будет выполнена предчистовая отделка.

▫️От студий до 3-комнатных, предусмотрены квартиры с патио и террасами, а также двухуровневые.

▫️Цены на старте продаж — от 7,4 млн рублей за студию.

5️⃣ Клубный дом «Миръ» от RBI.

▫️Элитный проект реализуется на Миргородской улице, недалеко от Невского проспекта.

▫️Два корпуса высотой 6-9 этажей.

▫️Метраж квартир — от 26 до 146 кв. м.

▫️Доступны варианты от студий до 3-комнатных с кухней-гостиной.

▫️Цены начинаются от 15,8 млн рублей.

Друзья, ставьте 👍, если было полезно)

«Не накопил нужную сумму, чтобы инвестировать в недвижимость».

#Разбор

▫️В пятницу я проводила опрос на канале, где спросила, чего вам не хватает, чтобы начать инвестировать в недвижимость.

▫️Первый по популярности ответ - это «Не накопил нужную сумму».

▫️И сегодня я хотела бы глубже разобрать эту тему, так как многие думают, что для инвестиций в недвижимость нужны десятки миллионов рублей.

▫️По факту купить инвестиционную квартиру может почти каждый из нас.

▫️Например, есть специальные программы без первого взноса.

▫️Да, доходность на вложенный капитал по такой стратегии получается около 20-30% годовых, но все равно это интересный вариант для тех, кто ещё не успел накопить нужную сумму.

▫️Если же у вас есть ~700-800 тысяч рублей - поздравляю, для вас выбор вариантов расширяется, а доходность ваших вложений может достигать 50-60% годовых.

▫️Важный момент: и в том, и в том случае речь идёт о стратегиях, где мы покупаем квартиру для последующей перепродажи с использованием ипотечных программ.

Ниже я приведу примеры стратегии без первого взноса и стратегии с минимальный первым взносом.

1️⃣ Покупка квартиры без первого взноса.

• 1-комнатная квартира 32,2 м2

• Стоимость: 5,4 млн рублей

• Первый взнос: 0

• Ежемесячные платежи: 29 тысяч рублей

• Ставка: 4,99% на весь срок

• Удорожание: 700 тысяч рублей при стандартной цене этой квартиры 4,7 млн рублей.

Другими словами, мы все равно оплачиваем этот первый взнос, но он закладывается поверх стандартной цены квартире.

▫️В этом конкретном случае удорожание 700 тысяч при ставке 4,99% на весь срок и платеже 29 тысяч в месяц - это вполне адекватная история.

Доходность на вложенный капитал: ~25% годовых

2️⃣ Минимальный первый взнос.

• 1-комнатная квартира 30,79 м2

• Первый взнос: 862 тысячи

• Льготный платёж: 19,8 тысяч в месяц

• Ставка: 2,7% на период стройки, далее 6,7%

▫️В данном случае у нас есть субсидированная ставка, которая идёт только на период строительства, но зато не возникает удорожания.

Доходность на вложенный капитал: ~65% годовых.

▫️Как видите, чтобы начать инвестировать в недвижимость, не нужны большие суммы.

▫️А на 5 миллионов рублей вы можете составить полноценный портфель из 3-4 квартир, получив через 2 года чистую прибыль 8-9 миллионов.

Ставьте 👍, если было полезно, и пишите в лс @elizaveta_spb21, если вам интересно начать инвестировать в недвижимость по стратегиям из поста.

Какие районы лидируют в Петербурге по «Индексу Миллиона».

#цифры
#разбор

Что же это такой за Индекс?🤔

Это показатель отслеживающий, сколько квадратных метров элитного жилья можно приобрести за 1 млн$.

Так вот в среднем на данный момент за 1 млн$ можно купить 90 м2 вместо 156 м2, как было год назад.

Аналитики связывают это не только с ростом цен, но и с изменением структуры экспозиции элитных объектов. 

🥇На первом месте по дороговизне стоит Каменный Остров.

Год назад за 1 млн$ здесь можно было купить 93 м2 элитного жилья.

На сегодняшний день только 49 м2.

🥈На второй месте Крестовский остров, где за 1 млн$ можно приобрести 57 м2, что на 38 м2 меньше, чем годом ранее.

🥉Третье место - это локация Таврический сад, где реализуется объект «Три грации».

Здесь на 1 млн$ можно купить 78 м2 вместо 103 м2 за прошлый год.

✔️ Самой доступной элитной локацией оказался Петровский Остров, где можно купить 108 м2.

Кстати, друзья, рассказать вам больше про недвижимость в разных районах Петербурга?

Нажимайте 👍, если интересно)

P.S.: на фото лидер рейтинга - Каменный Остров.

​🔖Рубрики канала.

Для вашего удобства я разбила все посты на канале на темы, чтобы вы могли быстро найти их по хештегам:

#Разбор - глубокие, вдумчивые посты, где мы разбираем одну какую-то тему (рынок, ЖК, стратегия и тд).

#Цифры - статистика из мира недвижимости

#ипотека - все, что связано с льготным ипотеками, субсидированными ставками и тем, как это использовать в инвестициях

#инвестидея - готовые идеи по объектам со всеми цифрами и расчётами

#новости - интересные новости из мира недвижимости

#глоссарий - разбираемся в важных терминах (ДДУ, эксроу и тд).

#апарты - серия постов про апартаменты

#маткапитал - как его использовать в инвестициях

#автор - пост-знакомство с автором канала

#Дубай - новая рубрика, которая переодически будет пополняться лотами с Дубая, которые выгоднее, чем объекты в СПб.

Если вам интересны инвестиции в недвижимость, то вы можете оставить заявку на бесплатный подбор объектов под ваши условия👇🏻

📲 Заявка на подбор инвестиционной недвижимости

Для этого заполните форму по ссылке выше и в скором времени я свяжусь с вами в телеграм.

Или просто напишите мне в лс @elizaveta_spb21 и мы обсудим ваш запрос.