🏙 Инвестиции в недвижимость: ЗПИФ Арендный бизнес 7 от Сбера

Продолжаю смотреть на инвестиции в бумажную недвижимость. 👀 На очереди Арендный бизнес 7 от Сбера. Один из немногих интересных фондов недвижимости на бирже, тем более, доступен неквалам.

Я уже подробно писал про ВТБ РД, Альфу Арендный поток 1 и 2, ну и про Атриум. Для квалифицированных инвесторов есть ещё фонды от УК Парус.

АБ7 у меня есть в портфеле в связке с РД, они являются логичной заменой ПНК, который продал свои активы Сберу. От 10% до 20% недвижимости должно быть в моём портфеле, сейчас он около 2,5 млн, два фонда примерно по 100 000 и дешёвые паи Атриума дадют около 10% всего портфеля или около 17% от биржевой части (без учёта депозита). Посмотрим теперь на состав, комиссии, доходность и сравним с конкурентами.

🏦 СФН Арендный бизнес 7

ISIN: RU000A1034U7
Из чего состоит: площади в 10 складских комплексах
Комиссия: 1,5% в год от СЧА + 5% от дохода (суммарно около 2% от СЧА)
Стоимость пая по СЧА: 106 042 рубля
Стоимость пая на бирже: 97 000 рублей
Выплаты по последним кварталам: 2 210,11; 2 024,59; 2 419,69; 2 423,53
За 4 последних квартала: 9 077,92
Доходность за год: 9,35%
Доходность относительно СЧА за год: 8,56%
Горизонт существования фонда: 31 марта 2031 с теоретической возможностью пролонгации

🔹 Комиссии

1% берёт УК за управление, 0,5% берёт депозитарий, а ещё от дохода УК берёт 5%. Если считать, что доходность 10% (на самом деле ниже), то суммарно выйдет до 2%. Это сопоставимо с конкурентами (у РД тоже 2%, у Альфы вообще 2,3%).

Снова повторюсь. Мне по барабану, какие комиссии, если итоговая доходность устраивает. Частично проблема комиссий решается самим рынком. Все фонды от всех трёх рассмотренных мной УК (Сбер, ВТБ и Альфа) торгуются на бирже с дисконтом, поскольку рынок расставляет всё на свои места.

🔹 Состав фонда

Около 19% СЧА — это депозиты. Они должны в ближайшее время стать новыми складами. Оставшаяся часть — помещения в складских и логистических комплексах (суть одна и та же — склады).

На данный момент это площади в 10 комплексах, возможно, их так и останется 10, просто будут добавлены новые территории. 100% целевых активов — это коммерческая недвижимость, которая с точки зрения доходности самая интересная — это склады типа ПНК, из которых можно при хорошем управлении выжимать до 14%. Но ориентироваться на такую доходность от ренты всё же не стоит.

🔹 Аффилированность

Сбер некоторые помещения сдаёт сам себе (адреса складов Сбермегамаркета очень похожи на адреса складов АБ7), поэтому тут есть вероятность, что арендные ставки могут быть ниже рыночных. Альфа в этом плане пошла ещё дальше — они 100% помещений стают Х5, которая принадлежит Альфа-Групп на 50%+. ВТБ сам себе ничего не сдаёт.

🔹 Доходность

Доходность АБ7 (9,35%) похожа на РД (9,43%) и выше, чем у АП1 (8,75%) и АП2 (8%). У Атриума доходность выходит 9,14% к цене пая на бирже, поскольку он сейчас подешевел. Поэтому от Атриума я не отказываюсь, буду его также покупать. Кроме того, всегда помним о том, что при реинвестировании дивидендов (выплат с ренты) эффективная доходность повышается.

Стоит понимать, что доходность сильно зависит от цены покупки. Перед отсечкой цена максимальная, к середине квартала она падает, потом снова растёт до новой отсечки.

🔹 Брать или не брать?

Решение каждый принимает сам, у меня в портфеле АБ7 уже есть. Да, доходность не выглядит сильной, но не забываем про две вещи: 1) недвижимость всегда растёт и 2) есть существенная разница между биржевой ценой и ценой по СЧА. Это особенно важно, если активы фонда будут проданы (как это произошло с тем же фондом ПНК).

Дисконт на бирже к цене пая по СЧА около 8,5%. То есть, это дополнительные 8,5% доходности в случае продажи активов фонда в 2031 году. Также помним, что он должен к тому времени ещё подорожать. Ведь недвижимость — что? Правильно, всегда растёт. Не знаю только, на сколько.

#инвестиции #недвижимость #зпиф

🫡 Рынок вторичного жилья в ипотеку 🫡 из-за льгот на первичном рынке и дорогих денег

ЦБР и аналитики, а мы с вами ведь тоже своего рода аналитики, прогнозируют, что пузырь раздувается и скоро лопнет (нет, он вечный). Льготные ипотеки на новостройки поддерживают строителей, а вторичное жильё можно покупать либо за нал, либо по ставкам от 14–15%. Давайте посчитаем.

87% всех ипотек в 2022 году — это льготные программы. Лишь 13% покупателей не повезло и пришлось брать за «фулл прайс». Нынешние ставки стали заградительными, а рассчитывать можно лишь на рефинансирование после снижения ставки ЦБ под более низкий процент.

Ввод льготных программ разогнал цены на первичку, ну а вторичка последовала за ней. Она не могла расти пропорционально, потому что без льгот средний ежемесячный платёж (а именно на него ориентируются покупатели) по вторичке раздувается до непосильного.

С 1К2020 по 2К2023 первичка подорожала в среднем на 72%, а вторичка на 49%. Удивительно, но по данным ЦБ зарплаты выросли на 43% — почти как вторичный метр. Если вдруг кому-то поднимали зарплаты, помашите в монитор 46% прибавленных денег.

🏚 Вторичный рынок

Я взял самую базовую программу у Сбера, именно он выдаёт большинство ипотек. Срок 15 лет, потому что разница с 30 годами всего 8 тысяч рублей, а по статистике ипотека в среднем гасится примерно за 13–17 лет. Первоначальный взнос — 10% от 10 млн. Платёж — 140к в месяц. Ставка — 17,3%!

Итоговая сумма — 25,2 млн вместо 9 млн и +1 млн первоначального взноса. Итоговая переплата 160%.

Если воспользоваться всеми плюшками Сбера, то удастся снизить платёж до 100–110 тысяч в месяц. Уже лучше, от 18 до 21,6 млн или переплата от 80% до 116%. Но там приличная страховка будет включена в тело кредита.

🏠 Первичный рынок

Здесь на льготные программы приходится доля в 87%. ИТ — от 4,7%. Семейная — от 5,7%, господдержка (большая часть граждан может оформить, но есть лимиты: до 12 млн в Москве, СПб, МО и ЛО, 6 млн в других регионах) — от 7,7%. Военная — не сильно выгодно, от 13,1%.

Возьму вариант со стандартной господдержкой. Без дополнительных факторов это будет 8%. Тоже на 15 лет.

Первоначальный взнос — 10% от 10 млн. Платёж — 81к в месяц. Ставка — 8%!

Итоговая сумма — 14,6 млн вместо 9 млн и +1 млн первоначального взноса. Итоговая переплата 56%.

Внимательный читатель заметит, что здесь, во-первых, нужно уложиться в лимит, а во-вторых, метр в новостройке стоит больше. Поэтому прибавим 2 млн, разгонимся 12 млн, из которых 1,8 млн — первоначальный взнос. Больше 12 млн по льготной программе ну никак нельзя. Меньше 15% калькулятор не позволяет выставить первоначальный взнос. Квартира будет по метражу сопоставима с вторичкой за 10 млн, возможно, в районе попроще.

Первоначальный взнос — 15% от 12 млн. Платёж — 97к в месяц. Ставка — 8%!

Итоговая сумма — 17,6 млн вместо 10,2 млн и +1,8 млн первоначального взноса. Итоговая переплата 62%.

160% переплаты по вторичке против 62% переплаты по первичке — сильно, правда?

Чтобы платежи сравнялись, вторичка должна стоить 8 млн, то есть, на треть меньше, чем первичка. Тогда первоначальный взнос будет 15% от 8 млн (1,2 млн), а ежемесячный платёж будет 99 тысяч рублей — почти как с первичкой за 12 млн.

Можно снизить до 90–92к в месяц. В любом случае, переплата по льготной программе будет ниже. А уж для айтишников и молодых семей ситуация даже позитивная.

После сдачи дома квартира, купленная на первичке, попадает на вторичный рынок, то стоит задуматься о том, как её можно продать дороже, если для покупателя это будет означать дополнительные 100%, да даже 50% переплаты? За эти деньги можно потерпеть неудобства первички, но не брать вторичку.

Ситуация на вторичном рынке будет оставаться сложной до тех пор, пока ставки не станут отличаться хотя бы на 2–3%, но не на 9%.

В Москве и Сочи, а отчасти и в СПб ситуация складывается уникальная. В этих городах много объектов дороже лимитов в 12 млн. Но и тут есть есть решение — специальные программы от застройщиков. Только там много нюансов, благодаря которым переплата может оказаться по факту выше.

#недвижимость #давайтепосчитаем

Ставки растут, а Сочи и Москва опять (всегда) дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Что там произошло?

👉 Это краткая версия поста, а полную с кучей графиков читайте тут.

🏖 Сочи (объявления)

Ключевая ставка выше — цены выше. Классика. Как только ставки по ипотекам растут, люди бегут покупать. Цены поднимаются. Замкнутый круг.

Первичка снова сильно подорожала с 362к до 413к, а вот вторичка — не так сильно, с 291к до 295к. Но это не рекорд, было прошлым летом и дороже. Видимо, инфоцыганская банда работает с новой силой, секта «недвижимость в Сочи всегда растёт» мутит грязь. Расти-то может и растёт, но ценник уже очень трудненький для покупателей. Первичка +30% за 2 месяца.

Сочи: август → сентябрь
Первичка: 362к → 413к (+14,1%)
Вторичка: 291к → 295к (+1,3%)

🏙 Москва (объявления)

Первичка подорожала с 347к до 353к, а вот во вторичке аномалия. Вторичка подорожала с 387к до 398к за метр. За 2 месяца вторичка подорожала примерно на 15%.

Москва: август → сентябрь
Первичка: 347к → 353к (+1,7%)
Вторичка: 387к → 398к (+2,8%)

Новая ставка по идее должна была прибить цены в объявлениях, но случилось ровно противоположное.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

По первичке в Москве рост. Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 277к, СберИндекс показывает 272к за метр. Это на 22% ниже, чем цены в объявлениях. Но видно, что цены в объявлениях растут примерно пропорционально реальным ценам сделок.

🎳 Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления
Москва: первичка 353к, вторичка 398к
Сочи: первичка 413к, вторичка 295к
СПб: первичка 247к, вторичка 202к
Анапа: первичка 133к, вторичка 132к
Краснодар: первичка 140к, вторичка 140к

Первичка в Сочи снова в космосе. Как и вторичка в Москве. Удивительно. Нет ничего дороже сочинской первички.

Эльвира Набиуллина повысила ключевую ставку ЦБ до 13%. Я подробно писал о том, как и на чём это отразится.

Для рынка жилья это в теории значит то, что ипотеки станут дороже, а значит цены на первичку пойдут вниз. На практике же — наоборот. Почему? Покупателей с деньгами осталось мало, но с них нужно срубить по-максимуму.

👀 Что ещё происходит с недвижкой

· Первоначальные платежи подняли до 20%.

· 1 октября в силу вступают запретительные надбавки Центробанка к коэффициентам риска по ипотеке — люди побежали брать, пока дают, создав видимость спроса. В октябре должно все упасть (хех, ну посмотрим).

· Средний ежемесячный платёж с новыми ставками на ипотеку вырос на 40%.

· Сбер ожидает снижение выдачи ипотек минимум на 30% в четвёртом квартале 2023.

· Люди стали чаще смотреть в сторону ИЖС.

😎 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 2,51 млн с июля 2021 (данные за 1 сентября). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,5 млн. Месяц назад было 12,33! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.
Ну а пока хватает на 8,81 метра! Как мне изначально нужно было 10 млн, так и сейчас — ещё 10 млн. Нуштош.

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Сентябрь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

#недвижимость #москва #сочи

🏠 Инвестиции в недвижимость: ЗПИФы от УК Парус

Продолжаю смотреть на инвестиции в бумажную недвижимость. На очереди фонды от УК Парус. Их фонды недвижимости по праву считаются самыми доходными среди тех, что есть на бирже. Среди фондов есть склады и БЦ, а также обещают скоро фонды на ТРЦ.

⛵ Все фонды Паруса доступны только квалифицированным инвесторам. И раз уж я получил этот статус, то решил посмотреть все фонды.

Другие фонды, про которые я уже писал:
1. Рентный доход (РД) от ВТБ
2. Арендный бизнес 7 (АБ7) от Сбера
3. Арендный поток 1 и 2 (АП) от Альфа Капитал
4. Атриум

Что внутри и почему только для квалов?

Внутри одного фонда лежит один актив. Это либо склад, либо БЦ, либо ТРЦ (в будущем). В отличие от других фондов, Парус использует кредитные деньги для формирования фондов (покупки коммерческой недвижимости). Кредит гасится по мере приобретения паёв инвесторами. Также внедряется подход «Level up» — когда не совсем гасится, подробнее по ссылке в видео. Теоретическая доходность выше, риски выше. Поэтому для квалов — и точка.

Купить паи фондов можно на сайте Паруса или на бирже. Я выбираю второй вариант. В стакане от УК на данный момент есть только ЛОГ и ДВН. Остальные уже только на вторичном рынке (и они, как водится, стали дороже). Но скоро должны будут добавиться новые фонды. Также мне нравится то, выплаты периодически поднимаются (раз в 1–2 года). Доходность растёт. Ниже я посчитал доходность по текущим биржевым ценам к текущим выплатам.

Комиссии: всегда 10% от дохода + 10 млн рублей за год.

🔸ПАРУС-ЛОГ
ISIN: RU000A105328
Актив: склад
Level up: да, 35% (снизят до 20%)
Старт: апрель 2023
Цена пая по СЧА / на бирже: 980 / 980 руб
Выплаты за месяц: 8,43 руб (9,05 с января 2024)
Доходность: 10,32% (11,08% с января 2024)

🔸ПАРУС-НОРД
ISIN: RU000A104KU3
Актив: склад
Level up: да, 42%
Старт: октябрь 2022
Цена пая по СЧА / на бирже: 1 100 / 1 162 руб
Выплаты за месяц: 10 руб
Доходность (биржа): 10,32%

🔸ПАРУС-ОЗН
ISIN: RU000A1022Z1
Актив: склад
Level up: да, 44%
Старт: май 2021
Цена пая по СЧА / на бирже: 6 300 / 7 840 руб
Выплаты за месяц: 66,53 руб
Доходность (биржа): 10,18%

🔸ПАРУС-СБЛ
ISIN: RU000A104172
Актив: склад
Level up: да, 34%
Старт: январь 2022
Цена пая по СЧА / на бирже: 1 000 / 1 192 руб
Выплаты за месяц: 9,08 руб
Доходность: 9,14%

🔸ПАРУС-ДВН
ISIN: RU000A1068X9
Актив: БЦ
Level up: нет
Старт: август 2023
Цена пая по СЧА / на бирже: 910 / 910 руб
Выплаты за месяц: 7,32 руб
Доходность: 9,7%

Ещё 6 фондов Парус планирует запустить в ближайшее время, 2 из них — до конца 2023 года. В ДВН высокая ставка по кредиту с привязкой к ставке ЦБ. Дополнительный риск. В ЛОГ кредит состоит из 3 частей, 2 из которых привязаны к КС, в планах погасить самый дорогой, снизив кредит до 20%.

Сравнение доходности

В зависимости от фонда и цены, за который можно купить пай, доходность получается от 9 до 10,3%. При этом паи на вторичном рынке торгуются выше СЧА. Доходности конкурентов не выше, на сентябрь такие были, сейчас слегка повыше должны быть. АБ7: 9,35%, РД: 9,43%, АП1: 8,75%, АП2: 8%, Атриум: 9,14%. Но стоит учитывать, что из-за повышения ставки ЦБ все фонды так или иначе начинают смотреть в сторону снижения цен, доходности повышаются.

Что бы выбрать?

Я в свой портфель выбираю ЛОГ и НОРД. По ним на данный момент неплохая доходность (если абстрагироваться от КС), есть в перспективе повышение ренты, ну и СЧА может (должна, ведь недвижимость всегда вверх) вырасти.

#инвестиции #недвижимость

Не опять, а снова Сочи и Москва дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Что там произошло?

👉 Это краткая версия поста, а полную с кучей графиков читайте тут.

🏖 Сочи (объявления)

В сервисе, в котором я отслеживаю цены объявления, произошла аномалия с ценами. Цены на графике улетели, причём задним числом тоже. Во вторичке — наоборот упали. На другом сервисе – более правдоподобно. Сентябрь — 286к, октябрь — 290к за метр. По первичке там нет данных. Пока опустим.

Сочи: сентябрь → октябрь
Первичка: ? → ?
Вторичка: 286 → 290к

🏙 Москва (объявления)

Первичка подорожала с 353к до 355к. Вторичка подорожала с 398к до 405к за метр.

Москва: сентябрь → октябрь
Первичка: 353к → 355к (+0,6%)
Вторичка: 398к → 405к (+1,8%)

Повышение ставок по кредитам продолжает не работать, ничего нового. Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

По первичке в Москве рост. Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 280к, СберИндекс показывает 279к за метр. Это на 22% ниже, чем цены в объявлениях. Но видно, что цены в объявлениях растут примерно пропорционально реальным ценам сделок.

🎳 Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления
Москва: первичка 355к, вторичка 405к
Сочи: первичка ?, вторичка 290к
СПб: первичка 247к, вторичка 207к
Анапа: первичка 153к, вторичка 147к
Краснодар: первичка 152к, вторичка 152к

Эльвира Набиуллина уже повысила ключевую ставку ЦБ до 13%. Скоро новое заседание, могут и выше поднять, как минимум — оставить. Для рынка жилья это в теории значит то, что ипотеки стали дороже, а значит цены должны идти вниз. На практике же — наоборот. Наблюдаем.

👀 Что ещё происходит с недвижкой

· В 3К2023 года в Москве было зарегистрировано 29,24к ДДУ с ипотекой. Это рекорд, он на 40% превышает прежний максимум.

· В крупнейших городах России ипотека выходит примерно в 2 раза дороже, чем аренда. В Москве — в 2,3 раза, в СПб — в 2,16. Меньше всего — в Челябинске, в 1,46.

· Спрос в октябре незначительно снижается по сравнению с сентябрём. От 3% до 15% снижения называют разные эксперты. Но кажется, что четвёртый квартал всё же будет ниже третьего.

😎 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 2,61 млн с июля 2021 (данные за 1 октября). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,29 млн. Месяц назад было 12,5! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.
Ну а пока хватает на 9,05 метра!

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Октябрь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

#недвижимость #москва #сочи

🏠 Сочи и Москва продолжают дорожать. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Что там произошло?

👉 Это краткая версия поста, а полную с кучей графиков читайте тут.

🏖 Сочи (объявления)

Видно снижение с 491к до 465к за метр в первичке, эти данные весьма спорные, я уже писал, что они аномально высокие. Впрочем, кто знает, предела у цен же нет, а предложений меньше. Вторичка немного подорожала с 266к до 272к.

Сочи: октябрь → ноябрь
Первичка: 491к → 465к (-5,3%)
Вторичка: 266к → 272к (+2,2%)

🏙 Москва (объявления)

Первичка подорожала с 355к до 361к. Вторичка подорожала с 405к до 414к за метр.

Москва: октябрь → ноябрь
Первичка: 355к → 361к (+1,7%)
Вторичка: 405к → 411к (+1,5%)

Кредиты дорожают, цены растут. По недвижке-то понятно, льготные программы всё ещё работают, люди спешат взять ипотеку до поднятия первоначального взноса. Застройщики продолжают предлагать свои льготные программы, у того же Самолёта крупным шрифтом указаны 3,5% или около того.

Но посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

По первичке в Москве рост. Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 286к, СберИндекс показывает столько же. Это на 22% ниже, чем цены в объявлениях.

🎳 Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления
Москва: первичка 361к, вторичка 411к
Сочи: первичка 465к, вторичка 272к
СПб: первичка 250к, вторичка 211к
Анапа: первичка 161к, вторичка 150к
Краснодар: первичка 151к, вторичка 117к

Эльвира Набиуллина уже повысила ключевую ставку ЦБ до 15%. Скоро новое заседание, могут и выше поднять. Ставки на ипотеку без льгот и так уже заградительные, так что ничего не изменится. Застройщики, возможно, придумают новые льготы.

👀 Что ещё происходит с недвижкой

· Домклик посчитал, что в сентябре доля льготной ипотеки тоже выросла до максимального значения за весь период наблюдений — 51,7%.

· Перегретость недвижки беспокоит ЦБ. Набиуллина хочет повысить первый взнос по ипотеке, а также отменить массовую льготную ипотеку.

· Было какое-то безумное желание привязать ставку по ипотеке к зарплате.

· Сограждане всё чаще берут в ипотеку строительство частных домов. Не интересуюсь этой темой, но вдруг стоит?

· За год общее предложение новостроек со скидками немного сократилось (с 96,3% до 90%), при этом заметно выросло число лотов, которые можно купить со скидками около 40%.

В целом, никакого позитива для тех, кто хочет снижения цен на квартиры, не наблюдается. Продолжаем наблюдение!

😎 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 2,72 млн с июля 2021 (данные за 1 ноября). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,53 млн. Месяц назад было 12,29! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.
Ну а пока хватает на 10,44 метра! В Челябинске хватило бы на 33 метра, например.

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Ноябрь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

#недвижимость #москва #сочи

🏠 Сочи и Москва VS ужесточения льготных ипотек. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Что там произошло?

👉 Это краткая версия поста, а полную с кучей графиков читайте тут.

🏖 Сочи (объявления)

Первичка продолжает отскок от максимумов, вторичка почти не изменилась. 400+ тысяч за метр, конечно, какой-то сюр. Но то объявления.

Сочи: ноябрь → декабрь
Первичка: 465к → 433к (-6,9%)
Вторичка: 272к → 273к (+0,3%)

🏙 Москва (объявления)

Здесь ситуация противоположная. Вторичка дорожает, первичка немного дешевеет.

Москва: ноябрь → декабрь
Первичка: 361к → 358к (-0,8%)
Вторичка: 411к → 417к (+1,5%)

Что сказать? Ключевая ставка 16%, так что ипотеки без льгот практически нереальны, разве что можно рассчитывать на рефинансирование под более низкие ставки, но когда ж это будет.

Банк России поддержал меры, которые готовит правительство по изменению параметров льготной ипотеки. Они приведут к охлаждению спроса, заявила Набиуллина. Предлагается поднять первоначальный взнос по льготной ипотеке с 20% до 30%, сократить максимальный размер кредита для Москвы, СПб и областей c 12 млн до 6 млн, снизить предельную величину субсидий, получаемых банками, ограничить возможности получения сразу нескольких льготных кредитов, ограничить размер предельной долговой нагрузки заемщика до 50%.

Впрочем, остаются ещё хитрые ходы от застройщиков, и ждём новые.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

По первичке в Москве рост. Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 286к, СберИндекс показывает 291к. Это на 21% ниже, чем цены в объявлениях.

🎳 Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления
Москва: первичка 358к, вторичка 417к
Сочи: первичка 433к, вторичка 273к
СПб: первичка 250к, вторичка 213к
Анапа: первичка 167к, вторичка 153к
Краснодар: первичка 152к, вторичка 118к

Эльвира Набиуллина уже повысила ключевую ставку ЦБ до 16%. Я уже подробно писал про это, так что остаётся только ждать.

👀 Что ещё происходит с недвижкой

· Если говорить про ужесточения, про которые я писал выше, то они коснутся массовой программы, где всем под 8%.

· По семейной ипотеке условия пока что прежние, и семейную ипотеку, полагаю, продлят и после 1 июля 2024 года. Возможно, даже улучшат, но это не точно.

· Льготные ипотеки будут новые, естественно, адресные. Как дальневосточная или арктическая. Бррр.

· По итогам ноября 2023 года, доля льготной ипотеки достигла исторически максимальных 56%.

С августа по ноябрь льготную ипотеки взяли все, кому было надо. Потому что не будет дальше такого. Ждём падения цен? Да. Но они нас не ждут. Продолжаем наблюдение!

😎 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 2,84 млн с июля 2021 (данные за 1 декабря). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,57 млн. Месяц назад было 11,53! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока хватает на 10,81 метра! В Краснодаре хватило бы на 25 метров вторички, например. Средняя цена вторичной квартиры там 4,5 млн.

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Декабрь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

#недвижимость #москва #сочи

🏠 Ипотека встала, но цены в Сочи и Москве не упали. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Что там произошло?

🔗 Это краткая версия поста, а полную с кучей графиков читайте тут.

🏖 Сочи (объявления)

Первичка продолжает отскок от максимумов, вторичка снизилась совсем немного. Но разрыв между первичкой и вторичкой огромный, оно и понятно, массовых льгот на вторичку нет.

Сочи: декабрь → январь
· Первичка: 433к → 379к (-12,5%)
· Вторичка: 273к → 270к (-1,1%)

🏙 Москва (объявления)

Здесь ситуация другая. Вторичка дорожает, первичка немного дешевеет. Вторичка дороже за счёт географии строительства.

Москва: декабрь → январь
· Первичка: 358к → 357к (+0,3%)
· Вторичка: 417к → 423к (+1,4%)

Остаточные льготные одобренные ипотеки, надежда на рефинансирование при ставке ЦБ 16% и увеличение доходов населения поддерживают спрос при искусственном ограничении предложения.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

По первичке в Москве боковик. Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 284к, СберИндекс показывает 294к. Это на 18–21% ниже, чем цены в объявлениях.

🎳 Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодару и Анапе. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления
· Москва: первичка 357к, вторичка 423к
· Сочи: первичка 379к, вторичка 270к
· СПб: первичка 250к, вторичка 214к
· Анапа: первичка 167к, вторичка 154к
· Краснодар: первичка 152к, вторичка 120к

👀 Ситуация со спросом и ипотекой

Спрос на московскую вторичку с сентября по ноябрь оставался примерно на одном уровне. Но зимой активность покупателей начала снижаться, в декабре спрос оказался на 20% ниже осени. Первый месяц 2024 года не порадовал ещё сильнее, спрос упал на 35% по сравнению с прошлогодним январём.

Высокие ставки по ипотеке привели к падению сделок с первичкой и сокращению доли ипотеки. Средняя ставка — 16,94%. В сентябре доля ипотечных сделок составляла 37,4%, в декабре упала до 25%, в январе ипотечные сделки стали единичными. Ну и январь традиционно знаменуется низким спросом.

1 июля 2024 года истекает срок действия сразу двух льготных программ — семейной ипотеки и ипотеки с господдержкой. Есть большая вероятность, что программу с господдержкой не продлят, а семейную оставят. Также продолжаются ИТ-ипотека, сельская, ДВ.

Крупнейшие банки уже заявили, что льготные программы будут только по новостройкам партнёров. Ну понятно. 👏

😎 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 2,96 млн с июля 2021 (отчёт за 1 января). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,44 млн. Месяц назад было 11,57! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока хватает на 11,37 метра! В Ангарске хватило бы на тридцатиметровую однушку. К счастью, она мне не нужна.

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Январь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

#недвижимость #москва #сочи

Исторические максимумы в Москве, а в Сочи нет. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Что там произошло?

🔗 Это краткая версия поста, а полную с кучей графиков читайте тут.

🏖 Сочи (объявления)

Первичка с начала года потихоньку растёт, а вторичка напротив потихоньку дешевеет, судя по объявлениям. Первичка значительно дороже, отрыв увеличивается.

Сочи: январь → февраль
· Первичка: 394к → 404к (+2,5%)
· Вторичка: 270к → 255к (-5,5%)

🏙 Москва (объявления)

Здесь ситуация противоположная, вторичка дороже первички. Первичка за месяц незначительно подешевела, вторичка за компанию тоже.

Москва: январь → февраль
· Первичка: 357к → 354к (-0,8%)
· Вторичка: 423к → 416к (-1,6%)

Остаточные льготные одобренные ипотеки, надежда на рефинансирование при ставке ЦБ 16% и увеличение доходов населения поддерживают спрос при искусственном ограничении предложения.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 288к, на 4к больше января, это повторение исторического максимума (он уже был в мае 2022). СберИндекс показывает 293к (исторический максимум был 294к в январе). Это на 19% ниже, чем цены в объявлениях.

🎳 Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПб, Краснодару и Анапе. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления
· Москва: первичка 354к, вторичка 416к
· Сочи: первичка 404к, вторичка 255к
· СПб: первичка 251к, вторичка 214к
· Анапа: первичка 159к, вторичка 156к
· Краснодар: первичка 169к, вторичка 122к

📊 Более половины россиян планируют купить жильё

За спрос на недвижимость переживать не стоит. По опросу ДомКлик 51% россиян собираются приобрести недвижимость, правда большинство из них (27%) не решили, когда именно. 8% респондентов хотят купить жильё в ближайшие два года, столько же — в ближайшие три-четыре года, 5% — в 2024-м, 3% — не раньше, чем через пять лет.

46% желающих рассматривают для покупки дом, 54% хотят квартиру. Среди тех, кто намерен приобрести квартиру, 42% приглядывают её в новостройках, 36% — на вторичном рынке. 4% респондентов думают о покупке апартаментов. Я среди 36%.

😎 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 3,11 млн с июля 2021 (данные за 1 февраля). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 10,81 млн. Месяц назад было 11,44! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.
Ну а пока хватает на 12,71 метра! В Рязани хватило бы на неплохую однушку или на плохую двушку.

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Февраль — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

#недвижимость #москва #сочи

🆙 Москва и Сочи всё дороже и дороже. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Что там произошло?

🔗 Это краткая версия поста, а полную с кучей графиков читайте тут.

🏖 Сочи (объявления)

Сочи уже готовится к летнему сезону, вторичка начала дорожать, ведь в этом году сдать её можно ещё дороже.

Сочи: февраль → март
· Первичка: 404к → 409к (+1,2%)
· Вторичка: 255к → 277к (+8,6%)

🏙 Москва (объявления)

А теперь в Москву, где своя атмосфера, где нет сезонности, а что есть-то? А есть то, что недвижимость в Москве растёт и растёт в любое время года. Всё, что было недорого, скупили, дешёвого не построили (и не построят).

Москва: февраль → март
· Первичка: 354к → 357к (+0,8%)
· Вторичка: 416к → 420к (+0,9%)

В Москве продажи идут достаточно бодро относительно других регионов. Продано 41% площади, не продано 43%, а по 16% площади продажи не начаты. В других регионах продано в среднем около 30–35% площади.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 295к, на 7к больше февраля, это исторический максимум. СберИндекс показывает 299к (исторический максимум тоже). Это на 19% ниже, чем цены в объявлениях.

🎳 Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПб, Краснодару и решил посмотреть Новороссийск. Цены в объявлениях на первичку и вторичку.

Объявления
· Москва: первичка 357к, вторичка 420к
· Сочи: первичка 409к, вторичка 277к
· СПб: первичка 251к, вторичка 214к
· Новороссийск: первичка 193к, вторичка 145к
· Краснодар: первичка 170к, вторичка 126к

📊 Средний первоначальный взнос по ипотеке вырос до 37,2%

Средний размер первоначального взноса по ипотеке в России в феврале составил 37,2%, посчитали аналитики Домклик. Эта статистика включает только ипотечные сделки Сбербанка.

При этом на вторичном рынке первоначальный взнос в среднем составляет 42,9%, а на первичном рынке — 29,5%.

Но оно и понятно. Брать большие суммы по текущим ставкам довольно сложно, зато можно продать гараж, автомобиль и импортный портсигар, чтобы первоначальный взнос был побольше. Ну и не стоит забывать про альтернативные сделки, они сейчас преобладают. Также в качестве причин эксперты называют изменение параметров льготных программ и ужесточение политики ЦБ в части выдачи ипотеки. Поэтому и приходится сначала подкопить (хотя особо хитрые пользуются плечом под названием «потреб»).

😎 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 3,2 млн с июля 2021 (данные за 1 марта), на 1 апреля должно быть почти 3,5 млн. Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,74 млн. Месяц назад было 10,81! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока хватает на 12,63 метра!

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Март — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

#недвижимость #москва #сочи

🆙 И Москва, и Сочи опять подорожали. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

🔗 Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Это краткая версия поста, а полную с кучей графиков читайте тут.

🏖 Сочи (объявления)

Потихоньку, но цены прибавляют. То ли летний сезон приближается, то ли просто они всегда растут.

Сочи: март → апрель
· Первичка: 409к → 425к (+3,9%)
· Вторичка: 277к → 288к (+3,9%)

🏙 Москва (объявления)

А теперь в Москву, где много людей и зимой, и летом. Новостройки бьют рекорды, а вторичка настолько дорогая, что стоит на месте. Пока стоит.

Москва: март → апрель
· Первичка: 357к → 368к (+3,1%)
· Вторичка: 420к → 419к (-0,3%)

В Москве продажи идут достаточно бодро относительно других регионов. Продано 42% площади, не продано 44%, а по 14% площади продажи не начаты. В других регионах продано в среднем около 30–33% площади по данным ДОМ РФ.

💸 Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 295к, на 7к больше февраля, это исторический максимум. СберИндекс показывает 301к (+2к). По данным ДОМ РФ цена за метр в московской новостройке 327к.

🎳 Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПб, Краснодару и Новороссийску. Цены в объявлениях на первичку и вторичку.

Объявления
· Москва: первичка 368к, вторичка 419к
· Сочи: первичка 425к, вторичка 288к
· СПб: первичка 250к, вторичка 214к
· Новороссийск: первичка 197к, вторичка 146к
· Краснодар: первичка 171к, вторичка 126к

Самое время узнать, что дальше будет с ипотеками. На этот раз я решил поинтересоваться, что за адресные ипотеки планируются.

🏠 Адресная льготная ипотека будет льготной и адресной

Паулаускас поделился инсайдом. Адресная ипотека будет для вторички, возможно, первичка будет позже. Воспользоваться программой адресной ипотеки смогут не только лишь все, а только имеющие статус нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Приоритеты адресного финансирования: медицина, образование, новые технологии, сельское хозяйство, прикладные инженерные профессии, семьи с двумя и более детьми, молодые специалисты. Будем посмотреть.

Ставки по обычной ипотеке от 17–18%, они до такой степени раздувают ежемесячный платёж, что квартира стоимостью даже в 15 млн требует пятёрку сразу и по 150к ежемесячно.

😎 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 3,5 млн с июля 2021 (данные за 1 апреля), на 1 мая должно быть около 3,75 млн. Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,20 млн. Месяц назад было 11,74! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока будем считать, что хватает на 13,02 метра! В Ставрополе, например, за эти деньги можно купить очень годную однушку.

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Апрель — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

🏔igotosochi 🚀 boosty #️⃣ #недвижимость ❎ #москва ❎ #сочи

👀 К вопросу о ежемесячных платежах по ипотеке, если без льгот, есть вот такая иллюстрация.

🏔igotosochi 🚀 boosty #️⃣ #недвижимость ❎ #мемы