✌️ Вместо ПНК — фонды недвижимости от Сбера и ВТБ

После расформирования ЗПИФ ПНК у многих инвесторов стали возникать мысли, чем его заменить, ну и, собственно, у меня тоже. Вариантов немного, а с такой же доходностью вообще нет, к сожалению, ничего. 😣 Потребность с точки зрения стратегии — отвожу фондам недвижимости 10–15% в портфеле ценных бумаг.

На данный момент весь портфель равен 2,15 млн, а если без депозита, то это около 1,2 млн рублей. Сейчас из недвижки у меня только Атриум, у него паи дешёвые, история долгая, поэтому регулярно покупаю. Кроме Атриума после очередного изучения темы остановился на двух фондах: 1️⃣ СФН Арендный бизнес 7 (Сбер) и 2️⃣ Рентный доход (ВТБ). Ну как, это не совсем Сбер и ВТБ, но их дочки — «Современные фонды недвижимости» (дочка Сбера) и «Сбережения плюс» (дочка ВТБ). Альтернативные варианты либо дороже, либо вне биржи, либо дороже и вне биржи. Либо без регулярных выплат. Поэтому смотрю паи до 100 000 рублей или чуть дороже.

АБ7 и РД очень похожи друг на друга. Стоимость пая в районе 100 000 рублей, ежеквартальные дивиденды и сопоставимая доходность.

🏦 СФН Арендный бизнес 7

ISIN: RU000A1034U7
Из чего состоит: 8 складских комплексов, в которых сдаются склады, в разных регионах РФ
Комиссия: 1,5% СЧА + 5% от дохода с ренты
Стоимость пая по СЧА: 106 717 рублей
Стоимость пая на бирже: около 100 000 рублей
Выплаты по последним кварталам: 1017,65; 2038,12; 3023,07; 2210,11; 2024,59; 2419,69
За 4 последних квартала: 9 677 рублей

🏦 Рентный доход (РД)

ISIN: RU000A102N77
Из чего состоит: 64 объекта (офисы в БЦ, склады в СК, торговые помещения)
Комиссия: 2% СЧА
Стоимость пая по СЧА: 114 746 рублей
Стоимость пая на бирже: около 102 000 рублей
Выплаты по последним кварталам: 2345,29; 2182,64; 2040,67; 2163,18; 2165,05; 2696,30; 2609,96; 2157,04; 2474,25
За 4 последних квартала: 9 937 рублей

РД состоит из различных типов недвижимости, а АБ7 — это однотипные гигантские склады а-ля ПНК. Доходность в районе 8–10%. Выплаты скачут от квартала к кварталу, поэтому каждый квартал картина может меняться. Оба фонда торгуются на бирже дешевле СЧА. Это связано с тем, что на бирже цена зависит от спроса и предложения, а в данный момент можно легко найти доходность выше 10%, например, в тех же облигациях.

🤔 Что выбрать?

Оба, но исходя из довольно высокой стоимости одного пая, начинать планирую с одного, потом уже буду добавлять второй. По типам активов мне больше нравится АБ7 + он дешевле. У РД дольше история и чуть выше доходность с пая за последний год. Атриум останется тоже, но его доля будет скорее всего ниже.

🔎 Что ещё есть?

Есть 2 фонда от Альфы — Арендный поток 1 и 2, в районе 250 000 за пай. Есть АБ1 по 400 000 за пай. Есть внебиржевые Активо и Симпл, паи там тоже дорогие, в районе 300 000 за штуку. Пока их не рассматриваю, поскольку пай будет занимать слишком большую долю в портфеле. Для квалов есть фонды от Паруса с дешёвыми паями. Для квалов есть ещё АБ3, «Современная Коммерческая Недвижимость» и «Современный Девелопмент» от Сбера, а также РД-Про от ВТБ. Соответственно, тоже глубоко не изучал.

Для неквалов есть фонд «Коммерческая недвижимость» от Сбера. Меня смущает в нём то, что стоимость пая на бирже в полтора раза выше стоимости пая по СЧА, а выплат пока ещё не было, судя по информации на сайте. Кроме того, есть еще несколько фондов, по которым пока не собрал достаточно информации, например, фонды Навигатора, РВМ или фонд Дом РФ.

💡 В чём идея вообще?

Идея простая — возможность заработать на получении дохода от ренты + на росте стоимости объектов. Не секрет, что коммерческая недвижимость приносит большую доходность от ренты, чем жилая.

Но и для тех, кто хочет вложиться в жилую недвижимость на котловане, тоже есть фонды. Можно купить пай фонда, который покупает квартиры в ЖК на этапе котлована (например, Лужники от Тинькофф). Лично меня больше привлекают фонды с регулярными выплатами, имеющие ликвидность. Фонды АБ7 и РД не самые ликвидные, но купить их реально, сейчас даже ниже номинала по СЧА.

#инвестиции #недвижимость #зпиф

🏙 Инвестиции в недвижимость: ЗПИФ ВТБ Рентный доход

Продолжаю смотреть на инвестиции в бумажную недвижимость. 👀 На очереди Рентный доход от ВТБ — один из самых интересных ЗПИФ недвижимости на бирже, тем более, он доступен неквалам.

РД я рассматриваю в связке с АБ7, которые, на мой взгляд, являются логичной заменой ПНК, который продал свои активы Сберу. Считаю, что от 10% до 20% недвижимости должно быть в моём портфеле, и поскольку его размер плавно приближается к 2,5 млн, два фонда примерно по 100 000 и дешёвые паи Атриума дадут около 10% всего портфеля или около 17% от биржевой части.

🏦 Сбережения+ Рентный доход

ISIN: RU000A102N77
Из чего состоит: офисы БЦ SkyLight и 2 складских комплекса
Комиссия: 2% в год от СЧА
Стоимость пая по СЧА: 113 943 рубля
Стоимость пая на бирже: 99 350 рублей
Выплаты по последним кварталам: 2 609,96 (с учётом сплита); 2 157,04; 2 474,25; 2 125,32
За 4 последних квартала: 9 366,58
Доходность за год: 9,43%
Доходность относительно СЧА за год: 8,22%
Горизонт существования фонда: 17 декабря 2027 с теоретической возможностью пролонгации

🔹 Комиссии

На самом деле, комиссия 2% будет с 1 ноября, пока что 1,5%. Это означает, что доходность снизится, если только УК не начнёт лучше работать. Это не так важно, поскольку на бирже цена определяется спросом и предложениями. Мне по барабану, какие комиссии, если итоговая доходность выше. Частично проблема комиссий решается самим рынком. Все фонды от всех трёх рассмотренных мной УК (Сбер, ВТБ и Альфа) торгуются на бирже с дисконтом, поскольку рынок расставляет всё на свои места.

🔹 Состав фонда

Фонд состоит из трёх объектов. Самая крупная (68%) часть — площади в БЦ SkyLight, это две башни, в которых сидит ВК. Также это два СК: Парк Валищево (24%) и Парк Толмачево (8%). 96,6% фонда вложено в недвижимость, остальное лежит на депозитах.

Тут стоит сделать паузу. Ставки на аренду растут, особенно на аренду складских комплексов. Но долгосрочные контракты, которые есть у УК с клиентами, не позволяют взять и поднять аренду сразу на 20–100500%. Например, с Деловыми линиями, одним из трёх арендаторов складов, уже подписан новый договор, а с Градиентом и Марвелом удастся это провернуть лишь в 2025 и 2027 годах. Деловые линии, Марвел и Градиент арендуют склады фонда. У ВК, соответственно, 94% офисов. Все 100% площадей сданы и приносят доход. Это гуд.

🔹 Аффилированность

В отличие от фондов Альфы, которая сдаёт помещения магазинам из своей группы компаний (Альфе принадлежит большая доля X5) и Сбера, который частично сдаёт свои помещения сам себе, РД сдаёт сторонним компаниям по рыночным ценам. Ну либо я не слышал, что ВТБ купил ВК или кого-то из логистов.

🔹 Доходность

Доходность РД (9,43%) выше, чем у АБ7 (9%), АП1 (8,75%) и АП2 (8%). У Атриума доходность выходит 9,14%, он подешевел в последнее время. Кроме того, всегда помним о том, что реинвестирование повышает доходность.

🔹 Брать или не брать?

Решать это каждый должен сам. Лично я уже решил, что беру уже в ближайшее время РД вслед за АБ7, зявка выставлена. Да, доходность не выглядит сильной, но не забываем про две вещи: 1) недвижимость всегда растёт и 2) есть существенная разница между биржевой ценой и ценой по СЧА. Это особенно важно, если активы фонда будут проданы.

Дисконт на бирже к цене пая по СЧА около 13%. То есть, это дополнительные 13% доходности в случае продажи активов фонда в 2027 году. Также помним, что он должен к тому времени ещё подорожать. Ведь недвижимость — что? Правильно, всегда растёт.

🔹 Пара слов про РД2

РД2 находится в состоянии формирования, в него тоже входят офисы в БЦ SkyLight, а также сейчас привлекаются средства на SFO. Паи можно купить в приложении ВТБ Инвестиций на внебиржевой счёт. Когда фонд сформируется и будет ли он доступен на бирже, не знаю. Обещают, что купят склады, фонд РД2 будет выглядеть примерно также, как и РД. Покупать паи по цене СЧА не хочется. Апд: пишут, в начале 2024 будет на бирже.

#инвестиции #зпиф #недвижимость

🏙 Инвестиции в недвижимость: ЗПИФ Арендный бизнес 7 от Сбера

Продолжаю смотреть на инвестиции в бумажную недвижимость. 👀 На очереди Арендный бизнес 7 от Сбера. Один из немногих интересных фондов недвижимости на бирже, тем более, доступен неквалам.

Я уже подробно писал про ВТБ РД, Альфу Арендный поток 1 и 2, ну и про Атриум. Для квалифицированных инвесторов есть ещё фонды от УК Парус.

АБ7 у меня есть в портфеле в связке с РД, они являются логичной заменой ПНК, который продал свои активы Сберу. От 10% до 20% недвижимости должно быть в моём портфеле, сейчас он около 2,5 млн, два фонда примерно по 100 000 и дешёвые паи Атриума дадют около 10% всего портфеля или около 17% от биржевой части (без учёта депозита). Посмотрим теперь на состав, комиссии, доходность и сравним с конкурентами.

🏦 СФН Арендный бизнес 7

ISIN: RU000A1034U7
Из чего состоит: площади в 10 складских комплексах
Комиссия: 1,5% в год от СЧА + 5% от дохода (суммарно около 2% от СЧА)
Стоимость пая по СЧА: 106 042 рубля
Стоимость пая на бирже: 97 000 рублей
Выплаты по последним кварталам: 2 210,11; 2 024,59; 2 419,69; 2 423,53
За 4 последних квартала: 9 077,92
Доходность за год: 9,35%
Доходность относительно СЧА за год: 8,56%
Горизонт существования фонда: 31 марта 2031 с теоретической возможностью пролонгации

🔹 Комиссии

1% берёт УК за управление, 0,5% берёт депозитарий, а ещё от дохода УК берёт 5%. Если считать, что доходность 10% (на самом деле ниже), то суммарно выйдет до 2%. Это сопоставимо с конкурентами (у РД тоже 2%, у Альфы вообще 2,3%).

Снова повторюсь. Мне по барабану, какие комиссии, если итоговая доходность устраивает. Частично проблема комиссий решается самим рынком. Все фонды от всех трёх рассмотренных мной УК (Сбер, ВТБ и Альфа) торгуются на бирже с дисконтом, поскольку рынок расставляет всё на свои места.

🔹 Состав фонда

Около 19% СЧА — это депозиты. Они должны в ближайшее время стать новыми складами. Оставшаяся часть — помещения в складских и логистических комплексах (суть одна и та же — склады).

На данный момент это площади в 10 комплексах, возможно, их так и останется 10, просто будут добавлены новые территории. 100% целевых активов — это коммерческая недвижимость, которая с точки зрения доходности самая интересная — это склады типа ПНК, из которых можно при хорошем управлении выжимать до 14%. Но ориентироваться на такую доходность от ренты всё же не стоит.

🔹 Аффилированность

Сбер некоторые помещения сдаёт сам себе (адреса складов Сбермегамаркета очень похожи на адреса складов АБ7), поэтому тут есть вероятность, что арендные ставки могут быть ниже рыночных. Альфа в этом плане пошла ещё дальше — они 100% помещений стают Х5, которая принадлежит Альфа-Групп на 50%+. ВТБ сам себе ничего не сдаёт.

🔹 Доходность

Доходность АБ7 (9,35%) похожа на РД (9,43%) и выше, чем у АП1 (8,75%) и АП2 (8%). У Атриума доходность выходит 9,14% к цене пая на бирже, поскольку он сейчас подешевел. Поэтому от Атриума я не отказываюсь, буду его также покупать. Кроме того, всегда помним о том, что при реинвестировании дивидендов (выплат с ренты) эффективная доходность повышается.

Стоит понимать, что доходность сильно зависит от цены покупки. Перед отсечкой цена максимальная, к середине квартала она падает, потом снова растёт до новой отсечки.

🔹 Брать или не брать?

Решение каждый принимает сам, у меня в портфеле АБ7 уже есть. Да, доходность не выглядит сильной, но не забываем про две вещи: 1) недвижимость всегда растёт и 2) есть существенная разница между биржевой ценой и ценой по СЧА. Это особенно важно, если активы фонда будут проданы (как это произошло с тем же фондом ПНК).

Дисконт на бирже к цене пая по СЧА около 8,5%. То есть, это дополнительные 8,5% доходности в случае продажи активов фонда в 2031 году. Также помним, что он должен к тому времени ещё подорожать. Ведь недвижимость — что? Правильно, всегда растёт. Не знаю только, на сколько.

#инвестиции #недвижимость #зпиф