🏗 Сектор недвижимости: как анализировать облигации?
Традиционно на сектор строительства все смотрят с некоторым опасением — и покупатели, и инвесторы, и рейтинговые агентства. В памяти еще живы банкротства СУ-155 и Urban Group. Основные риски в отрасли связаны, в первую очередь, с долгосрочностью выполняемых проектов. Все понимают: на большом временном горизонте случиться может что угодно.
Рейтинговые агентства в своих пресс-релизах пишут черным по белому: “Строительство — отрасль повышенного риска”. При инвестировании в облигации компаний строительного сектора важно грамотно оценить долговую нагрузку эмитента.
Как правильно это сделать?
С июля 2019 года российские застройщики больше не могут прибегать к долевому строительству. Для финансирования своих проектов у них остаются три варианта:
• классические кредиты под залог имущества
• выпуск облигаций
• проектное финансирование с участием банков
Если с первыми двумя вариантами все ясно, то третий вызывает много вопросов.
Как же работает проектное финансирование? Средства покупателей недвижимости переводятся на так называемые эскроу-счета компании в банке. Доступ к ним девелопер сможет получить, только когда сдаст покупателю оплаченную недвижимость. А для финансирования строительства банк выдает застройщику кредит, обеспеченный этими самыми эскроу-счетами.
📍Таким образом, чтобы адекватно оценить долговую нагрузку застройщика, стоит смотреть не только на классический показатель Чистый долг/EBITDA, но и на соотношение средств на эскроу-счетах и суммы долга по проектному финансированию.
Например, у ГК Самолет #SMLT на середину 2021 года задолженность по проектному финансированию составляла 33,5 млрд рублей, а остатки на эскроу-счетах — 65,8 млрд. То есть обеспечение по долгу в два раза превышало его размер.
#IF_облигации_РФ #IF_корп_облигации #IF_образование
Традиционно на сектор строительства все смотрят с некоторым опасением — и покупатели, и инвесторы, и рейтинговые агентства. В памяти еще живы банкротства СУ-155 и Urban Group. Основные риски в отрасли связаны, в первую очередь, с долгосрочностью выполняемых проектов. Все понимают: на большом временном горизонте случиться может что угодно.
Рейтинговые агентства в своих пресс-релизах пишут черным по белому: “Строительство — отрасль повышенного риска”. При инвестировании в облигации компаний строительного сектора важно грамотно оценить долговую нагрузку эмитента.
Как правильно это сделать?
С июля 2019 года российские застройщики больше не могут прибегать к долевому строительству. Для финансирования своих проектов у них остаются три варианта:
• классические кредиты под залог имущества
• выпуск облигаций
• проектное финансирование с участием банков
Если с первыми двумя вариантами все ясно, то третий вызывает много вопросов.
Как же работает проектное финансирование? Средства покупателей недвижимости переводятся на так называемые эскроу-счета компании в банке. Доступ к ним девелопер сможет получить, только когда сдаст покупателю оплаченную недвижимость. А для финансирования строительства банк выдает застройщику кредит, обеспеченный этими самыми эскроу-счетами.
📍Таким образом, чтобы адекватно оценить долговую нагрузку застройщика, стоит смотреть не только на классический показатель Чистый долг/EBITDA, но и на соотношение средств на эскроу-счетах и суммы долга по проектному финансированию.
Например, у ГК Самолет #SMLT на середину 2021 года задолженность по проектному финансированию составляла 33,5 млрд рублей, а остатки на эскроу-счетах — 65,8 млрд. То есть обеспечение по долгу в два раза превышало его размер.
#IF_облигации_РФ #IF_корп_облигации #IF_образование
