Forwarded from 書生
【不提等於不存在】
上週，書生和大家探討了港人北上消費的現象，其中有一點至關重要的「結構性因素」並沒有多少著墨，因為想另寫一篇文章闡明。
其實，港人為何熱衷於北上消費，歸根究底只因為物價便宜；但為何內地的物價特別便宜？這當然有很多經濟因素，如全球通脹，內地卻出現通縮；但真正長遠因素無疑是「租金」。
以經營食肆為例，香港經營餐廳的成本有 5-7 成都是來自「交租」。我們叫一碟乾炒牛河，付費的大部分錢都不落在餐廳老闆袋裡，而是落在背後的地鋪業主手中。有些業主見生意好，便立即加租，實在有很多好食do 值高的餐廳因為捱不過這種加租法而執笠。
早在18年前，香港就講「地產霸權」。講了18年，情況從未改善。「地產霸權」甚至是官方聲稱引發2019年「黑暴」事件的「深層次矛盾」因素：樓價貴、租金高、年青人很難有向上流動、安居樂業的機會。
先不論這是否2019年人們走上街頭的核心原因，但這至少官方的說法。自2020年開始，建制和官媒一直大談特談「深層次矛盾」，稱香港政府必須解決這些問題，有評論文章更揚言「香港地產霸權危害國家安全」。
不過，「深層次矛盾」的論調在最近一年幾乎消失得無影無蹤。官媒最後一次大規模提及這個Term，已經是去年尾的事。
不提不等於不存在，相反沉默往往反映的是事態嚴重到已經無能力解決。正如李家超誓誓旦旦要將香港發展成「家族辦公室」及「加密貨幣」國際都市，結果均無疾而終；同樣，解決香港人無樓住、租金貴的問題一樣失敗收場。
例如政府發展的所謂「簡約公屋」，有9成受訪住房表示「不適宜居住」。房屋局局長何永賢不去想辦法解決問題，反而「寄語」年輕人「千萬不要扭曲自己數十年人生」申請公屋。
同樣，像領匯瘋狂加租的問題講了十幾年，政府一直都沒有妥善處理。即使在疫情最嚴峻期間，香港的鋪位租金仍然沒有大幅下降，最近更有分析師認為未來半年鋪租可能上升5-10%。
書生並不是說政府要實施「租金管制政策」，有很多長遠的發展計畫可以緩減市場租金昂貴問題，更別說香港還有《競爭條例》可用，但這條例如同虛設，不像「煽動罪」那樣被政府「激活」使用。
香港正面臨經濟困境。將港人留在本地消費，有助刺激香港經濟。正常政府應該有長遠目光，留意到所謂「大灣區」與「香港」其實（至少在消費上）是一種「競爭」關係，而不是把人「趕」晒上去，以為「融合」就是雙贏局面。
#北上消費 #深層次矛盾 #地產霸權 #小店經營
上週，書生和大家探討了港人北上消費的現象，其中有一點至關重要的「結構性因素」並沒有多少著墨，因為想另寫一篇文章闡明。
其實，港人為何熱衷於北上消費，歸根究底只因為物價便宜；但為何內地的物價特別便宜？這當然有很多經濟因素，如全球通脹，內地卻出現通縮；但真正長遠因素無疑是「租金」。
以經營食肆為例，香港經營餐廳的成本有 5-7 成都是來自「交租」。我們叫一碟乾炒牛河，付費的大部分錢都不落在餐廳老闆袋裡，而是落在背後的地鋪業主手中。有些業主見生意好，便立即加租，實在有很多好食do 值高的餐廳因為捱不過這種加租法而執笠。
早在18年前，香港就講「地產霸權」。講了18年，情況從未改善。「地產霸權」甚至是官方聲稱引發2019年「黑暴」事件的「深層次矛盾」因素：樓價貴、租金高、年青人很難有向上流動、安居樂業的機會。
先不論這是否2019年人們走上街頭的核心原因，但這至少官方的說法。自2020年開始，建制和官媒一直大談特談「深層次矛盾」，稱香港政府必須解決這些問題，有評論文章更揚言「香港地產霸權危害國家安全」。
不過，「深層次矛盾」的論調在最近一年幾乎消失得無影無蹤。官媒最後一次大規模提及這個Term，已經是去年尾的事。
不提不等於不存在，相反沉默往往反映的是事態嚴重到已經無能力解決。正如李家超誓誓旦旦要將香港發展成「家族辦公室」及「加密貨幣」國際都市，結果均無疾而終；同樣，解決香港人無樓住、租金貴的問題一樣失敗收場。
例如政府發展的所謂「簡約公屋」，有9成受訪住房表示「不適宜居住」。房屋局局長何永賢不去想辦法解決問題，反而「寄語」年輕人「千萬不要扭曲自己數十年人生」申請公屋。
同樣，像領匯瘋狂加租的問題講了十幾年，政府一直都沒有妥善處理。即使在疫情最嚴峻期間，香港的鋪位租金仍然沒有大幅下降，最近更有分析師認為未來半年鋪租可能上升5-10%。
書生並不是說政府要實施「租金管制政策」，有很多長遠的發展計畫可以緩減市場租金昂貴問題，更別說香港還有《競爭條例》可用，但這條例如同虛設，不像「煽動罪」那樣被政府「激活」使用。
香港正面臨經濟困境。將港人留在本地消費，有助刺激香港經濟。正常政府應該有長遠目光，留意到所謂「大灣區」與「香港」其實（至少在消費上）是一種「競爭」關係，而不是把人「趕」晒上去，以為「融合」就是雙贏局面。
#北上消費 #深層次矛盾 #地產霸權 #小店經營
【財經拆局】地產霸權孤注一擲 「國家任務」 還是逃之夭夭？
///近日本港資產市場有非常多話題，其中港股一度十連揚，直撲萬九關口，累積升幅2000多點，似乎反映長線資金真的重新配置這個嚴重落後市場；但同時間樓市方面，就沒有像股市這般多利好消息，二手市場經過撤辣後兩個幾月，小陽春已經提早完結，成交逐步放緩。新盤雖然熱賣，4月一手私人住宅登記創逾17年半新高，但代價很多都是要減價求售，甚至定價低於撤辣前，其中「超人」李嘉誠的長實更要「蝕少當贏」，連龍頭發展商新地，亦要將元朗新盤減價促銷，兩年幾來劈價近三成，當區整個二手市場完全冰封。
不過就算強如長實低負債及有充裕現金流，亦不得不做好延長備用資金準備，罕有全年派息大幅削減一成。而一直保持慷慨派息的新地，中期息出乎意料大減24%，也差於市場預期的減少10%至15%。至於新世界面對高負債負擔，中期息更是誇張地大削逾五成，整體反映賣樓表現差、現金流受損，直接影響派息能力。
分析員續稱，現階段不應憧憬日後地產股能否恢復往昔的派息能力，因過去兩年樓價持續下跌，賣樓銷售金額逐步確認入賬，未來兩三年毛利率仍要下跌，「派息跌咗落嚟就好難回復」。
面對目前經營困境，新世界似乎已經無路可選，一方面繼續大舉出售非核心資產，同時只能「孤注一擲」，承接更多配合國策的「國家任務」。///
（評論純屬作者個人觀點，並不代表本台立場。）
#香港樓市 #香港發展商 #地產霸權 #顏寶剛 #財經拆局
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///近日本港資產市場有非常多話題，其中港股一度十連揚，直撲萬九關口，累積升幅2000多點，似乎反映長線資金真的重新配置這個嚴重落後市場；但同時間樓市方面，就沒有像股市這般多利好消息，二手市場經過撤辣後兩個幾月，小陽春已經提早完結，成交逐步放緩。新盤雖然熱賣，4月一手私人住宅登記創逾17年半新高，但代價很多都是要減價求售，甚至定價低於撤辣前，其中「超人」李嘉誠的長實更要「蝕少當贏」，連龍頭發展商新地，亦要將元朗新盤減價促銷，兩年幾來劈價近三成，當區整個二手市場完全冰封。
不過就算強如長實低負債及有充裕現金流，亦不得不做好延長備用資金準備，罕有全年派息大幅削減一成。而一直保持慷慨派息的新地，中期息出乎意料大減24%，也差於市場預期的減少10%至15%。至於新世界面對高負債負擔，中期息更是誇張地大削逾五成，整體反映賣樓表現差、現金流受損，直接影響派息能力。
分析員續稱，現階段不應憧憬日後地產股能否恢復往昔的派息能力，因過去兩年樓價持續下跌，賣樓銷售金額逐步確認入賬，未來兩三年毛利率仍要下跌，「派息跌咗落嚟就好難回復」。
面對目前經營困境，新世界似乎已經無路可選，一方面繼續大舉出售非核心資產，同時只能「孤注一擲」，承接更多配合國策的「國家任務」。///
（評論純屬作者個人觀點，並不代表本台立場。）
#香港樓市 #香港發展商 #地產霸權 #顏寶剛 #財經拆局
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