Онлайн-голосование в «иной» информационной системе без предварительного выбора этой системы закончилось недействительностью принятых решений

О недостаточной юридической проработке одного из сервисов для онлайн-собраний я уже писала ранее.
Теперь появилось судебное подтверждение: Мосгорсуд оставил в силе решение Гагаринского районного суда о признании недействительным решения собрания, проводимого в форме заочного голосования с использованием информационной системы Butler.

Дом внушительный — суммарная помощь помещений составляет больше 65 тысяч кв.м, поэтому желание собственников упростить себе задачу по проведению собрания вполне объяснимо. Однако на голосование вынесли вопросы, затрагивающие интересы УК: утверждение формы отчётности, внесение изменений в договор управления, смена исполнителя в отношении услуги по охране. Поэтому обращение УК в суд было закономерным.

О необходимости предварительного выбора системы для онлайн-голосований суд указал:
— Общее собрание собственников в форме заочного голосования с использованием информационной системы Butler проведено в информационной системе без предварительного утверждения этой системы, а также без утверждения администратора в установленном законом порядке.
«Для проведения общего собрания собственников в форме заочного голосования с использованием иных информационных систем необходимо предварительное принятие общим собранием собственников решений, предусмотренных п. 3.2 - 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ» (такую позицию Мосгорсуд высказывал и ранее).
— В нарушение п. 3.3 ч. 2 ст. 44 и ч. 4 ст. 47.1 ЖК РФ, администратор собрания на момент голосования не был наделен такими полномочиями.

Также суд с подробными ссылками на законы об информации и электронной подписи пришёл к такому выводу: «в ходе предварительного общего собрания собственники, заполняя и собственноручно подписывая бланки решений выражают свою волю относительно использования конкретной информационной системы при проведении собрания в форме заочного голосования, то есть фактически подписывают соглашение о признании электронной подписи, сформированной конкретной системой равнозначной собственноручной подписи».

Какие другие нарушения отметил суд:
— В сообщении не указаны паспортные данные, номер контактного телефона, адрес электронной почты администратора общего собрания.
— Сообщение о проведении общего собрания было направлено только 33 собственникам (в собрании приняли участие 382 собственника) и не за 10 рабочих дней, а за 2 рабочих дня до собрания (ст. 45 ЖК РФ указывает на 10 дней, без указания «рабочих» - прим. автора).
— В системе не размещены электронные образы решений собственников, проголосовавших в письменной форме.
— Протокол не был автоматически сформирован системой и размещён в ней.

Суд критически отнёсся к информации самой информационной системы о порядке уведомления и подписании бюллетеней электронной подписью. Два свидетеля, не отрицая факта регистрации в приложении и голосования, отметили, что никакие сообщения от системы не получали, коды не вводили, то есть не подписывали бюллетени электронной подписью.

Суд установил, что между системой и собственниками не подписывалось соглашение о равнозначности электронных документов, подписанных простой электронной подписью, и собственноручным подписанным бумажным документам.
«При этом равная юридическая сила бюллетеней для голосования в электронной форме и на бумажных носителях может быть основана только на ранее заключённых сторонами соглашениях, которые допускают такой порядок».
Отсюда суд пришёл к выводу, что электронные бюллетени в количестве 19 429,54 голосов не могут быть учтены при подсчёте кворума. Ряд бумажных бюллетеней тоже был не учтен из-за недостатков заполнения.

По протоколу выходило, что в голосовании приняли участие собственники с 53% голосов. Однако суд счёл, что принявшими участие следует считать собственников с 21,85% голосов. То есть, кроме нарушений в проведении собрания, выяснилось, что на нём не было кворума. Мосгорсуд оставил жалобу ответчиков без удовлетворения.

№33-55326/2023 😋 @gkhvsem

Интересная практика — в Свердловской области управляющая компания пытается возместить за счёт ФКР расходы на ремонт лифтового оборудования

ООО «УК «РЭМП Железнодорожного района» обратилась в суд с иском к ФКР.
УК просила взыскать 283,5 тыс. р. — во столько обошёлся компании ремонт лифтового оборудования в нескольких МКД (замена канатов, редуктора, электродвигателей приводов).
При этом в одних домах собственники собирали деньги в т.н. «общем котле» ФКР, а в других — тоже ФКР, но уже на спецсчете.

Обоснование иска УК: собственники платят регоператору взносы за капремонт, выполненные работы относятся к капремонту, следовательно, они должны быть оплачены за счёт денег ФКР.

Суд удовлетворил иск, и апелляционная инстанция согласилась с обоснованностью требований УК.
Они указали, что работы относились к капитальному ремонту, носили неотложный характер, УК выполнила их за свой счёт, поэтому теперь вправе рассчитывать на возмещение расходов. Тем более что она добросовестно пыталась провести собрания по вопросу капремонта, но они не набрали кворума. Компания действовала исключительно в интересах собственников, никоим образом не ущемляя их законных прав.

Однако Арбитражный суд Уральского округа согласился с нижестоящими судами лишь частично.
Он согласился со взысканием с ФКР 121 тыс. — в отношении домов, у которых был открыт спецсчет на имя ФКР.
Не согласился со взысканием оставшейся суммы в отношении МКД, плативших в «общий котёл».

Дело в том, что во втором случае стоимость выполненных работ могла быть лишь «зачтена» в счёт исполнения будущих обязательств собственников по уплате взносов на капитальный ремонт. Для зачёта есть специальный порядок с установленным перечнем документов, которые надо было предоставить в ФКР. Однако нет доказательств, что УК обращалась с такой просьбой в ФКР.

«Судами не приведено мотивов со ссылкой на конкретные нормы права, в соответствии с которыми сделаны выводы о наличии права у истца на избрание способа возмещения затрат на проведение капитального ремонта общего имущества МКД до наступления сроков Региональной программы, отличного от предусмотренного нормами закона, с учётом установленной законом процедуры и порядка возмещения соответствующих расходов»,
— указала кассационная инстанция и направила дело на новое рассмотрение (в той части, с которой она не согласилась).

№ А60-12936/2023 😋 @gkhvsem

Когда механизированная уборка снега отдельной строкой в квитанции незаконна

Про уборку снега отдельной строкой было и обобщение практики, и отдельный случай в новостройке, дошедший до Верховного Суда РФ
Ещё раньше обобщала практику по теме «Плата за уборку снега «по факту» отдельной строкой в квитанции».

С тех пор ничего не поменялось — некоторые управляющие организации по-прежнему умудряются выставить дополнительную плату без утверждения конкретной стоимости на общем собрании собственников.

В январе апелляционный суд оставил в силе представление Прокуратуры Томской области, внесённое управляющей организации за дополнительные строчки в квитанции: заявителю за 1 месяц было начислено 160 р. за механизированную уборку снега и 505 р. за очистку кровли.

Конкретные суммы платежей на собрании не утверждались. Собственники лишь приняли решение об утверждении тарифа на содержание и текущий ремонт в размере 16,43 р./кв.м., а также решение о том, что услуги по механизированной уборке снега, вывозу снега, очистки кровли от снега, снежных навесов, сбивания сосулек необходимо выставлять отдельной строкой в квитанции из расчёта на квадратный метр.

Управляющая организация в свою защиту добавляла, что наименование услуг, их стоимость («по факту») и порядок внесения указаны в приложении к договору управления, условия которого утверждены общим собранием;
услуги, выставляемые отдельной строкой, не входят в тариф на содержание и текущий ремонт, а являются дополнительными услугами;
выставляя в квитанциях дополнительные услуги, УО не увеличивала в одностороннем порядке тариф на содержание и текущий ремонт МКД.

Однако две судебные инстанции решили, что права прокуратура.
— механизированная уборка и вывоз снега являются дополнительными услугами и выполняются в случае, если предусмотрены перечнем работ и услуг по содержанию общего имущества конкретного многоквартирного дома; при этом размер платы за указанные работы (услуги) подлежал определению собственниками;
«В противном случае управляющая организация получает возможность заключения соответствующих договоров на своё усмотрение без учёта экономических интересов собственников».
— собственники не устанавливали конкретный размер платы за такие услуги, а лишь определили порядок оплаты по статье «механизированная уборка и вывоз снега» с учётом фактически понесённых затрат с каждого квадратного метра жилого (нежилого) помещения в доме, что, по мнению суда, исключает возможность УО производить по ним начисления;
— в рассматриваемом случае УО самостоятельно установила размер такой платы, включив понесённые расходы в платёжные документы.

«Поскольку обществом нарушен порядок начисления обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу, что прокурором Октябрьского района г. Томска правомерно внесено оспариваемое представление».

№ А67-6386/2023 😋 @gkhvsem

Ещё одна история про дополнительную строчку в квитанции и прокуратуру

УК из Удмуртии выставила собственникам к оплате строку «убытки при расторжении договора».

Прокуратура отреагировала на это представлением. Она сослалась на п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг №354, перечисляющий, что именно должно содержаться в платёжном документе.

Позиция компании: требования к платёжному документу, установленные п. 69 Правил № 354, относятся только к плате за коммунальные услуги и не могут распространяться на структуру платежного документа в целом, т.к. последний включает и плату за жилищные услуги. Исполнитель вправе указывать в платёжном документе дополнительную информацию, не предусмотренную Правилами № 354 и Приказом Минстроя № 43/пр.

Однако две судебные инстанции согласились с прокуратурой, решив, что нормативно определён закрытый перечень сведений и услуг, которые подлежат отражению в платёжке.
«Убытки при расторжении договора» не перечислены в составе услуг ни в Жилищном кодексе РФ, ни в Правилах предоставления коммунальных услуг.

Компания указала также на статью 717 Гражданского кодекса РФ, согласно которой заказчик обязан возместить подрядчику убытки, причинённые прекращением договора подряда.
На это суд возразил: «при взыскании убытков при расторжении договора размер и основание для начисления убытков подлежат доказыванию со стороны исполнителя по договору. В рассматриваемом случае данных оснований управляющей компанией не приведено».

Про другие попытки возмещения убытков при расторжении договора управления напомню материал: "Может ли УК взыскать свои убытки с собственников после расторжения договора управления".

№А71-12977/2023 😋 @gkhvsem

Управляющая организация из Новгорода спилила деревья на придомовой территории, и чуть не поплатилась за это штрафом в размере 125 000 р.

При этом компания действовала на основании решения общего собрания и порубочного билета.

Инспекция государственного жилищного надзора и лицензионного контроля решила, что работы проведены в нарушение Правил эксплуатации жилфондла № 170, а также местных Правил содержания и охраны зелёных насаждений. Поэтому надзорный орган попытался привлечь компанию к административной ответственности за нарушение лицензионных требований.

В суде была восстановлена полная хронология событий:
— в апреле собственники на собрании приняли решение о вырубке аварийных деревьев во дворе МКД;
— в мае участок был обследован, после чего составлен акт.
В акте указано, что основанием обследования стал протокол собрания. Там же было указано, что запланированы работы по вырубке деревьев в количестве 6 штук напротив 1-3 подъезда МКД, работы должны быть выполнены в связи с неудовлетворительным состоянием зеленых насаждений и для обеспечения нормативного светового режима в помещениях, а также в связи с наличием угрозы жизни и здоровью граждан, их имуществу;
— в июне управляющая организация оформила порубочный билет № 1 на вырубку деревьев в количестве 6 штук, в котором содержалась ссылка на акт обследования.

Отсюда суды пришли к выводу, что деревья вырублены при наличии порубочного билета, не противоречит п. 3.8.2 Правил № 170.

Инспекция ссылалась на то, что протокол и акт не содержат всей той информации, что требуется местными Правилами содержания и охраны зелёных насаждений. На это суд возразил:
«Само по себе отсутствие в протоколе всей предусмотренной информации не опровергает, что собственники большинством голосов выразили волю на проведение вырубки аварийных деревьев во дворе МКД напротив 1-3 подъездов».
«Отдельные дефекты оформления актов обследования, протокола общего собрания собственников помещений МКД, порубочного билета не исключают факт законности вырубки деревьев».

Похожая история сегодня публиковалась на канале для ТСЖ, но там председателю не удалось избежать ответственности. Поэтому перед проведением подобных работ стоит свериться с действующими в муниципалитете правилами благоустройства или содержания зеленых насаждений.

№ А44-4957/2023 😋 @gkhvsem

Любопытную схему обогащения за счёт муниципалитета попытались провернуть в Свердловской области на основе банальной передачи технической документации

Действующие лица:
— ООО Алапаевская управляющая компания «Виктория» — истец,
— МУП «Коммунальные сети» — ответчик.

Первое лицо истребовало у второго техническую документацию на многоквартирный дом.
Второе лицо не сильно возражало, поэтому спор закончился заключением мирового соглашения.
Мировое соглашение содержало условие о прогрессивной неустойке на случай неисполнения решения — начиная с 500 р. и заканчивая 5000 р. в день.

Через некоторое время Администрация муниципального образования Алапаевское получила письмо от истца: должок МУП составляет 30 млн р., в отношении него подается заявление о банкротстве, а Администрация будет привлечена к субсидиарной ответственности.

Только после этого администрация зашевелилась и обратилась с жалобой в Арбитражный суд Уральского округа.

В жалобе муниципалитет указал, что истцом подано 79 тождественных исковых заявлений к предприятию «Коммунальные сети» об истребовании документации по многоквартирным домам. По ним утверждено 77 мировых соглашений и вынесено 2 решения.
Это сделано не для получения документов, а для незаконного обогащения. МУП и без того убыточный, а определение о прекращении дела в связи с заключением мирового соглашения приведет не только к банкротству предприятия, но и повлечет отчуждение имущества муниципального образования Алапаевское.

Кассационная инстанция удовлетворила жалобу Администрации и направила дело на новое рассмотрение:
— условия мирового соглашения нарушают права и законные интересы МО Алапаевское;
— Администрация не была привлечена к участию в деле в суде первой инстанции, её доводы о злоупотреблении правом ООО Алапаевская УК «Виктория», о необоснованно завышенном размере прогрессивной судебной неустойки, которая ежемесячно увеличивается, должны быть учтены судом и подлежат рассмотрению, поскольку влияют на права собственника.

P.S. По мнению автора, в этой истории явно не хватает уголовно-правовой оценки действий должностных лиц.

№ А60-59984/2022 😋 @gkhvsem

📰 Новости ЖКХ и судебной практики
за прошедшую неделю

Новые статьи на сайте ЖКХ Ньюс:
— Комиссия при оплате ЖКУ: обзор судебной практики
— Как рассчитывается плата за электроэнергию, если прибор учета сломался или вышел срок его поверки

Обновленные материалы на сайте:
— Успешное взыскание задолженности с ЖКХ-диссидентов
— Сдать старые лифты на металлолом: положительный опыт
— Совет дома и использование общего имущества (судебная практика)

Судебная практика с других наших каналов:
📍 Должна ли УО убирать крыльцо и дорожку к нежилому помещению в МКД
📍 Попытка признать конкурс по отбору УК незаконным
📍 Что делать, если соседи нарушают правила содержания собак в квартире
📍 Еще один пример, когда для вывески понадобилось решение ОСС
🔹 У прокурора Промышленного района г. Оренбурга не получилось оспорить решение суда по вновь открывшимся обстоятельствам
🔹 Прокуратура Красносельского района Костромской области с трудом отстояла представление о превышении перерыва подачи холодной воды
📌 В Крыму Инспекция по жилищному надзору необоснованно решила, что собственники не реализовали выбранный способ управления — ТСЖ
📌 Штраф председателю ЖСК за спил деревьев
👮‍♂ Суд отменил штраф надзорного органа Башкортостана по поводу затопления подвала из-за неисправности отмостки
👮‍♂ Суд не согласился с обоснованностью предписания ГЖИ по Оренбургской области, выданного ФКР
👮‍♂ Суд отменил решение Управления госстройжилнадзора Республики Саха (Якутия) о внесении изменений в реестр лицензий

⚡️Верховный Суд готовится ответить на вечный вопрос: «сколько голосов нужно для наделения председателя совета МКД правом на подписание договора управления»

До Верховного Суда РФ добралась Мосжилинспекция.

Напомню, что управляющие организации неоднократно оспаривали её отказы во внесении изменений в реестр лицензий. Отказы были мотивированы тем, что председатель, подписавший договор управления, не был наделен таким полномочием достаточным числом голосов (две трети, по мнению МЖИ).

Арбитражный суд Московского округа признал недействительным один из таких отказов и указал:
— наделение председателя совета МКД правом на подписание договора с УК от имени собственников не следует отождествлять с передачей председателю полномочий на принятие решений по вопросам, указанным в пункте 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ;
— подписание председателем совета МКД договора управления нельзя рассматривать как принятие им какого-либо решения; 
— таким образом, подлежит применению общее правило, предусмотренное частью 1 статьи 46 ЖК РФ, в соответствии с которым  решения общего собрания собственников по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников.

Эта позиция оспаривалась в Верховном Суде РФ, но тот в ноябре отказал МЖИ в полноценном рассмотрении её жалобы.
Важно отметить, что тогда по спорному вопросу было получено более 50% от общего числа голосов всех собственников в МКД (несмотря на более "лояльную" позицию кассационной инстанции).

❗️В новом деле (УК — ООО «СервисГрад») решение было принято большинством голосов от общего числа голосов участников собрания (или меньше 30% от общего числа голосов всех собственников).
На это Мосжилинспекция и давила, приводя в обоснование ч.1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ ("собственники помещений в доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора").

Верховный Суд РФ написал, что этот довод заслуживает внимания, и передал жалобу Мосжилинспекции на рассмотрение Судебной коллегии. Ждем полноценного определения 😏🍿

№ А40-200859/2022 😋 @gkhvsem

"а у нас программа так считает‍"

Потребитель из Москвы выиграл новый спор у контролирующего органа по поводу содержания платёжки за ЖКУ.

Напомню, что до этого он через суд признал незаконным отказ Роспотребнадзора возбудить против ГБУ «Жилищник района Гольяново» административку по ч. 1 ст. 14.5 КоАП РФ.

В этот раз потребитель выиграл примерно по тому же поводу (неполная и недостоверная информация в ЕПД), но уже у Мосжилинспекции, которая не хотела возбуждаться по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ (нарушение лицензионных требований).
Однако в этом деле гражданину пришлось дойти до кассационной инстанции — Арбитражного суда Московского округа, чтобы к его доводам прислушались.

Позиция Мосжилинспекции и двух инстанций:
— между Жилищником и ГБУ МФЦ имеется договор, по которому формированием ЕПД занимается МФЦ;
— в текущей версии АСУ ЕИРЦ формировать платежки можно только так, как они формируются, и вообще эта информация носит справочный характер;
— если сделать нормально, то это «может привести к введению в заблуждение потребителя коммунальных услуг при чтении платёжного документа».

Почему с ними не согласился кассационный суд

По мнению заявителя, учреждением не размещены в платежных документах сведения о суммарных объемах потребленной тепловой энергии на нужды отопления, сведения о показаниях ОДПУ тепла носят явно недостоверный характер.
«Суды не учли, что в поданном в суд заявлении гражданин указывает не только на неполноту сведений ЕПД, но также и на недостоверность (несоответствие действительности) информации в том же ЕПД».

Инспекция не оспаривает отсутствие в платежном документе всех необходимых сведений, довод о недостоверности показаний ОДПУ отопления не опровергала и не проверяла. Не оспаривая наличие нарушения, МЖИ ссылается на отсутствие состава (а не события) правонарушения, так как считает, что Жилищник не виноват.
«Суды не указали, каким образом инспекция при отказе в возбуждении дела об административном правонарушении выяснила, какие меры приняты учреждением, проверяла ли инспекция данный вопрос или нет. Также не указано, что препятствовало указанию достоверных сведений в платежном документе».

Инспекция ссылается на утверждённую в Москве форму ЕПД, не позволяющую указать в ней все сведения, требуемые в соответствии с подпунктом «е» пункта 69 Правил предоставления коммунальных услуг №354.
Однако МЖИ «не указывает, какие действия были совершены в связи с этим в рассматриваемом случае, насколько такое обстоятельство позволяет бездействовать и допускать нарушение требований Правил, утверждённых Постановлением Правительства РФ. Ссылка на текущую версию АСУ ЕИРЦ, ту или иную реализацию возможности отражения в формируемых ЕПД, не может объяснять невыполнение данных требований Правил № 354».

Суды ссылаются на договор между Жилищником и МФЦ, однако самого договора в материалах дела нет. Его существование не отрицается и самим заявителем, однако освобождает ли заключение договора от ответственности за неисполнение обязанности по размещению в квитанции полной и достоверной информации?

Суды не учли обязательность соблюдения требований Правил предоставления коммунальных услуг собственникам №354.
🔥 «В связи с этим предположения о целесообразности либо нецелесообразности такой информации в платежном документе, о допустимости изложения ее в «справочном» виде, насколько рассматриваемые сведения необходимы гражданам, могут ли правильно либо неправильно восприняты, не могут быть признаны несостоятельными».

Заканчивая распекать потакание нижестоящими судами позиции МЖИ и направляя дело на новое рассмотрение, суд округа дополнительно напомнил: истечение срока давности привлечения к административной ответственности не должно стать основанием для повторения вывода о законности отказа МЖИ, который не содержал такого указания, а был мотивирован иначе.

№ А40-56591/2023 😋 @gkhvsem

⚠️ Суд решил, что собственники не могут использовать доход от аренды общего имущества для снижения платы за ЖКУ

В Екатеринбурге собственники приняли решение о распределении дохода от аренды общего имущества, а именно “направлять на снижение общей суммы начислений в квитанциях путем включения в квитанции соответствующей строки "перерасчет коммунальных платежей согласно решению собрания собственников" и в зависимости от площади помещения, находящегося в собственности".
Для расчета размера снижения предусматривалась формула, которая включала даже процент вознаграждения УО за возню с начислениями — 10%.

Однако управляющей организации такое решение чем-то не понравилось, и она оспорила его в суде. Ей удалось убедить суды апелляционной и кассационной инстанции в незаконности принятого решения и в наличии у нее права на его оспаривание.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что решением общего собрания фактически был изменен договор управления. Это предоставляет управляющей компании право оспаривать такое решение, как влекущее изменение порядка перерасчета размера платы за коммунальные услуги.

По мнению суда, целью общего собрания является управление многоквартирным домом, а не извлечение прибыли, поэтому “доход от передачи в аренду общего имущества может быть использован на содержание общего имущества либо на дополнительные услуги в целях его сохранения, и такие доходы не могут быть распределены между собственниками”.

Седьмой кассационный суд общей юрисдикции согласился, что оспариваемым решением общего собрания собственников фактически изменен порядок расчета платы за коммунальные услуги, предусмотренный положениями ст. 154, 157 Жилищного кодекса РФ, Правилами предоставления коммунальных услуг №354 и условиями договора управления.

№ 88-20719/2023 😋 @gkhvsem

ГЖИ Тюменской области отстояла право собственников не платить за обслуживание лифтов отдельной строкой без решения общего собрания об этом

Инспекция проиграла управляющей организации ООО «Феникс» две инстанции, но Арбитражный суд Западно-Сибирского округа отменил решения нижестоящих судов и отказал УО в признании предписания надзорного органа недействительным.

Что было в договоре управления и повлияло на результат разрешения спора:
— в перечень услуг и работ по содержанию общего имущества входят работы, выполняемые в целях надлежащего содержания и ремонта лифтов;
— эти работы включают организацию системы диспетчерского контроля и обеспечение диспетчерской связи с кабиной лифта, обеспечение проведения осмотров, технического и аварийного обслуживания, технического освидетельствования лифтов;
— в состав общего имущества включены лифты и лифтовые шахты;
— размер платы за содержание жилого помещения может быть определен на общем собрании с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок действия договора с учетом ежегодной индексации;
— решением общего собрания утверждена плата за содержание и текущий ремонт в размере 16,51 р.; согласно приложению № 6 к договору в эту плату включаются: управление в размере 2,49 р./кв.м.; техническое обслуживание, в том числе аварийно-ремонтное обслуживание – 3,98 р./кв.м; текущий ремонт – 4,46 р./кв.м; содержание земельного участка – 2,99 р./кв.м; уборка помещений – 2,59 р./кв.м.

Однако управляющая организация сверх этого включала в квитанции дополнительную плату за содержание и текущий ремонт лифтового оборудования (до 01.01.2022 в сумме 5,62 р./кв.м, с 01.01.2022 – 5,86 р./кв.м, с 01.02.2023 – 5,98 р./кв.м).

Позиции действующих лиц

Инспекция: УО в одностороннем порядке изменила размер платы за содержание жилья, предусмотренный договором управления, а именно выставила к оплате дополнительную строку за техническое обслуживание и ремонт лифтов. Однако это входит в работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Собственники отдельного решения по установлению платы за содержание и ремонт лифтов не принимали.

Управляющая организация и суды двух инстанций: в тариф за содержание жилья жильцы не заложили затраты на обслуживание лифтов, а это является обязательной составной частью содержания общего имущества. Фактически такие услуги были оказаны и должны быть оплачены. Плата за них выставлялась исходя из фактически предоставленного объема, а размер не превышал тот, что установлен органом местного самоуправления.

Кассационная инстанция:
— в приложении № 6 к договору управления отдельной строкой плата за содержание лифтового оборудования не обозначена. Однако закон не требует указания составляющих платы за содержание жилья отдельными строками (за исключением платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества);
— не доказано, что расходы на содержание и техническое обслуживание лифта не были учтены в составе утвержденной собственниками платы за содержание и ремонт общего имущества;
— довод УО об отсутствии расходов в составленной ею калькуляции содержания и текущего ремонта дома является необоснованным, поскольку этот документ собственниками не утверждался; сомнительно, что они вообще знали об этой калькуляции.
дальше все по классике:
— все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли они в договоре;
— определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учётом его естественного износа является предпринимательским риском УО.

Суд отклонил ссылки УО на муниципальный тариф, так как в этом случае собственники утвердили размер платы на общем собрании, и нет оснований для применения норм о муниципальном размере платы.

№ А70-8866/2023 😋 @gkhvsem

В Саратове ТСЖ решило погасить задолженность перед ресурсником за счет дополнительных взносов собственников. Не получилось.

Задолженность в размере 727900 р. образовалась в связи с хищением бухгалтером денег со счета ТСЖ.

В 2022 году на общем собрании собственников жилья и членов ТСЖ было принято решение “по вопросу погашения задолженности товарищества перед ресурсоснабжающей организацией ООО "Энергосбыт-Техстекло" путем внесения в платежную квитанцию графы "Целевой взнос" в размере 24,06 р./кв. м”.

Несколько собственников обратились в суд с иском, просили признать решение собрания недействительным, исключить из квитанции строку с целевым взносом и сделать перерасчет.

Три судебные инстанции согласились с обоснованностью таких требований:
— целевой взнос предназначен для погашения задолженности перед ресурсоснабжающей организацией, образовавшейся в результате незаконного получения денежных средств работником ТСЖ;
— в рассматриваемом случае обязанность по внесению дополнительного взноса, не относящегося к управлению и содержанию многоквартирного дома, ни законом, ни Уставом ТСЖ не предусмотрена;
— решение не относится к компетенции общего собрания.

“У членов ТСЖ отсутствует обязанность отвечать по долгам товарищества, последнее вправе в установленном законом порядке обратиться за взысканием материального ущерба, причиненного в результате незаконного получения денежных средств его работником”.

№ 88-32627/2023 😋 @gkhvsem

📰 Новости ЖКХ и судебной практики
за прошедшую неделю

Проекты и законы
📍 Опубликован Федеральный закон от 14.02.2024 № 6-ФЗ о так называемых "наливайках"
📍 Опубликован Федеральный закон от 14.02.2024 № 14-ФЗ о внесении изменений в статьи 57 и 95 Жилищного кодекса РФ
📍 Госдума РФ хочет внести изменения в ст. 157.3 ЖК РФ про доступ газовиков в квартиры

Судебная практика с других наших каналов
📍 Верховный Суд РФ разъяснит порядок внесения изменений в реестр лицензий при назначении временной управляющей организации
📍 ТСЖ из Санкт-Петербурга застраховало свою ответственность, но замучилось с получением страхового возмещения
📍 Спил 11 деревьев закончился для директора УК из Мордовии уголовной ответственностью
📍 Застройщик не может распоряжаться голосами дольщиков
👮‍♂ У Службы жилнадзора Астраханской области не получилось обязать администрацию организовать проверки вентиляционных каналов и дымоходов
👮‍♂ Суд отменил штраф ГЖИ Новосибирской области за отсутствие мест накопления отработанных ртутьсодержащих ламп
👮‍♂ Суд отменил предостережение Департамента ГЖН Республики Марий Эл по поводу превышения периода отключения холодной воды
✅ Самопровозглашенный председатель совета дома осужден за вымогательство денег у УК
📌 Кто виноват в перепаде давления в сети ГВС, если собственник самовольно изменил ее
📌 Жительницы дома выплатят по 5000 руб. за распространение клеветы о председателе правления ТСЖ
🔹 Применение Отраслевого тарифного соглашения для расчета зарплаты работников ЖКХ
🔹 Суды разбираются, законно ли заместитель прокурора Тверской области отказал в возбуждении административного дела
🔹 В Сыктывкаре прокуратура через суд обязала УО отремонтировать качели

Также были опубликованы обобщения от самих судов: 10 позиций Арбитражного суда Уральского округа по вопросам обращения с ТКО и Обобщение практики по взысканию платы за ЖКУ от Восьмого кассационного суда общей юрисдикции.

Просто важное
❗️Управляющие организации и ТСЖ, осторожно — на почту рассылаются фейки о предоставлении списков сотрудников и собственников

P.S. Для любителей комментариев: в группе ЖКХ Ньюс Вконтакте открыла возможность комментирования. Пока не знаю, надолго ли хватит моего терпения 😅 Но если захотите отметиться, пожалуйста, придерживайтесь правил (они закреплены на стене).

Аферист и бездельник

В Тюменской области УК и собственник разбирались в суде, кто кого обидел.

Требования гражданина:
— взыскать компенсацию морального вреда 200000 рублей, расходы на юриста 20000 рублей, расходы по подготовке нотариальных протоколов осмотра доказательств в размере 17720 рублей,
— обязать опубликовать в приложении «Viber» (в группах) опровержение размещенной ранее информации о сборе, хранении и дальнейшем распространении (продаже) им персональных данных, наличии образовавшейся задолженности и ее неуплате, мошенничестве с недвижимостью.

Требования УК:
— признать недействительной, порочащей деловую репутацию информации о наличии у управляющей компании убытков в размере 7500000 рублей, банкротстве, недостоверных сведений о получении доходов, обвинении компании в формировании фиктивных отчетов, наличии у супруга генерального директора оформленных на его имя двух юридических организаций, о распространении клеветы и оскорбления в отношении третьих лиц, о незаконном продлении лицензии, о наличии грубых нарушений, нежелании домов находиться в обслуживании УК, подделке подписей, обвинении в воровстве, о необоснованных начислениях, о коррумпированной связи с ГЖИ Тюменской области, о постановке клинического диагноза сотруднику и т.д.

Суды решили, что доказательства собственника лучше.

Первая инстанция отказала УК в иске, а иск собственника удовлетворила частично:
— взыскала компенсацию морального вреда 10000 рублей, расходы на юриста и нотариуса;
— обязала УК опубликовать опровержение информации, касающейся оценки его личности «Аферист», «Бездельник», по сбору, хранению и дальнейшего распространения (продажа персональных данных), наличия образовавшейся задолженности и её неуплаты, мошенничестве с недвижимостью.

Апелляционная инстанция скорректировала это решение, а именно отменила его в части возложения на УК обязанности опровергнуть информацию о том, что гражданин — аферист и бездельник, а также о наличии у него задолженности.
Слова «аферист и бездельник» носят характер мнения, оценочного суждения и хотя характеризуют истца с отрицательной стороны, но не является достаточным для квалификации их как оскорбления. Факт наличия задолженности по платежам за газ, тепло и электроэнергию достоверен, подтверждается сведениями с сайта ФССП, такая информация сама по себе порочащей не является.

Областной суд согласился с остальным — относительно распространения УК недостоверных порочащих сведений о том, что гражданин занимается сбором и хранением персональных данных с целью дальнейшего распространения путем перепродажи, а также мошенничеством с недвижимостью.
«Порочащий характер указанных сведений является очевидным, высказывание «мошенник» и суждение о сборе персональных данных с целью перепродажи выражены в утвердительной форме, свидетельствуют о факте совершения истцом преступления либо иного правонарушения, посягающего на право собственности и неприкосновенность частной жизни, тогда как стороной ответчика в материалы дела не представлено доказательств соответствия действительности указанных сведений, приговор в отношении истца о привлечении его к уголовной ответственности по статье 159 Уголовного кодекса РФ за мошенничество не выносился, к административной ответственности он за указанные действия не привлекался».

УК отказали в иске, так как приложенные к её иску скриншоты переписок в чатах мессенджера надлежащим образом не были заверены. Другими словами, они не сошли за подтверждение того, что именно оппонент разместил в группах всякую чернуху про компанию.

№ 33-6092/2023 😋 @gkhvsem

Верховный Суд РФ о межевании земельного участка для МКД

Собственник из Горно-Алтайска обратился с иском к местной администрации, которая не хотела ничего делать по образованию и постановке на кадастровый учет земельного участка площадью, необходимой для обслуживания многоквартирного дома.
Истец проиграл первую инстанцию, выиграл апелляционную, проиграл кассационную и наконец добрался до Верховного Суда РФ 🤪

Ситуация. Дом заявителя расположен на участке, который имеет вид разрешенного использования "для проектирования и строительства многоквартирных жилых домов со встроенными нежилыми помещениями". Однако, кроме МКД заявителя, на этом участке стоит часть другого дома, расположившегося ещё на двух других небольших участках. Рядом стоят еще три корпуса - на четвертом, большом участке.

Позиция администрации: если собственники хотят упорядочить свои участки, то должны провести собрания (во всех 5 корпусах), принять решение об объединении участков, а потом - об их разделении на нужные кусочки.

Позиция судов первой и кассационной инстанции:
— земельный участок у дома заявителя (какой уж есть) сформирован;
— участки перешли в долевую собственность собственникам помещений в МКД;
— решение о формировании отдельных участков под каждым домом находится в компетенции общего собрания собственников, а что до муниципалитета — то на этом его полномочия всё, окончены.

Позиция апелляционного суда: орган местного самоуправления в силу закона обязан инициировать по обращению собственника о формировании земельного участка для эксплуатации данного дома подготовку соответствующей документации.

Верховный Суд РФ согласился с этой позицией.

➡ поскольку формирование участков, на которых расположены МКД, относится к области публичных правоотношений, то органы местного самоуправления не вправе произвольно отказаться от выполнения этой обязанности, если для формирования участка имеются все законные основания;

➡ с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД в долевую собственность собственников поступает участок, образованный органом местного самоуправления для эксплуатации конкретного дома;

➡ при этом участок под МКД должен быть образован в установленном порядке, поставлен на государственный кадастровый учет как земельный участок под таким домом с соответствующим видом разрешенного использования, предусматривающим возможность эксплуатации дома;

➡ участок, предоставленный застройщику под строительство, переходит в долевую собственность собственников помещений лишь при условии, что он образован в границах, в которых в дальнейшем будет осуществляться его эксплуатация.

Суд отметил, что ни один из рассматриваемых участков не предназначен и фактически не может использоваться для эксплуатации дома заявителя или соседнего дома.
Когда на участке расположено несколько многоквартирных домов, не являющихся единым жилищным комплексом, либо иных объектов, не предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, у собственников в таких домах не возникает права общей долевой собственности на земельные участки, предоставленные под застройку.
В таком случае муниципалитет под каждым из таких МКД обязан образовать участок.

№ 52-КАД23-1-К8 😋 @gkhvsem

Выдача квитанций только по заявке: нарушение или нет

В Кемеровской области суды решили, что нет.

Описание ситуации со стороны собственника-истца: управляющая организация выдает платежные документы исключительно по заявке; это создает неблагоприятные условия для потребителя; потребитель испытывает страх, волнение, беспокойство, то есть ему причиняется моральный вред, который можно оценить в 100000 рублей.

Взгляд со стороны УО: её действия соответствуют условиям договора управления, согласно которому УО обязана по заявке собственника выдавать платежные документы, справки и иные документы, предусмотренные законодательством.

Суды вспомнили пункт 31 постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2017 г. № 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения…".
В нём разъяснено, что плата за ЖКУ вносится на основании платежных документов, в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в ГИС ЖКХ (пункт 9 статьи 2, часть 2 статьи 155 ЖК РФ); на потребителя услуг не может быть возложена обязанность по получению платежного документа только на бумажном носителе или только в электронном виде.

Далее суды указали, что действующее правовое регулирование допускает несколько способов извещения собственника о размере платы за жилое помещение и потребленные коммунальные услуги. При этом указанные способы не являются исчерпывающими и взаимно дополняют друг друга.

Следовательно, включение в договор управления положений о том, что платежные документы выдаются по заявлению лица, непосредственно не приводит к ухудшению положения потребителя в отношениях с управляющей организацией.

“Такое условие может быть предметом проверки в случае оспаривания договора управления в соответствующей части, однако само по себе не является ничтожным. Требований же об оспаривании договора управления в рамках настоящего спора заявлено не было”.

Кроме того, суды учли информацию управляющей организации о том, что истец ежемесячно оплачивает ЖКУ наличными денежными средствами в кассу. Отсюда следовало, что истец “имеет достаточную осведомленность о размере причитающихся платежей, порядке и сроках их оплаты, т.е. не имеет каких-либо объективных препятствий к реализации своих правомочий собственника помещения и потребителя услуг”.

Вывод судов: “факт вручения платежных документов по заявке не приводит к нарушению прав потребителя и не создает предпосылку для возможности компенсации морального вреда”.

№ 88-209/2024 😋 @gkhvsem

📰 Новости судебной практики
за прошедшую неделю — с других наших каналов

📍 В Саратовской области суды решили: собственник не должен возмещать ТСЖ расходы на замену стояка отопления
📍 Перевод со спецсчета на счет регионального оператора из-за непроведения капремонта — случай из Санкт-Петербурга
📍 УО из Екатеринбурга не удалось обязать председателя СМКД освободить подвал от личных вещей жильцов
📍 ТСЖ из Краснодарского края не удалось зачесть потраченные на капремонт средства в счет будущих платежей

👮‍♂ Суд отменил штраф Службы жилнадзора Астраханской области за отсутствие воды
👮‍♂ Апелляционный суд признал документарную проверку ГЖИ Ярославской области незаконной
👮‍♂ Инспекция по жилищному надзору Республики Крым не смогла признать недействительным решение общего собрания собственников

✅ В Новосибирске УК оштрафовали на 125 тысяч за подписание акта приемки работ членом совета, а не председателем совета МКД
✅ Председатель совета дома взыскал средства на капремонт со спецсчета комитета ЖКХ г. Барнаула

📌 Прекращаются ли полномочия правления ТСЖ (ЖСК) по истечении установленного срока
📌 Должно ли ТСЖ открывать подвалы для осмотра по требованию собственников

🔹 Прокурор г. Новотроицка Оренбургской области через суд обязал УО установить автоматические регуляторы температуры горячей воды
🔹 Суды разбирались, законна ли проверка прокуратуры г. Долгопрудного Московской области