Год закончился – деньги остались: что с ними может сделать управляющая компания?
Продолжим разговор на тему #годовойотчет
👉В многоквартирном доме может сложится такая ситуация, что по итогам года образовалась экономия – на содержание денег потрачено меньше, чем управляющая организация собрала с жителей.
💰Куда можно использовать эту экономию?
Открываем Жилищный Кодекс РФ (ч.12 ст.162). Тут законодатель всем предоставил главный вариант – управляющая компания может тратить их по своему разумению, но если выполняются два условия:
❗️выполнены все работы, которые планировались в прошедшем году;
❗️у собственников дома нет претензий к качеству работ, выполненных управляющей компанией.
Но от законодателей есть и ещё один вариант: в договор управления можно внести условие любого другого варианта распределения образовавшейся экономии – хоть всё на дом потратить, хоть поделить с УК в любых пропорциях.
‼️Поэтому помните – #договоруправления это важно!
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого
Продолжим разговор на тему #годовойотчет
👉В многоквартирном доме может сложится такая ситуация, что по итогам года образовалась экономия – на содержание денег потрачено меньше, чем управляющая организация собрала с жителей.
💰Куда можно использовать эту экономию?
Открываем Жилищный Кодекс РФ (ч.12 ст.162). Тут законодатель всем предоставил главный вариант – управляющая компания может тратить их по своему разумению, но если выполняются два условия:
❗️выполнены все работы, которые планировались в прошедшем году;
❗️у собственников дома нет претензий к качеству работ, выполненных управляющей компанией.
Но от законодателей есть и ещё один вариант: в договор управления можно внести условие любого другого варианта распределения образовавшейся экономии – хоть всё на дом потратить, хоть поделить с УК в любых пропорциях.
‼️Поэтому помните – #договоруправления это важно!
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого
Когда в ваш многоквартирный дом может прийти любая управляющая компания, выигравшая конкурс?
Есть два случая, когда считается, что собственники не реализовали право по выбору способа управления в своем многоквартирном доме⤵️
1️⃣ Собственники не смогли или не захотели провести общее собрание по выбору способа управления и, соответственно, не создали ТСЖ или не выбрали управляющую компанию.
2️⃣ Собственники провели общее собрание и даже выбрали управляющую организацию, но договор управления подписало меньше 50% собственников (по количеству голосов).
В обоих этих случаях считается, что способ управления домом не реализован, и согласно ст.161, орган местного самоуправления обязан объявить открытый конкурс по правилам, установленным Правительством РФ в постановлении №75.
❗️В результате такой многоквартирный дом получит ту управляющую компанию, которая выиграет этот конкурс.
⏰Сроком минимум на год, а скорее всего – на три.
#договоруправления
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого
Есть два случая, когда считается, что собственники не реализовали право по выбору способа управления в своем многоквартирном доме⤵️
1️⃣ Собственники не смогли или не захотели провести общее собрание по выбору способа управления и, соответственно, не создали ТСЖ или не выбрали управляющую компанию.
2️⃣ Собственники провели общее собрание и даже выбрали управляющую организацию, но договор управления подписало меньше 50% собственников (по количеству голосов).
В обоих этих случаях считается, что способ управления домом не реализован, и согласно ст.161, орган местного самоуправления обязан объявить открытый конкурс по правилам, установленным Правительством РФ в постановлении №75.
❗️В результате такой многоквартирный дом получит ту управляющую компанию, которая выиграет этот конкурс.
⏰Сроком минимум на год, а скорее всего – на три.
#договоруправления
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого
Могу ли я заключить свой договор управления независимо от решения общего собрания?
Формально – нет. Но есть нюансы.
❗️Законодатель определил однозначно: договор управления заключается с каждым собственником помещения в МКД на условиях, указанных в решении общего собрания собственников.
И формально с каждым собственником должен заключаться одинаковый договор.
❗️Но главное – договор заключается на условиях, утвержденных общим собранием. И если подписывается договор, которые не противоречит решению ОСС, то формально это не является нарушением.
✅ Например, органы местного самоуправления бывает дополняют договор управления своими допсоглашениями, которые касаются способа оплаты ЖКУ.
Поэтому настоятельная рекомендация – чтобы не было в будущем никаких разночтений или разногласий, утверждайте на общем собрании не просто основные положения, а сразу полный текст договора управления.
Поверьте, это избавит в последующем от многих разногласий
#договоруправления
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого
Формально – нет. Но есть нюансы.
❗️Законодатель определил однозначно: договор управления заключается с каждым собственником помещения в МКД на условиях, указанных в решении общего собрания собственников.
И формально с каждым собственником должен заключаться одинаковый договор.
❗️Но главное – договор заключается на условиях, утвержденных общим собранием. И если подписывается договор, которые не противоречит решению ОСС, то формально это не является нарушением.
✅ Например, органы местного самоуправления бывает дополняют договор управления своими допсоглашениями, которые касаются способа оплаты ЖКУ.
Поэтому настоятельная рекомендация – чтобы не было в будущем никаких разночтений или разногласий, утверждайте на общем собрании не просто основные положения, а сразу полный текст договора управления.
Поверьте, это избавит в последующем от многих разногласий
#договоруправления
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого
Могу ли я получить на руки договор управления, который подписал председатель совета дома от имени всех собственников?
Договор управления с управляющей организацией от имени всех собственников может подписать председатель совета многоквартирного дома.
✅Такое полномочие ему могут передать собственники на своем общем собрании, набрав 2/,3 голосов от числа голосов всех собственников помещений.
Причем по такому подписанному договору управления обязанными становятся все собственники в доме.
Может ли теперь любой собственник получить копию такого договора после его подписания?
👉Да может. Это прямо определено в части 3 статьи 161.1 ЖК РФ:⤵️
«Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации … копии договора управления многоквартирным домом…»
❗️Так что, если вам понадобилась копия договора управления, можете обращаться в свою управляющую компанию, и вам обязаны будут её предоставить.
#договоруправления
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого
Договор управления с управляющей организацией от имени всех собственников может подписать председатель совета многоквартирного дома.
✅Такое полномочие ему могут передать собственники на своем общем собрании, набрав 2/,3 голосов от числа голосов всех собственников помещений.
Причем по такому подписанному договору управления обязанными становятся все собственники в доме.
Может ли теперь любой собственник получить копию такого договора после его подписания?
👉Да может. Это прямо определено в части 3 статьи 161.1 ЖК РФ:⤵️
«Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации … копии договора управления многоквартирным домом…»
❗️Так что, если вам понадобилась копия договора управления, можете обращаться в свою управляющую компанию, и вам обязаны будут её предоставить.
#договоруправления
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого
Нужно ли разрешение на установку блока кондиционера на фасаде многоквартирного дома?
Такие вопросы регулярно появляются в чатах.
Единообразной практики по стране нет, но коллеги опубликовали недавнее определение Судебной коллегии Верховного Суда РФ (от 28.03.23г. №5-КГ22-150-К2).
👉Согласно этому делу, житель дома в Москве должен был получить разрешение управляющей организации для размещения внешнего блока кондиционера на фасаде здания. Такого разрешения собственник не получил, и управляющая организация добивалась демонтажа кондиционера. В данном случае Верховный Суд встал на сторону УК.
❗️И одна из важных причин, на которую указал ВС РФ, это особенность конкретного МКД: договором управления в этом доме предусмотрена обязанность собственника не допускать без согласования с УО установку на фасаде дома наружных технических устройств, не предусмотренных проектом дома. (видно на иллюстрации к посту)
Так что именно для этого столичного многоквартирного дома получение собственниками разрешения на установку кондиционера от управляющей организации обязательно.
👀 Для остальных домов – всегда внимательно читайте #договоруправления! В Верховном Суде их тоже читают.
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого
Такие вопросы регулярно появляются в чатах.
Единообразной практики по стране нет, но коллеги опубликовали недавнее определение Судебной коллегии Верховного Суда РФ (от 28.03.23г. №5-КГ22-150-К2).
👉Согласно этому делу, житель дома в Москве должен был получить разрешение управляющей организации для размещения внешнего блока кондиционера на фасаде здания. Такого разрешения собственник не получил, и управляющая организация добивалась демонтажа кондиционера. В данном случае Верховный Суд встал на сторону УК.
❗️И одна из важных причин, на которую указал ВС РФ, это особенность конкретного МКД: договором управления в этом доме предусмотрена обязанность собственника не допускать без согласования с УО установку на фасаде дома наружных технических устройств, не предусмотренных проектом дома. (видно на иллюстрации к посту)
Так что именно для этого столичного многоквартирного дома получение собственниками разрешения на установку кондиционера от управляющей организации обязательно.
👀 Для остальных домов – всегда внимательно читайте #договоруправления! В Верховном Суде их тоже читают.
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого
Собственников не устраивает действующий договор управления. Могут ли они внести изменения?
Продолжу тему #договоруправления
👉Ситуация частая: договор управления заключался давно, кем составлялся и принимался неизвестно, устаревшая редакция нынешних собственников не устраивает.
В этих условиях у собственников логичное желание: составим новый договор управления, утвердим на общем собрании и перезаключим его с управляющей организацией.
❓Возможен ли такой вариант?
Коротко: такой вариант возможен только при согласии управляющей организации подписать новую редакцию договора. Понудить УО к подписанию невозможно.
Это подтверждается и решениями судов. Например, коллеги опубликовали ссылку на определение Шестого КСОЮ №88-4269/2023, согласно которому у управляющей организации нет обязанности по закону заключать договор управления только на основании решения ОСС и с условиями, установленными собственниками в одностороннем порядке.
Так что нужно договариваться🤷♂️
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого
Продолжу тему #договоруправления
👉Ситуация частая: договор управления заключался давно, кем составлялся и принимался неизвестно, устаревшая редакция нынешних собственников не устраивает.
В этих условиях у собственников логичное желание: составим новый договор управления, утвердим на общем собрании и перезаключим его с управляющей организацией.
❓Возможен ли такой вариант?
Коротко: такой вариант возможен только при согласии управляющей организации подписать новую редакцию договора. Понудить УО к подписанию невозможно.
Это подтверждается и решениями судов. Например, коллеги опубликовали ссылку на определение Шестого КСОЮ №88-4269/2023, согласно которому у управляющей организации нет обязанности по закону заключать договор управления только на основании решения ОСС и с условиями, установленными собственниками в одностороннем порядке.
Так что нужно договариваться🤷♂️
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого
Госдума кардинально меняет возможности расторжения договора управления домом и облегчает рейдерский захват
Скоро собственников квартир всех многоквартирных домов ждут интересные нововведения. Коллеги написали, что Госдума приняла во втором чтении законопроект № 201813-8 о порядке смены управляющей организации (текст ☝️ выше на картинке).
😎Из этих изменений вытекает два крайне важных следствия.
1️⃣ Раньше можно было расторгнуть договор управления с недружелюбной управляющей организацией только если доказать, что УО не выполняет (грубо нарушает) условия договора управления. Многочисленная судебная практика говорит, что это не просто.
🤷♂️Зато теперь это требование осталось только на первый год. А вот по истечении года договор управления теперь можно будет расторгать, просто проголосовав на общем собрании собственников – и не нужно ничего доказывать про невыполнение договора управления.
2️⃣ А второе следствие значительно печальнее.
Расторгнуть договор управления в первый год можно будет только на старых условиях – грубое нарушение условий такого договора. И теперь суды будут однозначно трактовать это именно так (сейчас они могут и быть на стороне собственников).
🥷А значит если нерадивая УО при рейдерском захвате зайдет в дом, то «вышибить» её путем переголосования на новом общем собрании будет практически невозможно.
И вот почему.
Такая УО только зашла в дом, а значит зафиксировать, что она нарушает договор управления в первое же время будет крайне сложно. И пока суть да дело: фиксация нарушений-ОСС-суд – вот тут год и пройдет. А значит у нерадивых рейдерских УО есть в запасе целый год.💰
Единственный оперативный вариант – через суд оспаривать выбор на ОСС рейдерской управляющей организации. Но, к сожалению, это не всегда получается.
👀 Посмотрим, как новые положения начнут действовать на практике, но пока всё выглядит крайне непродуманно.
#ОСС #договоруправления
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡
Скоро собственников квартир всех многоквартирных домов ждут интересные нововведения. Коллеги написали, что Госдума приняла во втором чтении законопроект № 201813-8 о порядке смены управляющей организации (текст ☝️ выше на картинке).
😎Из этих изменений вытекает два крайне важных следствия.
1️⃣ Раньше можно было расторгнуть договор управления с недружелюбной управляющей организацией только если доказать, что УО не выполняет (грубо нарушает) условия договора управления. Многочисленная судебная практика говорит, что это не просто.
🤷♂️Зато теперь это требование осталось только на первый год. А вот по истечении года договор управления теперь можно будет расторгать, просто проголосовав на общем собрании собственников – и не нужно ничего доказывать про невыполнение договора управления.
2️⃣ А второе следствие значительно печальнее.
Расторгнуть договор управления в первый год можно будет только на старых условиях – грубое нарушение условий такого договора. И теперь суды будут однозначно трактовать это именно так (сейчас они могут и быть на стороне собственников).
🥷А значит если нерадивая УО при рейдерском захвате зайдет в дом, то «вышибить» её путем переголосования на новом общем собрании будет практически невозможно.
И вот почему.
Такая УО только зашла в дом, а значит зафиксировать, что она нарушает договор управления в первое же время будет крайне сложно. И пока суть да дело: фиксация нарушений-ОСС-суд – вот тут год и пройдет. А значит у нерадивых рейдерских УО есть в запасе целый год.💰
Единственный оперативный вариант – через суд оспаривать выбор на ОСС рейдерской управляющей организации. Но, к сожалению, это не всегда получается.
👀 Посмотрим, как новые положения начнут действовать на практике, но пока всё выглядит крайне непродуманно.
#ОСС #договоруправления
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡
Когда собственники могут расторгнуть договор управления в одностороннем порядке
Вчера на лекции «ЖКХ: полезные ответы на сложные вопросы», которую я читал на Московском урбанфоруме, успели за 3 часа обсудить с пришедшими участниками много ЖКХшных вопросов.
Одна из тем была – договор управления многоквартирным домом.
И здесь обсудили в том числе вопросы расторжения.
👉Недавно в Жилищный кодекс внесли изменения, меняющие принципы одностороннего расторжения договора управления со стороны собственников.
Теперь условия одностороннего расторжения выглядят так (ч.8.2 ст.162 ЖК РФ).
📌 В первый год после заключения договор управления МКД можно расторгнуть только в случае невыполнения управляющей организацией условий такого договора (или при изменении способа управления).
📌 А после первого года требования о невыполнении договора управления со стороны УО больше нет – теперь собственники могут расторгнуть договор просто по решению на общем собрании.
✍️ Об остальных следствиях от этого изменения ЖК РФ я уже писал ранее, включая проблемы рейдерского захвата домов.
#договоруправления
🏆Спасибо всем, кто вчера смог прийти на лекцию! Будем встречаться и на следующих мероприятиях.
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡
Вчера на лекции «ЖКХ: полезные ответы на сложные вопросы», которую я читал на Московском урбанфоруме, успели за 3 часа обсудить с пришедшими участниками много ЖКХшных вопросов.
Одна из тем была – договор управления многоквартирным домом.
И здесь обсудили в том числе вопросы расторжения.
👉Недавно в Жилищный кодекс внесли изменения, меняющие принципы одностороннего расторжения договора управления со стороны собственников.
Теперь условия одностороннего расторжения выглядят так (ч.8.2 ст.162 ЖК РФ).
📌 В первый год после заключения договор управления МКД можно расторгнуть только в случае невыполнения управляющей организацией условий такого договора (или при изменении способа управления).
📌 А после первого года требования о невыполнении договора управления со стороны УО больше нет – теперь собственники могут расторгнуть договор просто по решению на общем собрании.
✍️ Об остальных следствиях от этого изменения ЖК РФ я уже писал ранее, включая проблемы рейдерского захвата домов.
#договоруправления
🏆Спасибо всем, кто вчера смог прийти на лекцию! Будем встречаться и на следующих мероприятиях.
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡
Варианты заключения договора управления многоквартирным домом
Договор управления с выбранной собственниками управляющей организацией (имеющей соответствующую лицензию) должен быть подписан всеми собственниками (ч.1 ст.162 ЖК РФ).
При этом условия договора управления должны быть также приняты на общем собрании собственников.
А вот варианты подписания такого договора управления могут быть разными.
📌 Каждый собственник подписывает свой экземпляр договора. Пожалуй, это самый распространенный вариант.
📌 Часть собственников также самостоятельно подписывают каждый свой экземпляр, а часть – выдают доверенность председателю совета МКД, который подписывает договор управления от их имени.
Наверное, самый редко встречающийся вариант из-за необходимости оформления доверенностей.
📌 Договор управления подписывает председатель совета МКД от имени всех собственников на основании полномочий, данных ему на общем собрании собственников.
На мой взгляд – самый оптимальный вариант, удобный для всех. Но для максимальной эффективности необходимо на ОСС принять разу проект договора управления, а не просто его основные условия.
📌 Договор управления подписывается в электронной форме с помощью системы (ГИС ЖКХ).
На практике я такого варианта не встречал ни разу.
❓Может кто его видел в жизни реально?
#договоруправления #управляющаяорганзация
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡
Договор управления с выбранной собственниками управляющей организацией (имеющей соответствующую лицензию) должен быть подписан всеми собственниками (ч.1 ст.162 ЖК РФ).
При этом условия договора управления должны быть также приняты на общем собрании собственников.
А вот варианты подписания такого договора управления могут быть разными.
📌 Каждый собственник подписывает свой экземпляр договора. Пожалуй, это самый распространенный вариант.
📌 Часть собственников также самостоятельно подписывают каждый свой экземпляр, а часть – выдают доверенность председателю совета МКД, который подписывает договор управления от их имени.
Наверное, самый редко встречающийся вариант из-за необходимости оформления доверенностей.
📌 Договор управления подписывает председатель совета МКД от имени всех собственников на основании полномочий, данных ему на общем собрании собственников.
На мой взгляд – самый оптимальный вариант, удобный для всех. Но для максимальной эффективности необходимо на ОСС принять разу проект договора управления, а не просто его основные условия.
📌 Договор управления подписывается в электронной форме с помощью системы (ГИС ЖКХ).
На практике я такого варианта не встречал ни разу.
❓Может кто его видел в жизни реально?
#договоруправления #управляющаяорганзация
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡
Письмо по газу (Минстрой России).pdf
640.1 KB
Минстрой России: для газифицированных многоквартирных домов не обязательно менять договоры управления, уставы ТСЖ/ЖСК и проводить общие собрания
Как я писал, с 1 сентября изменилось законодательство для газифицированных МКД.
Подразумевалось, что для этого необходимо будет проводить общие собрания собственников и вносить изменения в действующие договоры управления с УО и в уставы ТСЖ(Н)/ЖСК.
❗️Начал подниматься вопрос, что если такие изменения не вносить, то договоры управления могут быть признаны не соответствующими законодательству, а ТСЖ/ЖСК могут подпадать под ликвидацию в случае неизменения своих уставов.
‼️Но! Минстрой России разослал письмо всем губернаторам регионов (текст приложен к этому посту), в котором чётко изложил следующую позицию:
📌 Общее собрание собственников не обязательно
Договор управления менять необходимо, но для этого не обязательно проводить ОСС, достаточно просто уведомить собственников о внесении изменения в договор управления.
Похоже, Минстрой считает, что поскольку изменение в договор управления является обязательным и вносится на основании изменения законодательства, то и ОСС не нужно.
📌 Договор управления менять не обязательно
Если договор управления МКД уже содержит положения о том, что управляющая организация в целях исполнения обязательств по договору управления МКД привлекает по договорам иных лиц (в том числе специализированные и иные организации), такой договор управления с учетом ч.2 ст.157.3 ЖК РФ может рассматриваться как уже соответствующий действующему законодательству.
📌 Уставы ТСЖ/ЖСК менять не обязательно
Если в уставе ТСЖ/ЖСК не содержится прямого запрета привлекать по договорам иных лиц (в том числе специализированные и иные организации) в целях исполнения обязательств по содержанию общего имущества МКД, то такой устав с учетом ч.2 ст.157.3 ЖК РФ тоже может рассматриваться как уже соответствующий действующему законодательству.
Спасибо коллегам за текст.
#газ #ТСЖ #ЖСК #устав #договоруправления
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡
Как я писал, с 1 сентября изменилось законодательство для газифицированных МКД.
Подразумевалось, что для этого необходимо будет проводить общие собрания собственников и вносить изменения в действующие договоры управления с УО и в уставы ТСЖ(Н)/ЖСК.
❗️Начал подниматься вопрос, что если такие изменения не вносить, то договоры управления могут быть признаны не соответствующими законодательству, а ТСЖ/ЖСК могут подпадать под ликвидацию в случае неизменения своих уставов.
‼️Но! Минстрой России разослал письмо всем губернаторам регионов (текст приложен к этому посту), в котором чётко изложил следующую позицию:
📌 Общее собрание собственников не обязательно
Договор управления менять необходимо, но для этого не обязательно проводить ОСС, достаточно просто уведомить собственников о внесении изменения в договор управления.
Похоже, Минстрой считает, что поскольку изменение в договор управления является обязательным и вносится на основании изменения законодательства, то и ОСС не нужно.
📌 Договор управления менять не обязательно
Если договор управления МКД уже содержит положения о том, что управляющая организация в целях исполнения обязательств по договору управления МКД привлекает по договорам иных лиц (в том числе специализированные и иные организации), такой договор управления с учетом ч.2 ст.157.3 ЖК РФ может рассматриваться как уже соответствующий действующему законодательству.
📌 Уставы ТСЖ/ЖСК менять не обязательно
Если в уставе ТСЖ/ЖСК не содержится прямого запрета привлекать по договорам иных лиц (в том числе специализированные и иные организации) в целях исполнения обязательств по содержанию общего имущества МКД, то такой устав с учетом ч.2 ст.157.3 ЖК РФ тоже может рассматриваться как уже соответствующий действующему законодательству.
Спасибо коллегам за текст.
#газ #ТСЖ #ЖСК #устав #договоруправления
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡
Где найти информацию о конкурсах по выбору компании для управления многоквартирными домами
В каждом многоквартирном доме должен быть выбран способ управления.
✍️По российскому законодательству если в МКД не выбран или не реализован способ управления, то такой дом должен выноситься на конкурс органом местного самоуправления (ч.4 ст.161 ЖК РФ).
Правила проведения таких конкурсов определены постановлением Правительства РФ №75.
❓И у жителей регулярно возникает вопрос: а где можно посмотреть информацию о таких конкурсах?
❗️Все конкурсы по отбору управляющих организаций публикуются на едином портале ГИС Торги в специальном разделе.
🔎 Там найдется информация по всем объявленным и проведенным конкурсам, победителям и условиям заключаемых договоров управления.
#конкурс #торги #договоруправления
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡
В каждом многоквартирном доме должен быть выбран способ управления.
✍️По российскому законодательству если в МКД не выбран или не реализован способ управления, то такой дом должен выноситься на конкурс органом местного самоуправления (ч.4 ст.161 ЖК РФ).
Правила проведения таких конкурсов определены постановлением Правительства РФ №75.
❓И у жителей регулярно возникает вопрос: а где можно посмотреть информацию о таких конкурсах?
❗️Все конкурсы по отбору управляющих организаций публикуются на едином портале ГИС Торги в специальном разделе.
🔎 Там найдется информация по всем объявленным и проведенным конкурсам, победителям и условиям заключаемых договоров управления.
#конкурс #торги #договоруправления
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡
Что будет, если собственники не примут отчет управляющей организации
📝 В течение первого квартала управляющая организация должна представить собственникам отчет об исполнении договора управления по итогам года.
👮♂️ Непредставление такого отчета влечет штрафные санкции (ст.13.19.2 КоАП РФ).
Поэтому как правило к 31 марта все такие отчеты появляются в ГИС ЖКХ и/или в региональных информационных системах типа столичного портала «Дома Москвы» (который уже почти год не работает надлежащим образом – типа ведутся технические работы 🤬).
🔎Собственники рассматривают этот отчет в течение второго квартала года, следующего за отчетным.
❓Что будет если собственников не устроит отчет УО и они его не примут?
Самый простой ответ: ничего не будет.
🤷♂️Не приняли, и не приняли.
Ничего в Жилищном кодексе и в постановлении Правительства РФ №416 на этот счет не указано.
👉Теоретически, есть исключения из этого простого ответа.
📌 В договоре управления указано, по каким причинам собственники могут не принять отчет, и что должно происходить в этом случае. Тогда, теоретически, могут быть, например варианты по перерасчету. Но всё должно быть прописано именно в договоре управления.
📌 В отчете есть откровенные косяки и подлоги. Например, ремонт подвала в бесподвальном доме, или ремонт мусоропровода в доме без мусоропровода. Тогда это веская причина для обращения в орган жилнадзора и/или прокуратуру.
Но вот захотят ли они этим заниматься – вопрос открытый. Из практики разных домов – вероятность невысока.
❗️Поэтому отчет есть, но его непринятие собственниками – пока штука малорезультативная.
Но если в договоре управления об этом вообще ничего не сказано, то и вообще безрезультатная.
#отчетность #договоруправления #управляющаяорганизация
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡
📝 В течение первого квартала управляющая организация должна представить собственникам отчет об исполнении договора управления по итогам года.
👮♂️ Непредставление такого отчета влечет штрафные санкции (ст.13.19.2 КоАП РФ).
Поэтому как правило к 31 марта все такие отчеты появляются в ГИС ЖКХ и/или в региональных информационных системах типа столичного портала «Дома Москвы» (который уже почти год не работает надлежащим образом – типа ведутся технические работы 🤬).
🔎Собственники рассматривают этот отчет в течение второго квартала года, следующего за отчетным.
❓Что будет если собственников не устроит отчет УО и они его не примут?
Самый простой ответ: ничего не будет.
🤷♂️Не приняли, и не приняли.
Ничего в Жилищном кодексе и в постановлении Правительства РФ №416 на этот счет не указано.
👉Теоретически, есть исключения из этого простого ответа.
📌 В договоре управления указано, по каким причинам собственники могут не принять отчет, и что должно происходить в этом случае. Тогда, теоретически, могут быть, например варианты по перерасчету. Но всё должно быть прописано именно в договоре управления.
📌 В отчете есть откровенные косяки и подлоги. Например, ремонт подвала в бесподвальном доме, или ремонт мусоропровода в доме без мусоропровода. Тогда это веская причина для обращения в орган жилнадзора и/или прокуратуру.
Но вот захотят ли они этим заниматься – вопрос открытый. Из практики разных домов – вероятность невысока.
❗️Поэтому отчет есть, но его непринятие собственниками – пока штука малорезультативная.
Но если в договоре управления об этом вообще ничего не сказано, то и вообще безрезультатная.
#отчетность #договоруправления #управляющаяорганизация
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡
Есть ли у управляющей организации обязанность ежемесячно оформлять акты выполненных работ
Одно из судебных дел между органом Госжилнадзора Белгородской области и управляющей организацией дошло до Верховного суда РФ.
👉Суть спора проста: Управление ГЖН требовало от управляющей организации оформлять акты выполненных работ с собственниками помещений в МКД ежемесячно.
🙅УО не согласилась с таким предписаниям и пошла в суд, который в итоге выиграла во всех инстанциях.
Позиция судов:⤵️
➡️ УО обязана оформлять акты выполненных работ/оказываемых услуг, выполняемых в рамках договора управления (п.9 Правил из ППРФ №290) по утвержденной форме (приказ Минстроя России от 26.10.2015 №761/пр).
➡️ Но в законодательстве нигде не указана периодичность составления таких актов.
➡️ В договорах управления МКД у этой УО также периодичность составления актов не установлена.
✅ Итоговый вывод, подтвержденный ВС РФ (определение от 7 декабря 2023 г. N 310-ЭС23-23754):
хоть управляющая организация и обязана оформлять акты выполненных работ, но нигде периодичность их составления не установлена, а значит нельзя принудить УО готовить такие акты ежемесячно.
❗️Выскажу в сотый раз свою позицию: реальный, проработанный и согласованный (УО+собственники) договор управления это один из главных столпов качественного управления домом и комфорта проживания. При этом большинство собственников вспоминает о договоре управления только после возникновения проблем.
#управлениеМКД #управляющаяорганизация #договоруправления
Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого
Одно из судебных дел между органом Госжилнадзора Белгородской области и управляющей организацией дошло до Верховного суда РФ.
👉Суть спора проста: Управление ГЖН требовало от управляющей организации оформлять акты выполненных работ с собственниками помещений в МКД ежемесячно.
🙅УО не согласилась с таким предписаниям и пошла в суд, который в итоге выиграла во всех инстанциях.
Позиция судов:⤵️
➡️ УО обязана оформлять акты выполненных работ/оказываемых услуг, выполняемых в рамках договора управления (п.9 Правил из ППРФ №290) по утвержденной форме (приказ Минстроя России от 26.10.2015 №761/пр).
➡️ Но в законодательстве нигде не указана периодичность составления таких актов.
➡️ В договорах управления МКД у этой УО также периодичность составления актов не установлена.
✅ Итоговый вывод, подтвержденный ВС РФ (определение от 7 декабря 2023 г. N 310-ЭС23-23754):
хоть управляющая организация и обязана оформлять акты выполненных работ, но нигде периодичность их составления не установлена, а значит нельзя принудить УО готовить такие акты ежемесячно.
❗️Выскажу в сотый раз свою позицию: реальный, проработанный и согласованный (УО+собственники) договор управления это один из главных столпов качественного управления домом и комфорта проживания. При этом большинство собственников вспоминает о договоре управления только после возникновения проблем.
#управлениеМКД #управляющаяорганизация #договоруправления
Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого
С 1 марта начал действовать рекомендательный Национальный стандарт по услугам ЖКХ и управлению многоквартирными домами
Присоединюсь к коллегам и напишу новом ГОСТе в управлении МКД.
Недавно был принят Национальный стандарт РФ ГОСТ Р 56038-2023 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования».
⏱ Действовать он начал с 1 марта 2024 года.
Он включает в себя основные направления, связанные с управлением и содержанием МКД.
Приведу заголовки содержательных блоков.
📌 Общие требования к услугам управления МКД
📌 Хранение, ведение и передача технической документации на МКД
📌 Сбор, уточнение и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в МКД
📌 Подготовка предложений по вопросам содержания общего имущества в МКД
📌 Подготовка предложений по вопросам проведения капитального ремонта МКД
📌 Подготовка предложений о передаче объектов общего имущества в МКД в пользование иным лицам
📌 Организация оказания услуг и выполнения работ по текущему содержанию и текущему ремонту общего имущества
📌 Организация предоставления коммунальных услуг
📌 Организация иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД
📌 Взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления по вопросам, связанным с управлением МКД
📌 Организация расчетов по договору
📌 Обеспечение контроля за исполнением договора
📌 Взаимодействие с собственниками и раскрытие информации о деятельности по управлению МКД
☝️Как видите, охвачены основные составляющие при управлении и содержании МКД.
Но этот Национальный стандарт ГОСТ Р 56038-2023 носит добровольный характер, обязательных требований он не содержит и наказывать за его неисполнение не будут.
📝Это подтвердил и Минстрой России в своем письме от 11.03.24г. N 5892-ОГ/00.
Что не отменяет возможности его использования, например, при составлении договора управления.
#договоруправления #ГОСТ #стандарты #управлениеМКД
Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого
Присоединюсь к коллегам и напишу новом ГОСТе в управлении МКД.
Недавно был принят Национальный стандарт РФ ГОСТ Р 56038-2023 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования».
⏱ Действовать он начал с 1 марта 2024 года.
Он включает в себя основные направления, связанные с управлением и содержанием МКД.
Приведу заголовки содержательных блоков.
📌 Общие требования к услугам управления МКД
📌 Хранение, ведение и передача технической документации на МКД
📌 Сбор, уточнение и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в МКД
📌 Подготовка предложений по вопросам содержания общего имущества в МКД
📌 Подготовка предложений по вопросам проведения капитального ремонта МКД
📌 Подготовка предложений о передаче объектов общего имущества в МКД в пользование иным лицам
📌 Организация оказания услуг и выполнения работ по текущему содержанию и текущему ремонту общего имущества
📌 Организация предоставления коммунальных услуг
📌 Организация иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД
📌 Взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления по вопросам, связанным с управлением МКД
📌 Организация расчетов по договору
📌 Обеспечение контроля за исполнением договора
📌 Взаимодействие с собственниками и раскрытие информации о деятельности по управлению МКД
☝️Как видите, охвачены основные составляющие при управлении и содержании МКД.
Но этот Национальный стандарт ГОСТ Р 56038-2023 носит добровольный характер, обязательных требований он не содержит и наказывать за его неисполнение не будут.
📝Это подтвердил и Минстрой России в своем письме от 11.03.24г. N 5892-ОГ/00.
Что не отменяет возможности его использования, например, при составлении договора управления.
#договоруправления #ГОСТ #стандарты #управлениеМКД
Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого
Сколько голосов нужно набрать на общем собрании, чтобы председатель совета МКД мог подписать договор управления от имени всех собственников?
Этот вопрос долго оставался дискуссионным.
👉👈Была позиция, что нужно простое большинство голосов (50% голосов от общего числа проголосовавших на ОСС). И было мнение, что нужно 50% от всех собственников в доме.
Один из споров, как написали коллеги, дошёл до Верховного Суда РФ (определение от 21.03.2024 № 305-ЭС23-23876 по делу № А40-200856/2022)..
❗️Суть спора была в разных подходах.
Управляющая организация ООО «СервисГрад» считала, что достаточно 50% от проголосовавших, а Мосжилинспекция настаивала, что необходимо 50% голосов от всех собственников в доме.
👍В итоге Верховный Суд РФ вынес вердикт.
Собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников в доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора управления (ч.1 ст.162 ЖК РФ).
‼️А значит председатель совета МКД может подписать договор управления от имени всех собственников только в том случае, если за это отдали свои голоса собственники, обладающие не менее чем 50% всех голосов в доме.
#ОСС #председательСМКД #договоруправления #советМКД
Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого
Этот вопрос долго оставался дискуссионным.
👉👈Была позиция, что нужно простое большинство голосов (50% голосов от общего числа проголосовавших на ОСС). И было мнение, что нужно 50% от всех собственников в доме.
Один из споров, как написали коллеги, дошёл до Верховного Суда РФ (определение от 21.03.2024 № 305-ЭС23-23876 по делу № А40-200856/2022)..
❗️Суть спора была в разных подходах.
Управляющая организация ООО «СервисГрад» считала, что достаточно 50% от проголосовавших, а Мосжилинспекция настаивала, что необходимо 50% голосов от всех собственников в доме.
👍В итоге Верховный Суд РФ вынес вердикт.
Собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников в доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора управления (ч.1 ст.162 ЖК РФ).
‼️А значит председатель совета МКД может подписать договор управления от имени всех собственников только в том случае, если за это отдали свои голоса собственники, обладающие не менее чем 50% всех голосов в доме.
#ОСС #председательСМКД #договоруправления #советМКД
Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого
В каких случаях на общем собрании нужно набрать 50% голосов от всех голосов собственников в доме
Я уже писал, в каких случаях необходимо набрать 100% голосов собственников в доме для принятия решения на общем собрании (ОСС).
Теперь остановлюсь на случаях, когда для принятия на ОСС положительного решения нужно набрать более 50% голосов от всех голосов собственников в доме (а не от проголосовавших на ОСС).
❗️Вот эти решения ОСС (ст.44,46 ЖК РФ)
📌 Выбор способа формирования фонда капремонта и выбор лица, уполномоченного на открытие спецсчета, а также проведения операций с денежными средствами на спецсчете.
📌 Выбор способа управления многоквартирным домом
📌 Наделение совета МКД полномочиями о принятии решения о проведении текущего ремонта
📌 Выбор управляющей организации
📌 Наделение председателя совета МКД правом подписания договора управления от имени всех собственников в доме.
#ОСС #советМКД #управлениеМКД #капремонт #спецсчет #договоруправления
Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого
Я уже писал, в каких случаях необходимо набрать 100% голосов собственников в доме для принятия решения на общем собрании (ОСС).
Теперь остановлюсь на случаях, когда для принятия на ОСС положительного решения нужно набрать более 50% голосов от всех голосов собственников в доме (а не от проголосовавших на ОСС).
❗️Вот эти решения ОСС (ст.44,46 ЖК РФ)
📌 Выбор способа формирования фонда капремонта и выбор лица, уполномоченного на открытие спецсчета, а также проведения операций с денежными средствами на спецсчете.
📌 Выбор способа управления многоквартирным домом
📌 Наделение совета МКД полномочиями о принятии решения о проведении текущего ремонта
📌 Выбор управляющей организации
📌 Наделение председателя совета МКД правом подписания договора управления от имени всех собственников в доме.
#ОСС #советМКД #управлениеМКД #капремонт #спецсчет #договоруправления
Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого
Как нужно уведомлять о прекращении действия договора управления в связи с окончанием срока его действия
В продолжении поста о досрочном расторжении договора управления со стороны управляющей организации расскажу суть самого дела в Кемеровской области, дошедшего до Верховного Суда РФ.
❌Управляющая организация решила не продлевать договор управления, срок действия которого заканчивался.
✍️Для этого УО уведомила председателя совета МКД и отправила заявление в ГЖИ на исключение этого дома из лицензии.
Но ГЖИ посчитала это заявление не соответствующим законодательству и не стала исключать дом из реестра.
УО подала в суд и проиграла все инстанции вплоть до Верховного Суда РФ (определение ВС РФ от 3 мая 2024 г. N 304-ЭС24-5067).
🤷♂️Главная проблема для УО оказалась вот в чем.
УО уведомила только председателя совета МКД.
А поскольку договор управления заключается со всеми собственниками, то все они выступают как сторона этого договора.
❗️И значит УО должна была уведомить каждого собственника (и доказать, что она это сделала).
Причем, это можно было сделать даже хотя бы разместив уведомление на информационных досках в подъездах (с учетом того, что ранее собственники приняли на ОСС решение о такой возможности).
Но УО этого не сделала и теперь ей придется управлять этим МКД весь следующий срок (если собственники не примут ранее другого решения).
‼️Вывод судов.
Если УО желает прекратить договор управления по окончании его действия, то она должна заблаговременно уведомить каждого собственника в этом доме тем способом, которым можно будет потом подтвердить всеобщее уведомление.
#договоруправления #суд #управляющаяорганизация #управляющаякомпания
Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого
В продолжении поста о досрочном расторжении договора управления со стороны управляющей организации расскажу суть самого дела в Кемеровской области, дошедшего до Верховного Суда РФ.
❌Управляющая организация решила не продлевать договор управления, срок действия которого заканчивался.
✍️Для этого УО уведомила председателя совета МКД и отправила заявление в ГЖИ на исключение этого дома из лицензии.
Но ГЖИ посчитала это заявление не соответствующим законодательству и не стала исключать дом из реестра.
УО подала в суд и проиграла все инстанции вплоть до Верховного Суда РФ (определение ВС РФ от 3 мая 2024 г. N 304-ЭС24-5067).
🤷♂️Главная проблема для УО оказалась вот в чем.
УО уведомила только председателя совета МКД.
А поскольку договор управления заключается со всеми собственниками, то все они выступают как сторона этого договора.
❗️И значит УО должна была уведомить каждого собственника (и доказать, что она это сделала).
Причем, это можно было сделать даже хотя бы разместив уведомление на информационных досках в подъездах (с учетом того, что ранее собственники приняли на ОСС решение о такой возможности).
Но УО этого не сделала и теперь ей придется управлять этим МКД весь следующий срок (если собственники не примут ранее другого решения).
‼️Вывод судов.
Если УО желает прекратить договор управления по окончании его действия, то она должна заблаговременно уведомить каждого собственника в этом доме тем способом, которым можно будет потом подтвердить всеобщее уведомление.
#договоруправления #суд #управляющаяорганизация #управляющаякомпания
Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого
При каких условиях собственники могут расторгнуть договор управления в одностороннем порядке
Этот вопрос снова возник на одном из занятий у слушателей, желающих «расстаться» с нерадивой управляющей организацией.
В прошлом году в Жилищный кодекс внесли изменения, меняющие правила расторжения договоров управления.
‼️ Сейчас условия одностороннего расторжения договоров управления, заключенных по результатам выбора управляющей организации на общем собрании, выглядят так (ч.8.2 ст.162 ЖК РФ).
📌 В первый год после заключения договор управления МКД можно расторгнуть со стороны собственников только в случае невыполнения управляющей организацией условий такого договора (или при изменении способа управления). Как говорится, попробуй успеть менее, чем за год доказать неисполнение договора.
📌 А после первого года требования о невыполнении договора управления со стороны УО нет: собственники могут его расторгнуть в любое время по решению ОСС.
#договоруправления
Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого
Этот вопрос снова возник на одном из занятий у слушателей, желающих «расстаться» с нерадивой управляющей организацией.
В прошлом году в Жилищный кодекс внесли изменения, меняющие правила расторжения договоров управления.
‼️ Сейчас условия одностороннего расторжения договоров управления, заключенных по результатам выбора управляющей организации на общем собрании, выглядят так (ч.8.2 ст.162 ЖК РФ).
📌 В первый год после заключения договор управления МКД можно расторгнуть со стороны собственников только в случае невыполнения управляющей организацией условий такого договора (или при изменении способа управления). Как говорится, попробуй успеть менее, чем за год доказать неисполнение договора.
📌 А после первого года требования о невыполнении договора управления со стороны УО нет: собственники могут его расторгнуть в любое время по решению ОСС.
#договоруправления
Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого