Судебная практика

ВС РФ: в разрешении на строительство могут оказать при нехватке инфраструктуры  

Определение ВС РФ от 17 апреля 2025 г. N 308-ЭС24-20719 по делу N А32-53202/2023

Ситуация  

Застройщик для постройки МКД арендовал земельный участок (ЗУ) и получил ГПЗУ. Через два года после этого местная администрация запретила точечную застройку. Застройщик обратился за разрешением на строительство через год после запрета. Разрешение не было выдано.  

Застройщик обратился в суд. 

Позиция судов

Суды начальной инстанции поддержали застройщика — посчитали отказ незаконным, т. к. сведения из ГПЗУ можно использовать в течение 3 лет со дня выдачи. Следовательно, ограничения, введенные через 2 года после запрета, применяться не должны.  

Верховный суд

Поддержал администрацию. 

Аргументы  

1️⃣Запрет на застройку бы установлен в связи с острой нехваткой инфраструктуры: социальной, инженерной и транспортной. Поэтому выдача разрешения невозможна. Появление нового дома усугубит ситуацию и приведет к нарушению прав и интересов жильцов МКД. 

2️⃣ЗУ предоставлялся для строительства ОКС. Так как строительство стало невозможным из-за принятого правового градостроительного акта, правообладатель ЗУ может взыскать убытки.  

Дело отправлено на пересмотр.

@developers_policy  

Льготную ипотеку могут распространить на молодых ученых  

Такое расширение льготной ипотеки предложено премьеру РФ Михаилу Мишустину. 

При положительном решении жилищным кредитом по льготной ставке смогут воспользоваться граждане РФ, которые:  

🟦занимают должности научных работников в научных организациях, учредителем которых является правительство РФ или федеральный орган исполнительной власти;  

🟦являются научно-педагогическими работниками в образовательных учреждениях высшего образования. Учредителями таких вузов также должны быть органы госвласти.    

При этом специалисты, претендующие на льготную ипотеку, должны иметь:  

🟦ученую степень кандидата наук или доктора наук;
🟦общий стаж работы в качестве научного работника или научно-педагогического работника не менее 5 лет; 
🟦возраст не более 35 лет для кандидатов наук и 40 лет для докторов наук.  

@developers_policy  

Минстрой России о внесении изменений в ПД без повторной экспертизы при замене строительных ресурсов на аналоги 

Ведомство дало разъяснение по данному вопросу в Письме от 05.05.2025 № 26170-АЛ/08.

В чем суть

Менять стройресурсы (материалы, оборудование и пр) на аналоги разрешается. Но изменения в проектную документацию (ПД), получившую положительное заключение госэкспертизы, следует вносить в соответствии с требованиями ч. 3.8 ст. 49, ч. 15.2 ст. 48 ГрК. 

Среди прочего, изменения не должны: 

🟦затрагивать несущие конструкции;  
🟦выходить за сметные лимиты (не более +30% и не более 100 млн руб.); 
🟦нарушать регламенты. 

Подтверждать изменения должны ГИПы и СРО.

Данное разъяснение ведомства несколько противоречит п. 7 ст. 95 Закона № 44-ФЗ, который разрешает замену только на ресурсы с улучшенными характеристиками и при согласии заказчика.   

Поэтому заказчикам придется каждую замену, например материалов, обосновывать тем, что они лучше прежних. И приводить соответствующие подтверждения.

@developers_policy  

Новые льготы по земельному налогу

Минфин совместно с ФНС разработали законопроект, который предоставляет дополнительную льготу по земельному налогу для следующих категорий граждан:

🟦ветеранов боевых действий;
🟦военнослужащих, участвовавших или сейчас участвующих в СВО;
🟦членов их семей.  

Они будут освобождены от земельного налога за один земельный участок площадью до 6 соток. Место его нахождения значения не имеет.  

Льгота будет иметь обратную силу, т. е. применяться за прошлые налоговые периоды, начиная с 2022 года и далее. 

Применяться она будет в беззаявительном порядке. Всю необходимую информацию ФНС получит от Минобороны.  

Обсуждение проекта завершится 23 мая этого года. В принятии сомневаться не приходится, т. к. подготовка документа велась по поручению Правительства РФ.

@developers_policy

Судебная практика

ВС РФ: госконтракт на капремонт, заключенный в обход конкурсной процедуры, является ничтожным  

Такой вывод содержится в Определении ВС РФ от 24.04.2024 № 308-ЭС25-2845 по делу № А20-5623/2023.  

Госконтракт на капитальный ремонт, заключенный в соответствии с 44-ФЗ, но без проведения конкурентных процедур у единственного поставщика (подрядчика), может быть признан ничтожным по иску ФАС.  

Основания:  

🟦заключение контракта у единственного подрядчика (ЕП) на конкурентном рынке противоречит и нарушает порядок госзакупок, в т. ч. обеспечение конкуренции;

🟦заказчик не представил сведения об уменьшении количества подрядчиков, которые могут выполнить указанные работы; 

🟦заказчик не объявил конкурентную закупку, являющуюся объектом данного контракта;

🟦закупка на проведение капремонта у единственного подрядчика не носит исключительный, экстраординарный характер, т. к. проведена на конкурентном рынке. Поэтому такая закупка должна проводиться конкурентным способом; 

🟦нарушение требований 44-ФЗ предполагает недобросовестность обеих сторон сделки; 

🟦контракт заключен в обход запрета, установленного законом. Поэтому подрядчик не может рассчитывать на получение оплаты — он получил преимущество незаконным путем. 

@developers_policy  

🏦 Основные тренды на рынке жилья в 2025 году — обзор «Альфа-банка»

⚫️Ввод жилья в 2025 году останется на уровне 2024 года, несмотря на возможные задержки при сдаче объектов;

По оценкам аналитиков, в сегменте МКД в 2025-м будет введено около 49 млн кв. м (+7% г/г).

⚫️ Рост цен на жильё будет 3-7% в год;

⚫️Ожидается сокращение ипотечного кредитования на 20-25% за год;

⚫️Аналитики допускают, что у застройщиков жилья в Москве, например, у ПИКа и «Самолета», доля рассрочек составляет около 20-30%. При этом у девелоперов, которые в значительной мере строят бизнес-класс, например, «Группа ЛСР» и «Эталон», доля рассрочек в некоторых объектах может доходить до 40-60%;

⚫️Число домов, строящихся по КРТ, в РФ за год выросло на 24%, до 412 шт в 2024-м. То есть каждый 28 дом в РФ строился по КРТ;

⚫️Комфортный для рынка недвижимости уровень ключевой ставки около 15% может быть достигнут в конце 2026-го. Ожидается, что регулятор сохранит паузу на следующем заседании по ставке 6 июня;

⚫️ Безработица все еще остается на уровне 2,4%, также ожидается устойчивый рост зарплат.

📍Подробнее — в прикреплённой презентации на 35 страниц.

Детям войны планируют компенсировать расходы на услуги ЖКХ  

Законопроект №909648-8 «О дополнительных мерах социальной поддержки отдельных категорий граждан, пострадавших в период Великой Отечественной войны» внесен в Госдуму.  

В чем суть

Устанавливаются дополнительные меры социальной поддержки гражданам, пострадавшим в военный период: детям войны и труженикам тыла, в т. ч. компенсация расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг в размере 25 процентов, включая: 

🟦соцнайм;  
🟦плату за содержание жилого помещения;  
🟦взносы на капремонт;
🟦плата за коммунальные услуги.

Напоминаем 

К детям войны относятся граждане РФ, которым на момент окончания Великой Отечественной войны (9 мая 1945 года) было менее 18 лет.  

К труженикам тыла относятся граждане:

🟦награжденные орденами и медалями СССР за самоотверженный труд в период Великой Отечественной войны;

🟦и проработавшие в тылу в период с 22 июня 1941 года по 27 января 1945 года не менее 6 месяцев.

Периоды работы на временно оккупированных территориях СССР в расчет не входят.    

@developers_policy  

Судебная практика

Для определения расположения границ участка их согласование с владельцами смежных участков является обязательным

Определение ВС РФ по делу № 19-КГ25-2-К5. 

Выводы суда

1️⃣Определении местоположения границ земельного участка (ЗУ) возможно только при согласовании с владельцами смежных участков.  

2️⃣Если в акте согласования местоположения границ ЗУ стоит подпись не собственника смежного участка, а другого лица, то это означает, что согласование не проводилось. Следовательно межевой план является недействительным.  

@developers_policy  

Пять лет колонии за махинации с квартирами

Такой срок получил экс-руководитель Фонда жилищного строительства Красноярского края Сергей Бердоусов. А также потерял право заниматься деятельностью в коммунальной сфере на 2 года.  

В чем суть

В 2019 году Бердоусов украл 100 млн рублей, выделенных фонду на покупку квартир для бюджетников: работников культуры, медиков и подопечных соцзащиты.

На них он приобрел 27 квартир в ЖК «Ясный»:

🟦11 квартир передал в качестве залога за долги дочерней компании фонда «Фондинвест»; 
🟦16 квартир продал тому же «Фондинвесту» и другим гражданам 

Средства от продажи поступили в карман чиновника. Сейчас на его счета наложен арест, денежные средства будут переданы региональному Минстрою, а сам Бердоусов отправится на 5 лет в колонию общего режима. Сначала предполагались 10 лет, но приговор был смягчен.

@developers_policy