Какие факторы поддерживают цены на недвижимость?

🟣Помним, что денег в системе очень много. Девелоперы и банки давно придумали альтернативные методы финансирования недвижимости. Ежемесячный платёж выглядит терпимо, что крайне не нравится ЦБ.

🟣Депозиты за этот год дадут минимум 9 трлн рублей процентами. Куда эти деньги пойдут? Пока ставки высокие — скорее всего, снова в депозиты. Но в перспективе частично и на недвижимость.

🟣Есть и психологический момент. Чем больше народ опасается инфляции, тем активнее покупает жилье — как понятный антиинфляционный инструмент.

🟣В настоящий момент девелоперы из-за опасений по конъюнктуре рынка сократили объёмы закладок новых объектов. Так что через полтора-два года в России может начаться дефицит жилья. Качественного жилья.

🟣Объём ветхого жилья в России (хрущёвки, девятиэтажки 60-х годов и т. д.) огромный. Скоро может приблизиться к 100 млн квадратных метров. С каждым годом ситуация ухудшается. Спрос на улучшение жилищных условий будет только расти. И весьма сильно.

Все эти факторы — они ЗА то, что ценам на недвижимость сильно падать некуда.

➡️ Кстати. Инфляция приводит еще и к резкому росту затрат девелоперов. Ну нет у них возможности сильно снижать цены. Если только нет задачи массового сброса активов. Но пока такой ситуации не наблюдается, по крайней мере, по отчётности девелоперских компаний.

Все эти моменты я перечислил моему собеседнику.

Ну а теперь где покупать?

Сегодня на вторичке цены достаточно серьезно отличаются от цен на первичном рынке. Они явно ниже. Часто на 25-30%. Так что, поскольку этот товарищ явно чего-то уже успел накопить, то ситуация немного упрощается. Если именно ему покупать — очевидно, стоит сегодня на вторичном рынке.

Хотя и на первичке можно найти интересные варианты, но это реже.

Ну а что дальше делать? Как искать нужную именно ему квартиру? Как профинансировать разницу? Все это будет в следующей заметке по данной теме. Продолжение очень скоро следует.

#недвижимость #инфляция

💰bitkogan

Продолжаю свое послание читателю, который спросил меня насчет недвижимости.

Сегодня хочу сконцентрироваться не на том, как и где покупать, или как в текущих условиях профинансировать недостаток средств. Это все обязательно обсудим, но чуть позднее.

Давайте поговорим немного о другом.

◽️Современное общество (и особенно молодежь) достаточно спокойно относятся к теме — нет жилья. И ладно. Поживу на съеме.

В принципе, посыл понятен. Съем относительно недорог. Не понравилось — переехал в другой город. В другую страну. Ты не обременен головной болью расходов на содержание жилья и ипотекой. Все это вроде бы так…

➡️ Однако мой уже немаленький жизненный опыт говорит о том, что если у тебя уже есть семья, дети, обязательства, то в нашей стране очень даже стоит иметь свое жилье.

И не так важны расчеты доходности квартиры, если ее сдавать.

Все мы люди. У всех у нас есть различные жизненные обстоятельства. Мы женимся, заводим детей, иногда болеем, порой весьма тяжело. А еще мы можем вполне терять работу, можем падать в своих доходах. Короче… может быть абсолютно все что угодно.

▫️А вот своя недвижимость в этих случаях — это, если хотите, спасительный круг.

Своя квартира — это важнейший для многих психологический фактор, который дает уверенность, что ты никогда не будешь побираться.
Это фактор жизненной стабильности и для отдельного человека, и для его семьи. Кстати, это еще и тот фактор, что иногда может сберечь семью.

Ну а когда тебе уже далеко за 60, или даже за 70, и если все плохо с доходами и накоплениями. Дети выросли и ушли.
Ты всегда на худой конец можешь сдать свое жилье и перейти на съем в меньшую площадь. Вот и дополнительный источник пусть и небольшого, но стабильного дохода. Опять же, в трудных обстоятельствах это может выручить.

И еще. Пожалуй, самое важное. Мы постоянно говорим об инвестициях и сравниваем эффективность этих самых инвестиций.

◽️Но квартира — это часто не про инвестиции. Это про базовые человеческие потребности.

Понимаете разницу?

И это сейчас рассуждения не инвестбанкира с опытом более 30 лет в профессии. Нет. Это мысли человека, которому уже не 25, и даже не 45 лет.

Часто мы говорим себе — подожду немного. Вот-вот цены упадут, и я куплю себе дворец своей мечты.
Эх… если бы все было так просто. Увы: часто этот дворец по факту все дальше и дальше.

Почему? Да потому, что себестоимость стройки растет. Цены растут. Инфляция убивает накопления.

Кстати, это все люди прекрасно понимают. Думаете, зря что ли даже под 20 годовых берут ипотеку?

➡️ Ну, положим, под 20% кредит на жилье — это и правда штука зверская. Под такие проценты берут от безысходности. Потому что квартира для жизни, а не как объект инвестиций — еще раз говорю — это предмет витальных потребностей человека в нашей стране.

Разумеется, речь идет в основном о первой квартире. Для жилья. А не о тех самых инвестиционных квадратных метрах, что многие мечтают иметь.

◽️Поэтому на вопрос моего читателя — а вообще надо ли все это? — уверенно говорю. Да, надо. Но, конечно, не на любых условиях.

#недвижимость #инфляция

💰bitkogan

Инфляция убила сбережения

Друзья, всем привет!

Недавно я разбирал крик души: человек копил на квартиру, но рост цен свел на нет все его усилия.

На последнем Финансовом конгрессе ЦБ много говорили про «длинные деньги», которые нужны для развития экономики. Но откуда они возьмутся? Кто принесет эти деньги? Население? А кто же еще…

🚩Однако ЦБ нам обещал инфляцию в 4%. Точнее — цель ЦБ по инфляции — 4%. Но за 4 года, с 2020 по 2023, мы получили средний рост цен 8,1%. В этом году тоже идем на уверенные 7%, а то и больше.

Пять лет инфляция значительно выше цели. Она просто обесценила сбережения россиян, размыла их покупательскую способность. При этом каждый персонально для себя ощущает эту самую инфляцию еще выше.

🔵И теперь мы ждем, что люди захотят вложиться в долгосрочные инвестиции? Как бы не так. Люди поняли, что долгосрочные сбережения — дело бессмысленное.

Результаты уже видны на графике: россияне просто перестали вкладывать свои деньги в пенсионные и страховые накопления. Лучше брать кредиты, особенно льготные. Доверия явно поубавилось. Опять же, вспоминаем крик души автора письма мне — его и миллионы россиян.

Поэтому без стабильной инфляции на протяжении долгих лет разговоры о «длинных деньгах» не имеют смысла.

#инфляция

💰bitkogan

Инфляция: а может ли быть как в Турции?

Граждане ждут все более высокую инфляцию, ожидания по росту цен на ближайший год уже перевалили за 12%. Даже наши подписчики стали часто спрашивать, не ждет ли нас турецкий сценарий с инфляцией под 70% в год.

❗️Спешу вас успокоить: наш случай — это не Турция.

В чем разница

Главное отличие — это действия ЦБ. В Турции, когда инфляция пошла вверх, они снизили процентную ставку. У нас же, наоборот, повышают.

Почему повышение ставок критически важно

После снижения ставок турецкие компании и граждане получили доступ к дешевым кредитам. При этом из-за высокой инфляции они верили, что цены и дальше будут быстро расти.

➡️Люди кинулись покупать товары и недвижимость, ведь все равно все будет дорожать.

➡️Все дружно идут за кредитами, создается новый спрос. И здесь есть важная загвоздка. Этот спрос не сопровождается ростом предложения.

Выдача кредитов ничем не ограничена, ее можно наращивать сколько угодно. Рост на 70% в год? Не проблема. Раздали кредиты, у всех есть деньги.

◽️Вот только мир реальных товаров не может так быстро расти. Рост экономики больше 5% мы уже рассматриваем как экономическое чудо.

➡️В итоге огромный спрос сильно опережает предложение товаров и услуг. Предприятия не могут наращивать объемы продаж, поэтому просто повышают цены.

Заметьте, что люди получили подтверждение своим ожиданиям — цены и правда сильно выросли. Самосбывающееся пророчество. Вот только чем дальше, тем хуже.
Продолжение ➡️

#инфляция

💰bitkogan

С чего мы начали?

Люди верили, что цены будут расти. Из-за этого взяли кредиты, что и привело к росту цен. Люди увидели рост цен и снова ждут, что они будут расти. Круг замкнулся.

Люди и дальше продолжат все больше брать кредитов.

➕ Более того, рост инфляции приводит к росту цен всего, в том числе прибылей предприятий и стоимости труда. Рост этот, конечно, съедается ростом цен. Вот только долги по кредитам фиксированы, а значит, обслуживать их становится легче после высокой инфляции. Никаких ограничений, чтобы снова взять займ в банке.

Спираль из роста кредита и инфляции не закончится, пока ЦБ не вмешается. И не важно, что было причиной инфляции в начале: издержки локдаунов в ковид или санкции. Дальше инфляционная спираль может раскручиваться сама.

Никакие другие причины вроде роста издержек или проблем рынка труда не способны разогнать инфляцию в таких масштабах. Это под силу побороть только денежно-кредитными методами.

➡️ До тех пор, пока наш ЦБ независим и борется с инфляцией жесткой политикой, турецкий сценарий нам не грозит.

Да, у нас ситуация во многом хуже — и жестокие санкции, и тяжелые ограничения на расчеты по импорту. Так что товарная масса вряд ли серьезно будет расти.

❗️Поэтому для нас ответственная и жесткая ДКП в таких обстоятельствах жизненно необходима. Вопрос лишь в степени этой жесткости.

Проблема в том, что даже при реальной ставке в районе 10% трансмиссионный механизм, боюсь, будет работать недостаточно эффективно.

Народ и бизнес у нас, похоже, всерьез задумаются о целесообразности брать кредиты при реальной ставке порядка 15-16%. А на это вряд ли ЦБ пойдет. И, слава богу, на то есть причины.

📎Так что однозначных тут решений, увы, нет. А вот решать надо — уже сейчас.

#инфляция

💰bitkogan

А если ставку не поднимут?

В понедельник я уже разбирал, почему ЦБ увеличит ключевую ставку до 18%.

Но есть мнения, что решение будет не таким жестким, и аргументы за такую точку зрения тоже есть.

➡️ Во-первых, мы видим признаки замедления экономики, то есть возможно пик перегрева остался позади, во 2 квартале. Рынок труда тоже вышел на плато: рост зарплат существенно снизился еще в апреле.

➡️ Во-вторых, отмена массовой льготной программы по ипотеке — это по сути своей ужесточение процентных ставок. Стоит ли его усиливать повышением ключевой — вопрос творческий.

➡️ В-третьих, устойчивая часть инфляции сильно не ускорялась, в июне даже произошло небольшое замедление. Судя по оперативным данным, инфляция продолжила снижение и в июле. В инфляционных ожиданиях населения также рост только волатильной компоненты в подгруппе населения без сбережений, что может быть разовой реакцией на индексацию тарифов ЖКХ.

Аргументов немало. Так может не будут ставку повышать?

◽️Все же повысят. Давайте не будем забывать, что в начале июля Набиуллина прямым текстом сказала, что ЦБ на ближайшем заседании будет выбирать шаг повышения ставки.

Могут ли поднять только до 17%?

Такое возможно. Ожидания рынка при этом ближе к 18%. Банки и вовсе повышают ставки по депозитам так, как будто ставка уже 18%. Так что при увеличении только до 17% мы увидим сильный рост и на рынке облигаций, и на рынке акций.

▫️Но я все же склоняюсь к тому, что ЦБ ужесточит ставку до 18% из-за сильного повышения прогноза по инфляции.

#инфляция #ставка

💰bitkogan

И лишь один канал повышения ставки работает в другую сторону. Рост процентных расходов становится увеличением издержек, которые перекладываются в цены. И любой бизнес, который может это сделать, он это делает. И вот теперь главный вопрос: что здесь перевешивает.

По мнению ЦБ, однозначно эффект от снижения спроса, укрепления рубля и снижения ожиданий перевешивает.

По мнению бизнеса, все наоборот.

🔎Более того, бизнес указывает на опасность того, что в результате действия такой запредельно высокой ставки экономика будет не просто замедляться, а где-то и просто гибнуть. И все пойдет совсем не по тому сценарию, как ожидает ЦБ. То есть инфляция не будет побеждена, а вот экономика… будет.

Однако, по мнению ЦБ, речь будет идти в итоге именно о замедлении экономики и инфляции в ближайшие 1,5 года.

Такова логика Регулятора.

Что же произойдет в реальности — обсудим и в наших дальнейших заметках, и в ходе нашей ближайшей встречи с Дмитрием Абзаловым завтра (если, конечно, YouTube нам это даст сделать 😂)

#ставка #инфляция #бизнес

💰bitkogan

🇷🇺 Слабый рубль приведет к росту инфляции?

Друзья, всем привет!

С начала августа рубль подешевел к доллару почти на 8%. Это временная паника из-за геополитики или что-то более серьезное и пора запасаться замещающими облигациями?

Легко было бы списать все на панику населения, но, похоже, реальные причины гораздо менее драматичны — отрицательное сальдо счета текущих операций впервые с 2020 года.

В переводе на русский: страна тратит на импорт больше, чем получает от экспорта.

В Банке России объяснили слабые данные
▪️сезонным ростом дивидендов компаний,
▪️увеличением импорта услуг
▪️и небольшим снижением профицита торгового баланса.

Что теперь будет с инфляцией?

По прошлогодним оценкам Центробанка, ослабление рубля на 10% может прибавить к инфляции 0,5-0,6%. То есть, если ситуация не изменится, рост цен может ускориться.

➡️ Это, в свою очередь, повышает вероятность того, что Банк России повысит ставку. Для тех, кто опасается такого сценария, есть замещающие облигации или флоатеры.

Даже если ЦБ не решит ужесточить монетарную политику, думаю, не лишним будет иметь в своем портфеле качественные облигации с фиксированным купоном около 20%.

А за нашими действиями вы всегда можете следить в приложении.

#рубль #инфляция

💰bitkogan

Подкрепление в борьбе с инфляцией

Как известно, за борьбу с ростом цен отвечает Банк России. Но процентные ставки ЦБ ужесточил еще в прошлом году, а цены по-прежнему идут вверх существенно быстрее цели в 4%.

Почему инфляция не сбавляет темпов? Во многом за счет кредитного бума. Но часть займов выдается по льготным программам, а значит никак не зависит от ужесточения политики ЦБ.

Теперь рассматривается подкрепление от власти. Обсуждаются дополнительные ограничения для кредитования, в том числе, со стороны правительства. Под ударом могут оказаться госкомпании, программы льготного кредитования для МСП, аграриев и экспортеров, а также потребительские кредиты населению.

Стоит ли вводить дополнительные ограничения на кредиты?

◾️На мой взгляд, нас кидает из крайности в крайность. Проблемы льготного кредитования начинаются, когда они собой полностью заменяют рыночные, как это было с ипотекой.

▫️Льготные кредиты аграриям и МСП не определяют динамику корпоративного кредитования. И едва ли они являются ключевым фактором разгона инфляции. При этом они могут быть критичными для данных секторов.

▪️Если и отменять льготные кредиты в данных секторах, необходимы другие программы поддержки. Например, сельскохозяйственный сектор субсидируется в большинстве стран мира из-за высокой важности продовольствия. Без поддержки от государства конкурировать с иностранными компаниями будет очень непросто.

Что дальше?

Сегодня проблема инфляции — это не только история спроса и кредитования. Очень много проблем на стороне предложения, какие именно и как это влияет на инфляцию, я уже писал. Но вывод здесь следующий: без решения этих проблем с инфляцией мы будем бороться долго и с неприятными последствиями для экономики.

А кредитование и так в ближайшие месяцы начнет замедляться из-за жестких ставок и отмены льготной ипотеки. В результате обсуждения дополнительных ограничений могут сойти на нет. Но если их все же примут, это небольшой негатив для банков.

#инфляция

💰bitkogan

Долгами выложена дорога к инфляции

Бюджетные дефициты остаются высокими по всему миру, и это тревожит. Я уже подробно разбирал эту тему в своем блоге, но давайте еще раз посмотрим на то, что это значит для нас с вами.

◾️Накопленные государственные долги колоссальны, и дефициты бюджета только усугубляют проблему. График показывает, какие страны находятся в наиболее сложной ситуации, и картина не радует.

Так ли страшен долговой кризис? Вспомним на примере Греции.

Долговой кризис там начался в 2009 году. Греки обнаружили, что они не могут тратить как раньше: в долг больше не дают.

➡️ И самым болезненным последствием этого стало перестраивание экономики. Внезапно вскрылось, что целые сектора в ней были избыточными.

Завышенные зарплаты и соцрасходы из бюджета приводили к росту сектора услуг, который на самом деле греки позволить себе не могли. А промышленность так и не развилась, не выдерживая конкуренцию за труд с другими секторами, выигрывающими от постоянного притока денег населению.

➡️ Когда поток долговых средств закончился, сформировалась структурная безработица. Люди со своими прошлыми навыками и умениями оказались больше не нужны экономике. Такие последствия лечатся очень долго. Если в 2008 году уровень греческой безработицы был 7,9%, то к 2013 году он взлетел до 28%. И даже в 2023 году показатель составлял 11,2%, что выше уровня нулевых.

Рост экономики был соответствующий. Представьте, 15 лет спустя экономика Греции по-прежнему на 21% меньше, чем в 2008 году — и это при 3 пакетах помощи, которую они получили от ЕС и МВФ.

К чему я это все?

Доля Греции мала, но и этого хватило, чтобы тормозить экономику Европы в начале 10-х годов. Возможный кризис во Франции или Италии будет гораздо более тяжелым. А последствия японского или американского, несомненно, почувствует на себе весь мир. Далее поговорим о том, можно ли предотвратить долговую катастрофу…

#макро #инфляция

💰bitkogan

Можно ли предотвратить долговую катастрофу?

Мир столкнулся с опаснейшей проблемой, о которой я написал в предыдущем посте. И решить ее можно двумя способами.

◽️Первый путь — повышать налоги и снижать расходы. Вот только избиратели демократических стран к такому не готовы. В результате каждый новый политик, президент или партия лишь наращивают расходы бюджета, сохраняя огромные дефициты. Пускай проблему решает следующий политик. Никто не хочет брать на себя бремя реформ.

◽️Второй путь — разгонять инфляцию, что, соответственно, приведет к обесценению денег и долга. Как это работает, хорошо видно на примере пандемии. Общий уровень госдолга развитых стран снизился с 122% в 2020 году до 111% по итогам 2023 года. И все благодаря центробанкам.

Так, в США за эти годы набежало 9,1% инфляции сверх обещанной цели. В результате, держатели американского долга свои 9% потеряли в реальном выражении, а сам долг США обесценился на 9%.

Произошла катастрофа? Нет, мир от доллара не отказался. Но была «уважительная» причина — ковид. Тогда все центральные банки дружно ошиблись с оценками устойчивости инфляции — именно так и оправдывался Пауэлл в Джексон-Хоуле в прошлом месяце…

Чего ждать?

➡️ Центробанки развитых стран будут проявлять повышенную толерантность к высокой инфляции в ближайшие десятилетия. От инфляционного таргетирования никто не откажется, но периодов с инфляцией выше цели будет больше, чем ниже ее. Это касается роста цен в долларах, евро и иене.

А если дело дотянут до долгового кризиса, то и вовсе встанет вопрос независимости ЦБ. Уровни инфляции в таком случае будут хорошо двузначными.

Вывод?

Поставил бы я свои деньги, на то, что доллар рухнет на 30% в ближайшие 3 года? Нет.

✔️ Но если вы копите на пенсию или вкладываете серьезные суммы на долгий срок, стоит задуматься о диверсификации. Распределяйте свои инвестиции не только по отраслям и компаниям, но и по странам. Безусловно, недвижимость и золото также защищены от инфляции и должны быть в долгосрочных портфелях.

#макро #инфляция

💰bitkogan

🇷🇺 Разгонит ли бюджет инфляцию?

Объявленное увеличение расходов федерального бюджета на 3,4 трлн руб. или на 9% может вызвать опасения относительно роста инфляции. Ведь расширение госрасходов стимулирует совокупный спрос, что, в свою очередь, подталкивает цены вверх.

➡️Однако ситуация не так однозначна. Бюджет не только тратит, но и собирает налоги. Налоговые поступления, напротив, сдерживают потребительский спрос, оказывая дефляционное давление.

Ключевым фактором, определяющим влияние бюджета на инфляцию, является не абсолютный размер расходов, а соотношение между доходами и расходами, то есть бюджетный дефицит.

▪️Минфин планирует, что дефицит федерального бюджета в следующем году сократится с 1,7% до 0,5% ВВП, а первичный баланс (без учета расходов на обслуживание госдолга) станет нулевым. Данные Минфин пока не опубликовал, но дефицит без нефтегазовых доходов, по нашим оценкам, снизится с 6,6% в этом году до 5,6% в следующем. Это свидетельствует о том, что бюджет будет сдерживать инфляцию.

Почему же тогда инфляционные риски остаются?

➡️ Дело в структуре госрасходов. Увеличение доли военных затрат может привести к дальнейшему оттоку рабочей силы из гражданских секторов экономики, что усугубит проблему дефицита кадров на рынке труда. Кроме того, военное производство, не создавая потребительских товаров, формирует дополнительный спрос на сырьевые ресурсы, энергию и другие производственные факторы, что может оказать дополнительное давление на цены.

Однако, эти факторы действуют и в текущем году. ЦБ уже учитывает их и поддерживает высокую ключевую ставку для сдерживания инфляции. Высокой ставка будет и в следующем году.

▫️Итог. На мой взгляд, замедление кредитования из-за жесткой политики ЦБ и сокращения бюджетного дефицита — это ключевые факторы для инфляции на следующий год. Они существенно замедлят ее, но ценой торможения экономики.

#инфляция #бюджет

💰bitkogan