🏠 Льготная ипотека — а кто получает льготы?
Недавно прозвучал очередной призыв ЦБ сделать льготную ипотеку адресной. Интересный вопрос: кому сейчас адресованы деньги.
Для того чтобы взять льготную ипотеку, у Вас должен быть первоначальный взнос 30%. При средней по стране цене 148 тыс. рублей за метр в новостройке даже для маленькой однушки необходимо иметь 1,5 млн рублей. А после платить ежемесячный платеж, и не забыть, сделать ремонт.
А теперь вспоминаем, что 45% граждан не хватает зарплаты для удовлетворения основных потребностей. Вряд ли у них завалялся лишний миллион.
При этом богатство не растет на деревьях. Каждая льгота оплачена налогоплательщиками. Так как прогрессивной шкалы налогообложения практически нет, то налоговая нагрузка распределяется между всеми: и богатыми, и бедными.
🔎 Складываем картинку вместе. Налоги платят и бедные, и богатые. Но ипотеку позволить могут себе в основном люди с доходами выше среднего.
Вот и получается, что бедные оплачивают ипотеку богатым. А хотелось бы наоборот. Это и есть проблема адресности, и здесь остаётся только поддержать призыв ЦБ.
#ипотека #недвижимость
@bitkogan
Недавно прозвучал очередной призыв ЦБ сделать льготную ипотеку адресной. Интересный вопрос: кому сейчас адресованы деньги.
Для того чтобы взять льготную ипотеку, у Вас должен быть первоначальный взнос 30%. При средней по стране цене 148 тыс. рублей за метр в новостройке даже для маленькой однушки необходимо иметь 1,5 млн рублей. А после платить ежемесячный платеж, и не забыть, сделать ремонт.
А теперь вспоминаем, что 45% граждан не хватает зарплаты для удовлетворения основных потребностей. Вряд ли у них завалялся лишний миллион.
При этом богатство не растет на деревьях. Каждая льгота оплачена налогоплательщиками. Так как прогрессивной шкалы налогообложения практически нет, то налоговая нагрузка распределяется между всеми: и богатыми, и бедными.
Вот и получается, что бедные оплачивают ипотеку богатым. А хотелось бы наоборот. Это и есть проблема адресности, и здесь остаётся только поддержать призыв ЦБ.
#ипотека #недвижимость
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📑 Друзья, все чаще замечаю, что в аналитических отчетах по состоянию рынка недвижимости Дубая поднимается вопрос о нехватке малогабаритных квартир.
Причем затрагивает это не только рынок готового жилья, но и строящегося. И не только бюджетного, но и в ценовом сегменте люкс и суперлюкс.
🏗 Казалось бы, в чем проблема: настроим — будем жить.
Но не все так просто:
➡️ Где настроим?
➡️ В каком формате?
➡️ Сколько нужно, чтобы удовлетворить спрос и не было перенасыщения рынка?
➡️ Произойдет ли снижение спроса, и если да, то когда?
В общем за каждой открытой дверью оказывается еще несколько закрытых.
🔎 Если вам интересны ответы на все эти вопросы, они есть в статье Антона Москалева. Там все изложено достаточно подробно. А если останутся неясности — можно спросить у автора.
#Дубай #недвижимость
@bitkogan
Причем затрагивает это не только рынок готового жилья, но и строящегося. И не только бюджетного, но и в ценовом сегменте люкс и суперлюкс.
🏗 Казалось бы, в чем проблема: настроим — будем жить.
Но не все так просто:
В общем за каждой открытой дверью оказывается еще несколько закрытых.
#Дубай #недвижимость
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Telegram
Недвижимость Дубай | Антон Москалев | Palladium Realty
Ожидается, что повышенный спрос на Студии и 1BR в Дубае сохранится в среднесрочной перспективе.
Последнее время эксперты все чаще поднимают вопрос нехватки малогабаритных квартир (студии и 1BR) под аренду в «старых» районах Дубая: центральной части (особенно…
Последнее время эксперты все чаще поднимают вопрос нехватки малогабаритных квартир (студии и 1BR) под аренду в «старых» районах Дубая: центральной части (особенно…
🏘 Цены на недвижимость вот-вот упадут?
Ужесточение требований ЦБ к высокорисковым заемщикам принесло свои плоды:
▪️ На вторичном рынке доля одобренных ипотек упала с 60,4% в декабре 2023 года до 52,8% в апреле этого года.
▪️ Доля одобренных ипотек на первичку за этот же период снизилась с 65,7% до 61,9%.
▪️ В целом количество заявок на выдачу ипотеки с октября упало на 30%.
Ждать ли падения цен хотя бы на вторичном рынке?
➡️ Пока признаков обвала не наблюдается. 40% лотов сейчас продаются по сниженным ценам, но средняя цена по стране за последний месяц выросла на 0,4%.
➡️ И в будущем я не вижу причин, по которым недвижимость должна рухнуть сразу на 10-15 %. В целом рынок не ожидает снижения более чем на 1% в месяц.
Поддержать цены на вторичную недвижимость может и решение правительства о том, чтобы семьи с детьми могли купить квартиру "с рук" в ипотеку по льготным программам.
Не жду кратного падения цен и на «первичку». Во-первых, продолжает действовать популярная семейная ипотека, а во-вторых, субсидированная ипотека от застройщиков.
Вывод?
Ипотечный рынок охлаждается, но это вряд ли приведет к обвальному снижению стоимости недвижимости. Кроме того, не за горами снижение ставки Банком России...
#недвижимость #ипотека
@bitkogan
Ужесточение требований ЦБ к высокорисковым заемщикам принесло свои плоды:
Ждать ли падения цен хотя бы на вторичном рынке?
Поддержать цены на вторичную недвижимость может и решение правительства о том, чтобы семьи с детьми могли купить квартиру "с рук" в ипотеку по льготным программам.
Не жду кратного падения цен и на «первичку». Во-первых, продолжает действовать популярная семейная ипотека, а во-вторых, субсидированная ипотека от застройщиков.
Вывод?
Ипотечный рынок охлаждается, но это вряд ли приведет к обвальному снижению стоимости недвижимости. Кроме того, не за горами снижение ставки Банком России...
#недвижимость #ипотека
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Триггеры для «Самолета»
Недавно попалось на глаза исследование компании «Атон». Аналитики также определили форвардный EV/EBITDA «Самолета» около 2,9х. Приятно, когда результаты собственного анализа совпадают с выводами уважаемых и авторитетных коллег. «Атон» также дает 12-месячный таргет цены на уровне 5500 руб. за акцию.
Это самая высокая прогнозная цена на рынке. Так что история роста, по всей видимости, продолжится. Полет нормальный!
#российский_рынок #недвижимость
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🏡 Что с ценами на жилье?
Они продолжают расти на зависть всем, кто ждал обвала. Но на графике видно, что рост замедляется. Об этом я предупреждал в начале года, все причины остались актуальными.
Что будет дальше?
До 1 июля будет действовать массовая льготная ипотека. Многие захотят запрыгнуть в последний вагон, так что можем увидеть рост ипотеки и спроса на первичном рынке. Поэтому цены весьма вероятно продолжат расти в ближайшие месяцы.
➡️ А вот после отмены массовой программы спрос охладится. Дополнительно экономика будет замедляться из-за жесткой денежно-кредитной политики, а с ней будет замедляться рост доходов граждан. В результате цены на жилье могут и вовсе стагнировать, особенно на первичку.
🟠 Но причин для сильного падения цен я не вижу. В стране по-прежнему невысокие показатели обеспеченности жильем, много старого фонда продолжает выбывать, а объемы строительства никак нельзя назвать чрезмерными.
Стоит ли покупать жилье?
Для жизни — да. Ждать лучшего момента нет смысла: цены сильно не изменятся.
🔎 А вот для инвестиций сейчас возможно не самое выгодное время. Единственный аргумент — это диверсификация сбережений. Мало что может сравниться по надежности с недвижимостью. Но ждать спекулятивного роста цен не стоит.
#недвижимость
@bitkogan
Они продолжают расти на зависть всем, кто ждал обвала. Но на графике видно, что рост замедляется. Об этом я предупреждал в начале года, все причины остались актуальными.
Что будет дальше?
До 1 июля будет действовать массовая льготная ипотека. Многие захотят запрыгнуть в последний вагон, так что можем увидеть рост ипотеки и спроса на первичном рынке. Поэтому цены весьма вероятно продолжат расти в ближайшие месяцы.
Стоит ли покупать жилье?
Для жизни — да. Ждать лучшего момента нет смысла: цены сильно не изменятся.
#недвижимость
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🏘Выполнила ли Россия цели 2018 года по доступности жилья?
Продолжаем смотреть на успехи нацпроектов. В прошлый раз разобрали здравоохранение и демографию. Результаты были не очень. Может, с жильем лучше?
Сразу расстрою. Почти все ключевые количественные цели с высокой вероятностью не будут достигнуты.
➕ Из успехов — общий ввод жилья. Но стоит помнить про завышение цифр из-за дачной амнистии. Люди просто регистрировали дачи как жилье. А вот данные по вводу квартир уже скромнее.
➡️ Во многом идея была в том, что активное стимулирование спроса приведет к стабильному увеличению объемов строительства.
➡️ Но как мы видим в статистике, большая часть эффекта от льготной ипотеки ушла в цены, а не в объемы ввода жилья.
Собственно, а зачем строительным компаниям увеличивать свои производственные масштабы, если это временная программа? Что с ними делать после программы? Лучше цены поднять.
Итог?
Из-за роста стоимости жилья сильно доступней оно не стало. Кажется, в правительстве это поняли, массовые льготные программы начинают трансформировать в адресные.
#Россия #недвижимость
@bitkogan
Продолжаем смотреть на успехи нацпроектов. В прошлый раз разобрали здравоохранение и демографию. Результаты были не очень. Может, с жильем лучше?
Сразу расстрою. Почти все ключевые количественные цели с высокой вероятностью не будут достигнуты.
Собственно, а зачем строительным компаниям увеличивать свои производственные масштабы, если это временная программа? Что с ними делать после программы? Лучше цены поднять.
Итог?
Из-за роста стоимости жилья сильно доступней оно не стало. Кажется, в правительстве это поняли, массовые льготные программы начинают трансформировать в адресные.
#Россия #недвижимость
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
«Рентал ПРО» идет на IPO
Для ЗПИФа индустриальной недвижимости (аналог REIT) формат привлечения средств выглядит непривычно. Но для такого инновационного подхода есть веские причины, и я полагаю, что инвесторы оценят его по достоинству.
Итак, УК «А класс капитал» разместит на Мосбирже паи ЗПИФ «Рентал ПРО». Стоимость чистых активов фонда на момент размещения свыше 25 млрд рублей.
С точки зрения инвестора сделка будет неотличима от обычного IPO — книга заявок, которые можно подавать через брокера, раскрытие информации о фонде, независимое аналитическое покрытие, механизм стабилизации цены в первые 30 дней торгов и мораторий на выпуск новых паев в течение 90 дней, обеспечение ликвидности маркет-мейкерами.
Все перечисленное типично для акций, однако с паями фондов обычно бывало скромнее. Правда, доступны паи «Рентал ПРО» будут лишь квалифицированным инвесторам.
➡️ Но тем лучше для них, ведь планы у менеджмента фонда весьма амбициозные — довести СЧА фонда до более 100 млрд рублей с прогнозируемой доходностью более 22% на 10-летнем горизонте.
Кажется слишком амбициозно?
Как сказать. Ситуация на рынке индустриальной недвижимости уникальна, дефицит качественного предложения там носит хронический характер. Отсюда постоянный рост арендных ставок и цены самих активов.
Команда фонда уже доказала свою эффективность на этом рынке с «ПНК-Рентал». Так что у меня не просто нет оснований считать их планы неосуществимыми — я бы скорее ожидал от них приятных сюрпризов.
#российский_рынок #недвижимость #IPO
@bitkogan
Для ЗПИФа индустриальной недвижимости (аналог REIT) формат привлечения средств выглядит непривычно. Но для такого инновационного подхода есть веские причины, и я полагаю, что инвесторы оценят его по достоинству.
Итак, УК «А класс капитал» разместит на Мосбирже паи ЗПИФ «Рентал ПРО». Стоимость чистых активов фонда на момент размещения свыше 25 млрд рублей.
С точки зрения инвестора сделка будет неотличима от обычного IPO — книга заявок, которые можно подавать через брокера, раскрытие информации о фонде, независимое аналитическое покрытие, механизм стабилизации цены в первые 30 дней торгов и мораторий на выпуск новых паев в течение 90 дней, обеспечение ликвидности маркет-мейкерами.
Все перечисленное типично для акций, однако с паями фондов обычно бывало скромнее. Правда, доступны паи «Рентал ПРО» будут лишь квалифицированным инвесторам.
Кажется слишком амбициозно?
Как сказать. Ситуация на рынке индустриальной недвижимости уникальна, дефицит качественного предложения там носит хронический характер. Отсюда постоянный рост арендных ставок и цены самих активов.
Команда фонда уже доказала свою эффективность на этом рынке с «ПНК-Рентал». Так что у меня не просто нет оснований считать их планы неосуществимыми — я бы скорее ожидал от них приятных сюрпризов.
#российский_рынок #недвижимость #IPO
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🇦🇪 В Эмиратах «уходят» от налички?
Прочитал на канале Антона Москалёва, что в ОАЭ крупные застройщики ограничат оплату наличными во всех сделках купли-продажи до $15 000. Остальное будьте добры через безналичный расчёт.
Представляю, как расстроились некоторые инвесторы из Азии, которые приезжали с чемоданами наличных и закупали пару-тройку апартаментов.
Действительно, это было удобно — вид наличных делал переговоры проще, скидки выбивались легче, а вопросы решались быстрее.
После исключения из «серого списка» FATF (если не знаете, что это такое, то в статье есть ссылки на подробный разбор ситуации), данный шаг логичен и ожидаем. Вполне возможно, что в скором времени мы увидим такие же заявления и от девелоперов поменьше.
Так что же теперь делать инвесторам в недвижимость Эмиратов, особенно в свете ограничений на банковские переводы из России?
Антон всё расписал подробно, дублировать не вижу смысла.
#Дубай #недвижимость
@bitkogan
Прочитал на канале Антона Москалёва, что в ОАЭ крупные застройщики ограничат оплату наличными во всех сделках купли-продажи до $15 000. Остальное будьте добры через безналичный расчёт.
Представляю, как расстроились некоторые инвесторы из Азии, которые приезжали с чемоданами наличных и закупали пару-тройку апартаментов.
Действительно, это было удобно — вид наличных делал переговоры проще, скидки выбивались легче, а вопросы решались быстрее.
После исключения из «серого списка» FATF (если не знаете, что это такое, то в статье есть ссылки на подробный разбор ситуации), данный шаг логичен и ожидаем. Вполне возможно, что в скором времени мы увидим такие же заявления и от девелоперов поменьше.
Так что же теперь делать инвесторам в недвижимость Эмиратов, особенно в свете ограничений на банковские переводы из России?
Антон всё расписал подробно, дублировать не вижу смысла.
#Дубай #недвижимость
@bitkogan
🔐 Ключи от квартиры, где деньги лежат
Друзья, всем привет!
Ежегодно от "черных риелторов" страдают от 7 до 8 тыс. россиян, и это число постоянно растет. Удивительно, что проблема существует с 90-х годов прошлого века, но до сих пор не решена, а порядка 70% риелторов работают в тени.
Для тех, кто впервые сталкивается с термином, речь идет о людях, точнее, нелюдях, которые обманом или насилием лишают людей их собственности.
Как правительство решает вопрос?
➡️ разрабатывается законопроект о введении механизма самозапрета на сделки с недвижимостью, который можно будет установить через Госуслуги или МФЦ и в любой момент снять в установленном порядке;
➡️ планируется создание реестра сертифицированных риелторов и разработка требований к их квалификации;
➡️ введение механизма страхования ответственности риелторов при сделках с недвижимостью.
К примеру, если риелтор взял деньги за проверку информации, а она оказалась ложной, клиенту будут компенсированы убытки, а риелтор понесет персональную ответственность.
Есть ли недостатки?
Самый главный недостаток заключается в росте цен на услуги риелторов и усиление бюрократии. Но в принципе, все не так страшно. Ведь в лучшем случае скупой платит дважды, а в худшем — расплачивается своей недвижимостью.
Поэтому чтобы не остаться у разбитого корыта, лучше все же иметь дело с проверенной «золотой рыбкой», чем нарваться на черных нелицензированных «акул».
#мошенники #недвижимость
@bitkogan
Друзья, всем привет!
Ежегодно от "черных риелторов" страдают от 7 до 8 тыс. россиян, и это число постоянно растет. Удивительно, что проблема существует с 90-х годов прошлого века, но до сих пор не решена, а порядка 70% риелторов работают в тени.
Для тех, кто впервые сталкивается с термином, речь идет о людях, точнее, нелюдях, которые обманом или насилием лишают людей их собственности.
Как правительство решает вопрос?
К примеру, если риелтор взял деньги за проверку информации, а она оказалась ложной, клиенту будут компенсированы убытки, а риелтор понесет персональную ответственность.
Есть ли недостатки?
Самый главный недостаток заключается в росте цен на услуги риелторов и усиление бюрократии. Но в принципе, все не так страшно. Ведь в лучшем случае скупой платит дважды, а в худшем — расплачивается своей недвижимостью.
Поэтому чтобы не остаться у разбитого корыта, лучше все же иметь дело с проверенной «золотой рыбкой», чем нарваться на черных нелицензированных «акул».
#мошенники #недвижимость
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Инфляция 🇹🇷 vs 🇦🇪
Прочитал на канале Антона Москалева пост про инфляцию в двух странах, традиционно популярных среди наших отечественных инвесторов в недвижимость.
Я говорю о Турции и Эмиратах.
В статье Антон разбирает текущую ситуацию с инфляцией и, главное, как это влияет на инвестиционный фон в этих странах.
И тут мне стало интересно ваше мнение, дорогие подписчики. Поэтому я решил провести опрос👆
#недвижимость
@bitkogan
Прочитал на канале Антона Москалева пост про инфляцию в двух странах, традиционно популярных среди наших отечественных инвесторов в недвижимость.
Я говорю о Турции и Эмиратах.
В статье Антон разбирает текущую ситуацию с инфляцией и, главное, как это влияет на инвестиционный фон в этих странах.
И тут мне стало интересно ваше мнение, дорогие подписчики. Поэтому я решил провести опрос
#недвижимость
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Региональный застройщик «АПРИ» представил пятилетнюю корпоративную стратегию
Мы недавно писали о том, что компания готовится к размещению на Мосбирже. Какие планы у девелопера?
◽️ Региональная экспансия
«АПРИ» планирует нарастить свое присутствие в перспективных регионах, где низкая конкуренция и устойчивый спрос на жилье. Это снижает риски и увеличивает экономические выгоды, поскольку в столичном регионе самый высокий порог входа.
◽️ Продуктовая диверсификация
«АПРИ» сосредоточен на разных типах недвижимости. Это жилье (как многоквартирные дома, так и индивидуальное жилищное строительство), фанпарки и индустриальные парки, благодаря которым есть возможность получать одновременный доход от коммерческого и жилого секторов.
◽️ Акцент на новых технологиях
3D-печать повышает скорость строительства в 1,5 раза. Себестоимость каркаса такого дома при использовании технологии становится на 30% ниже, с готовой отделкой — на 8–12%.
При этом цифровые решения позволяют улучшить качество объектов на 70% и повысить продажи, в том числе, онлайн. К 2028 году планируется увеличить долю таких продаж до 20%.
Коротко о ключевых показателях строительства в цифрах:
➡️ Построено — 700 тыс. м2.
➡️ Строится — 377,6 тыс. м2.
➡️ В планах — 901 тыс. м2.
При этом объемы ввода на 2028 год более чем в 2 раза превышают планы на 2024 год.
Мы продолжаем следить за одним из крупнейших региональных девелоперов, который уже этим летом может выйти на IPO.
#российский_рынок #недвижимость
@bitkogan
Мы недавно писали о том, что компания готовится к размещению на Мосбирже. Какие планы у девелопера?
«АПРИ» планирует нарастить свое присутствие в перспективных регионах, где низкая конкуренция и устойчивый спрос на жилье. Это снижает риски и увеличивает экономические выгоды, поскольку в столичном регионе самый высокий порог входа.
«АПРИ» сосредоточен на разных типах недвижимости. Это жилье (как многоквартирные дома, так и индивидуальное жилищное строительство), фанпарки и индустриальные парки, благодаря которым есть возможность получать одновременный доход от коммерческого и жилого секторов.
3D-печать повышает скорость строительства в 1,5 раза. Себестоимость каркаса такого дома при использовании технологии становится на 30% ниже, с готовой отделкой — на 8–12%.
При этом цифровые решения позволяют улучшить качество объектов на 70% и повысить продажи, в том числе, онлайн. К 2028 году планируется увеличить долю таких продаж до 20%.
Коротко о ключевых показателях строительства в цифрах:
При этом объемы ввода на 2028 год более чем в 2 раза превышают планы на 2024 год.
Мы продолжаем следить за одним из крупнейших региональных девелоперов, который уже этим летом может выйти на IPO.
#российский_рынок #недвижимость
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🏠 Недвижимость — защита от бедной старости?
💭 В ответ на мой недавний пост о недвижимости в качестве инвестиций получил такой вопрос: «а что на счет пенсии — хорошая ли это перестраховка?»
Если отталкиваться от того, что речь идет о сдаче квартиры в аренду, то с учетом того, что чистый доход даже в Москве составит 5,3-5,5% годовых, в принципе, есть и более привлекательные варианты.
О некоторых из них, кстати, мы недавно рассказывали:
◽️ Положить средства под высокий процент на депозит в банк.
◽️ Вложить в рублевые корпоративные облигации.
И разница существенная — 17, а иногда и 20% годовых, правда, до вычета налогов.
Напомню, с учетом новых изменений в налоговой системе, со следующего года резидентам придется платить 13%, если доход по вкладам ≤ 2,4 млн рублей, и 15% — если он выше.
Однако если вы заработали, к примеру, 100 000 руб., а необлагаемая сумма (максимальная ставка ЦБ за год на 1-е число каждого месяца × 1 млн руб.) составляет 180 000 руб. — вам не придется ничего платить.
Если цифра больше, скажем, 200 000 рублей, то вам придется заплатить (200 000 — 180 000) × 13% = 2 600 рублей. Подробнее о методах расчета читайте здесь.
Что касается облигаций, то уже как три года с купонов любых облигаций удерживается налог по ставке 13% для налоговых резидентов РФ и 30% для нерезидентов.
Этого можно избежать, если вы резидент РФ и у вас ИИС, при закрытии которого вы примените вычет типа Б (писали подробнее тут), либо если у вас ИИС-3.
И все же, казалось бы, ответ явно не в пользу недвижимости, так почему же большинство россиян до сих пор живут с идеей купить квартиру и сдавать ее в аренду в старости?
Думаю, все дело в неуверенности в будущем и горьком опыте. За последние 30 лет россияне не раз убеждались, что вклады могут обесцениться, а вот квартиру так просто не отнимешь.
Как решить?
➡️ Если вы хотите взять ипотечный кредит по текущим ставкам, чтобы в будущем сдавать квартиру в аренду, то стоит обратить внимание на более доходные варианты.
➡️ Если вы не верите в стабильность рубля — присмотритесь к валютным инструментам.
#недвижимость
@bitkogan
💭 В ответ на мой недавний пост о недвижимости в качестве инвестиций получил такой вопрос: «а что на счет пенсии — хорошая ли это перестраховка?»
Если отталкиваться от того, что речь идет о сдаче квартиры в аренду, то с учетом того, что чистый доход даже в Москве составит 5,3-5,5% годовых, в принципе, есть и более привлекательные варианты.
О некоторых из них, кстати, мы недавно рассказывали:
И разница существенная — 17, а иногда и 20% годовых, правда, до вычета налогов.
Напомню, с учетом новых изменений в налоговой системе, со следующего года резидентам придется платить 13%, если доход по вкладам ≤ 2,4 млн рублей, и 15% — если он выше.
Однако если вы заработали, к примеру, 100 000 руб., а необлагаемая сумма (максимальная ставка ЦБ за год на 1-е число каждого месяца × 1 млн руб.) составляет 180 000 руб. — вам не придется ничего платить.
Если цифра больше, скажем, 200 000 рублей, то вам придется заплатить (200 000 — 180 000) × 13% = 2 600 рублей. Подробнее о методах расчета читайте здесь.
Что касается облигаций, то уже как три года с купонов любых облигаций удерживается налог по ставке 13% для налоговых резидентов РФ и 30% для нерезидентов.
Этого можно избежать, если вы резидент РФ и у вас ИИС, при закрытии которого вы примените вычет типа Б (писали подробнее тут), либо если у вас ИИС-3.
И все же, казалось бы, ответ явно не в пользу недвижимости, так почему же большинство россиян до сих пор живут с идеей купить квартиру и сдавать ее в аренду в старости?
Думаю, все дело в неуверенности в будущем и горьком опыте. За последние 30 лет россияне не раз убеждались, что вклады могут обесцениться, а вот квартиру так просто не отнимешь.
Как решить?
#недвижимость
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Да, как мы подсчитали ранее, недвижимость уступает по доходности российским акциям, но это компенсируется меньшими рисками.
😞 Однако инвестиции в акции — штука творческая и достаточно волатильная. И главное — в нашей стране сопряженная с дополнительными нерыночными рисками. Увы.
😞 Недвижимость не имеет риска дополнительной эмиссии акций, но у нее есть другой минус — высокий порог входа. Но можно рассмотреть фонды недвижимости, хотя их пока немного.
А что сейчас — не поздно ли инвестировать в недвижимость?
Все зависит от того, на какой срок вы планируете вложиться. Недвижимость не терпит суеты. Давать прогнозы на полгода-год — штука неблагодарная. И главное, не самая разумная.
Несмотря на то что в мае средняя стоимость квадратного метра новостроек снизилась на 0,5%, а программа льготной ипотеки под 8% заканчивается 1 июля, я не ожидаю обвала цен:
😞 Рост себестоимости строительства не позволит застройщикам продавать жилье себе в убыток. Они могут просто придержать продажи, если у них есть запас прочности. Кроме того, объемы новых проектов сейчас резко сократились, что может привести к дефициту жилья к 2026 году.
😔 Вместо государственных программ появляются программы от застройщика.
😟 Также стоит учитывать невысокую обеспеченность жильем в России и «выбывание» старого фонда при неизбыточных объемах строительства, что будет поддерживать цены на недвижимость.
😕 И, наконец, не забываем про депозиты, которые за год принесут прирост в 9 трлн руб. Вы думаете, эти деньги не пойдут в недвижимость?
Статистически инвестиции в недвижимость как антиинфляционный инструмент себя оправдывают. В дальнейшем? Думаю, все будет так же.
#недвижимость
@bitkogan
А что сейчас — не поздно ли инвестировать в недвижимость?
Все зависит от того, на какой срок вы планируете вложиться. Недвижимость не терпит суеты. Давать прогнозы на полгода-год — штука неблагодарная. И главное, не самая разумная.
Несмотря на то что в мае средняя стоимость квадратного метра новостроек снизилась на 0,5%, а программа льготной ипотеки под 8% заканчивается 1 июля, я не ожидаю обвала цен:
Статистически инвестиции в недвижимость как антиинфляционный инструмент себя оправдывают. В дальнейшем? Думаю, все будет так же.
#недвижимость
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Девелопер АПРИ объявил об IPO на Мосбирже
Ранее мы уже писали о новой пятилетней стратегии компании.
Коротко в цифрах:
С 2020 года среднегодовой объем сделок компании в денежном выражении составил 88%. К тому же планы по строительству у девелопера амбициозные:
➡️ Построено — 700 тыс. м2.
➡️ Строится — 377,6 тыс. м2.
➡️ Анонсировано — 901 тыс. м2.
Теперь один из крупнейших региональных девелоперов подтвердил, что он выходит на биржу.
Какие подробности?
◾️ Условия IPO: компания рассматривает размещение 5–10% акций в рамках допэмиссии (SPO). Акции будут включены во второй котировальный уровень листинга Мосбиржи.
◾️ Дивиденды: будут выплачиваться до 50% от чистой прибыли по МСФО.
◾️ Оценка: по прогнозам АПРИ, компания может разместиться по мультипликаторам P/E (цена/прибыль) в размере 4,6–5,0х, а по соотношению P/B (цена/капитал) — на уровне 2,2–2,4х.
Почему это может быть интересно?
С 2024 года ПАО «АПРИ» расширяет свой портфель недвижимости на коммерческий сектор: индустриальные парки, мультикурорты и другие перспективные направления. Кроме того, диверсификация строительного рынка пойдет на пользу не только самому рынку, но и инвесторам.
Продолжаем дальше следить за IPO АПРИ и будем держать вас в курсе новостей.
#российский_рынок #недвижимость
@bitkogan
Ранее мы уже писали о новой пятилетней стратегии компании.
Коротко в цифрах:
С 2020 года среднегодовой объем сделок компании в денежном выражении составил 88%. К тому же планы по строительству у девелопера амбициозные:
Теперь один из крупнейших региональных девелоперов подтвердил, что он выходит на биржу.
Какие подробности?
Почему это может быть интересно?
С 2024 года ПАО «АПРИ» расширяет свой портфель недвижимости на коммерческий сектор: индустриальные парки, мультикурорты и другие перспективные направления. Кроме того, диверсификация строительного рынка пойдет на пользу не только самому рынку, но и инвесторам.
Продолжаем дальше следить за IPO АПРИ и будем держать вас в курсе новостей.
#российский_рынок #недвижимость
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Какие факторы поддерживают цены на недвижимость?
🟣 Помним, что денег в системе очень много. Девелоперы и банки давно придумали альтернативные методы финансирования недвижимости. Ежемесячный платёж выглядит терпимо, что крайне не нравится ЦБ.
🟣 Депозиты за этот год дадут минимум 9 трлн рублей процентами. Куда эти деньги пойдут? Пока ставки высокие — скорее всего, снова в депозиты. Но в перспективе частично и на недвижимость.
🟣 Есть и психологический момент. Чем больше народ опасается инфляции, тем активнее покупает жилье — как понятный антиинфляционный инструмент.
🟣 В настоящий момент девелоперы из-за опасений по конъюнктуре рынка сократили объёмы закладок новых объектов. Так что через полтора-два года в России может начаться дефицит жилья. Качественного жилья.
🟣 Объём ветхого жилья в России (хрущёвки, девятиэтажки 60-х годов и т. д.) огромный. Скоро может приблизиться к 100 млн квадратных метров. С каждым годом ситуация ухудшается. Спрос на улучшение жилищных условий будет только расти. И весьма сильно.
Все эти факторы — они ЗА то, что ценам на недвижимость сильно падать некуда.
➡️ Кстати. Инфляция приводит еще и к резкому росту затрат девелоперов. Ну нет у них возможности сильно снижать цены. Если только нет задачи массового сброса активов. Но пока такой ситуации не наблюдается, по крайней мере, по отчётности девелоперских компаний.
Все эти моменты я перечислил моему собеседнику.
Ну а теперь где покупать?
Сегодня на вторичке цены достаточно серьезно отличаются от цен на первичном рынке. Они явно ниже. Часто на 25-30%. Так что, поскольку этот товарищ явно чего-то уже успел накопить, то ситуация немного упрощается. Если именно ему покупать — очевидно, стоит сегодня на вторичном рынке.
Хотя и на первичке можно найти интересные варианты, но это реже.
Ну а что дальше делать? Как искать нужную именно ему квартиру? Как профинансировать разницу? Все это будет в следующей заметке по данной теме. Продолжение очень скоро следует.
#недвижимость #инфляция
💰 bitkogan
Все эти факторы — они ЗА то, что ценам на недвижимость сильно падать некуда.
Все эти моменты я перечислил моему собеседнику.
Ну а теперь где покупать?
Сегодня на вторичке цены достаточно серьезно отличаются от цен на первичном рынке. Они явно ниже. Часто на 25-30%. Так что, поскольку этот товарищ явно чего-то уже успел накопить, то ситуация немного упрощается. Если именно ему покупать — очевидно, стоит сегодня на вторичном рынке.
Хотя и на первичке можно найти интересные варианты, но это реже.
Ну а что дальше делать? Как искать нужную именно ему квартиру? Как профинансировать разницу? Все это будет в следующей заметке по данной теме. Продолжение очень скоро следует.
#недвижимость #инфляция
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Продолжаю свое послание читателю, который спросил меня насчет недвижимости.
Сегодня хочу сконцентрироваться не на том, как и где покупать, или как в текущих условиях профинансировать недостаток средств. Это все обязательно обсудим, но чуть позднее.
Давайте поговорим немного о другом.
◽️ Современное общество (и особенно молодежь) достаточно спокойно относятся к теме — нет жилья. И ладно. Поживу на съеме.
В принципе, посыл понятен. Съем относительно недорог. Не понравилось — переехал в другой город. В другую страну. Ты не обременен головной болью расходов на содержание жилья и ипотекой. Все это вроде бы так…
➡️ Однако мой уже немаленький жизненный опыт говорит о том, что если у тебя уже есть семья, дети, обязательства, то в нашей стране очень даже стоит иметь свое жилье.
И не так важны расчеты доходности квартиры, если ее сдавать.
Все мы люди. У всех у нас есть различные жизненные обстоятельства. Мы женимся, заводим детей, иногда болеем, порой весьма тяжело. А еще мы можем вполне терять работу, можем падать в своих доходах. Короче… может быть абсолютно все что угодно.
▫️ А вот своя недвижимость в этих случаях — это, если хотите, спасительный круг.
Своя квартира — это важнейший для многих психологический фактор, который дает уверенность, что ты никогда не будешь побираться.
Это фактор жизненной стабильности и для отдельного человека, и для его семьи. Кстати, это еще и тот фактор, что иногда может сберечь семью.
Ну а когда тебе уже далеко за 60, или даже за 70, и если все плохо с доходами и накоплениями. Дети выросли и ушли.
Ты всегда на худой конец можешь сдать свое жилье и перейти на съем в меньшую площадь. Вот и дополнительный источник пусть и небольшого, но стабильного дохода. Опять же, в трудных обстоятельствах это может выручить.
И еще. Пожалуй, самое важное. Мы постоянно говорим об инвестициях и сравниваем эффективность этих самых инвестиций.
◽️ Но квартира — это часто не про инвестиции. Это про базовые человеческие потребности.
Понимаете разницу?
И это сейчас рассуждения не инвестбанкира с опытом более 30 лет в профессии. Нет. Это мысли человека, которому уже не 25, и даже не 45 лет.
Часто мы говорим себе — подожду немного. Вот-вот цены упадут, и я куплю себе дворец своей мечты.
Эх… если бы все было так просто. Увы: часто этот дворец по факту все дальше и дальше.
Почему? Да потому, что себестоимость стройки растет. Цены растут. Инфляция убивает накопления.
Кстати, это все люди прекрасно понимают. Думаете, зря что ли даже под 20 годовых берут ипотеку?
➡️ Ну, положим, под 20% кредит на жилье — это и правда штука зверская. Под такие проценты берут от безысходности. Потому что квартира для жизни, а не как объект инвестиций — еще раз говорю — это предмет витальных потребностей человека в нашей стране.
Разумеется, речь идет в основном о первой квартире. Для жилья. А не о тех самых инвестиционных квадратных метрах, что многие мечтают иметь.
◽️ Поэтому на вопрос моего читателя — а вообще надо ли все это? — уверенно говорю. Да, надо. Но, конечно, не на любых условиях.
#недвижимость #инфляция
💰 bitkogan
Сегодня хочу сконцентрироваться не на том, как и где покупать, или как в текущих условиях профинансировать недостаток средств. Это все обязательно обсудим, но чуть позднее.
Давайте поговорим немного о другом.
В принципе, посыл понятен. Съем относительно недорог. Не понравилось — переехал в другой город. В другую страну. Ты не обременен головной болью расходов на содержание жилья и ипотекой. Все это вроде бы так…
И не так важны расчеты доходности квартиры, если ее сдавать.
Все мы люди. У всех у нас есть различные жизненные обстоятельства. Мы женимся, заводим детей, иногда болеем, порой весьма тяжело. А еще мы можем вполне терять работу, можем падать в своих доходах. Короче… может быть абсолютно все что угодно.
Своя квартира — это важнейший для многих психологический фактор, который дает уверенность, что ты никогда не будешь побираться.
Это фактор жизненной стабильности и для отдельного человека, и для его семьи. Кстати, это еще и тот фактор, что иногда может сберечь семью.
Ну а когда тебе уже далеко за 60, или даже за 70, и если все плохо с доходами и накоплениями. Дети выросли и ушли.
Ты всегда на худой конец можешь сдать свое жилье и перейти на съем в меньшую площадь. Вот и дополнительный источник пусть и небольшого, но стабильного дохода. Опять же, в трудных обстоятельствах это может выручить.
И еще. Пожалуй, самое важное. Мы постоянно говорим об инвестициях и сравниваем эффективность этих самых инвестиций.
Понимаете разницу?
И это сейчас рассуждения не инвестбанкира с опытом более 30 лет в профессии. Нет. Это мысли человека, которому уже не 25, и даже не 45 лет.
Часто мы говорим себе — подожду немного. Вот-вот цены упадут, и я куплю себе дворец своей мечты.
Эх… если бы все было так просто. Увы: часто этот дворец по факту все дальше и дальше.
Почему? Да потому, что себестоимость стройки растет. Цены растут. Инфляция убивает накопления.
Кстати, это все люди прекрасно понимают. Думаете, зря что ли даже под 20 годовых берут ипотеку?
Разумеется, речь идет в основном о первой квартире. Для жилья. А не о тех самых инвестиционных квадратных метрах, что многие мечтают иметь.
#недвижимость #инфляция
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Ну чего, тема недвижки не надоела?
Тогда идем дальше. Продолжаю серию заметок (раз, два, три).
1️⃣ То, что цены при стагнации рынка в ближайшее время вряд ли сильно поедут вниз. Это мы уже обсудили.
2️⃣ То, что количество сделок резко сократится, тоже вроде бы как понятно.
3️⃣ То, что вполне возможно, что в итоге эдак через год-другой можно будет в итоге огрести неплохой такой дефицит качественной недвижимости из-за резкого сокращения девелоперами объемов выпуска. Это естественно.
Делать-то что сейчас?
🚩 Поскольку в настоящий момент цена на вторичке значительно ниже, чем на первичном рынке у застройщиков, есть смысл искать интересное для себя жилье именно там.
И, кстати, моему собеседнику (автору того самого письма) я посоветовал использовать это время для того, чтобы определиться — а чего конкретно хочет он.
☑️ Поработать с риелторами. Узнать, в каком именно районе и каком блоке домов ему хотелось бы купить квадратные метры.
Какие у него требования к жилью.
Стоит разобраться в картинке — кто и что сейчас продает и по каким ценам.
☑️ Далее стоит поговорить с компаниями а-ля «Самолет плюс». Эти ребята сегодня готовы и недвижимость подобрать. И финансирование недостающих средств организовать. И ремонт сделать. И с мебелью помочь определиться.
Но, главное, никуда спешить не нужно. Разберитесь. Определитесь. Все посчитайте.
🔵 Ну а далее на интересные варианты дайте свои альтернативные цены исходя из собственных возможностей.
Скажем, в доме вашей мечты квартиры, интересующие вас, стоят сегодня примерно 15 млн руб.
У вас накоплено 5 млн и есть договоренность о финансировании еще 5-6 млн, эдак лет на 10. При этом, кстати, финансирование предоставляется не под 20-22% годовых, но под 10%, к примеру.
🚩 Чудес не бывает. Это достигается, например, за счет удлинения срока выплаты на объект вашей мечты. Как и чего — идите и получите все ответы.
Ну а далее…. далее давайте свой оффер. Да, он будет ниже текущего рынка. И, скорее всего, быстро никто с вами сделку не заключит.
Но у всех свои обстоятельства. Кто-то из продавцов предпочтет не спешить и дождаться лучших времен. А кто-то, возможно, будет вынужден и согласиться.
Как я уже сказал ранее — массового сброса жилья продавцами я не жду. Но вот отдельные случаи более дешевых продаж будут без сомнения. Ну так используйте этот шанс.
🚩 В завершение хочу еще раз повторить. Ситуация сейчас уникальная. Рынок жилья готовится к охлаждению. Невероятно высокие ставки и резкое замедление предоставления льготного кредитования в самое ближайшее время, без сомнения, будут на рынок влиять.
Есть и навес от построенных или почти построенных объектов. Нужно время (год-два) чтобы потихоньку этот навес ушел. Плюс в экономике возможно определенное охлаждение.
С другой стороны, инфляция никуда от нас не ушла и, скорее всего, быстро не уйдет. Затраты застройщиков также будут потихоньку расти. Денег в системе много. И никуда они не денутся.
Так что, товарищи потенциальные покупатели. С одной стороны, никуда не спешите. А с другой — используйте это время с пользой.
#недвижимость
💰 bitkogan
Тогда идем дальше. Продолжаю серию заметок (раз, два, три).
Делать-то что сейчас?
И, кстати, моему собеседнику (автору того самого письма) я посоветовал использовать это время для того, чтобы определиться — а чего конкретно хочет он.
Какие у него требования к жилью.
Стоит разобраться в картинке — кто и что сейчас продает и по каким ценам.
Но, главное, никуда спешить не нужно. Разберитесь. Определитесь. Все посчитайте.
Скажем, в доме вашей мечты квартиры, интересующие вас, стоят сегодня примерно 15 млн руб.
У вас накоплено 5 млн и есть договоренность о финансировании еще 5-6 млн, эдак лет на 10. При этом, кстати, финансирование предоставляется не под 20-22% годовых, но под 10%, к примеру.
Ну а далее…. далее давайте свой оффер. Да, он будет ниже текущего рынка. И, скорее всего, быстро никто с вами сделку не заключит.
Но у всех свои обстоятельства. Кто-то из продавцов предпочтет не спешить и дождаться лучших времен. А кто-то, возможно, будет вынужден и согласиться.
Как я уже сказал ранее — массового сброса жилья продавцами я не жду. Но вот отдельные случаи более дешевых продаж будут без сомнения. Ну так используйте этот шанс.
Есть и навес от построенных или почти построенных объектов. Нужно время (год-два) чтобы потихоньку этот навес ушел. Плюс в экономике возможно определенное охлаждение.
С другой стороны, инфляция никуда от нас не ушла и, скорее всего, быстро не уйдет. Затраты застройщиков также будут потихоньку расти. Денег в системе много. И никуда они не денутся.
Так что, товарищи потенциальные покупатели. С одной стороны, никуда не спешите. А с другой — используйте это время с пользой.
#недвижимость
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Массовую льготную ипотеку отменили, стало быть, цены теперь рухнут? Как бы не так. Пришли первые данные: цены продолжили расти, хоть и медленнее.
По данным ДОМ.РФ (государственный фин. институт, отвечающий за развитие жилищной сферы), цены на первичном рынке в июле, то есть уже после отмены массовой программы, выросли на 0,4%. Да, рост замедлился по сравнению с июнем, когда цены взлетели на 1,4%. Но рост все-таки есть, и это при том, что выдача ипотек в июле сократилась вдвое.
Продолжение роста цен для меня не стало сюрпризом. Я подробно разбирал заранее, почему они не рухнут.
Кратко напомню причины:
Безусловно, отмена льготной программы — важный фактор для цен на жилье. Поэтому в дальнейшем цены могут не расти или немного снизиться, но никак не рухнуть.
#недвижимость
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM