Цены на российское жилье – ждать ли обвал?
Расскажу вам историю в двух графиках.
↗️ На первом графике – динамика цен на жилье, которую мы видим своими глазами. И темпы на графике очень внушительные в последние 4 года. Глядя на него, начинаешь думать о несправедливости, пузырях и скором крахе рынка.
📈 На втором графике тот же индекс, только за вычетом инфляции. И картина уже выглядит иначе. Темпы роста скромней, да и по историческим меркам уровень лишь повышенный, но точно не катастрофичный.
📎 Мораль: примерно половина удорожания недвижимости за последние 4 года объясняется общей инфляцией, то есть обесценением рубля. Ждать, что этот фарш прокрутится обратно, не стоит. Дефляции не будет, инфляция продолжится и дальше, в лучшем случае составит 4% в год.
А значит, и радикального падения цен на жилье ждать тоже не стоит.
#недвижимость #инфляция
@bitkogan
Расскажу вам историю в двух графиках.
А значит, и радикального падения цен на жилье ждать тоже не стоит.
#недвижимость #инфляция
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Друзья, на канале Антона Москалева вышел интересный разбор отчета CBRE* о рынке элитной и суперэлитной недвижимости Дубая за 2023 год.
◽️ Итак, стоимость квадратного метра элитной недвижимости в Дубае за год выросла на 22,5%, а продажи превысили показатель 2022 года на 54,5%.
◽️ Суперэлитная недвижимость прибавила в цене на 20,4%, но при этом продажи выросли аж на 68,4%.
Антон связывает это с недооцененностью элитной недвижимости эмирата (относительно других стран) и повышением миграции капитала (а за ним и богатых людей), которые выбирают Дубай в качестве второго дома.
Также он обращает внимание на формирование тренда появления новых элитных районов, в которых недвижимость может быть недооценена на данный момент.
➡️ Настоятельно советую ознакомиться с информацией, если интересуетесь инвестициями в данный регион.
*CBRE Group, Inc. была основана в 1906 году и является одной из крупнейших в мире компаний, специализирующихся на коммерческой недвижимости и инвестициях.
#Дубай #недвижимость
@bitkogan
Антон связывает это с недооцененностью элитной недвижимости эмирата (относительно других стран) и повышением миграции капитала (а за ним и богатых людей), которые выбирают Дубай в качестве второго дома.
Также он обращает внимание на формирование тренда появления новых элитных районов, в которых недвижимость может быть недооценена на данный момент.
*CBRE Group, Inc. была основана в 1906 году и является одной из крупнейших в мире компаний, специализирующихся на коммерческой недвижимости и инвестициях.
#Дубай #недвижимость
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Давайте посмотрим на динамику последних месяцев. В октябре и ноябре цены росли быстрыми темпами — взгляните сами на график.
Почему жилье дорожает несмотря на повышение ставки (которое, по идее, должно замедлить спрос и ограничить возможность повышать цены)?
На первичном рынке было анонсировано ужесточение условий по льготным программам: повышение первоначального взноса до 30% и установление лимита в 6 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей (что практически равносильно отмене в этих регионах). На вторичном рынке росли проценты по ипотеке вместе с ключевой ставкой.
Среди прочих факторов также особо стоит отметить комиссии банков для застройщиков. Свои мысли, почему это окажет скромное влияние на рост цен, я писал недавно.
Вывод?
Спрос на недвижимость снизится, т. е. ее стоимость не сможет расти, как раньше. Но и резко падать она также не будет — причин для этого я не вижу. Наиболее вероятно, что мы будем наблюдать стагнацию цен на жилье в 2024 году.
#недвижимость #ипотека
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Продать квартиру и купить... фонд на недвижимость?
С таким вопросом к нам обратился подписчик, который захотел продать физическую недвижимость и переложиться в ПИФы.
❗️ Когда речь идет о покупке недвижимости для жизни в ней, то вопросов нет. А под инвестиции — все куда сложнее, ведь те же самые фонды так или иначе отражают ситуацию в отрасли.
Разбираемся, почему это не лучшая идея:
◽️ Рынок недвижимости неоднородный: это значит, что один район или сегмент может расти в цене, другой — стагнировать или снижаться.
◽️ Текущий рост рынка под вопросом, хотя вряд ли цены будут стремительно падать.
◽️ Ликвидность фондов может быть выше, однако из-за ценовых колебаний есть большая вероятность застрять в инструменте надолго.
◽️ От девальвации не спрячешься. Частично отыграть потерю, скорее всего, получится, но в долгосроке цены на недвижимость могут не поспевать за курсом.
Получается, что недвижимость как в бетоне, так и «на бумаге» явно не панацея.
Как в итоге снизить риски и заработать?
Сформировать портфель из надежных долговых бумаг, таких как:
➡️ Корпоративные облигации, где вполне надежные эмитенты приносят доходность 14,5-15,5%.
➡️ Замещающие облигации, которые помогут избежать девальвации рубля и получать в среднем 5–7% в долларах без инфраструктурных рисков.
🔗 Как сделать ракетный двигатель, мы вам не расскажем, а как собрать такой портфель — запросто. Пишите.
#недвижимость
@bitkogan
С таким вопросом к нам обратился подписчик, который захотел продать физическую недвижимость и переложиться в ПИФы.
Разбираемся, почему это не лучшая идея:
Получается, что недвижимость как в бетоне, так и «на бумаге» явно не панацея.
Как в итоге снизить риски и заработать?
Сформировать портфель из надежных долговых бумаг, таких как:
#недвижимость
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🏠 Льготная ипотека — а кто получает льготы?
Недавно прозвучал очередной призыв ЦБ сделать льготную ипотеку адресной. Интересный вопрос: кому сейчас адресованы деньги.
Для того чтобы взять льготную ипотеку, у Вас должен быть первоначальный взнос 30%. При средней по стране цене 148 тыс. рублей за метр в новостройке даже для маленькой однушки необходимо иметь 1,5 млн рублей. А после платить ежемесячный платеж, и не забыть, сделать ремонт.
А теперь вспоминаем, что 45% граждан не хватает зарплаты для удовлетворения основных потребностей. Вряд ли у них завалялся лишний миллион.
При этом богатство не растет на деревьях. Каждая льгота оплачена налогоплательщиками. Так как прогрессивной шкалы налогообложения практически нет, то налоговая нагрузка распределяется между всеми: и богатыми, и бедными.
🔎 Складываем картинку вместе. Налоги платят и бедные, и богатые. Но ипотеку позволить могут себе в основном люди с доходами выше среднего.
Вот и получается, что бедные оплачивают ипотеку богатым. А хотелось бы наоборот. Это и есть проблема адресности, и здесь остаётся только поддержать призыв ЦБ.
#ипотека #недвижимость
@bitkogan
Недавно прозвучал очередной призыв ЦБ сделать льготную ипотеку адресной. Интересный вопрос: кому сейчас адресованы деньги.
Для того чтобы взять льготную ипотеку, у Вас должен быть первоначальный взнос 30%. При средней по стране цене 148 тыс. рублей за метр в новостройке даже для маленькой однушки необходимо иметь 1,5 млн рублей. А после платить ежемесячный платеж, и не забыть, сделать ремонт.
А теперь вспоминаем, что 45% граждан не хватает зарплаты для удовлетворения основных потребностей. Вряд ли у них завалялся лишний миллион.
При этом богатство не растет на деревьях. Каждая льгота оплачена налогоплательщиками. Так как прогрессивной шкалы налогообложения практически нет, то налоговая нагрузка распределяется между всеми: и богатыми, и бедными.
Вот и получается, что бедные оплачивают ипотеку богатым. А хотелось бы наоборот. Это и есть проблема адресности, и здесь остаётся только поддержать призыв ЦБ.
#ипотека #недвижимость
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📑 Друзья, все чаще замечаю, что в аналитических отчетах по состоянию рынка недвижимости Дубая поднимается вопрос о нехватке малогабаритных квартир.
Причем затрагивает это не только рынок готового жилья, но и строящегося. И не только бюджетного, но и в ценовом сегменте люкс и суперлюкс.
🏗 Казалось бы, в чем проблема: настроим — будем жить.
Но не все так просто:
➡️ Где настроим?
➡️ В каком формате?
➡️ Сколько нужно, чтобы удовлетворить спрос и не было перенасыщения рынка?
➡️ Произойдет ли снижение спроса, и если да, то когда?
В общем за каждой открытой дверью оказывается еще несколько закрытых.
🔎 Если вам интересны ответы на все эти вопросы, они есть в статье Антона Москалева. Там все изложено достаточно подробно. А если останутся неясности — можно спросить у автора.
#Дубай #недвижимость
@bitkogan
Причем затрагивает это не только рынок готового жилья, но и строящегося. И не только бюджетного, но и в ценовом сегменте люкс и суперлюкс.
🏗 Казалось бы, в чем проблема: настроим — будем жить.
Но не все так просто:
В общем за каждой открытой дверью оказывается еще несколько закрытых.
#Дубай #недвижимость
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Telegram
Недвижимость Дубай | Антон Москалев | Palladium Realty
Ожидается, что повышенный спрос на Студии и 1BR в Дубае сохранится в среднесрочной перспективе.
Последнее время эксперты все чаще поднимают вопрос нехватки малогабаритных квартир (студии и 1BR) под аренду в «старых» районах Дубая: центральной части (особенно…
Последнее время эксперты все чаще поднимают вопрос нехватки малогабаритных квартир (студии и 1BR) под аренду в «старых» районах Дубая: центральной части (особенно…
🏘 Цены на недвижимость вот-вот упадут?
Ужесточение требований ЦБ к высокорисковым заемщикам принесло свои плоды:
▪️ На вторичном рынке доля одобренных ипотек упала с 60,4% в декабре 2023 года до 52,8% в апреле этого года.
▪️ Доля одобренных ипотек на первичку за этот же период снизилась с 65,7% до 61,9%.
▪️ В целом количество заявок на выдачу ипотеки с октября упало на 30%.
Ждать ли падения цен хотя бы на вторичном рынке?
➡️ Пока признаков обвала не наблюдается. 40% лотов сейчас продаются по сниженным ценам, но средняя цена по стране за последний месяц выросла на 0,4%.
➡️ И в будущем я не вижу причин, по которым недвижимость должна рухнуть сразу на 10-15 %. В целом рынок не ожидает снижения более чем на 1% в месяц.
Поддержать цены на вторичную недвижимость может и решение правительства о том, чтобы семьи с детьми могли купить квартиру "с рук" в ипотеку по льготным программам.
Не жду кратного падения цен и на «первичку». Во-первых, продолжает действовать популярная семейная ипотека, а во-вторых, субсидированная ипотека от застройщиков.
Вывод?
Ипотечный рынок охлаждается, но это вряд ли приведет к обвальному снижению стоимости недвижимости. Кроме того, не за горами снижение ставки Банком России...
#недвижимость #ипотека
@bitkogan
Ужесточение требований ЦБ к высокорисковым заемщикам принесло свои плоды:
Ждать ли падения цен хотя бы на вторичном рынке?
Поддержать цены на вторичную недвижимость может и решение правительства о том, чтобы семьи с детьми могли купить квартиру "с рук" в ипотеку по льготным программам.
Не жду кратного падения цен и на «первичку». Во-первых, продолжает действовать популярная семейная ипотека, а во-вторых, субсидированная ипотека от застройщиков.
Вывод?
Ипотечный рынок охлаждается, но это вряд ли приведет к обвальному снижению стоимости недвижимости. Кроме того, не за горами снижение ставки Банком России...
#недвижимость #ипотека
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Триггеры для «Самолета»
Недавно попалось на глаза исследование компании «Атон». Аналитики также определили форвардный EV/EBITDA «Самолета» около 2,9х. Приятно, когда результаты собственного анализа совпадают с выводами уважаемых и авторитетных коллег. «Атон» также дает 12-месячный таргет цены на уровне 5500 руб. за акцию.
Это самая высокая прогнозная цена на рынке. Так что история роста, по всей видимости, продолжится. Полет нормальный!
#российский_рынок #недвижимость
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🏡 Что с ценами на жилье?
Они продолжают расти на зависть всем, кто ждал обвала. Но на графике видно, что рост замедляется. Об этом я предупреждал в начале года, все причины остались актуальными.
Что будет дальше?
До 1 июля будет действовать массовая льготная ипотека. Многие захотят запрыгнуть в последний вагон, так что можем увидеть рост ипотеки и спроса на первичном рынке. Поэтому цены весьма вероятно продолжат расти в ближайшие месяцы.
➡️ А вот после отмены массовой программы спрос охладится. Дополнительно экономика будет замедляться из-за жесткой денежно-кредитной политики, а с ней будет замедляться рост доходов граждан. В результате цены на жилье могут и вовсе стагнировать, особенно на первичку.
🟠 Но причин для сильного падения цен я не вижу. В стране по-прежнему невысокие показатели обеспеченности жильем, много старого фонда продолжает выбывать, а объемы строительства никак нельзя назвать чрезмерными.
Стоит ли покупать жилье?
Для жизни — да. Ждать лучшего момента нет смысла: цены сильно не изменятся.
🔎 А вот для инвестиций сейчас возможно не самое выгодное время. Единственный аргумент — это диверсификация сбережений. Мало что может сравниться по надежности с недвижимостью. Но ждать спекулятивного роста цен не стоит.
#недвижимость
@bitkogan
Они продолжают расти на зависть всем, кто ждал обвала. Но на графике видно, что рост замедляется. Об этом я предупреждал в начале года, все причины остались актуальными.
Что будет дальше?
До 1 июля будет действовать массовая льготная ипотека. Многие захотят запрыгнуть в последний вагон, так что можем увидеть рост ипотеки и спроса на первичном рынке. Поэтому цены весьма вероятно продолжат расти в ближайшие месяцы.
Стоит ли покупать жилье?
Для жизни — да. Ждать лучшего момента нет смысла: цены сильно не изменятся.
#недвижимость
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🏘Выполнила ли Россия цели 2018 года по доступности жилья?
Продолжаем смотреть на успехи нацпроектов. В прошлый раз разобрали здравоохранение и демографию. Результаты были не очень. Может, с жильем лучше?
Сразу расстрою. Почти все ключевые количественные цели с высокой вероятностью не будут достигнуты.
➕ Из успехов — общий ввод жилья. Но стоит помнить про завышение цифр из-за дачной амнистии. Люди просто регистрировали дачи как жилье. А вот данные по вводу квартир уже скромнее.
➡️ Во многом идея была в том, что активное стимулирование спроса приведет к стабильному увеличению объемов строительства.
➡️ Но как мы видим в статистике, большая часть эффекта от льготной ипотеки ушла в цены, а не в объемы ввода жилья.
Собственно, а зачем строительным компаниям увеличивать свои производственные масштабы, если это временная программа? Что с ними делать после программы? Лучше цены поднять.
Итог?
Из-за роста стоимости жилья сильно доступней оно не стало. Кажется, в правительстве это поняли, массовые льготные программы начинают трансформировать в адресные.
#Россия #недвижимость
@bitkogan
Продолжаем смотреть на успехи нацпроектов. В прошлый раз разобрали здравоохранение и демографию. Результаты были не очень. Может, с жильем лучше?
Сразу расстрою. Почти все ключевые количественные цели с высокой вероятностью не будут достигнуты.
Собственно, а зачем строительным компаниям увеличивать свои производственные масштабы, если это временная программа? Что с ними делать после программы? Лучше цены поднять.
Итог?
Из-за роста стоимости жилья сильно доступней оно не стало. Кажется, в правительстве это поняли, массовые льготные программы начинают трансформировать в адресные.
#Россия #недвижимость
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
«Рентал ПРО» идет на IPO
Для ЗПИФа индустриальной недвижимости (аналог REIT) формат привлечения средств выглядит непривычно. Но для такого инновационного подхода есть веские причины, и я полагаю, что инвесторы оценят его по достоинству.
Итак, УК «А класс капитал» разместит на Мосбирже паи ЗПИФ «Рентал ПРО». Стоимость чистых активов фонда на момент размещения свыше 25 млрд рублей.
С точки зрения инвестора сделка будет неотличима от обычного IPO — книга заявок, которые можно подавать через брокера, раскрытие информации о фонде, независимое аналитическое покрытие, механизм стабилизации цены в первые 30 дней торгов и мораторий на выпуск новых паев в течение 90 дней, обеспечение ликвидности маркет-мейкерами.
Все перечисленное типично для акций, однако с паями фондов обычно бывало скромнее. Правда, доступны паи «Рентал ПРО» будут лишь квалифицированным инвесторам.
➡️ Но тем лучше для них, ведь планы у менеджмента фонда весьма амбициозные — довести СЧА фонда до более 100 млрд рублей с прогнозируемой доходностью более 22% на 10-летнем горизонте.
Кажется слишком амбициозно?
Как сказать. Ситуация на рынке индустриальной недвижимости уникальна, дефицит качественного предложения там носит хронический характер. Отсюда постоянный рост арендных ставок и цены самих активов.
Команда фонда уже доказала свою эффективность на этом рынке с «ПНК-Рентал». Так что у меня не просто нет оснований считать их планы неосуществимыми — я бы скорее ожидал от них приятных сюрпризов.
#российский_рынок #недвижимость #IPO
@bitkogan
Для ЗПИФа индустриальной недвижимости (аналог REIT) формат привлечения средств выглядит непривычно. Но для такого инновационного подхода есть веские причины, и я полагаю, что инвесторы оценят его по достоинству.
Итак, УК «А класс капитал» разместит на Мосбирже паи ЗПИФ «Рентал ПРО». Стоимость чистых активов фонда на момент размещения свыше 25 млрд рублей.
С точки зрения инвестора сделка будет неотличима от обычного IPO — книга заявок, которые можно подавать через брокера, раскрытие информации о фонде, независимое аналитическое покрытие, механизм стабилизации цены в первые 30 дней торгов и мораторий на выпуск новых паев в течение 90 дней, обеспечение ликвидности маркет-мейкерами.
Все перечисленное типично для акций, однако с паями фондов обычно бывало скромнее. Правда, доступны паи «Рентал ПРО» будут лишь квалифицированным инвесторам.
Кажется слишком амбициозно?
Как сказать. Ситуация на рынке индустриальной недвижимости уникальна, дефицит качественного предложения там носит хронический характер. Отсюда постоянный рост арендных ставок и цены самих активов.
Команда фонда уже доказала свою эффективность на этом рынке с «ПНК-Рентал». Так что у меня не просто нет оснований считать их планы неосуществимыми — я бы скорее ожидал от них приятных сюрпризов.
#российский_рынок #недвижимость #IPO
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🇦🇪 В Эмиратах «уходят» от налички?
Прочитал на канале Антона Москалёва, что в ОАЭ крупные застройщики ограничат оплату наличными во всех сделках купли-продажи до $15 000. Остальное будьте добры через безналичный расчёт.
Представляю, как расстроились некоторые инвесторы из Азии, которые приезжали с чемоданами наличных и закупали пару-тройку апартаментов.
Действительно, это было удобно — вид наличных делал переговоры проще, скидки выбивались легче, а вопросы решались быстрее.
После исключения из «серого списка» FATF (если не знаете, что это такое, то в статье есть ссылки на подробный разбор ситуации), данный шаг логичен и ожидаем. Вполне возможно, что в скором времени мы увидим такие же заявления и от девелоперов поменьше.
Так что же теперь делать инвесторам в недвижимость Эмиратов, особенно в свете ограничений на банковские переводы из России?
Антон всё расписал подробно, дублировать не вижу смысла.
#Дубай #недвижимость
@bitkogan
Прочитал на канале Антона Москалёва, что в ОАЭ крупные застройщики ограничат оплату наличными во всех сделках купли-продажи до $15 000. Остальное будьте добры через безналичный расчёт.
Представляю, как расстроились некоторые инвесторы из Азии, которые приезжали с чемоданами наличных и закупали пару-тройку апартаментов.
Действительно, это было удобно — вид наличных делал переговоры проще, скидки выбивались легче, а вопросы решались быстрее.
После исключения из «серого списка» FATF (если не знаете, что это такое, то в статье есть ссылки на подробный разбор ситуации), данный шаг логичен и ожидаем. Вполне возможно, что в скором времени мы увидим такие же заявления и от девелоперов поменьше.
Так что же теперь делать инвесторам в недвижимость Эмиратов, особенно в свете ограничений на банковские переводы из России?
Антон всё расписал подробно, дублировать не вижу смысла.
#Дубай #недвижимость
@bitkogan
🔐 Ключи от квартиры, где деньги лежат
Друзья, всем привет!
Ежегодно от "черных риелторов" страдают от 7 до 8 тыс. россиян, и это число постоянно растет. Удивительно, что проблема существует с 90-х годов прошлого века, но до сих пор не решена, а порядка 70% риелторов работают в тени.
Для тех, кто впервые сталкивается с термином, речь идет о людях, точнее, нелюдях, которые обманом или насилием лишают людей их собственности.
Как правительство решает вопрос?
➡️ разрабатывается законопроект о введении механизма самозапрета на сделки с недвижимостью, который можно будет установить через Госуслуги или МФЦ и в любой момент снять в установленном порядке;
➡️ планируется создание реестра сертифицированных риелторов и разработка требований к их квалификации;
➡️ введение механизма страхования ответственности риелторов при сделках с недвижимостью.
К примеру, если риелтор взял деньги за проверку информации, а она оказалась ложной, клиенту будут компенсированы убытки, а риелтор понесет персональную ответственность.
Есть ли недостатки?
Самый главный недостаток заключается в росте цен на услуги риелторов и усиление бюрократии. Но в принципе, все не так страшно. Ведь в лучшем случае скупой платит дважды, а в худшем — расплачивается своей недвижимостью.
Поэтому чтобы не остаться у разбитого корыта, лучше все же иметь дело с проверенной «золотой рыбкой», чем нарваться на черных нелицензированных «акул».
#мошенники #недвижимость
@bitkogan
Друзья, всем привет!
Ежегодно от "черных риелторов" страдают от 7 до 8 тыс. россиян, и это число постоянно растет. Удивительно, что проблема существует с 90-х годов прошлого века, но до сих пор не решена, а порядка 70% риелторов работают в тени.
Для тех, кто впервые сталкивается с термином, речь идет о людях, точнее, нелюдях, которые обманом или насилием лишают людей их собственности.
Как правительство решает вопрос?
К примеру, если риелтор взял деньги за проверку информации, а она оказалась ложной, клиенту будут компенсированы убытки, а риелтор понесет персональную ответственность.
Есть ли недостатки?
Самый главный недостаток заключается в росте цен на услуги риелторов и усиление бюрократии. Но в принципе, все не так страшно. Ведь в лучшем случае скупой платит дважды, а в худшем — расплачивается своей недвижимостью.
Поэтому чтобы не остаться у разбитого корыта, лучше все же иметь дело с проверенной «золотой рыбкой», чем нарваться на черных нелицензированных «акул».
#мошенники #недвижимость
@bitkogan
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM