🏠 Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее – выгодно ли это?

Друзья, всем привет!

Сразу напишу: покрывать арендой все платежи по ипотеке невозможно и близко, если речь идет про Россию. Придется раскошелиться.

Полностью покрывать ипотечноый платеж арендой можно в странах с очень низкими ставками (которых уже почти не осталось) и при этом с дорогой арендой. Не наш случай. По крайней мере пока.

3 нюанса, почему сейчас не самый удачный момент, чтобы брать квартиру в ипотеку под сдачу:

1️⃣ Выросли ставки. По данным ЦБ, средняя ставка по ипотеке на готовое жилье сейчас выше 10%, а в начале 2021 года она была 8%. Если нет льгот, ипотеку придется брать, скорее всего, под двузначный процент.

2️⃣ Дорогое жилье. С 2021 года вторичное жилье в РФ в среднем подорожало в 1,4 раза. В Москве – в 1,4-1,5 раза, по разным оценкам. Так как от ЦБ нам снижения ставок ждать не стоит, вряд ли рынок недвижимости в скором времени начнет расти. То есть продать квартиру через 15 лет подороже, конечно, будет возможно.

Но достаточный ли это будет рост цен с учетом нынешних реалий российской экономики? Это колоссальная неопределенность.

3️⃣ Стагнирующая аренда. По данным Restate, сейчас аренда в Москве на 20-25% дешевле, чем она была в начале 2020 года. Опять же, неизвестно, насколько будет наполнен рынок, особенно в региональных городах.

Про доходы от аренды. В нашем новом канале «Это к деньгам» прикинули, что при покупке квартиры и сдаче в аренду без форс-мажоров годовая доходность будет составлять 4,4-4,7% в зависимости от города и размера квартиры (конечно, далее аренда, вероятно, будет расти, но выше 7% средняя доходность за весь срок выплаты ипотеки вряд ли поднимется).

🗣 Скажем честно, скудновато. А если будут форс-мажоры с квартирой, то я вообще молчу.

Про расходы на ипотеку. Без льгот по ипотеке придется платить около 10-11% годовых. Повторюсь, аренда и близко не покроет проценты по ипотеке, из своего кармана каждый месяц дополнительно придется нести в банк сумму в 1,5-2 раза выше аренды.

❗️И самый главный нюанс – если вы выбрали такой план, вам есть где жить 10-15 лет.

Вывод

План взять квартиру в ипотеку и сдавать ее сейчас, вероятно, не самый оптимальный, особенно если:

➖ Нет льготной ипотеки под низкий процент.
➖Нет полной уверенности, что в течение 10-15 лет вы сможете платить за ипотеку из своего кармана.
➖Нет спешки и вы можете дождаться более благоприятного момента.

Про то, как можно альтернативно поступить вместо того, чтобы брать ипотеку вот так, тоже написали в «Это к деньгам».

#ипотека #мнение

@bitkogan

🚀 Выдача ипотеки в РФ в августе взлетела на 20%. Что будет с рынком жилья?

Только за август банки выдали населению 800 млрд руб. на покупку недвижимости. Это максимальный месячный результат за всю историю наблюдений.

Откуда такой невероятный рост? Попытка запрыгнуть в последний вагон. Население стремится заключить сделки по уже одобренным заявкам или спешит оформить кредиты с нуля, опасаясь их дальнейшего подорожания.

Что будет со ставками по ипотекам?

По обычным ипотекам ставки будут расти еще какое-то время и останутся высокими до конца года, т. к. ЦБ будет держать ключевую ставку высокой.

Но льготной ипотеки под 8% повышение ставки ЦБ не коснется. Она действует, как минимум, до середины 2024 г.

🧡Последствия: рост цен на жилье.

Сейчас «прет» дешевое жилье: его цена выросла на 1,4% только за август. Причем и вторичка в том числе (хотя в льготную ипотеку она не входит). Цены выросли, потому что те, кому жилье необходимо прямо сейчас, стараются поскорее взять ипотеку, пока ставки не взлетели еще выше.

Что будет дальше с ценами на жилье?

Чаще цены на жилье двигает именно ипотека.

🧡Первичка может дорожать, т. к. льготная ипотека продолжает работать еще почти год точно.

🧡Что касается вторички, перспектив сильного роста я пока не вижу с такими высокими ставками.

#недвижимость #ипотека

@bitkogan

🏠 Для ипотеки в РФ настали непростые времена

Напомню, в пятницу Банк России поднял ставку с 13% до 15%.

Для ипотечного рынка есть 3 основных последствия:

1️⃣Очевидно, вслед за ключевой ставкой растут ставки по ипотекам.

Средние ипотечные ставки в РФ уже выше 15%. А к началу следующего года они вполне могут приблизиться к 20%. Особенно, если ЦБ не остановится на ключевой ставке 15%.

2️⃣Банки стали отказывать в одобренной ипотеке на старых условиях из-за повышения ставки.

Forbes пишут, что около 30% россиян, получивших одобрение по ипотеке в августе-сентябре, не смогли получить кредит на утвержденных условиях. Просят более крупный первый взнос, дополнительное подтверждения дохода, выдают на меньшую сумму.

3️⃣Для льготной ипотеки повышение ключевой ставки – тоже плохой сигнал.

Хотя льготная ипотека и выдается под фиксированные 8%, все не так просто. ЦБ явно не устраивает ситуация, когда льготная ставка так сильно отличается от обычной ипотечной. Есть случаи, когда люди берут ипотеку под низкую ставку 8%, а потом кладут деньги на депозит под 12-14% годовых и на этом зарабатывают. ЦБ такой дисбаланс не устраивает. А значит, условия по льготной ипотеке будут дальше ужесточаться.

Вывод?

🔵Очевидный – в следующем году охладится ипотечный рынок. И это на руку ЦБ, который борется с инфляцией.

🔵Чуть менее очевидный – рынок недвижимости в следующем году будет весьма неоднородный.
— Спрос на первичку все еще будет относительно высоким, т. к. льготная ипотека в каком-то виде останется.
— А вот вторичное жилье будет продать не так просто. Спрос на него будет вялым с учетом дорогих ипотек и достаточно непростой экономической ситуации, а желающих продать вторичное жилье, наоборот, будет немало.

P. S. Так что вся надежда на арктическую ипотеку и ипотеку для IT. И можно их, кстати, совместить. Будут айтишники по комфортабельным юртам сидеть и поднимать наши технологии. 😉

#ипотека #недвижимость #ставка

@bitkogan

🏠 Выдача ипотек в России в октябре обвалилась почти на 20%

Такое снижение зафиксировано в октябре, по сравнению с рекордным сентябрем.

Почему это произошло? Есть две основные причины:

🟢Банк России только с начала сентября поднял ставку в совокупности на 3 процентных пункта → ставки по ипотекам продолжили расти → спрос упал.

🟢Льготная ипотека, конечно, продолжает выдаваться под 8%, но в начале сентября ее условия начали ужесточаться. Размер минимального первого взноса подняли с 15% до 20%. Также сократили на 0,5 процентных пункта размер компенсации банкам за льготную ипотеку.

ЦБ крайне обеспокоен экстремальными темпами кредитования, которые наблюдаются сейчас в России. Это одна из основных причин повышения ключевой ставки. Сдерживающий эффект на кредитование будет проявляться в ближайшие месяцы все больше и больше.

🔎Для того, чтобы понять, будет ли ЦБ поднимать ставку дальше, очень важно смотреть на темпы кредитования — ипотечного, потребительского и корпоративного. Когда выйдут данные по кредитам за октябрь, мы их обязательно прокомментируем тут. Они будут важны для понимания, что Банк России намерен делать дальше.

Что-то мне подсказывает, что не получится даже ставкой 15% так быстро свернуть рост кредитования. Да, ставки сейчас высокие, но зато нет такой неопределенности, как мы наблюдали, например, в начале 2022 года. Так что пока не стал бы исключать, что в теории мы можем увидеть и ставку 16%.

#ставка #ипотека

@bitkogan

🏠 Аренда в России: катастрофический взлет цен в октябре.

За октябрь средняя аренда по России выросла сразу на 6%. Для сравнения: за весь 3 квартал аренда увеличилась всего на 3%. Динамику по России и по Москве вы можете оценить по графику. Цифры, конечно, жесткие, чего уж там.

В чем причина резкого всплеска стоимости аренды?

1️⃣ Сезонность.

Осень — всегда время повышать аренду в городах. В частности, из-за начала учебного года.

2️⃣ Возвращение релокантов, уехавших из России в начале СВО и мобилизации.

Если вас удивляет, что снять однушку в Москве, в среднем, стоит 45 тыс. руб., рекомендую выехать за пределы РФ. В Тбилиси или в Алматы снять нормальную однокомнатную квартиру дешевле чем за $750-800 в месяц почти невозможно. Про Европу вообще молчу — там средние цены в городах переваливают за $1500 в месяц. Большинство уехавших все-таки продолжают зарабатывать в рублях.

3️⃣ Рост ставок по ипотеке

По факту, аренда и ипотека — это две альтернативы для тех, кто ищет жилье. Банк России с лета поднял ставку с 7,5% до 15%. Понятно, что ипотечные ставки взлетели вслед за ключевой. Для тех, кому льготная ипотеку недоступна, аренда стала рабочей альтернативой дорогой ипотеке. Оттуда и дополнительный спрос.

Снизится ли аренда в городах?

Зависит от того, на каком горизонте вы смотрите. Если вы планируете снять жилье в скором времени, имеет смысл посмотреть по сторонам месяц-другой. Поскольку вполне вероятно, что в большинстве городов будет наблюдаться временное снижение цен на аренду на фоне сезонности.

Но долго бы я не ждал. И проблема тут в ставках по ипотеке. Посудите сами: льготную взять все труднее, обычная уже неприлично дорогая. Так что аренда станет популярнее. А значит, будет дорожать.

#ставка #ипотека

@bitkogan

Цены на аренду жилья растут. Может, тогда взять ипотеку на вторичку?

К сожалению, здесь еще хуже.

Повышение ключевой ставки привело к росту процентов по ипотечным кредитам. Без льготных программ ставки теперь начинаются от 16% и легко доходят до 20%.

❗️Очень важно помнить, что речь идёт о сложных процентах. Это значит, что ваш долг будет расти снежным комом.

Например, для стандартной ипотеки на 20 лет со ставкой 16% и первоначальным взносом 20% за все время кредита:

▪️70% ваших выплат уйдут на проценты банку
▪️и только 30% на выплаты по долгу.

Другими словами, вам придется вернуть в 3,3 раза больше, чем вы взяли у банка.

При этом цены на жилье еще не отреагировали на рост ставок. Спрос на вторичную ипотеку начал падать только сейчас. Снижение объемов выдачи ипотечных кредитов приведет к тому, что сначала на вторичном рынке снизится спрос, а затем и цены.

🔎Хорошая новость в том, что такими ставки по кредитам не будут вечно. ЦБ ожидает, что уже в следующем году ключевая ставка пойдет вниз. Скорее всего, прогноз регулятора сбудется. В свою очередь, снижение ключевой ставки приведет к снижению ипотечных ставок.

Если Вы хотите взять квартиру на вторичке в ипотеку, лучше подождать, как минимум, один год. За это время цены на вторичное жильё могут упасть, а ставки по ипотеке снизятся.

Мы сообщим, когда будет пора брать. Никуда не уходите.

#ставка #ипотека

@bitkogan

🏘 Правительство ужесточило условия предоставления льготной ипотеки:

🔴Максимальный размер кредита по льготной ипотеке во всех регионах понижен до 6 млн руб.
🔴Первоначальный взнос по субсидируемым кредитам на новостройки увеличен до 30%.
🔴Введен принцип единовременной выдачи: одна льготная ипотека в одни руки.

В бочке дегтя есть и ложка меда — для дальневосточной и арктической ипотеки лимит кредита увеличен с 6 до 9 миллионов рублей. А ведь раньше «туда» отправляли людей бесплатно...

Документ вступает в силу через семь дней после его подписания (23 декабря 2023). Теперь главный вопрос — к чему все это приведет?

Ждать ли охлаждения на рынке недвижимости?

Начнем с того, что спрос уже падает. На фоне повышения ставки Банком России ежемесячный платеж за последние четыре месяца вырос на 25%, и очевидно, что многим это не по карману.

Кроме того, платеж по ипотеке на вторичном рынке сегодня стал критически выше стоимости аренды: Например, в Казани 70-80 тысяч рублей против 35-40 тысяч рублей за съем однушки.

Поэтому неудивительно, что, по данным Домклик, в ноябре россияне взяли 122,9 тыс. ипотечных кредитов, что на 7,9% меньше, чем в октябре. Однако пока этого недостаточно.

Число выдач кредитов все еще превышает показатели ноября 2021 и 2022 годов (82,6 тыс. и 89,4 тыс. соответственно) и марта — июля 2023 года (103–115 тыс.), отсюда и ужесточение условий.

Итак, как же новые меры скажутся на рынке?

По мнению аналитиков ЦИАН, инициатива лишит рынка 25-30% потенциальных покупателей, в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге доля доступных квартир сократится на +40%.

Я бы сказал больше. Фактически в Москве и Питере закрыли льготную ипотеку, так как нет жилья в новостройках дешевле 6 млн рублей.

Но это мы увидим позже, а вот на будущей неделе я не удивлюсь, что резко подскочат заявки на льготную ипотеку. Наверняка многие попытаются запрыгнуть на уходящий поезд...

Чего еще лишатся граждане после ужесточения мер?

Возможности «спекулировать». Станет гораздо дороже провернуть схемы типа взять кредит под 6-8% и положить его на депозит под 15-17% или накупить однушек и сдавать их посуточно, а то и просто выгодно перепродать квартиру используя «ипотечное плечо».

Все это не приведет к обвалу цен на рынке недвижимости или аренды жилья, но возможностей заработать за счет государства станет меньше.

#недвижимость #ипотека

@bitkogan

🏘 Банки начали поднимать минимальный первый взнос по ипотеке до 50% — пишет «Коммерсантъ».

Вот какие примеры приводятся в статье:

🟣С 18 декабря Росбанк поднял первый взнос по базовым ипотечным программам до 50%.
🟣В ноябре Газпромбанк уже увеличил первый взнос до 50% для клиентов, не являющихся зарплатными.
🟣В декабре и Совкомбанк поднял первый взнос до 50% по ипотеке с господдержкой, семейной ипотеке и IT-ипотеке. 

🔎Друзья, будем честны. Поднять первый взнос до 50% — это почти то же самое, что просто закрыть ипотечную программу.

Зачем банки так ужесточают условия по ипотекам?

1️⃣ Если в целом: банки хотят снизить риски по ипотечным кредитам из-за перегрева данного сегмента.

2️⃣ Выдавать под высокую ставку банкам не всегда выгодно, т. к. есть неблагоприятный отбор: чем выше ставка по ипотеке, тем менее качественных заемщиков она привлекает.

3️⃣Банки уже набрали качественные ипотечные портфели. Да еще и в рекордных объемах. Поэтому сейчас нет мотивации их наращивать.

4️⃣Льготная ипотека при таких высоких ставках обходится государству очень дорого. Есть вероятность, что банки в связи с этим снижают таким образом объемы выдач.

Хочу отметить, что крупнейшие банки так условия не ужесточают. И вряд ли станут это делать настолько экстремально.

🔎Тем не менее, такой ход от банков можно рассматривать как игру на опережение. Вероятно, ипотечный рынок в следующем году будет испытывать определенные сложности.

Меня напрягает одна вещь. Вот мы видим, как некоторые банки активно вводят почти запретительные ограничения. А не спровоцирует ли это попытки населения запрыгнуть в последний вагон и взять ипотеку под высокий процент «пока дают» в тех банках, где таких жестких условий пока нет?

#ипотека #недвижимость

@bitkogan

🏠 Что придет на смену льготной ипотеке?

Друзья, всем привет!

Программа «Льготной ипотеки» и ужесточение условий по ней — одна из наиболее злободневных тем в российской внутренней повестке. Недавно правительство скорректировало несколько параметров выгодных ипотечных кредитов, в том числе увеличило первоначальный взнос до 30%.

Почему вообще ЦБ занял такую позицию?

Казалось бы, ставки низкие, застройщики строят, клиенты покупают новые квартиры, и все довольны. В первую очередь, регулятора беспокоят «перегрев» рынка недвижимости и риски закредитованности граждан. В конечном счете это ведет к значительному ухудшению качества кредитных портфелей банков. В том числе государственных.

Цифры говорят сами за себя. По данным Интерфакса, за два года доля кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%, выросла почти в два раза и составила 47% в третьем квартале 2023 года. Кредиты для приобретения жилья с низким (до 20%) первоначальным взносом достигли 50% от всех ипотечных выдач.

Естественно, возникает пара вопросов. Что будет с рынком недвижимости, для которого льготные ипотечные программы — один из ключевых драйверов? И не случится ли так, что через пару месяцев лавочку прикроют, а ипотека станет «штучным» товаром?

Если говорить о таких мегаполисах, как Москва и Санкт-Петербург, то это уже происходит. Что же касается остальных регионов, то пока все не так страшно. Хотя доступность жилья снижается и в Челябинске, Нижнем Новгороде, Омске, Краснодаре, там по-прежнему можно найти квартиру за 6 миллионов.

Но в июле 2024 г. действие программы «Льготная ипотека» прекратится. Что дальше?

Если в двух словах, то ничего особенного. Правительство уже думает об альтернативных инструментах. Например, переходе на лизинг. Если точнее, речь идет о механизме, который предполагает аренду квартир с последующей покупкой. Кстати, а почему бы и нет? Как минимум — это интересная мысль.

Давайте разложим пасьянс из плюсов и минусов возможного нововведения. Итак, преимущества:

◾️Небольшой пакет документов для оформления.
◾️Не нужно искать поручителей или давать залоговое обеспечение.
◾️Фиксированная конечная стоимость недвижимости.
◾️Возможность досрочного выкупа без штрафов и комиссий.
◾️Налог на имущество оплачивает лизинговая компания.

Недостатки:

▪️Недвижимость остается в собственности лизинговой компании до выкупа.
▪️Стоимость при покупке в лизинг может быть выше, чем в ипотеку.
▪️В случае банкротства лизинговой компании, она может расторгнуть договор, и приобретение недвижимости не состоится.
▪️Как правило, первоначальный взнос при лизинге недвижимости выше.
▪️Запрещено сдавать жилье в субаренду.

И главное — рыночная доходность от аренды составляет около 5% годовых. Ипотека без господдержки сейчас выдается в среднем под более чем 14%. В этом смысле новый инструмент вряд ли жизнеспособен без субсидий со стороны государства. Имеет ли смысл менять шило на мыло? Не уверен.

Другое возможное решение — льготная ипотека в регионах с низким спросом. Так, рассматривается вопрос о продлении "Сельской", "Арктической" и "Дальневосточной" программ. В общем что-то да найдут.

Региональную ипотеку уже поддержали в ЦБ и Госдуме. Пусть пока на словах, но акценты расставляются именно так. Я думаю, что ее примут с большей вероятностью, чем лизинг.

📎И наконец, семейная ипотека останется как минимум до 1 июля 2024 г., а под нее подпадает большое количество заемщиков. Армагеддона на рынке недвижимости я не жду. Будет некоторое охлаждение, которое, судя по всему, необходимо.

#недвижимость #ипотека

@bitkogan