☝️Человека оштрафовали на $355 млн.(~₽33 млрд.), а он выпустил лимитированную серию кроссовок Never Surrender (уже всё продано).

💵 Никогда не сдавайся - деньги лежат под ногами, их нужно просто уметь поднимать!

📰 Интервью Максима Гейзера (STONE) читали? Там про офисы, интересно.

😡«Народ этого не поймет» - сколько раз я такое слышал от людей, которые пытаются привлечь деньги с рынка, у так называемых «розничных инвесторов», у нас с вами - физических лиц.

☝️Касается как огромных управляющих компаний, банков или девелоперов, так и инициаторов очень небольших проектов. Всегда поётся одна и та же песня, вне зависимости от места обсуждения вопроса, что в переговорной Москвы-Сити, что в чебуречной на окраине Серпухова.

«Не нужны все эти большие финансовые модели, SWOTы и всякое такое. Людям нужно попроще - всунул / вынул, столько прибыль, какой срок».

🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬

❌ Категорически не согласен. Нельзя относиться к инвесторам как к идиотам! Это трагическая ошибка.

👀Потому что инвестор видит, что его презирают, принимают за идиота и... не вкладывает деньги!

🧮 А как тогда? Нужно сделать большую подробную презентацию со всеми цифрами и краткую упрощённую версию (тизер).

📋Слово «тизер» происходит от английского to tease — дразнить. Задача тизера вызвать интерес, задача большой презентации - убедить окончательно и бесповоротно в том, что проект полетит.

📢 Коммуницировать с частными инвесторами в 2024 году на уровне 1994 года (вспомните рекламу МММ, Чара-Банка и т.д.) - очень странный выбор. Народ сильно поумнел с тех пор, только вот некоторые инициаторы проектов об этом знать не желают.

📺 А интервью Алексея Новикова (NF Group) очаровательной Анастасии Кременчук смотрели?

👀 Приятного просмотра!

😒Слово «комплаенс» можно сейчас нередко услышать, в основном в негативном ключе: «У меня счета в банке заблокировали! Чёртов комплаенс!!!».

✅ Например, недавно трём Юридическим Лицам с россиянами-учредителями закрыли счета в дубайских банках. Почему? А потому что они (вероятно) хотели ввозить в Россию через Дубай подсанкционные товары. Банкам «дружественной» страны зачем такие тревожные пассажиры? Вторичные санкции это риск. Вот их и высадили.

📰 В СМРАД (средства массовой рекламы, агитации и дезинформации) тут же начали нагнетать и пугать Физических Лиц проблемами в Дубае.

💵 По факту нет у россиян ФЛ, инвестирующих в недвижимость, там проблем с банками. Кроме того, что в дубайских (и во всех банках) есть комплаенс. Но это обстоятельства такие, а не признак ухудшения положения россиян и их денег в Дубае.

☝🏻Комплаенс (англ. compliance, «соответствие») – это внутренний контроль за соответствием деятельности законодательству. Цель комплаенса исключить риски убытков, штрафов, ухудшения репутации, ограничения ведения бизнеса или потери клиентов.

📠Раньше комплаенсу уделялось не так много внимания, но 📱сейчас политику финансовых институтов прежде всего определяют рисковики и специалисты по этому самому комплаенсу.

❗Самое важное для них - собрать базу рисков, понять чем они грозят и не допустить возникновения и реализации рисков.

🌪️Исходя из нынешней геополитической ситуации к денежным средствам российского происхождения комплаенс-менеджеры банков относятся максимально настороженно и действуют по принципу «как бы чего не вышло».

💸 Тем не менее, при предоставлении доказательств законного и легального происхождения средств, многие проблемы с комплаенсом снимаются. Не везде и не всегда, но кое-где и чаще всего.

🚩Кстати, в России тоже есть комплаенс, и он тоже бывает суров применительно к некоторым кейсам...

#ликбез

🍟 УК «Альфа-Капитал» опубликовала отчетность ЗПИФ недвижимости
«Альфа-Капитал ФастФуд».

🌭 Результаты фонда неоднозначные: доходность за 2023 год составила 6,36% г/г, при этом выплаты промежуточного дохода
7,81%, а изменение СЧА и расчетной стоимости пая -1,45%.

🍔 В состав ЗПИФ «Альфа-Капитал ФастФуд» входят два ресторана быстрого питания Burger King в Ленинградской и Тверской областях, а также (внезапно) супермаркет «Пятерочка» в подмосковных Химках.

🌶️УК «Альфа-Капитал» известна тем, что в последние годы придумывала и громко анонсировала различные проекты в сфере коммерческой недвижимости, которые нередко разочаровывали инвесторов.

😀Из последних новостей от компании - совместный ЗПИФ с подмосковным застройщиком «СамолЁт» 🍿

🟥 Застройщик «Гранель» открыл предварительное бронирование в проекте «Тринити-3» (квартиры, комфорт-класс) в 6 мин.пеш. от станции метро «Верхние Лихоборы».

💰 За ₽10,3 млн. обещают продать студию 29,2 м2.

👀 Кстати, я обнаружил у «Гранель» тайный телеграм-канал для инвесторов и только там дают скидки на «Тринити-3» - до 10%. Но это по секрету!

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

#стартпродаж

👀Бывший министр правительства Бангладеш Сайфузаман Чоудхури, как выяснилось, владеет более 350 объектами недвижимости стоимостью около £200 млн.(в золотой рамочке)

💵Рантье, занимавший ранее пост министра земельно-имущественных отношений Бангладеш (до января 2024 года), владеет разнообразной недвижимостью в Англии, от роскошных квартир в центре Лондона и заканчивая студенческими общежитиями в Ливерпуле.

📝Официально задекларированный доход Сайфуззамана Чоудхури и его семьи никак не позволил бы ему купить недвижимость. Впрочем, по местным меркам он богат: в его показаниях под присягой говорится, что он и его жена совместно владеют акциями и долговыми обязательствами на сумму £1.3 млн.

✒️Также сообщается, что Чоудхури активно пользовался ипотекой и имеет сотни договоров с местными банками.

🏦Кстати, про банки! В биографии политика есть интересный факт: Сайфуззаман Чоудхури в 1999 году ворвался в Объединенный коммерческий банк (Бангладеш) с 50-60 вооруженными людьми и захватил руководство банка.

🍸Ну и вишенка в коктейле: минимальная заработная плата в Бангладеш £58.5 в месяц (₽6800).

🟠 Застройщик ПИК объявил закрытый старт продаж офисов в проекте МФК Lakes Адрес: Москва, ул.Озерная, 44 (2 мин.пеш. от ст.м. «Озерная»)

📌 Место: уже точно не Москва-Сити, но еще и не замкадье.

💰 Тестируют цену ₽220 т./м2 вкл. НДС. Минимальная площадь доступных для приобретения офисов 300 м2. Сомнительно, что цены продержатся на этом уровне долго.

🛍️Торговой частью Lakes площадью 15 т.м2 будет управлять Mall Management Group (акционер Гордеев С.Э.)

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

#стартпродаж

«Хочу создать для себя источник пассивного дохода и попробовать инвестировать в склады. Где можно об этом направлении побольше узнать?».

🔍Прежде всего, внимание стоит обратить на то, создать пассивный доход на инвестициях в склады возможно. Но для начала неплохо было бы разобраться, что понимается под «складами». Вообще-то можно понимать разное.

📦Склад может быть:

1️⃣ Большим логистическим комплексом на 50-100 тыс. м2 (типа того, что не так давно 🔥сгорел в Шушарах)

2️⃣ Кладовкой площадью 4-6-10 м2

3️⃣ Помещением 100-1000 м2 с небольшими боксами от 0.5 м3

4️⃣ ОСЗ формата self-storage (индивидуальные склады временного хранения) площадью 1000-3000 м2.

📊 На рынке сейчас присутствует широкая линейка инвестиционных продуктов, которые позволяют инвесторам вложить деньги в каждый из 1️⃣2️⃣3️⃣4️⃣ вариантов со входным порогом от ₽1 тыс.

💻Основная проблема современного мира - дефицит информации при её абсолютной доступности.

🫣Ну и то, что я уже давно обнаружил: многие люди даже не знают о возможностях или отметают какие-то варианты, потому что не могут или не хотят разбираться.

❓Вопрос: вам интересны инвестиции в склады?

👍 Да, конечно, очень
🔥 Нет

⏪ У этой компании очень низкие комиссии, надо покупать её инвестиционный продукт ⏩

🕳️ Низкая комиссия не может быть единственным фактором для принятия инвестиционного решения. Всегда нужно задавать вопрос: если на рынке средняя комиссия Х%, а у этой компании, например, 0.3Х% за счёт чего этот аттракцион невиданной щедрости?

Варианты:

1️⃣ Это мошенническая схема. Потому что дешёвые или бесплатные услуги с сфере финансов и инвестиций это очень опасно. Если вы получаете нечто бесплатно или условно бесплатно, помните: вы не клиент, вы - товар.

2️⃣ Все или почти все комиссии этой компании зашиты в сделках. Известное «работаем без комиссии и с любовью», означает, что за любовь платит кто-то, но не покупатель инвестпродукта. Это же справедливо, если компания покупает инвестиционный продукт сама у себя (как покойница PNK Rental).

3️⃣ Эта компания развивается по принципу стартапа: сначала ставит низкие комиссии, чтобы привлечь клиентов, по мере роста бизнеса повышает комиссию до рыночных значений.

4️⃣ Эта компания уже настолько большая, что может позволить себе низкие комиссии за счёт огромного объема бизнеса. Например, комиссии Vanguard Group по их ETF всего в среднем 0.06%, вот только под управлением компании $6,41 трлн., так что 0.06% в абсолютном выражении это очень много денег!

🤝🏻 Совет: всегда задавайте вопрос почему такая низкая комиссия (если она низкая) и внимательно слушайте ответ. А потом думайте над ним. Любое отклонение от рынка - повод задуматься и насторожитьмя. За дешевизной ради дешевизны гоняться не нужно.

СЛУЖИТЬ И ЗАЩИЩАТЬ
Старый, но небесполезный пост

🏠Недвижимость. Не цель в жизни, не объект желаний, не необходимая вещь. Больше нет. Воплощение мечты, семейное гнездо, наследие потомкам. Холодно. Обуза, денежная прорва, сплошные расходы. Уже теплее. Инвестиционный инструмент, средство преумножения капитала: горячо.

🗓️ Отсюда, из 20-х годов 21 века, пока ещё почти не видно, как недвижимость теряет моральную ценность. Теряет значение обладание собственностью в широком смысле и недвижимостью в частности.

🛏️ Своя квартира или дом? Путы и обязательства, несвобода, усталость и депрессия. Зачем? Мир должен быть ярким, а не однообразным. Сегодня здесь, завтра - там. Мир не должен вращаться вокруг «дома», он должен вращаться вокруг человека.

🔮 Я по роду своих занятий изучаю будущее и часто делаю прогнозы. И вот, как мне видится, будет: шэринг и аренда медленно прикончат собственность, потому что она неинтересна, тускла и сера. Повзрослевшие дети СССР ещё скупают гладкие бетонные стены, чтобы пожить в ипотечном райке. А что потом, после них? Совсем не так, как раньше.

🕯️Но для таких как я, отдавших этой сфере лучшие годы, всё ещё есть надежда. Недвижимость должна просто соответствовать двум критериям: служить людям и защищать деньги. Остальные смыслы будут утрачены или уже утрачены.

🏢 Служить должна коммерческая недвижимость: склады, офисы, торговая, доходные дома и отели. В служащей недвижимости сконцентрируется ценность.

💸 Деньги - уже проблема настоящего и будущего. У кого они есть, у того проблемы (головная боль, как минимум). Защищать и сберегать деньги сможет именно недвижимость, консервативная, надёжная и тоже служащая, приносящая доход, ну или хотя бы борющаяся с инфляцией.

📲 Но и недвижимость изменится, станет другой: ликвидной, быстрой, безопасной и простой. Такой её сделает новая экономика, финансовый рынок, технологии.

🔻Всё ещё занимаетесь недвижимостью, не имеющей смысла, теряющей ценность, не защищающей и не служащей? Передавайте привет кучерам, телефонистам и фонарщикам.

⚠️То, что я написал не является истиной в последней инстанции, лишь только мнением! Пост создан, чтобы побудить читателя к дискуссии.

📈 Посещаемость торговых центров в первые две недели 2024 года впервые за годы измерений достигла показателей доковидного 2019 года.

🔍К сожалению, это едва ли не единственные хорошие новости, касающиеся находящегося в глубоком кризисе сектора торговых центров в России. На третьей неделе 2024 года посещаемость ТЦ в России вновь упала до уровня 2021 года.

📊 По данным исследовательской компании Data Insight, объем продаж через интернет по итогам 2023 г. составит ₽7,9 трлн., увеличившись к 2022 г. на 36%.

📱Развитие онлайн-торговли непродовольственными товарами по-прежнему оказывает негативное влияние на посещаемость торговых центров и арендную плату в ТЦ.

📉 Прежде всего падает посещаемость суперрегиональных (70-100 тыс м2), региональных (30-70 тыс м2) и окружных торговых центров (15-30 тыс м2). Намного лучше чуствуют себя районные ТЦ площадью 3-10 тыс.м2, находящиемя внутри крупных жилых массивов.

🏗️В настоящее время единственный вариант выживания для крупных торговых центров - полная трансформация в сторону развлечений, wellness и досуга.

📶 Однако трансформация (или редевелопмент, реновация) это дорогостоящий процесс, на который торговым центрам требуются значительные средства. У многих собственников ТЦ этих средств просто нет вследствии проблем 2020-2022 года (пандемия, уход иностранных ритейлеров, рост налогов на имущество и землю), а привлекать банковское финансирование под ставку, превышающую 20% экономически неэффективно.

🟣 Мы в SimpleEstate традиционно ориентировались на сегмент стрит-ритейла, отдавая преимущество федеральным сетям. Этот сектор рынка показал феноменальную устойчивость ко всем геополитическим и экономическим событиям 2020-2023 годов.

⚠️ Мы настоятельно рекомендуем инвесторам обращать внимание на кризис в секторе торговых центров перед принятием инвестиционных решений.

🟠 Застройщик «СМУ-6 Инвестиции» объявил старт продаж офисов в проекте Upside Kuntsevo. Адрес: Москва, ул. Молдавская, стр.1 (2 мин.пеш. от ст.м. «Кунцевская»)

📌 Место: на Кунцевской сейчас строится БЦ QООB от ГК Доминанта. А так вообще район скорее жилой, впрочем бизнес-центры (в основном В класса) в относительной близости есть.

💰 Заявленная цена старта ₽436 т./м2 вкл. НДС. Минимальная площадь офиса 77 м2, итого ₽33.5 млн. Общая площадь БЦ 21,5 тыс.м2, вкл. 164 машиномест с электрозарядками. Заявляется соответствие классу «А»

🏗️ Сдача Upside Kuntsevo запланирована на 3-й квартал 2025 года

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

#стартпродаж

🟠 ПИК попал под санкции США. Сергей Эдуардович тоже попал туда же. О возможных последствиях для обоих попавших напишу завтра.

🟠 ПИК под санкциями: последствия.

- Вы, наверное, анестезиолог?
- Как вы узнали?!
- А я ничего не почувствовала...

1️⃣ Финансирование из-за рубежа. ПИК провёл делистинг с Лондонской биржи еще в 2017 году, то есть на стоимости ADR компании это не скажется - их нет. Если у ПИКа остались какие-то кредитные отношения с зарубежными банками, то санкции наоборот помогут забыть об этих долгах (на какое-то время во всяком случае!). В России на бирже акции ПИК могут после новости зачем-то приупасть, но это явно не должно огорчить акционеров компании, т.к. с декабря 2023 года акции уже прибавили более 20%.

2️⃣ Финансирование в России. Большинство кредитующих ПИК банков тоже под санкциями и ничего - работают. От кредитования ПИКа российские банки не откажутся. Более того, государство теперь будет скорее помогать самому большому застройщику в России, в том числе и деньгами в той или иной форме. На российской бирже квазигосударственные институционалы по своей или чужой воле могут увеличивать позиции по ПИК, так что акции в теории могут вырасти.

3️⃣ Поставки стройматериалов и оборудования. Ну вообще-то если в рамках проекта «Бунинские луга» понадобится установить унитазы Villeroy-Boch, то закупку можно сделать через цепочку дилеров. А так, насколько я понимаю, ПИК уже давно импортозаместился и от поставок из «недружественных» стран не зависит.

4️⃣ Продажи. Цены в проектах ПИК упадут до $700/м2. Шутка. Вообще никакой связи между санкциями и ценами на продукцию ПИК нет.

5️⃣ Зарубежная экспансия. У ПИКа есть во всяком случае один зарубежный проект, One Sierra в Маниле. Что будет с ним в связи с попаданием в SDN-лист Минфина США - большой вопрос. Но скорее всего, актив можно перевесить на лиц, формально к ПИК отношения не имеющих (если это уже не сделано). В остальном зарубежная экспансия ПИК сильно затруднена санкциями, хотя можно что-нибудь построить в Иране, КНДР или в Белоруссии.

🔻Итого: для российских проектов компании никаких ощутимых последствий не будет, а на международные проекты ПИКа нам всем в общем-то наплевать.

☹️Последствия введенных санкций лично против Гордеева С.Э. более неприятны - для него лично.

🤑Он богатый человек, ставший таковым еще в начале 2000-х годов (привет моим читателям из «Росбилдинга»).

🏛️⛵Гордеев, возможно, имеет личные активы за границей. Ну какая-нибудь вилла на Кап-Ферра, квартиры на Кипре и в Амстердаме, яхта в Испании (это я сейчас всё фантазирую)... Ну хоть что-нибудь. Их могут попытаться арестовать, что неприятно и обидно.

🤘У любого богатого бизнесмена из 2000-х есть сеть оффшорных компаний (проектных компаний, спец. налоговых структур, трастов и т.д.). Люксембург, Лихтенштейн, Кипр, Швейцария (это я сейчас всё фантазирую)... Вот тут могут начаться неприятности - блокировка счетов, арест имущества и т.д. Впрочем, смотря как всё оформлено и как будет переоформлено...

💼 Если Гордеев бенефициар компаний, зарегистрированных на Западе, это риск как для него, так и для бизнеса этих компаний: российского или международного.

💳 Ну и просто из-за этих санкций станет неудобно жить Сергею: Netflix личной картой западного банка не оплатить, придется ехать в Киргизию и делать карту какого-нибудь «Толубай Банка».

🪫А так вообще, сотни людей живут под санкциями, я думаю, что Сергей Эдуардович сможет адаптироваться.

🪨 Продолжая тему санкций в отношении застройщиков: Антон сообщает, что в канадский санкционный список попал главный акционер ЛСР Андрей Юрьевич Молчанов.

☝️Станет ли это массовой тенденцией - включение российских компаний-застройщиков, их акционеров и вообще бизнесменов из сферы недвижимости в санкционные списки западных стран? Скоро напишу.