И опять «Траст». Банк продал бывшее здание семьи банкиров Новаховых великому самарскому и калужскому застройщику доступного жилья, владельцу компании «Кошелев-проект» Владимиру Кошелеву, который, кстати, уже приобрел три проекта в Москве. И это не девелопмент жилья, а гостиничный бизнес.

Мой комментарий, и он касается даже не самой сделки, а направления мысли региональных застройщиков, стремящихся осуществить проекты в Москве. Вот строил многие годы предприниматель Х супердоступное жильё в городе Н, зарабатывал деньги. Заработал. Куда вложить? «В Москву ехать надо, брат, в Москве вся сила». Вот только в столице РФ, к сожалению для застройщиков из регионов, земельные участки стоят дорого, согласовать нормальные ТЭПы сложно, рынок земли непрозрачный и т.д. и т.п. Поэтому приходится либо сильно переплачивать за земельный участки, пригодные для строительства жилья (надеясь на авось и рост цен), либо искать «счастье» на аукционах (но находят его немногие). И вообще при ближайшем рассмотрении выясняется, что купить нормальный со всех точек зрения, рентабельный проект в Москве это большая удача.

В этой связи, далеко не все московские проекты застройщиков из регионов можно назвать удачными. Да, региональные девелоперы приходят в Москву и строят жилые комплексы. Но выгодны ли эти проекты для них с экономической точки зрения? Не уверен, но буду рад ошибиться.

Минутка урбанизма. Мы с женой очень любим ходить пешком, иногда можем пройти до 25 километров за день. Лично меня весьма радует развитие пешеходных маршрутов в Москве, которое было развернуто в последние годы правительством города. Тем интереснее было узнать о результатах этого процесса. Исследователи из Института политики в области транспорта и развития (ITDP) заявили, что сделать города доступными для пеших прогулок жизненно важно для улучшения здоровья, сокращения выбросов от транспорта, влияющих на климат, и укрепления местных сообществ и экономики. ITDP ранжировал города по доле людей, живущих в пределах 100 метров от мест, свободных от автомобильного движения, таких как парки, пешеходные улицы и площади. Гонконг занял первое место в рейтинге, а ✅ Москва (на 2️⃣втором! месте в мире🌍), Париж и Лондон замыкают первую пятёрку.

Само по себе наличие пешеходных зон и парков вблизи строящихся жилых комплексов оказывает положительное влияние на стоимость квартир и апартаментов, т.е. они продаются с премией к рынку. Конечно, я не могу не согласится с экспертами ITDP, Гонконг безусловный лидер по заботе о пешеходах. БОльшая часть транспортной инфраструктуры для пешеходов находится не на земле, а либо под землей, либо над землей в виде пешеходных мостов, система которых пронизывает весь город. В Гонконге же расположен самый длинный в мире наземный эскалатор - Central Mid-Levels, который состоит он из нескольких секций и имеет общую длину порядка 800 метров.

⚡⚡Международная инвестиционная компания Hines, которая работает и в России, приобрела культовое здание Portland Towers в самом центре столицы Дании, Копенгагене. Актив был приобретен у трех датских пенсионных фондов: PFA, ATP и Pension Denmark.

🏙️ Portland Towers это продукт редевелопмента двух бывших портовых зерновых элеваторов, которые были преобразованы в офисный комплекс класса А в 2014 году. Обьект, расположенный на набережной Копенгагена, включает 12.8 тыс. м2 офисных помещений и полностью сдан в аренду первоклассным арендаторам.

⚙️ С 2019 года Hines стремилась увеличить присутствие в офисных, жилых и городских логистических активах в скандинавских странах. На мой взгляд Portland Towers вполне можно назвать трофейным активом на рынке недвижимости. Поздравляю коллег из Hines с прекрасным приобретением🍾🥂!

Build to Rent (BTR) - сейчас в мире это одно из самых быстрорастущих направлений в секторе недвижимости. Вы слышали о том, что в настоящее время многие застройщики в Нью-Йорке снимают квартиры с продажи и экспонируют в аренду? А в курсе того, что в Лондоне и пригородах разрабатываются проекты BTR с арендным фондом в 80 тыс. апартаментов? В странах с нулевыми и отрицательными ключевыми ставками активность в секторе девелопмента проектов BTR развивается благодаря постоянным инвестициям со стороны институциональных инвесторов и сильной государственной поддержке.

Один из примеров - бренд UNCLE из Англии (Лондон). Фактически это платформа по сдаче в краткосрочную и среднесрочную аренду апартаментов, которые строит и финансирует очень крупная канадская инвестиционная компания Realstar. У UNCLE уже открыто пять проектов в Англии. Флагманский проект компании находится в высотке в модном лондонском районе в Elephant & Castle (самая высокая башня BTR в Великобритании), а также в районах Stockwell, New Cross, Wembley и в центре Манчестера.

В аренду сдаются студии, апартаменты с одной и двумя спальнями, часто с рабочими зонами. Инфраструктура: тренажерные залы, лаунджи, бары и другие удобства. Цены находятся в верхнем сегменте рынка, начиная с 2000 фунтов/мес. за студию в комплексе Elephant & Castle и от 995 фунтов/мес. за студию в Stockwell.

Самый ближайший аналог UNCLE в России это апартаменты под управлением Intermark в комплексе Book на Новом Арбате от Capital Group. В более демократичных бюджетах и локациях развивает проекты ДОМ.РФ.

Еще немного про арендное жильё.🏫 Только сегодня получил исследование коллег из Savills по этому поводу: пандемия Covid-19 практически не затронула немецкий рынок жилой недвижимости, а институциональные инвесторы (если мягко выражаться) весьма активны на рынке. За первые три квартала 2020 года сделки с арендным жильём были проведены на общую сумму 15,8 млрд.евро. Savills Germany ожидает, что общий объем транзакций к концу 2020 года составит 17,2 млрд.евро., а это в свою очередь станет самым крупным объемом инвестиций в арендную жилую недвижимость с 2007 года.
🔻
В федеральных землях Нижняя Саксония, Северная Рейн-Вестфалия и Саксония в этом году наблюдалась особенно высокая инвестиционная активность. И никто не ждёт ослабления спроса! «Очевидно, что опыт изоляции и рост числа работающих на дому могут придать дополнительный импульс перемещению людей из центральных городских районов, развитию пригородов, наблюдавшемуся еще до пандемии», - говорит Матти Шенк из Savills Germany.
🔻
Я бы еще от себя добавил, что средняя (медианная) цена покупки квадратного метра квартир в крупных городах Германии во втором квартале 2020 года составила 2921 евро (в 2012 году она была всего лишь 1500 евро, где моя машина времени⁉️). Мюнхен остается самым дорогим городом в Германии: столица Баварии выросла на ⬆️6,1%‼️ с третьего квартала 2019 года. Кажется, что пандемия еще больше подстегнула рынок недвижимости, ну уж активность институциональных инвесторов точно.

Минутка нейминга и брендинга. А теперь из Мюнхена, Лондона и Копенгагена в Одинцовский район Московской области!
🔻
Случайно обнаружил, что в девелоперские проекты в секторе жилой недвижимости из крупных финансовых компаний инвестирует не только всем известные игроки, но и компания QBF. Причем с объектом, который эта компания развивает я познакомился лично ещё в 2016 году.
🔻
Это ЖК «Грибовский лес», который расположен буквально за забором очень крутого и красивого проекта, коттеджного поселка «Довиль». Вчера ночью зашёл на сайт и обнаружил, что небольшой, 4-х этажный домик площадью 18 тыс.м2 до сих пор недостроен! Что они там делали 4 года? Развивает проект девелоперская компания «М1 Девелопмент» (у них на сайте про этот проект написано), которую, как я понял, контролирует акционер QBF.
🔻
Кстати, оказалось, что на рынке работает ещё одна компания «М1 Девелопмент», а она в свою очередь строит комплекс апартаментов «М1 Сколково» и принадлежит двум физ.лицам, господам Мишиеву и Джавриеву. Насколько я понял, обе компании с похожими названиями никак не связаны. Надо сказать, что «М1 Сколково» возводится куда быстрее «Грибовского леса». В общем, какая-то неразбериха в Одинцово с названиями девелоперов⁉️

ВЕСЁЛЫЕ СТАРТЫ

Кто рано встаёт, тот первым курс узнаёт. Кто успел, тот и съел. Кто первый встал, того и тапки. В этом мире ценится первое место, второе и третье - утешительный приз. Ну или если первым стать невозможно, то предлагают стать избранным: «вступайте в закрытый элитарный клуб любителей пошлости, станьте первым среди равных». Мне кажется, что это всё манипуляции сознанием.

К чему это я? Да всё к тому же. На рынке недвижимости манипуляция эта называется «купите на старте продаж», а на рынке акций «примите участие в IPO». Как заработать 10, 20, 50% за пару-тройку часов, за день, за пять дней, за неделю, за месяц или несколько...? Только став первым, конечно. Сложно это, просто так в первые не берут. Нужно быть вместе с кем-то, уважаемые люди должны всё организовать, не бесплатно, конечно! Но ради такого большого куша, можно и поделиться с «уважаемыми».

💹 Насколько мне известно, чтобы принять участие в IPO нужно заплатить брокеру на входе 2-5% и на выходе 1-1,5%. Дополнительно брокеры как правило берут комиссию за успех от 15 до 30% от прибыли.

🏙️ В недвижимости всё сложнее. Знаю брокеров, которые умудряются получать с инвесторов за вход 1-2% (хотя это не исключает и получение комиссии от девелопера), но есть энтузиасты, которые работают только за комиссию от девелопера, это те же от 1 до 3%. Встречал риэлторов, которые пытаются договориться с инвесторами о комиссии за успех, беря на себя труд перепродать приобретенные инвестором квартиры. Есть и более запутанные и запущенные случаи, которые уже подходят под категорию фрода.

Я не буду подробно писать про странные IPO, например, про первичное размещение одной судоходной компании или про не менее странные старты продаж некоторых жилых комплексов в Москве.

Мои друзья с рынка ценных бумаг, друзья из недвижимости, у Вас есть уникальный шанс не спорить о том, чем фондовый рынок лучше или хуже кирпичей! Сегодня мы можем сравнить чем IPO лучше или хуже (чем похоже и чем отличается от) «старта продаж». Давайте обсудим!

Можно ли сейчас в принципе заработать на старте продаж новостройки или акций в России? Если можно, то как?