Ну и еще немного про весёлые старты🚀. Решил тряхнуть стариной и посмотреть на список всех новых проектов комфорт- и бизнес-класса, которые вышли в продажу в сентябре и октябре 2020 года. Лидер по стартам продаж, девелопер №⭕ (Ноль) Группа Компаний ПИК, которая вывела на рынок аж 7 (семь) новых проектов:
✅ «Бусиновский парк»
✅ «Сигнальный 16»
✅ «Б. Академическая 85»
✅ «Руставели 14»
✅ «Кронштадтский 9»
✅ «Новохохловская 15»
✅ «Кронштадтский 9»
ПИК практически не дает шансов❌ инвесторам заработать на своих проектах, выставляя на старте запредельно рыночные или сверхрыночные цены. А если вдруг ПИК ошибается, то молниеносно⚡ повышает цены.
✅ «Бусиновский парк»
✅ «Сигнальный 16»
✅ «Б. Академическая 85»
✅ «Руставели 14»
✅ «Кронштадтский 9»
✅ «Новохохловская 15»
✅ «Кронштадтский 9»
ПИК практически не дает шансов❌ инвесторам заработать на своих проектах, выставляя на старте запредельно рыночные или сверхрыночные цены. А если вдруг ПИК ошибается, то молниеносно⚡ повышает цены.
И все остальные девелоперы:
✅ «Hide» от MR Group. Не могу прокомментировать этот проект, у меня пока не сложилось по нему однозначного мнения, нужно изучать и погружаться, а времени нет. Но цены очень удивляют…выше 350 т.р./м2.
✅ «Режиссер» от ФСК. Цены старта на маленькие лоты соответствуют ценам в готовых домах. Инвестиционная привлекательность, на мой взгляд, практически отсутствует. Хотя ЖК выглядит очень симпатично и стильно (на мой непритязательный вкус), и это, возможно, единственный драйвер для роста цен.
✅ «Level Причальный» от Level Group. Цены на старте (от 290 т.р./м2) соответствует или даже выше цен в готовых домах. Инвестиционная привлекательность, на мой взгляд, отсутствует.
✅ «Profit» от Гранель. Проект выглядит переоцененным.
✅ Апарт-комплекс «Амарант» от МИЦ. Самое адекватное предложение на рынке, как мне видится. В «Profit» на Газгольдерной улице (это в промзоне на Рязанском проспекте) 1 м2 стоит min 223 т.р., а в «Амарант» у Садового кольца – min 274 т.р. Уж до уровня «Hide», как мне кажется, повышение цен возможно.
Сразу скажу, это был очень укрупненный, а следовательно совсем неточный подход к оценке вышеназванных проектов. Зато мой!
✅ «Hide» от MR Group. Не могу прокомментировать этот проект, у меня пока не сложилось по нему однозначного мнения, нужно изучать и погружаться, а времени нет. Но цены очень удивляют…выше 350 т.р./м2.
✅ «Режиссер» от ФСК. Цены старта на маленькие лоты соответствуют ценам в готовых домах. Инвестиционная привлекательность, на мой взгляд, практически отсутствует. Хотя ЖК выглядит очень симпатично и стильно (на мой непритязательный вкус), и это, возможно, единственный драйвер для роста цен.
✅ «Level Причальный» от Level Group. Цены на старте (от 290 т.р./м2) соответствует или даже выше цен в готовых домах. Инвестиционная привлекательность, на мой взгляд, отсутствует.
✅ «Profit» от Гранель. Проект выглядит переоцененным.
✅ Апарт-комплекс «Амарант» от МИЦ. Самое адекватное предложение на рынке, как мне видится. В «Profit» на Газгольдерной улице (это в промзоне на Рязанском проспекте) 1 м2 стоит min 223 т.р., а в «Амарант» у Садового кольца – min 274 т.р. Уж до уровня «Hide», как мне кажется, повышение цен возможно.
Сразу скажу, это был очень укрупненный, а следовательно совсем неточный подход к оценке вышеназванных проектов. Зато мой!
Для banki.ru написал такую добротную, основательную статью, обзор того, что сейчас происходит в секторе розничных ЗПИФ недвижимости.
https://www.banki.ru/news/columnists/?id=10934887
https://www.banki.ru/news/columnists/?id=10934887
Банки.ру
Недвижимость. Меняем вклад на пай ЗПИФа?
Закрытый ПИФ недвижимости как альтернатива «котлованным» квартирам и готовому арендному бизнесу.
Судя по голосованию мои подписчики предпочитают «старты продаж» новостроек, а не IPO. И всё же я предполагаю, что в ближайшие несколько лет московские и, возможно, петербургские новостройки не смогут обеспечить инвесторам достаточные доходы. Поэтому к рынку ценных бумаг и ценнобумажным производным от недвижимости инструментам нужно как минимум присмотреться.
Сегодня была открыта книга заявок на IPO девелопера «Самолёт». Я считаю, что тем, кто максимально далёк от фондового рынка, необходимо заставить себя изучить информацию и хотя бы попробовать вложить в IPO любые, даже символические деньги. Просто чтобы понять, что же это такое - IPO.
Для участия в первичном размещении акций подмосковного девелопера нужно подать заявку, удобнее всего это делать через приложение «ВТБ Мои Инвестиции», потому что организатор IPO - ВТБ. Для тех, у кого в телефоне уже живёт это приложение, напишу, что путь к заявке короткий: раздел «Биржа», а далее «Размещения».
Нисколько не рекламирую ни «Самолёт», ни ВТБ, ни БКС (которые тоже участвуют, они «на подхвате»). Более того, своего личного мнения по поводу этого девелопера не меняю, оно изложено здесь: https://t.me/atsogoev/220 и https://t.me/atsogoev/221
Но лучше всё-таки попробовать и сожалеть, чем сожалеть, что не попробовал!
Сегодня была открыта книга заявок на IPO девелопера «Самолёт». Я считаю, что тем, кто максимально далёк от фондового рынка, необходимо заставить себя изучить информацию и хотя бы попробовать вложить в IPO любые, даже символические деньги. Просто чтобы понять, что же это такое - IPO.
Для участия в первичном размещении акций подмосковного девелопера нужно подать заявку, удобнее всего это делать через приложение «ВТБ Мои Инвестиции», потому что организатор IPO - ВТБ. Для тех, у кого в телефоне уже живёт это приложение, напишу, что путь к заявке короткий: раздел «Биржа», а далее «Размещения».
Нисколько не рекламирую ни «Самолёт», ни ВТБ, ни БКС (которые тоже участвуют, они «на подхвате»). Более того, своего личного мнения по поводу этого девелопера не меняю, оно изложено здесь: https://t.me/atsogoev/220 и https://t.me/atsogoev/221
Но лучше всё-таки попробовать и сожалеть, чем сожалеть, что не попробовал!
Telegram
Artem Tsogoev
IPO Самолёта, мой комментарий. Сегодня Халиль Аминов опубликовал в Коммерсанте статью относительно скорого выхода на биржу одного из крупнейших застройщиков Подмосковья. По данным Халиля текущие акционеры планируют продать свои 2.5% и сделать допэмиссию ещё…
🟠 ПИК, крупнейший девелопер жилья в России, стал оранжевым, провёл ребрендинг: отбросил крышу и синие буквы. Теперь ПИК пишется заглавными буквами и шрифтом оранжевого цвета. Мне кажется, этот ребрендинг достаточно много может сказать любителям корпоративного символизма.
🔶 Существует известное исследование Фредерика Лалу, оформленное им в книгу «Открывая организации будущего». Ф.Лалу присвоил цвета разным стадиям развития бизнеса, корпоративных культур и управления, таким образом ранжировав компании от красного до бирюзового.
🔆 Самый высший и современный уровень развития компаний - бирюзовый. В качестве примеров таких компаний приводится Google и Zappos. В иерархии Лалу и есть место и оранжевым компаниям. Вот неточная и неполная цитата: «в оранжевой парадигме организации мыслятся как машины. В них есть место для приложения личной энергии, творческого начала и новаторства. В то же время сравнения с механизмом ясно дают понять: такие организации могут быть безжизненными и бездушными». Ценности оранжевых организаций:
🔸 Новаторство
🔸 Ответственность
🔸 Меритократия
🟧 Я также нашел табличку, описывающую отличие Оранжевой и Бирюзовой организации. Там очень много точных характеристик, подходящих к девелоперу #⭕ (ноль).
✴️ Итого: мне кажется, что выбор цвета в случае ПИК был далеко не случайным, а продиктован оранжевым «характером» этой компании. Впрочем, это не исключает того, что оранжевый цвет может просто нравится акционеру, а все мои версии и теории - смехотворная ерунда!
🔶 Существует известное исследование Фредерика Лалу, оформленное им в книгу «Открывая организации будущего». Ф.Лалу присвоил цвета разным стадиям развития бизнеса, корпоративных культур и управления, таким образом ранжировав компании от красного до бирюзового.
🔆 Самый высший и современный уровень развития компаний - бирюзовый. В качестве примеров таких компаний приводится Google и Zappos. В иерархии Лалу и есть место и оранжевым компаниям. Вот неточная и неполная цитата: «в оранжевой парадигме организации мыслятся как машины. В них есть место для приложения личной энергии, творческого начала и новаторства. В то же время сравнения с механизмом ясно дают понять: такие организации могут быть безжизненными и бездушными». Ценности оранжевых организаций:
🔸 Новаторство
🔸 Ответственность
🔸 Меритократия
🟧 Я также нашел табличку, описывающую отличие Оранжевой и Бирюзовой организации. Там очень много точных характеристик, подходящих к девелоперу #⭕ (ноль).
✴️ Итого: мне кажется, что выбор цвета в случае ПИК был далеко не случайным, а продиктован оранжевым «характером» этой компании. Впрочем, это не исключает того, что оранжевый цвет может просто нравится акционеру, а все мои версии и теории - смехотворная ерунда!
НА КОГО Я ПОДПИСАН ☑️
Какая консалтинговая компания является хедлайнером в продажах готового арендного бизнеса (ГАБ) в Москве❓Не знаете? А вот я знаю. Это Malina Property. Многие и не слышали про нее, а я человек интересующийся. Несколько лет назад мы (в который уже раз) задумались о создании закрытого паевого фонда, в состав активов которого должны были войти объекты арендного бизнеса, торговые помещения на первых этажах жилых домов с надёжными арендаторами.
🔻
В процессе исследования этого сегмента инвестиционной недвижимости я и наткнулся на сайт Malina Property. А на нём меня ждала довольно полная и информативная база предложений. С тех пор я довольно часто захожу на этот сайт, чтобы быть в курсе событий на рынке доходной недвижимости. Ну и за самой компанией я тоже присматриваю, мне очень симпатичен её подход. Недавно ребята начали публиковать краткие отчёты о своих сделках, и для меня не стало открытием, что Malina Property это очень крутой и крупный риэлторской бизнес, который уверенно делает сделки на миллиарды рублей ежемесячно. Молодцы, так держать!
🔻
Не секрет, я считаю, что недвижимость всё больше становится инвестиционным инструментом, поэтому фокусировка Malina Property на сегменте коммерческой недвижимости и арендном бизнесе, на мой взгляд, абсолютно верное и перспективное решение. Рад сообщить, что у Malina Property не так давно появился телеграм-канал. Пока он представляет собой витрину новых объектов ГАБ, которые предлагает компания, но мы уже обсудили с руководителем компании, уважаемым Станиславом Титоренко, что канал будет обогащаться аналитическим контентом. Так что рекомендую подписаться на одного из лидеров по продаже ГАБ в Москве: t.me/malinaproperty_ru
Какая консалтинговая компания является хедлайнером в продажах готового арендного бизнеса (ГАБ) в Москве❓Не знаете? А вот я знаю. Это Malina Property. Многие и не слышали про нее, а я человек интересующийся. Несколько лет назад мы (в который уже раз) задумались о создании закрытого паевого фонда, в состав активов которого должны были войти объекты арендного бизнеса, торговые помещения на первых этажах жилых домов с надёжными арендаторами.
🔻
В процессе исследования этого сегмента инвестиционной недвижимости я и наткнулся на сайт Malina Property. А на нём меня ждала довольно полная и информативная база предложений. С тех пор я довольно часто захожу на этот сайт, чтобы быть в курсе событий на рынке доходной недвижимости. Ну и за самой компанией я тоже присматриваю, мне очень симпатичен её подход. Недавно ребята начали публиковать краткие отчёты о своих сделках, и для меня не стало открытием, что Malina Property это очень крутой и крупный риэлторской бизнес, который уверенно делает сделки на миллиарды рублей ежемесячно. Молодцы, так держать!
🔻
Не секрет, я считаю, что недвижимость всё больше становится инвестиционным инструментом, поэтому фокусировка Malina Property на сегменте коммерческой недвижимости и арендном бизнесе, на мой взгляд, абсолютно верное и перспективное решение. Рад сообщить, что у Malina Property не так давно появился телеграм-канал. Пока он представляет собой витрину новых объектов ГАБ, которые предлагает компания, но мы уже обсудили с руководителем компании, уважаемым Станиславом Титоренко, что канал будет обогащаться аналитическим контентом. Так что рекомендую подписаться на одного из лидеров по продаже ГАБ в Москве: t.me/malinaproperty_ru
Мне сегодня вечером, после 19.00 позвонила женщина с незнакомого номера. Сказала, что нашла в библиотеке мою книгу и почитала её. Потом погуглила меня в Яндексе, зашла на мой канал в Дзен. Потом поискала ещё немного и нашла мой телефон (это и в правду несложно).
Хочет проинвестировать в новостройку, желательно в однушку в САО или СЗАО, с целью перепродажи. Уже есть квартира на стадии строительства в доме бизнес-класса на севере Москвы, которую сейчас продаёт. Попросила посоветовать что-нибудь интересное для нее, «в хорошем месте». Поговорили немного, обсудили тренды в инвестициях.
Решил я ей посоветовать на мой канал подписаться и спрашиваю: «Вы в телеграме есть?». Отвечает, что нет потому что телефон кнопочный, но есть эл.почта. В общем, женщина оказалась 1940 года рождения, но в общении вполне адекватно звучала.
Вот теперь думаю, какой вывод сделать из этой небольшой истории. Поможете?
Хочет проинвестировать в новостройку, желательно в однушку в САО или СЗАО, с целью перепродажи. Уже есть квартира на стадии строительства в доме бизнес-класса на севере Москвы, которую сейчас продаёт. Попросила посоветовать что-нибудь интересное для нее, «в хорошем месте». Поговорили немного, обсудили тренды в инвестициях.
Решил я ей посоветовать на мой канал подписаться и спрашиваю: «Вы в телеграме есть?». Отвечает, что нет потому что телефон кнопочный, но есть эл.почта. В общем, женщина оказалась 1940 года рождения, но в общении вполне адекватно звучала.
Вот теперь думаю, какой вывод сделать из этой небольшой истории. Поможете?
Как оценить желание 80-летней женщины инвестировать в новостройку?
Anonymous Poll
58%
Инвестированию все возрасты покорны🤓
7%
Уже пожилых в спекуляции втягивают 😡
38%
Это признак пузыря...😰
Наследие Энди Уорхола.
🥫
Но речь не про картины и фотографии, а про недвижимость. Американский художник бОльшую часть жизни прожил в Нью-Йорке, поэтому неудивительно, что недвижимость которую он арендовал или которой он владел расположена именно там. Нужно сказать, что у наследия Уорхола в общем-то счастливая судьба: парктически все здания, к которым он имел отношение были по несколько раз перепроданы с большими премиями. Более того, объекты недвижимости, которыми владел Уорхол вполне сопоставимы по цене с его произведениями.
🔻
Например, пляжный жилой комплекс Уорхола в Монтоне(это относительно недалеко от Нью-Йорка на берегу океана), который был построен в 1930 году как рыболовный лагерь и включал в себя один главный дом и пять коттеджей🏠🏘️. Уорхол купил его его в 1970 году за $220т., а в 2015 году он был в который уже раз перепродан за $50млн.
🔻
Из последних новостей, связанных с недвижимостью Уорхола, датированная апрелем 2020 года сделка между компаниями UBS Realty Investors и Cape Advisors по продаже готового арендного бизнеса, здания (см.фото), в котором располагался ночной клуб Уорхола Electric Circus (в районе Ист Вилледж) за $35млн. В 2003 Cape Advisors провела редевелопмент здания клуба (его называли «цитаделью хиппи») и создала многоквартирный жилой комплекс на 41 квартиру. Стоимость аренды этих квартир начинается с $2,7т. за студию и доходит до $18т. за пентхаус с тремя спальнями.
🔻
Просто упомяну, что созданный Уорхолом портрет Мэрилин Монро был в 2015 году продан за $36млн.
🥫
Но речь не про картины и фотографии, а про недвижимость. Американский художник бОльшую часть жизни прожил в Нью-Йорке, поэтому неудивительно, что недвижимость которую он арендовал или которой он владел расположена именно там. Нужно сказать, что у наследия Уорхола в общем-то счастливая судьба: парктически все здания, к которым он имел отношение были по несколько раз перепроданы с большими премиями. Более того, объекты недвижимости, которыми владел Уорхол вполне сопоставимы по цене с его произведениями.
🔻
Например, пляжный жилой комплекс Уорхола в Монтоне(это относительно недалеко от Нью-Йорка на берегу океана), который был построен в 1930 году как рыболовный лагерь и включал в себя один главный дом и пять коттеджей🏠🏘️. Уорхол купил его его в 1970 году за $220т., а в 2015 году он был в который уже раз перепродан за $50млн.
🔻
Из последних новостей, связанных с недвижимостью Уорхола, датированная апрелем 2020 года сделка между компаниями UBS Realty Investors и Cape Advisors по продаже готового арендного бизнеса, здания (см.фото), в котором располагался ночной клуб Уорхола Electric Circus (в районе Ист Вилледж) за $35млн. В 2003 Cape Advisors провела редевелопмент здания клуба (его называли «цитаделью хиппи») и создала многоквартирный жилой комплекс на 41 квартиру. Стоимость аренды этих квартир начинается с $2,7т. за студию и доходит до $18т. за пентхаус с тремя спальнями.
🔻
Просто упомяну, что созданный Уорхолом портрет Мэрилин Монро был в 2015 году продан за $36млн.
Собственно к чему был текст про недвижимость Уорхола? Ну, конечно, я был на выставке «Я, Энди Уорхол», которая проходит сейчас в «Новой Третьяковке» на Крымском Валу. Моё мнение: Уорхол творец из 70-80-х, создавший (не в одиночку, конечно) атмосферу и стиль того времени. Сейчас его работы уже имеют статус «классика» и даже «ретро». В любом случае, я не жалею об утраченном на выставке Уорхола времени!
Наконец-то ознакомился с отчетом Global Development Report 2020, выпущенном недавно Knight Frank. Одна из составных частей отчёта это опрос девелоперов, работающих на рынке жилой недвижимости в разных странах. И это очень интересно. Про их реакцию на covid-19 уже все написали (отложили свои проекты 57% опрошенных).
Мне лично не менее любопытно то, что финансирование было признано большинством опрошенных девелоперов «самым большим барьером» для развития бизнеса в сфере строительства жилья. Почти 30% респондентов назвали финансирование «своей самой большой проблемой». На некоторых рынках наблюдается сокращение
кредитных программ, предлагаемых застройщикам. А банки не горят желанием кредитовать застройщиков жилья.
Вторая по важности опасность для девелоперов - налоги на владение недвижимостью, в частности некоторые страны и муниципалитеты обкладывают нерезидентов доп.налогами, что в перспективе может привести к ослаблению спроса.
Мне лично не менее любопытно то, что финансирование было признано большинством опрошенных девелоперов «самым большим барьером» для развития бизнеса в сфере строительства жилья. Почти 30% респондентов назвали финансирование «своей самой большой проблемой». На некоторых рынках наблюдается сокращение
кредитных программ, предлагаемых застройщикам. А банки не горят желанием кредитовать застройщиков жилья.
Вторая по важности опасность для девелоперов - налоги на владение недвижимостью, в частности некоторые страны и муниципалитеты обкладывают нерезидентов доп.налогами, что в перспективе может привести к ослаблению спроса.
Global-Development-Report-2020-KF.pdf
6.9 MB
А вот и сам отчёт Knight Frank. Мой прошлый работодатель делает весьма качественные и резонансные исследования. Очень интересен был и The Wealth Report.