Real estate markets update

Феноменальный рост Lennar!

🟩 🇺🇸 Vanguard REIT:➕0.09%
🟥 🇪🇺 REIT Europe:➖1.19%
🟥 🇬🇧 FTSE 350 Real Estate:➖1.67%
🟩 🇺🇸 DR Horton:➕4.48%
🟩 🇺🇸 Lennar:➕13.8%
🟥 🇷🇺 ПИК:➖0.67%
🟥 🇷🇺 ЛСР:➖1.17%
🟥 🛢️Нефть Brent: $67,78
⬜ 🅿️ Рубль: ₽73.52 за 1$ США.

Описание каждой позиции здесь: https://t.me/atsogoev/564

А вот это доказательство веры консультанта проекта, компании Cushman & Wakefield, в целесообразность реализации проекта «ТЦ «Евро Сити»

Позволю себе ещё раз анонсировать рубрику #продажапроекта.

В понедельник я сделал пост по поводу продажи земли под строительство жилья в Петербурге.

По моей статистике и по данным Антона Орлова из Colliers воронка пока такая:
🔻1519 просмотров поста
🔻11 человек переслали пост
🔻2 человека позвонили и попросили выслать презентацию
🔻С одним из этих двоих (представитель крупной девелоперской компании) ведутся сейчас переговоры.

То есть мой канал - это действительно канал в маркетинговом смысле.

Коллеги, присылайте Ваши проекты для моей специальной рубрики, это абсолютно бесплатно. Критерии описаны здесь.

🔍 Новая инициатива от MR Group и УК «Открытие». Начали продаваться паи ЗПИФ «Хуторская», в состав активов которого входит непосредственно девелопер проекта Symphony 34, ООО СЗ «Петровское-Девелопмент».

💰Декларируемая доходность 96.8% за пять лет. Фактически привлекаются средства инвесторов в девелоперский проект Symphony 34, а вход структурирован через паи ЗПИФ. Выход - после раскрытия счетов эскроу и расформирования ЗПИФ или через продажу паев на вторичном рынке (они уже на Мосбирже). Т.к. в проекте задействовано финансировпние ДОМ.PФ, фонд «Хуторская» предназначен только для квалифицированных инвесторов. Минимальный чек - ₽3 млн.

⚠️ Идея хорошая и своевременная. Рынок ждёт таких проектов: с относительно высокой доходностью, основанной на понятном проекте. В MR Group это всё обдумывали несколько лет, и я лично тоже чуть-чуть поучаствовал в этом процессе. Некоторые опасения вызывает тугой подход MR к маркетингу и PR этого продукта. Желаю коллегам из УК «Открытие» удачи в продажах паёв!

Real estate markets update

Опять всё упало, кроме ПИКа!

🟥 🇺🇸 Vanguard REIT:➖1.01%
🟥 🇪🇺 REIT Europe:➖1.04%
🟥 🇬🇧 FTSE 350 Real Estate:➖0.7%
🟥 🇺🇸 DR Horton:➖4.95%
🟥 🇺🇸 Lennar:➖6.25%
🟩 🇷🇺 ПИК:➕0.36%
🟥 🇷🇺 ЛСР:➖0.71%
🟥 🛢️Нефть Brent: $62,83
⬜ 🅿️ Рубль: ₽74.39 за 1$ США.

Описание каждой позиции здесь: https://t.me/atsogoev/564

Возрождаю публикацию цитат умных людей по пятницам.

Небольшое предисловие к сегодняшней. Ранее писал, что мы живём в мире идей. Так вот от идеи до воплощения может пройти достаточно долгий срок, а многие идеи так и остаются нереализованными.

Сильно желательно, чтобы позитивные и созидательные идеи проходили все стадии по перечню писателя-фантаста и учёного- футуриста Артура Кларка. Ну а негативные идеи стоит оставлять на этапе ❌ это невозможно.

💰Выйти на аудиторию состоятельных людей быстро и эффективно можно только через лояльных агентов (в том числе в смысле «агентов влияния»).

🔔Например, Stone Hedge сейчас проводит мероприятия для брокеров по коммерческой / жилой недвижимости. Ранее подобные мероприятия проводили Vesper и KR Properties. Я считаю, что это единственно правильный путь.

⭐Именно брокеры способны привлечь девелоперу покупателей высокого уровня:

🔻Henry (high earner, not rich yet), лица, готовые инвестировать от $250 т.
🔻HNWI (High Net Worth Individuals), лица, готовые инвестировать от $1 млн.
🔻UHNWI (Ultra High Net Worth Individuals), состоятельные люди, готовые инвестировать от $5 млн.

🏛️Я полагаю, что для девелопера, который экспонирует свой продукт как дорогой или эксклюзивный (сложный) просто необходимо привлекать, вовлекать и всячески взаимодействовать с брокерами.

🏢 А дешёвые, простые и понятные продукты на рынке недвижимости вполне можно продавать силами своего отдела продаж. Поэтому ПИК и отказался от услуг агентов. И так продаст.

В продолжение прошлого поста. Офисные проекты Coldy и KR Properties уже с начала года доступны в базе НМаркет (портал/маркетплейс, где риэлторы могут бронировать новостройки для своих клиентов и получать комиссию от сделок). Stone Hedge вовлекает в продажи офисных проектов брокеров по элитной жилой недвижимости.

ГК Пионер начала (продолжила) работать с системами лидогенерации Pay Per Call (оплата за звонок). Например, сейчас стоимость звонка по офисному проекту YES Botanika составляет ₽4800. По офисам с агентами ГК Пионер тоже, конечно, работает.

В общем, если раньше офисные девелоперы сотрудничали в основном с брокерами коммерческой недвижимости (большая 5-ка + члены ассоциации КОКОН), то сейчас воронка партнёров заметно расширяется.

Офисных проектов с продающимися внарезку офисами становится всё больше, конкуренция растёт, спрос есть, но за него девелоперам придется бороться. Очевидно, будет расти и стоимость лидов, затраты на рекламу, комиссии риэлторам и т.д. Ну а победит, как всегда, сильнейший!

Я как-то совсем не высказался про то, что Центробанк РФ (о ужас!) начал поднимать ключевую ставку.

😱 Для начала на 0.25%, доведя значение до 4.5%. Но Э. Набиуллина всеми брошками своими даёт понять, что это только начало.

🛖 А как же ипотека? Что же будет?

🕳️ А ничего пока не будет. Вообще в этом году ЦБ РФ скорее всего повысит 🗝️ на 1-1,5%. У симбиотического финансового монстра, состоящего из банков и порабощенных банками девелоперов, есть целый спектр реакций на эти события:

☢️ Ипотечные спец.программы. Все эти «Купи сейчас – плати потом», «Берём на себя проценты» и прочие варианты субсидирования ставок и стимуляции продаж расцветут пышным цветом, как только повышение ключевой ставки существенным образом скажется на реальных ставках ипотечных кредитов и, как следствие на темпах продаж. Для тех, кто не знает, субсидирование ставок осуществляется за счёт «возврата» девелоперами стоимости субсидирования банкам. Из-за резкого роста цен резервы на такие «возвраты» накоплены значительные.

☣️ Ипотека с плавающей (нефиксированной ставкой). С одной стороны как решение не выглядит привлекательно, но при детальном рассмотрении, всё не так однозначно. Дело в том, что если рост ключевой ставки вызовет рост процентной ставки по ипотечному кредиту, то в «плавающем» варианте увеличится не ежемесячный платеж, а срок выплаты ипотеки. То есть «плавающая» ипотека, взятая на 10 лет в апреле 21 года под 6.5% (ключ 4.5%) в случае роста ключевой ставки, например, до 6% увеличит срок кредита на 1.5-2 года, но не аннуитетный / ежемесячный платеж (что важно). Такой сценарий наверняка привлечет к «плавающей» ипотеке некоторое количество заёмщиков.

Оба этих ☣️ ☢️ инструмента помогут банкам и девелоперам в период повышения ключевой ставки. Как-то так.

Real estate markets update

🟥 🇺🇸 Vanguard REIT:➖1.36%
🟩 🇪🇺 REIT Europe:➕0.02%
🟩 🇬🇧 FTSE 350 Real Estate:➕0.1%
🟩 🇺🇸 DR Horton:➕1.15%
🟩 🇺🇸 Lennar:➕0.51%
🟩 🇷🇺 ПИК:➕0.67%
🟥 🇷🇺 ЛСР:➖0.81%
🟥 🛢️Нефть Brent: $64.28
⬜ 🅿️ Рубль: ₽74.37 за 1$ США.

Описание каждой позиции здесь: https://t.me/atsogoev/564

Вышла отчётность ПИКа.

💰 Выручка в 2020 составила ₽380,2 млрд. (в 2019 г. была ₽280,6 млрд.), т.е. ➕₽100 млрд. за год.
💰 Чистая прибыль тоже увеличилась почти в 2 раза, ₽45,1 млрд. было в 2019г., а в 2020 аж ₽86,5 млрд.

Эта сумма примерно соответствует стоимости 20-30 новых проектов в Москве или СПБ ПИКовского формата.

🟠 Долг у оранжевого отрицательный.

➕ В 2021 году будет запуск новых зарубежных проектов, выход на новые локальные рынки в России и т.д. В общем пока всё ок.

⚙️ Давно (уже полгода как) не мог подступиться к этой теме. А тема интересная. Иногда она называется «реновация квартир», иногда «реконструкцией квартир с последующей продажей», но я бы её называл «инвестиционный ремонт». Есть и англоязычный термин, house flipping.

💰Инвестиционная идея: покупается квартира (вторичка в «приличной» локации или в готовой новостройке не очень уж далеко от центра), делается капитальный ремонт + меблировка, после чего квартира значительно дороже продается. Готовый продукт формата «покупай и живи» приобретают люди, ценящие дизайн и интерьер, но не желающие заниматься ремонтом самостоятельно.

🛠️ Этот бизнес существует во многих странах, мне лично известно о деятельности коллег из Tranio (tranio.ru) в Германии и Евгения Редькина (redkin.es) в Испании. В Москве я знаю Андрея Каца (dihet.ru) и проект Panda Investor (panda-investor.ru).

🔻Сегодня уделю внимание этой истории, сделаю SWOT-анализ и напишу свои выводы. Не переключайтесь.

Итак, SWOT-анализ инвестиционного ремонта (ч.1)
Сильные стороны
🔻 Квартиры с ремонтом - продукт со стабильным спросом, поэтому срок экспозиции таких квартир при определенных условиях достаточно предсказуем.
🔻 Инвестор приобретает квартиру в готовом, сданном ГК доме в собственность, т.е. актив находится под контролем инвестора.
🔻 Декларируемый инициатором краткий инвестиционный цикл.
🔻 Декларируемая инициатором доходность на инвестиции.
🔻 Отсутствие вознаграждения за управление проекта, привязка дохода инициатора к успеху проекта
🔻 Понятная бизнес-модель, основанная на улучшении недвижимости

Слабые стороны
🔔 Относительно высокий порог входа, по нынешним ценам от ₽10-15 млн.
🔔 Инициатор проекта, управляющая компания, обычно не инвестирует собственных средств в проект: и покупка, и ремонт финансируется инвестором. Таким образом, основные риски проекта берет на себя именно инвестор.
🔔 Достаточно высокое вознаграждение управляющей компании за успех проекта, 30-40% от дохода.
🔔 Относительная ограниченность предложения квартир, подходящих для инвестиционного ремонта.
🔔 В отдельных случаях может отсутствовать прозрачность формирования затрат по проекту.
🔔 Достаточно ограничен сегмент потенциальных покупателей квартир с инвестиционным ремонтом.

Я ничего не забыл?

SWOT- анализ, продолжение

Возможности
🏢Естественный рост цен на недвижимость положительно влияет на доходность проекта.
🏢Компетенции и опыт инициатора проекта помогают оптимизировать не только затраты, но и сроки проекта.

Угрозы
😳Рост цен на строительные материалы, оплату труда рабочих и мебель
😳Ослабление спроса на квартиры с отделкой, связанное с общим ухудшением экономической ситуации в стране.
😳Снижение цен на жилую недвижимость (риск пока теоретический, но я не мог его не добавить в угрозы)
😳Возможные ошибки в дизайне и стиле ремонта, могут повлиять на ликвидность проекта и стоимость продажи квартиры
😳Необходимость оптимизации затрат, заложенная в бизнес-модели, может сказаться на качестве продукта, что в конечном счете окажет влияние на его ликвидность и стоимость.

Выводы чуть позже!