😵‍💫 Левередж какой-то...финансовый рычаг? Что это⁉️

ℹ️ В физике рычагом или левереджем называют применение специального механизма, изобретенного 3 тыс. лет назад в Древней Греции - физического рычага, позволяющего поднимать большие веса малым усилием. В XX веке впервые было разработано определение «финансового рычага», то есть эффекта кредита.

☝🏻С точки зрения инвестиций, кредит позволяет увеличить доходность проекта, сократив сумму вложений, поэтому его и называют «финансовым рычагом».

📊 За счет разницы между ставкой по кредиту и рентабельностью проекта как раз и достигается положительный эффект.

⚠️Важно: рычаг сработает, если рентабельность проекта будет выше, чем ставка по кредиту.

#ликбез

🚗 Есть такая популярная теория «как только машина покидает автосалон, она сразу обесценивается примерно на 10%». Я не знаю, правда ли это, и мне неинтересно в этом разбираться.

☝️Но вот что я знаю! Коммерческая недвижимость без арендатора (пустое помещение) может стоить сколько угодно, хоть миллион миллионов за м2. Но как только помещение сдается в аренду оно тут же приобретает совершенно определенную стоимость. И это не абстрактное значение, а вполне конкретное.

🧮 Упрощённо стоимость недвижимости с арендатором считается так:

(Годовая арендная плата - расходы) / Ставку капитализации

🏪 Например, инвестор купил пустое помещение в новостройке внутри МКАД за ₽20 млн. Ожидания инвестора были несколько завышенными, плюс в локации началась конкуренция. Помещение довольно долго искало своего арендатора, и собственник в конце концов был вынужден сдать его за ₽1.5 млн./год. Расходы, которые нёс собственник, составили ₽200 тыс.

🔍Чтобы найти решение задачки и оценить стоимость недвижимости из примера нам необходимо поискать ставку капитализации.

🔦 Где же ее найти? Можно развесить в районе на столбах объявление «Потерялась ставка капитализации (Cap.rate). Нашедшему звонить по тел.:ХХХХХХ». Это была шутка, можно улыбнуться.

📑 Найти ставку капитализации можно в специальных источниках, например, в аналитических отчетах. Я лично всем счастливым обладателям стрит-ритейла в Москве рекомендую обращаться к аналитике SimpleEstate.

🗒️Например, в актуальном отчёте SimpleEstate написано, что ставка капитализации помещений ГАБ до 300 м2 составляет в Москве 7.5% (см.стр. 2).

🟢 Итого:

(₽1.5 млн.- 200 т.)/7.5% = ₽17,33 млн.

🖲️ То есть помещение имеет справедливую оценку стоимости на уровне ₽17,33 млн.

🛅 Разница между пустым и арендованным помещением составляет, таким образом, ₽2,67 млн.

🔀 Многие инвесторы и собственники объектов рентной недвижимости считают, что их недвижимость стоит ₽ХХХ т./м2. На самом деле стоимость их объекта это не более, чем отражение дохода, который в реальности приносит этот объект.

#ликбез

📢 Слышу голос из прекрасного далёка или что такое Capital Call.

🖲️Я бы перевел термин Capital Call как «вызов капитала».

🔌Например, некий девелопер (инициатор проекта) реализует проекты в определенном секторе рынка недвижимости. Он настолько успешен, что инвесторы сами ищут его и мечтают отдать ему деньги.

🔍Но у девелопера прямо сейчас нет перспективного инвестиционного проекта, в который можно вложить деньги - он в поиске идеала.

🔏Чтобы зафиксировать интерес инвесторов девелопер подписывает с инвесторами соглашение о том, что в случае, если проект будет найден, инвесторы выделят средства на его реализацию.

✍️ В соглашении прописываются:
1️⃣ Предварительные параметры проекта (сектор рынка, бюджет, сроки проекта, доходность и т.д.)
2️⃣ Существенные условия сотрудничества между инвестором и девелопером (система распределения долей прибыли от инвестиций, вознаграждения и комиссии девелопера и т.д.)
3️⃣ Прочие условия, в том числе ответственность инвестора за неисполнение соглашения.

✅ В момент, когда девелопер находит перспективный с его точки зрения проект, в том числе, удовлетворяющий чаяниям инвестора происходит Capital Call или «вызов капитала».

💵 Инвестор в этот момент обязан «положить на стол» деньги, как и было предначертано в соглашении. «Концепция изменилась?» - плати штраф.

😶‍🌫️ В российской действительности инициаторы стесняются требовать от инвесторов подписания соглашений о предоставлении финансирования по требованию.

👀Поэтому я часто слышу о том, как в самый ответственный момент сделки инвесторы сообщают инициатору о том, что «деньги были, деньги будут, денег сейчас нет».

❌ Сколько сделок и проектов полетело под откос из-за отказа инвесторов выполнять требования Capital Call история умалчивает (до хрена!).

🧸Иногда обязательства по Capital Call довольно мягкие - ну не хочешь инвестор, как хочешь. В этом случае инициатор должен осознавать риски.

#ликбез

❓Надпись «Доходность 100%» это 100% мошенничество?

👉 Целых четыре варианта:

1️⃣ Да, это мошенничество или злоупотребление доверием. Обещание 100% от инициатора проекта имеет цель выманить деньги инвестора и убежать с ними настолько далеко, насколько это возможно.

2️⃣ Это лидогенерация. Многие, но далеко не все, люди интересуются возможностями быстрого обогащения. Специально для них маркетологи придумывают разнообразные приемы, заставляющие сделать целевое действие (сформировать лид). Дальше 100% могут легко оказаться 100% за 5 лет и т.д. Реклама она такая!

3️⃣ Инициатор проекта не имеет достаточных компетенций, опыта, не умеет считать, очень оптимистичен и чрезвычайно самоуверен. Он транслирует обещания 100% доходности, потому что сам в это свято верит, хотя компетентная оценка проекта существенно корректирует доходность.

4️⃣ Это настоящая, реальная доходность инвестиционного проекта. Очень рискованного проекта, то есть чреватого убытками (не упущение прибыли, а потеря инвестированной суммы).

🔁 Высокая доходность всегда имеет другую сторону - высокий риск.

⚠️ Риск быть обманутым мошенниками или рекламой; риск попасть на недоумка-инициатора проекта; риск потерять деньги в ходе очень сложного проекта с неопределенным финалом.

👍 Спасибо, Кэп!
👀 Как страшно жить
🔥 Всё равно хочу 100%

#ликбез

🤖Что такое ЦФА?

👾 Это цифровые финансовые активы - новомодный инвестиционный инструмент, как полагается диджитально-цифровой (без ИИ, зато на блокчейне).

💾 Очень упрощённо (прямо притягиваю за уши) ЦФА это бездокументарная, цифровая «ценная бумага» которая может отражать право на участие в капитале непубличного акционерного общества, денежное требование (долг) и т.д.

💸Например, если компания из сферы недвижимости хочет быстро взять в долг без залога под 20% у широкого круга инвесторов, то у нее сейчас две альтернативы: облигации или выпуск ЦФА. Облигации выпускать объективно сложнее и дольше, а ЦФА...пока получается, что быстрее и дешевле.

🧬С помощью ЦФА можно придумывать разнообразные инвестиционные конструкции - привязывать стоимость ЦФА к цене 1 м2 в урюпинской новостройке, привлекать через размещение ЦФА инвесторов на покупку и редевелопмент здания в Пупырловке и т.д.

💰Инвестор может приобрести ЦФА на специальных платформах со странными названиями («Атомайз», «А-Токен», SberToken и т.д.), включенных в перечень ЦБ РФ. Продать ЦФА можно там же, на платформе - или дождаться погашения. Обещают, что в светлом будущем ЦФА появятся на бирже и продать их можно будет там.

⚡Главный риск ЦФА - это риск эмитента ЦФА (условного застройщика выпустившего ЦФА).

⁉️Есть вопросы по ЦФА? Задавайте!

👍 Спасибо, Кэп!
👀 Ничего не понятно, но интересно
🔥 В топку эти ЦФА

#ликбез

❓Чем грейс-период по кредиту отличается от траншевой ипотеки? О, это классическая финансовая алхимия!

🛜 Грейс-период по кредиту - это льготный период, в течение которого заемщик может пользоваться кредитными средствами без начисления процентов или с минимальным начислением процентов. Иногда в течение грейс-периода заёмщик фактически освобождается от уплаты и процентов, и тела по кредиту.

📶 Траншевая ипотека это немного иная история. Кредит выдается частями (траншами) по мере строительства объекта недвижимости. Каждый транш соответствует определенному этапу строительства. Заемщик платит проценты только на полученную сумму, а не на весь одобренный кредит сразу.

🔸Грейс-период - это временная отсрочка платежей по уже выданному кредиту.

🔸Траншевая ипотека - это способ выдачи кредита частями, связанный с этапами строительства.

🔀 А что выбрать: кредит с грейс-периодом или траншевую ипотеку?

✅ Четкого ответа нет, зависит от конкретной ситуации заёмщика.

#ликбез

👋Друзья, хочу поделиться интересным случаем из практики. Недавно на консультации общался с инициатором одного из инвестиционных проектов в сфере недвижимости (редевелопмент коммерческой недвижимости).

😬Боль инициатора была в том, что прямо сейчас один из инвесторов его проекта потребовал возврата своих инвестиций потому что ему предложили депозит под 19%. Теперь инициатор вынужден срочно искать замену этому инвестору, проект может быть недофинансирован и т.д. В общем, проблемы.

Как этого можно было избежать?

⚙️Помимо известных большинству комиссий за ведение проекта, management fee и success fee, существует также redemption fee - комиссия, о которой не знают многие инициаторы проектов, как не знал и мой визави.

🎚️Redemption fee - это комиссия, которую инвестор платит при досрочном выходе из проекта. По сути, «штраф за нетерпеливость» или «пенальти за досрочный выход». «Казнь за «я передумал»...

📶 Размер redemption fee варьируется от 1% до 10%. Также redemption fee зависит от года, в который инвестор хочет покинуть проект (на начальном этапе реализации штраф больше)

💡Например:
- 6% при выходе в первый год
- 4% во второй год
- 1% в третий год

Redemption fee:
1️⃣ Защищает проект от срыва из-за массового ухода инвесторов
2️⃣ Мотивирует инвесторов мыслить долгосрочно
3️⃣ Компенсирует затраты на поиск новых инвесторов и возможные убытки от срыва сроков

✂️Redemption fee может стать дополнительным инструментом управления рисками проекта. Однако слишком жесткие условия и слишком высокие комиссии могут отпугнуть инвесторов.

🙄 Кстати, ещё есть «lock-up» период (период блокировки) - это фиксированный срок, в течение которого инвестор вообще не может продать свою долю в проекте или выйти из инвестиции.

#ликбез

❌ Шурик, это не наш метод!

🤔 А есть наш метод, и не один, а целых три - доходный, затратный и рыночный (сравнительный), методы оценки рыночной стоимости недвижимости. Это кроме гадания на кофейной гуще, расклада карт таро и прочего…

🏠 Сравнительный метод основан на анализе недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщики анализируют схожие характеристики и корректируют цены, учитывая особенности каждого объекта. Этот метод наиболее эффективен на активных рынках с достаточным количеством сделок, поэтому чаще всего он применяется на рынке жилой недвижимости.

💰 Затратный метод фокусируется на расчете стоимости воссоздания объекта (с учетом текущего износа). Данный подход особенно ценен для оценки новых или уникальных объектов, где сравнительный анализ может быть затруднен.

📊 Доходный метод определяет стоимость недвижимости на основе ожидаемого дохода от её эксплуатации. Ключевую роль играют фактические арендные поступления: именно арендный поток определяет рыночную стоимость недвижимости.

⚖️Для определения рыночной стоимости недвижимости оценщики обязательно применяют все три метода одновременно (если это возможно), но присваивают каждому методу свой вес. В случае оценки коммерческой недвижимости вес доходного метода обычно намного выше сравнительного и затратного.

#ликбез

🔋Как определить стоимость недвижимости доходным методом.

📖 Формула оценки стоимости доходным методом такая:

Рыночная стоимость = ЧОД / CapRate

☝️Где ЧОД, он же чистый операционный доход, он же Net Operating Income (NOI), а CapRate - ставка капитализации.

🏪 Например, нам нужно оценить стоимость помещения супермаркета в Москве доходным методом.
Как считать ЧОД, если ставка аренды привязана к ТО: из выручки от аренды за 12 месяцев вычесть операционные затраты. Теперь мы знаем годовой фактический ЧОД, пусть он будет равен ₽10 млн.

🔍Следующая задача - найти актуальное значение CapRate. Где найти? В отраслевой аналитике, у брокеров и других проф. участников рынка недвижимости, в т.ч. инвесторов.

📑 В частности, SimpleEstate ежеквартально выпускает аналитику по рынку стрит-ритейл в Москве и оцениваемому в моем примере сегменту супермаркетов. Берём данные из последнего по времени отчёта - см. золотую рамочку.

📶 В отчёте написано, что значение CapRate для Москвы - 8.2%. Если применить этот показатель для моего примера получим: ₽10 млн./8.2%= ₽122 млн. Это ориентир рыночной цены.

⚖️ Как у всего в этом мире, у оценки доходным методом есть свои плюсы и минусы. Прежде всего, значение CapRate из аналитики это не всегда точный показатель ввиду особенностей каждого объекта недвижимости (сложно применять средние показатели CapRate к объектам, отличающимся по географии, коммерческим и физическим характеристикам).

#ликбез