Вчера получил обратную связь по содержанию канала от коллеги и подписчика Александра Кацегорова из Knight Frank: «мало про склады». Исправляюсь.
🔻
Несколько дней назад свершилась крупнейшая сделка на рынке складской недвижимости Великобритании. Международный фонд Prologis REIT продал портфель зданий и земельных участков фондам недвижимости под управлением BLACKSTONE на сумму $618 млн.
🔻
Портфель включает примерно 400 тыс.м2 (22 складских здания) в основном в центральной Англии, а также на юго- и северо-западе + 12 га земли на западе страны с согласованием под логистическую застройку.
🔻
При этом Prologis не покидает рынок Великобритании, напротив, сделка является результатом перегруппировки активов. Prologis в последние годы стремится собрать портфель «городских» складов (особенно в Лондоне) и складов «последний мили» (у них это поэтично называется Last Touch).
🔻
Ну и конечно, (это уже мое мнение) сделка демонстрирует потенциал логистического сектора как класса инвестиционных активов. Склады рулят!
🔻
Несколько дней назад свершилась крупнейшая сделка на рынке складской недвижимости Великобритании. Международный фонд Prologis REIT продал портфель зданий и земельных участков фондам недвижимости под управлением BLACKSTONE на сумму $618 млн.
🔻
Портфель включает примерно 400 тыс.м2 (22 складских здания) в основном в центральной Англии, а также на юго- и северо-западе + 12 га земли на западе страны с согласованием под логистическую застройку.
🔻
При этом Prologis не покидает рынок Великобритании, напротив, сделка является результатом перегруппировки активов. Prologis в последние годы стремится собрать портфель «городских» складов (особенно в Лондоне) и складов «последний мили» (у них это поэтично называется Last Touch).
🔻
Ну и конечно, (это уже мое мнение) сделка демонстрирует потенциал логистического сектора как класса инвестиционных активов. Склады рулят!
ЭФФЕКТЫ ТОЛПЫ
В моей книге «Как инвестировать в недвижимость 2021» обязательно будет достаточно объемная глава, посвященная новой форме инвестирования в недвижимость, краудинвестингу (crowd - толпа). Там я всё подробно распишу, здесь хочу просто набросать информацию, чтобы просветить тех, кто об этом вообще ничего не слышал.
Итак, краудинвестинг это когда (не)знакомые друг другу люди вкладывают деньги в какой-либо проект. Делают они это выбирая эти самые проекты на инвестиционной платформе. Как правило, можно вложить деньги или в форме соинвестирования (equity) или в форме займа (debt).
В золотой рамочке сегодня практически полный список краудинвестиновых инвестиционных платформ сектора недвижимости со всего мира. Как можно заметить, большинство инвестплатформ привлекают средства от множества небольших, средних или даже крупных инвесторов в виде займов (debt). Средства идут на девелопмент, финансирование прединвестиционной стадии, на бридж-финансирование. В основном это краткосрочные или среднесрочные кредиты. Ставки, как правило, значительно превышают доходность по депозитам. Риски - куда же без них.
Меньшая часть инвестиционных платформ собирает соинвесторов конкретных проектов (equity), в основном это девелопмент или покупка готового арендного бизнеса.
Также есть организации, мимикрирующие под инвестплатформы, а на самом деле являющиеся традиционными инвестиционными компаниями или фондами. Это бренды из раздела REIT (фонды недвижимости). В некоторых случаях они проделали путь от инвестплатформы до более «институционального» вида синдикации инвестиций, REIT (тут главный пример - американский проект Realty Mogul).
Что я думаю по поводу краудинвестинга: хорошая тема (но очень большой дисклеймер ... подробности в книге). Перспективы в России: такие же, как и у коллективных инвестиций через ЗПИФы, непаханное поле перспектив.
Если среди подписчиков моего канала есть разработчики инвестплатформы, хоть как-то связанной с краудинвестингом в недвижимость - напишите мне. Я расскажу о Вашем проекте здесь, в Facebook или в своей книге.
В моей книге «Как инвестировать в недвижимость 2021» обязательно будет достаточно объемная глава, посвященная новой форме инвестирования в недвижимость, краудинвестингу (crowd - толпа). Там я всё подробно распишу, здесь хочу просто набросать информацию, чтобы просветить тех, кто об этом вообще ничего не слышал.
Итак, краудинвестинг это когда (не)знакомые друг другу люди вкладывают деньги в какой-либо проект. Делают они это выбирая эти самые проекты на инвестиционной платформе. Как правило, можно вложить деньги или в форме соинвестирования (equity) или в форме займа (debt).
В золотой рамочке сегодня практически полный список краудинвестиновых инвестиционных платформ сектора недвижимости со всего мира. Как можно заметить, большинство инвестплатформ привлекают средства от множества небольших, средних или даже крупных инвесторов в виде займов (debt). Средства идут на девелопмент, финансирование прединвестиционной стадии, на бридж-финансирование. В основном это краткосрочные или среднесрочные кредиты. Ставки, как правило, значительно превышают доходность по депозитам. Риски - куда же без них.
Меньшая часть инвестиционных платформ собирает соинвесторов конкретных проектов (equity), в основном это девелопмент или покупка готового арендного бизнеса.
Также есть организации, мимикрирующие под инвестплатформы, а на самом деле являющиеся традиционными инвестиционными компаниями или фондами. Это бренды из раздела REIT (фонды недвижимости). В некоторых случаях они проделали путь от инвестплатформы до более «институционального» вида синдикации инвестиций, REIT (тут главный пример - американский проект Realty Mogul).
Что я думаю по поводу краудинвестинга: хорошая тема (но очень большой дисклеймер ... подробности в книге). Перспективы в России: такие же, как и у коллективных инвестиций через ЗПИФы, непаханное поле перспектив.
Если среди подписчиков моего канала есть разработчики инвестплатформы, хоть как-то связанной с краудинвестингом в недвижимость - напишите мне. Я расскажу о Вашем проекте здесь, в Facebook или в своей книге.
«Ветхий отдельно стоящий склад из кирпича и гофрированного железа» в престижном районе Glebe в австралийском Сиднее площадью 276 м2 выставлен на продажу за ₽89 млн. Адрес: 14 Reuss Street, Sidney. На земельном участке согласовано строительство «пансионата нового поколения», по сути, небольшого жилого комплекса. Объект будет продаваться аукционным методом (на повышение) с 1 декабря 2020 года. Джеймс Кэхилл, эксклюзивный агент продавца из Belle Property утверждает, что участок уже вызвал большой интерес местных девелоперов. По его словам десятки заинтересованных покупателей-инвесторов присматриваются к этому участку из-за его невысокой абсолютной стоимости и потенциала развития.
#перспективныйпроект
#перспективныйпроект
Нью-Йоркская RYBAK Development, компания основанная выходцем из СССР Сергеем Рыбаком, приобрела свой очередной проект в Нью-Йорке. За $26 млн. Сергей купил участок под строительство жилого комплекса в элитном районе Верхний Ист-Сайд на Манхэттене (126 East 86th Street). Брокером вступила компания Avison Young. Продажи могут начаться уже в конце 2021 года.
RYBAK Development началась с проекта редевелопмента небольшого жилого дома на Брайтон-Бич в 2007 году. В настоящее время это крепкий нью-йоркский девелопер с солидным портфолио реализованных проектов.
Один из самых необычных домов компании – Element 88 в Бруклине. https://fodyo.com/ru-us/developments/new-york/element88/
Компания активно расширяет земельный банк и планирует приобрести новые участки на Манхеттене.
#перспективныйпроект
RYBAK Development началась с проекта редевелопмента небольшого жилого дома на Брайтон-Бич в 2007 году. В настоящее время это крепкий нью-йоркский девелопер с солидным портфолио реализованных проектов.
Один из самых необычных домов компании – Element 88 в Бруклине. https://fodyo.com/ru-us/developments/new-york/element88/
Компания активно расширяет земельный банк и планирует приобрести новые участки на Манхеттене.
#перспективныйпроект
Fodyo.com
Продажа недвижимости, квартир, новостроек, таунхаусов - более 3349 объявлений на Fodyo.com 🏘
База объявлений недвижимости (квартир, новостроек, таунхаусов) на Fodyo.com. Удобный поиск ✅ Новостройки, квартиры, таунхаусы ✅ Объявления от собственников, застройщиков и агентств недвижимости ✅ Портал недвижимости «Fodyo.com» предлагает более 3349 объявлений.
Вы думаете, что «инфоаферисты» это только российский бич? Полагаете, что финансово просвещенные европейцы доверяют только репутабельным инвестиционным компаниям и банкам, ведущим свою историю со времён средневековья? Как бы не так!
Знакомьтесь, Сэмюэл Лидс, бывший иллюзионист и основатель компании Property Investors. Культовая фигура на рынке английских курсов по обучению инвестициям в недвижимость. Самое скандальное и громкое имя на этом рынке. Лидс был вовлечен во множество скандалов, один из которых привел к тому, что его «осторожно допрашивала полиция». Но Лидс далеко не единственный, кого обвиняют в том, что он обещает слишком много (в процентах годовых) и дает слишком мало.
Не менее популярны Хейли и Пол Эндрюс, супружеская пара из Великобритании, основатели обучающей платформы Your Freedom Empire, которые сначала построили «многомиллионный портфель недвижимости», а теперь делятся своим «бесценным опытом». Эндрюсы утверждают, что человек, проходящий обучение в Your Freedom Empire, достигнет финансовой свободы приблизительно в течение 2-5 лет, причем эта цифра обычно составляет около £3-4 тыс./мес.
Я это всё к тому, что сочетание доверчивости и алчности свойственны всем людям, вне зависимости от страны проживания и общего уровня финансовой грамотности населения.
Знакомьтесь, Сэмюэл Лидс, бывший иллюзионист и основатель компании Property Investors. Культовая фигура на рынке английских курсов по обучению инвестициям в недвижимость. Самое скандальное и громкое имя на этом рынке. Лидс был вовлечен во множество скандалов, один из которых привел к тому, что его «осторожно допрашивала полиция». Но Лидс далеко не единственный, кого обвиняют в том, что он обещает слишком много (в процентах годовых) и дает слишком мало.
Не менее популярны Хейли и Пол Эндрюс, супружеская пара из Великобритании, основатели обучающей платформы Your Freedom Empire, которые сначала построили «многомиллионный портфель недвижимости», а теперь делятся своим «бесценным опытом». Эндрюсы утверждают, что человек, проходящий обучение в Your Freedom Empire, достигнет финансовой свободы приблизительно в течение 2-5 лет, причем эта цифра обычно составляет около £3-4 тыс./мес.
Я это всё к тому, что сочетание доверчивости и алчности свойственны всем людям, вне зависимости от страны проживания и общего уровня финансовой грамотности населения.
LOFT Вольный. Комплекс зданий общей площадью ~12 тыс. м2 купило в 2019 году на аукционе ДОМ:РФ физическое лицо, некая Анна Кулакова, за ₽180 млн. или за ₽17 т./м2 общей площади. До станции МЦК «Соколиная гора» 750 м. Некоторое время назад стартанули продажи этого объекта, студия 19 м2 стоит 4 млн., т.е. 210 т.р./м2.
Это классический московский редевелопмент с нарезкой бывших промышленных зданий на очень маленькие лоты. В старом, от 2016 г. ГПЗУ прописаны фактические значения, а в ПЗЗ участок находится в зоне с разрешённым использованием «деловое управление». Судя по всему, в жилое назначение помещения так и не переведены, т.е. по факту продаются отремонтированные и перепланированные нежилые помещения. ВРИ земельного участка - «эксплуатация административно-производственных корпусов». В общем, этот продукт очень условно можно именовать апартаментами, скорее это офисные или административные помещения.
Интересна личность покупателя. Анна Кулакова – серийный участник торгов по продаже разного рода имущества, городского и федерального. Эта деятельность однажды даже привлекла внимание ФАС, когда г-жа Кулакова пыталась приобрести блокпакет акций АО «Хлебозавод №9».
#стартпродаж ❓
Это классический московский редевелопмент с нарезкой бывших промышленных зданий на очень маленькие лоты. В старом, от 2016 г. ГПЗУ прописаны фактические значения, а в ПЗЗ участок находится в зоне с разрешённым использованием «деловое управление». Судя по всему, в жилое назначение помещения так и не переведены, т.е. по факту продаются отремонтированные и перепланированные нежилые помещения. ВРИ земельного участка - «эксплуатация административно-производственных корпусов». В общем, этот продукт очень условно можно именовать апартаментами, скорее это офисные или административные помещения.
Интересна личность покупателя. Анна Кулакова – серийный участник торгов по продаже разного рода имущества, городского и федерального. Эта деятельность однажды даже привлекла внимание ФАС, когда г-жа Кулакова пыталась приобрести блокпакет акций АО «Хлебозавод №9».
#стартпродаж ❓
Anna Mons Apartments. Ну и чтобы два раза не ходить! Неизвестно мне когда, но всё же стартовали продажи еще в одном московском проекте апартаментного редевелопмента, «Anna Mons Apartments» в Старокирочном переулке. Анна Монс – это историческая личность, фаворитка Петра I. Дом, в котором она жила (в Немецкой Слободе, т.е. на Бауманской), находится прямо рядом с проектом.
Здание бывшего ПТУ площадью почти 2 т.м2, в котором появятся апартаменты «Anna Mons», тоже в каком-то смысле историческое. Оно находилось в продаже никак не меньше 10 лет, помню я был на этом объекте зимой 2012 года. В здании было тогда 4 этажа + цоколь, а вообще это были практически руины. Высота потолков варьировалась от 3 до 4,5 м. Продавался этот чудесный проект за ₽145 млн. или по ₽75 т./м2.
Апартаментами «Anna Mons Apartments» можно назвать с большой натяжкой. Здание – нежилое, земельный участок предназначен «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». Девелопер традиционно нарезал мелкие студии, от 16 до 24 м2, которые экспонируются от ₽5,3 млн. или по ₽330 т./м2. А какие же крутые рендеры у проекта!
#стартпродаж ❓
Здание бывшего ПТУ площадью почти 2 т.м2, в котором появятся апартаменты «Anna Mons», тоже в каком-то смысле историческое. Оно находилось в продаже никак не меньше 10 лет, помню я был на этом объекте зимой 2012 года. В здании было тогда 4 этажа + цоколь, а вообще это были практически руины. Высота потолков варьировалась от 3 до 4,5 м. Продавался этот чудесный проект за ₽145 млн. или по ₽75 т./м2.
Апартаментами «Anna Mons Apartments» можно назвать с большой натяжкой. Здание – нежилое, земельный участок предназначен «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». Девелопер традиционно нарезал мелкие студии, от 16 до 24 м2, которые экспонируются от ₽5,3 млн. или по ₽330 т./м2. А какие же крутые рендеры у проекта!
#стартпродаж ❓
Продажи-то сейчас идут хорошо, а вот с воплощением проданного в кирпиче и бетоне, т.е. со строительством могут возникнуть проблемы.
Я дал два комментария по этой теме для двух ведущих деловых радиостанций России, Бизнес-ФМ и КоммерсантЪ-ФМ.
https://www.bfm.ru/news/458034
https://www.kommersant.ru/doc/4568024
Если вкратце, то ограничения, вызванные коронавирусом, очень серьезно влияют ситуацию с зарубежными специалистами-строителями.Часть людей, ранее принимавших участие в стройках московских объектов, во время первого локдауна вернулась к себе на Родину. Возможно, они никогда не приедут больше в Россию. По данным ряда заслуживающих моего доверия источников начался процесс перетока трудовых ресурсов из России в другие страны (в том числе дальнего зарубежья). Например, бригада из Молдавии, делавшая в 2015 году ремонт в моем московском доме с 2020 года работает во французском Марселе.
Почему так произошло? Российский рубль продолжает обесцениваться по сравнению с мировыми валютами. В этой связи специалистам в строительстве выгоднее уезжать работать не в Россию, а в Европу, Азию и даже в США. В итоге на московском рынке труда уже ощущается некоторый дефицит рабочих ресурсов. Есть большие шансы, что дефицит будет увеличиваться и дальше.
Неужели в огромной России нет своих строителей? Есть, конечно, но им нужно существенно больше платить. Этот факт очевидно огорчает подрядчиков московских строек, которые по ряду причин (и в том числе из-за экономии на ФОТ) предпочитают нанимать трудовые ресурсы из ближнего зарубежья. Но если так пойдет и дальше, в Марселе найдут себе работу и строители из российских регионов.
Я дал два комментария по этой теме для двух ведущих деловых радиостанций России, Бизнес-ФМ и КоммерсантЪ-ФМ.
https://www.bfm.ru/news/458034
https://www.kommersant.ru/doc/4568024
Если вкратце, то ограничения, вызванные коронавирусом, очень серьезно влияют ситуацию с зарубежными специалистами-строителями.Часть людей, ранее принимавших участие в стройках московских объектов, во время первого локдауна вернулась к себе на Родину. Возможно, они никогда не приедут больше в Россию. По данным ряда заслуживающих моего доверия источников начался процесс перетока трудовых ресурсов из России в другие страны (в том числе дальнего зарубежья). Например, бригада из Молдавии, делавшая в 2015 году ремонт в моем московском доме с 2020 года работает во французском Марселе.
Почему так произошло? Российский рубль продолжает обесцениваться по сравнению с мировыми валютами. В этой связи специалистам в строительстве выгоднее уезжать работать не в Россию, а в Европу, Азию и даже в США. В итоге на московском рынке труда уже ощущается некоторый дефицит рабочих ресурсов. Есть большие шансы, что дефицит будет увеличиваться и дальше.
Неужели в огромной России нет своих строителей? Есть, конечно, но им нужно существенно больше платить. Этот факт очевидно огорчает подрядчиков московских строек, которые по ряду причин (и в том числе из-за экономии на ФОТ) предпочитают нанимать трудовые ресурсы из ближнего зарубежья. Но если так пойдет и дальше, в Марселе найдут себе работу и строители из российских регионов.
BFM.ru
Как дефицит рабочих рук скажется на стоимости нового жилья и на ценах за ремонт?
Строительный бизнес столкнулся с резкой нехваткой рабочих рук. Границы закрыты, и мигранты не могут вернуться на стройки. Девелоперы полагают, что стоимость новых квартир из-за этого может повыситься. А что будет с ценами на строительство частных домов и…
На кого я подписан✅
Когда-то я знал почти всё о рынке новостроек Подмосковья и Москвы. Новые проекты, перспективные площадки, старты продаж... А потом произошла расфокусировка, ведь недвижимость - это целый мир, и новостройками он не ограничивается.
Сейчас для обновления информации и сверки часов я пользуюсь незаменимыми «шпаргалками», а именно некоторыми телеграм-каналами, которые ведут мои коллеги, специализирующиеся на рынке новостроек.
Среди таких каналов я могу выделить «Индекс Недвижимости Москвы», авторский канал известного эксперта Александра Родионова. Это действительно полезный канал, рекомендую.
Когда-то я знал почти всё о рынке новостроек Подмосковья и Москвы. Новые проекты, перспективные площадки, старты продаж... А потом произошла расфокусировка, ведь недвижимость - это целый мир, и новостройками он не ограничивается.
Сейчас для обновления информации и сверки часов я пользуюсь незаменимыми «шпаргалками», а именно некоторыми телеграм-каналами, которые ведут мои коллеги, специализирующиеся на рынке новостроек.
Среди таких каналов я могу выделить «Индекс Недвижимости Москвы», авторский канал известного эксперта Александра Родионова. Это действительно полезный канал, рекомендую.
Telegram
Недвижка
Инвестиции и инсайды рынка недвижимости. Выкладываем эксклюзивные предложения и делимся личным мнением.
По вопросам публикаций, рекламы или инвестирования: @expertdreamrealtybot
По вопросам публикаций, рекламы или инвестирования: @expertdreamrealtybot
Блуждающая рента.
Рыба ищет где глубже, а человек - где лучше. С хорошим знакомым произошел случай: два года назад он купил ГАБ (помещение с сетевым арендатором, продуктовым ритейлером) в «спальном» районе на окраине города. В то время поблизости уже активно шло строительство нового жилого комплекса, состоящего из нескольких домов. Это преподносилось как плюс, «в новые дома заедут новосёлы и будут ходить в...». В общем, несколько месяцев назад сетевой ритейлер съехал из помещения моего знакомого, чтобы открыться в одном из пустовавших помещений жилого комплекса. Уплатил штраф, оставил часть торгового оборудования и съехал.
Инвестиция, которая должна была окупиться за 10 лет теперь будет окупаться....ХХ лет. Это если удастся найти замену и не придется дополнительно вкладывать в реконцепцию и редевелопмент помещения. А ещё нужно будет тратить деньги на услуги брокеров по недвижимости и платить коммуналку.
Получается, что инвесторы, покупающие ГАБ не защищены от подобного поведения ритейлеров, более того, тенденция «побегов» арендаторов, миграции внутри небольших районов и т.д., как мне кажется, будет усиливаться. Потому что «рыба ищет...». Продуктовых сетей в принципе на локальном рынке немного, и они де-факто доминируют в переговорах с арендодателями, поэтому у рантье заведомо слабая позиция.
Не очень понятно, что с этим делать и как прогнозировать инвестиционные проекты в сфере ГАБ. У кого-нибудь есть идеи? Может быть брокерам уже пора вместе с продажей ГАБ предлагать план Б («что делать с помещением, если большой арендатор уедет»)?
Ну и последнее: описанная выше история произошла в Барселоне (Испания).
Рыба ищет где глубже, а человек - где лучше. С хорошим знакомым произошел случай: два года назад он купил ГАБ (помещение с сетевым арендатором, продуктовым ритейлером) в «спальном» районе на окраине города. В то время поблизости уже активно шло строительство нового жилого комплекса, состоящего из нескольких домов. Это преподносилось как плюс, «в новые дома заедут новосёлы и будут ходить в...». В общем, несколько месяцев назад сетевой ритейлер съехал из помещения моего знакомого, чтобы открыться в одном из пустовавших помещений жилого комплекса. Уплатил штраф, оставил часть торгового оборудования и съехал.
Инвестиция, которая должна была окупиться за 10 лет теперь будет окупаться....ХХ лет. Это если удастся найти замену и не придется дополнительно вкладывать в реконцепцию и редевелопмент помещения. А ещё нужно будет тратить деньги на услуги брокеров по недвижимости и платить коммуналку.
Получается, что инвесторы, покупающие ГАБ не защищены от подобного поведения ритейлеров, более того, тенденция «побегов» арендаторов, миграции внутри небольших районов и т.д., как мне кажется, будет усиливаться. Потому что «рыба ищет...». Продуктовых сетей в принципе на локальном рынке немного, и они де-факто доминируют в переговорах с арендодателями, поэтому у рантье заведомо слабая позиция.
Не очень понятно, что с этим делать и как прогнозировать инвестиционные проекты в сфере ГАБ. У кого-нибудь есть идеи? Может быть брокерам уже пора вместе с продажей ГАБ предлагать план Б («что делать с помещением, если большой арендатор уедет»)?
Ну и последнее: описанная выше история произошла в Барселоне (Испания).
Подписчик моего канала Дмитрий Башмаков задал объемный и интересный вопрос.
Если «апартаментами» комплекс Anna Mons можно назвать с большой натяжкой, то является ли это какой-то проблемой или риском для коммерческого успеха проекта? Цифры ведь просто великолепные. Из 75тр/м2 сделать 330тр/м2 даже с учетом затрат на реконструкцию — это разве не отличная экономика?
Отвечаю. Экономику я обычно анализирую на основании финмодели, возможно, в случае проекта Anna Mons она отличная (не знаю, не считал). На мой взгляд, продавать офисные помещения под видам апартаментов достаточно рискованно. Дело в том, что в Москве работает учреждение, которое называется Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города (ГИН). В задачи ГИН в том числе входит выявление случаев, когда на земельном участке, например, предназначенном для «делового управления» (т.е. для размещения офисов) появляются жилые здания. В случае выявления продажи «апартаментов» в офисных зданиях, ГИН может заблокировать продажу помещений (этих самых «апартаментов») в Росреестре, т.е. перекрыть выручку проекта. Я написал «может» именно потому, что этот риск существует. Если он не реализовался на каком-то из известных всем проектов, то это совершенно не означает, что его нет в принципе. Я очень кратко излагаю этот риск, без подробностей. В любом случае нужно понимать, что город получает немалые деньги за изменение вида разрешенного использования земли, а ГИН как раз и должен пресекать попытки продавать офисы под видом квартир без изменения ВРИ.
Если «апартаментами» комплекс Anna Mons можно назвать с большой натяжкой, то является ли это какой-то проблемой или риском для коммерческого успеха проекта? Цифры ведь просто великолепные. Из 75тр/м2 сделать 330тр/м2 даже с учетом затрат на реконструкцию — это разве не отличная экономика?
Отвечаю. Экономику я обычно анализирую на основании финмодели, возможно, в случае проекта Anna Mons она отличная (не знаю, не считал). На мой взгляд, продавать офисные помещения под видам апартаментов достаточно рискованно. Дело в том, что в Москве работает учреждение, которое называется Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города (ГИН). В задачи ГИН в том числе входит выявление случаев, когда на земельном участке, например, предназначенном для «делового управления» (т.е. для размещения офисов) появляются жилые здания. В случае выявления продажи «апартаментов» в офисных зданиях, ГИН может заблокировать продажу помещений (этих самых «апартаментов») в Росреестре, т.е. перекрыть выручку проекта. Я написал «может» именно потому, что этот риск существует. Если он не реализовался на каком-то из известных всем проектов, то это совершенно не означает, что его нет в принципе. Я очень кратко излагаю этот риск, без подробностей. В любом случае нужно понимать, что город получает немалые деньги за изменение вида разрешенного использования земли, а ГИН как раз и должен пресекать попытки продавать офисы под видом квартир без изменения ВРИ.
Я лично знаю случаи, когда девелоперы продают фактически офисы под видом апартаментов. Например. Есть проект «Новоданиловская 8» (девелопер «Самолёт»). По проектной декларации вид строящегося (создаваемого) объекта капитального строительства: «Многофункциональный комплекс c апартаментами, подземным паркингом и нежилыми помещениями коммерческого назначения». Поэтому «Самолет» свободно рекламирует апартаменты и это ОК. А вот проектная декларация «Alcon Tower» (девелопер «Алкон»), вид строящегося (создаваемого) объекта капитального строительства: «нежилое здание». Ни одного слова в декларации про апартаменты, нигде нет даже «гостиницы» или «отеля». Просто нежилые помещения. Значит ли это, что в «Alcon Tower» фактически офисы продаются под видом апартаментов? Мне кажется, что да (я могу ошибаться). О каких-то последствиях для проекта и для девелопера «Алкон» я не слышал.
Вопрос очень тонкий, каждый девелопер решает для себя сам, как позиционировать и рекламировать свой проект. Я лично считаю, что работать строго в рамках правового поля и не волноваться намного правильнее, чем «ходить по грани» и рисковать выручкой проекта. При этом с моей точки зрения можно выходить из ситуации, в рекламе камуфлировать офисы «лофтами» и «многофункциональными помещениями формата «живи и работай». Главное, не забалтывать и не обманывать потребителя продукта, не выдавать желаемое за действительное и на прямой вопрос отвечать прямо и честно: «продаются нежилые помещения».
Вопрос очень тонкий, каждый девелопер решает для себя сам, как позиционировать и рекламировать свой проект. Я лично считаю, что работать строго в рамках правового поля и не волноваться намного правильнее, чем «ходить по грани» и рисковать выручкой проекта. При этом с моей точки зрения можно выходить из ситуации, в рекламе камуфлировать офисы «лофтами» и «многофункциональными помещениями формата «живи и работай». Главное, не забалтывать и не обманывать потребителя продукта, не выдавать желаемое за действительное и на прямой вопрос отвечать прямо и честно: «продаются нежилые помещения».