Тьма сгущается. Это я про вторую волну коронавируса и локдауны. Мой прогноз (надеюсь, не сбудется): сядем на карантин с 15 декабря по 20 января.

Конечно, это всё печально и опять очень больно ударит по экономике, особенно, по малому и среднему бизнесу. Что случится с недвижимостью из разных секторов напишу позже.

Коронавирусом заболевают всё больше друзей и коллег, и это не может не тревожить. Пожалуйста, берегите себя! Выздоравливайте те, кто болеет!

А между прочим недавно был очень тихо и незаметно объявлен старт продаж проекта крупного федерального застройщика «Кортрос» в Московском Регионе. ЖК «Равновесие». Мой телеграм-канал похоже первым напишет об этом проекте (и это не реклама, в отличие от...)

Ну что сказать? Всё нужно делать вовремя или немного раньше. Строить и продавать в 20 км. от МКАД и 15 минут от ж.д. станции «Перхушково» среднеэтажный жилой комплекс на 180 тыс.м2 ... непростая тема. Вот если бы начать лет 8 назад. А сейчас...немного волнуюсь.

С другой стороны может и наоборот, подфартило «Кортросу» и продажи квартир в экологичном пригороде Одинцово пойдут хорошо в связи с переходом значительной части жителей города Москвы на удалёнку. Ведь выбор между однушкой 36 м2 в «Профите» (московская промзона «Карачарово» у ТТК) за 7.5 млн.р. и однушкой такой же площади в «Равновесии» за 2.8 млн.р. в 2020 году не так уж и очевиден. Другое дело, что «Кортросу» нужно идею удалёнки использовать и продвигать, но я этого не заметил пока. Посмотрим, как пойдет!

#стартпродаж ❓

Оптимизм несмотря ни на что! Это про управляющих фондом недвижимости Douglas Emmett из солнечной Калифорнии. Лос-Анджелесский REIT планирует осуществлять сделки «по всем фронтам». Несмотря на трудный квартал, Douglas Emmett хочет удвоить ранее запланированные инвестиции в офисы, а также в сектор жилых апартаментов.

Один из крупнейших владельцев офисной недвижимости в Лос-Анджелесе считает такую стратегию перспективной, даже несмотря на проблемы рынка офисной недвижимости.

«Вы спрашиваете, действительно ли мы все еще верим в рынок настолько, что хотим продолжать расти на нем? Наш ответ абсолютно положительный, мы делаем всё возможное, чтобы приобрести новые активы» - сказал бесконечный оптимист, президент Douglas Emmett Джордан Каплан.

🏦 «Траст» очень хочет выполнить план и продать до нового года хотя бы какую-то недвижимость! Постараюсь помочь. На торги выставлено здание 1914 года постройки в Переведеновском переулке, д.13с18. Это закоулки в районе Бауманской, по соседству с распродаваемым по частям уже лет семь БЦ «Станция». Площадь выставленного здания 8.5 т.м2, полезная 5.6 т.м2. «Траст» оценил этот объект в 370 млн.р. или по 66 т.р./м2 полезной площади, что на первый взгляд недорого.

✅ С моей точки зрения, Best Use объекта - офисы или апартаменты для постоянного проживания. Основные минусы: от метро Бауманская 18 мин.пеш., рядом со зданием находится железная дорога и почти нет места для наземного паркинга. Еще меня немного беспокоит глубина здания и мансарда. Тем не менее, мне кажется, что объект может быть приспособлен под апартаменты. Близкий по формату аналог - «Красная Стрела» (там тоже за забором ж.д.пути и райончик похожий). Скорее всего, наиболее выгодно выпустить ГПЗУ под гостиницу, провести редевелопмент с нарезкой на студии и продать в розницу. Экспонировать на начальном этапе можно по 200-250 т.р./м2.

🔻 В теории может и полететь, хотя для полноценного анализа проекта, конечно же, нужно делать концепцию и считать финмодель.

#редевелопмент

Один добрый человек назвал меня инфоцыганом! На сей раз из-за реинкарнации книги «Как инвестировать в недвижимость».)))

Раньше я думал, что такое прозвище дают только тем, кто рекламирует и продаёт платное участие в вебинарах, семинарах, марафонах и прочее. Особенно достается людям, имеющим хоть какое-то отношение к БМ, Лайку, Синергии и т.д. Но теперь добрались и до авторов книг (кстати, писатели это древнейшие представители инфобизнеса)... А с другой стороны, любое упоминание, кроме некролога это реклама!

Я только сильно против, чтобы меня называли «инфоцыганом». Крайне неприятно было бы услышать определение, например, «инфоеврей» или «инфоосетин», в чей-то адрес, в том числе в свой. Можно придумать много других обидных тематических обзывательств, например «инфоаферист» или что-то более литературное, например, «хлестаковщина».

❓Что думаете, как отличить добропорядочный инфобизнес (типа писательства) от «хлестаковщины»❓

Недавно узнал, что партнёры Knight Frank, весьма уважаемые мной люди, Алексей Новиков и Кирилл Стародубцев, стали соучредителями УК «Парус Управление Активами». Основной вид деятельности - управление инвестиционными фондами.

Алексей Новиков, по моему мнению, внёс огромный вклад в развитие отрасли ЗПИФН в России будучи топ-менеджером УК «Сбербанк Управление Активами». Поэтому я не удивился тому, что Алексей вернулся в отрасль, уверен, что компетенции и опыт Алексея найдут воплощение. Тем не менее, позволю высказать своё мнение.

Сейчас достаточно непросто заниматься непосредственно рутиной управления ЗПИФами, надзор за этой деятельностью ведётся весьма тщательно, а для того, чтобы соответствовать всем требованиям, нужно иметь ОЧЕНЬ серьезную экспертизу именно по этой части. Куда более «простая» (на самом деле нет) деятельность - это дистрибуция паёв ЗПИФ, развитие розничных продаж, привлечение инвесторов и т.д. Поэтому мне кажется, что самое перспективное и денежное направление в отрасли - это продажи паёв ЗПИФ, а не собственно управление фондами. Продуктов в ЗПИФ будет появляться на рынке всё больше, а спрос нужно пока еще «выращивать».

В любом случае, поздравляю своих коллег, Алексея и Кирилла, с выходом на новый рынок!

Кстати, не лишним будет вспомнить, что первой УК, учрежденной консалтинговой компанией, была УК «Blackwood Фонды Недвижимости» аж в 2004 году! И я имел к этому прямое отношение.

Друзья (и все остальные)! По многочисленным просьбам выкладываю ссылку на свою книгу 2004 года «Как инвестировать в недвижимость». Это бесплатно, конечно же!

В продолжение темы коллективных инвестиций в недвижимость. На днях наткнулся на рекламу проекта «ЯРантье» (yarentier. ru). Насколько я понял, это всё-таки агентский бизнес, основанный на продаже паев ЗПИФН «Атриум» (в который входит часть ТЦ «Атриум» на Курской) под управлением УК «Велес Траст». Я думаю, что это хороший знак – появление агентов на рынке дистрибуции паев ЗПИФ и розничных продаж. Там где появляются агенты – там появляется много позитивной энергии, креатива, нестандартных решений и системной работы.

Будучи бывшим агентом (а бывших, как известно, не бывает) и оценивая инициативу учредителей «ЯРантье», могу сказать, что они собираются покорять голубой океан: практически нет конкурентов, но и рынок невозможно оценить (вернее его можно оценить только интуитивно). Ну и опять же тема розничных ЗПИФ – сверхновая, потребитель её пока не распробовал.

Подписанным на мой канал агентам по недвижимости настоятельно рекомендую присмотреться к этому сегменту. В ближайшем будущем паи ЗПИФ частично заменят готовый арендный бизнес (рентную недвижимость), поэтому готовиться к продажам этих продуктов нужно начинать уже сейчас. Запомните: паи ЗПИФ – это новый ГАБ.

@atsogoev

И ещё одну интересную тенденцию заметил. В базе НМаркет (это такая it-компания, которая помогает риэлторам продавать квартиры в новостройках) появились лоты в офисных зданиях.
🔻
Уже есть возможность купить клиенту офис в DM Tower (KR Properties) и в Taller Loft (Coldy). Думаю, что эта история будет только набирать обороты и скоро агенты по недвижимости получат возможность продавать многие коммерческие проекты в столицах. А там и до паёв ЗПИФ пару шагов💸.

Коллеги подсказали, что описанные мною английские схемы уже были успешно опробованы ими в России. В 2014 году аренду квартир с выкупом в пилотном режиме запустило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), позже переименованное в «ДОМ💥РФ». Для этого был специально создан Закрытый Паевой Инвестиционный Фонд (ЗПИФ) «Доступное жилье в рассрочку» объемом ₽350 млн. под управлением инноватора рынка недвижимости, управляющей компании «ТПМ»! В качестве пилотных площадок тогда были выбраны Москва, МО, Екатеринбург и Новосибирск. Предполагалось, что будущий владелец квартиры сможет в ней жить, заключив договор аренды. При этом ежемесячный платеж делился на две примерно равные части: одна шла в счет арендной платы, другая в счет покупки. По описываемой схеме было продано-сдано в аренду около 30 квартир, так что можно утверждать, что пилот состоялся. Причиной свёртывания программы стала ... смена руководства АИЖК (как раз в 2015 году директором стал г-н Плутник).

Британская компания Countrywide, владелец франшиз таких агентств недвижимости Hamptons International, John D. Wood & Co, Abbotts, Bairstow Eves и ряда других, получила предложение о поглощении на £82 млн. от своего конкурента Connells (бренды Ashley Adams, Barnard Marcus и Connells). Countrywide срочно нуждается в рекапитализации, чтобы уменьшить свой чистый долг в размере £91,9 млн.

Когда Countrywide провела IPO в марте 2013 года, она стоила £750 млн. Падение 🔻 (тут нужно какое-то другое слово) капитализации компании связанo со слишком агрессивной политикой менеджмента Countrywide по поглощениям брендов агентств недвижимости в Британии, а также большой конкуренцией на рынке агентских услуг.

18 ноября должен состояться Russian Breakfast ежегодное мероприятие лидеров рынка торговой недвижимости России. Раньше это событие проходило в тёплых местах, на Юге Франции, но в этом году оно пройдет в Москве. Я там тоже выступлю, скажу 2-3 предложения про секьюритизацию торговой недвижимости. Интересно, что в числе спонсоров Russian Breakfast я нашел ранее незнакомое мне название - R2 Asset Management. «Что это за R2-D2 такая?» - подумал я. Оказалось, что это компания, в которой работают сплошь мои друзья, хорошие знакомые и коллеги.

«Мы одержимы результатом. Ничто не доставляет большего удовольствия, как достижение поставленной цели…» - это слова с официального сайта. Управляющий партнер и гендиректор Антон Мельников – автор программы «ПИК Ритейл» и мой бывший коллега. Все, кто знает Антона лично, могут подтвердить его одержимость результатом. Вячеслав Рожманов – добрый товарищ ещё со времен Blackwood, Дмитрий Пантелеймонов – коллега по продажам новостроек в дальнем Подмосковье.

Пока не понял до конца чем КОНКРЕТНО эти прекрасные люди будут заниматься, но опыта у них у всех действительно много. Юридическое наименование компании ООО «Эволюция - УН», она принадлежит через АО «ХК Эволюция» в том числе Концерну «Россиум» и ИК «Регион». На сайте написано, что суммарная стоимость активов под управлением R2 Asset Management >₽5 млрд., но никаких адресов не было указано, а беспокоить знакомых мне сотрудников компании я постеснялся. Из всего, что нашел – только здание «Пятерочки» в Медведково, на ул. Широкой, д. 29. До встречи на Russian Breakfast, надеюсь узнать там что-нибудь новое!